Phân tích các yếu tố hình thành tính chuyên nghiệp của nhà môi giới bất động sản

GVHD TS Thái Trí Dũng TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM KHOA KINH TẾ PHÁ T TRIỂN  CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP: GVHD: TS Thái Trí Dũng SVTH: Nguyễn Thi ̣Hồ ng My Lớp BS00 – Khóa 33 MSSV: 107207621 TPHCM, tháng năm 2011 Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hồ ng My GVHD TS Thái Trí Dũng LỜI CẢM ƠN Để hồn thành khóa luận tớ t nghiê ̣p này, em xin đươ ̣c tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến quý Thầy, Cô khoa Kinh tế phát triể n , Trường Đại Học Kinh tế TPHCM tận tình truyền đạt kiến thức năm học tập Với vốn kiến thức tiếp thu q trình học khơng tảng cho q trình nghiên cứu khóa luận mà cịn hành trang q báu để em bước vào đời cách vững tự tin Và đặc biê ̣t là lời cảm ơn tới Thầy TS THÁI TRÍ DŨNG , người tận tình hướng dẫn suốt q trình viết khóa luận tốt nghiệp của em Em xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc anh chị Công ty TNHH DV GN VT và TM MẠNH PHÁ T cho phép tạo điều kiện thuận lợi để em thực tập, học hỏi thêm nhiều kiến thức thực tiễn Cơng ty Cuối em kính chúc q Thầy, Cô dồi sức khỏe thành công nghiệp cao q Đồng kính chúc Ban giám đớ c cùng các anh, chị Công ty TNHH DV GN VT và TM MẠNH PHÁ T dồi sức khỏe, đạt nhiều thành công tốt đẹp cơng viê ̣c Trân trọng kính chào! SVTH: Nguyễn Thị Hồng My Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hờ ng My GVHD TS Thái Trí Dũng NHẬN XÉT CỦ A CƠ QUAN THƢ̣C TẬP ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………… ………, ngày………tháng ………năm……… Đa ̣i diê ̣n quan thực tâ ̣p Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hồ ng My GVHD TS Thái Trí Dũng NHẬN XÉT CỦ A GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………… ………, ngày………tháng ………năm……… Giáo viên hướng dẫn Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hồ ng My GVHD TS Thái Trí Dũng MỤC LỤC Lời cảm ơn Nhâ ̣n xét của quan thực tâ ̣p Nhâ ̣n xét của giáo viên hướng dẫn Lời nói đầ u CHƢƠNG I: Tổng quan về môi giới bấ t đô ̣ng sản Khái niệm môi giới bất động sản Vai trò của nhà môi giới BĐS 2.1 Cung cấ p thông tin 2.2 Thúc đẩy thị trường 10 2.3 Tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước 10 2.4 Góp phần ởn định trật tự xã hội 11 2.5 Nhân tố góp phầ n đổ i mới chiń h sách pháp luâ ̣t 12 Nguyên tắ c, nô ̣i dung hoa ̣t đô ̣ng MGBĐS 12 Điề u kiê ̣n hành nghề MGBĐS 13 4.1 Điề u kiê ̣n pháp lý 13 4.2 Điề u kiê ̣n chuyên môn 15 Quyề n lơ ̣i và nghiã vu ̣ của nhà MGBĐS 15 5.1 Về quyề n lơ ̣i 15 5.2 Về nghiã vu ̣ 16 Những yế u tố ảnh hưởng đế n sự phát triể n của nghề MGBĐS 16 6.1 Những yếu tố trực tiếp 16 6.2 Những yếu tố gián tiếp 16 6.3 Những yếu tố khác 17 CHƢƠNG II: Các yếu tố tạo nên một nhà môi giới 19 Thực tra ̣ng hoa ̣t đô ̣ng của ngành nghề môi giới 20 năm qua 19 Mô ̣t số đánh giá, nhâ ̣n đinh, ̣ cách nhìn nhận của xã hội khách hàng hình tượng nhà môi giới hoạt động chuyên nghiệp 20 Kiế n thức, hiể u biế t của nhà môi giới 22 3.1 Kiế n thức về sản phẩ m 22 3.1.1 Giá trị bất động sản 23 3.1.2 Giá bất động sản 24 3.2 Kiế n thức về đánh giá nhâ ̣n đinh ̣ xu hướng thi ̣trường BĐS 28 3.3 Hiể u biế t về công ty BĐS ngành 30 3.4 Kiế n thức quy hoa ̣ch, môi trường, xã hội, dân cư 30 Kỹ của nhà môi giới 31 4.1 Kỹ giao tiếp 31 4.1.1 Giao tiế p trực tiế p với khách hàng 31 4.1.2 Giao tiế p qua phương tiê ̣n truyề n thông 32 4.2 Kỹ bán hàng 34 4.3 Kỹ thương lượng 36 4.4 Kỹ trình bày 36 Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hồ ng My GVHD TS Thái Trí Dũng 4.5 Kỹ lập kế hoạch 36 4.6 Kỹ xây dựng mở rộng quan hệ xã hội: với khách hàng và quan ̣ hơ ̣p tác, đố i tác 37 4.6.1 Chăm sóc khách hàng 38 6.2 Quan ̣ hơ ̣p tác 39 4.7 Kỹ sử dụng ứng dụng công nghệ 38 4.8 Khả khai thác nắm bắt thông tin 40 Nguyên tắ c làm viê ̣c: quản lý thời gian quản lý công việc 40 CHƢƠNG III: Phân tích các yế u tố hình thành tính chuyên nghiêp̣ của nhà môi giới BĐS 42 Tuân thủ quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t về trước – hành nghề môi giới BĐS 42 1.1 Thi hành luâ ̣t pháp về BĐS về nhà đấ t 43 1.2 Kê khai thuế thu nhâ ̣p cá nhân 45 Không ngừng hoàn thiê ̣n – nâng cao kiế n thức chuyên môn 47 Nguyên tắ c làm viê ̣c: thời gian, công viê ̣c, mở rô ̣ng quan ̣… 49 Kiế n thức chứng khoán, tài 50 Khai thác điể m ma ̣nh của công nghê ̣ thông tin 51 Hành động theo lợi ích của khách hàng: 54 Sức sáng ta ̣o, phẩm chất cá nhân 54 Khả quan sát học hỏi thủ thuật kinh doanh 56 Đa ̣o đức của nhà môi giới 57 10 Giới thiê ̣u hiǹ h ảnh nhà môi giới chuyên nghiê ̣p : “trùm môi giới BĐS của Mỹ Bà Ebby Halliday 58 Kế t luâ ̣n 63 Tài liệu tham khảo 64 Phụ lục 65 Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hờ ng My GVHD TS Thái Trí Dũng LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài: Sự phát triển của kinh tế thị trường làm xuất nhiều loại hình dịch vụ mơi giới trung gian, với hình thức, quy mô hoạt động ngày rộng rãi công nhâ ̣n nghề xã hội Trong đó, phải kể đến nghề mơi giới bất động sản , với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bấ t đô ̣ng sản hai mươi năm gầ n thị trường Viê ̣t Nam, mô ̣t bước khá châ ̣m và non trẻ so với thị trường giới so với mô ̣t số nước khu vực châu Á Bởi vâ ̣y, mức đô ̣ chuyên nghiê ̣p đinh ̣ hình ngành n ghề này chưa đươ ̣c rõ ràng tạo nên chuẩn mực nhất định Đứng trước bối cảnh việc xây dựng nên tính chuyên nghiệp của ngành môi giới bấ t đô ̣ng sản rất cần thiết, nhằ m tạo nên cho khách hàng niềm tin xóa bỏ đinh ̣ kiế n về ngành này tên gọi “cò nhà đấ t” Để sẵ n sàng hội n hâ ̣p và o thị trường sơi động hịa nhập của giới bên ngoài, mà thế giới ngày càng phẳ ng thì tồ n ta ̣i những chuẩ n mực về sự chuyên nghiê ̣p không chỉ nằ m biên giới của bấ t kì nước nào , giờ ba ̣n sẽ làm viê ̣ c tiếp xúc với môi trường quốc tế không đơn muốn chơi sân nhà và làm theo luâ ̣t chơi của nhà Nế u thâ ̣t sự muố n hô ̣i nhâ ̣p và mở rô ̣ng hô ̣i cho cánh cửa thành công thì có rấ t nhiề u điề u mà môi giới viên bấ t đô ̣ng sản cầ n trang bi ̣cho mình để tiế n bước đường của nghề môi giới bấ t đô ̣ng sản , thu nhâ ̣p cao và nhiề u thử thách Với mong muố n đươ ̣c hiể u rõ về sự chuyên nghiê ̣p của nghề môi giới bấ t đô ̣ng sản , em đế n lựa cho ̣n nghiên cứu về đề tài “Phân tích các yế u tố hình thành tính chuyên nghiệp của nhà môi giới bấ t động sản”, để thông qua đó hiể u rõ về nghề môi giới bấ t đô ̣ng sản , để trở nên chuyên nghiệp sẽ phải lựa chọn hành động ? Qua đây, mong muốn chia sẻ khía cạnh vấ n đề về tính chuyên nghiê ̣p của nghề môi giới bấ t đô ̣ng sản tới ba ̣n đo ̣c và những quan tâm tìm hiể u về chủ đề này Và mong đươ ̣c góp phầ n nào đó chỉ những điề u mới mẻ đáng quan tâm đế n ba ̣n đo ̣c Phạm vi đề tài – phương pháp nghiên cứu: Phạm vi đề tài: sự ̣n chế kinh nghiê ̣m và tiế p xúc thực tiễn của bản thân người thực hiê ̣n đề tài, đề tài chủ yếu tập trung nghiên cứu liệu cung cấp qua kênh Internet các trang điê ̣n tử chuyên ngành bấ t đô ̣ng sản cách sách báo của chuyên gia kinh tế ngồi nước kinh nghiệm mơi giới bấ t đô ṇ g sản Đề tài dựa thi ̣trường bấ t ̣ng sản Thành phố Hồ Chí Minh tập quán kinh doanh của khu vực phía Nam để phân tích đề tài Và em tiến hành nghiên cứu chung về tiń h chuyên nghiê ̣p cho ngành môi giới bấ t đô ̣ng sản chứ không phân đinh ̣ riêng sự chuyên nghiê ̣p hoa ̣t đô ̣ng theo hiǹ h thức cá nhân tự hay dưới hình thức là công ty môi giới bấ t đô ̣ng sản Các phƣơng pháp dùng để nghiên cứu là : phương pháp tổ ng hơ ̣p , phương pháp ̣ thố ng, phương pháp phân tić h, phương pháp tổ ng kế t thực tiễn để là sáng tỏ phong phú thêm những vấ n đề về lý luâ ̣n Những phầ n chính của đề tài: Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hồ ng My GVHD TS Thái Trí Dũng Đề tài tâ ̣p trung chỉ rõ những đă ̣c điể m cầ n chú ý về ngành môi giới BĐS: đinh ̣ nghĩ, vai trò, điề u kiê ̣n chuyên môn, điề u kiê ̣n pháp lý – chương I Tìm hiểu quan niê ̣m về hình ảnh mô ̣t nhà môi giới chuyên nghiê ̣p mà xã hô ̣i đánh giá , yếu tố làm nên nhà môi giới BĐS – chương II Phân tí ch những yế u tố hiǹ h thành nên mô ̣t nhà môi giới chuyên nghiê ̣p ngành BĐS kinh nghiệm hình ảnh nhà môi giới chuyên nghiê ̣p bà trùm môi giới BĐS của nước Mỹ - Ebby Halliday – chương III Danh mục các từ viế t tắ t: BĐS MGBĐS = = Bấ t đô ̣ng sản Môi giới bấ t đô ̣ng sản Đề tài tố t nghiê ̣p SV Ngũn Thi ̣Hờ ng My GVHD TS Thái Trí Dũng CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ MÔI GIỚI BĐS Khái niệm về môi giới bấ t đô ̣ng sản Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt mơi giới định nghĩa sau: "là chủ thể (một cá nhân, mợt nhóm, mợt tở chức, mợt hãng ) làm trung gian cho nhiều chủ thể khác tạo đƣợc quan hệ giao tiếp, kinh doanh" Vâ ̣y hoạt động môi giới phát sinh trở thành trung gian kế t nố i xuất quan hệ bên (hai hoă ̣c nhiề u bên ), bên giải hoă ̣c giải không mang la ̣i hiệu Và lúc này, tồn người thứ ba, nhà môi giới, có đủ lực, điều kiện để giải công việc liên quan đến bên và mang la ̣i hiê ̣u quả và lơ ̣i ích cho các bên Đặt thị trường BĐS, MGBĐS gì? Tên gọi nghề nghiệp nhắc cho liên tưởng nhóm người cụ thể, hoạt động thị trường BĐS Thế t rong lĩnh vực MGBĐS đơi làm nhầm lẫn Ở đối tượng của việc mơi giới hồn tồn thân BĐS mà quyền liên quan đến Chỉ có quyền BĐS luân chuyển chúng đối tượng của việc chuyển giao Và tồn nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS quyền ln chuyển Vì điều quan trọng là nhà môi giới phải phân biệt rõ loại quyền hạn khác Vì quyền hạn liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa xác BĐS góc độ nghề mơi giới: “BĐS là mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu cơng trình cố định gắn liền mảnh đất hay thành phần cơng trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất” Định nghĩa làm xuất quyền quan nhất, liên quan đến BĐS quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình Ngồi BĐS có quyền liên quan sử dụng có thời hạn, vơ thời hạn, phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư…Không quyền vật chất có liên quan đến BĐS mà cịn có dạng quan hệ, dạng hợp đồng hợp đồng cho thuê, giao đất liên quan Những quyền hạn hữu dạng quan hệ vấn đề cần quan tâm MGBĐS Vâ ̣y khẳng định mơi giới thực công việc cho người khác mà đối tượng quyền hạn khác liên quan đến BĐS Kết của hoạt động việc thực yêu cầu của khách hàng hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê thuê với giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động dẫn đến thay đởi khía cạnh pháp lí thực tế của BĐS Nhà mơi giới thực công việc để nhận thù lao cho thay đổi thông qua thương vụ mà đối tượng của quyền BĐS Vai trò của nhà môi giới BĐS Phần lớn người MGBĐS khách hàng của họ cho khơng có khó khăn để xác định cơng việc của nhà mơi giới Người ta hiểu đơn giản nghề môi giới công việc dẫn dắt bên đến việc ký kết thương vụ, mà bên chủ sở hữu, hay người có số quyền sử dụng BĐS, muốn bán, cho thuê bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng Khái niệm hiểu cách thông thường, không rõ ràng phạm vi hẹp của vấn đề so với chất đầy đủ của việc môi giới Dĩ nhiên yếu tố quan trọng nhất của Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hồ ng My GVHD TS Thái Trí Dũng việc mơi giới dẫn dắt người bán/cho thuê với người mua/thuê đến việc ký kết thương vụ Tuy bên cạnh vấn đề này, công việc của nhà mơi giới cịn x́t yếu tố khác khả tìm hướng giải tốt nhất cho khách hàng Nhà môi giới phải cẩn trọng dẫn dắt khách hàng của qua tất bước xảy giai đoạn khác của thương vụ Vì việc mơi giới hiểu theo nghĩa hẹp chính là việc kết nối thương vụ và theo nghĩa rộng là dịch vụ với dãy hoạt động phụ thêm xung quanh thương vụ Có thể hiểu rõ chất của việc mơi giới ta nhìn vấn đề theo hai mặt: chất vai trò của việc Cách nhìn nhận việc sẽ khơng làm việc trở nên mâu thuẫn mà nhận thức vấn đề hai cách khác Tổng thể hai cách nhìn nhận sẽ bở sung cho cho nhìn đầy đủ khái niệm của việc MGBĐS Nhà môi giới hoạt động theo yêu cầu của bên khách hàng thực dịch vụ nhất định cho khách hàng của họ Nhà môi giới cần tìm trước tiên là bên thứ nhấ t và sau đó bên thứ hai của thương vụ, người mà chấp nhận điều kiện đưa khách hàng của hoặc đàm phán với họ điều kiện Bản chất của việc mơi giới đơn giản hành động máy móc Vai trị của việc mơi giới tìm bên thứ hai của thương vụ cho khách hàng của mình, tìm người phù hợp với hàng hóa điều kiện đặt Đây hành vi mang tính thương mại cao, thường địi hỏi nhiều thời gian, kiên nhẫn khả giới thiệu, thuyết phục hàng hóa Vai trị của việc mơi giới khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề chất của mơi giới cho ta biết nhà môi giới cần hành động nào, hoạt động cần thực để hồn thành nhiệm vụ của cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất Vì vai trị của việc mơi giới khơng dẫn dắt đến việc ký kết thương vụ, mà vấn đề thực cách để bảo đảm tốt nhất quyền lợi của khách hàng Vai trị của việc mơi giới sẽ thể thơng qua chuyên nghiệp của người thực công việc Rõ ràng MGBĐS có mặt tích cực tiêu cực, người tham gia nhiều biến cho thị trường méo mó, khơng thể phủ nhận vai trị của nhà mơi giới họ chất xúc tác đưa giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy phát triển của thị trường BĐS Vai trò của dịch vụ thể qua mặt sau: 2.1 Cung cấ p thông tin Với vai trò trung gian dẫn nối người mua người bán xích lại gần nỗ lực để giao dịch thành công, nhà MGBĐS sẽ phải làm việc rất nhiều để thu thập mô ̣t cách tố i đa thông tin từ bên khách hàng t rong thương vu ̣ BĐS để khớp nối giao dich ̣ Do tính đặc thù của hàng hố BĐS thị trường BĐS Nó thị trường khơng hồn hảo, thơng tin thị trường, hàng hố khơng thật đầy đủ khơng phở biến rộng rãi hàng hố khác tiêu chí tham gia đánh giá BĐS khơng xác hàng hố khác Chính hệ thống thơng tin đóng vai trị quan trọng vận hành của thị trường trường BĐS, tồn thông tin liên quan đến BĐS, bao gồm thơng tin về: luật pháp, sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, đặc điể m cụ thể , vị trí BĐS, mơi trường, nhu cầu, mức cung tâm lý tập quán… BĐS hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu tác động của rất nhiề u yếu tố phận tài sản quan trọng của doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tở chức trị xã hội của hộ gia đình cá Đề tài tớ t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hồ ng My 10 GVHD TS Thái Trí Dũng muốn có nhân viên của Sự thiếu trách nhiệm sẽ dẫn đến cách làm việc qua loa, cẩu thả dẫn đến hậu nghiêm trọng Ngay từ bạn xây dựng cho ý thức làm việc có trách nhiệm, xem việc của công ty việc của dốc để hồn thành cách hiệu nhất Tạo cho mình khả thích ứng, nhạy bén với mơi trƣờng và thay đởi nào: Sự thích ứng nhanh thể của tính chuyên nghiệp Những bạn nắm tay hơm thay đởi vào ngày mai Nên chủ động chuẩn bị điều kiện cần thiết để khỏi phải lúng túng gặp biến đổi bất ngờ từ môi trường làm việc động đại ngày Giao tiếp hiệu quả: Nghệ thuật giao tiếp ln xem chìa khóa vàng thành công Với số ngành nghề, giao tiếp thuyết phục khách hàng chiếm vị trí trọng yếu thành công của doanh nghiệp.Đối với cá nhân giao tiếp hiệu giúp họ chiếm cảm tình từ người đối diện mà giúp họ chia sẽ học tập nhiều kinh nghiệm công việc, mở rộng mối quan hệ xã hội nắm bắt nhanh chóng hội để đến thành công Trang phục phù hợp: Khách hàng đánh giá đến môi giới viên thông qua cái nhìn , khoảng 30 đến 60 giây nhận diện mức độ trung thực, trình độ văn hố, tính cách, cơng việc của họ có thuận lợi hay không Ấn tượng tạo nên 50% hình thức, 38 % ngơn ngữ thể, nội dung câu chuyện % Bởi vâ ̣y đầu tư cho hình thức bên ngồi làm tăng thu nhập cho môi giới viên Trang phục phù hợp sẽ hỗ trợ rất nhiều cho công việc của bạn Nếu cách phục trang tác phong của bạn thể vị trí, tính chất cơng việc, tạo niềm tin bạn sẽ đảm nhận tốt nhất vai trị của phong cách chun nghiệp Nắm vững quy tắc văn hóa nơi cơng sở: Sắp xếp nơi làm việc gọn gàng ngăn nắp, tuân thủ điều lệ quy định của công ty, tham gia tích cực vào phong trào hoạt động đồn thể tở chức.Thân thiện hịa đồng với đồng nghiệp, biết học hỏi giúp đỡ lẫn Hợp tác cạnh tranh lành mạnh trường hợp Tạo tín nhiệm tin cậy từ cấp đồng nghiệp, phong thái của nhân viên chuyên nghiệp Biết cách thƣ giãn: Nghiêm túc cơng việc khơng có nghĩa ln im lặng, cau có tách biệt với tập thể Biết cách thư giãn lúc để tạo thêm lượng phần của phong cách làm việc đại Tóm lại, xây dựng phong cách làm việc chuyên nghiệp điều kiện cần cho thành công của bạn Với phong cách làm việc chuyên nghiệp, hiệu sẽ giúp bạn thu phục niềm tin gặt hái nhiều thành công việc Khả quan sát học hỏi các thủ thuật kinh doanh Trong vô vàn cái đa da ̣ng từ sản phẩ m BĐS tới nhóm khách hàng cá nhân khách hàng , vô vàn các chi tiế t nhỏ kinh doanh nghề mà bước vào nghề không đơn giản ba ̣n giỏi chuyên môn giỏi giao tiế p là có thể thành công Luôn hành đô ̣ng vì mu ̣c đić h củ khách hàng, khách hàng cũng có không biế t chiń h bản thân ho ̣ cầ n gì và muố n gì giao dich ̣ khiế n ba ̣n rấ t khó khăn để tìm hiể u và kế t thúc thương vu ̣ hiê ̣u quả nhanh chóng có thể Điề u này có nghĩa, các mố i quan ̣ hàng ngày công viê ̣c hàng ngày ba ̣n cầ n phải tinh Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hờ ng My 57 GVHD TS Thái Trí Dũng nhanh để ý và ho ̣c hỏi mô ̣t số điề u tưởng chừng đơn giản nhấ t và những điề u cũng phức ta ̣p nhấ t để ứng du ̣ng vào công viê ̣c của miǹ h , hỗ trơ ̣ cho thành công của bạn Những người thành công nghề khó lòng mà truyề n đa ̣t cho đồ ng nghiê ̣p những thủ thuật kinh nghiệm giúp họ thành công trừ bạn nằm tổ chức thân thiế t nào đó hay ba ̣n là ho ̣c trò cưng của mô ̣ t bâ ̣c thầ y thành công nào đó Nhưng điề u này chưa xảy ở Viê ̣t Nam , qua theo dõi thì hầ u đa những người thành công vượt bậc đến từ đất nước phát triển với bề dày phát triển của thị trường và ngành nghề mơi giớ i BĐS tính số hàng chục năm trải nghiệm Bởi vâ ̣y haỹ bề n bỉ và nh ạy bén biết đánh giá để cóp nhặt hữu ích theo quan điể m của ba ̣n mà không máy móc hành đô ̣ng theo người khác Đa ̣o đƣ́c của nhà môi giới : nguyên tắ c về chuẩ n mƣ̣c đa ̣o đƣ́c của mô ̣t nhà môi giới Hiện Việt Nam chưa đưa điều kiện đạo đức người làm công việc môi giới bất động sản Nhưng vấn đề tiêu chuẩn đạo đức của người làm môi giới vấn đề quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi của bên tham gia giao dịch bất động sản, chắn chắn sẽ nhà nước đặt tương lai gần Nghiên cứu tiêu chuẩn đạo đức nhà môi giới bất động sản, tham khảo quy định của Hoa kỳ vấn đề Tại Hoa Kỳ có riêng Bộ Luật Đạo đức của Hoa Kỳ đời năm 1913 tu kỳ đại hội thường niên từ Nội dung của Bộ luật sau : a Nhiệm vụ đối với khách và khách hàng Đây nhiệm vụ rất quan trọng quy định rất rõ ràng tiêu chuẩn hành nghề của người REALTORS ( Chuyên viên bất động sản nói chung) Quan điểm chung của quy phạm thể yêu cầu bắt buộc người REALTORS phải thành thật, đồng thời đại diện cho người mua, người bán, chủ nhà đất người REALTORS tự phải cam kết sẽ bảo vệ đề cao quyền lợi của người khách lên hết Đặc biệt phục vụ người mua, người bán, chủ nhà đất, người mướn hoặc bên khác với tư cách khơng phải đại diện người REALTORS bắt buộc phải đối đãi thành thật với tất bên Cũng quan hệ với khách hàng, Bộ luật quy định rõ ràng người REALTORS việc nhận hoa hồng, theo người REALTORS sẽ khơng phép nhận hoa hồng của bên cao hơn, mặc dù luật pháp cho phép, đồng thời không phép tiết lộ điều cho tất bên Bên cạnh người REALTORS khơng phép nhận bất loại hoa hồng giảm giá, hoặc quyền lợi chi phí tính cho khách của họ mà khơng có hiểu biết đồng ý của khách Đặc biệt, có tranh chấp người mua người bán, kể thương vụ hồn thành, trách nhiệm của người REALTORS cịn ngun giá trị b Nhiệm vụ đới với dân chúng REALTORS q trình tác nghiệp, họ khơng có nhiệm vụ khách hàng mà họ cịn phải thể nhiệm vụ với tất dân chúng, không phép từ chối bất người bất kỳ lý sắc tộc, tơn giáo, tình trạng tàn tật, gia đình hay nguồn gốc quốc gia Đồng thời tất thông tin liên quan đến khách hàng không phép tiết lộ cho bất kỳ bên bất thông tin, hành động mà làm cho người bán phải bán đổ, bán tháo vi phạm quy tắc hành nghề Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hồ ng My 58 GVHD TS Thái Trí Dũng Khi người REALTORS thực việc cung cấp dịch vụ cho khách mà có liên quan đến cố vấn hoặc tham vấn theo lệ phí (khơng phải hoa hồng), việc cố vấn sẽ thực cách khách quan lệ phí sẽ không phụ thuộc vào chất của cố vấn hoặc tham vấn Tất dịch vụ đó, tiền thù lao sẽ thỏa thuận trước khách người REALTORS c Nhiệm vụ đối với ngƣời REALTORS Phần quy định rõ ràng mối quan hệ người REALTORS với người REALTORS với khách hàng Theo người REALTORS khơng cố ý hoặc cẩu thả xác nhận điều gian trá hay sai lầm người cạnh tranh, việc kinh doanh hoặc cách hành nghề kinh doanh của họ Bộ luật cho phép người REALTORS phép cạnh tranh mà người chưa đến hợp đồng cụ thể với khách hàng Bên cạnh người REALTORS khơng phép mời mọc đăng tin liệt kê riêng với người môi giới khác, đồng thời người REALTORS không mời ký hợp đồng với khách hàng ký hợp đồng với người REALTORS khác Nhìn từ góc độ đạo đức, Bộ luật tiêu chuẩn hành nghề của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ thể rất rõ quy phạm đạo đức mà người môi giới cần phải thực hành nghề Trong thị trường phát triển, mơi giới đóng vai trị quan trọng, tạo đà cho giao dịch đến thành công Thị trường BĐS Việt Nam trình hình thành, Luật Kinh doanh BĐS tới sẽ vào thực tiễn, thừa nhận mơi giới nghề bao ngành nghề khác, cần phải có quy định chung mang tính bắt buộc tạo cho ngành nghề đường phát triển đáp ứng kịp thời cho nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản 10 Giới thiêụ hin ̀ h ảnh nhà môi giới chuyên nghiêp̣ : “trùm môi giới BĐS Mỹ Bà Ebby Halliday: Ngƣời sáng lập và Chủ tịch Hội đồng quản trị Mary Frances Burleson, Chủ tịch & CEO Betty Misko, Phó chủ tịch & Giám đớc Văn phịng bán hàng – sở hƣ̃u nhiề u công ty cung cấ p dich ̣ vu ̣ BĐS, với 1600 nhân viên và hoa ̣t đô ̣ng 65 năm linh ̃ vƣ ̣c môi giới BĐS Từ nhà MGBĐS độc lập, Ebby Halliday xây dựng tập đoàn tư vấn MGBĐS hàng đầu Công ty Realtors mà Ebby Halliday chủ có tới hàng chục chi nhánh văn phòng khác Với khoảng đội quân tư vấn môi giới nhà đất chuyên nghiệp đông tới nghìn người Ebby Halliday sở hữu công ty lớn nhất nước Mỹ lĩnh vực Công ty Realtors của Ebby Halliday liên tục hàng chục năm công ty MGBĐS lớn nhất, thành công nhất lớn nhất bang Texas, có doanh số tới hàng tỉ USD Tình cờ đến với thế giới bất động sản Ebby Halliday sinh năm 1918 làm quen với kinh doanh từ nhỏ Từ cô bé tuổi, Ebby Halliday bán rong loại thuốc mỡ bơi ngồi Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hồ ng My 59 GVHD TS Thái Trí Dũng da Rất chăm cần cù làm kiếm tiền Ebby Halliday ln mong ước có vốn để tự lập kinh doanh, không chịu làm lĩnh lương Khi có 1.000 USD, Ebby Halliday định mua cở phiếu công ty vải sợi Đây thực cú đầu tư liều mạng Ebby Halliday nghe lời khuyên vu vơ của ông bác sĩ Nhưng Ebby Halliday may mắn thắng lớn Sau năm bà có tới 12.000 USD từ cổ phiếu Và ước mong cháy bỏng trở thành thực Ebby Halliday định mở cửa hàng kinh doanh mũ riêng cho mình.Tưởng Ebby Halliday sẽ gắn với việc kinh doanh mũ Nhưng Thế vào ngày, bà khách mua mũ kể chuyện cho Ebby Halliday việc ông chồng bà ta đầu tư vào 52 nhà gia đình nhỏ với chất liệu khơng thể tìm người mua Một ý nghĩ l lên đầu Ebby Halliday Bà đòi xem nhà sau cam kết sẽ bán nhà cho vợ chồng đầu tư để sửa chữa theo ý Và hợp đồng BĐS ký kết Ebby Halliday bỏ tiền riêng để sửa sang tồn hình thức cách trí của nhà Phịng ăn, phịng khách phòng ngủ cải tạo lại theo phong cách riêng, phù hợp hấp dẫn để dễ bán Hai nhà bán làm Ebby Halliday vô phấn khởi tự tin với cách làm của Bà tiếp tục đầu tư cho 50 nhà cịn lại tiếp tục tìm người bán Vài năm sau tồn nhà kiểu Ebby Halliday bán Bà thu hồi vốn điều quan trọng, bà khách hàng biết tên với vai trò của nhà tư vấn MGBĐS Ebby Halliday bán cửa hàng mũ Năm 1945, Ebby Halliday thức mở văn phịng giao dịch BĐS trung tâm thương mại nổi tiếng của thành phố Dalas Đoán trƣớc đƣợc nhu cầu xã hội Ebby Halliday say sưa với nghiệp môi giới kinh doanh BĐS Tuy nhiên Ebby Halliday nhà môi giới độc lập, chưa có kế hoạch, chiến lược kinh doanh cụ thể Việc nhiều phụ thuộc rất nhiều vào khách hàng Nhiều cầu rất nhiều cung khơng có hay Ebby Halliday khơng có địa cần bán nhà để phục vụ Thời của Ebby đến rất nhanh, Thế chiến thứ hai kết thúc, niên trở với giấc mơ có ngơi nhà của riêng Vấn đề nhà cho cư dân bùng lên Dallas dự án của thành phố bắt đầu mở rộng Dân cư của Dallas tăng dần từ 400.000 dân năm 1945 đến triệu dân năm 1961 tăng gấp ba lần 20 năm Đến đầu năm 1990, Dallas đứng đầu nước Mỹ việc hấp dẫn công ty sản xuất, nhà máy, chi nhánh Vì thế, Dallas phát triển thành trung tâm thương mại tài của miền Tây Nam Sự bùng nổ dân số lớn, nhu cầu nhà thiết Hầu hết lực lượng nịng cốt của cơng ty chuyển Dallas-Fort Worth, thế, việc của Ebby Halliday cung cấp chỗ cho họ Đó khối lượng công việc rất lớn không dễ dàng Ebby nói: “Khi bạn giải việc dời chuyển trụ sở của cơng ty, bạn cần có thêm nhiều quan tâm, bí kinh doanh kiến thức chun mơn Ngay việc giúp cho gia đình định cư cộng đồng vấn đề nhạy cảm Chúng cố để đem lại hài lòng cho họ” Ebby Halliday môi giới tư vấn rất nhiều nhà ở, khơng cho đối tượng giàu có mà trước hết cho người dân bình thường nhất Uy tín của văn phịng nhà đất phụ nữ tên Ebby Halliday làm chủ lớn thành phố Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hồ ng My 60 GVHD TS Thái Trí Dũng Dalas khu công nghiệp lân cận Rất nhiều công ty doanh nghiệp phải cám ơn Ebby Halliday giúp họ tuyển người mong muốn Đồng thời rất nhiều người cảm ơn Ebby Halliday bà gián tiếp giúp họ có việc làm Khơng cơng ty chủ động ký hợp đồng thuê văn phòng nhà đất của bà chủ Ebby Halliday tìm thuê mua nhà cho nhân viên cao cấp của Ebby Halliday tự cho bí thành cơng của cơng ty Realtors - Ebby Halliday triết lí ln hướng tới đáp ứng nhu cầu của khách hàng Ebby Halliday nhà tư vấn, người bán hàng tuyệt vời Do hiểu biết tâm lý khách hàng rất nhanh rất nên Ebby Halliday thán phục khả thuyết phục khách hàng của bà Từng nhu cầu mong muốn của khách lưu ý bà trùm mơi giới nhà đất có mặt hàng đáp ứng Chính lí mà văn phịng, mơi giới, kinh doanh nhà đất của Ebby Halliday đánh giá cao Khi khách hàng đến với văn phịng nhà đất hiệu họ phải tìm thấy hộ hay ngơi nhà, mảnh đất mà mong muốn Nhiều công ty doanh nghiệp cần mở chi nhánh hay văn phòng đại diện thường nhờ đến Ebby Halliday chuyên gia tư vấn môi giới của bà Với đối tượng khách hàng Ebby Halliday phải có tư vấn rất đặc biệt liên quan đến tương lai của doanh nghiệp Là chủ doanh nghiệp tư nhân nên Ebby Halliday rất biết doanh nghiệp nhỏ khác cần gì, muốn nên Phải cho thuê hay bán nhà đất, văn phòng mục tiêu cao nhất của Ebby Halliday Thế mà có khơng lần Ebby Halliday lại khuyên công ty chưa nên thuê mở văn phịng chưa hiệu Chính phong cách làm việc thái độ phục vụ giúp Ebby Halliday có thương hiệu rất tin cậy nhà môi giới nhà đất bang Texas rộng lớn Nghệ thuật chinh phục "Nữ Hoàng" Thực ra, bí kinh doanh của Ebby Halliday việc làm nhỏ thể quan tâm đặc biệt của công ty đến cảm giác của khách hàng “Chúng tơi có khách hàng phụ nữ tìm chỗ chuyển đi, có mấy ngựa Bà ta khơng tìm chỗ cho chúng, chúng tơi bố trí cho chúng tạm trú trại của nhân viên, chờ bà ta tìm chỗ lâu dài Hoặc với viên chủ tịch công ty chuyển đến Dallas đầu tiên, ông ta người độc thân, mang theo bà chị góa bốn cháu nhỏ Họ rất thích chơi quần vợt Tơi tìm cho ơng ta nhà tuyệt đẹp với 20 mẫu Anh họ xây hai sân quần vợt, chơi bất kỳ lúc rảnh rỗi”, Ebby tự hào kể lại Phong cách kinh doanh của Ebby truyền tụng khắp Dallas Năm 1988, thời kỳ suy thoái của thị trường bất động sản Dallas, quản trị viên chuyển khỏi thành phố Ngay việc thuyên chuyển của ơng cơng bố báo chí, ông nhận cú điện thoại của Ebby lúc 30 phút sáng, hỏi: “Chúng tơi bán nhà của ơng khơng?” Sau đó, ba tuần ruỡi, bất chấp suy thoái, đội ngũ của Ebby bán nhà Viên quản trị rời khỏi thành phố với lời từ giã của Ebby: “Khi ông trở lại Dallas, chúng tơi rất hoan hỷ tìm cho ông nhà” Tám năm sau, tờ báo Dalllas công bố trở lại của ông, vợ ông nhận cú điện thoại lúc 30 sáng Đó cú điện của người phụ nữ 85 t̉i Ebby “Bà ấy đề nghị tìm cho ngơi nhà”, người vợ kinh ngạc nói với chồng Phản ứng của ơng là, “Đó Ebby!” Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hờ ng My 61 GVHD TS Thái Trí Dũng Quan niệm kinh doanh của Ebby Halliday thể qua câu chuyện người trồng bắp mà bà thường hay kể với nhân viên “George chiếm giải thưởng phiên chợ năm Khi thu hoạch vụ mùa, ông ta tặng cho người hàng xóm số bắp đoạt giải thưởng của để làm giống Một số người hỏi George: “Tại ông tặng hạt giống đoạt giải của ơng?” George đáp: “Những người hàng xóm của phải trồng loại bắp tốt để đảm bảo chất lượng vụ mùa của tơi Gió truyền phấn hoa khắp nơi người hàng xóm của tơi trồng bắp chất lượng, cánh đồng của tơi sẽ bị thiệt hại” Với quan điểm của người trồng bắp, Ebby san sẻ, giúp đỡ cho đối thủ cạnh tranh của để có mơi trường kinh doanh địa ốc phát triển lành mạnh Dallas Hai nguyên tắc hoạt động nổi bật thành công của Ebby Halliday sẵn sàng đến bất nơi phát triển kinh doanh ln giữ tính tiên liệu cao Bà ln người tìm kiếm vùng mà hoạt động bất động sản hoặc lớn mạnh với khả phán đốn xác Chủ tịch Cơng ty Burleson mô tả “giác quan thứ sáu kỳ lạ” của Ebby: “Khi trao đổi với Ebby việc mở văn phòng khu vực xây dựng nhà (thường Ebby đồng ý với lời khun của tơi), lúc Ebby nói: “Thời điểm chưa chín mùi, cịn q sớm để tính đến chuyện này” Sáu tháng sau, tơi trở lại lời đề nghị ấy, Ebby bảo “Đã đến lúc nên hành động ngay, nghĩ sẽ thắng lớn” Và thực văn phòng bất động sản trở thành văn phịng thành công nhất của công ty” “Hãy đeo huy hiệu Ebby Halliday!” Ebby hướng tới việc quảng bá khẳng định thương hiệu của công ty Công ty Ebby Halliday, Realtors vượt thông lệ quảng cáo tờ báo địa phương của giới bất động sản Ebby xây dựng chương trình truyền hình riêng của cơng ty chun trình chiếu chuyến tham quan ngơi nhà rao bán Bên cạnh đó, tất nhân viên của bà đeo huy hiệu công ty với nhiều họa tiết màu sắc khác biểu thị thành công thương vụ giao dịch của họ Ebby thật quan tâm ý kiểm tra xem người buôn bán địa ốc của bà có đeo huy hiệu hay khơng Khởi nghiệp với bốn nhân viên văn phòng nhỏ, vịng năm, Ebby có thêm bốn văn phòng, văn phòng bắt đầu “sau chúng tơi tìm người giỏi, người quản lý tốt sau tìm vị trí tốt” Cụ thể hơn, Ebby tìm người mơi giới có “sự đồng cảm với khách hàng của họ tự xem giúp đỡ gia đình lo bán nhà” Hiện nay, Ebby Halliday, Realtors công ty bất động sản khu dân cư có doanh số 2,5 tỷ USD năm, lớn nhất vùng Dallas-Fort World, xếp thứ nhất Texas số nhà môi giới bất động sản Đội quân gồm 975 cộng của bà làm việc 24 văn phòng với hàng ngàn vụ giao dịch Công ty Ebby Halliday lo việc cung cấp nhà cho cá nhân việc bố trí chỗ cho quản trị viên của toàn công ty họ phải thuyên chuyển Ebby vị trí trung tâm để trả lời điện thoại của riêng bà có mặt bất cần thiết giúp kết thúc vụ giao dịch khó Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hồ ng My 62 GVHD TS Thái Trí Dũng Khi Ebby nói thành cơng của cơng ty, bà gọi “sự nỗ lực đồng đội” Bà xây dựng công ty của bà việc tuyển chọn, giữ lại khen thưởng người quản lý xuất sắc, việc xây dựng lòng tự hào phương pháp đồng đội, việc công nhận tầm quan trọng của đại lý đại diện cho công ty Ebby Halliday, “nữ hồng địa ốc” t̉i 85 nói: “Nhìn lại tơi thấy người rất may mắn Tơi có sức khỏe tốt, có tinh thần cầu thị, có lực nguồn cảm hứng, có khao khát mạnh mẽ để chia sẻ Tôi hy vọng chết giày, làm điều cho doanh nghiệp của tơi, cho ngành bất động sản cho cộng đồng Tơi thích bia mộ khắc hàng chữ: “Bà làm điều tốt nhất mà bà có thể” Làm việc khơng mệt mỏi Ebby Halliday người làm việc cần mẫn, mệt mỏi Mọi định quan trọng phải bà Nhiều phi vụ nhỏ bà muốn trực tiếp biết cụ thể từ đội ngũ quản lý cao cấp của công ty Cách làm việc không thay đởi bà ngồi 80 t̉i Hàng chục năm qua đi, niềm say mê đàm phán, tư vấn kinh doanh địa ốc không mất mà bà có tăng thêm Ebby Halliday làm việc khơng nghỉ khơng phải tiền mà bà thói quen, đỏi hỏi nhu cầu lao động Trong người Ebby Halliday chảy dịng máu hăng say cơng việc liệt với lợi nhuận Những năm gần đây, nhiều bà trực tiếp tư vấn gọi điện thẳng cho khách hàng cho cần thiết Sự đoán chu đáo với khách hàng không đem lại lợi nhuận cho công ty mà trước hết cho khách hàng Trong lĩnh vực BĐS thơng thường dễ có thơng tin trái ngược, dễ có scandal nhà môi giới Thế với cá nhân Ebby Halliday cơng ty của bà khơng Ebby Halliday nhà mơi giới rất có uy tín lĩnh vực mà bà kinh doanh Với 50 năm kinh nghiệm lĩnh vực kinh doanh, môi giới địa ốc, Ebby Halliday người hiểu rõ hết ý nghĩa của chữ “tín” bà tâm gìn giữ Ebby Halliday tấm gương sáng không cho doanh nhân mà cịn cho nhân viên của Tiếng tăm bà nởi khắp nước Mỹ, Ebby Halliday lại rất khiêm tốn Bà cho thành cơng có trước hết đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp của Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hồ ng My 63 GVHD TS Thái Trí Dũng KẾT LUẬN Tính chuyên nghiệp đòi hỏi ngày thiết thực sống, khơng muốn bị đào thải từ bạn nên bắt đầu kế hoạc xây dừng cho hình ảnh nhân viên chuyên nghiệp thực Vì vậy, để trở thành người làm việc rất chuyên nghiệp, đòi hỏi nỗ lực phấn đấu liên tục Suy cho cùng, chuyên nghiệp nấc thang đường hoàn thiện thân của người Để khắc phục thúc đẩy phát triển nghề MGBĐS, đặc biệt phát triển chất lượng tính chun nghiệp hoạt động mơi giới người cho ̣n ngành nghề này để hoa ̣t đô ̣ng mà cả xã hô ̣i và mo ̣i công dân đề u có thể tham gia đóng góp ý kiế n quan điể m của mình để hình thành nên những tiêu chuẩ n những yế u tố để ta ̣o nên những thế ̣ nhà môi giới chuyên nghiê ̣p để vươn sánh vai với thế giới rô ̣ng lơn nhiề u thử thách nhiều hội Về pháp luâ ̣t cầ n x ây dựng khung chế tài hoàn chỉnh đủ mạnh để quản lý, giám sát đầy đủ hoạt động MGBĐS Xuất phát từ thực tiễn hoạt động MGBĐS, nhà nước quan hữu quan cần xây dựng hành lang pháp lý hồn thiện hơn, vớinhững quy phạm pháp luật có chế tài đủ mạnh, từ sẽ tăng tính răn đe, hạn chế vi phạm, tạo môi trường lành mạnh cho hoạt động MGBĐS Tăng cường công tác đào tạo chuyên môn đơn vị, tổ chức hoạt động MGBĐS Luật kinh doanh BĐS công nhận nghề MGBĐS quy định kinh doanh MGBĐS phải đăng ký phải có chứng hành nghề Đây chứng quan trọng nhằm tiến tới chuyên nghiệp hoá nâng cao trình độ mơi giới viên Vấn đề quan trọng cần có quy chuẩn thống nhất, việc đào tạo, cấp phép phải tổ chức bản, chặt chẽ, trành tình trạng lợi dụng, lách luật để làm giả, mua chứng chỉ… Ln tích cực bồi dưỡng nâng cao đạo đức của người làm nghề MGBĐS Để MGBĐS cơng nhận nghề mang tính chuyên nghiệp, thân cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động môi giới lĩnh vực cần phải xác định cho nguyên tắc rõ ràng, tự học hỏi, nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp, xây dựng hình ảnh nhà MGBĐS chuyên nghiệp, hoạt động lợi ích của khách hàng Đồng thời phối kết hợp chặt chẽ công tác tư vấn pháp lý ngành vàcác quan liên quan đến BĐS quy hoạch, xây dựng, địachính…Sự phối kết hợp nhằm giúp cho người dân yên tâm tiếp xúc với người làm công tác MGBĐS giúp cho người dân nắm rõ bước giao dịch BĐS với mục đích cuối giao dịch thành cơng cách an tồn, tiện ích có văn hố nhất Khơng thể phủ nhận vai trò của nhà MGBĐS - họ chất xúc tác đưa giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy phát triển của thị trường BĐS Vấn đề đặt cần thiết phải đánh giá thực trạng thực đồng biện pháp, nhằm nâng cao chuyên nghiệp hoá nghề MGBĐS Việt Nam, phục vụ tốt quátrình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hờ ng My 64 GVHD TS Thái Trí Dũng TÀI LIỆU THAM KHẢO (2008), “Luật kinh doanh bấ t động sản song ngữ Viê ̣t – Anh”, Nhà xuất Lao đô ̣ng – Xã hội Trường ĐH Kinh tế TPHCM , khoa kinh tế phát triể n , Trung tâm tư vấ n doanh nghiê ̣p & phát triển kinh tế vùng , (2010), “Tài liê ̣u giảng dạy cấ p chứng chỉ hành nghề bất động sản” Nhóm biên soạn khoa kinh tế phát triển – ĐH kinh tế TPHCM , 2009, “phương pháp nghiên cứu kinh tế ” TS Nguyễn Ngo ̣c Vinh, (14/9/2010), “Định hướng phát triển nghề môi giới bất động sản TP.HCM”, website Ta ̣p chí BĐS Viê ̣t Nam : http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn/Web/Default.aspx?tab=newsdetail&zoneid =106&itemid=90&lang=vi-VN Website Kiể m toán nhân Viê ̣t, viết “Bàn tính chuyên nghiệp” http://www.vpaudit.vn/ArticlesDetail/860/874/516/trao-doi-nghiep-vu/ban-vetinh-chuyen-nghiep.aspx Trần Hữu Dũng, Vốn xã hội Kinh tế, tạp chí Thời Đại số Donald J.Trump & Bill Zanker, (2009), “Think big and kick ass in business and life”, Nhà xuất trẻ Rick Villani & Clay Davis, (2009), “How to find, fix and sell houses for profit”, Nhà xuất tổng hợp thành phố Hồ Chí Minh Elizabeth Moran , biên dich ̣ Huỳnh Văn Thanh , (2010), “Phong thủy toàn thư”, Nhà xuất Mỹ thuật 10 George Kohlrieser, (2010), “Đàm phán giải phóng “con tin”” , Nhà xuất Đại học kinh tế quốc dân 11 Jay Conrad Levinson & Al Lautenslager, (2007), “Marketing du kích 30 ngày”, Nhà xuất Lao động – xã hội 12 Tạp chí Bất động sản nhà đấ t Viê ̣t Nam – Hiê ̣p hô ̣i bấ t đô ̣ng sản nhà đấ t Viê ̣t Nam 13 Website Cu ̣c quản lý nhà và thi ̣trường bấ t đô ̣ng sản: http://quanlynha.vietreal.net.vn 14 Website Ta ̣p chí bấ t đô ̣ng sản nhà đấ t Việt Nam http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn/ ……… Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hồ ng My 65 GVHD TS Thái Trí Dũng PHỤ LỤC: I Điều – Luâ ̣t kinh doanh bấ t đô ̣ng sản 2007 Điề u 8: điề u kiê ̣n đố i với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS: Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luâ ̣t Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiê ̣p hoă ̣c hơ ̣p tác xã, đăng ký kinh doanh dich ̣ vu ̣ BĐS theo quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t, trừ trường hơ ̣p quy đinh ̣ ta ̣i khoản Điề u này Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS phải có nhất người có chứng chỉ MGBĐS , kinh doanh dich ̣ vu ̣ đinh ̣ giá BĐS phải có ít nhấ t hai người có chứng định giá BĐS , kinh doanh dich ̣ vu ̣ sàn giao dich ̣ BĐS phải có it́ nhấ t hai người có chứng chỉ MGBĐS , nế u có dich ̣ vu ̣ đinh ̣ giá BĐS thì phải có it́ nhất hai người có chứng định giá BĐS Cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS độc lập phải đăng kí kinh doanh theo quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t và có chứng chỉ MGBĐS II Danh sách 11 ngành kinh doanh cần có chứng hành nghề: Chứng hành nghề nghiệp văn mà quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam hoặc hiệp hội nghề nghiệp Nhà nước ủy quyền cấp cho cá nhân có đủ trình độ chun môn kinh nghiệm nghề nghiệp ngành, nghề nhất định Theo quy định hành, ngành nghề sau cần có chứng hành nghề trước đăng ký kinh doanh: Kinh doanh dịch vụ pháp lý Kinh doanh dịch vụ khám, chữa bệnh và kinh doanh dược phẩm Kinh doanh dịch vụ thú y và kinh doanh thuốc thú y Kinh doanh dịch vụ thiết kế quy hoạch xây dựng, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng cơng trình, giám sát thi công xây dựng Kinh doanh dịch vụ kiểm toán Sản xuất, gia cơng, sang chai, đóng gói, mua bán thuốc bảo vệ thực vật Kinh doanh dịch vụ xông khử trùng Kinh doanh dịch vụ thiết kế phương tiện vận tải Mua bán di vật, cổ vật, bảo vật quốc gia 10 Kinh doanh dịch vụ kế toán 11 Dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ định giá bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản III Các trƣờng hợp miễn thuế Thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; mẹ chồng, cha chồng với Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hồ ng My 66 GVHD TS Thái Trí Dũng dâu; bố vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với Hồ sơ miễn thuế đối với trƣờng hợp cụ thể nhƣ sau: 1.1 Đối với bất động sản chuyển nhượng vợ với chồng cần giấy tờ sau: Bản sổ hộ khẩu hoặc giấy chứng nhận kết hoặc định của tồ án xử ly hôn, tái hôn (đối với trường hợp chia nhà ly hôn, hợp nhất quyền sở hữu tái hôn) 1.2 Đối với bất động sản chuyển nhượng cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ cần có hai giấy tờ sau: sổ hộ khẩu (nếu sổ hộ khẩu) hoặc giấy khai sinh Trường hợp ngồi giá thú phải có định cơng nhận việc nhận cha, mẹ, của quan có thẩm quyền 1.3 Đối với bất động sản chuyển nhượng cha nuôi, mẹ ni với ni cần có hai giấy tờ sau: sổ hộ khẩu (nếu sổ hộ khẩu) hoặc định công nhận việc ni ni của quan có thẩm quyền 1.4 Đối với bất động sản chuyển nhượng ông nội, bà nội với cháu nội cần có giấy tờ sau: Bản Giấy khai sinh của cháu nội Giấy khai sinh của bố cháu nội; hoặc sở hộ khẩu mối quan hệ ông nội, bà nội với cháu nội 1.5 Đối với bất động sản chuyển nhượng ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại cần có giấy tờ sau: Bản Giấy khai sinh của cháu ngoại Giấy khai sinh của mẹ cháu ngoại; hoặc sở hộ khẩu mối quan hệ ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại 1.6 Đối với bất động sản chuyển nhượng anh, chị, em ruột với cần có giấy tờ sau: sở hộ khẩu hoặc Giấy khai sinh của người chuyển nhượng của người nhận chuyển nhượng thể mối quan hệ có chung cha mẹ hoặc cha khác mẹ hoặc mẹ khác cha hoặc giấy tờ khác chứng minh có quan hệ huyết thống 1.7 Đối với bất động sản chuyển nhượng cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể cần có giấy tờ sau: Bản sở hộ khẩu ghi rõ mối quan hệ cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; hoặc Giấy chứng nhận kết hôn Giấy khai sinh của chồng hoặc vợ làm xác định mối quan hệ người chuyển nhượng cha chồng, mẹ chồng với dâu hoặc cha vợ, mẹ vợ với rể Trường hợp chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng miễn thuế nêu người chuyển nhượng khơng có Giấy khai sinh hoặc sở hộ khẩu phải có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã mối quan hệ người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng làm để xác định thu nhập miễn thuế IV.Tờ khai thuế thu nhâ ̣p cá nhân mẫu số 11/KK – TNCN: Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hồ ng My 67 GVHD TS Thái Trí Dũng CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc TỜ KHAI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN Mẫu số: 11/KK–TNCN (Ban hành kèm theo Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 Bộ Tài chính) (Dành cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản) A - PHẦN CÁ NHÂN TỰ KÊ KHAI I THÔNG TIN NGƢỜI CHUYỂN NHƢỢNG, CHO THỪA KẾ, QUÀ TẶNG [01] Họ tên: [02] Mã số thuế (nếu có): [03] Số CMND/hộ chiếu (trường hợp chưa có mã số thuế):………………………………… [04] Các giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: Do quan: Cấp ngày: [05] Các đồng chủ sở hữu (nếu có): STT Họ và tên Mã số thuế Số CMND Số Hộ chiếu … [06] Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (nếu mua bán, đổi) Nơi lập Ngày lập: Cơ quan chứng thực ……………………………………Ngày chứng thực: II THÔNG TIN NGƢỜI NHẬN CHUYỂN NHƢỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG [07] Họ tên: [08] Mã số thuế (nếu có): [09] Số CMND/Hộ chiếu (trường hợp chưa có mã số thuế):………………………………… [10] Đơn xin chuyển nhượng bất động sản (nếu nhận thừa kế, nhận quà tặng) Nơi lập hồ sơ nhận thừa kế, quà tặng Ngày lập: Cơ quan chứng thực ……………………………………Ngày chứng thực: III LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƢỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG [11] Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất [12] Quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà [13] Quyền thuê đất, thuê mặt nước [14] Bất động sản khác IV ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƢỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG [15] Đất Địa thửa đất, nhà ở: Vị trí (mặt tiền đường phố hay ngõ, hẻm): Loại đất, loại nhà: Diện tích (m2): Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hồ ng My 68 GVHD TS Thái Trí Dũng [16] Nguồn gốc đất: (Đất nhà nước giao, cho thuê; Đất nhận chuyển nhượng; nhận thừa kế, hoặc nhận tặng, cho…): [17] Giá trị đất thực tế chuyển giao (nếu có): (đồng) [18] Nhà tài sản gắn liền với đất (gọi chung nhà) Cấp nhà: Loại nhà: Diện tích nhà (m2 sàn xây dựng): [19] Nguồn gốc nhà Tự xây dựng Năm hoàn thành (hoặc năm bắt đầu sử dụng nhà): ………………… Chuyển nhượng Thời điểm làm giấy tờ chuyển giao nhà: …………………………… [20] Giá trị nhà (đồng) : [ơ V THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN; TỪ NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN [21] Giá trị bất động sản thực tế chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, quà tặng(đồng): VI TÍNH THUẾ [22] Trường hợp chuyển nhượng bất động sản Cách 1: Trường hợp xác định giá mua bất động sản Thuế thu nhập phải nộp = Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS x 25% Cách 2: Trường hợp không xác định giá mua bất động sản Thuế thu nhập phải nộp = Giá trị BĐS chuyển nhượng x 2% [23] Trường hợp nhận thừa kế, quà tặng bất động sản Thuế thu nhập phải nộp = (Giá trị BĐS nhận thừa kế, quà tặng – 10.000.000đ) x 10% [24] Số thuế thu nhập phải nộp (đồng)…………… ……………………….………………… (Viết chữ:……………………………………………………………………………….……………) VII THU NHẬP THUỘC DIỆN MIỄN THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN (nếu thuộc đối tƣợng đƣợc miễn thuế): Căn vào Hồ sơ giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng hoặc nhận thừa kế, quà tặng bất động sảngiữa ông (bà): …………… ông (bà): ………… khoản thu nhập từ chuyển nhượng hoặc nhận thừa kế, quà tặng bất động sản của ông (bà) …… …………… thuộc diện thu nhập miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định khoản ….……Điều Luật Thuế thu nhập cá nhân VIII GIẤY TỜ KÈM THEO GỒM: Tôi cam đoan nội dung kê khai chịu trách nhiệm trước pháp luật nội dung khai./ ……………, ngày ……… tháng……… năm ………… CÁ NHÂN CÓ THU NHẬP (Ký ghi rõ họ tên) Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hồ ng My 69 GVHD TS Thái Trí Dũng B - PHẦN XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍNH THUẾ CỦA CƠ QUAN THUẾ Họ tên người nộp thuế Mã số thuế (nếu có): - I Loại bất động sản chuyển nhƣợng: Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất Quyền sử hữu hoặc sử dụng nhà Quyền thuê đất, thuê mặt nước Các bất động sản khác II Đặc điểm bất động sản chuyển nhƣợng: Thửa đất số:……………………Tờ đồ số: Số nhà, đường phố Thơn, xóm .……………… Phường/xã: Quận/huyện Tỉnh/ thành phố Loại đất: Loại đường/khu vực: Vị trí (1, 2, 3, 4…): Cấp nhà:……………………………… Loại nhà: Hạng nhà: Tỷ lệ (%) chất lượng lại của nhà: Diện tích đất, nhà tính thuế (m2): 8.1 Đất: 8.2 Nhà (m2 sàn nhà): Đơn giá mét vng đất, sàn nhà tính thuế (đồng/m2): 9.1 Đất: 9.2 Nhà (theo giá xây dựng mới): III Thu nhập từ chuyển nhƣợng, nhậ thừa kế, quà tặng bất động sản (đồng Việt Nam) Đối với chuyển nhƣợng: 1.1 Giá chuyển nhượng bất động sản (đồng) : 1.2 Giá mua bất động sản (đồng) : 1.3 Các chi phí khác liên quan đến giá bất động sản chuyển nhượng loại trừ (đồng): 1.4 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản = (1.1) – (1.2) – (1.3) – (1.4) Đối với nhận thừa kế, quà tặng: Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng bất động sản = (đơn giá mét vuông đất, sàn nhà) x (diện tích đất, diện tích sàn nhà) + (giá trị bất động sản khác gắn với đất) (đồng) IV Thuế thu nhập phải nợp (đới với trƣờng hợp phải nợp th́): Tính thuế: a) Đối với thu nhập chuyển nhượng bất động sản: Đề tài tố t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hờ ng My 70 GVHD TS Thái Trí Dũng Cách 1: Trường hợp xác định giá mua bất động sản Thuế thu nhập phải nộp = Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản x 25% Cách 2: Trường hợp không xác định giá mua bất động sản Thuế thu nhập phải nộp = Giá bất động sản chuyển nhượng x 2% Số thuế thu nhập phải nộp (đồng): ……………………………………………………………… (Viết chữ:……………………………………………………………………………….……………) b) Đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản: Thuế thu nhập phải nộp = (Thu nhập từ bất động sản nhận thừa kế, quà tặng – 10.000.000) x 10% Số thuế thu nhập phải nộp (đồng): ……………………………………………………………… (Viết chữ:……………………………………………………………………………….……………) V Xác nhận quan thuế đối với trƣờng hợp đƣợc miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản: Căn vào tờ khai giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản ông (bà)…………… ông (bà) ……………… , quan thuế kiểm tra xác nhận khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của ông (bà)………………… …… thuộc diện thu nhập miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định khoản .Điều Luật Thuế thu nhập cá nhân./ … …, ngày ……tháng…… năm …… CÁN BỘ KIỂM TRA TÍNH THUẾ (Ký, ghi rõ họ tên) THỦ TRƢỞNG CƠ QUAN THUẾ (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu) Đề tài tớ t nghiê ̣p SV Nguyễn Thi ̣Hồ ng My 71 ... Loại bỏ các yếu tố gây nhiễu: Giao tiếp diễn cách thuận lợi mà nhiều bị ảnh hưởng yếu tố gây nhiễu Xác định trước yếu tố gây nhiễu xảy giúp bạn chủ động việc loại bỏ yếu tố Các yếu tố gây nhiễu... đánh giá , yếu tố làm nên nhà môi giới BĐS – chương II Phân tí ch những yế u tố hiǹ h thành nên mô ̣t nhà môi giới chuyên nghiê ̣p ngành BĐS kinh nghiệm hình ảnh nhà môi giới chuyên nghiê... hoạt động tác nghiệp của nhà môi giới Tiêu chuẩn nghề nghiệp có ý nghĩa thực tiễn cho khách hàng ngầm thơng báo cho khách hàng họ trơng đợi từ nhà mơi giới Thơng qua gây sức ép lên nhà môi giới

Phân tích các yếu tố hình thành tính chuyên nghiệp của nhà môi giới bất động sản

Thông tin tài liệu

Từ khóa liên quan

Tài liệu cùng người dùng

Tài liệu liên quan