Thẩm định giá mặt bằng cho thuê quận 12 thành phố hồ chí minh

GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN -oOo - Chuyên đề tốt nghiệp ĐỀ TÀI: Thẩm định giá mặt cho thuê quận 12 thành phố Hồ Chí Minh GVHD: Nguyễn Quỳnh Hoa SVTH: Đặng Thị Thanh Hải Lớp: VG2 – K33 MSSV: 107204312 Niên khóa: 2007 - 2011 SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Mục lục Mở đầu Chƣơng 1: Cơ sở lý luận 1.1.Những vấn đề chung thẩm định giá .1 1.1.1.Khái niệm thẩm định giá 1.1.2.Đối tượng thẩm định giá 1.1.2.1 Quyền tài sản ( Property) 1.1.2.1.1.Quyền tài sản bất động sản ( Real Property) 1.1.2.1.2.Quyền tài sản động sản (Personal Property) .3 1.1.2.2.Doanh nghiệp ( Business) 1.1.2.3 Các lợi ích tài ( Financial Interests) 1.1.3.Cở sở giá trị cho thẩm định giá 1.1.3.1.Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá 1.1.3.2.Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá .5 1.2.Thẩm định giá bất động sản .6 1.2.1.Khái niệm bất động sản 1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 1.2.2.1.Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản 1.2.2.1.1.Nhóm yếu tố tự nhiên 1.2.2.1.2 Nhóm yếu tố kinh tế .8 1.2.2.1.3.Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường .8 1.2.2.2.Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản 1.2.2.3.Các yếu tố chung bên 1.2.2.3.1 Các yếu tố trị pháp lý .8 1.2.2.3.2 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô 1.2.2.3.3 Các yếu tố xã hội 1.2.3.Bất động sản tạo thu nhập 10 1.2.4.Khái niệm thẩm định giá bất động sản 10 SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Chƣơng 2: Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản 11 2.1 Phương pháp chi phí 11 2.1.1.Khái niệm 11 2.1.2.Nguyên tắc sử dụng 11 2.1.2.1.Nguyên tắc sử dụng cao tối ưu 11 2.1.2.2.Nguyên tắc thay (Subsitution) 12 2.1.3.Các trường hợp sử dụng 12 2.1.4.Cách tiếp cận 12 2.1.5.Các phương pháp xác định chi phí 13 2.1.5.1.Các loại chi phí 13 2.1.5.1.1.Chi phí tái tạo 13 2.1.5.1.2.Chi phí thay 13 2.1.5.2.Các phương pháp ước tính chi phí 14 2.1.5.2.1.Các chi phí trực tiếp 14 2.1.5.2.2.Các chi phí gián tiếp 14 2.1.5.2.2.1.Phương pháp thông kê chi tiết nhà xây dựng 15 2.1.5.2.2.2.Phương pháp khảo sát số lượng 15 2.1.5.2.2.3.Phương pháp chi phí đơn vị kết cấu xây dựng 16 2.1.5.2.2.4.Phương pháp so sánh thị trường 16 2.1.5.2.2.5.Tương quan số giá 17 2.1.6.Hao mòn tích lũy 17 2.1.7.Tuổi đời công trình 19 2.1.7.1.Tuổi đời kinh tế 19 2.1.7.2.Tuổi đời kinh tế lại 20 2.1.7.3.Tuổi đời thực tế 20 2.1.7.4.Tuổi đời hiệu 20 2.1.8.Các phương pháp đo giảm giá tích lũy 20 2.1.8.1.Phương pháp tuổi vòng đời 20 SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2.1.8.2.Phương pháp chi tiết 20 2.1.8.3.Phương pháp so sánh ( Kỹ thuật chiết trừ) 21 2.1.8.4.Phương pháp phân chia 22 2.1.8.4.1.Hao mòn vật chất 22 2.1.8.4.2.Hao mòn chức 23 2.1.8.5.Hao mòn kinh tế: không sửa chữa – vốn hóa lỗ thu nhập 23 2.1.8.5.1.Tỷ lệ chất lượng lại nhà 24 2.1.8.5.1.1.Phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật 24 2.1.8.5.1.2.Phương pháp thống kê – kinh nghiệm 24 2.1.8.5.2.Giá nhà xây dựng 24 2.1.9.Các mặt hạn chế phương pháp chi phí 25 2.2 Phương pháp thu nhập 25 2.2.1.Khái niệm 25 2.2.2.Nguyên tắc 26 2.2.2.1.Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai (Anticipation) 26 2.2.2.2.Nguyên tắc sử dụng tốt cao 26 2.2.2.3.Nguyên tắc cung cầu 26 2.2.2.4.Nguyên tắc thay 26 2.2.2.5.Tác động bên 26 2.2.3 Các trường hợp sử dụng 26 2.2.4.Các bước tiến hành 26 2.2.5.Các dạng định giá phương pháp thu nhập 27 2.2.5.1.Phương pháp vốn hóa trực tiếp 27 2.2.5.2.Kĩ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) 27 2.2.6.Các phương pháp xác định tỷ lệ vốn hóa 28 2.2.6.1.Tỷ suất vốn hóa nhận từ thị trường 28 2.2.6.2.Từ tổng thu nhập có hiệu tỷ lệ chi phí hoạt động tìm tỷ lệ vốn hóa toàn Ro 29 2.2.6.3.Tỷ lệ vốn hóa toàn với mô hình giá trị thu nhập khác 29 SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2.2.6.4.Các tỷ lệ vốn hóa công trình tìm từ thị trường 31 2.2.6.5.Phương pháp lựa chọn tỷ lệ chủ ngân hàng 31 2.2.7 Xác định thu nhập chi phí hoạt động 31 Chƣơng 3: Ứng dụng vào thẩm định giá cửa hàng công ty CP Nông Việt 33 3.1 Giới thiệu công ty CP Nông Việt 33 3.3 Giới thiệu bất động sản 34 3.2 Giới thiệu quy hoạch khu vực Thạnh xuân, quận 12 34 3.4 Thẩm định giá bất động sản 37 3.4.1 Phương pháp chi phí 37 3.4.1.1 Ước tính giá trị tài sản gắn liền đất 37 3.4.1.2 Tính giá trị đất 38 3.4.1.3 Tính giá trị bất động sản 41 3.4.2.Phương pháp thu nhập 42 3.4.2.1.Tiền thuê năm chủ sở hữu 42 3.4.2.Tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu 42 3.4.2.3.Giá trị bất động sản 46 3.4.2.3.1.Phương pháp vốn hóa trực tiếp 46 3.4.2.3.2.Phương pháp DCF 46 3.5 Thống kết thẩm định 47 Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo Phụ lục Các giấy tờ liên quan đến bất động sản thẩm định SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Mở đầu 1.Lý chọn đề tài Bất động sản hay thẩm định giá bất động sản nói đề tài quen thuộc Tuy nhiên hay lại nằm chỗ bất động sản khác lại có khác biệt vị trí, hình dáng điều dẫn tới giá bất động sản lại có cao thấp khác Đồng thời tùy thuộc vào mục đích thẩm định loại hình tài sản khác mà lại có phương pháp thẩm định riêng Trong chuyên đề tốt nghiệp xin trình bày loại hình bất động sản tạo thu nhập chủ yếu tập trung vào “ Thẩm định giá mặt cho thuê quận 12, thành phố Hồ Chí Minh”, đề tài lạ để hiểu sâu loại hình lại chuyện khó Mặt cho thuê loại hình bất động sản có tạo thu nhập Những bất động sản có tạo thu nhập giá trị thường cao bất động sản bình thường lẽ vị trí hay yếu tố chủ quan chẳng hạn phong thủy, sở thích người mua,… kiến tốt so với bất động sản khác thu nhập mà tạo nhiều Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu bất động sản tạo thu nhập, chủ yếu mặt cho thuê Phạm vi nghiên cứu: khảo sát tình hình giá bất động sản tuyến đường Tô Ngọc Vân, phường Thạnh Xuân, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh, chủ yếu đoạn Tô Ngọc Vân từ quốc lộ 1A đến đường Hà Huy Giáp 3.Mục tiêu nghiên cứu SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đề tài với mục tiêu đưa tài liệu tham khảo giúp bạn hiểu thêm bất động sản có tạo thu nhập phương pháp sử dụng để thẩm định giá loại hình bất động sản 4.Phƣơng pháp nghiên cứu Phương pháp chủ yếu đề tài gồm có phương pháp hỏi ý kiến chuyên gia khảo sát liệu sơ cấp tình hình mua bán bất động sản thị trường Nội dung nghiên cứu Ngoài phần mở đầu kết luận, đề tài nghiên cứu gồm chương Chương Cở sở lý luận Chương Các phương pháp thẩm định giá bất động sản Chương 3.Ứng dụng vào thẩm định giá cửa hàng công ty Cổ phần Nông Việt SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Chương 1: Cơ sở lý luận 1.1.Những vấn đề chung thẩm định giá 1.1.1.Khái niệm thẩm định giá Ở nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh Appraisal Valuation để nói đến thẩm định giá Nguồn gốc từ ngữ hai từ từ tiếng Pháp Valuation xuất vào năm 1529 Appraisal từ năm 1817 Hai thuật ngữ có chung ý nghĩa, ước tính, đánh giá có hàm ý cho ý kiến nhà chuyên môn vật phẩm định Khi nghiên cứu thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật đưa nhiều định nghĩa khác Theo từ điển Oxford “Thẩm định giá ước tính giá trị tiền vật, tài sản; ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh” Theo giáo sư W.Seabrooke- Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh “Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định” Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc marketinh AVO, Úc “Thẩm định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm có tính đến chất bất động sản mục đích thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá áp dụng liệu thị trường so sánh mà thẩm định viên thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị chúng” Theo giáo sư Lim Lan Yuan- Singapore “Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn” Theo pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 Việt Nam “Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tất tài sản phù hợp với thị trường SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế” Nhình chung, khái niệm đề cập đến thẩm định giá có chung số yếu tố  Sự ước tính giá trị  Tính tiền tệ  Về tài sản, bất động sản quyền sở hữu tài sản, bất động sản  Theo yêu cầu, mục đích định  Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể  Trên sở sử dụng liệu, yếu tố thị trường Do hiểu khái niệm thẩm định sau “Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị tài sản ( quyền tài sản) phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định, cho mục đích định theo tiêu chuẩn công nhận thông lệ quốc tế.” 1.1.2.Đối tƣợng thẩm định giá Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tấ, phạm vi thẩm định giá ngày trở nên rộng hơn, thuật ngữ thẩm định giá quyền tài sản ( property valuation) vượt qua hạn chế thuật ngữ thẩm định giá tài sản ( asset valuation) thuật ngữ thẩm định giá sử dụng cho báo cáo tài 1.1.2.1 Quyền tài sản ( Property) Quyền tài sản khái niệm pháp lý bao hàm tất quyền, quyền lợi lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tái sản bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa người chủ sở hữu hưởng thụ hay nhiều lợi ích sở hữu Theo Bộ luật Dân Việt Nam “ Quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao dịch dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hoạt động thẩm định giá quốc tế ngày người ta công nhận phân biệt đối tượng thẩm định giá sau SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 1.1.2.1.1.Quyền tài sản bất động sản ( Real Property) Bao gồm tất quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Một hay nhiều quyền lợi ích quyền bất động sản thông thường biểu hình thức quyền sở hữu phân biệt với bất độn sản mặt vật chất Quyền tài sản bất động sản khái niệm phi vật chất Quyền tài sản bất động sản quyền lợi bất động sản Quyền lợi thường ghi văn thức chứng thư hợp đồng ( ví dụ hợp đồng cho thuê) Do vậy, quyền tài sản bất động sản khái niệm pháp lý tách biệt với bất động sản , thể mặt vật chất tài sản Quyền tài sản bất động sản bao gồm quyền, khoản lợi ích, lợi tức liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Ngược lại, bất động sản bao gồm thân đất đai, tất loại sản vật tự nhiên có đất tài sản gắn liền với đất nhà cửa công trình đất 1.1.2.1.2.Quyền tài sản động sản (Personal Property) Quyền tài sản động sản đề cập đến quyền sở hữu tài sản, lợi ích khác với bất động sản Những tài sản tài sản hữu động sản, hay vô khoản nợ hay sáng chế Động sản hữu hình tiêu biểu cho tài sản không thường xuyên gắn hay cố định với bất động sản có đặc tính di chuyển Thẩm định giá động sản phận tổng thể công việc thẩm định giá tài sản Động sản đánh giá theo giá trị thị trường, giá trị thu hồi hay giá trị lý 1.1.2.2.Doanh nghiệp ( Business) Doanh nghiệp đơn vị thương mại, công nghiệp dịch vụ, hay đầu tư theo đuổi hoạt động kinh tế ( Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định quốc tế) Doanh nghiệp tổ chức kinh tế có dấu riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, đăng kí kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm mục đích thực hoạt động kinh doanh ( Luật Doanh nghiệp Việt Nam 2005) Doanh nghiệp thường đơn vị tạo lợi nhuận cách cung cấp sản phẩm hay dịch vụ cho người tiêu dùng Quan hệ chặt chẽ với khái niệm doanh nghiệp thuật SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang 10 GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Phụ lục 2: Biểu mẫu áp dụng cho phương pháp khảo sát số lượng Thống kê chi phí Loại xây dựng Tổng cộng nguyên vật liệu lao động Phí kiến trúc Giấy phép xây dựng Vệ sinh địa điểm Đào đất Nền móng Xây ống khói Sàn Mái Cửa vào cửa sổ Vữa xây dựng Tủ Cách âm Sơn Nước Nhiệt Điện Thiết bị cố định Bảo hiểm Linh tinh Chi phí quản lý trường 3% Chi phí quản lý hành Lãi nhà thầu Tổng số chi phí Lấy số tròn Chi phí cho mét vuông xây dựng SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang 58 GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Phụ lục 3: Bất động sản so sánh TT Yếu tố BĐS thẩm BĐS BĐS BĐS BĐS so sánh định so sánh so sánh so sánh so sánh Cô Hoa - Chú Hòa- Anh Mừng- Chú Căn- Thông tin Vị trí lượng Tổng diện 180 m2 tích (6mx30m) Diện tích sàn Giá trị công trình Giá bán/m2 TT pháp lý 10 367A Giá thương 0906.871.106 0918.771.427 0947.969.168 (08)37163439 Lợi kinh doanh Cơ sở hạ tầng 138 MTĐ MTĐ 264 2,7tỷ 1,68 tỷ 2,2 tỷ 2,7 tỷ 96 m2 126m2 156m2 (4mx24m) (6mx21m) (6m x 26m) 126m2 156m2 225m2 (150m2 đất thổ cư) 240 m2 45.36m2 720triệu 68,040,000 đ 0đ 176,400,000đ 108,000,000đ 16,07triệu/m2 16,2 triệu/m2 15,6 triệu/m2 16triệu/m2 Sổ hồng Sổ hồng Sổ đỏ Sổ hồng Sổ hồng Trung bình Tốt Trung bình Trung bình Tốt Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình 11 Hướng Đông Nam Tây Bắc Đông Nam Tây bắc Tây bắc 12 Cảnh quan Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình Tiền mặt Tiền mặt Tiền mặt Tiền mặt Tiền mặt lần lần lần lần lần mua mua mua mua mua 13 Điều kiện toán SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang 59 GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Phụ lục 4: Bảng điều chỉnh TT A B Yếu tố BĐS BĐS BĐS BĐS BĐS so sánh thẩm định so sánh so sánh so sánh so sánh Giá bán Chưa biết 2,7tỷ 1,68 tỷ 2,2 tỷ 2,7 tỷ 96 m2 126m2 156m2 (4mx24m) (6mx21m) (6m x 26m) 15,6 triệu/m2 16triệu/m2 Diện tích C Đơn giá D Điều chỉnh Hai mặt tiền D2 E (6mx30m) 225m2 (150m2 đất thổ cư) 16,07triệu/m2 16,2triệu/m2 mặt tiền Hai mặt tiền mặt tiền mặt tiền Hai mặt tiền 100% 102,56% 100% 100% 102,56% Tỷ lệ đ/chỉnh - 2.5% 0.00% 0.00% - 2.5% Mức đ/chỉnh - 0,4 triệu/m2 0đ 0đ - 0,4 triệu/m2 đường D1 180 m2 Tỷ lệ Hướng Đông Nam Tây Bắc Đông Nam Tây bắc Tây bắc Tỷ lệ 100% 96.15%) 100% 96.15%) 96.15%) Tỷ lệ đ/chỉnh 4% 0.00% 4% 4% Mức đ/chỉnh 0,64 triệu 0đ 0,62 triệu/m2 0,64 triệu Mức giá dẫn/m2 16,31triệu/m2 16,2triệu/m2 16,22triệu/m2 16,24triệu/m2 Thống mức giá dẫn G 16,200,000 đ/m2 Số lần điều chỉnh 2 Số điều chỉnh 0,24triệu/m2 0đ 0,62triệu/m2 0,24triệu/m2 Số điều chỉnh gộp 1,04triệu/m2 0đ 0,62triệu/m2 1,04triệu/m2 SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang 60 GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Phụ lục 6: Hình ảnh bất động sản Mặt tiền nhà Kết cấu tầng SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang 61 GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Kết cấu tầng lửng SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang 62 GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Bất động sản 2: số nhà 264 Bất động sản 3: số nhà 138 SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang 63 GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Bất động sản 4: Đất trống bên cạnh bất động sản thẩm định Bất động sản SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang 64 GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Phụ lục 8: Quy hoạch chung quận 12 Bất động sản SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Bất động sản 7: số nhà 196/8 Trang 65 GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Trang 66 GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Phụ lục 9: Đơn giá xây dựng I/ Đơn giá xây dựng công ty Nhân Bản (Nguồn: http://xaynhaxinh.com/index.php?a=thicong) A Đơn giá phần thô & nhân công đến hoàn thiện toàn nhà: ĐƠN GIÁ THI CÔNG/m2 XÂY DỰNG PHẦN TT VẬT TƢ PHẦN THÔ THÔ GÓI SỐ GÓI SỐ GÓI SỐ 2.300.000 2.400.000 2.500.000 VND/m2 VND/m2 VND/m2 Thép Miền Nam Việt - Nhật Việt - Nhật Xi măng Holcim, Hà Tiên Holcim, Hà Tiên Holcim, Hà Tiên Cát Tân Ba Tân Ba Tân Ba Đá Hóa An Hóa An Hóa An Gạch Tổ hợp Tuynel Bình Tuynel Đồng Dương Nai TH Daphaco, Sino Cadivi, Sino Cadivi, Sino Hệ thống nước âm Bình Minh Bình Minh Bình Minh B Đơn giá phần hoàn thiện trang trí nội thất công trình: ĐƠN GIÁ THI CÔNG/m2 XÂY DỰNG TT VẬT TƢ PHẦN THÔ PHẦN HOÀN THIỆN GÓI SỐ GÓI SỐ GÓI SỐ 1.400.000VND/m2 1.500.000 VND/m2 1.600.000 VND/m2 Gạch nhà 135.000 đ/m2 180.000 đ/m2 240.000 đ/m2 Gạch & tường 125.000 đ/m2 145.000 đ/m2 185.000 đ/m2 SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang 67 GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP WC Gạch len tường WC 12.000 đ/viên Đá hoa cương cầu thang 16.000 đ/viên 20.000 đ/viên Tím Mông Cổ Đen ánh kim Đỏ Brazin Lan can cầu thang Sắt sơn dầu Sắt sơn dầu Sắt sơn dầu Tay vịn cầu thang Xoan Đào Căm xe Căm xe Lan can mặt tiền Sắt sơn dầu Sắt sơn dầu Sắt sơn dầu Công tắc - ổ cắm JunSun -Chengli Clipsal Clipsal Đài Loan Điện Quang Phillips 120.000 đ/bộ 180.000 đ/bộ 240.000 đ/bộ 10 11 12 13 14 Đèn ốp sáng + Tăng phô Đèn gương, ốp trần trang trí Cửa cổng Cửa Cửa sổ loại Sắt hộp– Khung bao Sắt hộp– Khung bao Sắt hộp– Khung bao 30 x 60 Sắt hộp–Khung bao 30x60 kính 5ly Sắt hộp– Khung bao 30x60 kính 5ly 15 Cửa phòng ngủ, WC Nhôm kính hệ 700 16 Khóa cửa 180.000 đ/bộ 40 x 80 Sắt hộp – Khung bao 40 x 80 kính 5-8ly Sắt hộp – Khung bao 40 x 80 kính 5ly Nhôm kính hệ 1000 250.000 đ/bộ Nội thất: Maxilite, 18 Sơn nước Maxilite Ngoại thất: Weathershield SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI 50 x 100 Nhôm sơn tĩnh điện hệ 1000, kính 5-8ly Nhôm hệ 700 sơn tĩnh điện, kính 5ly Gỗ Căm xe 350.000 đ/bộ Nội thất: ICI in 1,Ngoại thất: Trang 68 GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 18 Matit Joton ICI ICI 19 Sơn dầu Bạch Tuyết Dulux Dulux 3.000.000 đ/WC 4.000.000 đ/WC 5.000.000 đ/WC 800.000 đ/cái 1.000.000 đ/cái 1.500.000 đ/cái 1.000L 1.000L 1.500L 180L 180L 240L 20 21 22 23 Bồn cầu, gương soi, lavabo, phụ kiện Vòi tắm sen,vòi lavabo, vòi rửa chén Bồn nước Inox Sơn Hà Máy nước nóng lượng mặt trời 24 Máy bơm nước 700.000 đ/cái 1.500.000 đ/cái 2.400.000 đ/cái 25 Máy lấy sáng Polycabonat Policabonat Kính cường lực 26 Khung sắt bảo vệ Sắt sơn dầu Sắt sơn dầu Sắt sơn dầu C Tính diện tích xây dựng theo hệ số: (Chưa tính phần gia cố móng) Trệt 130% Lửng, lầu 100% Bang công, Sân thượng trời 70% Sân thượng nhà 100% Sân trời, sân vườn 50% Mái ngói 70% Mái lấy sáng, mái BTCT Mái Tole 60% 40% (% dựa diện tích thực tế) SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang 69 GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Ghi chú: - Đối với công trình hẻm sâu, đơn giá nhân công nhân hệ số 1.2 - Đối với chủng loại vật tư ghi đơn giá, khách hàng chọn lựa nhiều nhãn hiệu sản phẩm phạm vi đơn giá - Đối với công trình có vẽ thiết kế thi công, công ty chào giá thông qua dự toán chi tiết công trình - Đối với nhà có tầng hầm, nhà có số tầng tầng, công ty báo giá cụ thể theo hồ sơ thiết kế kỹ thuật - Đơn giá thay đổi theo biến động tăng hay giảm thị trường vật liệu xây dựng II/Đơn Giá Thi Công Tham Khảo Công ty Cổ phần đầu tƣ thƣơng mại Dịch vụ Thế giới Việt ( Nguồn: http://congdongso.com/threads/14833-nha-pho-thietke-nha-pho-thau-xay-dung-nha-pho-gia-re.html?p=28260&viewfull=1) + Nhà Phố : - Phần thô từ : 2.400.000 đ/m2 (còn thương lượng) - Phần hoàn thiện từ : 3.600.000 đ/m2 (còn thương lượng) - Phần nhân công từ : 830.000 đ/m2 (còn thương lượng) + Biệt Thự: - Phần thô từ: 2.800.000 đ/m2 (còn thương lượng) - Phần hoàn thiện từ: 3.800.000 đ/m2 (còn thương lượng) - Phần nhân công từ : 860.000 đ/m2 (còn thương lượng) III/Đơn giá thi công xây dựng Công ty TNHH Xây Dựng Thƣơng Mại Quốc Cƣờng (Nguồn:http://www.quoccuong.com.vn/Page.php?pageID=price) C/ Đơn giá Thi công : Nhà phố SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Phần Thô : 2.700.000đ/m2 - 3.200.000đ/m2 Trang 70 GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA Biệt Thự : Khách sạn , Nhà hàng : Cao ốc Văn phòng CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2.900.000đ/m2 - 3.300.000đ/m2 2.900.000đ/m2 - 3.300.000đ/m2 : D/ Đơn giá Thi công : 2.950.000đ/m2 - 4.050.000đ/m2 Trọn gói ( Từ A - Z ) Nhà phố : 3.850.000đ/m2 - 7.200.000đ/m2 Giá thay đổi tùy thuộc vào vật liệu trang trí nội thất Biệt Thự : 4.650.000đ/m2 - 8.200.000đ/m2 Giá thay đổi tùy thuộc vào vật liệu trang trí nội thất Khách sạn , Nhà hàng : Cao ốc Văn phòng 4.350.000đ/m2 - 8.200.000đ/m2 : 4.350.000đ/m2 - 8.200.000đ/m2 Nhà xưởng , nhà kho : 2.200.000đ/m2 - 2.950.000đ/m2 SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang 71 GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Phụ lục 10: Lãi suất ngân hàng (Nguồn: http://www.laisuat.vn/Pages/) Ngân hàng / Kỳ hạn KKH 12 4.8 13.88 13.88 13.88 13.88 13.88 14 3.6 14 14 14 14 14 18 24 36 11.4 10.9 14 12 12 13.96 13.96 13.96 13.5 13.2 13.2 13 13 13 12 14 14 14 13.5 4.2 14 14 14 13.55 13.5 13.5 13 13 13 13.8 13.8 13.8 13.9 2.4 14 14 14 14 12 13.5 12 12 12 14 14 11.5 11 14 14 13.5 13.5 13.5 13.8 13.8 13.8 13.8 13.8 13.8 13.8 13.8 13.8 SVTH: ĐẶNG THỊ THANH HẢI Trang 72 ... 1.1.3.Cở sở giá trị cho thẩm định giá 1.1.3.1 .Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá 1.1.3.2 .Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá .5 1.2 .Thẩm định giá bất động... thẩm định giá 1.1.3.1 .Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá Giá trị thị trường theo Tiêu chuẩn – Cở sở giá trị thị trường ấn Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 Ủy ban tiêu chuẩn thẩm. .. xác định Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc marketinh AVO, Úc Thẩm định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm có tính đến chất bất động sản mục đích thẩm định giá Do vậy, thẩm định