Thẩm định giá trang trại chăn nuôi heo ở ấp bình hòa, xã xuân phú, huyện xuân lập, tỉnh đồng nai cho mục đích vay vốn

Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN Chuyên đề tốt nghiệp THẨM ĐỊNH GIÁ TRANG TRẠI CHĂN NI HEO Ở ẤP BÌNH HỊA, XÃ XN PHÚ, HUYỆN XUÂN LẬP, TỈNH ĐỒNG NAI CHO MỤC ĐÍCH VAY VỐN GVHD : T.S Nguyễn Quỳnh Hoa SVTH : Nguyễn Lâm Quỳnh Như LỚP : Thẩm định giá – K33 ĐVTT : Công ty TNHH Một thành viên Thẩm Định Giá Địa Ốc Á Châu TP HCM, Tháng 04 năm 2011 SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa MỤC LỤC Lời mở đầu Chương 1: Cơ sở lý luận chung 1.1 Tổng quan thẩm định giá .4 1.1.1 Một số khái niệm .4 1.1.1.1 Giá .4 1.1.1.2 Chi phí 1.1.1.3 Giá trị .4 1.1.2 Thẩm định giá 1.1.2.1 Khái niệm thẩm định giá 1.1.2.2 Đối tượng thẩm định giá 1.1.2.3 Mục đích thẩm định giá 1.2 Thẩm định giá bất động sản .7 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá trị bất động sản 1.2.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá trị bất động sản 1.2.2.1 Giá trị thị trường 1.2.2.2 Giá trị phi thị trường 1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 12 1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 14 1.2.4.1 Phương pháp chi phí .15 1.2.4.2 Phương pháp lợi nhuận 16 1.2.5 Quy trình thẩm định giá bất động sản .18 Chương 2: Thẩm định giá trang trại chăn ni heo ấp Bình Hịa, xã Xuân Phú, huyện Xuân Lập, tỉnh Đồng Nai cho mục đích vay vốn 21 2.1 Giới thiệu chung trang trại 21 2.1.1 Pháp lý .21 2.1.2 Đặc điểm 21 2.1.3 Hiện trạng tài sản .21 2.1.4 Quy mơ cơng trình xây dựng 22 2.1.5 Sơ lược quy trình ni heo 23 2.2 Thẩm định giá trang trại ni heo theo phương pháp chi phí 23 2.2.1 Ước tính giá trị đất 23 2.2.2 Ước tính giá trị cơng trình xây dựng đất 26 2.3 Thẩm định giá trang trại nuôi heo theo phương pháp lợi nhuận 27 2.3.1 Ước tính tổng doanh thu trang trại năm 27 2.3.2 Ước tính tổng chi phí trang trại năm .28 2.3.3 Ước tính tỷ suất vốn hóa 30 2.3.4 Ước tính giá trị trang trại 32 2.4 Nhận xét 32 Kết luận 34 SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa LỜI MỞ ĐẦU Đặt vấn đề: Hiện nay, nước ta nước nông nghiệp Giá trị đóng góp ngành nơng nghiệp vào kinh tế đất nước lớn chiếm khoảng 20% tổng GDP nước Trong sản xuất nông nghiệp, ngành chăn nuôi đem lại giá trị cao Cụ thể, năm 2011, ngành chăn nuôi đặt mục tiêu giá trị sản xuất tăng 7,5–8% so với năm 2010, chiếm tỷ trọng 30-32% nông nghiệp Tuy nhiên, ngành chăn ni nói chung ngành ni heo nói riêng gặp nhiều khó khăn giá thức ăn chăn nuôi tăng cao, lợi nhuận mang lại giảm sút đáng kể Điều đòi hỏi cần phải có hướng cho ngành chăn ni heo, chuyển đổi từ việc chăn ni heo nhỏ lẻ thành trang trại chăn ni heo có quy mơ lớn, chun nghiệp để tiết kiệm chi phí, tăng sản lượng, tăng doanh thu Tuy nhiên, để làm điều địi hỏi nguồn vốn lớn Thực tế cho thấy chủ trang trại thường dùng trang trại để làm tài sản chấp vay vốn ngân hàng để tiếp tục chăn nuôi Hiện nay, nước có 20.800 trang trại, tốc độ tăng trưởng trang trại chăn nuôi năm 2010 so với năm 2009 18% Như vậy, nhu cầu dùng trang trại làm tài sản chấp ngày lớn có xu hướng gia tăng tương lai Điều đó, địi hỏi thẩm định viên cần phải nghiên cứu thêm thị trường - thị trường trang trại nuôi heo, bên cạnh thị trường bất động sản nhà cửa, cao ốc,… trước Từ tình hình thực tế để góp phần củng cố lý luận kinh nghiệm thực tế định giá trang trại , chọn đề tài “ Thẩm định giá trang trại chăn ni heo ấp Bình Hòa, xã Xuân Phú, huyện Xuân Lập, tỉnh Đồng Nai cho mục đích vay vốn” làm chuyên đề tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề tốt nghiệp: - Nghiên cứu vấn đề chung thẩm định giá thẩm định giá bất động sản SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập - GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Tìm hiểu thực tế thị trường bất động sản trang trại chăn nuôi heo Đồng Nai - Dựa sở lý thuyết, thu thập số liệu thực tế để ứng dụng tính tốn kết cho hai phương pháp chi phí phương pháp lợi nhuận Nội dung, phạm vi, giới hạn nghiên cứu chuyên đề tốt nghiệp:  Nội dung nghiên cứu: - Áp dụng lý thuyết có liên quan đến việc thẩm định giá bất động sản Các khái niệm, nguyên tắc, phương pháp áp dụng có liên quan đến thẩm định giá bất dộng sản - Thu thập thông tin mua bán, thu nhập, chi phí, doanh thu trang trại chăn ni heo Xn Lập, Đồng Nai - Tiến hành thẩm định giá trang trại chăn nuôi heo Xuân Lập, Đồng Nai phương pháp chi phí phương pháp lợi nhuận  Phạm vi nghiên cứu: Thẩm định giá trang trại chăn ni heo Xn Lập, Đồng Nai cho mục đích vay vốn phương pháp chi phí phương pháp lợi nhuận Phƣơng pháp áp dụng: - Phương pháp thẩm định áp dụng chủ yếu việc thẩm định giá trang trại chăn ni cho mục đích vay vốn phương pháp chi phí phương pháp lợi nhuận - Phương pháp nghiên cứu thị trường, thu thập số liệu Kết cấu chuyên đề tốt nghiệp: Lời mở đầu Chương 1: Cơ sở lý luận chung Chương 2: Thẩm định giá trang trại chăn nuôi heo ấp Bình Hịa, xã Xn Phú, huyện Xn Lập, tỉnh Đồng Nai cho mục đích vay vốn Chương 3: Hạn chế kiến nghị SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Kết luận chung Tài liệu tham khảo SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG 1.1 Tổng quan thẩm định giá 1.1.1 Một số khái niệm 1.1.1.1 Giá cả: Giá thuật ngữ dùng để số tiền yêu cầu, đưa trả cho tài sản, hàng hóa, dịch vụ thời điểm định Đó thực tế lịch sử dù điều thể rộng rãi hay thừa nhận cá nhân 1.1.1.2 Chi phí: Chi phí mức giá phải trả cho hàng hóa dịch vụ hay số lượng yêu cầu để tạo sản xuất hàng hóa hay dịch vụ Khi hàng hóa hay dịch vụ hồn thành chi phí thực tế lịch sử Giá trả cho hàng hóa hay dịch vụ trở thành chi phí người mua 1.1.1.3 Giá trị: Theo lý thuyết kinh tế thị trường “ Giá trị tài sản, hàng hóa, dịch vụ biểu tiền lợi ích mà chúng mang lại cho chủ thể thời điểm định” Trong kinh tế thị trường, giá trị tài sản, hàng hóa, dịch vụ tạo trì mối quan hệ yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích, tính khan hiếm, nhu cầu khả chuyển giao Thiếu yếu Giá trị khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ hàng hóa dịch vụ có sẵn để mua người mua người bán chúng Giá trị thực thể mà ước tính giá trị hàng hóa dịch vụ thời điểm phù hợp với định nghĩa định giá trị Khái niệm kinh tế giá trị phản ánh quan điểm lợi ích thị trường tập trung vào 1.1.2 Thẩm định giá SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa 1.1.2.1 Khái niệm thẩm định giá  Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá ước tính giá trị tiền vật, tài sản; ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh”  Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh: “ Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định”  Theo Giáo Lim Lan Yuan – Singapore: “Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn”  Theo Pháp lệnh giá (40/2002/PL-UBTVQH): “Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thơng lệ quốc tế” Nhìn chung, khái niệm đề cập đến thẩm định giá có chung số yếu tố là: - Sự ước tính giá trị - Tính tiền tệ - Về tài sản, bất động sản quyền sở hữu tài sản, bất động sản - Theo yêu cầu, mục đích định - Trên sở sử dụng liệu, yếu tố thị trường Do vậy, thẩm định giá hiểu “một nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định, cho mục đích theo tiêu chuẩn công nhận thông lệ quốc tế quốc gia” 1.1.2.2 Đối tượng thẩm định giá SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Đối tượng thẩm định giá tài sản Tài sản đối tượng pháp lý bao gồm tất quyền lợi, quyền, lợi nhuận liên quan đến quyền sở hữu chủ tài sản Khái niệm dùng để đối tượng thẩm định giá bao gồm quyền tài sản bất động sản, tài sản cá nhân, doanh nghiệp lợi ích cá nhân - Tài sản bất động sản: gồm quyền, quyền lợi lợi nhuận liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Do tài sản bất động sản bao gồm bất động sản quyền liên quan đến việc sở hữu bất động sản - Tài sản cá nhân: quyền sở hữu lợi ích gắn với tài sản bất động sản, bao gồm tài sản hữu hình tài sản vơ hình - Doanh nghiệp: thực thể hoạt động thương mại, công nghiệp, dịch vụ đầu tư theo đuổi lợi ích kinh tế ( lợi ích từ sở hữu doanh nghiệp) - Các lợi ích tài chính: phân chia mặt luật pháp quyền sở hữu 1.1.2.3 Mục đích thẩm định giá Hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp nhằm nhiều mục đích khác nhau, liệt kê số mục đích điển hình: chuyển nhượng quyền sở hữu(mua/ bán), mục đích nhà nước (đánh thuế, đền bù, duyệt chi ngân sách, xử án,…), bảo hiểm, chấp, tư vấn đầu tư,…  Thẩm định giá với việc chuyển quyền sở hữu: - Để giúp cho người bán xác định giá bán chấp nhận - Đề giúp cho người mua định giá mua - Đối với việc trao đổi tài sản, bên cần biết giá trị tài sản để tiến hành việc trao đổi  Thẩm định giá lĩnh vực tài chính, tín dụng: - Để biết giá trị vật chấp đưa cho cầm cố - Để bảo hiểm tài sản, công ty bảo hiểm cần chứng minh giá trị tài sản SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa  Thẩm định giá với việc cho thuê cho thuê lại tài sản: - Để giúp việc đặt mức tiền thuê cho thuê lại tài sản  Thẩm định giá định giá tài sản công ty: - Để xác định giá trị cho cơng bố tài hàng năm cơng ty, cho vần đề vốn công ty tạo lập lần đầu - Trong việc hợp nhất, chiếm hữu, lý công ty, giá trị tài sản thuộc công ty cần biết  Thẩm định giá phát triển tài sản đầu tư: - Để so sánh với tài sản đầu tư khác - Để định khả thực khả thị trường đề nghị phát triển  Thẩm định giá theo pháp luật yêu cầu: - Để tìm giá trị năm cho mục đích thuê tài sản - Để xác định giá trị bồi thường xảy chiếm hữu bắt - Để tính chi phí phát triển phải trả phủ cho - Để tính tốn thuế tem tài sản bán thuế tài sản buộc phát triển người chủ sở hữu qua đời 1.2 Thẩm định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá trị bất động sản Thẩm định giá bất động sản ước tính giá trị quyền sở hửu bất động sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp 1.2.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá trị bất động sản 1.2.2.1 Giá trị thị trường: SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Giá trị thị trường bất động sản số tiền ước tính để bất động sản trao đổi vào ngày thẩm định giá người mua tự nguyện (muốn mua) với người bán tự nguyện giao dịch khách quan, khoảng thời gian giao dịch đủ dài sau tìm hiểu kỹ thị trường bên hành động cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng không áp đặt (Tiêu chuẩn thẩm định giá 2005) - Số tiền ước tính thể mức giá tiền toán cho tài sản thị trường khách quan Đó mức giá hợp lý cho người bán thuận lợi cho người mua, mức giá phải loại trừ yếu tố lạm phát hay giảm phát cá biệt - Ngày thẩm định thời điểm cụ thể yêu cầu ước tính giá trị thị trường Vì thị trường điều kiện thị trường thay đổi, giá trị ước tính khơng hay khơng thích hợp thời điểm khác - Bên sẵn sàng mua người thực việc mua phù hợp với thực tế thị trường hữu - Bên sẵn sàng bán bán tài sản theo điều kiện thị trường với giá tốt đạt thị trường sau trình tiếp thị thích hợp, với mức giá có - Trong giao dịch khách quan bên tham gia khơng có mối quan hệ riêng biệt hay đặc thù làm mức giá khơng có tính chất thị trường Giá trị thị trường hiểu giá trị ước tính tài sản khơng liên quan đến chi phí bán hay mua khơng có mức thuế  Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 10 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa => Ước tính giá trị phần đất trang trại: 30.000 x 69.739 = 2.092.170.000 (đồng) 2.2.2 Ước tính giá trị cơng trình xây dựng đất: Hạng mục Số lượng Đơn giá Tỷ lệ chất Thành lượng cịn lại Chi phí xây 2.000 m2 dựng 1.500.000 tiền (đồng) 95% 2.850.000.000 80% 960.000.000 80% 360.000.000 80% 216.000.000 80% 336.000.000 đồng/m2 Chuồng heo 600 chuồng đồng/chuồng nái thường Chuồng 2.000.000 heo 180 chuồng nái đẻ 2.500.000 đồng/ chuồng Chuồng heo 180 chuồng 1.500.000 đồng/ chuồng Chuồng heo 420 chuồng 1.000.000 đồng/ chuồng thịt Dụng cụ chăn 3.200.000.000 nuôi khác Máy phát điện 118.000.000 90% 106.200.000 80% 24.456.000 đồng Bồn chứa nước 10.000 lit 30.570.000 đồng Thiết bị điện 600.000.000 8.652.656.000 Trang trại đưa vào sử dụng từ năm 2006 đến Trang trại vệ sinh thường xuyên nên Phần xây dựng trang trại sử SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 28 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa dụng lâu dài nên tỷ lệ chất lượng lại đánh giá 95% Phần chuồng trại bồn chứa nước thời hạn bảo hành năm nên đánh giá chất lượng sử dụng lại 80% Riêng máy phát điện thường xuyên bảo dưỡng giá trị sử dụng đánh giá lâu dài so với loại dụng cụ khác, giá trị lý cao nên đánh giá chất lượng lại mức 90% Ước tính giá trị trang trại: 2.092.170.000 + 8.652.656.000 = 10.744.826.000 (đồng) Làm tròn: 10.740.000.000 (mười tỷ bảy trăm bốn chục triệu đồng) 2.3 Thẩm định giá trang trại nuôi heo theo phƣơng pháp lợi nhuận: Trang trại chăn ni có tổng diện tích 30.000 m2 sử dụng 9.000 m2, diện tích 21.000 m2 cịn lại để trống Chính vậy, giá trị tính tốn sử dụng phương pháp lợi nhuận giá trị 9.000 m2 sử dụng Giá trị 21.000 m2 cịn lại giá tính theo đơn giá đất dẫn phương pháp so sánh Giá trị trang trại tổng giá trị 9.000 m2 hoạt động giá trị 21.000 m2 chưa sử dụng 2.3.1 Ước tính tổng doanh thu trang trại năm:: - Số lượng heo nái: 600 - Số lần sinh sản: 2,2 lần/con heo nái/ năm - Số heo lần sinh sản: 10 con/ lần/ heo nái => Số heo năm: 600 x 2,2 x 10 = 13.200 (con) - Tỷ lệ heo chết bị loại sau sinh: 4,39% => Số heo nuôi thịt năm: 13.200 x (1 - 4,39%) = 12.612 (con) Giá lợn heo trung bình năm 2010 31.175 đồng/kg tăng 2,61% so với năm 2009; đạt cao vào tháng 12 36.400 đồng/kg thấp tháng 29.350 đồng/kg (theo nghiên cứu FAO) Mỗi heo thịt xuất chuồng có trọng lượng trung bình 100kg SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 29 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa - Doanh thu từ việc bán heo thịt năm 2010: 12.612 x 100 x 31.175 = 39.345.967.500 (đồng) Ngồi nguồn thu việc bán heo thịt, trang trại cịn có doanh thu từ việc bán phân heo Mỗi tháng trang trại bán trung bình 200 bao (25kg/bao) với giá 15.000 đồng/ bao - Doanh thu từ việc bán phân heo năm 2010: 200 x 15.000 x 12 = 36.000.000 (đồng) => Tổng doanh thu trang trại năm 2010: 39.345.967.500 + 36.000.000 = 39.381.967.500 (đồng) 2.3.2 Ước tính tổng chi phí trang trại năm:: Giá trung bình thức ăn cho lợn năm 2010 5.797 đồng/kg tăng 12,89% so với năm 2009; đạt cao vào tháng 12 6.560 đồng/kg thấp tháng 5.120 đồng/kg ( theo nghiên cứu FAO) Ta có bảng chi tiết chăn ni heo: Heo nái Heo 365 ngày 180 ngày Lượng thức ăn 2,2 kg/ngày kg/ngày Số lượng heo 600 12.612 Thời gian nuôi năm Dựa vào thông tin chủ trang trại cung cấp tham khảo nguồn thông tin khác từ thị trường, sinh viên có bảng ước tính chi phí năm sau: SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 30 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Loại chi phí Thành tiền (đồng) Tiền cám heo nái 2.792.994.600 Tiền cám heo 27.547.344.000 Tiền vacxin 564.220.800 Tiền phối tinh 132.000.000 Tiền thuốc 2.000.000.000 Tiền điện 285.000.000 Tiền lương công nhân 360.000.000 Tiền điện thoại 15.000.000 Tiền nước 130.000.000 Tiền lương quản lý 180.000.000 Tiền ăn 205.000.000 Tiền xe 58.900.000 Tiền dầu 56.340.000 Chi phí khác 350.000.000 Khấu hao chuồng trại, thiết bị 400.000.000 Lãi ngân hàng 2.000.000.000 37.076.799.400 =>Tổng chi phí trang trại năm là: 37.076.799.400 đồng Thu nhập trước thuế trang trại năm là: 39.381.967.500 - 37.076.799.400 = 2.305.168.100 (đồng) SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 31 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Thuế thu nhập năm 2010 nộp theo biểu thuế thu nhập cá nhân Theo điều 3.1.2 mục giảm trừ gia cảnh thông tư số 84/2008 Bộ tài chính, chủ tài sản giảm trừ 48 triệu đồng/năm (4 triệu đồng/tháng) giảm trừ 19,2 triệu đồng/năm (1,6 triệu đồng/tháng) cho người phụ thuộc Chủ hộ có người phụ thuộc ( vợ con) nên số tiền giảm trừ là: 124,8 triệu đồng/năm Số tiền phải chịu thuế là: 2.180.368.100 đồng Bậc thuế Phần thu nhập tính thuế/năm (triệu đồng) Thuế suất (%) Số tiền chịu thuế (triệu đồng) Tiển thuế (triệu đồng) Đến 60 60 Trên 60 đến 120 10 60 Trên 120 đến 216 15 96 14,4 Trên 216 đến 384 20 168 33,6 Trên 384 đến 624 25 240 60 Trên 624 đến 960 30 336 100,8 Trên 960 35 1220,368100 427,128835 Tổng số thuế chủ tài sản đóng năm: 644.928.835 đồng Thu nhập sau thuế trang trại năm 2010: I = 2.305.168.100 - 644.928.835 = 1.660.239.265 (đồng) 2.3.3 Tính tỷ suất vốn hóa: Trong nội dung chun đề, tơi sử dụng phương pháp so sánh thông tin thị trường để ước tính tỷ suất vốn hóa ngành chăn ni - Trang trại 1: Thuộc quyền sở hữu ông Nguyễn Quý Thảo (55 tuổi), trang trại nằm bên triền gị Ơng Cừu, thơn Nam Phước, xã Đại Tân, huyện Đại Lộc, tỉnh Quảng Nam Khuôn viên trại gà rộng khoảng 1ha, có nhà xưởng Hai nhà trại rộng 800m2, nuôi 4.000 gà đẻ trứng 2.000 gà thịt Hiện nay, SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 32 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa ngày, trại gà anh Thảo thu khoảng 3.000 trứng (tương đương 166kg), giá bỏ sỉ cho bạn hàng 23.000 đồng/kg Trang trại rao bán với giá khoảng 1.000.000.000 đồng Thu nhập hàng năm khoảng 104.000.000 đồng 115.000.000 đồng Tơi lấy thu nhập trung bình hàng năm 110.000.000 đồng (Nguồn: http://muaban.net) - Trang trại 2: Thuộc quyền sở hữu ông Phương, trang trại thuộc huyện Củ Chi, TP.Hồ Chí Minh Khn viên trại chăn ni bị sữa rộng 2.000 m2, có đầy đủ trang thiết bị làm sữa Hiện nay, trang trại ông ni 300 bị sữa, thu ngày khoảng 1.500lit sữa Giá thu mua sữa ký hợp đồng với công ty 9.000 đồng/lit Trang trại rao bán với giá khoảng 25.500.000.000 đồng Sau trừ chi phí thu nhập năm khoảng 3.600.000.000 đồng (Nguồn: http://muaban.net) - Trang trại 3: Thuộc quyền sở hữu ông Nam, trang trại thuộc Khuôn viên trang trại rộng 1.500 m2, Hiện nay, trang trại ông nuôi 300 heo nái, năm xuất chuồng khoảng 6300 heo thịt (100kg/con) với giá bán 31.175 đồng/kg Sau trừ chi phí thu nhập năm khoảng 980.000.000 đồng Trang trại bán với giá khoảng 8.200.000.000 đồng (Nguồn: http://rongbay.com) Ta có bảng tính sau: Trang trại Thu nhập ròng sau thuế khấu hao 110.000.000 3.600.000.000 980.000.000 Giá bán 1.000.000.000 25.500.000.000 8.200.000.000 Tỷ suất vốn hóa 11% 14% 12% Ta tìm tỷ suất vốn hóa thị trường 11%, 14%, 12% trung bình 12.33%  Ƣớc tính tỷ suất vốn hóa: Theo sinh viên, tỷ suất vốn hóa trung bình tìm chưa đáng tin cậy Vì thơng tin giá bán thu nhập SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 33 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa chủ trang trại cung cấp nên thơng tin có sai số Đa số chủ trang trại đưa giá cao giá trị thực trang trại Ngồi ra, chủ trang trại đưa thu nhập rịng hàng năm cao thực tế Bên cạnh chăn ni ngành có tính rủi ro cao, dễ trắng xảy dịch bệnh Vì sinh viên định lựa chọn tỷ suất vốn hóa R = 14% 2.3.4 Ước tính giá trị trang trại: - Ước tính giá trị 9.000 m2 sử dụng: V = I / R = 1.660.239.265/ 0,14 = 11.858.851.893 (đồng) - Ước tính giá trị 21.000 m2 chưa sử dụng: 21.000 x 69.739 = 464.519.000 (đồng) - Ước tính giá trị trang trại: 11.858.851.893 + 464.519.000 = 13.323.370.893 (đồng) Làm tròn : 13.320.000.000 (mười ba tỷ ba trăm hai chục triệu đồng) 2.4 Nhận xét: Cùng tài sản với hai phương pháp, ta có hai kết ước tính khác Ở hai phương pháp có mức chênh lệch 2.580.000.000 (hai tỷ năm trăm tám chục triệu đồng) Vì bất động sản thẩm định loại tài sản có sinh lợi nhuận nên phương pháp chủ đạo phương pháp lợi nhuận Phương pháp chi phí mang tính chất tham khảo Sinh viên chọn mức giá cuối cho bất động sản 13.320.000.000 đồng Sự chênh lệch kết hai phương pháp do: - Hạn chế kinh nghiệm thực tế sinh viên - Trang trại cho khảo sát thực tế, khơng cho chụp hình - Hạn chế trình thu thập số liệu, thông tin phương pháp - Thông tin thị trường mua bán trang trại hạn chế - Bản chất phương pháp có khác biệt Phương pháp chi phí tổng hợp tất chi phí để tạo nên tài sản Cịn phương pháp lợi nhuận dựa SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 34 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa kết hoạt động kinh doanh tài sản tạo nên Do dẫn đến khác biệt kết cuối hai phương pháp thẩm định - Chưa tính hết khoản chi phí phát sinh q trình xây dựng trang trại dẫn đến sai sót kết cuối - Việc đánh giá tỷ lệ điều chỉnh, tỷ lệ khấu hao, tỷ suất sinh lợi mang tính tương đối - Khơng tính tỷ suất sinh lợi trang trại ni heo, mà tính suất sinh lợi ngành chăn nuôi - Đối với tài sản tạo lợi nhuận, nên ưu tiên chọn phương pháp lợi nhuận làm chủ đạo, phương pháp khác mang tính tham khảo SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 35 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa KẾT LUẬN Hạn chế công tác thẩm định giá nay: - Hệ thống luật pháp thẩm định giá chưa hoàn chỉnh có nhiều sai sót - Các hệ thống luật liên quan đất đai, thuế,… cịn lạc hậu, ln bị sửa đổi, bổ sung - Giá thị trường ngày biến động - Chưa xây dựng hệ thống thông tin công ty thẩm định giá với - Do tính bảo mật cạnh tranh công ty thẩm định giá nên việc nghiên cứu học tập sinh viên ngành thẩm định việc thu thập thông tin thẩm định viên gặp nhiều khó khăn - Nguồn nhân lực thẩm định giá thiếu số lượng yếu chất lượng - Chưa có bình đẳng thực công ty thẩm định giá nhà nước với công ty thẩm định giá tư nhân - Những người làm thẩm định giá nước ta phần lớn giai đoạn bắt đầu, chưa qua đào tạo tích lũy kinh nghiệm - Chưa có phận chịu trách nhiệm giám sát, kiểm tra hoạt động công ty thẩm định nguồn thông tin thị trường Một số kiến nghị: - Nên sử dụng nhiều phương pháp khác để thẩm định cho tài sản nhằm hạn chế rủi ro - Chú ý kiểm tra độ tin cậy thông tin thu thập SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 36 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa - Thận trọng với số liệu nhạy cảm, ảnh hưởng nhiều đến kết tỷ lệ điều chỉnh, tỷ lệ khấu hao, tỷ suất sinh lợi, … - Phải thường xuyên trao dồi, nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ, nắm bắt thông tin thị trường để đưa kết xác - Hồn thiện văn pháp quy lĩnh vực thẩm định giá cho phù hợp với điều kiện thực tế đất nước - Đẩy mạnh công tác đào tạo chuyên viên thẩm định giá có trình độ kiến thức kinh nghiệm - Thiết lập hệ thống thông tin rộng lớn để phục vụ công tác thẩm định việc nghiên cứu học tập sinh viên - Tiếp tục đẩy mạnh việc nghiên cứu, học tập mơ hình kinh nghiệm tổ chức, hoạt động thẩm định giá nước khu vực quốc tế để hồn thiện dần mơ hình thẩm định giá nước - Hiện nay, nhu cầu thẩm định giá lớn có xu hướng tăng tương lai, số lượng quan chuyên môn hoạt động thẩm định giá lại hạn chế Vì vậy, nhà nước cần phải tạo điều kiện mở rộng , tăng số lượng quan thẩm định giá - Đối với quan thẩm định giá hoạt động cần phải có biện pháp kiểm tra, giám sát để quan hoạt động pháp luật, đồng thời phải có chế khuyến khích để quan hoạt động ngày chuyên nghiệp - Đối với nhân viên làm ngành thẩm định giá cần tạo điều kiện làm việc tốt để họ phát huy hết khả - Có sách khuyến khích, thu hút nguồn nhân lực nước ngành thẩm định giá nước làm việc Trang trại chăn nuôi không tài sản lớn người dân mà ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất nông nghiệp đất nước Việc sử dụng trang trại làm tài sản chấp khơng cịn mẻ cịn phát triển SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 37 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa số lượng trang trại ngày gia tăng Tuy nhiên, công viêc thực tế thẩm định viên phần lớn dừng lại việc thẩm định giá nhà cửa, văn phòng, cao ốc,… mảng thẩm định giá trang trại chưa trọng Chính thông qua đề tài “ Thẩm định giá trang trại chăn ni heo ấp Bình Hịa, xã Xn Phú, huyện Xuân Lập, tỉnh Đồng Nai” muốn phần áp dụng lý thuyết học vào thực tế thẩm định trang trại Trong đề tài này, tơi thực ước tính giá trị trang trại theo hai phương pháp khác phương pháp chi phí phương pháp lợi nhuận Ở phương pháp có ưu nhược điểm riêng Hy vọng thơng qua đề tài bạn lựa chọn cho phương án thẩm định giá trang trại tối ưu SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 38 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Phụ lục: 01/PL-TNCN (Ban hành kèm theo Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Bộ Tài chính) Phụ lục 1: BẢNG QUY ĐỔI THU NHẬP SAU THUẾ RA THU NHẬP TRƢỚC THUẾ Đơn vị: triệu đồng Việt Nam Thu nhập sau thuế STT Thu nhập năm Thu nhập tháng Thu nhập trƣớc thuế Đến 57 Đến 4,75 NET/0,95 Trên 57 đến 111 Trên 4,75 đến 9,25 (NET-0,25)/0,9 Trên 111 đến 192,6 Trên 9,25 đến 16,05 (NET-0,75)/0,85 Trên 192,6 đến 327 Trên 16,05 đến 27,25 (NET-1,65)/0,8 Trên 327 đến 507 Trên 27,25 đến 42,25 (NET-3,25)/0,75 Trên 507 đến 742,2 Trên 42,25 đến 61,85 (NET-5,85)/0,7 Trên 742,2 Trên 61,85 (NET-9,85)/0,65 Ghi chú: NET thu nhập/tháng cá nhân thực nhận theo hợp đồng chưa có thuế thu nhập cá nhân SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 39 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa Phụ lục: 02/PL-TNCN (Ban hành kèm theo Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Bộ Tài chính) Phụ lục 2: BẢNG HƢỚNG DẪN PHƢƠNG PHÁP TÍNH THUẾ THEO BIỂU THUẾ LUỸ TIẾN TỪNG PHẦN (đối với thu nhập thường xuyên) Phương pháp tính thuế luỹ tiến phần cụ thể hố theo Biểu tính thuế rút gọn sau: Tính số thuế phải nộp Thu nhập tính thuế Thuế Bậc /tháng suất Cách Cách Đến triệu đồng (trđ) 5% trđ + 5% TNTT 5% TNTT Trên trđ đến 10 trđ 10% 0,25 trđ + 10% TNTT trđ 10% TNTT - 0,25 trđ Trên 10 trđ đến 18 trđ 15% 0,75 trđ + 15% TNTT 10 trđ 15% TNTT - 0,75 trđ Trên 18 trđ đến 32 trđ 20% 1,95 trđ + 20% TNTT 18 trđ 20% TNTT - 1,65 trđ Trên 32 trđ đến 52 trđ 25% 4,75 trđ + 25% TNTT 32 trđ 25% TNTT - 3,25 trđ Trên 52 trđ đến 80 trđ 30% 9,75 trđ + 30% TNTT 52 trđ 30 % TNTT - 5,85 trđ Trên 80 trđ 35% 18,15 trđ + 35% TNTT 80 trđ 35% TNTT - 9,85 trđ *Trong TNTT thu nhập tính thuế Ví dụ : Ơng A có thu nhập từ tiền lương, tiền cơng tháng trừ khoản bảo hiểm bắt buộc 90 triệu đồng ông A phải nuôi 18 tuổi Trong tháng ơng A khơng đóng góp từ thiện, nhân đạo, khuyến học SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 40 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa a) Thuế thu nhập cá nhân tạm nộp tháng ơng A tính sau: * Ông A giảm trừ khoản sau: - Cho thân triệu đồng - Cho người phụ thuộc: 1,6 triệu đồng x người = 3,2 triệu đồng * Thu nhập tính thuế áp vào biểu thuế luỹ tiến phần để tính số thuế phải nộp là: 90 triệu đồng - triệu đồng – 3,2 triệu đồng = 82,8 triệu đồng * Số thuế phải nộp tính là: - Bậc 1: thu nhập tính thuế đến triệu đồng, thuế suất 5%: triệu đồng x 5% = 0,25 triệu đồng - Bậc 2: thu nhập tính thuế triệu đồng đến 10 triệu đồng, thuế suất 10%: (10 triệu đồng - triệu đồng) x 10% = 0,5 triệu đồng - Bậc 3: thu nhập tính thuế 10 triệu đồng đến 18 triệu đồng, thuế suất 15%: (18 triệu đồng - 10 triệu đồng) x 15% = 1,2 triệu đồng - Bậc 4: thu nhập tính thuế 18 triệu đồng đến 32 triệu đồng, thuế suất 20%: (32 triệu đồng - 18 triệu đồng) x 20% = 2,8 triệu đồng - Bậc 5: thu nhập tính thuế 32 triệu đồng đến 52 triệu đồng, thuế suất 25%: (52 triệu đồng - 32 triệu đồng) x 25% = triệu đồng - Bậc 6: thu nhập tính thuế 52 triệu đồng đến 80 triệu đồng, thuế suất 30%: (80 triệu đồng - 52 triệu đồng) x 30% = 8,4 triệu đồng SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 41 Lớp VG03_ Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa - Bậc 7: thu nhập tính thuế 80 triệu đồng đến 82,8 triệu đồng, thuế suất 35%: (82,8 triệu đồng - 80 triệu đồng) x 35% = 0,98 triệu đồng Như vậy, với mức thu nhập tháng 90 triệu đồng, tổng số thuế thu nhập cá nhân tạm nộp tháng ông A theo biểu thuế luỹ tiến phần là: (0,25 + 0,5 + 1,2 + 2,8 + + 8,4 + 0,98) = 19,13 triệu đồng b) Để thuận tiện cho việc tính tốn, ơng A áp dụng phương pháp tính rút gọn sau: Sau giảm trừ gia cảnh, thu nhập tính thuế ơng A 82,8 triệu đồng, số thuế phải nộp ông A xác định thuộc bậc biểu thuế lũy tiến phần - Số thuế tính theo cách là: 18,15 triệu đồng + (82,8 triệu đồng - 80 triệu đồng) x 35% = 19,13 triệu đồng - Số thuế tính theo cách là: 35% x 82,8 triệu đồng – 9,85 triệu đồng = 19,13 triệu đồng SVTH: Nguyễn Lâm Quỳnh Như K33 42 Lớp VG03_ ... sản .18 Chương 2: Thẩm định giá trang trại chăn ni heo ấp Bình Hịa, xã Xuân Phú, huyện Xuân Lập, tỉnh Đồng Nai cho mục đích vay vốn 21 2.1 Giới thiệu chung trang trại 21 2.1.1... Nguyễn Quỳnh Hoa CHƢƠNG 2: THẨM ĐỊNH GIÁ TRANG TRẠI CHĂN NUÔI HEO Ở ẤP BÌNH HỊA, XÃ XN PHÚ, HUYỆN XN LẬP, TỈNH ĐỒNG NAI CHO MỤC ĐÍCH VAY VỐN 2.1 Giới thiệu chung trang trại: 2.1.1 Pháp lý: - Chủ... ni heo Xn Lập, Đồng Nai - Tiến hành thẩm định giá trang trại chăn nuôi heo Xuân Lập, Đồng Nai phương pháp chi phí phương pháp lợi nhuận  Phạm vi nghiên cứu: Thẩm định giá trang trại chăn ni heo