ChuyenDe 2 TT bđs

Trung tõm o to Bt ng sn Nh Xanh Vn phũng : 48/3 Nguyn Hin Lờ, Phng 13, Qun Tõn Bỡnh, Tp H Chớ Minh in thoi : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639 Email : nhaxanhs@gmail.com - Website : www.nhaxanhs.com Chuyờn Th trng bt ng sn t I TNG QUAN V BT NG SN I.1 Khỏi nim I.1.1 Khỏi nim v bt ng sn: Theo B Lut dõn s s 33/2005/QH11 c Quc hi nc Cng hũa Xó hi Ch ngha Vit Nam thụng qua ngy 14/06/2005 thỡ Bt ng sn l cỏc ti sn bao gm t ai; nh, cụng trỡnh gn lin vi t ai, k c cỏc ti sn gn lin vi nh, cụng trỡnh xõy dng ú; cỏc ti sn khỏc gn lin vi t ai; cỏc ti sn khỏc phỏp lut quy nh Theo tiờu chun thm sn giỏ quc t 2005 thỡ bt ng sn c sn ngha t v nhng cụng trỡnh ngi to nờn gn lin vi t I.1.2 Khỏi nim liờn quan khỏc: + Bn hin trng s dng t: l bỏn th hin s phõn b cỏc loi t ti mt thi im xỏc sn, c lp theo n v hnh chớnh + Bn quy hoch s dng t l bỏn c lp ti thi im u k quy hoch, th hin s phõn b cỏc loi t ti thi im cut k quy hoch + Quyn s dng l quyn khai thỏc cụng dng hng hoa li, li tc t ti sn (theo lut dõn s 2005) ú + Quyn sn ot: L quyn chuyn giao quyn s hu ti sn hoc t b quyn s hu + Quyn chim hu: Quyn nm gi, qun lý ti sn I.2 Thuc tớnh - Tớnh bt ng: t l hng hoỏ c bit, dự c em chuyn nhng, bỏn nhng ch c quyn s dng v khai thỏc, khụng th chuyn bt ng sn ú n mt ni h mun, n mt ni m h ang sinh sng Quyn s dng t nm th trng bt ng sn, v trớ ca t gn lin vi iu kin sinh thỏi, kinh t xó hi, iu ú ó tỏc ng n phng thc s dng t v giỏ t, ú chớnh l nguyờn nhõn ti giỏ t li khỏc dự v trớ k cn - Tớnh khụng ng nht: Mi ngi sinh trờn trỏi t u cn cú mt ch , t gn lin n i sng ngi nh th no, cú nh hng n quan im v cỏch nhỡn vo ca mi i tng mua, k c nhu cu ca h na Trong thi k bao cp cng nh thi k mi, phỏt trin nn kinh t th trng, hng húa rt a dng v phc nờn khú th tỡm kim Nhaxanhs Training | c ti sn ging hon ton m nú ch tng ng v c im, chớnh vỡ vy giỏ c ca bt ng sn gn lin vi c im ca mi ti sn Gi s rng hai bt ng sn cựng nm khu vc nhng giỏ c chỳng cũn ph thuc vo thi im bỏn nh th no, ngi mua cú thớch hay khụng, tõm lý ca ngi i mua lỳc ú nh th no v c im c th ca bt ng sn ú na, tt c iu ny chng minh cho s khụng ng nht i vi bt ng sn v nht l nn kinh t th trng hin - Tớnh khan him: din tớch t l cú hn so vi s phỏt trin ca dõn s vy v lõu di giỏ t cú xu hng ngy cng tng lờn Theo tng cc thng kờ tng din tớch t c nc l 329.314,5 km2 v mt dõn s l 253 ngi/km2 Din tớch t cú chiu hng gim cú rt nhiu nguyờn nhõn: - Do tc tng dõn s nhanh c bit l vựng nụng thụn; - Do tc phỏt trin kinh t th trng theo hng cụng nghip húa hin i húa lm cho din tớch t nụng nghip gim; - Do nhu cu lao ng thnh th bao gi cng cao hn nụng thụn dn n tỡnh trng dõn s thnh ph tng lờn t bin vỡ vy nhu cu v ch cng tng lờn vỡ vy phỏt sinh nhu cu mua bỏn bt ng sn, kinh doanh nh cho thuờ - Tớnh bn vng i sng kinh t di: Bt ng sn bao gm c t v cỏc cụng trỡnh trờn t, t l ngun ti nguyờn thiờn nhiờn ban tng, l t liu sn xut c bit m khụng cú ti sn no cú th thay th c Nú c tham gia vo quỏ trỡnh tỏi sn xut xó hi nhng dự em s dng cho mc ớch no i na thỡ nú cng mang li li ớch cho ch s hu nờn nú mang tớnh bn vng Hn na, t c s dng hng quyn s hu t v hng cỏc li ớch t mang li v thi gian s dng li vụ hn lm cho ý ngha ca t ai, bt ng sn c nhõn ụi iu ny th hin i sng kinh t bn vng I.3 c trng ca bt ng sn: I.3.1 Kh nng co gión ca cung bt ng sn kộm: Nhỡn chung cung i vi bt ng sn l tng i kộm n hi vi nhng thay i giỏ c, cú nhng hn ch nht nh v cung ng t th hin trờn cỏc mt sau: - Tng cung ton b v t v c nh õy mun cp n qu t luụn luụn khụng thay i - Cung ng t phự hp vi cỏc mc ớch riờng bit l cú gii hn Bờn cnh cỏc mt hn ch v mt t nhiờn nờu trờn cũn cú mt hn ch v mt qui hoch v õy l mt hn ch ni bt nht Bi vỡ: Vic phõn b t cho nhng mc ớch s dng c th phi tuõn th quy hoch s dng t tng thi k nờn thụng thng l khụng th tu tin chuyn mc ớch s dng t trỏi vi quy hoch Nhng thay di v chiu cao, din tớch t xõy dng cng phi m bo tuõn theo quy hoch v iu l xõy dng ca chớnh quyn a phng I.3.2 Thi gian mua, bỏn giao dch di, chi phớ mua, bỏn giao dch cao Do bt ng sn l mt ti sn quan trng cú giỏ tr cao vy vic mua, bỏn bt ng sn phi c cõn nhc thn trng dn n thi gian mua, bỏn giao dch thng l di so vi cỏc ti sn khỏc, iu ú dn n chi phớ mua, bỏn giao dch cao Hn na, giao dch gia ngi mua v ngi bỏn khụng trc tip, phi qua cũ nh hin nờn phi tr thờm chi phớ cho Nhaxanhs Training | nhng ngi mụi gii, ng thi phỏt trin t nc theo hng CNH-HH, chớnh sỏch phỏp lut ca nh nc, nhu cu chuyn i mc ớch s dng ỏp ng tỡnh hỡnh phỏt trin hin nay, tt c u lm cho chi phớ mua- bỏn giao dch bt ng sn tng I.3.3 Kh nng chuyn hoỏ thnh tin mt kộm linh hot Bt ng sn l mt hng húa c bit, quan trng nờn cú giỏ tr cao, li nhun mang li cng ln, ú vic chuyn húa thnh tin mt kộm linh hot Trong nhiu trng hp ụi ch s hu cú mt bt ng sn no ú tng i ln, giỏ tr bng tin ca nú cao nhng khn cp khụng th ct mt ming bỏn v cú tin mt c m phi kộo di nhiu b l rt nhiu c hi I.3.4 S can thp v qun lý ca Nh nc cht ch: Chớnh vỡ bt ng sn cú tm quan trng i vi nn kinh t, xó hi v chớnh tr ca mt quc gia nờn Nh nc cn phi cú nhng quy nh iu tit, qun lý cht ch i vi vic s dng v chuyn dch bt ng sn vỡ vy bt ng sn chu s can thp trc tip ca Nh nc II TNG QUAN V TH TRNG BT NG SN II.1 Khỏi nim: Th trng bt ng sn l mt mụi trng ú gia ngi mua v ngi bỏn tỏc ng qua li ln thc hin vic mua bỏn BS thụng qua c ch giỏ Hoc: Th trng bt ng sn l mt h thng cỏc quan h, thụng qua ú cỏc giao dch v bt ng sn ca bờn tham gia c thc hin Th trng bt ng sn cú th phõn thnh th trng t ai, th trng nh th trng cỏc cụng trỡnh kin trỳc khỏc I1.2 Cỏc c trung ca th trng bt ng sn: 1.2.1 Khụng cú th trng trung tõm: Hot ng th trng bt ng sn khụng ch cú ngi mua v ngi bỏn m gia h cũn cú nhng t chc trung gian lm cu ni Bt ng sn mang tớnh bt ng khụng th di di c v li cú giỏ tr cao, li nhun mang li ln cho nh u t ú phi tri qua mt quỏ trỡnh giao dch di cn cú t chc ng lm cu ni Tuy nhiờn, thc t hin hot ng ca cỏc t chc ny cũn t cha cú s qun lý iu tit ca c quan Nh nc (cha thu thu) hot ng ca h l nhu cu thc t phỏt sinh nờn hot ng ca h cha mang tớnh thng nht, kộm an ton, cha to s tin tng cho nhng ngi tham gia giao dch 1.2.2 Th trng mang tớnh cht a phng nht l th trng nh c tớnh ca t l bt ng khụng th thiờu hy, chia ct mang i ỏp ng s thiu t mt a phng khỏc lm cho th trng bt ng sn cú c tớnh a phng v cn cú s can thp ca Nh nc thụng qua cỏc chớnh sỏch thu, chớnh sỏch h tr nh theo tng thi k, a phng c th V th trng nh ca tng a phng s din bin theo s tỏc ng ca cỏc chớnh sỏch Nh nc v theo quy lut ca th trng mi a phng khỏc 1.2.3 L th trng cnh tranh khụng hon ho Th trng bt ng sn l mt th trng ũi hi ca s can thờp nhiu v trc tip ca Nh nc nờn mc hũan ho ca th trng bt ng sn thng thp hn cỏc th trng hng húa tiờu dựng, th trng t liu sn xut khỏc Bờn cnh ú, tớnh khụng tỏi to c hay tớnh khan him ca t nờn th trng bt ng sn mang tớnh c quyn v cỏc thụng tin v quy hoch, v qun lý, kinh t xó hi liờn Nhaxanhs Training | quan n t cha c ph bin trit iu ny lm cho th trng bt ng sn cú cnh tranh nhng l cnh tranh ngm, cnh tranh khụng hon ho 1.2.4 Cú quan h mt thit vi cỏc th trng khỏc nht l th trung ti chớnh tin t v vi s phỏt trin kinh t ca quc gia Vi t cỏch l mt th trng u vo ca cc ngnh sn xut - kinh doanh, th trng bt ng sn chim vi trớ c tụn, chim v trớ ch yu vic iu ho cung cu cua cỏc loi hng hoỏ nn kinh t th trng Do quan h liờn i, nhõn qu thỡ ngoi s hnh ca chớnh mỡnh, th trng bt ng sn khụng nhng cú mi quan h mt tht vi cỏc th trng khỏc nht l th trng ti chớnh m cũn cú quan h tỏc ng i vi tng th nn kinh t quc dõn Thc t th trng bt ng sn l mt th trng cú tim nng sinh li rt ln nờn lói sut tin gi thp hn ỏng k so vi li nhun t vic kinh doanh thỡ cỏc nh u t khụng nhng rỳt tin gi ngõn hng m cũn m phỏn cú thờm u t cho vic kinh doanh ca h, iu ú ó tỏc ng n th trng tớn dng Trong trng thỏi bỡnh thng thỡ hai th trng ny nng ta ln cựng phỏt trin cỏc t chc ti chớnh luụn ng gia ngi mua v bỏn giỳp h toỏn cỏc khon ti chớnh mt cỏch an ton, hiu qu III PHN LOI TH TRNG BT NG SN III.1 Th trng t sn xut nụng nghip Th trng ny ch yu xut hin nhng a phng m sn xut nụng nghip l ngnh kinh t ch yu Th trng ny phỏt sinh nhu cu chuyn dch v tớch t t sn xut nụng nghip ni b nhõn dõn Th trng ny cha c cỏc nh thm sn giỏ hin quan tõm ỳng mc nờn rt thiu thụng tin cú h thng v th trng ny III.2 Th trng nh õy l th ttng sụi ng hin nay, nht l nhng vựng ang ụ th hoỏ Th trng ny cú th phõn thnh nhúm: Nh bit th: Nh vn: Nh ph riờng bit v ph liờn k: Nh chung c III.3 Th trng nh xng cụng nghip Hin thng hỡnh thnh cỏc khu vc ven ụ th v ngoi thnh c quy hoch dnh cho vic xõy dng nh xng sn xt gm cỏc khu cụng nghip trung hoc nh mỏy n l Quy mụ t rng thng c hỡnh thnh t vic chuyn mc dớch s dng t t sn xut nụng nghip hoc t hoang hoỏ Xu th phỏt trin l cỏc khu cụng nghip trung chuyờn ngnh hoc a ngnh d qun lý v x lý ụ nhim mụi trng III.4 Th trng bt ng sn phc v hot ng thng mi, dch v, khỏch sn, cao c phũng: Th trng ny ch yu cỏc trung tõm ụ th cú v trớ thun li cho vic kinh doanh, iu kin h tng tt, giỏ tr bt ng sn th trng ny rt cao kh nng sinh li ln v yu t khan him cng cao hn cỏc th trng khỏc Nhaxanhs Training | IV CC YU T CA TH TRNG BT NG SN IV.1 Nh nc Trong thc tin ca t nc ta hin Nh nc l lc lng cú vai trũ rt ln vic tham gia cng nh tỏc ng n th trng bt ng sn, th hin trờn mt s im sau: - Nh nc ban hnh cỏc quy nh v qun lý bt ng sn, v ngha v ti chớnh cú liờn quan n quyn s dng t v c bit l vch quy hoch v vic s dng t v xõy dng nh xng - Trong quỏ trỡnh ci t sp xp li doanh nghip Nh nc cng nh chnh trang ụ th cú mt s nh xng, tr s lm vic ca cỏc doanh nghip v c quan Nh nc cn bỏn õy l ngun cung ng khỏ quan trng cho th trng bt ng sn IV.2 Nh u t: Bao gm nh u t vo ngnh kinh doanh bt ng sn v vo cỏc ngnh kinh t khỏc i vi cỏc nh u t vo cỏc ngnh kinh t khỏc thỡ vai trũ ca h trờn th trng ch yu l ngi mua H to nờn cu trờn th trng bt ng sn, c bit l trờn th trng nh xng cụng nghip cng nh th ttng bt ng sn phc v cho hot ng thng mi, dch v, khỏch sn, cao c phũng, y t, giỏo dc, i vi nh u t vo ngnh kinh doanh bt ng sn Vai trũ ca h l c bit quan trng trờn th trng bt ng sn, hot ng ca h lm cho th trng bt ng sn tr nờn sụi ng v phỏt trin Trờn th trng h va úng vai trũ ngi mua va úng vai trũ ngi bỏn ú vai trũ ngi bỏn l ch yu H mua nhng bt ng sn bao gm t v ti sn trờn t, hoc t trng ci to, u t nõng cp sau ú chuyn nhng li IV.3 Ngi mua v ngi bỏn thụng thng H l nhng ngi dõn bỡnh thng cú nhu cu mua hoc bỏn bt ng sn vỡ nhiu lý khỏc H cú th l: - Ngi mua n thun - Ngi bỏn n thun: bỏn bt ng sn chuyn hoỏ thnh dựng vo vic khỏc - Va bỏn va mua; Bỏn bt ng sn ni ny mua bt ng sn ni khỏc nhu cu chuyn ni sinh sng H l i tng quan trng m cỏc nh kinh doanh bt ng sn nhm ti c bit l cỏc nh kinh doanh trờn th trng nh IV.4 Ngi mụi gii H l nhng ngi t cung cp cho ngi mua, ngi bỏn nhng thụng tin cn tht v vic giao dch mua, bỏn bt ng sn Nh h m hot ng th trng bt ng sn c trụi chy H cng l ngun khai thỏc thụng tin v th trng bt ng sn m nh thm sn giỏ cn quan tõm Trong tỡnh hỡnh hin nc ta vic mụi gli mua bỏn bt ng sn thng thụng qua nhng nh mụi gii cỏ nhõn khụng c o to v nghip v chuyờn mụn v khụng cú s qun lý ca Nh nc, vy cn sm hỡnh thnh nhng cụng ty mụi gii bt ng sn a vo hot ng mụi gii bt ng sn i vo n np, to iu kin thun li phỏt trin th trng bt ng sn Nhaxanhs Training | V XU HNG PHT TRIN CA TH TRNG BT NG SN V.1 Nhng giai on phỏt trin ca th trng bt ng sn Vit Nam V.1.1 Trớc tháng 10 năm 1993 + Các giao dch cha c thc + Các giao dch ã có nhng tự phát + Giá tr giao dch thp + i tng giao dch V.1.2 Giai đoạn bùng phát mức thấp: Từ năm 1993 đến năm 1996 + Từ sau có Luật Đất đai năm 1993, giá trị quyền sử dụng đất đợc xác định giá; đợc quyền Hệ là, đất đai (quyền sử dụng đất) đợc giao dịch + Một số công trình liên doanh đợc đầu t + Các giao dịch kinh doanh BĐS giai đoạn chủ yếu hoạt động đơn lẻ nhng sôi động V.1.3 Giai đoạn thoái trào cấp thấp: Từ cuối năm 1996 đến cuối 1998 Thứ nhất, Nghị định 18, 87 thuê đất Theo chủ sử dụng đất phải trả hai lần tiền (tiền chuyển quyền tiền thuê) + Thứ hai, khủng hoảng tài tiền tệ Châu + Thứ ba, Nhà nớc tăng cờng kỉ cơng quản lý đất đai + Các hoạt động đầu t chủ yếu xây nhà đơn lẻ khu phân lô, bán + Một số doanh nghiệp đầu t BĐS lớn lâm vào tình trạng khó khăn, phá sản V.1.4 Giai đoạn bùng phát mức cao: Từ đầu năm 1999 đến đầu năm 2004 - Thứ nht, sách nới rộng với thị trờng BĐS: + Chính thức công nhận hàng hoá (tuy khẳng định hàng hoá đặc biệt); + Cơ chế, sách thuế chuyển quyền, thuế trớc bạ (20%, 4% xuống 5%, 1% tơng ứng); + Tăng đối tợng ngời Việt kiu từ lên 6; + Miễn tiền thuê đất cho dự án xây nhà chung c - Thứ hai, với việc phục hồi kinh tế nớc Châu sau khủng hoảng tài tiền tệ quay trở lại vốn đầu t trực tiếp, mở rộng đầu t vào thị trờng BĐS - Thứ ba sóng đầu t mới, môi trờng đầu t Việt Nam đợc đánh giá ổn định bối cảnh sau kiện 11 tháng năm 2001 - Thứ t, nguồn vốn ODA tiếp tục đợc cam kết mức cao (trên tỷ USD/năm) Giai đoạn nói giai đoạn thành công doanh nghiệp xây dựng + HUD, Phú Mỹ Hng, Ciputra, Vinaconnex trở thành công ty kinh doanh BĐS bổ sung chức kinh doanh BĐS + Các công ty kinh doanh BĐS giai đoạn này, toán đợc khó khăn tài mà có lợi nhuận lớn Nhaxanhs Training | Bên cạnh đó, hoạt động đầu t, giao dịch tăng gấp đôi phạm vi đô thị địa bàn Hà Nội TP Hồ Chí Minh Trên địa bàn tỉnh: Đông Nam duyên hải miền Trung, nhiều dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí đợc đầu t giai đoạn Giai đoạn này, thị trờng BĐS đợc tăng trởng quy mô, phạm vi số lợng Rất nhiều dự án lớn, quy mô đợc đa vào triển khai đầu t, giao dịch giai đoạn Rất nhiều đất đai đợc chuyển đổi mục đích sử dụng thời gian V.1.5 Giai đoạn thoái trào, trầm lắng: Từ nửa cuối năm 2004 đến cui 2006 - Chấm dứt chế phân lô bán đòi hỏi đầu t có lộ trình tổng thể, có quy mô lớn phải có tiềm lực tài đủ mạnh - Thứ hai, hạn chế mua trả trớc, mà thực chất chấm dứt tình trạng chiếm dụng vốn nhà đầu t tiềm nhà đầu t phát triển - Thứ ba, đòi hỏi chủ đầu t phải có lợng vốn ban đầu đủ lớn triển khai dự án (20% dự án hạ tầng khu đô thị mới) - Thứ t, tăng giá khung giá quyền sử dụng đất, mà thực chất tăng giá đầu vào công trình - Thứ năm, ngân hàng cảnh báo hạn mức tín dụng cho vay BĐS Thực chất hạn chế tiếp tục mở rộng tín dụng BĐS V.1.6 Giai đoạn từ 2007 trở Mt giai on mi bt u V C hi thỏch thc ca th trng bt ng sn Vit Nam bi cnh WTO V.2.1 im mnh - Th trng cha phỏt trin, cũn nhiu c hi cho cỏc nh u t - Ch trng ca nh nc mun tng cng thu hỳt u t - B bin di, nhiu danh thng - Lao ng r, chu khú Ngun vn hnh vo nhiu hn V.2.2 im yu H tng yu so vi nhu cu (Giao thụng, vin thụng, ti chớnh, ngõn hng, ) Th trng cũn cha liờn thụng (liờn vựng, v ngoi nc, cỏc th trng khỏc) T tng th yu (cha cú thit k tng th, cha cú c quan chu trỏch nhim cui cựng v bt ng sn, ) Ngun lc i ng nh (Ngi dõn cũn nhng cha c huy ng; doanh nghip cũn cha cú kờnh liờn kt huy ng vn) V.2.3 C hi Cú ln súng u t mi nờn Ngun u t hnh vo nhiu Nm vựng tng trng nhanh ca th gii nờn c quan tõm u t Nhaxanhs Training | Chớnh tr xó hi tng i n nh nờn c chn l ni u t thay th Con ngi, t nc mun lờn V.2.4 Thỏch thc Cú th hp th c ngun u t hay khụng bi cnh cnh tranh u t nc ngoi Cú gii quyt c h tng c s khụng, nht l h tng giao thụng, in Ngun nc c huy ng i ng hay b thay th bi u t nc ngoi Li ớch u t ri vo õu? V.2.5 ỏnh giỏ tng th Thun li Khú khn: 6-4 VI VAI TRề CA NH NC I VI TH TRNG BT NG SN V.1 Chc nng - nh hng phỏt trin, iu tit th trng; - To mụi trng phỏp lý, c ch, chớnh sỏch thun li; - H tr phỏt trin, kt cu h tng, an sinh xó hi; - n nh kinh t v mụ - Kim tra, giỏm sỏt V.2 Nhim v - Xõy dng v t chc thc hin; - Hon thin mụi trng phỏp lý, to c s nh hng phỏt trin nn kinh t; - Tng cng cỏc hot ng ban hnh, t chc thc hin v kim soỏt cỏc chớnh sỏch; - To dng cỏc ng lc c bn cho phỏt trin quc gia V.3 Phng thc - Phõn cụng, phõn cp, phõn nhim gia cỏc c quan qun lý nh nc v kinh t; - Hỡnh thnh th tc qun lý hnh chớnh nh nc v kinh t; - T chc kim tra, tra; - T chc b mỏy qun lý nh nc v kinh t V.4 Tỏc ng ca chớnh sỏch i vi th trng bt ng sn V.4.1 Nhng tỏc ng thỳc y Kinh doanh bt ng sn ó cú khung phỏp lý iu chnh Mụi gii bt ng sn ó tr thnh mt ngh Ch th u t kinh doanh bt ng sn ngy c m rng Quy mụ kinh doanh bt ng sn ngy mt ln Li ớch em li t kinh doanh bt ng sn ngy mt ln Nhaxanhs Training | Quy mụ th trng ngy mt ln Th trng ngy cng phỏt trin Sc mnh ca doanh nghip, ca doanh nhõn c tham chiu qua nng lc s hu bt ng sn, nng lc kinh doanh bt ng sn D ỏn bt ng sn v nng lc doanh nghip, doanh nhõn: + Quy mụ d ỏn bt ng sn v nng lc doanh nghip, doanh nhõn + Kh nng thu hỳt ti chớnh u t bt ng sn v nng lc doanh nghip, doanh nhõn + V trớ d ỏn bt ng sn v nng lc doanh nghip, doanh nhõn + Quy mụ d ỏn bt ng sn v nng lc quan h ca doanh nghip, doanh nhõn Sc lan to ca kinh doanh bt ng sn ti cỏc hot ng khỏc ca doanh nghip, doanh nhõn + S lng cỏc nh u t bt ng sn + Xut thõn ca cỏc nh u t bt ng sn + Quy mụ ca cỏc nh u t bt ng sn V.4.2 Nhng tỏc ng hn ch Kinh doanh bt ng sn l ngnh ngh kinh doanh cú iu kin: + Vn phỏp nh + Chng ch hnh ngh + i tng c kinh doanh bt ng sn Khụng phi tt c mi bt ng sn u l bt ng sn hng hoỏ: + Rng buc v giy chng nhn quyn s dng t + Rng buc v giy chng nhn quyn s hu nh + Chng nhn v quyn ti sn Khụng phi tt c mi ch th u c phộp kinh doanh bt ng sn + Quyn c giao t (cú thu tin, khụng thu tin s dng t) + Quyn c thuờ t Hn ch v thi gian s dng t ca d ỏn Hn ch v mc giỏ n bự gii ta Hn ch v quyn nng quyt nh n bự gii to Hn ch v tớnh cng ch ca vic n bự gii to Hn ch v kh nng tip cn i vi t + Thụng tin v t khụng rừ rng + i tng tip cn khụng rừ rng + Ch th x lý khụng rừ rng Nhng phc vic cp giy chng nhn: Nhaxanhs Training | + Quỏ nhiu giy (, hng, trng, xanh) + Th tc hnh chớnh cp giy quỏ rm + Thi gian cp giy quỏ di + Khụng rừ u mi cp giy Hn ch v th chp i vi cỏc ngõn hng nc ngoi + Ch c th chp + Hn mc cho vay i vi bt ng sn ca cỏc ngõn hng thng mi + Cỏc t chc ti chớnh cha phỏt trin + Cha cú th trng th chp th cp + Cha cú th trng mua bỏn n VII GI TR V GI C BT NG SN VII.1 c trng ch yu ca giỏ bt ng sn C s hỡnh thnh giỏ bt ng sn l mc li ớch s dng, mc thiu him tng i v mc cu ca ngi mua So sỏnh vi giỏ c hng hoỏ khỏc, giỏ c bt ng sn cú c trng sau: + Tớnh song trựng, tc l bao gm c giỏ t v cụng trỡnh; + Tớnh khu vc, ch yu phn ỏnh a tụ cp sai; + Hai cỏch th hin: bng giỏ mua bỏn hp bng giỏ cho thuờ; + Giao dch bt ng sn thc cht l giao dch quyn li m bt ng sn ú em li, quyn li khụng ging thỡ giỏ c cng khỏc nhau; + c hỡnh thnh tng giao dch riờng l, ngoi vic chu nh hng ca tớnh bt ng v tớnh d bit ca bt ng sn, cũn ph thuc vo t cht tớnh cỏch c bit ca ngi mua v ngi bỏn; + Nhỡn t gúc di hn, giỏ c bt ng sn luụn luụn cú khuynh hng tng lờn vỡ ti nguyờn t l cú hn VII.2 Cỏc loi hỡnh giỏ c bt ng sn Giỏ c bt ng sn cú th nhiu cỏch phõn loi khỏc nhau, ú cú cỏch phõn loi thụng dng sau õy: + Giỏ mua bỏn v giỏ thuờ (i vi t ai, giỏ thuờ cũn gi l a tụ); + Giỏ t, giỏ cụng trỡnh v giỏ bt ng sn (giỏ t v thc cht l a tụ c t bn hoỏ) + Giỏ tng (giỏ ton nh) giỏ n v (giỏ m2 sn) + Giỏ th trng, giỏ lý thuyt v giỏ c tớnh, giỏ th trng hỡnh thnh thc t qua giao dch v bin ng theo thi gian gm giỏ th trng cụng bng v khụng cụng bng, giỏ lý thuyt l giỏ bt ng sn gi thit c hỡnh thnh mt cỏch hp lý trờn th trng cụng khai Giỏ c tớnh l giỏ c bỡnh ngh bng phng phỏp nh giỏ no ú, thng c dựng rng rói mua bỏn, thit k, x lý phỏp lut v.v i vi giỏ bt ng sn Cn c vo cụng dng thỡ cỏc loi giỏ sau õy: Nhaxanhs Training | 10 + Giỏ th trng, dựng giao dch mua bỏn (market Value); + Giỏ thuờ, dựng giao dch cho thuờ (Rental Value); + Giỏ th chp, dựng th chp vay tin (Montgage Value); + Giỏ n bự, dựng gii phúng mt bng (Compensation Value); + Giỏ im u giỏ (Value for Auction Reserve); + Giỏ cho ch nh t dựng (Value for Owner Occupation); + Giỏ dựng cho trc ớch u t (Value for Investinent Purpose); + Giỏ s dng hin thi ( Curent use Value); + Giỏ phỏt trin (Development Value) dựng nõng cp, cỏi to bt ng sn; + Giỏ dựng bo him (Value for Insurance); + Giỏ tớnh thu (Value for Taxation); + Giỏ trng mua Chớnh ph cn huy ng bt ng sn (Value for Compulsory Purchase) VII.3 Giỏ thnh bt ng sn Giỏ thnh bt ng sn bao gm mi chi phớ t lỳc mua quyn s dng t, xõy dng cụng trỡnh cho n lỳc tiờu th xong Giỏ thnh bao gm chi phớ t (mua quyn s dng t, np phớ s dng kt cu h tng, n bự gii phúng mt bng), chi phớ chun b xõy dng (quy hoch, nghiờn cu kh thi, o c v kho sỏt a cht, thit k), chi phớ xõy dng, chi phớ qun lý doanh nghip, chi phớ tiờu th, thu phớ v chi phớ d phũng Giỏ thnh l c s quan trng nh u t xỏc nh giỏ bỏn hp lý, d tớnh li nhun, hon thin hch toỏn ni b, tng cng kh nng cnh tranh v.v Giỏ c bt ng sn thng bin ng chu nh hng ca cỏc nhõn t hnh chớnh chớnh tr, kinh t, xó hi, thiờn nhiờn v mt s nhõn t khỏc (cht lng thit k, xõy dng, trang thit b, phong thu ) Nhaxanhs Training | 11 TRUNG TM O TO BT NG SN NH XANH (NHAXANH'S TRAINING CENTER) Vn phũng : 48/3 Nguyn Hin Lờ, Phng 13 Qun Tõn Bỡnh Tp H Chớ Minh, Vit Nam Tel : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639 Hotline : o Ph trỏch chuyờn mụn : 0986102065 (Mr Phm Hong Hu Bc) o Ph trỏch o to, ghi danh : 0938770977 - 0938770877 (Ms Hunh Th Nhó Vi) Email : nhaxanhs@gmail.com Website : training.nhaxanhs.com Nhaxanhs Training | 12 ... + HUD, Phú Mỹ Hng, Ciputra, Vinaconnex trở thành công ty kinh doanh BĐS bổ sung chức kinh doanh BĐS + Các công ty kinh doanh BĐS giai đoạn này, toán đợc khó khăn tài mà có lợi nhuận lớn Nhaxanhs... doanh nghiệp đầu t BĐS lớn lâm vào tình trạng khó khăn, phá sản V.1.4 Giai đoạn bùng phát mức cao: Từ đầu năm 1999 đến đầu năm 2004 - Thứ nht, sách nới rộng với thị trờng BĐS: + Chính thức công... đầu vào công trình - Thứ năm, ngân hàng cảnh báo hạn mức tín dụng cho vay BĐS Thực chất hạn chế tiếp tục mở rộng tín dụng BĐS V.1.6 Giai đoạn từ 2007 trở Mt giai on mi bt u V C hi thỏch thc ca th