BO MON LUAT HANH CHINH He HE HE HE HEE GE eee CL) os HE HE HE HE HE HE HE
ve
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT - KHÓA 33
(NĂM 2007 — 2011 ) Dé tai:
QUA TRINH PHAT TRIEN CUA CHE DINH THU HOI DAT VI MUC DICH QUOC PHONG, AN NINH, LOI
ICH QUOC GIA, LOI ICH CONG CONG VA PHAT
TRIEN KINH TE
Giảng viên hướng dẫn:
TS PHAN TRUNG HIEN Sinh vién thực hiện:
Bo mon Luat Hanh chinh Trần Thị Hồng Lam MSSV: 5075037
Lớp: Luật Thương Mại 1 — K33
Trang 2Trong quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp của mình, tôi đã nhận được sự
hướng dẫn tận tình của Thầy Phan Trung Hiền Thây đã định hướng cho tôi có
cách nhìn đúng đắn về đề tài nghiên cứu và phát triển đề tài theo hướng tốt hơn
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến Thầy Phan Trung Hiền đã hướng dẫn cho tơi hồn thành tốt luận văn tốt nghiệp của mình, đông thời tôi xin gửi lời cảm ơn đến quý
thầy cô Khoa Luật — Trường Đại học Can Thơ đã giảng dạy, trang bị cho tôi kiến thức trong suốt thời gian tôi học tại trường đề tôi có thê vận đụng vào nghề nghiệp sau nay
Xin chan thanh cam on!
Can Thơ, ngày tháng năm 2011 Sinh viên thực hiện
Trang 3Trang Lời mở đầu .d << G5 <5 S996 99965 699995 9996899080869988699568996 l
Chương 1 Khái quát chung về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế 4
1.1 Khái niệm chung về thu hồi đất . - 2-6 5s St sex eEsErkrverered 4 1.2 Bản chất của thu hồi đất - S22 HS 11221211 11121 1xx 5 1.3 Các nguyên tắc về thu hồi đất + - + Set +tEckExExEkeEsErkrkerkred 6
1.4 Phạm vi và đối tượng áp dụng trong thu hồi đất . 6 1.5 Ý nghia cia thu hOi dat vo scsesesesccsesessssesesscsesesssnsssscstssssrsssees 7
1.6 Mục đích thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng . - 7
1.6.1 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
91529 0¡ 0010080 8 1.6.2 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế 9
1.7 Quản lý đất bị thu hồi 55 St ST E T111 111111 kced 11 1.8 Cơ sở để thu hồi đất . -¿ ¿5 +5 E<S3 E3 111521115 111311115 111111 ck 11
1.8.1 Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất TT HH ng se rrerreeo 1]
1.8.2 Quy hoạch xây dựng đô thị và khu dân cư nông thôn 12
1.8.2.1 Quy hoạch xây dựng đô thị .- 2c ssssseeesee 12
1.8.2.2 Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn 13 1.8.3 Thu hồi đất trong quy hoạch: ¿- + 26+ +E£k£s£rkersrrkrsee 13 1.8.3.1 Đặc trưng của thu hồi đất trong quy hoạch .- - - 13
1.8.3.2 Chủ thê thu hồi đất và chủ thể có đất bị thu hồi 13 1.9 Trình tự, thủ tục thu hồi đất ¿ - ¿6 -5<Ss 2 E211 1E re 15
1.10 Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất
¬ 16
1.10.1 Pháp luật về bồi thuOng oo cscs cscsessestssscststesestsssesteees 16
1.10.2 Chinh sch 6 tro wicecccccscscccscssessscscssssssesssssssssesscscsssssssesssssssessssees 16
Trang 42.2 Những quy định pháp luật hiện hành về thu hồi đất - 20 2.3 Quá trình phát triển của chế định thu hồi đất -. - 21 2.3.1 Giai đoạn 1: từ khi có Luật Đất đai 1993 . c5c5¿ 21 2.3.2 Giai đoạn 2: từ khi có Luật Đất đai 2003 -:-5- 24
2.3.2.1 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất . ¿- + 52 Sẻ S422 EEEESE3 12 3 152312 1120, 25
2.3.2.2 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bô sung về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
27
2.3.2.3 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bố sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư - 28
2.3.3 Dự hướng quá trình phát triển của chế định thu hồi đất 32 2.4 Điểm nỗi bật của quá trình thu hồi đất -2- 55 2 cscc<e: 34 2.5 Đánh giá chung cho quá trình phát triển của chế định thu hồi đất 36
2.3.1 Thuận lợi và khó khăn S2 SE SS St kkererererereee 36
2.5.2 Kết quả đạt được trong quá trình thu hồi đất .- - 37
"X9 n2 0v na 38
Chương 3 Thực trạng về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và định hướng
phát triển chế định thu hơi đất s-5-< <cse<scsec«ssese: 40
3.1 Thực trạng về quá trình thu hồi đất ở Việt Nam . - 40
3.1.1 Về việc thực thi pháp luật . ¿- - 6 +c+E<+kcxeEckersrrkrsee 40
3.1.2 Về bồi thường trong quá trình thu hồi đất - 42
3.1.3 Về hỗ trợ trong quá trình thu hồi đất . - 2s s+xecevxd 43 3.1.4 Về tái định cư trong quá trinh thu hồi đất . -2- 5 s2 sẻ 43
3.2 Những tồn tại và hạn chế ¿+ + x2x+k#kev se vkvksEsrsrrererervee 44
3.2.1 NGUYEN DAN — 44
Trang 5Kết Luận
Trang 6LỜI MỞ ĐẦU
1 Yêu cầu của đề tài
Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, việc giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình
phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế là không thê tránh khỏi, nhịp độ phát triển kinh tế càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng ngày càng cao và trở thành thách
thức lớn đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà ở cả lĩnh vực chính trị, xã hội trên phạm vi quốc gia
Trong quá trình phát triển của đất nước, sự xuất hiện và hình thành các khu đô thị, khu công nghiệp là điều tất yếu, khách quan đó là sự phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật thích hợp có vai trò thúc đây sự nghiệp phát triên kinh tế xã hội của cả nước Đề hình thành và phát triển cơ sở hạ tang thì thu hồi đất để giải phóng mặt bằng thực hiện dự án cho mục tiêu phát triển kinh tế xã
hội, củng cô quốc phòng an ninh và công cộng là vấn đề rất được quan tâm không chỉ Nha nước, nhà đầu tư và toàn thể nhân dân Vẫn đề đặt ra là Nhà nước cần có quy hoạch, kế hoạch để sử dụng đất một cách phù hợp nhằm đảm bảo cho quá trình giải phóng mặt bằng phát triên bên vững
Hiện nay nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hóa — hiện đại hóa, quả trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật là rất lớn Để có đất đai phục vụ nhu câu này Nhà nước cần phải tiễn hành công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất chung cho toàn quốc gia và chi tiết cụ thế cho từng địa phương cụ thê Công tác thu hồi đất đê thực hiện dự án
có ý nghĩa quyết định đối với tiễn độ thi công dự án thì lại là công tác khó khăn nhất vì nó ảnh
hưởng tới lợi ích của người sử dụng đất và của Nhà nước Giải phóng mặt bằng làm thay đổi, di
dời toàn bộ cuộc sống người dân từ công việc sản xuất kinh doanh đến sinh hoạt hằng ngày, vì vậy người dân chỉ sẵn sàng chuyên sang nơi ở mới và sản xuất mới khi lợi ích của họ được bảo
đảm Điều này phụ thuộc vào chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước đối với người dân trong
diện giải tỏa, vì vậy cần đưa ra chính sách giải pháp cụ thể đền bù thiệt hại cho người dân Thu hồi đất là quá trình gặp nhiều khó khăn, vướng mắc nhất trong giai đoạn hiện nay ở
các địa phương, hàng loạt các thư khiếu nại của người dân liên quan thu hồi đất và bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư đang diễn ra căng thăng Nhiều dự án treo, nhiêu công trình xây dựng dang đở trong khi doanh nghiệp đang mòn mỏi trông chờ một cơ chế thị trường thông thoáng, một
hành lang pháp lý an toàn dé dau tu Dé qua trinh thu hồi đất diễn ra theo một trật tự ôn định, bảo đảm lợi ích cho người sử dụng đất, lợi ích cho xã hội và bảo đảm tốt công tác quản lý về
am a a
Trang 7đất đai cần phải có quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực nảy, chúng ta không
thê phủ nhận vai trò tích cực của các văn bản pháp luật đối với quá trình thu hồi dat dé hé thong
pháp luật về đất đai càng hoàn thiện và hợp lòng dân Nhận thức được tầm quan trọng của thu
hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ảnh hưởng đến tiên độ giải phóng mặt bằng và tiếp xúc với những tài liệu liên quan đến vấn đê này nên người viết xin chọn đề tài “Quá trình phát
triển chế định thu héi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tẾ”
2 Mục đích nghiên cứu
Với đề tài trên, người viết đi vào tìm hiểu quá trình phát triển của công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư qua từng giai đoạn lịch sử của pháp luật đất đai để từ đó tìm ra
những tôn tại, vướng mắc và đề ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác thu hồi
đất được ban hành và áp dụng vào thực tế hiệu quả hơn nhằm thúc đây nhanh quá trình thu hồi
đất phát triển đất nước Qua nghiên cứu đê tài, người viết được tiếp cận thêm những văn ban
pháp luật được ban hành từ trung ương đến địa phương điều chỉnh về quá trình thu hồi đất và
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để phục vụ cho quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp của mình
minh va phuc vu cho cong tac hoc tập, làm việc sau nay
3 Phạm vỉ nghiên cứu
Dé tai “Qua trình phát triển của chế định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế” sẽ đi vào tìm hiệu nguồn gốc bắt đầu hình
thành quy định về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì
mục đích quốc phòng, công cộng và phát triển kinh tế và từ khi được quy định đến nay được điều chỉnh trong các văn bản pháp luật đất đai như thế nào Phạm vi nghiên cứu của đề tài được
xác định từ khi có sự ra đời của Luật Đất đai năm 1987, kế tiếp là Luật Đất đai năm 1993 được
sửa đôi bỗ sung năm 1998 và năm 2001, sau đó là Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản điều
chỉnh vê vẫn đề bôi thường, thu hồi đất trong từng giai đoạn cụ thê mà cho đến ngày hôm nay
cơ sở pháp lý hiện hành cao nhất để điều chỉnh vẫn đề thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế là Khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai
năm 2003
4 Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, người viết đã sử dụng phương pháp nghiên cứu luật viết và phương pháp phân tích, tông hợp dựa vào những quy định pháp luật và thực tiễn liên quan đến
——ỪŨỒm=—=m<
Trang 8chế định thu hồi đất, người viết so sánh kết quả đạt được qua từng giai đoạn và đưa ra những kêt luận cụ thê những yêu câu của hiện tại
K A gxe
5 BO cuc dé tai
Luận văn của người viết được trình bày theo kết câu truyền thống bao gồm: lý luận, pháp lý
và thực tiễn
- Chương 1 Khái quát chung về thu hồi đất về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế
Chương này nghiên cứu về những khái niệm chung về thu hồi đất, các nguyên tắc để thu hồi
đất, cơ sở để thu hồi đất, trình tự thủ tục thu hồi đất và những quy định pháp luật về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư Đây chỉ là phần khái quát chung đề mô tả bức tranh chung cho quá trình thu
hồi đất ở nước ta, làm tiền đề cho quá trình phát triển của việc thu hồi đất ở chương 2 - Chương 2 Quá trình phát triển của chế định thu hồi đất ở Việt Nam
Đây là quá trình nghiên cứu về quá trình phát triển chế định thu hồi đất từ quá khứ đến hiện tại để tìm hiểu việc quy định về thu hồi đất trong văn bản pháp luật, qua đó đánh giá những khó
khăn và thuận lợi qua kết quả đạt được trong việc áp dụng các văn bản pháp luật vào thực tiến
Việc nghiên cứu các văn bản pháp luật về thu hồi đất góp phần làm sáng tỏa những tình hình thực tế ở chương 3
- Chương 3 Thực trạng về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và định hướng phát triển chế định thu hồi dat
Căn cứ vào tình hình thực tế của việc áp dung các văn bản hiện hành về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ tìm hiểu những tồn tại và hạn chế của các văn bản pháp luật hiện hành đang áp dụng vào thực tiễn để từ đó đề ra giải pháp phù hợp với tình hình đó
Là một sinh viên lần đầu tiếp cận với công tác nghiên cứu khoa học nên không tránh khỏi
những khó khăn, bỡ ngỡ hơn nữa do hạn chế về nguồn thông tin, tài liệu tham khảo và hạn chế
về kha năng của bản thân nên dù đã cố găng hết sức vẫn không tránh khỏi những thiếu sót
Người viết vô cùng cảm ơn mọi ý kiến đóng góp của thầy cô và các bạn cùng những ai quan tâm đền đê tài này đê nội dung luận văn ngày cảng hoàn thiện hơn
——m ma m—mỪ.-emỪùmm <
Trang 9CHUONG 1 KHAI QUAT CHUNG VE THU HOI DAT VI MUC DICH QUOC PHONG, AN NINH, LOI [CH QUOC GIA, LOI [CH CONG CONG VA PHAT TRIEN KINH TE
Thu héi dat 1a m6t qué trinh dién ra xuyén sudt, song song voi su nghiép x4y dung va phat trién
đất nước Việc quy định chế định thu hồi đất trong pháp luật đất đai đã thể hiện được quyên làm
chủ của nhân dân trên tất cả các lĩnh vực, quyền sử dụng đất cũng được điều chỉnh, do đó khi
Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho quốc phòng, công cộng thì Nhà nước phải đền bù tương
xứng cho người sử dụng đất Khi được điêu chỉnh lần đầu tiên thì Nhà nước chỉ thu hồi đất với
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, sau khi Luật Đất đai năm
2003 ra đời thì mục đích phát triển kinh tế mới được điều chỉnh vì đây là giai đoạn phát triển
đất nước theo hướng tồn diện nên khơng chỉ Nhà nước cần đất mà ngay cả nhà đâu tư cũng cần đất để xây dựng cơ sở hạ tầng để kinh doanh góp phan chỉnh trang bộ mặt của đất nước Thu hồi đất đóng vai trò quan trọng trong việc phát trién dat nước, các dự án, công trình muốn
thực hiện đều cần phải có đất, việc thu hồi đất được thực hiện khi đảm bảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để bảo vệ quyên lợi của người có đất bị thu hồi Do đó, chương 1
của đề tài: “Quá trình phát triển của chế định thu hôi đất vì mục đích quốc phòng, an nỉnh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế” người viết sẽ tìm hiểu những nguyên tắc
và tiễn trình thu hồi đất để làm rõ những quy định liên quan thu hồi đất trong giai đoạn hiện
nay
1.1 Khái niệm chung về thu hôi đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định
hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trần quản lý theo quy định của Luật này”
Vậy thu hồi đất được xem là việc chuyên đôi quyền sử dụng đất từ một chủ thể này sang
một chủ thê khác bằng một quyết định hành chính của cơ quan quán lý hành chính Nhà nước,
quyên sử dụng đất ở đây là quyên Nhà nước giao cho người sử dụng đất qua những hình thức như: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyên sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ôn định
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là chủ thê đại điện cho toàn dân để quản lý đất nên
Nhà nước có quyền định đoạt thông qua quyền đại diện này Theo Điều 38 Luật Đất đai 2003 thì có những trường hợp thu hôi đất sau đây:
— Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
——mỪmammmm eo reer N
Trang 10cộng và phát triển kinh tế, trong trường hợp này người sử dụng đất không vi phạm nguyên tắc sử dụng đất (khoản 1 Điều 38);
—_ Thu hồi đất đối với những trường hợp vi phạm quy định về quản lý đất đai do Nhà nước
quy định (khoản 2, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 11, 12 Điều 38);
— Các trường hợp khác như: người sử dụng đất chết mà không có người thừa kế, người sử
dụng đất tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước (khoản 7, 8 Điều 38)
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, người viết chỉ nghiên cứu vẫn đề thu hôi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế mà cơ sở
pháp lý cao nhất được quy định tại khoản 1 Điêu 38 Luật Đất đai năm năm 2003 Sau khi Nhà
nước thu hồi đất của dân nhằm phục vụ cho quốc phòng, an ninh, phục vụ cho công cộng và
phát triển kinh tế thì Nhà nước phải thực hiện thêm việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi nhằm bù đắp cho những mất mát đó Vậy thế nào là bối thường, hỗ
trợ, tái định cư?
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất Căn cứ vào sự thiệt hại mà Nhà nước đáp
trả tương xứng về mặt vật chất, do đó căn cứ cho việc bồi thường là vật chất
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bồ trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới Đây là phần giúp đỡ của Nhà nước cho người dân ôn định đời sống sản xuất và chuyên đối việc làm, việc hỗ trợ có thê bằng tiền, bằng đất hoặc đào tạo nghè Biện pháp này có thê áp dụng kèm theo bồi
thường và tái định cư, kế cả trường hợp hợp pháp hay không hợp pháp
Túi định cự khi Nhà nước thu hồi đất là việc giải quyết chỗ ở cho người bị thu hồi đất nhằm
giúp họ an cư lạc nghiệp, tái tạo một môi trường sống mới khi đã mắt đi nơi ở cũ Tùy từng trường hợp mà cơ quan có thắm quyên quyết định hình thức tái định cư như: bằng nhà ở, giao đất bằng nơi ở hoặc bằng tiền
1.2 Bản chất của thu hồi đất
Trong xã hội ngày nay, đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong cuộc sống của con người và
sự phát triển của đất nước Mọi tổ chức, cá nhân đều cần đất để sinh sống và làm việc, ví dụ
như: doanh nghiệp cân đất để xây dựng các khu công nghiệp phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cá nhân cần đất để xây nhà ở và làm nông nghiệp, ngay cả Nhà nước cũng cần đất để xây dựng trụ sở cơ quan hành chính Nhà nước quốc phòng, an ninh và công cộng Vẫn đê đặt ra là việc phân chia đất đai sao cho đồng đều để mọi tô chức, cá nhân đều có đất day du Dé phát triên nên kinh tê quôc gia Nhà nước cân đây mạnh phát triên toàn dân, ưu tiên phát triên
——mm=mm=m 5=
Trang 11công cộng phục vụ lợi ích cho toàn xã hội nhưng vẫn đảm bảo việc bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hôi đất Đây là biện pháp nhằm bù đắp phân nào mất mát cho người bị thu
hồi đất, nếu Nhà nước thu hồi đất của người dân mà không bồi thường là vi phạm về quyền của
công dân vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước chỉ đại điện quản lý nên khi Nhà nước cần
đất phục vụ cho lợi ích nào thì phải có quyết định thu hôi đất và chế độ bồi thường hợp lý
1.3 Các nguyên tắc về thu hồi đất
Trong thu hồi đất, các nguyên tắc được đặt ra nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của người dân
để tránh những tình trạng sai trái, tùy tiện diễn ra gây ảnh hưởng uy tín của Nhà nước đối với người dân Vì thế, cơ quan có thắm quyên phải tuân thủ những nguyên tắc sau:
— Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý;
— Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, trong đó có quyền tiếp tục nhận đất giao khi thực hiện đúng yêu cầu của pháp luật, quyền được sử dụng đất để khai thác đúng mục đích cho phép;
— Việc thu hồi đất phải theo đúng quy hoạch và kế hoạch được cơ quan Nhà nước có thâm
quyền xét duyệt theo những trình tự, thủ tục chặt chẽ;
—_ Trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng và phát triển kinh tế thì Nhà nước mới được thu hồi đất của dân để sử dụng; —_ Việc thu hồi đất phải đi kèm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.4 Phạm vi và đối tượng áp dụng trong thu hồi dat * Pham vi ap dung
Khi Nhà nước thu hồi đất thì sẽ gây ảnh hưởng đến người có đất bị thu hồi cả về vật chất lẫn tinh thần Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyên chỉ xem xét những thiệt hại ở một mức độ nào đó
để giải quyết, những thiệt hại được xem xét đất và tài sản gắn liền với đất Thiệt hại về đất là
khi Nhà nước thu hồi đất sẽ thu hồi một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất của người đang
sử dụng, đang canh tác sinh sống trở nên mất nơi ở, mất đất canh tác làm cho cuộc sống không
còn ôn định, do đó Nhà nước ta đã đề ra những chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để
ôn định cuộc sống người bị thu hồi đất Thiệt hại về tài sản là những thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất làm hư hỏng hay phải di chuyển gây ra thiệt hại thì phải bồi thường như: nhà, công trình, vật nuôi, cây trồng và các tài sản khác
* Đối tượng dp dụng
Theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì có hai loại đối tượng áp
dụng trong thu hôi đất là: đối tượng bồi thường và đối tượng được bồi thường Đối tượng bồi
——m mm nh ẤN ng ẤN
Trang 12thường bao gồm: Nhà nước, tô chức, cá nhân trong và ngoài nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
phát triên kinh tế thì phải đền bù cho người bị thu hồi đất, việc bồi thường có thê bằng tiền, bằng đất hoặc cả tiền và đất, sao cho tương xứng với thiệt hại mà người sử dụng đất phải chịu
Đối tượng được bồi thường là người đang sử dụng đất và có quyên sở hữu hợp pháp đối với tài
sản gắn liên với đất, khi bị thu hồi đất những người này sẽ được bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư từ phía Nhà nước hoặc nhà đầu tư
1.5 Ý nghĩa của thu hồi đất
Đứng về gốc độ chung cho sự phát triển thì thu hồi đất có vai trò hết sức to lớn, góp phan
xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật ngày càng văn minh, hiện đại bao gồm:
- Về xã hội: khi cơ quan có thâm quyên thu hồi đất thì phải có phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm bảo đảm quyên lợi cho người bị thu hồi đất Việc thu hồi đất đã góp phần thúc đây sự phát triển của kinh tế, nhiều khu công nghiệp được hình thành đã giải quyết việc làm cho người lao động, nhiều khu đô thị được mọc lên đã giải quyết được nơi ăn chốn ở cho
người dân góp phân đảm bảo an ninh trật tự cho toàn xã hội
-_ Về kinh tế: thu hồi đất có ý nghĩa rất lớn trong việc thúc đây nhanh sự phát triên của đất nước ta từ một nước nông nghiệp lạc hậu thành một nước phát triển theo hướng công nghiệp
hóa, hiện đại hóa Khi triển khai xây dựng những dự án để nâng cao cơ sở vật chất kỹ thuật đã thu hút nhiều nhà đâu tư vào Việt Nam, nhiều khu đô thị, khu công nghiệp mọc lên một cách nhanh chóng làm thay đối bề mặt của đất nước, góp phần thúc đây kinh tế phát triên và hình thành nên thị trường bắt động sản
- Về chính trị: đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên khi Nhà nước thu hồi vì mục đích nào thì cũng phải bồi thường lại những thiệt hại sao cho tương xứng với những gì đã lấy, để đảm bảo
quyên và lợi ích của người sử dụng đất Trong quá trình thu hồi đất Nhà nước cần có những chủ
trương, chính sách sao cho đảm bảo hài hòa lợi ích cho người dân, nhà đầu tư và Nhà nước
trong sự nghiệp xây dựng đất nước
1.6 Mục đích thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng
Trong quá trình phát triển của chế định thu hồi đất thì mục đích vì quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng được xác định sớm hơn so với mục đích phát triển kinh tế Vẫn
đề thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được xác
định lần đầu tiên khi có sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 và được cụ thê hoá trong Nghị
——mm mm mmDmD—<
Trang 13định 90/CP và được điều chỉnh liên tục đến nay Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế được quy định khi có sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 và quy định chi tiết trong Nghị định
197/2004/NĐ-CP, ban hành kèm theo với mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và được quy định cụ thể như sau:
1.6.1 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an nỉnh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cong’
Pháp luật về đất đai hiện hành quy định, khi Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng đề phục vụ
cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước sẽ phê
duyệt kèm theo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi để giải
phóng mặt bằng Trong quá trình triển khai công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước thì nhu cầu phát triển kết câu ha tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội, phát triển công nghiệp và dịch vụ, hiện
đại hóa lực lượng quốc phòng và an ninh đòi hỏi quỹ đất khá lớn mà Nhà nước cần thu hồi Nói chung, ý thức tự giác của nhân dân ta khá cao trong chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà
nước vào mục đích quốc phòng, an ninh, xây dựng kết cầu hạ tầng kỹ thuật như: đường giao thông, công trình thủy lợi và xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội như: trường học, bệnh viện, sân vận động, công viên, chợ Nhiều trường hợp người bị thu hồi đất chịu thiệt thòi ít nhiều trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhưng vẫn chấp nhận vì mong muốn được đóng góp chung để
xây dựng một xã hội văn minh hơn
Van dé thu héi đất bao giờ cũng gắn liên với việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để đảm bảo quyên và lợi ích của người bị thu hồi đất Pháp luật điều chỉnh về vấn đề thu hồi đất vì mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ra đời rất sớm và được quy định tại Luật Đất đai năm 1987: “TIrong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất của người
đang sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng thì người bị thu hồi được đền bù thiệt hại” Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1987 chỉ có Điều 26 và Điều 27 là quy định về vẫn đề thu hồi đất, khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất
được đền bù nhưng chưa quy định cụ thể mức đền bù như thế nào nên việc áp dụng vào thực tế
rất khó khăn
Sự ra đời Luật Đất đai năm 1993 và được cụ thê hóa trong Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994
ban hành quy định về việc đền bùủ thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
Trang 14hồi đất thì được đền bù về đất và tài sản nhưng còn quy định khá chung chung nên khi áp dụng
vào thực tế chưa giải quyết được những khó khăn, vướng mắc Sự ra đời của Nghị định
22/1998/NĐ-CP về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất khi Nhà nước thu hồi dat dé
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là một bước
ngoặc lớn cho tiễn trình thu hồi đất, trong Nghị định có quy định rõ về những trường hợp được
đên bù thiệt hại về đất và tài sản, quy định về việc định giá đất Điểm tiễn bộ của Nghị định là đã quy định về chính sách hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi cho thấy quyên và
lợi ích của người sử dụng đất ngày càng được quan tâm nhiều hơn Trong giai đoạn này Hội
đồng đến bù giải phóng mặt bằng được thành lập và giải quyết các vẫn đề về thu hồi đất, đền
bù, giải phóng mặt bằng vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
1.6.2 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế
Van đề trở nên nhạy cảm và phức tạp hơn khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế
nhằm xây dựng các khu công nghiệp, khu dịch vụ, mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp Quy luật giá trị bắt đầu tác động vào tư tưởng của người có đất bị thu hồi rồi hình thành
nên sự so sánh về thiệt thòi của mình khi đất do mình đang sử dụng được giao cho người khác
với khả năng sinh lợi cao hơn nhiều Từ đó đã nảy sinh nhiều khiếu kiện của dân về mức bồi thường, hỗ trợ, đồng thời tạo nên tâm lý nặng nè đối với nhà đầu tư khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng
Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế như đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao và các dự án khác thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại Trong khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được xác định rất sớm thì mãi đến khi có sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 thì mục đích phát triển kinh tế mới được bổ sung và quy định tại khoản 1 Điêu 38 Luật Đất đai năm
2003, được cụ thể hóa trong các văn bản như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định
197/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Thông tư 14/2009/NĐ-CP Với mục đích phát triển kinh tế thì có hai trường hợp thu hồi: do Nhà nước thu hồi và không do Nhà nước thu hồi, được quy định tại Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP
Đây là giai đoạn đất nước ta đang chuyển mình ra sức xây dựng đất nước theo hướng công
nghiệp hóa - hiện đại hóa và mở cửa giao lưu với các nước khác nên mục tiêu phát triển kinh tế
Trang 15sách điều chỉnh về vẫn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được quy định rõ ràng hơn, ví dụ
như ở Nghị định 197/2004/NĐ-CP, quy định đất được bồi thường bao gồm: đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân hoặc của tổ chức, đất ở, đất thuộc hành lang an
toàn còn về tài sản được bồi thường bao gom: nhà, công trình trên đất, mồ mả, di tích văn hóa lịch sử, vật nuôi, cây trồng chính sách hỗ trợ cũng được quy định nhiều hơn và đa dạng hơn trong việc áp dụng, việc lập các khu tái định cư cũng được chú trọng đầu tư sao cho phù hợp
với cuộc sống của người bị thu hồi đất, về giá đất cũng được quy định theo thời giá thị trường
và Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng được thành lập trước đây để đền bù cho người sử dụng đất khi Nhà nước giải phóng mặt bằng thì nay đã được đôi thành Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì không chỉ với nhiệm vụ bồi thường khi thu hồi đất mà còn áp dụng chính
sách hỗ trợ và bố trí tái định cư cho những hộ đủ điều kiện theo quy định của pháp luật
Do tình hình thực tế dự án đầu tư ngày cảng nhiều nên sự ra đời của Nghị định
84/2007/NĐ-CP quy định trình tự thủ tục về thu hồi dat là một bước tiến quan trọng trong chính sách thu hồi đất ở giai đoạn này Đất đai là tài sản của quốc gia nên khi sử dụng vào mục đích gì thì cũng phải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý để tránh lãng phí nguồn tài nguyên vô giá này Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Thông tư 14/2009/NĐ-CP tuy ra đời muộn nhưng đã chốt lại những quy định quan trọng của những văn bản trước để điều chỉnh về vấn đề
thu hồi đất được hoàn thiện hơn,
Trong Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, công cộng và phát triển
kinh tế, việc thu hồi đất sao cho đảm bảo đúng theo trình tự thủ tục luật định Trước đây, ở Nghị
định 84/2007/NĐ-CP trình tự thủ tục gồm 10 bước thì nay với Nghị định 69/2009/NĐ-CP chỉ còn lại 4 bước Sự cần thiết thành lập hai cơ quan làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đó là: Tổ chức phát triển quỹ đất và Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho thấy việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng phải theo một trình tự thủ tục nhất định nhằm đảm bảo việc
thu hồi diễn ra công bằng, dân chủ để hạn chế khiếu nại, khiếu kiện ở nhiều dự án như hiện nay
Tuy nhiên bên cạnh những mặt lợi thì Nghị định 69/2009/NĐ-CP điêu chỉnh về vẫn đề thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế cũng gặp khó khăn trong việc áp giá bồi thường Trước khi Nghị định 69/2009/NĐ-CP được ban hành thì việc áp giá đền bù theo bảng giá ngày 01/01 hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh, nhưng với cường độ phát triển đất nước ngày càng nhanh chóng đây giá đất tăng cao, thêm vào đó là Nghị định 69/2009/NĐ-CP lại quy định giá đất phải sát giá thị trường thì những
hộ nhận đền bù trước Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì được đền bù thấp, những hộ nhận đền bù
ẦẮ mam=mm= => | a a
Trang 16sau nếu áp giá đên bù trước Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì họ không chịu giao đất gây khó khăn cho quá trình thu hồi đất, nhưng nếu đền bù theo giá hiện tại thì những hộ nhận đền bù trước quay lại lấn chiếm đất Vì thế việc áp dụng Nghị định sau cho hướng giải quyết để bảo đảm
quyên lợi của tất cả mọi người là vẫn đề nan giải trong giai đoạn hiện nay
1.7 Quản lý đất bị thu hồi”
Về thâm quyền quản lý đất đã thu hồi chỉ thực sự được quy định trong Luật Đất đai năm
2003, mà trước đây ở cả Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993 chỉ quy định chung
chung về thâm quyên quản lý đất đai bao gồm: Chính Phủ, Ủy ban nhân dân các cấp và cơ quan
chuyên ngành, mà chưa có điều luật cụ thể hay văn bản nào điều chỉnh vẫn đề này Theo Hiến
pháp năm 1992 thì: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thông nhất quản lý” cho thấy
việc quản lý về đất đai do cơ quan Nhà nước có thâm quyên thực hiện, do Nhà nước là chủ sở
hữu tuyệt đối toàn bộ quỹ đất của quốc gia nên đồng thời là chủ thể quản lý đất đai từ trung
ương đến địa phương Điều 41 Luật Đất đai năm 2003 được quy định nhằm cụ thê hóa hiến
pháp năm 1992 về thâm quyên quản lý đất đai, theo quy định thì không chỉ mỗi cơ quan Nhà nước mới có thâm quyên quản lý đất đã thu hồi mà có Tô chức phát triển quỹ đất được thành
lập đề thay cơ quan Nhà nước quản lý quỹ đất được thu hồi, ngoài ra chủ đầu tư dự án cũng có thê quản lý đất bị thu hồi nếu được cơ quan có thâm quyên giao nhiệm vụ trong phạm vi dự án
của họ
1.8 Cơ sở để thu hồi đắt
Thu hồi đất theo đề tài nghiên cứu không phải là việc thu hồi ngẫu nhiên của cơ quan Nhà nước có thắm quyên mà phải theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Việc thu hồi phải thực
hiện theo quy hoạch được quy định trong quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn góp phân nâng cao cơ sở vật chất kỹ thuật đây mạnh phát triển đất nước Do đó, Nhà nước thu hồi đất trong những trường hợp cụ thê sau:
1.8.1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là quy hoạch tổng thê, chỉ tiết của cơ quan có thâm quyền lập ra để phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh và công cộng của cả nước, đây là biện
pháp sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, góp phần khai thác hợp lý nguồn tài nguyên đất và bảo vệ môi trường Đồng thời tạo điều kiện cho Nhà nước theo dõi và giám sát quá trình thu hồi đất
Tùy theo tình hình thực tế ở địa phương khác nhau mà cơ quan có thâm quyên lập quy hoạch,
? Xem thêm: Điều 41 Luật Đât đai năm 2003
* Xem: mục 2 chương 2 Luật Đất đai năm 2003 và mục 1 chương 2 Nghị định 69/2009/NĐ-CP
——mmmmmmmmă Tt =eooooogqrereor
Trang 17kế hoạch sử dụng đất sao cho phù hợp với địa phương đó và phù hợp với quy hoạch tổng thể
của cả nước
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn là biện pháp quản lý quan trọng của Nhà nước thông
nhất quản lý đất đai, qua đó đề ra phương hướng phát triển kinh tế lâu dài và ôn định Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao gồm: tổ chức lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, thâm định quy hoạch kế hoạch sử dụng đất và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất được quy định đầu tiên tại Luật Đất đai năm 1987 mặc dù đã quy
định được thâm quyên lập quy hoạch sử dụng đất nhưng quy định còn khá chung chung chưa
quy định rõ chức năng của từng cấp trong việc lập quy hoạch, chưa quy định việc lập kế hoạch
sử dụng đất nhưng Luật Đất đai năm 1987 đã thể hiện được điểm tiễn bộ là nhận thức được tam
quan trọng của việc lập quy hoạch sử dụng đất trước khi bị thu hồi, giúp cho quá trình thu hôi
đất mang lại hiệu quả cao Lần lượt Luật Đất đai năm 1993 và Luật Dat dai năm 2003 lại tiếp
tục quy định về vẫn đề này nhưng với quy mô rộng hơn là quy định thêm việc lập quy hoạch
kèm theo kế hoạch sử dụng và dành cả một mục để quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất và được cụ thê hóa ở Nghị định 69/2009/NĐ-CP đã phân định rõ thâm quyên lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất cho từng cấp cụ thể góp phần hạn chế về việc chồng lân thắm quyên cho quá trình này
1.8.2 Quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn
Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian đô thị và điểm dân cư nông thôn, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hoà giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng,
đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường Trong phân này người viết chỉ tìm hiểu về quy hoạch xây dựng đô thị và khu dân cư nông thôn
1.8.2.1 Quy hoạch xây dựng đô thị”
Quy hoạch xây dựng đô thị là việc tổ chức không gian kiến trúc và bồ trí công trình trên một khu vực lãnh thô trong từng thời kỳ, làm cơ sở pháp lý cho việc chuân bi dau tư xây dựng, quản lý xây dựng và phát triên kinh tế - xã hội Cơ sở pháp lý điều chỉnh quy hoạch xây dựng đô thị được quy định từ rất sớm cùng với sự ra đời Luật Đất đai năm 1987 “Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị; có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô
thị có chỗ ở”, tuy chưa cụ thê nhưng qua mỗi lần sửa đổi luật thì được bô sung thêm một ít đã
Trang 18đô thị là một vẫn đề quan trọng, chiến lược ảnh hưởng đến sự phát triển của đất nước nên được
điều chỉnh bởi một đạo luật riêng biệt nhằm cụ thê hóa, chi tiết hóa vấn đề đó để đảm bảo
nguyên tắc quản lý thống nhất của cơ quan Nhà nước để quy hoạch được xây dựng và triển khai đồng bộ, mang lại hiệu quả cao
1.8.2.2 Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn”
Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn là việc tạo lập cho một địa bản nông thôn
nhằm tạo môi trường sống tốt cho người dân và sử dụng tốt nguồn tài nguyên thiên nhiên sẵn
có để phát triển kinh tế xã hội ở địa phương Quy hoạch điểm dân cư nông thôn sao cho phù
hợp với quy hoạch chung của đô thị, quy hoạch không những tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương mà còn là tiền đề quan trọng để xây dựng và phát triển nông
thôn mới, chỉnh trang các khu dân cư hiện có theo hướng văn minh, bảo tồn bản sắc văn hoá,
bảo vệ môi trường và nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của người dân, tạo sự phát triển cân
đối giữa thành thị và nông thôn
Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn cũng được quy định cùng lúc với quy hoạch xây dựng đô thị trong Luật Đất đai năm 1987 và vẫn được điều chỉnh cho đến ngày nay được quy định trong Luật Xây dựng năm 2003 Tuy chỉ quy định vỏn vẹn có 4 Điều và chưa được
nâng thành luật như quy hoạch đô thị nhưng đã thê hiện khá đây đủ những yêu cầu của thực tế
cho việc xây dựng nông thôn mới theo hướng công nghiệp và hiện đại
1.8.3 Thu hôi đất trong quy hoạch
1.8.3.1 Đặc trưng của thu hỗi đất trong quy hoạch
Đề thực hiện chính sách phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, Nhà nước tiễn hành thu hồi
đất, giải phóng mặt bằng Tuy nhiên, không phải mục đích thu hồi đất để phát triển kinh tế nào
cũng như nhau, mà mỗi trường hợp có những nét đặc trưng riêng của nó Thu hồi đất trong quy hoạch bao gồm những nét đặc trưng cơ bản sau:
- Nhà nước thu hồi đất không do lỗi của người sử dụng đất;
- Thu hồi đất bắt buộc bởi quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyên; - Thu hồi đất gắn liền với bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Thu hồi đất phải dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
Trang 19* Chú thể thu hôi dat’
Theo quy định của luật đất đai hiện hành thì ở địa phương có hai cơ quan hành chính Nhà nước có thắm quyên thu hồi đất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện,
hai chủ thê này được thu hồi đất trong những trường hợp sau:
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tô chức, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
- Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với
quyên sử dụng đất ở tại Việt Nam
Cơ quan nhà nước có thấm quyên thu hồi đất này không được uỷ quyên cho cơ quan khác
thực hiện thay nhiệm vụ của mình Tuy nhiên vẫn có trường hợp ngoại lệ là thâm quyên thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ được phép thu hồi đất khi cho thuê đất thuộc quỹ đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trần theo quy định tại khoản 3 Điều 37 Luật Đất đai, trong trường hợp này nếu người thuê đất vi phạm hợp đồng thì Ủy ban nhân
dân cấp xã có quyên hủy hợp đồng và thu hồi lại cho tô chức cá nhân khác thuê * Chủ thể bị thu hôi đất
Chủ thê bị thu hồi đất là cá nhân, tô chức, hộ gia đình đang sử dụng đất đai dưới mọi hình thức Các chủ thê này có thể là chủ sở hữu đất hợp pháp hoặc là chủ thê được Nhà nước giao
đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được hỗ trợ từ ngần sách Nhà nước về tiền sử dụng đất
Tuy nhiên, tat cả các chủ thê này đều có một điểm chung là họ chỉ có quyền sử dụng đất mà
không có quyên sở hữu đất Khi Nhà nước thu hồi đất thì quyền và lợi ích hợp pháp của người
có đất bi thu hồi phải được đảm bảo, ví dụ như phải đảm bảo quyên được bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư cho người sử dụng đất khi giải tỏa, có chính sách ôn định đời sống, đào tạo chuyên đôi
nghề, người dân được quyền mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, có quyền quyết định nhận bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc được giao đất mới, có quyên biết và góp ý dự án đang quy hoạch
xây dựng, có quyên khiếu nại tố cáo khi quyên và lợi ích bị xâm phạm
Quyên bao giờ cũng phải đi kèm với nghĩa vụ, nghĩa vụ của người dân bị thu hôi dat là phải
tuân thủ quyết định thu hồi đất của Chính phủ, khi không đồng ý với quyết định thu hồi đất thì người dân có quyên khiếu nại đối với quyết định đó Trong khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì người bị thu hồi đất vẫn thực hiện theo quyết định đã được ban hành, nếu giải
Trang 20đúng pháp luật thì người bị thu hồi đất phải chấp hành
* Mối quan hệ của các chủ thể trong thu hồi đất
Trong quá trình thu hồi đất, có ba chủ thê có quyên và lợi ích bị ảnh hưởng đó là: Nhà nước, chủ đầu tư và người bị thu hồi đất Những đối tượng này nếu được liên kết chặt chẽ với nhau sẽ
đây nhanh được quá trình giải phóng mặt bằng, phát triển đất nước Tuy nhiên, sự phối hợp
giữa các chủ thê này còn yếu kém, chưa được phối hợp chặt chẽ, ví dụ khi Nhà nước đứng ra
thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh và công cộng thì nhận được sự đồng tình ủng hộ
của người dân, có những người họ sẵn sảng hiến tặng cho Nhà nước mà không cần bồi thường
dé Nhà nước xây dựng trường học, bệnh viện, đường xá phục vụ cho công cộng hoặc xây dựng
những công trình phục vụ cho quốc phòng an ninh để bảo vệ và mang lại cuộc sống ấm no cho nhân dân
Trong trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế thì khi Nhà nước thu hồi đất đối với
những dự án lớn thi việc thu hồi đất diễn ra vẫn còn vướng mắc nhưng chưa đáng kể, còn
những dự án do doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân thì gặp rất nhiều khó khăn, một mặt là do
doanh nghiệp khi đầu tư dự án muốn được thu hôi với giá rẻ nên đã liên kết với cán bộ có thắm quyền để nhân danh Nhà nước thu hồi đất nhằm trục lợi, đến khi bị phát hiện thì người dân lại
mất lòng tin với cơ quan Nhà nước, mặt khác là do dân cư nằm trong khu quy hoạch vì lợi nhuận nên ép giá cao đối với nhà đầu tư, khiến cho những dự án không thê thực hiện vì không
thu hồi được đất
Do đó, Đảng và Nhà nước ta cần có những chủ trương và chính sách hợp lý để đảm bảo quyên và lợi ích của các bên nhằm thúc đây nhanh qua trình giải phóng mặt bằng để các dự án
được thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch
1.9 Trình tự, thủ tục trong thu hồi đất
Trình tự, thủ tục thu hồi đất là các bước thực hiện cho việc thu hồi đất được tiến hành thuận
lợi theo một trật tự ồn định, vừa đảm bảo lợi ích cho xã hội, vừa đảm bảo quyền và lợi ích cho
người sử dụng và đảm bảo tốt công tác quản lý đất đai của chính quyên địa phương Tại Điều
130 Nghị định 181/2004/NĐ-CP là văn bản đầu tiên quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất vì
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, tuy
chưa quy định rõ từng bước thực hiện nhưng đã đưa việc thu hồi đất vào một trật tự pháp luật,
cho thấy quá trình thu hồi đất được cơ quan có thâm quyên rất quan tâm và việc quy định này
đưa việc thực thi pháp luật của cơ quan Nhà nước được khách quan hơn, tránh sự tì tiện làm
ảnh hưởng đến quyên lợi của người sử dụng đất
mẽ ree
Trang 21Sau đó, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ra đời đã quy định cụ thể hơn các bước trong trình tự,
thủ tục thu hồi đất và được sửa đổi, bỗ sung ở Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Thông tư
14/2009/TT-BTNMIT Lần đâu tiên quy định về trình tự, thủ tục ma van dé nay không được quy
định trong Luật Đất đai mà chỉ điều chỉnh ở Nghị Định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định
84/2007/NĐ-CP và Nghị định 69/2009/NĐ-CP Do cơ sở pháp lý còn yếu và chưa được nâng lên thành một điều Luật cụ thê nên không tránh khỏi nhưng khó khăn khi áp dụng vào thực tiễn
Tuy nhiên, Nghị định cũng cho thay sự tiễn bộ của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc ban
hành văn bản điều chỉnh các vẫn đề phù hợp với thực tại khách quan, mặc dù quy định ở Nghị định 84/2007/NĐ-CP khá dài đến 11 bước nhưng đã thể hiện rõ nét những bước thực hiện khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định 69 điều chỉnh về vẫn đề này đã gom 11 bước trên chỉ còn 4 bước (từ Điều 29 đến Điều 32) bao gồm:
— Giới thiệu địa điểm và thông báo thu hôi đất;
— Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
— Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất và cho thuê đất;
— _ Cưỡng chế thu hồi đất
Tóm lại, Khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thì trình tự thủ tục thu hồi đất là
ranh giới, phạm vi để thực hiện quá trình thu hồi đất một cách công bằng, bình đẳng giữa các
chu thé Đây là căn cứ để cơ quan Nhà nước giám sát, kiểm tra việc thực thi pháp luật của cơ
quan có thâm quyên trong quá trình thu hồi đất để kịp thời chỉnh sửa những sai sót, bảo đảm
quyên và lợi ích của các chủ thể Ngoài ra còn bảo đảm đền bù những thiệt hại cho người sử dụng đất một cách tương xứng về giá trị quyên sử dụng đất phải sát giá thị trường, và việc thu hồi đất phải thực hiện đúng theo quy định pháp luật
1.10 Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất
Với phương châm tạo điều kiện sống tốt chu người bị thu hồi đất ôn định cuộc sống với khả năng tạo lập cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, do đó sự điều chỉnh của Nghị định 197/2004/NĐ-CP là một bước tiễn về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Chính
phủ
1.10.1 Pháp luật về bồi thường
Bồi thường là biện pháp bù đắp lại phần nào những mất mác cho người sử dụng đất khi Nhà
nước thu hồi đất để phục vụ cho quốc phòng, công cộng và phát triển kinh tế Chế định về bồi
mm mờ a a
Trang 22thường được quy định khá sớm trong hệ thống pháp luật về đất đai và gắn liền với việc thu hồi đất Sự điều chỉnh của Luật Dat đai năm 1993 về vẫn đề bồi thường là một bước tiến quan trọng vì đã đề cao vai trò của người sử dụng đất nên khi Nhà nước thu hồi đất thì phải đền bù thiệt hại đê bảo đảm quyên và lợi ích của người bị thu hồi, nhưng trong giai đoạn này khái niệm “bồi thường” chưa được sử dụng phô biến mà chủ yếu là “đền bù thiệt hại” Theo quy định Luật
Đất đai năm 1993 và được cụ thê hóa trong Nghị định 90/CP, Nghị định 22/1998/NĐ-CP thì khi
Nhà nước thu hôi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì sẽ
đên bù thiệt hại về đất và tài sản hiện có trên đất Đến khi có sự ra đời Luật Đất đai năm 2003 và cụ thê hóa trong Nghị định 197/2004/NĐ-CP thì khái niệm “bồi thường” được sử dụng gắn liên với chính sách hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng Bồi
thường bao gồm đất và tài sản gắn liên với đất, hình thức bồi thường rất đa dạng như: bằng tiền,
bằng nhà ở hoặc bằng đất ở khu tái định cư Tùy vào tình hình thực tế của địa phương mà cơ
quan có thâm quyên áp dụng chính sách bồi thường hợp lý nhất để bảo đảm quyền và lợi ích
của người bị thu hồi đất
1.10.2 Pháp luật về hỗ trợ
Nếu như đền bù là biện pháp trả lại đầy đủ, tương xứng với sự mất mát của người bị thu hồi
đất nhằm hạn chế những thiệt hại gây ra cho người bị ảnh hưởng thì hỗ trợ chỉ với một số tiền
nhỏ mang tính tượng trưng nhưng có ý nghĩ vô cùng to lớn trong việc giúp đỡ người bị thu hồi
đất ôn định chỗ ở mới
Các chính sách hỗ trợ về thu hồi đất là một trong những điểm tiến bộ của Nghị định
22/1998/NĐ-CP, trong giai đoạn này do đây là chính sách mới nên chỉ mới quy định về hình
thức hỗ trợ như: hỗ trợ ôn định sản xuất và đời sống và hỗ trợ khác, từ đó về sau chính sách hỗ
trợ được quy định trong những văn bản như: Luật Đất đai năm 1993 sửa đối bô sung năm 2001,
Luật Đất đai 2003, Nghị định 197/2007/NĐ-CP văn bản hiện hành quy định nhiều hình thức hỗ trợ hơn so với trước, bao gồm các hình thức: hỗ trợ di chuyến, hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ ôn
định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghê, tạo việc làm và một số hỗ trợ khác
Ví dụ như biện pháp hỗ trợ được quy định: “hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp nếu bị thu hồi từ 30 - 70% và trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được
hỗ trợ ốn định đời sống trong thời gian tối đa tương ứng là 24 tháng và 36 tháng Mức hỗ trợ
cho một nhân khâu được tính bằng tiền tương đương với 30 kg gạo/tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương”, quy định này đã khắc phục được sự bất bình đẳng trong việc hưởng mức hỗ trợ đối với các hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất bị thu hồi khác nhau Thu hồi đất bao giờ cũng gắn liền với bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Chính sách hỗ trợ
mm mm bó
Trang 23được xem xét khi Nhà nước thu hồi đất ở và đất nông nghiệp Việc hỗ trợ chỉ mang tính tương
đối để giúp người bị thu hồi đất một phần nào ôn định chỗ ở và bắt đầu cuộc sống mới
1.10.3 Pháp luật về tái định cư
Cũng giống như hỗ trợ, chính sách tái định cư bắt đầu điều chỉnh khi có sự ra đời của Nghị
định 22/1998/NĐ-CP nhưng được quy định chặt chẽ hơn nhiều như điều chỉnh về điều kiện bắt buộc khu tái định cư, những hộ nào được hưởng tái định cư và nguồn vốn để lập tái định cư,
cho thấy việc tái định cư đã được quy định khá hoàn chỉnh ngay từ đầu và được sửa đổi, bổ
sung theo hướng rộng hơn, có lợi cho người bị thu hồi đất như ở một số địa phương đã xây
dựng nhiều loại nhà tái định cư, bồ trí nhiều mức đất ở trong khu tái định cư tối thiểu cho phù
hợp với nhu cầu, khả năng và tập quán sinh hoạt của người có đất bị thu hồi, nếu tiền bồi
thường không đủ để mua suất tái định cư tối thiêu thì ngân sách nhà nước hỗ trợ khoản tiền
chênh lệch đó cho người dân
Vậy, theo quy định của pháp luật về tái định cư, nếu bị di chuyển chỗ ở thì được tái định cư
bằng một trong ba hình thức: bằng nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền để tự lo chỗ ở Trường hợp
địa phương không còn đất để tái định cư thì sẽ được nhận tiền Hiện nay, ở các địa phương thiếu trầm trọng quỹ nhà tái định cư, nhiều chung cư chưa hoàn thiện đã phải di dân vào ở Tuy
nhiên, một số hộ lại bán ngay sau khi nhận nhà, do nhà tải định cư không đáp ứng nhu cầu cuộc sống của họ hoặc việc xây dựng khơng đảm bảo an tồn, chất lượng Thực trạng này buộc các
địa phương tính tới giải pháp cho phép tái định cư bằng tiền Theo chủ trương của Nhà nước thì công tác di dời và tái định cư cho các hộ dân thuộc khu vực di dời, giải tỏa phải đảm bảo “nơi ở
mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” Do có những chính sách hợp lý đáp ứng nhu cầu và nguyện vọng của người bị thu hồi đất nên đã có một số người dân đã được chăm lo đời sống tốt
hơn sau tái định cư
Nhìn chung, chế định về thu hồi đất được quy định rất sớm kế từ khi có sự ra đời của Luật
Đất đai năm 1987, đây là điểm mốc quan trọng trong lịch sử phát triển của pháp luật đất đai và
đặc biệt là về vẫn đề thu hồi đất Tuy nhiên, chế định thu hồi đất gắn liền với bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi có sự điều chỉnh của Luật Đất đai năm 2003, việc quy định này chủ yếu để bao dam quyên lợi cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất của họ và việc thu hồi đất này phải theo một trình tự, thủ tục nhất định Ở chương 1 là sự giới thiệu về toàn cảnh bức tranh chung của quá trình thu hồi đất từ khi được điều chỉnh lần đầu tiên cho đến giai đoạn hiện
nay thì ở chương 2 người viết sẽ tìm hiểu sâu hơn nhưng quy định của pháp luật về thu hồi đất trong từng giai đoạn từ lịch sử cho đến hiện tại, từ đó đưa ra những nhận xét, đánh giá chung cho từng giai đoạn nhằm góp phân hoàn thiện quy định pháp luật về thu hồi đất
——mmm => eee, rere
Trang 24CHƯƠNG 2 QUA TRINH PHAT TRIEN CUA CHE DINH THU HOI DAT O VIET NAM
Đây là quá trình tìm hiểu cơ sở pháp lý của chế định thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế qua các giai đoạn cụ thể theo quy định của Luật Đất đai và các
văn bản liên quan về vẫn đề thu hồi đất Qua quá trình tìm hiểu về lịch sử hình thành của chế
định này để từ đó có cách nhìn bao quát hơn sự điều chỉnh của pháp luật về vẫn đề thu hồi đất
và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Căn cứ vào kết quả đạt được khi áp dụng quy định pháp luật về thu hồi đất vào thực tiễn nhằm đưa ra những nhận xét, đánh giá về những khó khăn, vướng
mắc trong từng giai đoạn, qua đó đề ra một số biện pháp để góp phân hoàn thiện những quy định pháp luật về vẫn đề này
2.1 Lược sử về thu hồi đất
Trước năm 1975, đây là thời kỳ kháng chiến chống thực dân Pháp và đế quốc Mỹ của dân
tộc ta Nước ta tạm gác khẩu hiệu về Tuộng đất, tập trung sức người, sức của dé phuc vu cho
cuộc kháng chiến nên lợi ích của người dân đặt sau lợi ích của quốc gia, do đó giai đoạn này
chưa có văn bản điều chỉnh về đất đai Hiến pháp năm 1959 ra đời đã xác định được ba hình thức sở hữu về đất đai là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Vấn đề bồi
thường lần đầu tiên được quy định “chỉ khi cần thiết vì lợi ích chung, Nhà nước mới trưng mua,
hoặc trưng dụng, trưng thu có bồi thường thích đáng về tư liệu sản xuất ở thành thị và nông thôn”
nước cần đất để phục vụ lợi ích chung cho xã hội, vấn đề bồi thường được quy định nhưng lại
Ở giai đoạn này vấn đề thu hồi đất chưa được đặt ra mà chỉ là trưng dụng đất khi Nha
? Điều 20 Hiến pháp năm 1959
eee rE ee re O_o See ree
Trang 25chưa cụ thê nên áp dụng vào thực tế rất khó khăn
Sau ngày 30/04/1975, Việt Nam thống nhất toàn vẹn lãnh thổ và đang bắt đầu xây dựng đất nước theo hướng Chủ nghĩa xã hội Các hình thức sở hữu về đất đai quy định tại Hiến pháp năm 1959 đã không còn phù hợp với với thực tế Sự ra đời của Hiến pháp năm 1980 nhằm bô
sung những khiếm khuyết của tình trạng này và đồng thời cũng khẳng định duy nhất một chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai Lần đầu tiên vẫn đề thu hồi đất được Nhà nước quan tâm và ban hành trong Quyết định 201/CP của Hội đồng Chính phủ ngày 01/07/1980 về việc thống nhất
quản lý ruộng đất và tăng cường quản lý ruộng đất trong cả nước, đây cũng là tiền đề cho sự ra đời Luật Đất đai năm 1987 Trong giai đoạn này người sử dụng đất có quyền hạn chế đối với
đất và đất không là tài sản có giá nên khi Nhà nước cần đất để phục vụ lợi ích chung cho xã hội ”? cho chủ sở hữu nhưng đất đai chủ yếu là hoán đổi mang thì tài sản trên đất được “bồi hoàn
tính chất tượng trưng, cung cấp những điều kiện “hoán đổi” để người sử dụng đất có thể sống được Thông qua Luật Đất đai năm 1987 và các văn bản liên quan về vẫn đề thu hôi đất chỉ mới
phi nhận về bồi hoàn tải sản, đền bù gia tri thực tế tài sản của người sử dụng đất chưa đặt ra vẫn
đê đền bù về khả năng sinh lợi của đất, tuy nhiên việc ghi nhận “hoán đổi” đất là một bước tiễn trong việc giải quyết đền bù khi giải tỏa
Luật Đất đai năm 1987 tuy có những tiến bộ nhưng sau 5 năm áp dụng vào thực tế vẫn không theo kịp sự phát triển của đất nước, trên cơ sở Hiến pháp năm 1992 nước ta chuyền từ nên kinh tế tập trung bao cấp sang nên kinh tế thị trường Trong giai đoạn này đất đai được thừa
nhận là có giá trị và đây cũng là tiền đề cho sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, từ đây không còn hình thức hốn đổi hay bồi hồn nữa mà đề cập đến vẫn đề thu hồi đất và bồi thường được
quy định cụ thể trong Nghị định 90/CP ngày 17/08/1994 ban hành quy định về việc đền bù thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nhưng vẫn còn nhiều khiếm khuyết do chỉ quy định đền bù thiệt hại về đất và tài
sản nhưng công tác thực hiện chưa tốt Tuy nhiên một số điểm bất cập ngày càng bộc lộ rõ nét
dẫn đến Luật Đất đai năm 1993 được sửa đối liên tục vào năm 1998 và năm 2001, song vẫn không theo kịp tiễn độ phát triển của đất nước Nghị định 22/1998/NĐ-CP được ban hành và áp
dụng công tác giải tỏa đền bù đã có những chuyên biến tích cực, người bị thu hồi đất được bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng
Luật Đất đai năm 2003 ra đời nhằm thống nhất các văn bản Luật trước để cơ sở pháp lý về
Trang 26ban hành thêm những Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định
69/2009/NĐ-CP và Thông tư 14/2009/TT-BTNMT nhằm điều chỉnh cho việc thu hồi đất và bôi
thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất diễn ra nhanh hơn để đây nhanh quá trình
công nghiệp hóa — hiện đại hóa và giảm di tinh trang khiếu nại, khiếu kiện
2.2 Những quy định pháp luật hiện hành về thu hồi đất
Trong những năm qua, trên khắp các vùng miền của đất nước đã có nhiều khu công nghiệp,
khu đô thị mới được xây dựng, hệ thống kết cầu hạ tầng kinh tế - xã hội được nâng cấp, xây
mới ngày càng đồng bộ và hiện đại Nhờ đó bộ mặt của đất nước đã phát triển, thay đôi nhanh
chóng theo hướng công nghiệp, hiện đại và văn minh Việc thu hồi đất bao gồm cả đất ở và đất
nông nghiệp cho xây dựng các công trình công cộng phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia
và phát triển kinh tế dẫn đến đất sản xuất, kinh doanh của người dân bị thu hẹp, phải thay đổi chỗ ở và điều kiện sống Chính sách thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2003 có nhiều đôi mới về cơ chế, giá bồi thường, chính sách tái định cư và được cụ thể hóa ở một số văn bản pháp luật
được ban hành như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai; Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bố sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chỉ tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách và được các địa phương nỗ lực vận dụng để giải quyết các vẫn đề về bôi thường, tái định cư, bảo đảm việc làm, thu nhập và đời sống của người dân có đất bị thu hồi Tuy nhiên, tình
trạng thất nghiệp, thiếu việc làm, không chuyển đổi được nghề nghiệp, khó khăn trong cuộc
sống sinh hoạt nơi ở mới, đặc biệt đối với người dân bị thu hồi đất đã và đang diễn ra ở nhiêu
địa phương Nguyên nhân này một phần do nhiều nơi thực hiện đền bù, tái định cư, đào tạo và
giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất chưa hợp lý, dẫn dến tình trạng khiếu kiện gây mất
trật tự an ninh xã hội, bên cạnh đó, bản thân người bị thu hồi đất còn thụ động trông chờ vào
Nhà nước, chưa tích cực tự đào tạo nghề đáp ứng vời sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Vì thế, Đáng và Nhà nước ta cần có những chủ trương và chính sách hợp lý nhằm giải
quyết dứt điểm những vướng mắc về quá trình thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
_—_ >*eoos rT reer N
Trang 272.3 Quá trình phát triển của chế định thu hồi đất
Thu hồi đất là một chế định chỉ hình thành khi có sự ra đời Hiến pháp năm 1980 đã khẳng định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” và từ đó vẫn đề thu hồi đất được quan tâm và điều chỉnh Từ khi đất nước thống nhất, đã có 3 văn bản luật điều chỉnh về đất đai như: Luật Đất đai năm
1987, Luật đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và những văn bản dưới Luật khác được
ban hành nhằm điều chỉnh quá trình thu hồi đất theo hướng phát triển đất nước Tuy nhiên, chế định thu hồi đất chỉ thật sự được quan tâm và điều chỉnh đúng mức khi có sự ra đời của Luật
Đất đai năm 1993
2.3.1 Giai đoạn 1: Từ khi có Luật Đất đai năm 1993
* Giai đoạn trước Luật Đất đai năm 1993
Ở Điều 12 Hiến pháp năm 1959 quy định: “Các hầm mỏ, sông ngòi, và những rừng cây, đất hoang, tài nguyên khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu của toàn dân”
đã thiết lập nên quyên của người dân đối với đất đai, nhưng chính sách này chủ yếu xóa bỏ tản dư của chế độ phong kiến Đến khi Hiến pháp năm 1980 ra đời đã khẳng định vai trò làm chủ
của người dân trên tất cả các phương diện kê cả đất đai vẫn thuộc quyền sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại điện quản lý Đề điều chỉnh về vấn đề thu hồi đất Chính phủ ban hành Quyết định 201/1980/CP, đây là văn bản đầu tiên điều chỉnh về vấn đề thu hồi đất, nhưng vẫn chưa cải thiện được tình hình do việc quản lý và sử dụng đất còn quan liêu bao cấp Tuy nhiên, Hiến
pháp năm 1980 và Quyết định 201/CP là cơ sở cho Luật Đất đai năm 1987 ra đời, nhưng chỉ tập
trung vào nội dung xây dựng đất nước và khôi phục nên kinh tế, chưa xác định rõ quyền năng của người sử dụng đất, giá trị của đất Công tác thu hồi đất để giải phóng mặt bằng trong giai
đoạn này còn đơn giản, lợi ích công cộng được đặt trên lợi ích của cá nhân, người sử dụng đất
có quyên hạn chế đối với đất, đất đai không được xem là tài sản lưu thông trên thị trường và
cũng không là tài sản có giá Đất đai trong giai đoạn này chủ yếu là “hoán đổi”, vấn đề bồi thường chưa được đặt ra, sự hốn đơi chỉ mang tính chất tượng trưng chỉ là điều kiện để người
bị thu hồi đất có thể sống được Điều này dựa trên lý luận: "Đặt đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước quản lý, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất nên khi cần thì Nhà nước có thể
lây lại hoặc giao một miếng khác"?
Vậy, sự ra đời của Luật Đất đai năm 1987 chỉ mới khẳng định "đất đai thuộc sở hữu toàn
Trang 28phân đất đã giao cho người sử dụng và chưa có quy định về vẫn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nên không ít trường hợp người dân phải “trắng tay”, chưa quy định rõ cơ sở pháp lý cần thiết để điều chỉnh về quan hệ đất đai trong quá trình chuyên sang nên kinh tế thị trường,
chính sách tài chính đối với đất chưa được quy định rõ nét và đặc biệt là giá đất Luật chưa có
những điều chỉnh thích đáng đối với những bắt hợp lý trong chính sách cũ, trong việc thay đổi
quy hoạch thay đổi kết cầu hộ nông dân và nông thôn, chưa cho phép người sử dụng đất dịch
chuyển quyền sử dụng đất Công tác thu hồi đất được đặt ra chỉ nhằm phục vụ công cộng, đây
là một bước ngoặc mở ra thời kỳ mới về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi đất nước ta chuyên sang nên kinh tế thị trường
* Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003
Thê chế hóa Nghị quyết VI (1986) của BCH trung ương Đảng trên cơ sở của Hiến pháp năm 1992 Luật Đất đai năm 1993 ra đời và ghi nhận quyền năng của người sử dụng đất trong
nền kinh tế thị trường và quy định giá trị của đất nên khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì được bồi thường tương xứng với
những gì đã thu hồi Chính phủ ban hành Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994 về việc đền bù thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng Nghị định 90/CP khẳng định các tổ chức, hộ gia dinh va ca nhan su dung dat
hợp pháp mà bị Nhà nước thu hồi thi được đền bù về đất và tái sản hiện có trên đất'' Tuy
nhiên, khi áp dụng vào thực tiễn lại chưa được thực hiện đồng bộ giữa các tỉnh, thành, ở giai
đoạn này việc thực hiện thu hồi đất chủ yếu là hốn đơi dat
Sự ra đời của Nghị định 22/1998/NĐ-CP nhằm quy định cụ thể hơn chính sách đến bù thiệt
hại về đất và tài sản gắn liền với đất và đây cũng là văn bản đầu tiên quy định về vẫn đề hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP thì việc đền bù đối với đất có thê là hoán đổi
đất hoặc nhận số tiền tương ứng, giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành nhân với hệ số K đảm bảo đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương, người được đền bù có quyên quyết
định về cách nhận đền bù, nếu người bị thu hồi đất ở nội đô thị nhưng xin nhận đất đền bù
thuộc khu vực ngoại thành thì ngoài mức đền bù được hưởng theo quy định còn được hưởng trợ
cấp một khoản tiền bằng 10% giá trị đất bị thu hồi Tuy nhiên, vẫn đề xác định giá trị bất động
sản và giá cả của quyên sử dụng đất để đền bù khi Nhà nước thu hồi đất vẫn chưa thống nhất ở
' Xem: Điều 1 Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994 về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hôi đất để sử dụng vào mục đích quôc phòng, an ninh, lợi ích quôc gia, lợi ích công cộng
——mmmn mm ooo rere
Trang 29nhiều địa phương
Do đó, so với những văn bản trước về vẫn đề thu hồi đất thì Luật Đất đai năm 1993 có những điểm tiến bộ đáng kê sau:
Một là, Nhà nước chỉ thu hồi đất khi thật sự cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng;
Hai là, quyền được bảo vệ về tài sản của người sử dụng đất là một quyên Hiến định nhằm
đảm bảo quá trình thu hồi đất và đền bù được diễn ra công bằng, chính xác và tương xứng:
Ba là, khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất đã gây ra thiệt hại cho người sử dụng đất về đất và
tài sản gắn liền với đất nên việc quy định cơ chế chính sách về đền bù giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất là rất cần thiết;
Bốn là, đây là lần đầu tiên giá đất được quy định và áp dụng vào thực tiễn, tuy chưa cụ thể
nhưng đã hạn chế được sự tì tiện trong việc áp giá đền bù
Đây là một bước phát triển của nên kinh tế thị trường Luật Đất đai năm 1993 đã khang định chế độ sở hữu toàn dân, Nhà nước thay mặt nhân dân thực hiện quyên sở hữu và quyền quản lý tối cao Với quan niệm về chế độ sở hữu đất đai mới, đất đai được chủ thê hóa có các chủ sử dụng cụ thê với các quyên và nghĩa vụ được pháp luật quy định nhằm khắc phục tình trạng vô chủ về quan hệ đất đai trong chế độ cũ Việc khẳng định đất đai có giá, đây không chỉ là giá trị sử dụng mà thêm giá trị của đất được pháp luật và cộng đồng thừa nhận, giá trị của đất
đai là một yêu tô cơ bản trong sự vận động của quan hệ dat dai, qua do da khang định quyền sử dụng đất được tham gia vào cơ chế thị trường là một yếu tố quan trọng hình thành thị trường
bất động sản và đây cũng là phương diện rất mới so với chế độ cũ
Vậy, Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã ghi nhận quyền sử dụng đất là quyền Hiến định, được pháp luật bảo vệ nên khi thiết Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng thì người sử dụng đất được đền bù tương xứng Trong giai đoạn này tình hình quản lý và sử dụng đất đai có vẻ thơng thống hơn vì đã cho phép người sử dụng đất có quyên chuyên đôi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điểm mới của Luật Đất đai năm
1993 so với trước là đã đề cập đến vẫn đề bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất và việc định giá đất, nếu trước đây khi Nhà nước thu hồi đất chỉ là “hốn đơi” và “bồi hoàn” thì nay đã được thay thế bằng những chính sách đền bù Do Luật Đất đai năm 1993 quy định việc đền bù và giải
phóng mặt bằng còn hẹp nên Luật đất đai năm 1993 được sửa đối lần đầu tiên năm 1998 nhằm
cải thiện về vẫn đề này nhưng vấn để thu hồi đất và bồi thường vẫn chưa được cụ thê hóa, sau đó Chính phủ ban hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP kèm theo để giải quyết vẫn đề này Đây là
giai đoạn đền bù và giải phóng mặt bằng trở thành vẫn đề "nóng" trong xã hội, do giá đất ngày
——m55ạ5»ùỪ mm Tr rrr
Trang 30càng tăng mà quy định pháp luật không theo kịp với sự phát triển của thị trường nên việc áp dụng vào thực tế không còn phù hợp nên Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi lần thứ 2 vào năm 2001 nhưng vẫn không đảm bảo được lợi ích của người dân trong quá trình thu hồi đất nên
việc khiếu nại, khiếu kiện xảy ra ở khắp nơi và ngày càng nhiều, đòi hỏi phải có sự điều chỉnh
hợp lý hơn Tuy nhiên, việc áp dụng những quy định của pháp luật vào thực tiễn thì quyên lợi
của người sử dụng đất chưa được đảm bảo như: người bị thu hồi đất không có đất tái định cư,
số tiền đền bù thiệt hại của Nhà nước chưa tương xứng, việc lấy đất của dân để giao cho nhà
đầu tư để thực hiện dự án sản xuất kinh doanh kiếm lời mà không phân biệt mục đích chính vì
vậy mà dẫn đến tình trạng người có tiền và người có quyên lẫy đất của dân mà không tạo cho
dân được an cư nơi ở mới, không bù đắp cho người dân những thiệt hại khi bị thu hồi đất, từ đó
phát sinh những tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất đai 2.3.2 Giai đoạn 2: từ khi có Luật Đất đai năm 2003
Đề giải quyết những tình trạng bất công đang là vướng mắc của giai đoạn trước đây thì Luật
Đất đai năm 2003 ra đời đã có những tác động đáng kế đến quá trình thu hồi dat và bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư đã đề ra một số giải pháp như sau:
Thứ nhất, Nhà nước thu hồi đất phải thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thâm quyền xét duyệt và công bố công khai và nguời sử dụng đất không được tự ý
thay đổi mục đích sử dụng đất khi không còn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
Thứ hai, quy định rõ chính quyên cấp tỉnh lập và thực hiện các dự án tái đinh cư trước khi
thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hôi đất trong trường hợp phải di chuyên chỗ ở, khu tái định cư phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cữ'” Nếu không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc bồi thường bằng đất ở
Thứ ba, quy định giá đất bồi thường phải sát với giá thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường
Thứ tư, trong trường thu hồi đất không phái vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế (theo Điều 39, Điều 40 Luật Đất đai 2003) thì nhà đầu tư phải thỏa thuận với người sử dụng đất trên cơ sở “thuận mua, vừa bán” mà không dùng quyên lực hành chính Nhà nước đề ép buộc, cưỡng chẽ
Thứ năm, quyết định thu hồi đất chỉ được ban hành khi khu vực tái định cư đã hoàn tất, điều kiện sống của nơi ở tái định cư phải tốt hơn hoặc bằng so với nơi ở cũ và khu vực tái định cư
!* Xem: Khoản 3 Điều 42 Luật Đắt đai năm 2003 1 Xem; Điều 56 Luật Đất đai năm 2003
——mm=mmmỪnỪỪ m am
Trang 31phải được quy hoajch như một phân của quy hoạch tổng thê cấp tỉnh gắn với khả năng tiếp cận tốt về cơ sở hạ tâng
Đây là giai đoạn phát triển mạnh mẽ của đất nước, vì khi nước ta gia nhập WTO năm 2007
mở cửa giao lưu với các nước trên thế giới thì có nhiều dự án đầu tư lớn từ nước ngoài vào Việt Nam, đòi hỏi cơ sở hạ tầng phải được nâng cao thì vấn đề thu hồi đất để giải phóng mặt bằng được xem trọng và qua đó việc đền bù cho người bị thu hồi đất được đặt lên hàng đầu Luật đất đai năm 2003 ra đời nhằm điều chỉnh vẫn đề này cùng với các Nghị định như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai, Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị
định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Thông tư 14/2009/TT-BTNMT Trong gia1
đoạn này được chia làm 3 mốc thời gian và được quy định cụ thể như sau:
2.3.2.1 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đắt
Nghị định 197/2004/NĐ-CP ra đời nhằm bố khuyết những điểm hạn chế của Nghị định 22/1998/NĐ-CP và có quy định thêm việc Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế,
đây là mục đích cần thiết và quan trọng không kém mục đích công cộng, quốc phòng an ninh
Thiết nghĩ, Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế nhằm thúc đây nền kinh tế thị trường phát triển theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, nền kinh tế của một
nước phát triển thì đời sống người dân được nâng cao hơn Trong Nghị định này, giá đất được
quy định cụ thể hơn và đây là cơ sở hình thành nên thị trường bắt động sản, đất đai khi tham gia
vào thị trường này sẽ được giao dịch một cách công khai và hợp pháp Nghị định còn quy định thêm trường nào hợp thu hồi đất không được bồi thường và trường hợp được bồi thường, quy
định tách biệt giữa bồi thường đất và tài sản, phân loại các loại đất được bồi thường, bên cạnh
việc bôi thường thì chính sách hỗ trợ cũng được quy định bao gồm các hình thức hỗ trợ: hỗ trợ
di chuyên, hỗ trợ ôn định đời sống và ôn định sản xuất, hỗ trợ chuyên đôi nghề nghiệp và tạo
việc làm Người sử dụng đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một
trong 3 hình thức '':
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới
Nếu Nhà nước không có đất để bồi thường thì dân được bồi thường bằng giá trị quyền sử
Trang 32hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ
Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dung dat tại thời điểm có quyết định thu hồi'” Giá dat dé tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ và không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển
mục đích sử dụng Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được Nghị định này quy định: bồi
thường chậm do cơ quan, tô chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi
thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu
hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường, nếu giá đất tại thời điểm bồi
thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời
điểm có quyết định thu hồi 'ý
Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được bồi
thường Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường Ngoài ra, nhà, công trình khác gắn liên với đất được xây dựng sau khi
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan Nhà nước có thấm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường Theo quy định của Nghị định 181/2004/NĐ-CP
thì đất mà tài sản gắn với đất và giá trị quyền sử dụng đất được tham gia vào thị trường bất
động sản, cho thấy đất đai ngày càng giá và ngày càng tăng gây khó khăn cho quá trình giải
phóng mặt bằng thực hiện dự án, ngoài ra Nghị định còn quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế ”
> Danh gia:
Nghị định đã vạch ra hướng giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và
người sử dụng đất Nhà nước thu hẹp phạm vi thu hồi, tạo điều kiện cho quan hệ tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tự thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tạo
điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển Cụ thể, Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an nỉnh, lợi ích quốc gia, công cộng, xây dựng khi công
nghiệp, chế xuất, khu kinh tế phát triển và các dự án đầu tư lớn Đối với các dự án sản xuất,
Trang 33đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất Theo Nghị định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà, đất ở cho người có đất bị thu hồi Khu tái định cư được quy hoạch chung cho
nhiều đự án trên cùng một địa bàn, nhằm đảm bảo sẵn sảng nơi tái định cư cho những người bị
mất đất
2.3.2.2 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bố sung về việc cấp Giấy
chứng nhận quyên sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hôi đất và giải quyết khiếu nại về đất
đai
Nghị định 84/2007/NĐ-CP giải quyết được rất nhiều vẫn đề cụ thể đang vướng phải trong
triên khai thi hành Luật Đất đai năm 2003, rất cần thiết cho việc thúc đây cấp Giấy chứng nhận
quyên sử dụng đất cũng như bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, thúc đây sự phát triển
của thị trường bất động sản Đối với việc bồi thường hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất, điểm mới của Nghị định là khi người dân được cấp giẫy chứng nhận quyên sử dụng đất như thế nào thì sẽ bồi thường đúng như vậy, đây là việc làm nhằm hạn chế tình trạng có giẫy chứng
nhận quyên sử dụng đất thì bồi thường một mức, không có giấy chứng nhận quyên sử dụng đất thì bồi thường theo mức khác
Đối với những ách tắc trong một số trường hợp thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ về đất khi
Nhà nước thu hồi đất đang còn vướng mắc trong thời gian vừa qua, Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã đưa ra hàng loạt biện pháp tháo gỡ Theo đó, những dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án quan trọng do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương
đầu tư, Nhà nước là cơ quan thu hồi đất dé thực hiện các dự án đô thị và khu dân cư nông thôn Ngoài ra những dự án đầu tư không do Nhà nước thu hồi đất thì chủ dự án phải thương lượng với người dân trong khu quy hoạch về việc thu hồi đất
> Đánh giá:
Sự ra đời của Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã phân nào giải quyết được những khó khăn trong
quá trình thu hồi đất, qua đó quy định việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải
theo một trình tự thủ tục Luật định Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bảo đảm quyên sở hữu của người dân đối với đất và khi đất bị thu hồi thì giấy chứng nhận này là cơ sở
để được bồi thường nhằm hạn chế sự tranh chấp xảy ra làm ảnh hưởng đến quá trình thu hồi đất nên các công trình xây dựng chậm tiến độ hơn dự kiến Tuy Nghị định ra đời đã đưa việc thu
hồi đất vào một trật tự nhất định nhưng trình tự thủ tục lại quá rườm rà, khi thu hồi đất phải trãi
am mm===- == -c.= 1= ree ree
Trang 34qua 11 bước Do quá nhiều trình tự thủ tục nên khi thực hiện việc thu hồi đất không những từ phía nhà đầu tư mà phía người dân cũng bị ảnh hưởng đến quyên và lợi ích một cách nghiêm
trọng, ví dụ như việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất do phải làm theo trình tự thủ tục thu
hồi đất đến khi người dân nhận được tiền bôi thường thì giá đất đã tăng lên đáng kế và người sử dụng cho rằng việc đền bù không xứng đáng nên xảy ra khiếu nại, khiếu kiện ở nhiều nơi Để khắc phục tình trạng khiếu nại, khiếu kiện đó đòi hỏi Nhà nước phải có chủ trương chính sách hợp lý để điều chỉnh vẫn đề này
2.3.2.3 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bố sung về quy hoạch sử dụng
đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Nghị định 69/2009/NĐ-CP được xem là một giải pháp có tính đột phá lớn đã tháo gỡ căn bản những vướng mắc trong công tác bộ thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hôi đất
Sau khi được áp dụng vào thực tế, về căn bản các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
quy định tại Nghị định là phù hợp, đã cơ bản giải quyết được những khó khăn, vướng mắc của
người dân và nhà đầu tư Nghị định này đã tác động tích cực, khá toàn diện đến trách nhiệm
quản lý của từng cấp và giải quyết tận gốc lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất Do phân định rõ được trách nhiệm thâm quyền từng cấp nên tránh được tình trạng
chồng lần giữa các cấp trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đặc biệt thống nhất quy định bảo vệ diện tích đất chuyên trồng lúa nước, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng góp phân đảm bảo
an ninh quốc ø1a, bảo vệ môi trường, phát triển đô thị và nông thôn, mặt khác đã xắc định rõ
kinh phí do ngân sách Nhà nước chỉ trả để bồi thường đối với đất và tài sản gắn liền với đất dé
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hôi đất, giải phóng mặt bằng, nếu nhà đầu tư ứng tiền chỉ
trả trước thi sẽ được hoàn trả toàn bộ
Sự ra đời của Thông tư 14/2009/TT-BTNMT nhằm quy định chi tiết về chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư của Nghị định 69/2009/NĐ-CP Thông tư đã tách biệt rõ ràng giữa
bồi thường và hỗ trợ, trong đó có cơ chế bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chính
sách ưu tiên hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp và đất ở, cho thấy bước đầu có sự điều tiết về lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân Nghị định đã gắn việc lập phương án bôi thường, hỗ trợ, tái định cư với việc lập phương án đào tạo và chuyên đổi nghề nghiệp đối với các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị Nhà nước thu hồi nhằm đa dạng hóa các hình thức bồi thường, hỗ trợ, mức diện tích đất ở, nhà ở trong khu tái định cư Đồng thời,
tạo nên sự thay đôi trong cải cách thủ tục hành chính, đã lồng ghép các thủ tục trong thu hồi dat với thủ tục lập, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với thủ tục phê duyệt các dự án, do đó đã rút ngắn khoảng 1⁄2 thời gian so với trước đây
ễÕ mmm=šäẽằm==mmmm=-== ca am
Trang 35Điểm tiễn bộ của Nghị định là về hỗ trợ di chuyên không còn quy định cụ thể mà giao cho
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế ở địa phương để quy định mức hỗ trợ và
về hỗ trợ tái định cư khi hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất mà không còn chỗ ở khác thì được giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư, nhà ở đất ở được thực hiện theo nhiều cấp, nhiều
mức diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chỉ trả của người được tái định cư Ngoài ra, Nghị định đã góp phần sàng lọc những nhà đâu tư nhằm loại bỏ những doanh
nghiệp kém năng lực chỉ muốn ôm đất trục lợi và tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực sự có năng lực dé day nhanh tiến độ dự án, đặc biệt là đây nhanh quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng
Ngoài những tác động tích cực thì Nghị định cũng có những khó khăn, vướng mắc đã ảnh
hưởng đến tiến độ thu hồi đất ở các địa phương cần có những biện pháp tháo gỡ và giải quyết
như:
Một là, việc quy định về giá đất theo sát giá thực tế thị trường trong điều kiện bình thường,
nhưng giá như thế nào là “sát” với giá thị trường thì chưa có sự điều chỉnh của văn bản pháp
luật cụ thê gây khó khăn cho việc áp giá đền bù khi thu hồi đất
Hai là, những quy định về mức hỗ trợ chuyên đôi nghề nghiệp, tạo việc làm bằng tiền thì
việc hỗ trợ như vậy không mang lại hiệu quả vì khi nhận được tiền thì người bị thu hồi đất
không biết học nghề gì cho phù hợp với họ, khi sử dụng hết tiền hỗ trợ vẫn chưa học được nghề gây nên tình trạng thất nghiệp, ngoài ra có những trường hợp hỗ trợ tiền không đủ để học nghề do số tiền quá ít mà vật giá ngày cảng cao
Ba là, về trình tự thủ tục thu hồi đất của Nghị định 69/2009/NĐ-CP được sửa đổi bỗ sung từ quy định của Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì quá trình thu hồi đất từ 11 bước thì nay chỉ còn lại
4 bước và gây nên nhưng vướng mắc đáng kê như: khi chủ đầu tư nộp hồ sơ dự án đầu tư thì cơ
quan có thâm quyên giới thiệu địa điểm đầu tư và thông báo thu hồi đất, sau khi dự án đầu tư được chấp nhận thì Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Ÿ trình cơ quan Tài nguyên và Môi trường thâm định và lẫy ý kiến, trường hợp thu hồi đất liên quan đến hai huyện thì do Sở Tài nguyên và Môi trường thâm định (theo Khoản 2 Điều 22 Thông tư 14/2009/TT-TNMT) mà Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường”” nên dự án do Tổ chức phát triên quỹ đất cấp tỉnh lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì Sở Tài
'* Điều 29 Nghị định 69/2009/NĐ-CP
3 Khoản 1 Điều 30 Nghị định 69/2009/NĐ-CP
? Xem; Thông tư liên tịch 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyên hạn, cơ câu, tô chức và cơ chê tài chính của Tô chức phát triên quỹ đât
Trang 36nguyên và Môi trường được hưởng 2% chiết khâu dự án, vẫn đề đặt ra là khi cơ quan chủ quản của Tổ chức làm nhiệm vụ lập phương án đên bù như vậy có thật sự khách quan không, theo
quy định của Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì lại bỏ qua việc kiêm tra, kiêm kê tài sản bồi thường
trong phương án tông thê về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được quy định trước đây, nếu Tô
chức phát triên quỹ đất lập phương án khống thì cơ quan Tài nguyên Môi trường có vì lợi ích
xã hội mà từ bỏ lợi ích từ dự án mang lại không Thêm vào đó khi kết hợp giữa Điều 29 và
Điêu 30 Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì việc lập và thâm định hồ sơ phương án bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư chỉ là hình thức, dự án có được chấp nhận hay không phụ thuộc vào quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh chứ không phụ thuộc vào phương án bồi
thường Vì vậy, dự án nào mà Ủy ban nhân dân thấy mang lại nhiều lợi ích cho mình nhất thì sẽ
được phê duyệt mà không phải xem xét đến lợi ích của người sử dụng đất trong phương án bồi
thường có đúng với thực tiễn không gây nên khiếu nại ở nhiều dự án
Đây là những điểm vướng mắc hiện nay của Nghị định 69/2009/NĐ-CP khi áp dụng vào thực tiễn, cần những chủ trương chính sách hợp lý đề pháp luật đất đai về thu hồi đất ngày càng hoàn chỉnh, giảm bớt tình trạng khiếu nại, khiếu kiện như hiện nay
> Đánh giá:
Luật đất đai năm 2003 lại tiếp tục khắng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu nên Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài
chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất
mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyên sử đối với người đang sử dụng đất ôn định; quy định quyên và nghĩa vụ của người sử dụng đất Với việc phân rõ vai trò của
Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Luật đất đai hiện hành đã phân định
rõ ranh giới giữa quyên của chủ sở hữu đất với quyên của người sử dụng đất nhằm nâng cao
nhận thức của người sử dụng đất về nghĩa vụ của họ đối với chủ sở hữu đất đai
Luật Đất đai không giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã thuộc khu vực phát triển đô thị mà do Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đồng thời để tránh tình trạng quy hoạch treo như hiện nay thì Luật quy định: diện tích đất ghi trong kế hoạch sử
dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục
đích sử dụng đất mà sau ba năm không thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan Nhà nước có thâm
quyển xét duyệt kế hoạch phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ
Luật Đất đai năm 1993 quy định chỉ thu hồi đất khi đã có dự án đầu tư cụ thể thì nay Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bôi thường, giải phóng mặt
——mm mm ĐỀ Ấn ẤN
Trang 37bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu
sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thấm quyên xét duyệt nhằm để chủ động quỹ đất cho đâu tư phát triển Đồng thời Luật Đất đai năm
2003 có quy định việc Nhà nước giao cho Tô chức phát triển quỹ đất đê thực hiện việc thu hồi
đất, bồi thường và quản lý quỹ đất bị thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch đã công bố mà chưa
có dự án đầu tư Ngoài ra luật còn quy định việc Nhà nước thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ
cao, khu kinh tế và các dự án lớn của Chính phủ Đối với các trường hợp khác mà việc sử dụng
đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử
dụng đất, nhận góp vốn bằng quyên sử dụng đất, không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất Quy
định như vậy nhằm giảm sự can thiệp bằng biện pháp hành chính và khuyến khích sự thỏa
thuận giữa người có nhu cầu sử dụng đất với người có quyên sử dụng đất Về bồi thường khi
thu hồi đất thì Luật Đất đai năm 2003 quy định rõ những trường hợp bồi thường về đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất, khu tái định cư phải có điều kiện
phát triên bằng hoặc tốt hơn nơi cũ, quy định này nhằm góp phần tháo gỡ những vướng mắc trong bôi thường và giải phóng mặt bằng hiện nay
Giá đất bảo đảm sát giá thị trường nên khi có sự chênh lệch lớn so với giá chuyên nhượng
quyên sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp, giá đất phải do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được công bố vào ngày 01/01 hàng năm Việc quy định về
đầu giá quyền sử dụng đất và đầu thầu dự án là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ pháp luật đất
đai được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất, huy động đúng, đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách Nhà nước
2.3.3 Dự hướng quá trình phát triển của chế định thu hôi dat
Luật Đất đai năm 2003 quy định về vẫn đê thu hồi đất vì lợi ích quốc phòng, an nỉnh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế được ban hành và áp dụng trong nhiều năm qua
đã bộc lộ không ích khó khăn vướng mắc, bằng chứng là sự ra đời của Nghị định 197/2004/NĐ-CP, sau đó là Nghị định 84/2007/NĐ-CP và mới đây là Nghị định 69/2009/NĐ-
CP và Thông tư 14/2009/TT-BTNMT quy định các vẫn đề liên quan đến công tác thu hồi đất
như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trình tự thủ tục thu hồi đất, giá đất và rõ nét nhất là chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mặc dù được sửa đối, bỗ sung liên tục nhưng vẫn
không theo kịp tình hình thực tế của đất nước Việc ban hành nhiều văn bán sửa đổi, bổ sung
làm cho cơ sở pháp lý về vẫn đề không cao nên việc áp dụng vào thực tiễn rất khó khăn Việc
sửa đôi Luật Đất đai năm 2003 về vấn đề thu hồi đất là điều tất yếu để xây dựng cơ sở pháp lý
——m=.==mmmnD mùDDỪmm—mm5
Trang 38vững chắc nhằm bảo đảm quyên và lợi ích các bên, do đó quy định mới cần thê hiện được một
số hướng cơ bản sau:
> Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất của mỗi cấp phải đạt được mục tiêu về nhu cầu, lợi ích cơ bản của cấp đó nhưng lợi ích của cấp quốc gia là gì thì không xác định được vì không có sự tham gia
của các bộ ngành Chính điều đó khiến cho nội dung về mục đích sử dụng đất thê hiện trong
quy hoạch ở trung ương không rõ, vì vậy các địa phương cũng không xác định được mục đích lập quy hoạch của cấp mình Hiện nay tình trạng đất nông nghiệp ngày càng giảm đi đang là nỗi lo của nhiều người về vẫn để an ninh lương thực, việc các bộ, ngành cung cấp kế hoạch, nhu cầu các loại hình đất nông nghiệp, đất rừng phòng hộ là công việc cần thiết cho công tác quy hoạch Các cấp nên cân đối nhu cầu sử dụng đất và phân bố quỹ đất cho việc phát triển
ngành nghề lĩnh vực ở các địa phương và đặc biệt bảo vệ đất canh tác nông nghiệp để đảm bảo
an ninh lương thực Nước ta là một đất nước thuần nông, muốn phát triển đất nước thì chúng ta cần phải phát triển công nghiệp, muốn có đất phát triên công nghiệp buộc phải lẫy đất nông nghiệp Trong những năm đầu kêu gọi đầu tư nước ngoài, chúng ta đã "trải thảm đỏ" cho nhà
đầu tư Quá trình này đã khiến một diện tích không nhỏ đất trồng lúa màu mỡ bị thu hồi, phục vụ quá trình phát triển công nghiệp, vì vậy để đất được sử dụng hợp lý hơn thì các bộ, ngành
cần tham gia lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phải bảo vệ đất nông nghiệp Cần quy
định rõ ràng về trình độ của cán bộ làm công tác thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đặc
biệt là cán bộ cấp xã có trình độ còn hạn chế, chưa được đào tạo về chuyên môn nên khi thực
hiện quy hoạch chưa theo đúng tiềm năng của địa phương gây lãng phí tài nguyên đất > Cân phân biệt rõ thẩm quyên giữa định giá đất và thẩm định giá đất
Đây là vẫn đề liên quan đến ba chủ thể: Nhà nước, nhà đầu tư và người dân nên cần tách
biệt rõ ràng giữa định giá đất với thâm định giá đất Cơ quan thâm định giá không có thâm quyên định giá đất, hai cơ quan này phải hoạt động độc lập với nhau sẽ tạo điều kiện cho hoạt động đền bù giải tỏa không còn vướng mắc Van đề định giá đất và thâm định giá đất mang tính
khách quan sẽ giúp cho việc ban hành bảng giá đất theo định kỳ không rơi vào khuôn phép cứng nhắc
> Quy định về giả đất
Hiệu quả bảng giá đất ban hành hằng năm chưa tương xứng với công sức bỏ ra, ở những vùng giáp ranh của hai địa phương, tuy hạ tầng kỹ thuật tương đồng nhưng giá đất lại khác
nhau Nếu Nhà nước định giá đất dựa vào yếu tô điện, đường, trường, trạm thì bảo đảm người dân sẽ không đồng tình khiếu nại như hiện nay Bên cạnh đó, việc ban hành bảng giá đất hằng
——ẽămm am ẤN
Trang 39năm cũng phát sinh nhiều rắc rối, người bị thu hồi đất luôn muốn kéo dài sang năm mới để hưởng giá đất bồi thường cao hơn (theo quy luật giá đất mỗi năm mỗi tăng) còn doanh nghiệp thì muốn bồi thường xong trong năm cũ để được hưởng giá đất thấp khi thực hiện nghĩa vụ tài
chính
Việc ban hành khung giá đất vào ngày 01/01 hằng năm khiến cho doanh nghiệp thực hiện
dự án khó xây dựng được lộ trình đầu tư, kinh doanh dài hạn Mặt khác, mỗi lần xây dựng
khung giá đất rất tốn kém công sức, tiền của Nhà nước nên xây dựng khung giá đất 5 năm/lần,
vì quy trình xây dựng bảng giá đất rất nhiêu khê, phải khảo sát đi khảo sát lại mất rất nhiều công sức cho nên quy định ban hành bảng giá đất 5 năm/lần là hoàn toàn hợp lý Hiện nay, giá đất là một vẫn đề rất phức tạp, để giải quyết vẫn đề về giá đất phải giải quyết được van dé chênh lệch về địa tô, vấn để tài chính đất và có chính sách căn cơ về quy hoạch Người dân
thường căn cứ vào sự chênh lệch giữa giá đền bù cho dân và giá cho doanh nghiệp thuê đất Ý
chí của Nhà nước cũng muốn thu hồi đất phải bảo đảm đến mức cao nhất quyền lợi của người
dân bị thu hồi Nhưng giá đất đền bù cho dân không thể vô hạn vì đất thu hồi được sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, kế cả mục đích công nghiệp và xây dựng công trình công cộng nên không thể có nhiều giá đền bù cho từng mục đích sử dụng được Do đó, Nhà nước cần ra một khung giá đền bù chung trên cơ sở đảm bảo mức cao nhất quyên lợi của người dân nhưng vẫn đảm bảo được lợi ích cho nhà đầu tư
> Quy định về hỗ trợ và tải định cư
Vấn đề giải quyết việc làm, ôn định đời sống của người dân trong các khu tái định cư Đối
với những dự án giải phóng mặt bằng có thu hồi đất sản xuất gây ảnh hưởng đến việc làm của
người dân, vì thế chính quyên địa phương cần tiến hành điều tra, khảo sát tình hình lao động,
nhu cầu học nghề, trình độ lao động qua đó có chính sách đào tạo nghẻ, chuyến đổi nghề
nghiệp hợp lý, phù hợp với tình hình thực tế nhằm giải quyết việc làm cho lao động trong vùng giải tỏa on dinh, lâu dài, bền vững
> Thành lập doanh nghiệp tư nhân về thu hôi đất và bồi thưởng, hỗ trợ, tái định cư
Thực hiện đê án thí điểm thành lập doanh nghiệp tư nhân đến bù giải tỏa Theo quy định của
pháp luật hiện hành, chỉ có Nhà nước mới được thu hồi đất và đền bù giải phóng mặt bằng, nhưng hiện nay Tô chức Phát triển quỹ đất không có đủ kinh phí để thực hiện Với việc giao cho tư nhân thực hiện thu hồi đất, đền bù và giải phóng mặt bằng thì giá đất sẽ tăng lên, khi đó
Trang 40hoạch vẫn chưa được triên khai trên diện rộng do hoạt động của các tô chức phát triên quỹ đất tại các địa phương chưa có hiệu quả mà nguyên nhân chủ yếu là thiếu vốn đầu tư Việc bồi
thường giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư tại các địa phương thường kéo dải lên tới
10 năm, làm chậm tiến độ và mất cơ hội đầu tư Việc thành lập công ty đền bù giải tỏa là có thể
chấp nhận được bởi thực hiện phương thức này có thể tranh thủ nguồn vốn xã hội cho công tác
bồi thường giải phóng mặt bằng và tạo quỹ "đất sạch" cho các nhà đầu tư thực hiện dự án và
giảm gánh nặng công việc cho cơ quan quản lý nhà nước địa phương
2.4 Điểm nổi bật của quá trình thu hồi đất
Trong quá trình phát triển của đất nước, sự xuất hiện và hình thành các đô thị là một điều tất
yếu khách quan, đó là quá trình tập trung dân số vào các đô thị, hình thành nhanh chóng các
điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống Đô thị được xem là điểm dân cư
tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, có cơ sở hạ tầng thích hợp, là
trung tâm tổng hợp hay chuyên nghành, có vai trò thúc đây sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của một miền lãnh thổ, của một tỉnh, của một huyện, xã Để hình thành và phát triển cơ sở hạ tầng kĩ thuật đô thị, điều này được xem là một phần của sự phát triển, thì luôn diễn ra quá trình phân bô lại quỹ đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh Vẫn đề đặt ra là Nhà nước cần có quy hoạch, kế hoạch để sử dụng đất một cách khoa học, phù hợp nhằm đảm bảo cho đô thị phát triển bền vững, hài hoà, cân đối
Quy hoạch đô thị cần có một diện tích đất rất lớn Hiện nay đất nước ta đang trong quá trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa nên quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ Nhu cầu xây dựng cơ
sở hạ tầng kinh tế - xã hội là rất lớn Đề có đất đai phuc vụ nhu cầu này nhà nước cần phải tiễn
hành công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có sự thay đối mục đích sử dụng của một số loại đất, chủ yếu là từ đất nông nghiệp chuyên sang các mục đích sử dụng khác Công tác thu hồi đất để xây dựng các dự án theo quy hoạch này được gọi là giải phóng mặt bằng, công tác này có ý nghĩa quyết định đối với tiễn độ thi công các dự án thì lại là công tác khó khăn nhất vì nó ảnh hưởng tới lợi ích của nhiều người sử dụng đất và cả lợi ích của nhà nước Giải phóng mặt bằng làm thay đổi, di dời toàn bộ cuộc sống của người dân từ công việc sản xuất, kinh doanh đến các sinh hoạt hàng ngày Vì vậy
người dân chỉ sẵn sàng chuyển sang nơi ở mới hoặc nơi sản xuất mới khi mà họ thay duoc loi
ích của mình không bị thiệt hại nhiều Điều này phụ thuộc vào chính sách đến bù thiêt hại của nha nước đối với người dân trong diện giải phóng mặt bằng Vì vậy, để có thể tiến hành giải
phóng mặt bằng nhanh chóng, đám bảo tiễn độ thực hiện cho dự án thì Nhà nước cân đưa ra các
chính sách, giải pháp quy định cụ thê vẫn đề đền bù thiệt hại cho người dân Giải phóng mặt
——mm—Mmm======= mm à==mmmmm