LUẬN VĂN TRÌNH TỰ THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG

Trang 1

TRUONG DAI HOC CAN THO _ KHOALUAT BỘ MƠN LUẬT HÀNH CHÍNH LUẬN VĂN TÓT NGHIỆP —- LUẬT Khóa 31 ( 2005 - 2009)

TRÌNH TY, THU TUC THU HÔI ĐẤT Vi MUC DICH PHAT TRIEN KINH TẾ ALVLEE G/ A LA! We ae

TRONG QUY HOACH XAY DUNG

Trang 2

MUC LUC

PHAN MO DAU .ssssssssssssssessssesssssssssvsseseesenssssssssesvssesssssssessssessesessee I

Chương 1: Khái quát chung về thu hồi đất vì mục dich phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng - sec cecscecec<cececee Õ

11 Quan niệm về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây

UTE 5

12 Pháp luật thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng qua các giai đoạn lịch sử 6

1.3 Những quy định của pháp luật về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế

0411-6111) /0:00714/90 cà 0:10: 220Ẽ00877 a 8 1.3.1 Cơ sở pháp lý hiện hành liên quan đến thu hồi đất -. . 55-55 55c 8

1.3.2 Pháp luật về thu hồi đất vì mục đích phát triỀn kinh tế trong quy hoạch xây

GUM 9

1.3.3 Quy định về thầm quyền thu hôi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong

quy hoạch xây dựng — 10 1.3.4 Quyền và nghĩa vụ của chủ thể bị thu hồi đất: - -Gc cac ckexseesea I1 1.4 — Mục đích, ý nghĩa của việc thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy ¡P1018 cÀ 0100/2117 14 1.5 Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triỀn kinh tế trong quy hoạch xây CUNY on 15

1.5.1 Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch

xây dựng do Nhà nước thu hôi .- - - - << S31 HT HH grrkc 15

1.5.2 Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch

xây dựng không do Nhà nước thu hồi 522 S* SE kgkekrxrerkrree 16

Chương 2: Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục dich phát triển

kinh tê trong quy hoach xay ựT - «se sen 18

2 1 Muc dich, y nghia của trình tự, thủ tục thu hôi đất vì mục đích phát triển kinh

tế trong quy hoạch xây Cựng - nh HH ng 18

2.2 Các trường hợp cụ thể của thu hồi dat vi muc dich phat trién kinh té trong quy

¡1990 0:07:27 19

2.2.1 Các trường hợp cụ thể trong thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế

trong quy hoạch xây dựng CÓ 00090 001000000050 900000 0 9000008000 0k 0000801599 8088088899556 19

2 2 2 Điệu kiện để quy hoạch sử dụng đất được xác định là vì mục đích phát

triển kinh tế làm căn cứ thực hiện thu hồi đất G5 5xx xxx cerec 22

2.3 Sơ đồ các bước thực hiện trình tự thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế

trong quy hoạch xây )Ì)/(120P NNHAIddỎdỎỒỎỒỔỒỔỒẲỶỒỶỒỶỒỶŸỀồ 23

2.3.1 Sơ đồ trình tự thực hiện thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong

quy hoạch Xây dựng do Nhà nước thu hồii HH HH ra 24

2.3.2 Sơ đồ trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy

hoạch xây dựng không do Nhà nước thu hồii: SE xxx 27

2.3.3 Sự khác nhau của trình tự thu hồi đất vì mục dích phát triển kinh tế trong

Trang 3

2.3.4 M6t số hỗ sơ, thủ tục chủ đầu tư phải chuẩn bị khi tiến hành thực hiện trình tự thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng 31 2.4 Các bước thực hiện trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế

0411-8111) 0:10719/90.cà0:10// 22220007577 35

2.4.1 Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất - 5-5555 c<c<cc<e 35 2.4.2 Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi .- 5-5: 36 2.4.3 Lập, thâm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và 1)N)i)/)¡ 8U) 0P VEHiaẳtttttdiỎỒỐỐỐỒ 37

2.4.4 Thông báo về việc thu hồi đất - -kkstH HH tr grrkc 39 2.4.5 Quyết định thu hồi đất <5 <1 T HH Hngg grrkc 39

2.4.6 Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai À - 5 5-5 cscesc«e 41 2.4.7 Lập, thâm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư42

2.4.8 Công khai phương án bôi thường, hỗ trợ, tái định cư 44

2.4.9 Thực hiện chỉ trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bồ trí tái định cư 44 2.4.10 Thời điểm bàn giao đất đã bị thu hồi . 2 5 5< eseeeeeeees 46 2.4.11 Cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 46 2.4.12 Giải quyết khiếu kiện, khiếu nại trong đền bù giải phóng mặt bang 48

2.5 Các quy định điều kiện về bồi thường và chính sách hỗ trợ, tái định cư cho

người bị thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng 50 2.5.1 — Các quy định về điều kiện bồi thường cho người bị thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng cccerriieecceee 50

2.5.2 Quy định bồi thường đối với đất và tài sản gắn liền với đất 52

2.5.3 Chinh sach hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất vì mục đích phát

triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng - ¿5-5252 cxcxErxckrkekrerererree 54

Chương 3: Thực trạng, vướng mắc và những biện pháp tháo gỡ trong trình tự, thủ tụ thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây CỰNØ o o5 2c se snS55555555555Ssnsnsssesssssee DO

3I Thực trạng về việc thực hiện trình tự thú tục thu hôi đất vì mục đích phát triển

kinh tế trong quy hoạch xây dựng ở nước ta hiện nay e 56

3.2 Những vướng mắc trong quy định của pháp luật hiện hành gay ảnh hướng đến

ý nghĩa của trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch À 0/1/22 007077 59

3.2.1 Phạm vi thu hồi không rõ ràng + + sEsExSxcxckcxrkekeerrsrke 59 3.2.2 Quyền lợi của người nông dân chưa được bão đảm .- 62

3 3 Dé xuat phương hướng hoàn thiện trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát

Trang 4

LUAN VAN TOT NGHIEP _ TRINH TY, THU TUC THU HOI DAT VI MUC DICH

PHAT TRIEN KINH TE TRONG QUY HOACH XAY DUNG

PHAN MO DAU

1 Lý do nghiên cứu đế tai

Từ bao đời nay, con người với đất đai có mối quan hệ đa chiều, vừa mang tính chất kinh tế vừa mang tính chất xã hội sâu sắc Có thể nói, đất đai là giá đỡ cho mọi hoạt động sống của con người luôn bên vững lâu dài Nó luôn được xem là nguồn tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia Vai trò của đất đối với con người, với sự phát triển của kinh tế - xã hội là không thê phủ nhận Song song đó, để xây dựng một đất nước phát triển, giàu mạnh thì vai trò của công tác định hướng phát triển kinh tế là rất lớn Đảng - Nhà nước chủ trương xây dựng Luật Đất đai phải đảm bảo tính thống nhất và phù hợp với nguyên tắc cơ bản được quy định trong Hiến Pháp nước Cộng hoà xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý ” Hội nghị Ban chấp hành Trung ương Đảng lần thứ 7 khoá IX về “tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đấy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ” đã khăng định đường lối, chủ trương đôi mới này của Đảng — Nhà nước đã đi vào cuộc sống, thúc đây phát triển kinh tế, góp phần ôn định chính trị - xã hội Khi đó cũng đã khăng định một số quan điểm cơ bản, như là “đất đai là hàng hóa đặc biệt, là nguôn nội lực và là nguồn vốn to lớn, quý giá của đất nước, có ý nghĩa kinh tế, chính

trị, xã hội sâu sắc

Trong khi hướng tới việc hoàn thành mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước vào năm 2020, Đảng- Nhà nước đã không ngừng đề ra những chủ trương, sách lược phát triển kinh tế, chuyển đôi cơ câu nên kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp dich vu Bấy giờ, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang hoạt động phi nông nghiệp đã diễn ra hàng loạt khắp các vùng miền trên cả nước Bởi thé, trong khi thực hiện chủ trương xây dựng Luật Đắt đai hoàn thiện, thống nhất Đảng - Nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống nguyên tắc về pháp luật thu hồi đất Theo đoạn 2 Điều 23 của Hiến pháp năm 1992 lại quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an nỉnh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng

dụng có bôi thường tài sản của cá nhắn hoặc tổ chức theo thời gia thi trưởng” Bên

cạnh đó, tại điều 40 Luật Đất đai 2003 cũng đã quy định, “Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tẾ và các dự án đấu tư lớn theo quy định của Chính phú ”

Trang 5

Tuy nhiên, thu hồi đất là vẫn đề liên quan tác động đến nhiều mối quan hệ xã hội Vì vậy đòi hỏi phải có một phương pháp giải quyết thấu tình đạt lý của cấp lãnh đạo Trình tự thủ tục thu hồi đất phải dựa trên những nguyên tắc căn bản của chế độ xã hội Xã hội Chủ nghĩa và chặt chẽ về mặt pháp lý để đảm bảo tính công bằng xã hội và cũng để tránh tình trạng lạm dụng pháp luật thu hồi đất tùy tiện, không đúng thâm quyền Bên cạnh đó, đối với từng mục đích thu hồi đất phải có những sự khác nhau về trình tự thủ tục thu hồi đắt

Ví dụ: Thu hồi đất trong trường hợp do sai phạm quy định của người sử dụng phải khác với trình tự thu hồi đất do nhu cầu của Nhà nước nhằm các mục đích như: Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế

Tóm lại, trước thực tế còn nhiều bất cập trong khi tiến hành thu hồi đất nhằm mục đích phát triển kinh tế mà chủ yếu là xuất phát từ khâu thực hiện trình tự thủ tục Từ đó đã tạo ra biết bao vẫn đề đòi hỏi Nhà nước và nhân dân phải kề vai sát cánh giải quyết để xây dựng nên kinh tế giàu mạnh, hoàn thành mục tiêu cơng nghiệp hố, hiện đại hóa Trên hết là xây dựng một nhà nước Việt Nam Xã hội chủ nghĩa công bằng, dân

chủ và văn minh

2 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Thông qua đề tài về “Trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh

tế trong quy hoạch xây dựng”, người viết muốn hệ thống lại những nguyên tắc quy định của pháp luật hiện hành về trình tự, thủ tục thu hồi đất hiện còn nhiều phức tạp và chồng chéo, trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành Bên cạnh đó sẽ phân tích làm rõ những mặt được và chưa được Trên thực tế, trình tự thủ tục thu hồi đất còn gây nhiều bàn cãi tranh chấp cần được phải di sâu nghiên cứu để đưa ra phương hướng hoàn thiện Đây cũng chính là nguyên nhân chủ yếu tạo ra nhiều bức xúc, hoang mang trong đời sống nhân dân, đặc biệt là nông dân

Trang 6

hiểu về trình tự này dé lam đầy thêm vốn kiến thức của mình Đông thời, cũng để làm hành trang trong công tác sau này và có thể giúp ích mọi người khi có cơ hội

Mặt khác, khi nghiên cứu phân tích các quy định này, kết hợp tìm hiểu thực tế có thể phát hiện những tôn tại, hạn chế về trình tự thủ tục thu hồi đất Từ đó đưa ra nhữn g kiến nghị của bản thân đối với công tác thực hiện thu hồi đất hiện nay, nhằm gdp phan hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung và cơ sở Luật Đất đai nói riêng

3 Phương pháp nghiên cứu

Tùy theo từng đối tượng cụ thể mà có nhiều cách tiếp cận khác nhau và nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau Dù vậy phải áp dụng phương pháp phù hợp với đối tượng mới có thể đạt được hiệu quả cao “?rình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng” là một đề tài cần đi sâu cả nội dung của quy định pháp luật và thực tiễn đã được áp dụng ra sao Do đó, phương pháp nghiên cứu của dé tài là sưu tâm, tông hợp và phân tích tài liệu về tình hình thực tế là chủ yếu

4 Phạm vỉ nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu là hệ thống pháp luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn có liên quan đã quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất ra sao? Bên cạnh đó, các cơ quan nha nước được trao quyên, chủ đầu tư được nhà nước chấp thuận chủ trương dau tư phải tiễn hành thu hồi đất đã tiến hành trình tự thủ tục thu hồi đất đó như thế nào?! Bởi quyết định thu hồi đất không chỉ làm chấm dứt quan hệ giữa Nhà nước voi chu thé siz dụng đất về quyên sử dụng đất mà còn anh hưởng tời nhiều mối quan hệ khác của đời sông Trình tự thủ tục thu hồi đất luôn phải đi với việc bồi thường giải phóng mặt bằng, chính sách hỗ trợ tái định cư, giải quyết việc làm cho chủ thê có đất bị thu hồi

Trình tự thủ tục thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng mang đặc trưng của những quyết định hành chính tuy nhiên lại có tính chất dân sự Và do thiên về chiều sâu nên sẽ còn nhiều vẫn đề mà bản thân người viết trong khuôn khô Luận văn tốt nghiệp không thể tìm hiểu cặn kẽ, khai thác hết những góc khuất của vẫn đẻ Vì vậy, người viết tập trung xoáy sâu vào những quy định của pháp luật về đất đai hiện hành cùng một số thực trạng phô biến hiện nay

Trang 7

5 Kết cầu luận văn

Luận văn gồm có ba chương, như sau:

Chương 1: Khái quát chung về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

Chương 2: Trình tự, thủ tục thu hôi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

Trang 8

PHAN NOI DUNG

Chương 1: Khái quát chung về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

Khi nói đến thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng sẽ gôm về các mục đích thu hoi cụ thể như: Thu hồi dat vì mục đích quốc phòng, an nình, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát tiên kinh tế Trong khuôn khổ nội dung để tài, người viết đi sâu nghiên cứu trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây

dung ma chu yếu là phần trình tự, thủ tục khi thực hiện thu hồi đất Trước tiên, Chương

một sẽ trình bày quan niệm về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng; lịch sử phát triển của pháp luật về thu hồi đất qua các giai đoạn và cơ sở pháp luật hiện về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây

dựng

1.1 Quan niệm về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

Trong bối cảnh, đất nước ta đã và đang hội nhập từng ngày từng giờ Vai trò định hướng của một quy hoạch tông thể về kinh tế xã hội là cực kỳ quan trọng Bên cạnh đó, vẫn đề quy hoạch xây dựng cũng được đặt ra rất cấp thiết Vì đây là căn cứ dự báo sự phát triển về kinh tế dựa trên quy hoạch xây dựng theo từng vùng của nước ta từ thành thị đến nông thôn Nó tạo ra sức ảnh hưởng đầu tư, thu hút đầu tư thúc đây kinh tế xã hội phát triển Theo điều 3 khoản 9 Luật Xây dựng 2003 nêu rõ: “Qwy hoạch xây dựng

là việc tổ chức không gian đồ thị và điểm dân cư nông thôn, hệ thông công trình hạ

tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tẾ - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường Quy hoạch xây dựng thể hiện thông qua đô án quy hoạch xây dung bao gém sơ

do, ban vẽ, mô hình và thuyết minh ” Từ khái niệm trên có thê nhận định: Mục đích phát triển kinh tế vừa là bộ phận vừa là một nội dung không thê thiếu trong một quy hoạch xây dựng hoàn chỉnh Quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế căn cứ trên quy hoạch tông thể phát triển kinh tế - xã hội của vùng, quy hoạch phát triển ngành có liên quan Do vậy mục đích phát triển kinh tế là vẫn đề đầu tiên mà các nhà chuyên

Trang 9

môn đưa lên bàn thảo luận khi tiến hành hoạch định một quy hoạch xây dựng Vì kinh tễ phát triển mới có nội lực thúc đây các yếu tô khác phát triển

Trong quy hoạch xây dựng, thu hổi đất vì mục đích phát triển kinh tế là nội dung mới được ghi nhận trong luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn có liên quan Đây là cơ sở pháp lý quan trọng đầu tiên và góp phần quyết định quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế được thực hiện Thu hồi đất là việc chuyên đổi quyên sử dung dat tir chu thé đang sử dụng sang chủ thê khác — Nhà nước, không phụ thuộc ý chí của chủ thế đang có quyền sử dụng đất Nhà nước tiễn hành thu hôi đất trong quy hoạch xây dựng với nhiều mục đích: công cộng, quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia và phát triển kinh tế theo đồ án quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thắm quyên phê duyệt Trong khuôn khô nội dung đề tài, người viết bỏ qua các trường hợp như: thu hồi đất do vi phạm của người sử dụng; thu hồi đất do chiến tranh, thiên tai, địch họa trên diện rộng mà chỉ xem xét, đào sâu những vẫn đề liên quan đến “thu héi dat vi mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng ”

Tìm hiểu mối quan hệ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội với quy hoạch xây dựng để nhìn nhận sâu sắc hơn về mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng Nó phải dựa trên cơ sở quy hoạch phát triển kinh tế của địa phương Quy hoạch xây dựng làm cơ sở pháp lý cho việc chuẩn bị đầu tư xây dựng xây dựng phục vụ mục đích phát triển kinh tế Đất đai ở đây được sử dụng chủ yếu cho các dự án, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, dự án khu trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp, Vì thu hồi dat là khâu đầu tiên trong quá trình thực hiện quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế nên chúng ta cần có quan niệm đúng đắn về nó Bên cạnh đó, người làm công tác hoạch định quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế không chỉ cần có tâm nhìn rộng và xa về mà còn phải có cái tâm lớn của người làm “công bộc ” của nhân dân Đề đây mạnh kinh tế đất nước phát

triển bên vững, chăm lo cho đời sống của nhân dân Đề Nhà nước Việt Nam thật sự là Nhà nước “của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân `

1.2 Pháp luật thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng qua các giai đoạn lịch sử Qua các giai đoạn thời kỳ phát triển kinh tế đất nước, pháp luật đất đai cũng có những thay đôi đáng chú ý, được chia thành hai giai đoạn sau:

Trang 10

cá nhân” Bên cạnh đó, người sử dụng đất chỉ có những quyền năng rất hạn chế Họ chỉ được sử dụng đất đai như tư liệu sản xuất, tư liệu sinh hoạt mà không có quyền mang ra trao đôi như một loại hàng hố lưu thơng trên thị trường Đất đai không “có giá” và cũng không thừa nhận hoạt động hợp pháp của thị trường bắt động sản như bây giờ Vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý, người sử dụng đất được nhà nước giao, nên khi cần có thể “lấy /ai” và “giao lại” thửa đất khác có cùng mục đích sử dụng, còn được gọi là bồi hoàn

Từ Luật Đất đai 1993 đến nay: Thê chế hoá Nghị quyết đại hội VI (1986) Ban Chấp Hành Trung ương Đảng, trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 đã ghi nhận quyền năng của người sử dụng đất trong nên kinh tế thị trường Quyền sử dụng đất đai trở thành tài sản có giá trị kinh tế lớn nên phải bồi thường tương xứng khi thu hồi nhà nước vào mục đích công cộng, quốc phòng an ninh và lợi ích quốc gia Vấn đề bồi thường cũng được đặt ra hợp lý hơn và được ghi nhận cụ thê trong các văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan Nghị định 90/1994/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17 tháng 08 năm 1994 ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Đến năm 1998 nghị định 22 ra đời thay thế Nghị định 90/1994/NĐ-CP Nhiều vấn đề căn cơ về bồi thường được đặt ra, điều kiện để được bồi thường về đất về tài sản gắn liền với đất Từ đây, vấn đề thu hồi đất có đền bù và giải phóng mặt bằng trở thành một vấn đề nóng trong xã hội Một phần do sự chênh lệch về giá đất trong quy định so với thực tế; nhận thức chưa đầy đủ của một bộ phận cán bộ thực thi công tác này; bên cạnh đó, sự chuyển biến giá cả nhanh chóng trong các cơn “số/ đá” làm cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng trong thu hồi đất phát sinh nhiều vấn đề khi khiếu nại, khiếu kiện Tuy nhiên, thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng chỉ mới được ghi nhận trong Luật Đất đai 2003 Liền sau đó, Nghị định 197/NĐ-CP/2004 ra đời “bố khuyết” những điểm còn hạn chế của Nghị định 22/1998/NĐ-CP Song song đó, Nghị định 181/2004/NĐ-CP không chỉ chỉ tiết hóa các quy định của Luật Đất đai 2003, mà còn tạo cơ sở pháp lý cụ thể về các mục đích thu hồi đất, hướng dẫn cách thức giải quyết khiếu nại, khiếu kiện phát sinh trong quá trình thu hồi đất Dù vậy, đến Nghị định 84/2007/NĐ-CP mới quy định chi tiết để hướng dẫn về trình tự, thủ tục thu hồi đất, thực hiện bôi thường, hỗ trợ và tái định cư

Tóm lại, thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng là thu hồi đất vì mục đích các mục đích như: công cộng, quốc phòng an nỉnh, lợi ích quốc gia và phát triển kinh tế

Trang 11

theo đồ án quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thâm quyên phê duyệt Do vây thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng có những đặc điểm sau:

- Vì mục đích công cộng hoặc phát triển kinh tế; - _ Thu hồi theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt; - _ Phải do cơ quan hành chính nước có thâm quyên thu hồi;

- Thu hồi đất được tiến hành những trình tự, thủ tục do pháp luật quy định; - Thu hoi dat luén luôn găn liên với việc đên bù, giải phóng mặt băng

1.3 Những quy định của pháp luật về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

1.3.1 Cơ sở pháp lý hiện hành liên quan đến thu hồi đất

e_ Trưng mua, trưng dụng - một hình thức thu hôi đất

Trong khi thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển kinh tế - xã hội, thời gian qua, Nhà nước ta đã tiến hành thu hồi có đền bù một số tài sản của cá nhân, tô chức, trong đó có một diện tích lớn đất đai Công tác thu hồi dựa trên cơ sở pháp lý cao nhất là quy định tại Điều 23 của Hiến pháp năm 1992 về trưng mua, trưng dụng tài sản hợp pháp của cá nhân, tô chức Cụ thê theo điều 23 Luật Trưng mua, trưng dụng 2006 quy định như sau: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hóa Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng an nình và vì lợi Ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân tổ chức

theo thời gia thị trưởng, thể thức của việc trưng mua, trưng dụng do luật định.” Đây là

cơ sở Hiến định khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia nhưng

chỉ điều chỉnh khi có chiến tranh, thiên tai, địch họa trên diện rộng Vì xem xét dựa trên

ý nghiã câu chữ nội hàm cum tir “tdi sdn cua cá nhân hoặc tổ chức” tại Điều 23 của Hiến pháp năm 1992 không bao gồm quyên sử dụng tài sản của cá nhân, tô chức Do đó, những quy định của Luật Trưng mua, trưng dụng 2008 không liên quan đến công tác đền bù, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế

e_ Thu hôi đất trong quy hoạch xây dựng

Mặc dù, Hiến pháp có quy định “Đái cùng các tài sản khác mà pháp luật quy

định là của Nhà nước, đêu thuộc sở hữu toàn dân”, “Nhà nước giao cho các tổ chức cá

Trang 12

Đất đai 2003 và được cụ thể hóa thành điều 39 điều, 40 luật này Văn bản hướng thi hành và cụ thể hóa những quy định của Luật Đất đai hiện hành là các Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đắt đai; Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 củ Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đắt, trình tự thủ tục bồi thườn g hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai Dù vậy, tổng hợp các quy định này chưa thể xem là thê thức về thu hồi đất hoàn chỉnh, có hệ thông: nếu có, đó chỉ là những cách làm để giải quyết việc thu hồi đất cho hiện tại và cách tính giá đền bù cho các thiệt hại xảy ra Với tư cách là đạo luật quản lý nhà nước về đất đai, Luật Đất đai 2003 và các văn bản trên vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định Từ đó có thể tạo ra những khe hở pháp luật nhất định gây ảnh hưởng không nhỏ đến sự công bằng xã hội trong công tác thực hiện trình tự thủ tục thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng

1.3.2 Pháp luật về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

Luật Đất đai 2003 điều 4 khoản 5 quy dinh, “Thu héi đất là việc Nhà nước ra

quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ

chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này.” Tù khái niệm trên cho thấy, khi đặt “h¿ hổi đất” vào những mối quan hệ quản lý đất đai của nhà nước Chúng ta nhận thấy, đây là một hình thức pháp lý ngược lại với hoạt động giao đất, cho thuê đất Giao đất, cho thuê đất là những hình thức pháp lý làm hình thành một quan hệ pháp luật đất đai thì thu hồi đất lại là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai Hình thức pháp lý này là một quyết định thu hồi đất

của cơ quan nhà nước có thâm quyên về giao đất, cho thuê đất Biện pháp này thể hiện quyền lực nhà nước trong tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Thu đất cũng là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai Vì vậy, để thực thi nội dung này, quyền lực nhà nước được thể hiện nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội đồng thời lập lại trật tự kỷ cương trong quản lý nhà nước về đất đai

Trang 13

Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế là một trong những trường hợp thu hồi đất được quy định tại khoản 1 điều 38 luật Đất đai 2003 Do được trình bày khá ngắn øọn nên nội hàm của nó cũng không phức tạp, mà rất cụ thê

Theo quy định tại khoản 1 điều 40 Luật đất đai, Nhà nước thu hồi đất cho mục đích đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ Quy trình thực hiện việc thu hôi đất tương tự như việc thu hôi, bồi thường giải phóng mặt bằng trong trường hợp vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và vì mục đích quốc phòng, an ninh được ghi rõ tại điều 39 luật này

vx Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thấm quyên xét duyệt

vx Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày (90 ngày) đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi ngày (180 ngày) đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thâm quyên phải thông báo cho người bi thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyền, phương án tông thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư

vx Sau khi có quyết định thu hồi và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thâm quyên xét duyệt, được công bố công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất

v_ Trong trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thâm quyên quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chẽ Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu

nại

Tuy nhiên, điểm mới quan trọng cần phải lưu ý là đối với dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt thì nhà đầu tư không nhất thiết phải thực hiện quy trình thu hồi đất mà được phép nhận chuyên nhượng quyên sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức kinh tế và cá nhân khác

Trang 14

Đất đai là sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện làm chủ Nhà nước giao cho nhân dân sử dụng và chỉ có Nhà nước mới có thấm quyên thu hồi đất trong những trường hợp cân thiết Thâm quyên thu hồi đất của cơ quan chuyên môn được nhà nước giao quyền là tuyệt đối không được ủy quyên Trong trình tự, thủ tục thu hồi đất nói chung hay trình tự thu hồi đất trong trường hợp vì mục đích phát triển kinh tế là hoàn toàn giống nhau về cơ quan có thâm quyên thực hiện

Nếu dẫn chiếu từ thâm quyên giao đất, cho thuê đất hay chuyển mục đích sử dung dat thì có thể thầy rằng thâm quyên thu hồi đất được quy định tại điều 44 Luật Đất đai 2003 cũng được thiết kế với một logic tương tự Điêu đó có nghĩa là:

*x Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hôi đất

đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư tại nước ngồi, tơ chức, cá

nhân nước ngoài,

*ˆ Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hôi dat đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Cũng như giao đất, cho thuê đất, các thâm quyên về thu hồi đất không được phép ủy quyền cho ủy ban nhân dân cấp dưới Cơ quan nhà nước có thâm quyên thu hồi đất phải thực hiện đúng thâm quyền của mình Như vậy, các thắm quyền nói trên gắn với trách nhiệm trực tiếp của từng cấp chính quyền và nhất quán giữa thẩm quyền thấm quyền giao đất, cho thuê đất hay chuyên mục đích sử dụng đất với thâm quyên thu hôi đất

Với các quy định trên, việc thu hồi đất nói chung hay thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng nói riêng đã thể hiện rõ một nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước đối với đất đai Đồng thời thê hiện chính sách nhất quán

của Nhà nước Việt Nam trong việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng dat

1.3.4 Quyền và nghĩa vụ của chủ thể bị thu hồi đất:

Chủ thể có thê bị thu hồi đất là cá nhân, tô chức hộ gia đình đang sử dụng đất đưới mọi hình thức Các chủ thể này là chủ sử dụng đất hợp pháp hoặc có thê là các chủ thê được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc tiền sử dụng đất từ ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, tât cả các chủ thê này đêu có điêm chung là họ chỉ có quyên sử

Trang 15

dụng mà không có quyên sở hữu đất như quyên sở hữu đối với những tài sản khác theo pháp luật Dù vậy, khi một quy hoạch xây dựng được thực hiện, công dân có các quyên và nghĩa vụ cu thé sau:

e Quyén của chủ thể bị thu hồi đất

- _ Công dân có quyên được bảo đảm lợi ích hợp pháp Do đó, mỗi đồ án quy hoạch được lập phải tính đến lợi ích của người dân trong khung cảnh chung của lợi ích Nhà nước, tập thê Nếu phương án quy hoạch trái với lợi ích của đại đa số người dân thì không khả thi và không được ban hành

- _ Chủ thê bị thu hồi đất có quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi giải tỏa Đây là một trong những vẫn để quan trọng và thiết yếu khi thiết lập quy hoạch xây dựng Theo những quy định có liên quan của Nghị định 197/NĐ-CP/2004 của Chính phủ ngày 03 tháng 12 năm 2004 về việc đền bù đối với đất có thể bằng đất hoặc nhận số tiền tương ứng Bên cạnh đó, Nhà nước có chính sách để để ốn định đời sống, đào tạo chuyên đổi ngành nghề cho người có đất bị thu hồi; được ưu tiên mua, thuê nhà ở thuộc sỡ hữu Nhà nước hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở đối với trường hợp phải di chuyên chỗ ở; Người sử dụng đất nào thì được bồi thường theo loại đất đó tại thời điểm có quyết định thu hồi Đồng thời, trong nhiêu trường hợp, chủ thế bị thu hồi đất có quyền quyết định cách nhận bồi thường, tái định cư bằng nhà ở, bằng giao đất mới, hoặc bằng tiên

- Quyén được biết về quy hoạch xây dựng và đóng góp ý kiến trong quy hoạch xây dựng: Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định cụ thê về quyền được biết về quy hoạch xây dựng của chủ thê bị thu hồi đất; Điều 25 Nghị định 08/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày 24 tháng 01 năm 2005 quy định rõ về quyên được đóng góp ý kiến của công dân trong quy hoạch xây dựng

- Quyén khiếu nại, tố cáo là quyên Hiến định Luật khiếu nại tố cáo xác định: “Công dân có quyền khiếu nại quyết định hành chính của cơ quan hành chính nhà nước, của người có thâm quyên trong cơ quan hành chính Nhà nước khi có căn cứ cho rằng quyết định, hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyên và lợi ích hợp pháp của mình

- Quyén khiếu kiện, theo khoản 17 điều 11 của Pháp lệnh sửa đôi, bố sung một số

Trang 16

cho thuê đất, thu hồi đất , bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư ” Tuy nhiên, quyền này trên thực tế hầu như được sử dụng rất hạn chẽ

e Nghia vu cia chủ thể bị thu hồi đất

Trên cơ sở Hiến định: “Quyền của công dân không tách rời với nghĩa vụ của công dân”! Khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện quy hoạch xây dựng, ngoài những quyền được pháp định hóa công dân còn phải có những nghĩa vụ nhất định

Nghĩa vụ tuân thủ quy hoạch xây dựng và giao đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi Dù thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an rỉnh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hay thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế chủ thê có đất bị thu hồi đều có nghiã vụ tuân theo quy hoạch xây dựng, giao đất lại cho nhà nước Tuy nhiên chỉ chấp nhận giải tỏa khi đúng mục đích đã nêu ở Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03 tháng 12 năm 2004 Đối với các trường hợp quy hoạch để phân lô, bán lại nên nhà với mục đích kinh doanh, nằm ngoài những mục đích “quốc phòng, an nỉnh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” cần phải xem xét thận trọng đối chiếu với các cơ sở pháp lý

Trang 17

1.4 Mục đích, ý nghĩa của việc thu hồi đất vì mục dich phat trién kinh té trong quy hoạch xây dựng

Mục đích thu hồi đất ly giai cau hoi “tai sao đất lại bị thu hồi trong khi người sử

dụng không vi phạm nguyên tắc về sử dụng đất.” Theo pháp luật hiện hành ( Điều 39, 40 Luật Đất đai 2003), việc thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng được tiến hành với hai nhóm lý do chính Thứ nhất, đất thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Thứ hai, đất thu hồi vì mục đích phát triển

kinh tế

Thu hồi đất thực chất là một quyết định hành chính là châm dứt quan hệ pháp luật về sử dụng đất, quản lý đất đai giữa một bên là người sử dụng đất và một bên là cơ quan Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai Nếu thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an rinh là thực hiện mục tiêu chính trị quan trọng giữ vai trò trong việc gìn giữ sự bình yên của Tô Quốc Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng cũng hướng đến những mục tiêu quan trọng không kém

Trước tiên, thu hồi đất vì mục đích phát triên kinh tế trong quy hoạch xây dựng

thực hiện mục tiêu xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng cơ bản của nên kinh tế, kèm theo

một chính sách phát triển kinh tế phù hợp sẽ dễ dàng thu hút mọi nguồn lực trong xã hội đầu tư để cùng nhau phát triển kinh tế đất nước Đây cũng nhằm thực hiện mục tiêu đa dạng hóa nên kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa

Thứ hai về mặt xã hội, chúng ta kịp thời sử dụng được nguồn nhân lực tại chỗ Thông qua việc giải quyết việc làm cho nguồn lao động dư thừa của một đất nước có kết câu dân số trẻ như Việt Nam hiện nay

Người dân có việc làm ôn định, cuộc sống no âm Từ đó có niềm tin vào sự lãnh đạo của Đảng — Nhà nước, để cùng nhau chung tay xây dựng đất nước ngày càng giàu đẹp chính là thực hiện mục tiêu làm cho “đầm giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh `

* Các nguyên (ắc trong thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng - _ Đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân do Nhà nước quản lý

Trang 18

- Wiéc thu héi néu trén phai ding theo quy hoach va ké hoach duoc co quan nha nước có thâm quyên phê duyệt, theo những trình tự chặt chẽ mà pháp luật quy định

- _ Chỉ chủ thể có thắm quyên giao đất mới có thắm quyên thu hồi đất

- _ Trong những trường hợp thật cần thiết (mục đích quốc phòng ,an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng và phát triển kinh tế) Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đề thực hiện quy hoạch xây dựng

- _ Việc thu hồi đất phải gắn liền với việc đền bù, thông qua các quy định về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư

1.5 Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

Trong các trường hợp thu hồi đất nói chung pháp luật hiện hành sẽ phân thành ba trường hợp là thu hồi đất do nhu cầu của Nhà nước, thu hôi đất vì lý do đương nhiên và thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng thuộc trường hợp thu hồi do nhu cầu Nhà nước Tuy nhiên,

trong thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế lại chia thành hai trường hợp nhỏ sau:

1.5.1 Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng do Nhà nước thu hồi

s Sử dụng dat dé dau tư xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất (Điều

90 - Luật Đất đai 2003)

+ Sử dụng đất đầu tư xây dựng khu công nghệ cao theo quyết định thành lập của Thủ tướng Chính phủ (Điều 91 - Luật Đắt dai 2003)

s Sử dụng đầu tư xây dựng khu kinh tế mở, khu kinh tế cửa khẩu và các khu kinh

tế khác đặc biệt cho hoạt động đầu tư và xuất khẩu được thành lập theo quyết định của

Thủ tướng Chính phủ (Điều 92 - Luật Đất đai 2003)

Sử dụng đất để thực hiện các dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ

quan nhà nước có thâm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thê đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Tất cả các trường hợp thu hôi đất đề thực hiện dự án nêu trên phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chỉ tiết, quy hoạch chỉ tiết xây dựng đô thị hoặc điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt Nhà nước thu hồi đất và giao cho Ủy ban nhân xã quản

Trang 19

lý nếu đất ở khu vực nông thôn và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý nếu đất đã thu hồi thuộc khu vực đô thị và khu vực có quy hoạch phát triển đô thị

1.5.2 Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng không do Nhà nước thu hôi

Nhà nước không thực hiện việc thu hồi vào mục đích phát triên kinh tế đối với các dự án không thuộc những trường hợp quy định nếu trên hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyên sử dụng đất của người đang sử dụng đất

Trường hợp nhận chuyên nhượng quyên sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh mà làm thay đổi mục đích sử dụng đất thì người nhận chuyên quyên sử dụng đất phải được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật ( khoản 1 điều 36 Luật Đất đai 2003) hoặc đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định (khoản 2 điều 36 Luật Đất đai) Riêng trong trường hợp thuê đất của người đang sử dụng đất thì người thuê đất không được chuyên mục đích sử dụng đất Tuy nhiên, không được chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất đã giao để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, xây dựng khu công nghiệp, làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang mục đích kinh doanh nhà ở

Tóm lại, Luật Đất đai 1993 ra đời là một bước quan trong trong tién trinh phát

triển nên kinh tế thị trường theo định hướng xã hội Xã Hội Chủ Nghiã Khi đó, quyên

sứ dụng đất đai được thừa nhận như một loại hàng hóa có thể lưu thông trên thị

trường Các quyên năng của người sử dụng đất cũng được mở rộng nhằm kích thích sản xuất, thúc đây kinh tế nông nghiệp phát triển Những quy định vệ thu hồi đất được

quy định cụ thể trong ting muc dich su dung đất Đặc biệt, pháp luật thu hồi đất vì mục

đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng lan dau được thừa nhận trong Luật Đất đai 2003 có ý nghĩa sâu sắc, kịp thời Vì Đảng - Nhà nước ta đã có một tâm nhìn

xa Khi đề ra mục tiêu công nghiệp hóa hiện đại hoá đất nước, tất yếu sé CO sự chuyén

dịch cơ cầu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp dịch vụ sẽ cần một diện tích đất

đai rộng lớn nên cần một chế định pháp luật cụ thể và công bằng khi hoạt động thu hồi

Trang 20

LUAN VAN TOT NGHIEP TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HƠI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH

PHAT TRIEN KINH TE TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG

đất hiện hành chưa thể hiện được tính tối cao của pháp luật Hệ thông những quy định về thu hồi đất chủ yếu được ghỉ nhận trong Luật Đất đai và các văn bản dưới luật

Trong khi đó, Hiến pháp ghỉ nhận rõ đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân Nhà

nước giao cho nhân dân sử dụng ốn định lâu dài Điễu này đặt ra yêu cầu phải xem xét điều chỉnh trình tự thủ tục thu hồi đất nói chung cho phù hợp, thể hiện tính thông nhất

của pháp luật

Trang 21

Chương 2: Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục dich phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

Sau khi đã tìm hiểu khải quát về pháp luật đất đai, các quy định pháp luật có liên quan đến thu hôi đất và những trường hợp cụ thể trong thu hôi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng ở chương một Chương hai là những quy

định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất, trên cơ sở đó so sánh trình tự thu hồi đất của

chủ thể thu hồi là nhà nước với trình tự thu hôi của chủ thể thu hồi là tư nhân; những quy định, điều kiện bôi thường thiệt hại khi chủ đầu tư thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và trách nhiệm pháp lý của các cơ quan được Nhà nước trao quyên thực hiện thu hồi đất, đên bù và giải phóng mặt băng trong thực hiện quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế Nhưng trước tiên cần hiểu đúng về mục đích, ý nghĩa của trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tẾ trong quy hoạch xây dựng

2.1 Mục đích, ý nghĩa của trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

Trang 22

thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất dai đã bươợc đầu quy định cụ thê về trình tự thủ tục thu hôi đất

Trình tự, thủ tục thu hồi đất nói chung hay trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng nói riêng đều mang mục đích ý nghĩa lớn về phương diện pháp luật Đây là các bước thực hiện cụ thê nhằm tạo điều kiện cho việc thu hồi đất được tiến hành thuận lợi, nhanh chóng

Thứ nhất, trong quá trình chuyên quyên sử dụng đất không mong muốn từ phía người sử dụng đất hợp pháp sang Nhà nước, thông qua cơ quan hành chính nhà nước có thâm quyên, trình tự thủ tục là ranh giới, phạm vi để thực hiện quy trình thu hồi đất một cách công bằng, bình đẳng giữa các chủ thê trong xã hội về mặt dân sự

Thứ hai, trình tự thủ tục là điều kiện chuẩn, làm căn cứ để các chủ thể có thắm

quyền giám sát, kiêm tra việc thực thi pháp luật trong suốt quá trình thu hồi đất và giải quyết các hệ quả sau này

Thứ ba, trình tự thủ tục góp phần bảo đảm cho việc đền bù được công bằng, tương xứng Các thời điểm thực hiện việc thu hồi, đền bù luôn có ảnh hưởng đến giá trị

đền bù

Cuối cùng, trình tự thủ tục bảo đảm cho các mục đích thu hồi đất được thực hiện đúng ý nghiã bản chất Trình tự thu hồi đất được định ra từ giai đoạn chuẩn bị thu hồi, đến khi giai đoạn giao đất cho chủ đầu tư sử dụng và các thời hạn thực hiện giải quyết

khiếu nại, thắc mắc

Tóm lại, quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế mang còn mang ý nghĩa định hướng phát triển kinh tế cho từng vùng, từng khu vực phù hợp điều kiện tự nhiên và xã hội của vùng Trình tự, thủ tục hồi đất vừa là một khâu pháp lý ban đầu chuẩn bị, bảo đảm quy hoạch sẽ được thực hiện Bên cạnh đó còn thể hiện tính công bằng xã hội giữa các chủ thê được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hướng tới sự phát

triên kinh tê của đât nước

2.2 Các trường hợp cụ thể của thu hôi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

2.2.1 Các trường hợp cụ thé trong thu hoi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

Trang 23

Luật đất đai 2003 ra đời chính thức ghi nhận nội dung thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế nhằm đáp ứng yêu cầu của một hệ thống pháp lý hoàn thiện và bức thiết của tình hình xã hội hiện tại và trong tương lai Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế là những trường hợp như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đâu tư lớn theo quy định của Chính phủ, chỉ tiết hơn trong các điều sau:

- Sử dụng dat dé dau tu xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất; đất sử dụng cho khu công nghệ cao theo quyết định thành lập của Thủ tướng Chính phủ bao gồm các loại đất có chế độ sử dụng khác nhau phục vụ sản xuất, kinh doanh sản phâm công nghệ cao; nghiên cứu phát triển và ứng dụng công nghệ cao; đào tạo nhân lực công nghệ cao

- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đâu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thirc (ODA);

- Sử dụng đất để thực hiện dự án có một trăm phân trăm (100%) vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép dau tu mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Đây là những trường hợp thuộc điều 36 khoản 2 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Bên cạnh việc đó theo quy định tại khoản 2 điểm a điều 67 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 đã bãi bỏ điểm b khoản 2 điều 36 Nghị định 181 và bỗ sung vào điểm đ, e vào khoản 2 điều 36 theo quy định tại Khoản 3 điều 2 Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27 tháng 01 năm 2006,như sau:

- Sử dụng đất để thực hiện dự án thăm dò, khai thác khoáng sản theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về khoáng sản; sử dụng đất để làm mặt bằng di dời các cở sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ theo yêu cầu bảo vệ môi trường hoặc theo quy hoạch mà không thê bồ trí vào khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Sử dụng đắt để thực hiện các dự án kết câu hạ tầng phục vụ công cộng bao gồm các công trình giao thông, điện lực, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, vệ sinh môi trường, thông tin liên lạc, đường ống dẫn khí, giáo dục, đào tạo, văn hóa, khoa học kỹ thuật, y

tế, thể dục, thé thao, chợ

Trang 24

- Dự án quan trọng Quốc gia do Quốc Hội quyết định chủ trương đầu tư; - Dự án quan trọng do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đâu tư Và các trường hợp thuộc khoản 2 điều 34 Nghị định 84 như sau, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án khu dân cư (bao gồm dự án hạ tầng khu dân cư và dự án nhà ở), trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp trong các trường hợp sau đây:

- Các dự án trong khu đô thị hiện có được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chỉ tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thâm quyên phê duyệt và được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư đối với

từng dự án;

- Các dự án trong khu vực mở rộng khu đô thị hiện có hoặc khu đô thị mới được thê hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc quy hoạch chỉ tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thâm quyên phê duyệt;

- Các dự án trong khu dân cư nông thôn hiện có, khu dân cư nông thôn mở rộng hoặc khu dân cư nông thôn xây dựng mới được thê hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thấm quyền phê duyệt

Cuối cùng là các trường hợp quy định tại điều 35 Nghị định 84 như sau:

- Khu thương mại - dịch vụ tông hợp với nhiều loại hình mua bán, dịch vụ và có nhiều chủ thê cùng kinh doanh;

- Khu du lịch có mối liên kết về kết câu hạ tầng, về loại hình kinh doanh và có nhiều chủ thể cùng kinh doanh (không bao gồm khu du lịch sinh thái);

- Khu vui chơi giải trí ngoài trời phục vụ rộng rãi các đối tượng thuộc mọi lứa tudi với nhiêu loại hình vui chơi, giải trí có đông người tham gia và có nhiều chủ thê cùng

kinh doanh;

- Khu chăn nuôi gia súc, gia cầm tập trung theo hình thức chăn nuôi công nghiệp, có hạ tầng đồng bộ và có nhiều chủ thể đầu tư chăn nuôi

Tuy nhiên, theo khoản 2 điều 40 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, đối với những dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyên sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục

thu hồi đất

Trang 25

2.2.2 Điều kiện để quy hoạch sử dụng đất được xác định là vì mục đích phát triển kinh tế làm căn cứ thực hiện thu hồi đất

Cân xác định rõ các điều kiện cụ thê để phân biệt thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế với các trường hợp thu hồi đất vì mục đích khác trong quy hoạch xây dựng Vì rất khó phân biệt rõ thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế với các trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia hay vì lợi ích công cộng

Ví dụ: Theo khoản 1 điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thì trường hợp sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thuộc trường hợp thu hồi đất vì mục đích công cộng Thế nhưng, trên thực tế tại xã Thạnh Hòa, huyện Phụng Hiệp, tỉnh Hậu Giang, Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang đã ra quyết định số 1584/QĐ- UBND về việc quy hoạch đất để đầu tư xây dựng Hoa viên nghĩa trang Quy hoạch phân đất có diện tích khoảng 10 ha để giao cho Công ty TNHH Địa ốc Mékong đầu tư xây dựng Ở đây không xem xét yếu tố hợp pháp hay không đối với vấn đề quy hoạch xây dựng Hoa viên nghĩa trang được xây dựng trong lòng khu dân cư xã Vấn đề đặt ra là chủ đầu tư là Công ty TNHH địa ốc Mékong đã tiến hành phân lô bán nền mộ cho người chết như là phân lô bán nền nhà ở Bấy giờ thì yếu tố lợi nhuận kinh tế đã phát sinh trong một quy hoạch xây dựng vì mục đích công cộng Vậy thì khi thu hồi đất được xác định theo trường hợp nào? Thu hồi đất vì mục đích công cộng hay thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

- Tất cả các trường hợp thu hồi đất đều phải được thể hiện trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chỉ tiết; quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thâm quyên xét duyệt;

- Đã có chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ hoặc đã có quyết định đầu tư của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc đã thê hiện trong quy hoạch tông thê phát triên kinh tế - xã hội của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã được cấp có thâm quyên phê duyệt;

- Trong trường hợp nhà đầu tư thực hiện thu hồi đất dự án thực hiện theo quy hoạch thì phải có công văn chính thức trình cho Ủy ban nhân dân tỉnh nơi dự án sẽ được thực hiện

- Không bố trí đất ở, nhà ở; không bố trí xen lẫn với đất ở, nhà ở

Trang 26

nghiệp làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang mục đích xây dựng kinh doanh nhà ở

Song song đó cần xác định rõ, trách nhiệm của mỗi cơ quan có liên quan để công tác thực hiện trình tự thủ tục thu hồi đất được dễ dàng và thuận lợi Mỗi cơ quan có thâm quyên liên quan đều phải chủ động, tích cực phối hợp với các cơ quan khác và các sở ban ngành có liên quan để hồn thành tốt cơng tác Mỗi cơ quan đều là một mắc xích làm cho trình tự thu hồi đất trở nên thông suốt và minh bạch từ đó tạo sự công bằng xã hội Để nhanh chóng hoàn thành mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước 2.3 Sơ đồ các bước thực hiện trình tự thu hôi đất vì mục đích phát triển kinh tế

trong quy hoạch xây dựng

Như đã trình bày ở trên, trong quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế có hai trường hợp thứ nhất là các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây đựng do Nhà nước thu hồi; thứ hai các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng không do Nhà nước thu hồi Khi

đó, ta hiểu như sau:

- Trường hợp Nhà nước thực hiện việc thu hồi sẽ thực hiện các dự án theo đồ án quy hoạch xây dựng bằng nguồn ngân sách nhà nước Quá trình thu hồi đất và đền bù giải phóng mặt bằng được tiến hành theo trình tự thủ tục giống như trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích công (quốc phòng, an nỉnh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng)

Đây là một trình tự bắt buộc theo quy định của luật Đất đai hiện hành, Nghị định

84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25 tháng 5 năm 2007 chương IV các điều từ điều 49 đến điều 60 nhưng trên thực tế mỗi địa phương đã thực hiện không giống nhau

- Trong trường hợp không do Nhà nước thu hồi cũng thực hiện theo đồ án quy hoạch xây dựng đã được công bố nhưng do chủ đâu tư thực hiện bằng nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước sau khi đã được co quan có thâm quyên phê duyệt hồ sơ dự án Chủ đầu tư thực hiện việc thu hồi đất có đền bù trên nguyên tắc thỏa thuận với người đang sử dụng đất trong khu đất có quy hoạch xây dựng Nhà nước không quy định cụ thê trình tự, thủ tục thực hiện thu hồi đất trong trường hợp này Ở trường hợp này, chúng ta càng không có cơ sở để xác định xem các nhà đầu tư thu hồi đất như thế này là đúng nguyên tắc hay như thế kia hoặc còn có nguyên tắc nào khác nữa Vì thực chất pháp luật không quy định rõ ràng cho trình tự này phái thực hiện như thế nào

Trang 27

LUAN VAN TOT NGHIEP TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HƠI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH PHÁT TRIÊN KINH TẾ TRONG QUY HOẠCH XÂY DỰNG

Đề làm rõ hai trình tự này, người viết sẽ trình bày các bước thu hồi đất do pháp luật quy định qua đó đi kèm đối chiếu so sánh cụ thể từng bước Tuy nhiên trước hết hãy quan sát sơ đồ sau để có cái nhìn tổng quát về toàn bộ quá trình thu hồi đất theo quy định của pháp luật hiện hành

2.3.1 Sơ đồ trình tự thực hiện thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong

Trang 28

—> Chú thích:

(1) Các cơ quan có thâm quyên (Chính Phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương, các bộ, cơ quan chuyên ngành tự xác định nhu cầu sử dụng đất phối hợp thực hiện) xét duyệt chủ trương thu hồi đất căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn

(2) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (huyện) ban hành chủ trương thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư đối với quy hoạch xây dựng sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước

Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất bị thu hồi phố biến rộng rãi chủ trương thu hồi đất,

Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi niêm yết công khai chủ trương thu hồi đất tại trụ sở và trên các phương tiện thông tin đại chúng

(3) Căn cứ chủ trương thu hồi đất, cơ quan Tài nguyên và môi trường chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyên sử dụng đất hoặc trực tiếp thực hiện việc chuẩn bị hồ sơ địa chính

cho khu đất bị thu hồi

(4) Hội đồng đến bù, giải phóng mặt bằng căn cứ hồ sơ địa chính của khu đất lập

phương án tông thê về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gửi cơ quan Tài chính xem xét

(5) Cơ quan Tài chính phối hợp cơ quan Tài nguyên và môi trường và các cơ quan có liên quan tiễn hành thắm định phương án và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp xét duyệt Sau khi phương án tông thê được xét duyệt, Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thông báo cho người đang sử dụng đất biết lý do thu hồi đất; dự kiến về mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; biện pháp chuyên đổi ngành nghè, giải quyết việc làm; thời gian di chuyên và bàn giao đất bị thu hồi được nêu trong phương án tổng thê (6) Ra thông báo về việc thu hồi đất; sau đó 20 ngày cơ quan Tài nguyên môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất Trong thời hạn không quá 5ngày làm việc, Ủy ban nhân dân có trách nhiệm xem xét, ký quyết định thu hồi đất - quyết định thu hồi chung:

(7) Sau khi nhận được quyết định thu hồi chung của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, ủy ban nhân dân cấp huyện quyêt định thu hồi từng thửa đất thuộc thâm quyên thu hồi của

mình

(8) Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng chủ trì và phối hợp cơ quan Tài nguyên môi trường và Ủy ban nhân dân cùng cấp phối hợp thực hiện việc kê khai, kiểm kê và xác

Trang 29

dinh nguồn gốc đất, xác định các trường hợp được bồi thường, được hỗ trợ, được tái định cư

(9) Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng phối hợp Ủy ban nhân dân xã niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xa va tai các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi để người bị thu hồi đất và những người có liên quan tham gia ý kiến; tổng hợp lại gửi kèm theo phương án tông thê chuyển đến cơ quan Tài chính thâm định lần 2

(10) Khi nhận được phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cơ quan Tài chính có trách nhiệm thấm định và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt lần cuối cùng (11) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày, kế từ ngày nhận được phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phô biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi, trong đó nêu rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chỉ trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng

(12) Sau năm 05 ngày, kế từ ngày gửi văn bản thông báo về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến người có đất bị thu hồi, Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng thực hiện việc chỉ trả tiền bôi thường, hỗ trợ

(13) Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo phương án đã được xét duyệt thì người có đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho Hội đồng dên bù, giải phóng mặt bằng trong thời hạn 20 ngày

Trang 30

như: ban hành chủ trương thu hồi đất; xét duyệt phương án tổng thê về đền bù giải phóng mặt bằng: ra quyết định thu hồi đất chung đối với Uỷ ban nhân dân tỉnh và ra quyết định thu hồi riêng đối với Ủy ban nhân dân cấp huyện Cơ quan Tài nguyên và Môi trường phối hợp cơ quan Tài chính, Hội đồng đền bù và giải phóng mặt bằng nơi có quy hoạch xây dựng chịu trách nhiệm thi hành quyết định của Ủy ban nhân dân cùng cấp Các cơ quan được phân công làm việc theo chuyên môn báo cáo với Ủy ban nhân dân về quá trình thực hiện

Căn cứ vào sơ đồ trên, người viết nhận thấy vai trò của chủ thê bị thu hồi đất rất mờ nhạt Dù theo pháp luật hiện hành, công dân có quyên được lẫy ý kiến trước khi công bố quy hoạch; được quyên biết về quy hoạch, phạm vi quy hoạch sau khi quy hoạch được công bố; thậm chí là có quyên khiếu nại, khiếu kiện với cơ quan Nhà nước có thâm quyên Thực tế cho thấy chủ thê có đất bị thu hồi chưa phát huy hết quyền năng của các quyên này

là do nhiều nguyên nhân Tuy nhiên, nếu xem xét trình tự, thủ tục thu hồi đất như một cuộc

giao dịch mua bán quyên sử dụng đất thì rõ ràng bên bán (chủ thê có đất bị thu hồi) không năm quyên chủ động như trong các cuộc mua bán bình thường Vì họ không chủ động muốn “bán” (chuyền quyên sử dụng đất) cho bên mua ( đại diện cơ quan Nhà nước thu hồi dat) Bén mua vừa bày tỏ ý chí muốn mua vừa định giá mua Nói cách khác, họ bị bắt buộc phải bán ngay cả khi không muốn bán Nếu đây là một giao dịch mua bán quyên sử dụng đất thật sự thì nó đã diễn ra không công bằng Bên mua (chủ thê đi thu hồi đất) hoàn toàn đóng vai trò chủ động quyết định mà đúng ra nó thuộc về bên bán (chủ thê có đất bị thu hồi)

Từ những vướng mắc trên, người viết nhận thay cần có một bên thứ ba độc lập thực

hiện trình tự thủ tục thu hồi đất để đảm bảo nguyên tắc công bằng Bên thứ ba có thê là một công ty tư nhân hoạt động độc lập với cơ quan Nhà nước, được trả công theo từng quy hoạch, từng dự án Khi đó sẽ căn cứ vào hồ sơ địa chính do cơ quan Tài nguyên và Môi trường cung cấp mà tiến hành định giá, lập phương án tổng thể, Bên thứ ba cũng sẽ phải chịu trách nhiệm với công việc mà họ đảm nhận Như thế vừa đảm bảo công bằng xã hội, giảm tiêu cực xảy ra trong quá trình thu hồi đất hiện nay, đồng thời Nhà nước cũng giảm bớt gánh nặng công viỆc

2.3.2 Sơ đồ trình tự thú tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng không do Nhà nước thu hôi:

Trang 31

( 1 Phủ hợp quy hoạch chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn băng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tả, hỗ gia đỉnh, cä nhần mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi dat ¥ Uy ban nhan dan cắc cấp, cơ quan có thắm quyền ra văn bản chấp thuần địa - Ẩ ^

điểm đều tu Chủ đầu tư tiến [ 3 } Chủ thể có đất bị

hành thu hồi đất thu hồi

theo trinh bự trinh >

"| tu tương tự như do

[ 2 Nhà nước thu hội —> Chủ thích:

(1) Trường hợp 1, phù hợp quy hoạch chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyên sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyên sử dụng đất của các tô chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất

(2) Trường hợp 2, Đất thuộc quy hoạch xây dựng nhưng chưa được giải phóng mặt bằng Chủ đầu tư tham gia Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng như trường hợp do cơ quan Nhà nước

(3) Chủ đầu tư tự thỏa thuận với chủ thể đang có quyên sử dụng đất tại khu vực có quy hoạch xây dựng được thực hiện để tiễn hành chuyển quyển sử dụng và giải phóng mặt bằng

Trình tự, thủ tục thu hồi đất trên chỉ xảy ra khi thực hiện thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng đối với trường hợp chủ đâu tư tự thực hiện trên nguyên tác thỏa thuận với chủ thể đang có quyền sử dụng đất thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng

Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể trình tự, thủ tục thu hồi đất không do

cơ quan Nhà nước thực hiện mà chỉ tiễn hành trên cở sở thỏa thuận giữa chủ đầu tư với

người đang có quyền sử dụng đất Vì thế, mỗi nơi sẽ tiễn hành theo một cách thức khác nhau Có thể nhìn nhận đây là một giao dịch mua bán quyền sử dụng đất bình đẳng,

thuận mua vừa bán Trong trình tự thu hồi đất hai bên hoàn toàn độc lập nhau trước

Trang 32

thực hiện bằng nguồn vốn ngoài ngân sách Bên cạnh đó, là khó khăn lớn nhất đối về khung giá áp dụng khi bồi thường Trong trình tự này, giá được áp dụng là giá đất thỏa thuận giữa chủ đầu tư và chủ thể có đất Giá bồi thường trong trường hợp này cao hơn khung giá nhà nước quy định trong trường hợp do Nhà nước thu hồi

Tuy nhiên cũng đã phát sinh nhiều vướng mắc Một số địa phương lạm dụng khe hở của pháp luật cùng với sự thiếu am hiểu pháp luật của người dân để “?rục loi” Chu đầu tư thỏa thuận những đại diện cơ quan Nhà nước đã “áp giá” theo khung giá của Nhà nước Phải chăng đã xuất hiện sự phân biệt giàu nghèo?! Chủ đầu tư có vốn, có ý tưởng muốn thực hiện hoạt động kinh doanh Nhưng không tự mình mua được một thửa đất tốt Người dân có thửa đất tốt thuận lợi cho hoạt động kinh doanh nhưng lại khôn g có vốn, không có ý tưởng kinh doanh Một số chủ đầu tư đã lợi dụng sự ưu đãi của Nhà nước trong chính sách đầu tư thông qua trình tự thu hồi đất vì mục đích phát trên kinh ma dé dang mua được thửa đất đó Khi đó “mục đích phát triển kinh tế” sẽ đưa quyền lợi cần được bảo vệ của người dân đang sử dụng đất đi đến đâu? Lợi nhuận kinh tế thuộc về ai? Nhà nước có được hưởng lợi ích gì trong quá trình này không? Mặc khác, trong trường hợp thu hồi đất thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế thật sự nhưng do tư nhân thực hiện Vài người dân “biế/ Iudt” cé tinh thuc hiện sai thỏa thuận để “cò kè” tăng giá đất Hành vi này có thê xem là vi phạm hợp đồng, gây ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của chủ đầu tư, nghiêm trọng hơn có thê là vụt mất ý tưởng kinh doanh tốt nhật

2.3.3 Sự khác nhau của trình tự thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng do Nhà nước thực hiện với do chủ đầu tư thực hiện Một số điểm khác nhau khá rõ khi đối chiếu trình tự thu hồi đất theo thỏa thuận với trình tự theo quy định của pháp luật Đất đai hiện hành, cụ thể là trình tự thu hồi đất quy định tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25 tháng05 năm 2007 Dù không thật rõ ràng nhưng thông qua những quy định đó ta có thế nhận thấy những điểm khác như sau: Các bước thực Nhà nước Chu dau tu hién

pháp luật hiện | Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày | cụ thể, phần lớn Quy định của | Trình tự bắt buộc quy định rõ tại | Chưa có quy định

Trang 33

hanh 25 thang 05 nam 2007 thoa thuan

Xác định và | Căn cứ quy hoạch đã được cơ Sở TN-MT chủ trì công bố chủ trương thu hồi đất quan nhà nước có thâm quyên xét duyệt;

Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành văn bản về chủ trương thu hồi dất phối hợp các sở ban, ngành thâm định nhu cầu sử dụng đất; Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành văn bản chấp nhận dia diém dau tu

Khung giá bôi thường đối với dat

Theo khung giá chung, mỗi năm Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành vào ngày 1 tháng 1 đầu năm Dương lịch

Thỏa thuận theo

thời giá thị trường

Thực hiện chỉ

trả bồi thường, hỗ trợ và bố trí

Sau 5 ngày kê từ ngày gửi văn bản thông báo về phương án bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư đến

Tùy theo sự thoả thuận giữa chủ đầu tư và người đang sử

tái định cư người có đất bị thu hồi, ủy ban dụng đất bồi thường, giải phóng mặt bằng

thực hiện việc chi trả tiền bồi

thường, hỗ trợ

Thời điểm bàn | Trong thời hạn hai mươi 20 ngày, | Theo thỏa thuận giao đất đã bị

thu hồi

kê từ ngày Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thanh toán xong tiền bồi thường,

hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo

phương án đã được xét duyét Cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi, phóng mặt bằng

giải - Ủy ban nhân dân và các tơ chức đồn thể vận động người bị thu hồi tự giác thực hiện

- Ủy ban nhân dân tỉnh (huyện) ra

quyết định tùy trường hợp cụ thê Không có thâm

quyên cưỡng chê

Trang 34

Qua đó sẽ nhìn thấy rõ ràng hơn sự khác nhau trong trình tự thu hồi đất do Nhà nước thu hồi và không do Nhà nước thu hồi khi thực hiện quy hoạch xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế Hiện nay, có một xu hướng hướng tới một trình tự thu hồi đất bắt buộc mà không xem xét vẫn đề chủ đầu tư thực hiện bằng nguồn ngân sách Nhà nước hay tư nhân sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước Dù vậy, về bản chất thu hồi là một quyết định hành chính có tính chất dân sự Tính chất dân sự thể hiện thông qua yếu tổ là thu hồi đất có đền bù, bồi thường thiệt hại về quyên sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người có đất bị thu hồi Trình tự, thủ tục thu hồi đất là một thủ tục hành chính phải được thực hiện bởi cơ quan Nhà nước, chủ thể được nhà nước trao quyên thực hiện Đó là đặc điểm của quản lý hành chính nhà nước Bởi thế, hai trình tự thu hồi đất này về cơ bản có một số bước bắt buộc giống nhau

2.3.4 Một số hồ sơ, thủ tục chủ đầu tư phải chuẩn bị khi tiến hành thực hiện trình

tự thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng Hồ sơ, thủ tục trong khi thực hiện thu hồi đất là một phần khá quan trọng trong

trình tự thủ tục thu hồi đất nói chung hay thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế nói

riêng Nó góp phân quyết định tiễn độ của một quy hoạch được thực hiện nhanh hay chậm Nhìn chung thủ tục hồ sơ trong trình tự thu hồi đất hiện nay còn khá phức tạp

Một số nơi vẫn còn hiện tượng “phải qua nhiễu dấu, nhiêu cửa ” mới có thê hoàn thành

Trang 35

Sở Tài nguyên và Môi trường thấm định trình UBND tỉnh xem xét Đây là trách nhiệm của chủ đầu tư

1) Văn bản thỏa thuận địa điểm đầu tư hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà nước có thâm quyên trên địa điểm được xác định (02 bản)

Thủ tục này chỉ làm cơ sở thỏa thuận ban đầu cho các cơ quan, tô chức, cá nhân trình cấp thâm quyên xin chủ trương đầu tư xây dựng công trình Đối tượng được áp dụng là các địa điểm chưa có quy hoạch xây dựng được phê duyệt, hoặc có thay đỗi vị trí so với quy hoạch xây dựng được duyệt Căn cứ cơ sở pháp lý được áp dụng là Luật đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành Luật đất đai; Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính Phủ về Quy hoạch xây dựng, thủ tụ thỏa thuận địa điểm như sau:

e_ Đối với công trình xây dựng bằng vốn ngân sách Nhà nước: 01 bộ, gồm: - _ Tờ trình đề nghị thỏa thuận địa điểm xây dựng công trình do chủ đầu tư đứng tên, trong đó ghi rõ địa chỉ, số thửa đất, tên tờ bản đồ, diện tích lô đất (01 bản chính)

- _ Bản vẽ trích lục bản đồ địa chính khu đất đề nghị thỏa thuận (trên nên bản đồ địa chính của xã, phường nơi có khu đất xin thỏa thuận) có thể hiện mối quan hệ các công trình lân cận và các công trình hạ tầng kỹ thuật (nếu có) như: giao thông, điện, cấp - thoát nước ngang qua khu đất (1 bản photo)

- _ Quyết định phân bố kế hoạch vốn đầu tư xây dựng công trình của cấp có thấm quyền (hoặc chủ trương của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc đầu tư xây dựng công trình);

- - Hồ sơ thiết kế mẫu hoặc quyết định biên chế (nếu có dự trù biên chế tương lai phải có thỏa thuận của cơ quan có thẩm quyên),

e_ Đối với công trình xây dựng không sử dụng nguồn vốn ngân sách: 01 bộ, gồm:

- _ Tờ trình đề nghị thoả thuận địa điểm xây dựng công trình - Ban vé trích lục bản đồ địa chính khu đất đề nghị thỏa thuận

- _ Hồ sơ thiết kế kỹ thuật

- Thuyét minh của đự án hoặc Báo cáo kinh tế kỹ thuật

- _ Văn bản chấp thuận về mặt chủ trương của cấp có thâm quyên về việc đầu tư xây dựng công trình

Trang 36

kèm theo nội dung đề nghị điều chỉnh hoặc yêu cầu bỗ túc hồ sơ theo quy định, thời gian hoàn chỉnh hồ sơ không tính vào thời gian giải quyết Không thu phí, lệ phí

2) Don xin giao đất của chủ đầu tư

3) Văn bán phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng của cấp có thâm quyên (02 bản) 4) Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng của cấp có thấm quyên (02 bộ) 5) Quyết định phê duyệt quy hoạch tông mặt bằng xây dựng công trình của cấp có thâm quyền kèm theo bản đồ quy hoạch tông mặt bằng (đối với công trình giao thông, thuỷ lợi phải có quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật và hồ sơ kỹ thuật kèm theo) (02 bộ)

6) Bản đồ thu hồi đất (đã có đầy đủ xác nhận của cơ quan phối hợp) 05 bộ

- _ Bản đồ thu hồi đất phải thể hiện rõ phạm vị ranh giới thu hồi đất, ranh giới từng thửa đất; mỗi thửa đất thê hiện đầy đủ vẻ số thửa, diện tích, mã (ký hiệu) loại đất; thể hiện rõ các địa vật cô định như: nhà, cột điện, đường giao thông, tường xây, để làm cơ sở định vi giao đất ngoài thực địa

- Lập biếu tông hợp danh sách các chủ thể đang sử dụng có đất bị thu hồi, bao gồm các nội dung: Họ tên chủ sử dụng đất, số tờ bản đồ, số thửa, diện tích, mã (ký hiệu) loại đất, tông hợp diện tích phân theo đối tượng sử dụng có đất bị thu hồi, có xác nhận của Ủỷ ban nhân dân xã, phường, thị trần nơi có đất bị thu hồi.Đối với biểu tong hợp danh sách các chủ có đất bị thu hồi phải tách riêng theo địa giới hành chính cấp xã

- _ Ký hiệu loại đất trên bản đồ thu hồi đất sử dụng mã ký hiệu các loại đất theo quy

định tại Quyết định số 40/2004/QĐ-BTNMT ngày 31/12/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài

nguyên và Môi trường: trong phần chú dẫn diện tích thu hồi đất phải ghi rõ tổng diện tích thu hồi đất được xác định bởi cơ quan nao, trong đó:

- Dién tich thu héi phai tong hop va phan ra theo 3 nhom đất (nếu có): Nhóm dat nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng;

- _ Diện tích phân theo đối tượng sử dụng bị thu hồi đất; - _ Giải thích các loại đất và ký hiệu

7) Bán đồ giao đất, cho thuê đất năm (đã có đầy đủ xác nhận của cơ quan phối hợp) 05 bộ (05 bộ)

8) Văn bản phê duyệt tông thê về bồi thường giải phóng mặt bằng của cấp có thâm quyền, Biên bản họp xét của Hội đồng bôi thường, hỗ trợ và tái định cư, Biên bản kiếm kê chỉ tiết của các chủ sử dụng có đất bị thu hồi, (02) bộ;

Trang 37

9) Thông báo của Uỷ ban nhân dân cấp huyện, thị xã về thời gian giải phóng mặt bằng (02 bản)

10) Văn bản thành lập tô chức hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; đối với dự án thăm dò, khai thác khoáng sản phải có giấy phép kèm theo bản đồ thăm dò, khai thác

mỏ (02 bộ)

11) Bản tự kê khai của người xin g1ao đất, thuê đất về tất cả diện tích đất, tình trạng sử dụng đất đã được Nhà nước giao, cho thuê trước đó tại các tỉnh khác (nêu có) và tự nhận xét về việc chấp hành pháp luật đất đai được Sở Tài nguyên và Môi trường nơi đã giao, cho thué đất xác nhận, 02 bản

12) Đơn đề nghị thu hồi đất của chủ đầu tư, kèm theo danh sách các chủ thê đang sử dụng bị thu hồi đất (có xác nhận của chính quyền địa phương nơi có đất), 02 bản

Khi đã hoàn thành xong các bước trong trình tự thu hồi đất, chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ thủ tục có liên quan chủ đầu tư làm đơn xin giao đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định giao đất Trước tiên, đơn xin giao đất phải đầy đủ các nội dung như:

- Tên tô chức/ cá nhân xin giao đất; - Dia chi trụ sở chính; địa chỉ liên hệ; - Địa điểm khu đất xin giao;

- Diện tích đất xin giao tính theo đơn vị mét vuông (m” ) ; - Để ghi rõ mục đích sử dụng:

- Thời hạn sử dụng (năm);

Trang 38

Sau khi tiến hành giao đất trên thực địa, là khâu cuối cùng trong trình tự thu hồi đất Chủ đầu tư nhận đất được giao tiến hành thực hiện quy hoạch xây dựng đúng mục đích và thời gian theo quy định

2.4 Các bước thực hiện trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế trong quy hoạch xây dựng

2.4.1 Xác định và công bố chú trương thu hồi đất”

Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất là khâu bước đầu khá quan trọng trong việc xác định quy hoạch xây dựng được thực hiện Đối với trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch thì căn cứ vào chủ trương thu hồi đất và xác định theo quyết định phê duyệt của cơ quan có thâm quyên Twy nhiên, đối với dự án đầu tư sử dụng nguồn vốn

ngodi ngân sách nhà nước thì như cau sử dụng đất được xác định theo văn bản thẩm

định nhu câu sử dụng đất của Sở tài nguyên và môi trường Trong trường hợp của chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước, chủ đầu tư cần thực hiện trước một bước xin văn bản chấp nhận địa điểm đầu tư Văn bản thâm định về nhu cầu sử

dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của tô chức kinh tế không sử dụng vốn nhà nước

hoặc không phải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài Sở tài nguyên và môi trường chủ trì phối hợp với các Sở, ban, ngành có liên quan thâm định về nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở xem xét hồ sơ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư - điểm b khoản 1 điều 30 Nghị định số 181/2004/NĐ- CP

Đề thực hiện tốt bước đầu quan trọng này phải căn cứ những quy định tại điều

49 Nghị định 84 như sau:

a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thâm quyên phê duyệt theo quy định của pháp luật;

b) Nhu câu sử dụng đất thê hiện trong hồ sơ dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng:

Uy ban nhân dân các cấp có thâm quyên giải quyết trình tự này theo từng cấp có liên quan (khoản 2,3 điều 49 Nghị định 84)

Ÿ Điều 49 Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phú ngày 25 tháng 5 năm 2007 vỀ việc Quy định bổ sung về

việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai

Trang 39

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành văn bản về chủ trương thu hôi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư theo quy định tại khoản

1 Điều này

- Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất bị thu hồi có trách nhiệm chỉ đạo phố biến rộng rãi chủ trương thu hồi đất, các quy định về thu hồi đất, về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an nỉnh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế;

- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi có trách nhiệm niêm yết công khai chủ trương thu hôi đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi, thông báo rộng rãi trên hệ thống đài truyền thanh cấp xã (ở những nơi có hệ thống truyền thanh)

2.4.2 Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu dat bi thu hoi *

Sau khi Ủy ban nhân dân ban hành văn bản về chủ trương thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư, cơ quan Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào văn bản này chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyên sử dụng đất cùng cấp thực hiện hoặc trực tiếp thực hiện đối với nơi chưa có Văn phòng đăng ký quyên sử dụng đất Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bi thu hồi là khâu thê hiện rõ nhất chức năng quản lý tuyệt đối của Nhà nước đối với những vấn đề liên quan đến đất đai Theo quy dinh diéu 50 ND 84/2007/NĐ-CP đã hướng dẫn cụ thê như sau:

- Chỉnh lý bản đồ địa chính cho phù hợp với hiện trạng và làm trích lục bản đồ địa chính đối với những nơi đã có bản đồ địa chính chính quy hoặc trích đo địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính chính quy;

- Hoàn chỉnh và trích sao hồ sơ địa chính (số địa chính) để gửi cho Tô chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng:

- Lập danh sách các thửa đất bị thu hồi với các nội dung: số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, tên người sử dụng đất, diện tích của phân thửa đất có cùng mục đích sử dụng, mục đích sử dụng đất

* Điều 50 Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25 tháng 5 năm 2007 về việc Quy định bổ sung về

việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Trang 40

Đối với khu đất phải trích đo địa chính thì Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất bị thu hồi thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất thuộc khu vực phải thu hồi đất về việc đo địa chính Người sử dụng đất có trách nhiệm chấp hành, phối hợp và tạo điều kiện thuận lợi cho việc đo đạc xác định hiện trạng thửa đất

Kính phí chi cho việc chỉnh lý bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích đo địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đo chủ đầu tư dự án chỉ trả đối với trường hợp

thu hồi đất theo dự án, do TỔ chức phát triển quỹ đất chỉ trả đối với trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch

Vì chuẩn bị hồ sơ địa chính là thuộc phạm vi chắc năng của cơ quan hành chính Nhà nước, nên hoàn toàn giống nhau đối với cả hai trường hợp do Nhà nước thu hồi hay không do Nhà nước thu hồi Những cá nhân không mang quyên lực Nhà nước không được tự mình thực hiện luôn luôn phải thông quan cơ quan có thâm quyên liên quan

2.4.3 Lập, thâm định và xét duyệt phương án tổng thể về bôi thường, hỗ trợ và tái định cư

Nhiệm vụ lập phương án tông thê về bồi thường giải phóng mặt bằng căn cứ và tình hình thực tế của địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ giao cho hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư” huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc tổ chức phát triển quỹ đất

> Điều 51 Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phú ngày 25 tháng 5 năm 2007 về việc Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai

Š Nghị định 197/2006/NĐ-CP của Chính phú ngày 3 tháng 12 năm 2004 về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi

nhà nước thu hồi dat

Điều 39 Giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tải định cư

1.Tổ chức của Hội đông bôi thường, hỗ trợ và tải định cư cấp huyện như sau: Lãnh đạo Uỷ ban nhân dân làm Chủ tịch, và các thành viên khác:

- Đại diện cơ quan Tài chính - Phó Chủ tịch Hội đồng; - Chủ đầu tư - ủy viên thường trực;

- Đại điện cơ quan Tài nguyên và Môi trưởng - uy viên; - Đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã có đất bi thu hồi - ủy viên; - Đại diện của những hộ gia đình bị thu hôi đất từ một đến hai người;

2.Một số thành viên khác do Chủ tịch Hội đông bôi thường, hỗ trợ và tải định cư quyết định cho phù hợp với thực tế ở địa phương

Điều 40 Trách nhiệm của Hội đông bồi thưởng, hồ trợ và tái định cư

1.Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tải định cư giúp Uỷ ban nhân dân cùng cấp lập và tổ chức thực hiện phương án bôi thường, hỗ trợ và bố trí tải định cư; Hội đồng làm việc theo nguyên tắc tập thể và quyết định theo

Định dạng
Số trang	74
Dung lượng	23,35 MB