BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU

BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ: BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU  I Phần thứ nhất: Đòi bất động sản từ người thứ ba Câu 1: Trâu động sản hay bất động sản? Vì sao? - Trâu động sản - Vì Theo Điều 174, BLDS 2005 Điều 107, BLDS 2015 có quy định: “1 Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định pháp luật Động sản tài sản bất động sản.” Như vậy, dựa vào Khoản 1, Điều 107, BLDS 2015 nêu trâu không thuộc bất động sản Do đó, theo Khoản Điều trâu động sản Câu 2: Trâu có tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao? - Trâu không tài sản phải đăng ký quyền sở hữu - Vì theo Khoản 2, Điều 106, BLDS 2015 có quy định: “2 Quyền sở hữu, quyền khác tài sản động sản đăng ký, trừ trường hợp pháp luật đăng ký tài sản có quy định khác.” Như vậy, trâu động sản nên quyền sở hữu trâu đăng ký Câu 3: Đoạn Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu ông Tài? - Đoạn Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu ông Tài: “Căn vào lời khai ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 07, 08), lời khai nhân chứng anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo (BL 22) kết giám định trâu tranh chấp (biên giám định ngày 16-8-2004, biên xác minh quan chuyên môn vật nuôi ngày 17-8-2004, biên diễn giải biên kết giám định trâu ngày 20-81 2004), (BL 40, 41, 41a, 42) có đủ sở xác định trâu màu đen năm tháng tuổi sấn mũi lần đầu nghé đực khoảng tháng tuổi thuộc quyền sở hữu hợp pháp ông Triệu Tiến Tài” Câu 4: Thế chiếm hữu tài sản chiếm hữu trâu có tranh chấp? - Theo Điều 179, BLDS 2015 khái niệm chiếm hữu: “1 Chiếm hữu việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản cách trực tiếp gián tiếp chủ thể có quyền tài sản Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu chủ sở hữu chiếm hữu người chủ sở hữu Việc chiếm hữu người chủ sở hữu xác lập quyền sở hữu, trừ trường hợp quy định điều 228, 229, 230, 231, 232, 233 236 Bộ luật này” - Trong vụ án trên, ông Dòn người chiếm hữu trâu có tranh chấp Câu 5: Việc chiếm hữu ông Dòn có pháp luật không? Vì sao? - Việc chiếm hữu ông Dòn pháp luật - Vì theo Điều 183, BLDS 2005: “Chiếm hữu có pháp luật việc chiếm hữu tài sản trường hợp sau đây: Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản; Người chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản; Người chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân phù hợp với quy định pháp luật; Người phát giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm đắm phù hợp với điều kiện pháp luật quy định; Người phát giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi nước bị thất lạc phù hợp với điều kiện pháp luật quy định; Các trường hợp khác pháp luật quy định” Như vậy, việc chiếm hữu ông Dòn không rơi vào trường hợp Điều việc chiếm hữu ông Dòn pháp luật Câu 6: Thế chiếm hữu pháp luật tình? Nêu sở pháp lý trả lời - Theo Điều 180, BLDS 2015 quy định chiếm hữu tình: “Chiếm hữu tình việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có để tin có quyền tài sản chiếm hữu” Câu 7: Ông Dòn có người chiếm hữu tình không? Vì sao? - Ông Dòn người chiếm hữu tình - Vì việc chiếm hữu ông Dòn phù hợp với quy định pháp luật, cụ thể Khoản 3, Điều 183, BLDS 2005 ông Dòn có để tin có quyền tài sản chiếm hữu Như vậy, ông Dòn người chiếm hữu tình (theo Điều 180, BLDS 2015) Câu 8: Thế hợp đồng có đền bù đền bù theo quy định Điều 257 BLDS? - Theo Điều 257, BLDS 2005 quy định Quyền đòi lại động sản đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu tình: “Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu tình trường hợp người chiếm hữu tình có động sản thông qua hợp đồng đền bù với người quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng hợp đồng có đền bù chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản động sản bị lấy cắp, bị trường hợp khác bị chiếm hữu ý chí chủ sở hữu” Thì theo đó: - Hợp đồng có đền bù: hợp đồng mà bên sau thực cho bên lợi ích nhận từ bên bên lợi ích tương ứng Lợi ích tương ứng không đồng nghĩa với lợi ích ngang lợi ích bên dành cho lúc tính chất hay chủng loại Trong trường hợp hợp đồng hợp đồng có đền bù chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản động sản bị lấy cắp, bị trường hợp khác bị chiếm hữu ý chí chủ sở hữu Ví dụ: hợp đồng thuê biểu diễn ca nhạc - bên nhận lợi ích vật chất tiền thù lao biểu diễn, catxê… bên đạt lợi ích mặt tinh thần – đáp ứng nhu cầu giải trí, thưởng thức âm nhạc - Hợp đồng đền bù: hợp đồng bên nhận lợi ích giao lại cho bên lợi ích Trong trường hợp hợp đồng đền bù chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu tình có tài sản thông qua giao dịch với người quyền định đoạt tài sản Ví dụ: hợp đồng tặng cho tài sản Câu 9: Ông Dòn có trâu thông qua giao dịch có đền bù hay đền bù? Vì sao? - Ông Dòn có trâu thông qua giao dịch có đền bù - Vì trâu mà ông Dòn có giao dịch với ông Thi, cụ thể ông Thi đổi cho ông Dòn lấy trâu sổi Từ ta thấy, giao dịch mà bên sau thực cho bên lợi ích nhận từ bên bên lợi ích tương ứng Do vậy, hợp đồng có đền bù Câu 10: Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị hay bị chiếm hữu ý chí ông Tài không? - Trâu có tranh chấp bị chiếm hữu ý chí ông Tài - Vì Toà án xác minh khẳng định ông Thơ người chiếm hữu, sử dụng tài sản pháp luật Câu 11: Theo Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài đòi trâu từ ông Dòn không? Đoạn Quyết định cho câu trả lời? - Theo Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài không đòi trâu từ ông Dòn - Đoạn Quyết định cho câu trả lời: “Toà án phúc thẩm nhận định trâu mẹ nghé ông Tài lại cho trâu ông Nguyễn Văn Dòn quản lý nên ông Tài phải khởi kiện đòi ông Dòn định buộc ông Thơ phải trả lại trị giá nghé 900.000đ, bác yêu cầu ông Tài đòi ông Thơ phải trả lại trâu mẹ không pháp luật” Câu 12: Suy nghĩ anh/chị hướng giải Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao - Hướng giải Toà án dân Toà án nhân dân tối cao hợp lý theo quy định pháp luật Đảm bảo quyền lợi chủ sở hữu ông Tài người chiếm hữu tình ông Dòn vụ tranh chấp trâu nêu Câu 13: Khi ông Tài không đòi trâu từ ông Dòn pháp luật hành có quy định bảo vệ ông Tài không? Theo Điều 256, BLDS 2005 quy định Quyền đòi lại tài sản: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người lợi tài sản pháp luật tài sản thuộc quyền sở hữu quyền chiếm hữu hợp pháp phải trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy định khoản Điều 247 Bộ luật Trong trường hợp tài sản thuộc chiếm hữu người chiếm hữu tình áp dụng Điều 257 Điều 258 Bộ luật này” Vì ông Dòn người chiếm hữu tình trâu động sản không đăng ký quyền sở hữu nên áp dụng Điều 257, BLDS 2005 quy định Quyền đòi lại động sản đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu tình: “Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu tình trường hợp người chiếm hữu tình có động sản thông qua hợp đồng đền bù với người quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng hợp đồng có đền bù chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản động sản bị lấy cắp, bị trường hợp khác bị chiếm hữu ý chí chủ sở hữu” Theo Quyết định Toà án thì ông Tài là người chủ sở hữu, chiếm hữu hợp pháp đối với trâu Còn ông Dòn người chiếm hữu tình trâu Vì giao dịch ông Dòn với ông Thi để có trâu giao dịch có đền bù, theo Điều 257 nêu chủ sở hữu ông Tài có quyền đòi lại động sản (con trâu) Câu 14: Khi ông Tài không đòi trâu từ ông Dòn Tòa án theo hướng ông Tài quyền yêu cầu trả giá trị trâu? Đoạn Quyết định cho câu trả lời? - Khi ông Tài không đòi được trâu từ ông Dòn, Tòa án đã theo hướng ông Tài được quyền yêu cầu ông Thơ trả giá trị trâu - Đoạn của Quyết định cho câu trả lời là: “Trong quá trình giải quyết vụ án,tòa án cấp sơ thẩm đã điều tra, xác minh thu thấp đầy đủ chứng xác định trâu tranh chấp ông Tài ông Thơ định buộc ông Thơ người chiếm hữu tài sản pháp luật phải hoàn trả lại giá trị trâu nghé cho ông Tài có pháp luật” Câu 15: Suy nghĩ anh/chị hướng giải Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao Hướng giải Toà án dân Toà án nhân dân tối cao hợp lý Bản án giải việc hoàn trả lại giá trâu cho phù hợp với giá đảm bảo quyền lợi hai bên đương II Phần thứ hai: Đòi bất động sản từ người thứ ba Câu 1: Đoạn Quyết định cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc sử dụng hợp pháp cụ Ba ông Vĩnh chiếm hữu? - Đoạn Quyết định cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc sử dụng hợp pháp cụ Ba ông Vĩnh chiếm hữu: “Nay vợ chồng cụ Ba chết cụ Ba thừa kế tài sản Nhà cụ Ba, ông Vĩnh phá không còn, ông Vĩnh phá nhà, cụ Ba không chứng minh có khiếu nại, nên đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp cụ Ba” Câu 2: Đoạn Quyết định cho thấy Toà án xác định ông Vĩnh chiếm hữu tình sử dụng đất tranh chấp? - Đoạn Quyết định cho thấy Toà án xác định ông Vĩnh chiếm hữu tình sử dụng đất tranh chấp: “Khi ông Vĩnh mua nhà đất vợ chồng bà Thu nhà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, nên ông Vĩnh mua nhà đất hợp pháp Nay ông Vĩnh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, nên xác định ông Vĩnh người mua bán tài sản tranh chấp tình” Câu 3: Suy nghĩ anh/chị việc Toà án xác định ông Vĩnh người tình Việc Toà án xác định ông Vĩnh người tình phù hợp với quy định pháp luật Vì ông Vĩnh mua nhà đất vợ chồng bà Thu nhà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, nên ông Vĩnh mua nhà đất hợp pháp Và ông Vĩnh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất nên xác định ông Vĩnh người mua bán tài sản tranh chấp tình Cụ thể, theo Điều 189 BLDS 2005 quy định: “Người chiếm hữu tài sản pháp luật tình người chiếm hữu mà biết việc chiếm hữu tài sản pháp luật” Câu 4: Trên sở quy định hành, ông Vĩnh có phải hoàn trả quyền sử dụng đất tranh chấp cho cụ Ba không? Vì sao? Nêu sở pháp lý trả lời - Trên sở quy định hành, ông Vĩnh hoàn trả quyền sử dụng đất tranh chấp cho cụ Ba - Vì theo Điều 258, BLDS 2005 quy định Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu bất động sản từ người chiếm hữu tình : “Chủ sở hữu đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu tình nhận tài sản thông qua bán đấu giá giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau người chủ sở hữu tài sản án, định bị huỷ, sửa” Như vậy, theo quy định ông Vĩnh người chiếm hữu tình bất động sản nhận tài sản thông qua giao dịch với người àm theo định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản, cụ Ba quyền đòi ông Vĩnh trả quyền sử dụng đất ông Vĩnh hoàn trả quyền sử dụng đất cho cụ Ba Câu 5: Toà án tối cao có hướng giải bảo vệ cụ Ba hướng giải quy định văn chưa? Vì sao? - Trong Quyết định số 94/2013/GĐ-DS ngày 25/7/2013 về vụ án tranh chấp quyền sở hữu tài sản, để bảo vệ các của cụ Ba, hướng giải quyết của Toà án là không chấp nhận Toà án sơ thẩm và phúc thẩm bác yêu cầu của nguyên đơn, xác định ông Vĩnh là người mua bán tài sản tranh chấp tình và yêu cầu bồi thường thiệt hại việc bán nhà trái pháp luật cho nguyên đơn - Tuy nhiên, hướng giải quyết này chưa được quy định rõ ràng văn bản Vì Toà án chưa xác định được chính xác là người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho các của cụ Ba và cần phải làm rõ Ông Vĩnh là người chiếm hữu tình, tức là việc mua nhà số Nguyễn Thái học của ông là không biết và không thể biết việc chiếm hữu của ông là không có cứ pháp luật nên Toà án cần phải xác minh ông Sơn hay ông Đạo là người đã bán nhà đó và số tiền đó có phải được dùng xây dựng trường mẫu giáo không, nếu có hiện quản lí Từ đó mới xác định được là người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại Đồng thời cũng cần làm việc với Uỷ ban nhân dân thành phố Quy Nhơn, nếu có thể xem xét hỗ trợ cấp đất mới tương ứng giá trị đất tranh chấp cho nguyên đơn để tập thể không phải bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn để giải quyết vụ án cho hợp lí Câu 6: Suy nghĩ anh/chị hướng giải bảo vệ cụ Ba nêu - Hướng giải bảo vệ cụ Ba nêu Toà án hợp tình, hợp lý - Vì vụ án có nhiều điểm chưa làm rõ, chẳng hạn người bán nhà số Nguyễn Thái Học, số tiền bán nhà dùng để làm từ xác định người có nghĩa vụ bồi thường nên Toà yêu cầu xem xét lại để đảm bảo quyền lợi cụ Ba ông Vĩnh Đồng thời, Toà yêu cầu Uỷ ban nhân dân TP Quy Nhơn xem xét hỗ trợ cấp đất tương ứng giá trị đất tranh cấp cho cụ Ba để tránh tập thể phải bồi thường thiệt hại hoàn toàn hợp tình hợp lý III Phần thứ ba: Lấn chiếm tài sản liền kề Câu 1: Đoạn Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu lấn sang đất thuộc quyền sử dụng ông Trê, bà Thi phần lấn cụ thể bao nhiêu? - Đoạn Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu lấn sang đất thuộc quyền sử dụng ông Trê, bà Thi: “Toà án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8 m2 đất lấn chiếm đất trống ông Trê bà Thi, phần đất ông Hậu lấn chiếm xây dựng nhà (52,2 m2) giao ông Hậu sử dụng phải toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê bà Thi hợp tình hợp lý” “Tuy nhiên, diện tích 52,2 m2 nêu trên, nhà ông Hậu có hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không phần đất ông Trê bà Thi có diện tích 10,71 m2 chưa Toà án sơ thẩm Toà án phúc thẩm xem xét buộc ông Hậu phải tháo dỡ phải toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê bà Thi chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp ông Trê Thi” “Mặt khác, theo báo cáo Cơ quan Thi hành án theo khiếu nại ông Trê, nhà nằm diện tích 52,2 m2 Toà án cấp giao cho ông Hậu sử dụng, có nhà phụ có diện tích 18,57 m2 ông Hậu xây dựng diện tích đất mà Toà án cấp buộc ông Hậu trả lại cho ông Trê, bà Thi Toà án cấp chưa xem xét giải quyết, gây khó khăn cho việc thi hành án” - Phần lấn cụ thể sau: + 132,8 m2 đất trống + 52,2 m2 đất xây dựng nhà + 10,71 m2 hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không phần đất ông Trê + 18,57 m2 đất xây dựng nhà phụ Do vậy, phần lấn chiếm tổng cộng 214,28 m2 Câu 2: Đoạn Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa lấn sang đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng gia đình ông Trụ, bà Nguyên? - Đoạn Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa lấn sang đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng gia đình ông Trụ, bà Nguyên: “Quá trình giải vụ án, Toà án sơ thẩm Toà án phúc thẩm xác định gia đình ông Hoà làm ô văng cửa sổ, máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên định buộc gia đình ông Hoà phải tháo dỡ có Tuy nhiên, lòng đất sát tường nhà ông Hoà có ông nước gia đình ông Hoà chôn, Toà án cấp sơ thẩm Toà án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông Hoà phải tháo dỡ không đúng, không đảm bảo quyền lợi gia đình ông Trụ” Câu 3: BLDS có quy định điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất không gian thuộc quyền sử dụng người khác không? Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định điều chỉnh việc lấn chiếm đất,lòng đất,không gian thuộc quyền sử dụng của người khác Cụ thể là Khoản 2, Khoản 3, Điều 265 của Bộ luật Dân sự 2005 về nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản “2 Người có quyền sử dụng đất sử dụng không gian lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền quy định không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề người khác Người sử dụng đất trồng làm việc khác khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng theo ranh giới xác định; rễ cây, cành vượt ranh giới phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác Trong trường hợp ranh giới kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, trì ranh giới chung; không lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.” Câu 4: Ở nước ngoài, việc lấn chiếm xử lý nào? 10 - Ở nước ngoài, cụ thể pháp luật Pháp với Bộ luật Dân Napoleon việc lấn chiếm xử lý nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên tham gia, để đảm bảo tính hợp lý công Chẳng hạn: Điều 675: “Chủ sở hữu bất động sản liền kề không trổ cửa sổ lỗ cửa vào tường chung dù cách nào, kể có lắp kính mờ, trừ trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề bên đồng ý”.1 Điều 671: “Chỉ phép trồng to, nhỡ, nhỏ gần giới hạn đất láng giềng theo khoảng cách xác định theo quy định cụ thể hành thông lệ thừa nhận Nếu quy định thông lệ mọc cao mét phải trồng cách đường giới hạn phân cách hai bất động sản mét, trồng khác nửa mét”.2 Điều 673: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền buộc bên hàng xóm phải cắt bỏ cành mọc vươn sang đất Nếu hoa cành tự nhiên rụng xuống chủ sở hữu đất bị cành vươn sang hưởng Nếu rễ cành nhỏ mọc vươn sang đất người khác người có quyền cắt rễ cành nhỏ đến giới hạn đường phân chia hai bên Quyền cắt rễ cành nhỏ quyền yêu cầu bên hàng xóm cắt rễ cây, cành to, nhỡ, nhỏ bị thời hiệu tiêu diệt”.3 Điều 681: “Chủ sở hữu bất động sản phải lắp đặt mái nhà cho nước mưa chảy vào đất nhà đường công cộng, không để nước mưa chảy vào đất bên hàng xóm”.4 Nguyên văn Điều 675 BLDS Pháp: “L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même verre dormant” Nguyên văn Điều 671 BLDS Pháp: “Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et la distance d'un demi-mètre pour les autres plantations Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur Si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y appuyer les espaliers.” Nguyên văn Điều 673, BLDS Pháp: “Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci les couper Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui-même la limite de la ligne séparative Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible” Nguyên văn Điều 681, BLDS Pháp: “Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin” 11 Như vậy, ta thấy việc làm chủ sở hữu bất động sản có hành vi lấn chiếm dù cố ý hay vô tình sang bất động sản bên cạnh phải tháo dỡ, cắt bỏ chủ sở hữu bất động sản bên cạnh yêu cầu Câu 5: Đoạn Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất lòng đất gia đình ông Trụ, bà Nguyên? - Đoạn Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất lòng đất gia đình ông Trụ, bà Nguyên: “Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hoà có làm ô văng cửa sổ, máng bê án cấp sơ thẩm phúc thẩm xác định gia đình ông Hoà làm ô văng cửa sổ, máng bê tong chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên định buộc gia đình ông Hoà phải tháo dỡ có Tuy nhiên lòng đất sát tường nhà ông Hoà ống nước gia đình nhà ông Hoà chôn, Toà án cấp sơ thẩm Toà án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông Hoà phải tháo dỡ không đúng, không đảm bảo quyền lợi gia đình ông Trụ” Câu 6: Suy nghĩ anh/chị hướng giải Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao - Hướng giải Toà dân Toà án nhân dân tối cao hợp lý - Vì ông Hoà lấn chiếm mà theo quy định giấy chứng nhận sử dụng đất đồng ý chủ bất động sản liền kề ông Trụ bà Nguyên Toà yêu cầu ông Hoà phải tháo dỡ với quy định pháp luật hành (Điều 265, 266, BLDS 2005) Mặt khác, lòng đất sát tường nhà ông Hoà ống nước gia đình ông Hoà chôn, Toà án sơ thẩm Toà án phúc thẩm không buộc ông Hoà tháo dỡ chưa đảm bảo quyền lợi gia đình ông Trụ bà Nguyên việc yêu cầu xét xử lại vụ án Toà dân Toà án nhân dân tối cao hoàn toàn hợp lý pháp luật 12 Câu 7: Đoạn Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu tháo dỡ nhà xây dựng đất lấn chiếm (52,2 m2)? - Đoạn Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu tháo dỡ nhà xây dựng đất lấn chiếm (52,2 m2): “Toà án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8 m2 đất lấn chiếm đất trống ông Trê bà Thi, phần đất ông Hậu lấn chiếm xây dựng nhà (52,2 m2) giao ông Hậu sử dụng phải toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê bà Thi hợp tình hợp lý” Câu 8: Ông Trê, bà Thi có biết phản đối ông Hậu xây dựng nhà không? - Ông Trê, bà Thi biết không phản đối ông Hậu xây dựng nhà - Vì theo lời khai Hậu phần đất ông mua anh Kiệt, ông làm nhà ông Trê ý kiến Câu 9: Nếu ông Trê, bà Thi có biết phản đối ông Hậu xây dựng nhà ông Hậu có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi không? Vì sao? - Nếu ông Trê, bà Thi có biết phản đối ông Hậu xây dựng nhà ông Hậu phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi - Vì theo Điều 259, BLDS 2005 quy định Quyền yêu cầu ngăn chặn hoặc chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu hợp pháp “Khi thực quyền sở hữu, quyền chiếm hữu mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó; chấm dứt tự nguyện có quyền yêu cầu Toà án, quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người chấm dứt hành vi vi phạm” Như vậy ông Trê và bà Thi sở hữu hợp pháp 185m2 đất giáp ranh bởi gia đình ông Trê đã quản lí sử dụng đất tranh chấp từ trước có việc sang nhượng giữa ông Hậu với anh Kiệt và năm 1994 ông Trê đã Uỷ ban nhân dân huyện CN cấp giấy chứng nhận sử dụng đất Ông Trê có quyền yêu cầu ông Hậu không được xây dựng hay sử dụng mảnh đất này 13 Câu 10: Suy nghĩ anh/chị hướng giải Tòa án liên quan đến phần đất ông Hậu lấn chiếm xây nhà - Hướng giải Toà án liên quan đến phần đất ông Hậu lấn chiếm xây nhà hợp lí - Vì việc ông Hậu lấn chiếm xây dựng nhà pháp luật tình, chiếm hữu mà chiếm hữu tài sản Ông Hậu cho diện tích đất ông nhận chuyển nhượng từ anh Kiệt, nhiên theo giấy biên nhận ông Hậu với anh Kiệt (giấy xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền) diện tích đất mà ông Hậu mua từ anh Kiệt không nêu vị trí tứ cận, mốc giới cụ thể, xác nhận chủ đất liền kề nên việc ông Hậu lấn chiếm tình (căn Điều 189 BLDS năm 2005) Câu 11: Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng hoàn trả cho ông Trê, bà Thi xử lý nào? Đoạn Quyết định số 23 cho câu trả lời? - Theo Toà án, phần đất ông Hậu xây dựng hoàn trả cho ông Trê bà Thi xử lí là: Phần đất ông Hậu lấn chiếm xây dựng nhà (52,2 m2) giao ông Hậu sử dụng phải toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê bà Thi - Đoạn Quyết định 23 cho câu trả lời: “Toà án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8 m2 đất lấn chiếm đất trống ông Trê bà Thi, phần đất ông Hậu lấn chiếm xây dựng nhà (52,2 m2) giao ông Hậu sử dụng phải toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê bà Thi hợp tình hợp lý” Câu 12: Đã có định Hội đồng thẩm phán theo hướng giải Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm xây dựng nhà không? Nêu rõ Quyết định mà anh/chị biết - Đã có định Hội đồng thẩm phán theo hướng giải Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm xây dựng nhà - Quyết định số 02/2006/DS - GĐT ngày 21/2/2006 Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao 14 “Căn vào văn tự đoạn nhà ngày 30/2/1973 ông Vui bà Khanh nhà bà Khanh có chiều rộng mặt tiền 7,4m vào giấy phép xây dựng số 51/GPSXD ngày 8/2/1996 Sở xây dựng tỉnh DL bà Khanh xây nhà có chiều rộng mặt tiền 7,4m theo biên đo đạc Toà án nhân dân tỉnh DL thực tế bà Khanh xây dựng chiều rộng mặt tiền 7,63m, sai với giấy phép xây dựng vượt diện tích đất mà gia đình bà Khanh quyền sử dụng 23cm Thực tế, bà Khanh xây kiềng móng nằm đè lên 20 cm móng nhà ông Tùng Bà Khanh cho xây dựng thoả thuận miệng với ông Tùng để bà Khanh xây sát tường nhà ông Tùng ông Tùng không thừa nhận bà Khanh chứng để chứng minh vấn đề Về nguyên tắc, bà Khanh lấn chiếm đất thuộc quyền sở hữu ông Tùng bà Khanh phải tháo dỡ công trình để trả lại đất cho ông Tùng Tuy nhiên, gia đình bà Khanh xây dựng sát tường nhà ông Tùng, làm kiềng móng nhà ông Tùng, ông Tùng không phản đối suốt trình từ bà Khanh khởi công xây dựng (tháng năm 1996) đến hoàn thành (tháng năm 1996) Do việc xây dựng hoàn thiện nhà cao tầng, buộc bà Khanh phải dỡ bỏ thu hẹp lại công trình gây thiệt hại lớn cho gia đình bà Khanh Xét diễn biến thực tế Hội đồng thẩm phán trí với quan điểm Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị Toà án cấp phúc thấm không buộc bà Khanh phải tháo dỡ phần tường nhà đè lên phía móng nhà ông Tùng mà buộc bồi thường tiền hợp tình, hợp lí Do việc bà Khanh xây sát tường nhà ông Tùng, gây thiệt hại cho ông Tùng phần không gian đất ông Tùng không sử dụng có chiều rộng 20cm tính theo móng nhà ông Tùng nên bà Khanh phải bồi thường cho ông Tùng phần thiệt hại Phần thiệt hại phải xác định cân vào giá trị quyền sử dụng đất thị trường địa phương Toà án cấp phúc thẩm vào khung giá đất đai định số 2920/QĐ-UB ngày 10/12/1998 Uỷ ban nhân dân tỉnh ĐL với giá 720 000 đ/m2 chứng chứng minh khung giá Uỷ ban nhân dân tỉnh phù hợp với giá thị trường chưa đảm bảo quyền lợi ông Tùng theo quy định pháp luật Do cần phải giải phúc thẩm lại phần này” 15 Câu 13: Anh/chị có suy nghĩ hướng giải Hội đồng thẩm phán Quyết định số 23 bình luận đây? - Hướng giải Hội đồng thẩm phán Quyết định số 23 hợp lý đảm bảo quyền lợi bên đương - Việc ông Hậu mua đất từ anh Kiệt chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền không nêu tứ cận, mốc giới cụ thể chưa rõ ràng phù hợp với quy định pháp luật ông Hậu phải trả lại cho ông Trê bà Thi 132,8 m2 đất trống; phần đất ông Hậu xây dựng nhà (52,2 m2) buộc ông Hậu phải tháo dỡ lại không đảm bảo quyền lợi cho ông Hậu Mặt khác, điểm hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không phần đất ông Trê có diện tích 10,71 m2 nhà phụ có diện tích 18,57 m2 chưa Toà án cấp xem xét giải quyết, không đảm bảo quyền lợi cho ông Trê bà Thi Do đó, hướng giải Hội đồng thẩm phán hợp tình hợp lý Câu 14: Đối với phần chiếm không gian 10,71 m2 nhà phụ có diện tích 18,57 m2 đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm Tòa án phúc thẩm có buộc tháo dỡ không? - Đối với phần chiếm không gian 10,71 m2 nhà phụ có diện tích 18,57 m2 đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm Tòa án phúc thẩm không buộc tháo dỡ - Một đoạn Quyết định số 23 nêu: “Tuy nhiên, diện tích 52,2 m2 nêu trên, nhà ông Hậu có hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không phần đất ông Trê bà Thi có diện tích 10,71 m2 chưa Toà án sơ thẩm Toà án phúc thẩm xem xét buộc ông Hậu phải tháo dỡ phải toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê bà Thi chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp ông Trê Thi” “Mặt khác, theo báo cáo Cơ quan Thi hành án theo khiếu nại ông Trê, nhà nằm diện tích 52,2 m2 Toà án cấp giao cho ông Hậu sử dụng, có nhà phụ có diện tích 18,57 m2 ông Hậu xây dựng diện tích đất mà Toà án cấp buộc ông Hậu trả lại cho ông Trê, bà Thi Toà án cấp chưa xem xét giải quyết, gây khó khăn cho việc thi hành án” 16 Câu 15: Theo anh/chị nên xử lý phần lấn chiếm không gian nhà phụ nào? Nên xử lý phần lấn chiếm không gian nhà phụ sau: - Trường hợp 1: + Đối với phần lấn chiếm không gian (10,71 m2): yêu cầu ông Hậu tháo dỡ hai máng xối đúc bê tông chiếm khoản không phần đất ông Trê bà Thi + Đối với nhà phụ (18,57 m2): giao cho ông Hậu sử dụng phải toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê bà Thi - Trường hợp 2: + Đối với phần lấn chiếm không gian (10,71 m2): yêu cầu ông Hậu tháo dỡ hai máng xối đúc bê tông chiếm khoản không phần đất ông Trê bà Thi + Đối với nhà phụ (18,57 m2): ông Trê muốn sử dụng trả chi phi xây dựng công trình cho ông Hậu - Tuy nhiên, hai bên có thoả thuận khác nên tôn trọng thoả thuận hai bên Câu 16: Suy nghĩ anh/chị xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất không gian Việt Nam - Về quy định việc lấn chiếm quyền sử dụng đất không gian Việt Nam có quy định đầy đủ - Tuy nhiên, bên cạnh thực tiễn xét xử gặp số bất cấp: + Nói đến việc lấn chiếm quyền sử dụng đất không gian ta thường đề cập đến nhà, công ty, đường sá, … Do vậy, việc xử lý thiếu quy định tranh chấp mồ mả Một vấn đề tòa quan tâm thường hỏi ý kiến đạo nghiệp vụ chuyện tranh chấp đất đai liên quan đến mồ mả phần đất giải chuyện mồ mả Không tòa bảo họ thường gặp tranh chấp dạng lúng túng xử lý luật gần chưa có quy định Tòa án TP.Hồ Chí Minh cho biết trước đây, tranh chấp đến tòa có tòa nhận đơn thụ lý giải có tòa không thụ lý Sự không thống khiến nhiều người 17 dân phàn nàn nhiều cách làm việc tòa Quan điểm chung ngành tòa án thành phố có tranh chấp mồ mả phần mồ mả tòa không thụ lý giải Tòa án TP.Hồ Chí Minh lý giải, tranh chấp mồ mả, hài cốt chưa có văn pháp luật quy định cho tòa hay ủy ban giải TAND tối cao chưa có văn hướng dẫn riêng cho ngành tòa án Vì vậy, tranh chấp đất đai có mồ mả, hài cốt tòa có thẩm quyền giải tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền giải tranh chấp liên quan đến mồ mả, hài cốt phần đất tranh chấp + Lúng túng xử lý tài sản gắn liền với đất Việc thiếu hướng dẫn tài sản gắn liền với đất khiến cho họ khó khăn giải tranh chấp Đơn cử vấn đề nêu trên, có quan điểm cho Tòa án giải việc tranh chấp mồ mả coi mồ mả dạng tài sản gắn liền đất Tuy nhiên, có nhiều người e ngại coi mồ mả tài sản có vấn đề Ngành tòa án nhìn nhận khái niệm tài sản gắn liền với đất không Luật Đất đai năm 2003 văn giải thích luật hướng dẫn cụ thể Trong văn đề cập đến khái niệm Thông tư liên tịch 04 ngành tòa án, Viện Kiểm sát, Tổng cục Quản lý ruộng đất lại đời vào tháng 5-1990, cách gần 20 năm Dù hướng dẫn có lâu chờ có hướng dẫn cụ thể tạm thời ngành tòa án vận dụng thông tư để xử lý Theo thông tư tài sản gắn liền với đất nhà bếp, nhà vệ sinh, giếng nước, tường xây làm hàng rào, nhà kho, lấy gỗ, ăn quả… + Chưa linh hoạt việc xử lý đất lấn chiếm Nhiều thẩm phán máy móc xử tranh chấp đất lấn chiếm Nếu thấy lấn chiếm tuyên trả lại mà thiếu xác minh thực địa có trường hợp họ lấn chiếm đất xây nhà Do vậy, buộc trả lại phần đất lấn chiếm phải đập nhà, gây thiệt hại lớn cho đương Theo Tòa án TP.HCM, với trường hợp này, bên lấn chiếm xây nhà kiên cố (nếu đập bỏ nhà gây sụp đổ công trình kiến trúc lân cận hai bên xây tường sát nhau…) thẩm phán phải cân nhắc, xem xét kỹ Chỉ nên buộc trả lại có khả thi hành thực tế, không gây thiệt hại nghiêm trọng đến tài sản bên (trừ trường hợp việc xây dựng bị quan chức cấm cố tình xây dựng) 18 Trường hợp xét thấy buộc bên lấn chiếm trả lại phần đất (và phần không gian lấn chiếm) nên buộc họ phải toán cho bên giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường bồi thường thiệt hại phần đất (không gian) mà chủ đất không sử dụng Một nội dung khác Tòa án lưu ý đất tranh chấp thực tế nhỏ rộng so với diện tích có giấy chứng nhận Theo tòa, trường hợp gặp nhiều thực tế cách giải nhiều tòa thường thiếu thống Theo quy định, đương có tên sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa tranh chấp thuộc thẩm quyền tòa Tuy nhiên, Tòa án TP Hồ Chí Minh cho biết thời gian qua, nhiều tòa xác định không yếu tố trên, dẫn đến sai sót giải án Đơn cử chuyện đương có giấy đăng ký, kê khai nhà đất năm 1999 có tên sổ dã ngoại, sổ mục kê tòa xác định vụ án thuộc thẩm quyền giải Tòa án TP.HCM lưu ý, giấy tờ, sổ sách không coi loại giấy tờ quyền sử dụng đất Do vậy, gặp trường hợp này, tòa không thụ lý giải Như vậy, thiết nghĩ cần phải có quy định chi tiết xử lý đất không gian lấn chiếm tài sản gắn liền với đất cách xử lý Toà án cần linh hoạt để đảm bảo quyền lợi đương Câu 17: Hướng giải Toà án Quyết định số 23 có phù hợp với BLDS 2015 không? Vì sao? - Hướng giải Toà án Quyết định số 23 phù hợp với BLDS 2015 - Vì theo Khoản 2, Điều 164, BLDS 2015: “2 Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực quyền sở hữu, quyền khác tài sản yêu cầu bồi thường thiệt hại” Như vậy ông Trê bà Thi có quyền yêu cầu toà án quan nhà nước có thẩm quyền buộc ông Hậu trả lại phần đất là 132,8 m2 đất đã lấn chiếm và phần đất đã xây dựng nhà 52,2 m2 thì giao cho ông Hậu sử dụng phải toán giá trị sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi Ngoài diện tích thì ông Trê có quyền yêu cầu ông Hậu tháo dỡ hai máng xối đúc bê tông đã 19 chiếm phần không phần đất ông Trê 10,71 m2 hoặc toán giá trị sử dụng đất cho ông Trê 20 [...]... việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu hợp pháp “Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó; nếu không có sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm” Như vậy ông Trê và bà... Quyết định số 23 phù hợp với BLDS 2015 - Vì theo Khoản 2, Điều 164, BLDS 2015: “2 Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại” Như vậy ông Trê bà Thi... của Pháp với Bộ luật Dân sự Napoleon việc lấn chiếm được xử lý nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia, để đảm bảo tính hợp lý và công bằng Chẳng hạn: Điều 675: “Chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ hoặc lỗ cửa vào bức tư ng chung dù bằng bất cứ cách nào, kể cả khi có lắp kính mờ, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề bên kia đồng ý”.1 Điều 671: “Chỉ được phép trồng... 673: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền buộc bên hàng xóm phải cắt bỏ các cành cây mọc vươn sang đất của mình Nếu hoa quả ở các cành cây tự nhiên rụng xuống thì chủ sở hữu đất bị cành cây vươn sang được hưởng Nếu rễ cây hoặc cành nhỏ mọc vươn sang đất người khác thì người đó có quyền cắt những rễ và cành cây nhỏ đó đến giới hạn đường phân chia của hai bên Quyền được cắt rễ cây và cành nhỏ hoặc quyền được... hợp với giá thị trường là chưa đảm bảo đúng quyền lợi của ông Tùng theo quy định của pháp luật Do đó cần phải giải quyết phúc thẩm lại phần này” 15 Câu 13: Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây? - Hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23 là hợp lý và đảm bảo được quyền lợi của các bên đương sự - Việc... khái niệm này chỉ là Thông tư liên tịch 04 của ngành tòa án, Viện Kiểm sát, Tổng cục Quản lý ruộng đất nhưng nó lại ra đời vào tháng 5-1990, cách đây gần 20 năm Dù hướng dẫn có đã khá lâu nhưng trong khi chờ có hướng dẫn cụ thể thì tạm thời ngành tòa án vận dụng thông tư trên để xử lý Theo thông tư này thì tài sản gắn liền với đất có thể là nhà bếp, nhà vệ sinh, giếng nước, tư ng xây làm hàng rào, nhà... thoả thuận miệng với ông Tùng để bà Khanh được xây sát tư ng nhà ông Tùng nhưng ông Tùng không thừa nhận và bà Khanh cũng không có chứng cứ để chứng minh vấn đề này Về nguyên tắc, bà Khanh đã lấn chiếm đất thuộc quyền sở hữu của ông Tùng thì bà Khanh phải tháo dỡ công trình để trả lại đất cho ông Tùng Tuy nhiên, khi gia đình bà Khanh xây dựng sát tư ng nhà ông Tùng, làm kiềng trên móng nhà ông Tùng,... một máng bê tong chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hoà phải tháo dỡ đó là có căn cứ Tuy nhiên dưới lòng đất sát tư ng nhà ông Hoà còn ống nước do gia đình nhà ông Hoà chôn, nhưng Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông Hoà phải tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông Trụ” Câu 6:... terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin” 11 Như vậy, ta có thể thấy những việc làm của chủ sở hữu bất động sản có hành vi lấn chiếm dù cố ý hay vô tình sang bất động sản bên cạnh thì đều phải tháo dỡ, cắt bỏ nếu chủ sở hữu bất động sản bên cạnh yêu cầu Câu 5: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao theo hướng buộc gia đình... việc ông Hậu lấn chiếm và xây dựng nhà không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, chiếm hữu mà không biết mình chiếm hữu tài sản đó Ông Hậu cho rằng diện tích đất trên do ông nhận chuyển nhượng từ anh Kiệt, tuy nhiên theo giấy biên nhận giữa ông Hậu với anh Kiệt (giấy không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) thì diện tích đất mà ông Hậu mua từ anh Kiệt không nêu vị trí cũng như tứ cận, mốc