Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô

1. Lý do chọn đề tài Có “an cư” thì mới “lạc nghiệp”. Câu nói đó chính là mong muốn bình dị của người dân Việt Nam từ bao đời nay về một căn nhà để ổn định cuộc sống. Tuy nhiên mong muốn đó thật khó thực hiện khi mà phần đông dân số là những người có thu nhập trung bình hoặc thấp, trong khi giá cả thị trường nhà đất lại rất cao, thì vấn đề tích góp đủ tiền mua nhà trở nên quá khó khăn đối với các gia đình trẻ. Việt Nam được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng dân sô cao, hiện nay dân số Việt Nam đạt khoảng trên 90 triệu người, mật độ dân số là gần 260 người/km¬2 cao gấp 6-7 lần mật độ chuẩn, dân số của nước ta phần đông là dân số trẻ, năng động, thu nhập không ngừng được cải thiện. Tương ứng với đó là tỷ lệ dân số ở đô thị tăng lên nhanh chóng, ước tính đạt mức 45% vào năm 2020. Dân số gia tăng tại đô thị sẽ tạo sức ép lớn về nhà ở. Tình hình xây dựng nhà ở xã hội cho cán bộ công nhân viên, nhà lưu trú cho công nhân và nhà ở tái định cư đều lâm vào tình trạng cung không đáp ứng nổi cầu. Như vậy có thể khẳng định rằng nhu cầu về nhà ở là rất lớn. Trong thời gian gần đây, các ngân hàng thương mại liên tục mở rộng hoạt động cho vay mua nhà đối với các khách hàng cá nhân có nhu cầu. Tuy nhiên, hiện nay việc cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại vẫn còn nhiều bất cập: sản phẩm chưa phong phú, khả năng phát triển sản phẩm còn hạn chế. Nắm bắt được nhu cầu của người dân cũng như làm tăng tính cạnh tranh với các ngân hàng bạn, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã triển khai sản phẩm cho vay mua nhà ở. Đặc biệt là chi nhánh BIDV Thành Đô đã không ngừng đẩy mạnh dư nợ tín dụng cá nhân, đã từng bước cải thiện quy trình, quy chế cho vay phù hợp nhu cầu của người dân, nhưng vẫn bảo đảm an toàn tín dụng. Tuy nhiên, chính sách cũng như quy chế cho vay của Chi nhánh vẫn tồn đọng nhiều vướng mắc khách quan lẫn chủ quan, làm ảnh hưởng đến việc phát triển sản phẩm cho vay nhu cầu về nhà ở tại Chi nhánh. Với những lý do và thực tế nêu trên, việc nghiên cứu đưa ra giải pháp khắc phục khó khăn và đẩy mạnh phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Chi nhánh Thành Đô là vô cùng cấp thiết. Chính vì vậy, tôi đã lựa chọn đề tài “Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô” làm đề tài nghiên cứu của mình. 2. Mục đích nghiên cứu - Hệ thống hoá những vấn đề lý luận về cho vay mua nhà của Ngân hàng thương mại. - Phân tích thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Thành Đô, đánh giá các sản phẩm cho vay mua nhà tại Chi nhánh đã và đang áp dụng để rút ra những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại. - Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy mạnh phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Thành Đô 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu về sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở. Phạm vi nghiên cứu: + Về thời gian: tập trung trong giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2014. + Về không gian: tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Thành Đô. 4. Tổng quan nghiên cứu Việc phát triển cho vay mua nhà trong giai đoạn thị trường bất động sản phát triển đã và đang là vấn đề được các ngân hàng thương mại quan tâm. Hoạt động cho vay này không những có ý nghĩa to lớn đối với ngân hàng thương mại mà còn có ý nghĩa lớn đối với xã hội cũng như góp phần kích thích sự tăng trưởng của nền kinh tế nói chung. Chính vì vậy, việc phát triển sản phẩm cho vay nhu cầu về nhà ở là hết sức cần thiết đối với ngân hàng thương mại. Tại nhiều ngân hàng Việt Nam hiện nay có các công trình luận văn nghiên cứu về cho vay mua nhà như tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam có đề tài “Thực trạng cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam Chi nhánh Đà Nẵng” của tác giả Trần Thị Yến, hay tại Techcombank có đề tài “Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Techcombank Chi nhánh Láng Hạ” của tác giả Nguyễn Thị Thanh Hương. Ngay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam cũng có một số luận văn về đề tài này như: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Thành. Tuy nhiên, chưa có một công trình nghiên cứu nào về đề tài: “Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô”, vì vậy tác giả có thể khẳng định đề tài nghiên cứu này không bị trùng lặp với các đề tài đã nghiên cứu trước đó. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi và phát triển, tác giả mong muốn đề tài sẽ là một đóng góp nhỏ cho vấn đề phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại chi nhánh. 5. Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: phương pháp thống kê, kết hợp với phương pháp phân tích tổng hợp, tư duy logic… để luận giải các vấn đề đề cập trong nội dung bài viết. Ngoài ra, luận văn còn tham khảo tài liệu có liên quan đến số liệu thống kê, báo cáo hoạt động của các tổ chức kinh tế xã hội và các bài viết chuyên khảo trên tạp chí. 6. Kết cấu luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Lời cam đoan, Lời cảm ơn, Các danh mục, Phụ lục, Nội dung chính của Luận văn được trình bày trong 3 chương như sau: Chương 1: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng Thương mại. Chương 2: Thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô Chương 3: Giải pháp phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô

NguyÔn thÞ kim cóc

Ph¸t triÓn s¶n phÈm cho vay mua nhµ ë

t¹i Ng©n hµng Th¬ng m¹i Cæ phÇn §Çu t vµ Ph¸t triÓn

ViÖt Nam - Chi nh¸nh Thµnh §«

Chuyªn ngµnh: kinh tÕ ph¸t triÓn

Ngêi híng dÉn khoa häc:

pgs.ts nguyÔn tiÕn dòng

Hµ Néi - 2015

Tôi xin cam đoan luận văn thạc sỹ “Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ởtại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánhThành Đô” là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi, chưa công bố trong bất

kỳ công trình nghiên cứu nào Các nguồn tài liệu, trích dẫn sử dụng trong luận vănnày là những thông tin xác thực

Tôi xin chịu trách nhiệm về lời cam đoan của mình

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Kim Cúc

LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5

1.1 Tổng quan về cho vay mua nhà của Ngân hàng Thương mại 5

1.1.1 Khái niệm về cho vay 5

1.1.2 Phân loại các hình thức cho vay 5

1.1.3 Khái niệm về cho vay mua nhà 7

1.1.4 Đặc điểm về cho vay mua nhà 7

1.1.5 Quá trình hình thành và sự cần thiết của cho vay mua nhà 10

1.1.6 Các phương thức cho vay mua nhà ở 12

1.2 Nội dung về phát triển cho vay mua nhà ở 15

1.3 Các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển cho vay mua nhà ở 15

1.3.1 Các chỉ tiêu về quy mô 15

1.3.2 Các chỉ tiêu về chất lượng 17

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến cho vay mua nhà 18

1.4.1 Các nhân tố khách quan 18

1.4.2 Các nhân tố chủ quan 20

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH THÀNH ĐÔ 24

2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô 24

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 24

2.1.2 Cơ cấu tổ chức và mạng lưới của Chi nhánh 25

2.1.3 Tình hình hoạt động tín dụng và kết quả kinh doanh của Chi nhánh 27

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô 30

2.2.1 Các yếu tố khách quan 30

Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô 37

2.3.1 Các sản phẩm cho vay mua nhà của BIDV Chi nhánh Thành Đô 37

2.3.2 Kết quả phát triển sản phẩm cho vay mua nhà của BIDV Chi nhánh Thành Đô trong những năm gần đây 45

2.3.3 Đánh giá kết quả phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại chi nhánh 53 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH THÀNH ĐÔ 60

3.1 Triển vọng nhu cầu nhà ở và mục tiêu hoạt động cho vay mua nhà của Chi nhánh giai đoạn 2015-2020 60

3.1.1 Triển vọng nhu cầu nhà ở 60

3.1.2 Mục tiêu phát triển hoạt động cho vay mua nhà của Chi nhánh giai đoạn 2015-2020 61

3.2 Giải pháp phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Chi nhánh 62

3.2.1 Thu thập thông tin về thị trường bất động sản 62

3.2.2 Chính sách cho vay mua nhà ở 63

3.2.3 Tăng quy mô về nguồn vốn 67

3.2.4 Giải pháp về mạng lưới phát triển sản phẩm 67

3.2.5 Xây dựng và hoàn thiện danh mục sản phẩm cho vay mua nhà 68

3.2.6 Đẩy mạnh hoạt động marketing ngân hàng 71

3.2.7 Tăng cường quan hệ với các đơn vị hỗ trợ hoạt động ngân hàng 72

3.2.8 Tăng cường quản lý rủi ro cho vay mua nhà 73

3.3 Kiến nghị 74

3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam 74

3.3.2 Kiến nghị với Chính phủ 76

3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 79

KẾT LUẬN 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO

Bảng 2.1 Kết quả hoạt động cho vay của BIDV- Chi nhánh Thành Đô 27Bảng 2.2: Tình hình tài chính của BIDV Thành Đô giai đoạn 2012 – 2014 29Bảng 2.3: Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV Thành Đô giai đoạn 2012 – 2014 29Bảng 2.4: Doanh số cho vay mua nhà của chi nhánh Thành Đô 46Bảng 2.5 Dư nợ cho vay mua nhà tại Chi nhánh Thành Đô 46Bảng 2.6 Tỷ trọng cho vay mua nhà ở trong cho vay bán lẻ năm 2014 tại Chi

nhánh Thành Đô 49Bảng 2.7: Tình hình cho vay mua nhà theo đối tượng khách hàng 50Bảng 2.8: Tình hình nợ quá hạn cho vay mua nhà ở tại Chi nhánh Thành Đô 52

BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1: Cơ cấu dư nợ theo thành phần kinh tế tại BIDV Chi nhánh Thành Đô

qua các năm 28Biểu đồ 2.2: Tốc độ tăng của dư nợ cho vay mua nhà ở 48

SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1.1: Cho vay mua nhà trực tiếp 12

Sơ đồ 1.2: Cho vay mua nhà gián tiếp 13

Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

– Chi nhánh Thành Đô 26

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Có “an cư” thì mới “lạc nghiệp” Câu nói đó chính là mong muốn bình dị củangười dân Việt Nam từ bao đời nay về một căn nhà để ổn định cuộc sống Tuynhiên mong muốn đó thật khó thực hiện khi mà phần đông dân số là những người

có thu nhập trung bình hoặc thấp, trong khi giá cả thị trường nhà đất lại rất cao, thìvấn đề tích góp đủ tiền mua nhà trở nên quá khó khăn đối với các gia đình trẻ ViệtNam được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng dân sô cao, hiện nay dân số Việt Namđạt khoảng trên 90 triệu người, mật độ dân số là gần 260 người/km2 cao gấp 6-7 lầnmật độ chuẩn, dân số của nước ta phần đông là dân số trẻ, năng động, thu nhậpkhông ngừng được cải thiện Tương ứng với đó là tỷ lệ dân số ở đô thị tăng lênnhanh chóng, ước tính đạt mức 45% vào năm 2020 Dân số gia tăng tại đô thị sẽ tạosức ép lớn về nhà ở Tình hình xây dựng nhà ở xã hội cho cán bộ công nhân viên,nhà lưu trú cho công nhân và nhà ở tái định cư đều lâm vào tình trạng cung khôngđáp ứng nổi cầu Như vậy có thể khẳng định rằng nhu cầu về nhà ở là rất lớn Trongthời gian gần đây, các ngân hàng thương mại liên tục mở rộng hoạt động cho vaymua nhà đối với các khách hàng cá nhân có nhu cầu Tuy nhiên, hiện nay việc chovay mua nhà của các ngân hàng thương mại vẫn còn nhiều bất cập: sản phẩm chưaphong phú, khả năng phát triển sản phẩm còn hạn chế

Nắm bắt được nhu cầu của người dân cũng như làm tăng tính cạnh tranh vớicác ngân hàng bạn, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam(BIDV) đã triển khai sản phẩm cho vay mua nhà ở Đặc biệt là chi nhánh BIDVThành Đô đã không ngừng đẩy mạnh dư nợ tín dụng cá nhân, đã từng bước cảithiện quy trình, quy chế cho vay phù hợp nhu cầu của người dân, nhưng vẫn bảođảm an toàn tín dụng Tuy nhiên, chính sách cũng như quy chế cho vay của Chinhánh vẫn tồn đọng nhiều vướng mắc khách quan lẫn chủ quan, làm ảnh hưởng đếnviệc phát triển sản phẩm cho vay nhu cầu về nhà ở tại Chi nhánh

Với những lý do và thực tế nêu trên, việc nghiên cứu đưa ra giải pháp khắcphục khó khăn và đẩy mạnh phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Chi nhánh

Thành Đô là vô cùng cấp thiết Chính vì vậy, tôi đã lựa chọn đề tài “Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô” làm đề tài nghiên cứu của mình.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy mạnh phát triển sản phẩm cho vay muanhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Thành Đô

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu về sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở Phạm vi nghiên cứu:

+ Về thời gian: tập trung trong giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2014

+ Về không gian: tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chinhánh Thành Đô

4 Tổng quan nghiên cứu

Việc phát triển cho vay mua nhà trong giai đoạn thị trường bất động sản pháttriển đã và đang là vấn đề được các ngân hàng thương mại quan tâm Hoạt độngcho vay này không những có ý nghĩa to lớn đối với ngân hàng thương mại màcòn có ý nghĩa lớn đối với xã hội cũng như góp phần kích thích sự tăng trưởngcủa nền kinh tế nói chung Chính vì vậy, việc phát triển sản phẩm cho vay nhucầu về nhà ở là hết sức cần thiết đối với ngân hàng thương mại Tại nhiều ngânhàng Việt Nam hiện nay có các công trình luận văn nghiên cứu về cho vay mua

nhà như tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam có đề tài “Thực trạng cho

vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng TMCP Công thương

Việt Nam Chi nhánh Đà Nẵng” của tác giả Trần Thị Yến, hay tại Techcombank

có đề tài “Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Techcombank Chi nhánh

Láng Hạ” của tác giả Nguyễn Thị Thanh Hương Ngay tại Ngân hàng TMCP

Đầu tư và Phát triển Việt Nam cũng có một số luận văn về đề tài này như: Giảipháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư

và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Thành Tuy nhiên, chưa có một côngtrình nghiên cứu nào về đề tài: “Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngânhàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh ThànhĐô”, vì vậy tác giả có thể khẳng định đề tài nghiên cứu này không bị trùng lặpvới các đề tài đã nghiên cứu trước đó Trong bối cảnh thị trường bất động sảnđang có dấu hiệu phục hồi và phát triển, tác giả mong muốn đề tài sẽ là một đónggóp nhỏ cho vấn đề phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại chi nhánh

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: phương pháp thống kê,kết hợp với phương pháp phân tích tổng hợp, tư duy logic… để luận giải các vấn đề

đề cập trong nội dung bài viết Ngoài ra, luận văn còn tham khảo tài liệu có liênquan đến số liệu thống kê, báo cáo hoạt động của các tổ chức kinh tế xã hội và cácbài viết chuyên khảo trên tạp chí

6 Kết cấu luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Lời cam đoan, Lời cảm ơn, Các danh mục,Phụ lục, Nội dung chính của Luận văn được trình bày trong 3 chương như sau:

Chương 1: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng

Thương mại

Chương 2: Thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng

Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô

Chương 3: Giải pháp phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng

Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY MUA NHÀ CỦA

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Tổng quan về cho vay mua nhà của Ngân hàng Thương mại

1.1.1 Khái niệm về cho vay

Cho vay là sự chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ người sở hữu(NHTM) sang người sử dụng (người vay), sau một thời gian nhất định lại quay vềvới lượng giá trị lớn hơn lượng giá trị ban đầu

1.1.2 Phân loại các hình thức cho vay

1.1.2.1 Phân theo mục đích sử dụng vốn:

- Cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh: là hình thức cho vay của tổ chức tíndụng đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh Các khoản vay này thường đượctài trợ vào vốn lưu động, mua sắm và đối tượng chủ yếu của loại hình cho vay này

là doanh nghiệp

- Cho vay tiêu dùng: là loại hình cho vay tài trợ cho việc tiêu dùng nhằmgiúp người tiêu dùng có thể sử dụng hàng hóa, dịch vụ trước khi họ có khả năngchi trả, tạo điều kiện cho người vay được hưởng mức sống cao hơn Thôngthường quy mô của khoản vay này còn nhỏ, rủi ro cao nên lãi suất cho vaythường cao Tuy nhiên, hình thức cho vay này lại mang đến lợi nhuận Đối tượngđược vay là các hộ gia đình, cá nhân để phục vụ mục đích xây dựng, sửa chữa,mua nhà ở, mua ô tô, du học

1.1.2.2 Phân loại theo thời hạn tín dụng

- Cho vay ngắn hạn: là hình thức cho vay mà thời hạn vay đến 12 tháng,được sử dụng để bù đắp thiếu hụt vốn lưu động của các doanh nghiệp và các nhucầu chi tiêu ngắn hạn của cá nhân

- Cho vay trung dài hạn: là hình thức cho vay mà thời hạn vay trên 12 tháng,được sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, mở

rộng sản xuất

1.1.2.3 Phân loại theo mức độ tín nhiệm của khách hàng

- Cho vay không có bảo đảm: là hình thức ngân hàng cho khách hàng vay chỉdựa trên uy tín bản thân khách hàng Hình thức cho vay này chứa đựng nhiều rủi ronên chỉ khi ngân hàng nắm rõ về tình hình của khách hàng vay, đặc biệt là tình hìnhtài chính của khách hàng để đảm bảo khả năng trả nợ

- Cho vay có bảo đảm: là hình thức cho vay trong đó người đi vay phải có tàisản cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh của bên thứ ba mới được ngân hàng chấp nhậncho vay Loại hình cho vay này sẽ hạn chế bớt rủi ro cho ngân hàng đồng thời nângcao ý thức trả nợ của người đi vay

1.1.2.4 Phân loại theo phương thức cho vay

- Cho vay từng lần: là hình thức cho vay mà mỗi lần ngân hàng và kháchhàng làm thủ tục vay cần ký kết hợp đồng tín dụng Khi khách hàng có nhu cầu vayvốn thì việc ký kết hợp đồng được ký kết từ đầu, sẽ thảo luận riêng cho từng lần đikèm với các điều khoản lãi suất, thời hạn, tài sản bảo đảm

- Cho vay theo hạn mức tín dụng: là hình thức cho vay mà ngân hàng vàkhách hàng ký kết một hợp đồng tín dụng trong đó quy định số tiền vay tối đa

mà khách hàng được vay trong thời gian cố định Trong kỳ khách hàng có thểvay trả nhiều lần, tuy nhiên không được vượt hạn mức tín dụng quy định tronghợp đồng

- Cho vay theo dự án đầu tư: là hình thức Ngân hàng cho khách hàng vay đểthực hiện dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ và các dự án đầu tưphục vụ cuộc sống Với hình thức cho vay này, ngân hàng có thể giải ngân theotừng hạng mục mà dự án đang thực hiện khi khách hàng cung cấp đầy đủ hồ sơ tàiliệu, chứng từ cho lần giải ngân đó

- Cho vay hợp vốn (cho vay đồng tài trợ): là hình thức một nhóm các tổ chứctín dụng cùng cho vay đối với một dự án vay vốn của khách hàng, trong đó có một

tổ chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác Các

tổ chức tín dụng phải ký kết với nhau về việc hợp vốn và khách hàng không thể biếtđược việc này

- Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: là hình thức ngân hàng tạm ứngnguồn vốn cho khách hàng theo hạn mức tín dụng nhất định để đầu tư cho dự án khikhách hàng có nhu cầu

1.1.3 Khái niệm về cho vay mua nhà

Cho vay mua nhà là một thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng quy địnhquyền và nghĩa vụ của mỗi bên, trong đó, ngân hàng sẽ cấp tín dụng để phục vụmục đích mua nhà của khách hàng, khách hàng cam kết sẽ hoàn trả số nợ gốc cộngvới lãi vốn vay phải trả theo quy định trong hợp đồng

1.1.4 Đặc điểm về cho vay mua nhà

1.1.4.1 Đặc điểm về đối tượng vay

Đối tượng cho vay mua nhà trước tiên là những cá nhân có đủ năng lực pháp

lý và thuộc diện pháp luật cho phép, tùy theo tiêu chí phân loại mà đối tượng chovay mua nhà được phân loại như sau:

+ Phân loại theo thu nhập:

- Các đối tượng thu nhập thấp: là những người có hoàn cảnh khó khăn, muốncải thiện đời sống của mình nhưng do có thu nhập thấp nên không thể thỏa mãn nhucầu Đây là nhóm khách hàng tiềm năng đối với các ngân hàng thương mại trongđiều kiện hoàn cảnh cụ thể ở Việt Nam hiện nay

- Các đối tượng có thu nhập trung bình: Khi thu nhập tăng thì nhu cầu cảithiện đời sống cũng tăng theo, do đó đối với nhóm người này thì cho vay muanhà là mục tiêu của ngân hàng vì nhu cầu của nhóm khách hàng này lớn đồngthời thu nhập cao hơn nhóm trên Nhóm đối tượng này có thể phù hợp với loạihình chung cư cũ, những chung cư mới có diện tích nhỏ hoặc nhà riêng có diệntích không quá lớn

- Các đối tượng có thu nhập cao: Những ngôi nhà mà đối tượng này nhắmđến thường là các chung cư có diện tích lớn, nhà biệt thự hay nhà riêng biệt

+ Phân loại theo tình trạng công tác hay lao động:

Nhu cầu vay mua nhà của cá nhân phụ thuộc vào tính chất công việc, nghềnghiệp công tác hay nơi công tác Xét theo đặc điểm trên, có thể phân loại nhữngnhóm khách hàng như sau:

- Những người làm công ăn lương

- Những người làm ăn kinh doanh

- Những người hành nghề chuyên nghiệp (ca sỹ, bác sỹ…)

- Những người lao động tự do

Theo cách phân loại trên thì trên thực tế những người thuộc ba nhóm đầu tiênthường có thu nhập ổn định hơn và cao hơn so với nhóm cuối, đồng thời nhu cầu vềnhà ở đối với những người thuộc các nhóm này là chủ yếu

1.1.4.2 Đặc điểm về quy mô và thời hạn khoản vay

- Về quy mô khoản vay: Quy mô khoản vay mua nhà thường lớn hơn rấtnhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường Đó là docác căn nhà thường có giá trị lớn hơn, do vậy trong cho vay tiêu dùng thì cho vaymua nhà góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín dụng nói chung

- Về thời hạn khoản vay: Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàngnhận được món vay đầu tiên đến khi khách hàng hoàn trả hết cả gốc và lãi vay Thờihạn cho vay mua nhà trả góp chủ yếu là cho vay trung và dài hạn Cán bộ tín dụngthường căn cứ vào nhu cầu vay vốn, khả năng trả nợ của khách hàng và thời hạnnguồn vốn của ngân hàng để quyết định thời hạn cho vay hợp lý nhưng không quámức thời hạn tối đa mà ngân hàng qui định

1.1.4.3 Đặc điểm về rủi ro

Cho vay mua nhà thông thường là khoản vay có kỳ hạn dài nhất (thường từ10-20 năm) trong danh mục cho vay của ngân hàng Nhìn chung, loại hình cho vaynày thường chứa đựng nhiều rủi ro vì xảy ra nhiều vấn đề trong khoảng thời giancho vay bao gồm những thay đổi tiêu cực trong nền kinh tế, lãi suất, sức khỏe củangười vay…

Rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà chủ yếu là rủi ro tín dụng, là kháchhàng không trả được gốc hoặc lãi đúng hạn, gây ra tổn thất cho ngân hàng Nguồntrả nợ ngân hàng lấy từ thu nhập thường xuyên của khách hàng, mà thu nhập này lạiphụ thuộc vào tình trạng sức khỏe, độ tuổi và công việc của khách hàng Thời hạn

cho vay dài cũng đồng nghĩa với việc xảy ra nhiều rủi ro tiềm ẩn Khi khách hànggặp một sự cố nào đó trong cuộc sống thì có thể xảy ra khả năng khách hàng khôngtrả nợ khoản vay theo cam kết với ngân hàng Biện pháp khắc phục tình trạng rủi ronày là ngân hàng mua bảo hiểm, hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm, như vậyngân hàng sẽ san sẻ rủi ro với công ty bảo hiểm Hoặc ngân hàng sẽ phải thanh lýtài sản đảm bảo là căn nhà được mua, tuy nhiên ngân hàng thường gặp khó khăn khi

xử lý tài sản bởi bất động sản là tài sản có tính thanh khoản không cao, giá biếnđộng liên tục nên rất khó bán Do đó, trước khi cho vay, ngân hàng phải thẩm địnhkhách hàng thận trọng, hạn chế tối đa việc phải thanh lý tài sản

Cho vay mua nhà còn chịu ảnh hưởng rủi ro từ thị trường bất động sản Thịtrường bất động sản mang tính chu kỳ, mỗi giai đoạn khủng hhoảng sẽ kéo dàinhiều năm dẫn đến giá cả nhà ở có thể có biến động giảm, trong khi đó tài sản đảmbảo vay thường là chính ngôi nhà mà khách hàng vay mua nên trong trường hợpngân hàng muốn xử lý tài sản đảm bảo sẽ rất khó khăn

Một rủi ro nữa ngân hàng có thể gặp phải là rủi ro về đạo đức, khi kháchhàng câu kết với người bán, làm các giấy tờ giả cố tình lừa đảo để chiếm đoạt vốncủa ngân hàng Do chất lượng thông tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ yếu là dongân hàng cung cấp nên khách hàng có thể đưa ra các thông tin không chính xác,dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai

1.1.4.4 Đặc điểm về lãi suất của món vay

Do thời gian cho vay mua nhà trả góp thường dài, có thể kéo dài đến 20 nămnên lãi suất áp dụng cho các khoản vay này thường được định giá cao Ngoài ra,ngân hàng còn phải chịu ảnh hưởng của rủi ro lãi suất, sự bất ổn của môi trườngkinh tế vĩ mô đồng thời ngân hàng cũng có thể gặp rủi ro khi giá cả nhà có biếnđộng giảm trong tương lai

1.1.4.5 Đặc điểm về tài sản đảm bảo

Tài sản đảm bảo cho khoản cho vay mua nhà trả góp thường chính là nhà/đấtđược hình thành từ món vay hoặc các bất động sản khác Tuy nhiên thủ tục đảm bảo

bằng nhà/đất rất phức tạp, khách hàng cần phải đăng kí với sở địa chính hoặc các cơquan có thẩm quyền về việc chuyển nhượng hay đã thế chấp cho ngân hàng Mặtkhác, giá trị của nhà/đất phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố thị trường, vì vậy, ngânhàng thường phải nghiên cứu xác định giá của tài sản đảm bảo để quyết định tỷ lệtài trợ cho vay hợp lý, đáp ứng được nhu cầu của khách hàng song vẫn phải đảmbảo sự an toàn và lợi nhuận cho ngân hàng.

1.1.5 Quá trình hình thành và sự cần thiết của cho vay mua nhà

1.1.5.1 Quá trình hình thành

Trước những năm 2000, khi nền kinh tế vừa thoát khỏi thời kỳ bao cấp, nhàcửa còn rất thưa thớt, đất đai rộng rãi, người dân không phải lo lắng nhiều về xâynhà dựng cửa, phần vì hầu hết người dân đều an cư lạc nghiệp ngay chính trênmảnh đất quê mình mà rất ít người phải cầu thực nơi xa xứ, phần vì đất thì nhiều

mà người thì ít Nhưng khi nền kinh tế phát triển, quá trình đô thị hoá diễn ra vớitốc độ nhanh chóng trong cả nước sẽ thu hút một số lượng dân cư lớn đổ về thànhthị để làm ăn và sinh sống Mặt khác, mật độ dân số tăng cao dẫn đến các đô thị ,thành phố có số lượng dân cư tăng lên nhanh chóng, đất đai ngày càng bị thu hẹplại Bên cạnh đó, sau khi hội nhập WTO, các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt đầu tư vàoViệt Nam, cơ sở hạ tầng được nâng cấp, các kênh đầu tư được thông suốt, vàkhông thể thiếu đó là các toà nhà cao ốc, các công trình xây dựng ngày càng nhiềulên Nền kinh tế tăng trưởng và ổn định tạo điều kiện cho thu nhập của người dântăng cao, kéo theo đó là nhu cầu cải thiện đời sống, nâng cao chất lượng cuộc sống

mà nhu cầu không thể thiếu là nhà ở Nhưng nhu cầu đó khó có thể trở thành hiệnthực khi mà đất đai thì ngày càng thu hẹp, giá đất ngày càng leo thang, và mặc dùtăng thu nhập nhưng người dân muốn tích góp đủ tiền để mua nhà thì cần một thờigian rất dài Có cầu thì mới có cung, nhận thấy được nhu cầu rất cấp thiết của mỗingười dân về một ngôi nhà để sinh sống, các ngân hàng thương mại đã đua nhautung ra sản phẩm cho vay mua nhà và ngày càng cải thiện, đa dạng hoá sản phẩm

để đáp ứng tối đa nhu cầu của người dân

1.1.5.2 Sự cần thiết của cho vay mua nhà

Có thể nói, cho vay mua nhà là một hoạt động hết sức cần thiết và có ý nghĩathiết thực đối với không chỉ khách hàng đi vay hay bản thân ngân hàng mà còn đốivới cả nền kinh tế

a Lợi ích đối với Ngân hàng thương mại

Việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà giúp ngân hàng cung cấp ngày càngtốt hơn, đa dạng hơn danh mục các sản phẩm, dịch vụ, từ đó góp phần phân tán rủi ro

và nâng cao sức cạnh tranh đối với các ngân hàng và các tổ chức phi ngân hàng khác.Hơn nữa, từ hoạt động này ngân hàng có thể gia tăng thu nhập từ hoạt động cho vay

vì thời hạn vay dài hạn nên lãi suất của khoản vay này thường là cao Bên cạnh thunhập từ chính khoản vay, ngân hàng còn có thể nâng cao lợi nhuận từ các sản phẩm,dịch vụ đi kèm hoặc các sản phẩm, dịch vụ khác của ngân hàng cung cấp

b Lợi ích của tầng lớp dân cư (khách hàng vay vốn)

Để ổn định chất lượng cuộc sống thì nhà ở vẫn luôn là nhu cầu đầu tiên vàcấp bách của người lao động Đặc biệt, do quá trình đô thị hóa, lượng người dân đổ

về các thành phố lớn ngày càng đông, để đáp ứng nhu cầu này không ít những khuchung cư hay những khu đô thị lớn đã ra đời để phục vụ nhu cầu ăn ở của ngườidân Tuy nhiên, do khoảng cách về mức thu nhập hàng tháng của người lao động sovới giá cả của đất đai, nhà cửa là rất lớn nên hoạt động cho vay mua nhà của cácngân hàng thương mại để đáp ứng nhu cầu khách hàng là hoàn toàn cần thiết

c Đối với xã hội

Ngân hàng thương mại đã trở thành chiếc cấu nối giữa việc xây dưng, việcmua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất, đem lại lợi ích cho chủ đầu tư, từ đókhuyến khích sự đầu tư vào lĩnh vực nhà đất, bất động sản, đóng góp vào sự pháttriển chung của nền kinh tế Thứ hai, hoạt động cho vay mua nhà chính là hưởngứng chính sách của Đảng và Chính phủ trong việc nâng cao chất lượng cuộc sốngcho người lao động nhất là những người có thu nhập thấp hoặc trung bình chưa cókhả năng mua nhà Thứ ba, các ngân hàng cũng tìm kiếm được thu nhập từ hoạtđộng cho vay này

1.1.6 Các phương thức cho vay mua nhà ở

Các ngân hàng thương mại thường áp dụng hai phương thức cho vay muanhà ở là cho vay trực tiếp với khách hàng và cho vay gián tiếp qua hình thức tài trợcho các doanh nghiệp, các công ty xây dựng, công ty kinh doanh nhà để các doanhnghiệp này bán hàng trả góp

1.1.6.1 Cho vay trả góp trực tiếp

Đây là phương thức phổ biến tại các ngân hàng: cán bộ tín dụng tiếp xúc trựctiếp với khách hàng khi khách hàng có nhu cầu vay vốn, không qua trung gian.Trong quá trình làm việc, cán bộ tín dụng và khách hàng trực tiếp thỏa thuận về cácđiều kiện tín dụng như: quy mô vốn tài trợ, lãi suất, thời hạn, tài sản đảm bảo…saocho phù hợp với khả năng và điều kiện tài chính của khách hàng

Sơ đồ 1.1: Cho vay mua nhà trực tiếp

Bước 1: Ngân hàng thực hiện kí kết hợp đồng tín dụng trực tiếp với kháchhàng về việc cho vay để trả tiền cho doanh nghiệp Trước đó, ngân hàng cần tiếnhành phân tích nhu cầu vay vốn, tình hình thu nhập, tài sản đảm bảo của kháchhàng vay vốn

Bước 2: Ngân hàng phát hành thư bảo lãnh thanh toán cho doanh nghiệp(các công ty xây dựng, công ty địa ốc )

Bước 3: Khách hàng thanh toán một phần tiền hàng cho doanh nghiệp (cáccông ty xây dựng, công ty địa ốc…)

DOANH NGHIỆP NGÂN HÀNG

KHÁCH HÀNG

(2) (5)

Bước 4: Doanh nghiệp tiến hành bàn giao nhà cho khách hàng Khách hàng vàdoanh nghiệp làm các thủ tục sang tên trên giấy chuyển quyền sở hữu và thực hiệnthủ tục thế chấp tại ngân hàng

Bước 5: Ngân hàng thanh toán nốt phần tiền còn lại khách hàng còn nợ chodoanh nghiệp

Bước 6: Khách hàng thanh toán gốc và lãi cho ngân hàng định kì theo các điềukhoản đã ký trong hợp đồng tín dụng

- Ưu điểm: Do cán bộ tín dụng được tiếp xúc trực tiếp với khách hàng nênngân hàng sẽ dễ dàng hơn trong việc kiểm tra, giám sát thông tin trước, trong và saukhi khách hàng vay vốn

- Nhược điểm: Đối với ngân hàng, ngân hàng tốn nhiều chi phí trong việc mởrộng chi nhánh, phòng giao dịch để có thể cung cấp sản phẩm, dịch vụ của mình tớicác khách hàng một cách rộng rãi Bên cạnh đó, phương thức này gây khó khăn chongân hàng trong việc kiểm soát một cách có hiệu quả mục đích sử dụng vốn vay củakhách hàng

1.1.6.2 Cho vay mua nhà gián tiếp

Sơ đồ 1.2: Cho vay mua nhà gián tiếp

Bước 1: Ngân hàng kí hợp đồng với các doanh nghiệp (công ty bán lẻ, công tykinh doanh nhà, chủ dự án xây dựng chung cư…) về việc tài trợ một phần hoặc toàn

bộ cho khách hàng mua nhà ở Trong hợp đồng, ngân hàng đề ra các điều kiện vềđối tượng khách hàng đủ tiêu chuẩn được cho vay và số tiền cho vay tối đa Khikhách hàng có nhu cầu mua nhà ở, các doanh nghiệp sẽ tập trung hồ sơ khách hàng

và chuyển cho ngân hàng Trong trường hợp ngân hàng đồng ý cho khách hàng vaythì các doanh nghiệp thực hiện bước 2

Bước 2: Các doanh nghiệp kí hợp đồng bán nhà với khách hàng tuy nhiên vẫnchưa sang tên trên Giấy chuyển nhượng quyền sở hữu

Bước 3: Các doanh nghiệp tập trung hóa đơn mua nhà của khách hàng và nộpcho ngân hàng, chờ ngân hàng thanh toán đồng thời thực hiện thủ tục cầm cố thếchấp cho ngân hàng

Bước 4: Ngân hàng kiểm tra các hóa đơn, thanh toán tiền hàng cho cácdoanh nghiệp

Bước 5: Doanh nghiệp thu tiền hàng tháng của khách hàng và nộp lại cho ngânhàng Khi khách hàng trả hết nợ, công ty bán lẻ thực hiện các thủ tục sang tên chongười mua nhà

- Ưu điểm: Hiện nay, hình thức cho vay mua nhà ở thông qua các doanhnghiệp khá phổ biến do có nhiều ưu điểm đối với cả ngân hàng và doanh nghiệp.Đối với ngân hàng, ngân hàng sẽ tiết kiệm được chi phí nhờ việc không phải mởrộng chi nhánh, phòng giao dịch mà vẫn có thể cung cấp sản phẩm, dịch vụ củamình tới các khách hàng một cách rộng rãi thông qua các doanh nghiệp Bên cạnh

đó, phương thức này giúp ngân hàng kiểm soát một cách có hiệu quả mục đích sửdụng vốn vay của khách hàng Đối với các doanh nghiệp, hình thức này cũng giúp

họ thu hút khách hàng nhờ đó tăng doanh số bán hàng

- Nhược điểm: Do cán bộ tín dụng không tiếp xúc trực tiếp với khách hàng màchỉ có thông tin thông qua các doanh nghiệp nên gây khó khăn cho ngân hàng trongviệc kiểm tra, giám sát thông tin trước, trong và sau khi khách hàng vay vốn Mặtkhác, nhiều doanh nghiệp đã lợi dụng vị thế của mình để tăng lãi suất cho vay lạigây khó khăn cho khách hàng

1.2 Nội dung về phát triển cho vay mua nhà ở

Khi nói về phát triển cho vay mua nhà, ta cần phải xem xét việc phát triểntheo cả hai chiều hướng về chiều rộng và chiều sâu Thứ nhất là phát triển cho vaymua nhà theo chiều rộng, nghĩa là nâng quy mô, mở rộng về số lượng các hợp đồngcho vay, các phương thức cho vay đa dạng, phong phú Điều này thể hiện qua việcdoanh số cho vay mua nhà ở ngày một tăng lên qua các năm, ngoài ra các sản phẩmcho vay (mua nhà ở, sửa chữa nhà, xây dựng nhà…) và phương thức cho vay (chovay trực tiếp, cho vay gián tiếp…) ngày càng nhiều, thị trường được mở rộng và thuhút các khách hàng tiềm năng Thứ hai là phát triển theo chiều sâu, nghĩa là sốlượng phải đi kèm với chất lượng, ngân hàng cần nâng cao chất lượng của từng sảnphẩm cho vay mua nhà, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay và mang lại lợithế cạnh tranh cho ngân hàng Mỗi một sản phẩm phải thoả mãn tốt nhất nhu cầucủa khách hàng đồng thời phù hợp với định hướng phát triển và tiềm lực của ngânhàng về quản lý cũng như trình độ nhân viên, tránh tình trạng mở rộng tràn lannhưng không quản lý nổi, dẫn đến phát triển sản phẩm không hiệu quả, gây lãng phícông sức và tăng cao rủi ro cho hoạt động ngân hàng Phát triển theo chiều sâu đượcthể hiện qua các chỉ tiêu như nợ quá hạn, nợ xấu, chỉ tiêu thu nhập đến từ cho vaymua nhà ở Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu càng thấp thì chứng tỏ việc cho vay càng cóhiệu quả Ngoài ra cũng cần kể đến thu nhập của ngân hàng để biết được việc pháttriển các sản phẩm cho vay của ngân hàng có hiệu quả hay không

1.3 Các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển cho vay mua nhà ở

1.3.1 Các chỉ tiêu về quy mô

1.3.1.1 Chỉ tiêu phản ánh doanh số cho vay mua nhà ở:

Doanh số cho vay mua nhà ở: Là tổng số tiền mà ngân hàng cho vay mua

nhà trong kỳ, nó phản ánh một cách khái quát về hoạt động cho vay mua nhà củangân hàng trong một thời kỳ nhất định, thường tính theo năm tài chính

 Chỉ tiêu phản ánh sự gia tăng doanh số cho vay mua nhà ở:

Giá trị gia tăng

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số cho vay năm (t) so với năm (t-1) về

giá trị tuyệt đối thay đổi là bao nhiêu Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền màngân hàng cung cấp cho khách hàng cũng tăng lên, thoả mãn tốt hơn nhu cầu củakhách hàng, và chỉ tiêu này cũng thể hiện hoạt động cho vay đã được mở rộng

 Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà ở:

Giá trị tăng trưởng

doanh số =

Giá trị gia tăng doanh số CVMN x 100%Tổng doanh số CVMN năm (t-1)

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số CVMN năm (t) so

với năm (t-1) Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng doanh số CVMN qua cácnăm của ngân hàng đã tăng lên tương đối

 Chỉ tiêu phản ánh về tỉ trọng cho vay mua nhà ở:

Tỉ trọng cho vay mua nhà ở = Tổng doanh số CVMN x 100%

Tổng doanh số cho vay của NH

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số của hoạt động CVMN chiếm tỉ lệ

bao nhiêu trong tổng doanh số của hoạt động cho vay của ngân hàng Khi tỉ trọngcủa CVMN tăng lên qua các năm, chứng tỏ rằng tỉ lệ của CVMN trong hoạt độngcho vay đã tăng lên và nó cũng cho thấy rằng hoạt động CVMN đã được mở rộng

1.3.1.2 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay mua nhà ở:

Dư nợ cho vay mua nhà ở: Là số tiền mà khách hàng đang nợ ngân hàng tại một

thời điểm Chỉ tiêu này thường được sử dụng kếp hợp với chỉ tiêu doanh số cho vaymua nhà ở nhằm phản ánh tình hình mở rộng cho vay mua nhà ở của ngân hàng

 Chỉ tiêu phản ánh sự gia tăng dư nợ:

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ năm (t) tăng so với năm (t-1) về số tuyệt

đối là bao nhiêu Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà khách hàng đang nợngân hàng qua các năm đã tăng lên, chứng tỏ rằng hoạt động CVMN được mở rộng

 Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ:

Giá trị gia tăng

dư nợ =

Tổng dư nợ CVMN năm (t) - Tổng dư nợ CVMN năm (t-1)

Giá trị tăng trưởng dư

nợ cho vay mua nhà ở =

Giá trị gia tăng dư nợ x 100%

Tổng dư nợ CVMN năm (t-1)

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này phản ánh tốc độ tăng trưởng dư nợ CVMN năm (t) so

với năm (t-1)

1.3.1.3 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng loại hình sản phẩm cho vay mua nhà:

Chỉ tiêu này phản ánh sự đa dạng về loại hình cho vay mua nhà mà ngân hàngcung cấp cho khách hàng, đó là các loại hình như:

+ Cho vay mua nhà trả góp

+ Cho vay mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại

+ Cho vay xây sửa nhà

Những loại hình cho vay mua nhà phản ánh khả năng mở rộng quy mô cũng nhưphạm vi hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Nó phản ánh sự đa dạng về cáchthức mà ngân hàng cung cấp dịch vụ, sản phẩm cho vay mua nhà, qua đó phản ánh khảnăng nắm bắt nhu cầu khách hàng của ngân hàng Khi loại hình cho vay này được mởrộng thì sẽ thoả mãn tốt hơn nhu cầu, mong muốn đa dạng của khách hàng, qua đócũng thể hiện hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng ngày càng được mở rộng

1.3.1.4 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về khách hàng vay mua nhà

Đây là chỉ tiêu phản ánh sự đa dạng về loại khách hàng mà ngân hàng cho vaymua nhà Chỉ tiêu này tăng lên chứng tỏ ngân hàng đã thực sự chú tâm tới nhu cầucủa ngươi dân và ngày càng phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu đó Để tăng chỉtiêu này, ngân hàng cần dùng nhiều chiến lược marketing, đồng thời cải tiến sảnphẩm, hình thành các sản phẩm mới để thu hút những nhóm khách hàng mới Nhưvậy chỉ tiêu mở rộng về khách hàng vay mua nhà chỉ được thực hiện khi ngân hàng

đã hoàn thành tốt chỉ tiêu mở rộng loại hình sản phẩm cho vay mua nhà ở.

1.3.2 Các chỉ tiêu về chất lượng

1.3.2.1 Nợ quá hạn

Nợ quá hạn là toàn bộ số dư nợ của khách hàng vay vốn đã đến hạn thanhtoán với ngân hàng nhưng các khách hàng này không thanh toán được mà vẫn chưađược ngân hàng xử lý cho điều chỉnh kì hạn nợ, gia hạn nợ sẽ bị chuyển thành nợ

quá hạn Đây là một chỉ tiêu quan trọng để đo lường chất lượng tín dụng nói chung

và tín dụng mua nhà ở nói riêng Nợ quá hạn càng cao thì chứng tỏ chất lượng tíndụng càng thấp và ngược lại

1.3.2.2 Tỷ lệ nợ quá hạn

Tỷ lệ nợ quá hạn trong

cho vay mua nhà ở =

Nợ quá hạn cho vay mua nhà ở

x 100%

Dư nợ cho vay mua nhà ở

Tỷ lệ nợ quá hạn trong cho vay mua nhà ở là chỉ tiêu cơ bản để đánh giá chấtlượng tín dụng trong lĩnh vực cho vay mua nhà ở của ngân hàng Chỉ tiêu này càngthấp càng tốt, nhưng ngược lại không thể đánh giá rằng khi chỉ số này vượt quá tiêuchuẩn chung của ngành thì là xấu Để có thể đánh giá được một cách chính xác hơn

về tình hình nợ quá hạn trong cho vay mua nhà ở, ta cần phải đánh giá kèm theo chỉtiêu vòng quay của các khoản nợ quá hạn này, khả năng giải quyết các khoản nợquá hạn của ngân hàng

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến cho vay mua nhà

Hoạt động kinh doanh của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay muanhà nói riêng và chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố Có thể chia các nhân tố ảnhhưởng tới hoạt động cho vay mua nhà ra thành hai nhóm nhân tố: các nhân tố kháchquan và các nhân tố chủ quan Để có thể mở rộng và phát triển hoạt động cho vaymua nhà thì ngân hàng cần tìm hiểu tới sự biến động của những nhân tố này

1.4.1 Các nhân tố khách quan

Đây là nhóm nhân tố bên ngoài tác động lên hoạt động cho vay mua nhà ở

mà ngân hàng không thể tác động mà chỉ có thể tận dụng, điều hành hoạt động saocho phù hợp Các nhân tố khách quan bao gồm các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô

và các nhân tố thuộc môi trường vi mô

+ Môi trường kinh tế:

- Tốc độ tăng trưởng kinh tế: có ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay củacác ngân hàng, phản ánh qua trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, thunhập bình quân đầu người cùng mức sống dân cư Khi nền kinh tế đang tăng trưởng,

người dân cảm thấy lạc quan hơn về mức thu nhập của họ, tiêu dùng được kíchthích làm cho nhu cầu tiêu dùng trong đó có sản phẩm cho vay mua nhà được mởrộng Ngược lại, khi nền kinh tế rơi vào tình trạng suy thoái, thu nhập người dân bịgiảm sút, lạm phát và thất nghiệp tăng cao, trong điều kiện đó phải gánh thêm mộtkhoản nợ ngân hàng là điều không ai muốn chính vì vậy, hoạt động cho vay muanhà của ngân hàng khó có thể mở rộng.

- Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản càng phát triển thì ngườidân cũng dễ dàng mua nhà hơn Sự biến động của thị trường bất động sản một phầncũng chịu ảnh hưởng của thị trường chứng khoán Khi thị trường chứng khoán giảmsút, rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang thị trường bất động sản, làm cầu vềbất động sản tăng cao, gia tăng số lượng giao dịch bất động sản và tạo tính thanhkhoản cho thị trường này Đây là điều kiện thuận lợi giúp ngân hàng mở rộng quy

mô cho vay mua nhà

+ Môi trường pháp lý:

Cho vay mua nhà cũng giống như bất kì hình thức cấp tín dụng nào khácchịu sự điều chỉnh chặt chẽ theo các quy định pháp luật như luật các tổ chức tíndụng, quy chế cho vay, các tỷ lệ đảm bảo trong hoạt động ngân hàng Đặc biệt làhoạt động cho vay mua nhà còn gắn liền với bất động sản nên còn chịu sự điềuchỉnh của pháp luật về bất động sản, đất đai cũng như pháp luật về đảm bảo tiền vaybằng bất động sản Do đó, nếu các văn bản pháp luật không rõ ràng, chặt chẽ, cụ thể

sẽ tạo những khó khăn trong việc thi hành của ngân hàng, gây khó khăn trong hoạtđộng mở rộng cho vay của ngân hàng

Các chủ trương và chính sách của Nhà nước cũng có tác động đáng kể tớihoạt động cho vay mua nhà Các chính sách mà Chính phủ đưa ra nhằm điềuchỉnh thị trường trong một thời kỳ, điều chỉnh về cung cầu thị trường bất độngsản, các chính sách đưa ra làm giảm nhiệt hoặc hâm nóng thị trường bất động sảnnhư luật đất đai, thuế đất, các chính sách về làm thủ tục xác nhận quyền sỡ hữuđất, cấp sổ đỏ…

+ Môi trường chính trị:

Tình hình chính trị của quốc gia luôn có những ảnh hưởng lớn tới hoạt độngcho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại Sự ổn định chính trị là điều kiện đầutiên để các nhà đầu tư trong và ngoài nước yên tâm đầu tư vốn vào thị trường bấtđộng sản làm thị trường bất động sản phát triển, số lượng các khu chung cư tăngnhanh đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân cư tốt hơn Từ đó tạo điều kiện cho việc muanhà ở, giúp ngân hàng có khả năng mở rộng và phát triển nghiệp vụ cho vay mua nhà.

+ Môi trường văn hóa – xã hội:

Môi trường văn hoá xã hội được hình thành từ những tổ chức và nhữngnguồn lực khác nhau như cách nhận thức, trình độ học vấn, thói quen, tâm lý, tụcquán, bản sắc dân tộc… tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ởcủa người dân

- Trình độ dân trí: Trình độ dân trí của người dân Việt Nam ngày một nâng cao.Tuy nhiên, hiện tại cho vay mua nhà ở nước ta chỉ tập trung ở một số thành phố lớnnhư Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…nơi mà người dân thu nhập cao và có nhiềunhu cầu tiêu dùng hàng hoá xa xỉ hơn, vì thế nhu cầu vay mua nhà cũng nhiều hơn

- Tâm lý: So với người phương Tây sẵn sàng thuê nhà ở lâu dài thì ở cácnước phương Đông như Việt Nam lại có sự khác biệt lớn ở chỗ người Á Đông nóichung và người Việt Nam nói riêng lại có quan niệm “ an cư” thì mới “lạc nghiệp”

Họ luôn muốn có một căn nhà riêng của mình để ổn định cuộc sống, như vậy, quanniệm này cũng là một lợi thế để phát triển loại hình cho vay mua nhà ở Việt Nam

- Dân số: Yếu tố dân số cũng tác động lớn đến nhu cầu nhà ở bao gồm tỉ lệ

tăng dân số, kết cấu dân số, xu hướng dịch chuyển dân số…Một khu vực có cơ cấudân số trẻ, số lượng cặp vợ chồng mới kết hôn cao thì nhu cầu nhà ở sẽ tăng lênđáng kể so với khu vực có dân số già, tạo điều kiện cho sự phát triển của hoạt độngcho vay mua nhà

1.4.2 Các nhân tố chủ quan

Sự phát triển của hoạt đông cho vay mua nhà của ngân hàng thương mạichủ yếu do nội lực của ngân hàng quyết định, nhân tố tiên quyết là định hướngphát triển của ngân hàng Nếu ngân hàng không có định hướng về việc phát triển

sản phẩm cho vay mua nhà thì chắc chắn nó sẽ không mang lại hiệu quả kinhdoanh cho ngân hàng.

+ Chính sách tín dụng:

Ngân hàng phải xác định được mục tiêu trước mắt và lâu dài, xây dựng đượccác chính sách tín dụng phù hợp với mục tiêu đề ra Chính sách tín dụng bao gồmcác yếu tố hạn mức cho vay đối với khách hàng, kỳ hạn của khoản tín dụng, lãi suấtcho vay và mức lệ phí, số tiền cho vay dựa trên giá trị tài sản bảo đảm và khả năngtrả nợ của khách hàng, hướng giải quyết các khoản nợ có vấn đề Tất cả các yếu

tố đó tạo nên đặc tính của sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng, và có tác độngtrực tiếp tới việc phát triển sản phẩm này

Những quy định chung về hạn mức, lệ phí, lãi suất, phương thức thanhtoán…tạo ra sự khác biệt về sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng này vớingân hàng khác Việc thay đổi một trong các yếu tố trên sẽ tạo ra sản phẩm mới,phù hợp với nhu cầu của từng khách hàng

Lãi suất cho vay là một yếu tố ảnh hưởng đến thu nhập của ngân hàng Lãisuất cho vay chính là giá của món vay Việc thay đổi lãi suất có ảnh hưởng tới nhucầu vay vốn tại ngân hàng Giảm lãi sẽ làm tăng nhu cầu vay tại ngân hàng vàngược lại Tuy nhiên, trong trường hợp ngân hàng giảm lãi suất quá thấp thì ngânhàng sẽ không thể bù đắp được chi phí và phòng ngừa rủi ro Nếu xác định lãi suấtcao sẽ mang lại thu nhập cao cho mỗi khoản vay, tuy nhiên nhu cầu vay sẽ giảm,thu hẹp số lượng khách hàng Chính vì vậy, ngân hàng phải xác định mức lãi suấtlinh hoạt cho mỗi đối tượng khách hàng khác nhau dựa trên khung lãi suất ngânhảng đưa ra Lãi suất phụ thuộc vào thời gian vay, khả năng tài chính của kháchhàng, mối quan hệ của khách hàng với ngân hàng

Cùng với lãi suất, các yếu tố như điều kiện bắt buộc đối với người vay, thờihạn cho vay, hạn mức cho vay… cũng là yếu tố cạnh tranh giữa các tổ chức tàichính với nhau, khách hàng tìm hình thức nào có lợi nhất cho mình

+ Quá trình thẩm định khách hàng:

Quá trình thẩm định hiệu quả, không rườm rà là một hình thức hiệu quả để lôikéo khách hàng Một hệ thống thang điểm, chỉ tiêu đánh giá khách hàng một cáchđơn giản, khoa học nhưng hợp lý là yếu tố quyết định đến chất lượng thẩm định, chấtlượng khoản tín dụng Trong việc thẩm định khách hàng và đặc biệt là thẩm định tàisản bảo đảm thì hiện nay các ngân hàng ở Việt Nam còn gặp nhiều khó khăn.

+ Thông tin tín dụng:

Trong hoạt động cho vay nói chung và cho vay mua nhà nói riêng, ngànhngân hàng cần phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về khách hàng Đây khôngphải là điều kiện bắt buộc đối với ngân hàng nhưng nếu có một trung tâm quản lý vềkhách hàng luôn cập nhật đầy đủ về các đặc điểm như thu nhập, việc làm…thì sẽ rấtthuận lợi cho ngân hàng trong việc quản lý và tìm kiếm khách hàng Ở các nước màdịch vụ cho vay bán lẻ phát triển thì có trung tâm quản lý riêng về khách hàng, tạothuận lợi cho ngân hàng khi quyết định cho vay vốn Tại Việt Nam hiện nay mới chỉ

có trung tâm thông tin tín dụng CIC (Credit Information Center) của Ngân hàngNhà nước giúp các ngân hàng thương mại hỏi thông tin tín dụng đối với khách hàngcủa mình Tuy nhiên các thông tin từ CIC chỉ mang tính chất tham khảo đối với cácngân hàng thương mại

+ Chính sách marketing của ngân hàng:

Chính sách marketing thực hiện các hoạt động thông tin, truyền tin về sảnphẩm, dịch vụ ngân hàng tới khách hàng như hoạt động giao tiếp giữa cán bộ ngânhàng và khách hàng, hoạt động quảng cáo, tài trợ, khuyến mãi… nếu các hoạt độngnày được thực hiện một cách rộng rãi, chuyên nghiệp sẽ giúp ngân hàng chiếm lĩnhthị trường, không chỉ tăng lượng khách hàng sử dụng cho vay mua nhà nói riêng,cho vay nói chung mà còn góp phần huy động được lượng vốn không nhỏ

+ Nguồn vốn ngân hàng:

Đặc trưng của các khoản cho vay mua nhà là cần một lượng vốn lớn, thờihạn vay tương đối dài nên muốn mở rộng hoạt động cho vay này đòi hỏi ngân hàngphải có một tiềm lực về vốn nhất định, có thể là nguồn vồn trung, dài hạn hay

nguồn vốn ngắn hạn thường xuyên Muốn như vậy, ngân hàng phải có những chínhsách nhằm thu hút tiền gửi của dân cư thông qua lãi suất hấp dẫn, các dịch vụ giatăng, các hình thức khuyến mãi, rút thăm trúng thưởng Đồng thời cũng phải tăng tỉ

lệ vốn chủ sở hữu để mở rộng quy mô ngân hàng và hình ảnh của ngân hàng trongmắt người dân

+ Mạng lưới chi nhánh:

Ngân hàng càng có nhiều chi nhánh, phòng giao dịch sẽ tạo điều kiện thuậnlợi trong việc mở rộng giao dịch nói chung và mở rộng cho vay mua nhà nói riêngnhất là khi các chi nhánh, phòng giao dịch này được đặt tại khu trung tâm, các khudân cư, đô thị đông đúc – những nơi có nhu cầu giao dịch với ngân hàng cao

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN

VIỆT NAM – CHI NHÁNH THÀNH ĐÔ

2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô

Năm 1990, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam được thành lập thaythế cho Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng cũ

Đến ngày 25/08/2006, Chi nhánh thành lập từ việc tách khỏi chi nhánh Ngânhàng Đầu tư và Phát triển – Bắc Hà Nội để trở thành chi nhánh cấp 1 trực thuộcNgân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam và được đặt tên là Ngân hàng Đầu tư vàPhát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô

Ngày 30/11/2011, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số2124/QĐ-TTG v/v phê duyệt phương án cổ phần hóa Ngân hàng TMCP Đầu tư vàPhát triển Trên cơ sở đó, ngày 23/04/2012, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ViệtNam đã có Giấy phép số 84/GP-NHNN v/v thành lập và hoạt động Ngân hàngthương mại cổ phần (TMCP) Đầu tư và Phát triển Việt Nam Trên cơ sở chuyển đổi

mô hình hoạt động, Hội đồng Quản trị đã ban hành Quyết định số 30/QĐ-HĐQT

ngày 01/05/2012 v.v thành lập chi nhánh, sở giao dịch thuộc Ngân hàng TMCP Đầu

tư và Phát triển Việt Nam và Chi nhánh được chính thức đổi tên thành Ngân hàngTMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam- Chi nhánh Thành Đô

Trải qua nhiều thăng trầm cùng sự phát triển của đất nước, của Ngân hàngTMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, sau nhiều lần đổi tên cũng như được bổ sung

về chức năng nhiệm vụ, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam- Chinhánh Thành Đô là một trong những chi nhánh ngân hàng đóng vai trò quan trọngthúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước và là một chi nhánh lớn của hệ thốngBIDV Hiện nay, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam- Chi nhánhThành Đô có trụ sở chính tại 463 Nguyễn Văn Linh – Phường Phúc Đồng - QuậnLong Biên- Thành phố Hà Nội Tên đầy đủ tiếng Việt là: Ngân hàng TMCP Đầu tư

và Phát triển Việt Nam- Chi nhánh Thành Đô Tên đầy đủ tiếng Anh là: Joint StockCommercial Bank for Investment and Development of Viet Nam- Thanh Do Branch

2.1.2 Cơ cấu tổ chức và mạng lưới của Chi nhánh

Trong môi trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt giữa các ngân hàng và vớicác tổ chức phi tài chính khác, cũng như nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng củakhách hàng, đòi hỏi mỗi ngân hàng, mỗi chi nhánh đều phải không ngừng hoànthiện mình Do đó, từ khi đi vào hoạt động cho đến nay, Chi nhánh Thành Đô đãkhông ngừng phát triển và hoàn thiện về hệ thống và cơ cấu tổ chức của mình Khimới thành lập, BIDV Chi nhánh Thành Đô chỉ có 9 phòng chức năng nghiệp vụ, 2phòng giao dịch với đội ngũ cán bộ là 80 người Đến nay chi nhánh đã có 14 phòngnghiệp vụ, 4 phòng giao dịch dịch với khoảng 120 cán bộ Hiện nay mô hình tổchức của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam- Chi nhánh Thành Đônhư sau:

Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

– Chi nhánh Thành Đô

2.1.3 Tình hình hoạt động tín dụng và kết quả kinh doanh của Chi nhánh

2.1.3.1 Hoạt động tín dụng của Chi nhánh

a Về tổng dư nợ

Hoạt động cho vay của BIDV Chi nhánh Thành Đô luôn luôn được điềuhành chủ động, linh hoạt và kịp thời Bên cạnh đó, hoạt động cho vay là một trongnhững nghiệp vụ có thế mạnh của chi nhánh Hiện nay, Chi nhánh Thành Đô cótổng dư nợ cho vay cao thứ hai trên địa bàn Quận Long Biên sau chi nhánh BIDVBắc Hà Nội

Bảng 2.1 Kết quả hoạt động cho vay của BIDV- Chi nhánh Thành Đô

+/-% so với năm 2013

Tổng dư nợ 4.253 4.750 11% 5.085 7%Doanh số cho vay 3.116 3.288 5% 3.561 8%Doanh số thu nợ 2.619 2.953 12.7% 3.126 6%

(Nguồn số liệu: Phòng Kế hoạch tổng hợp – NH TMCP ĐT&PT Thành Đô)

Dư nợ cho vay tại Chi nhánh có mức tăng trưởng đều qua các năm và qua 3năm 2012, 2013, 2014 tốc độ tăng trưởng trung bình của dư nợ vay là 9% Tại thờiđiểm 31/12/2012, tổng dư nợ tại Chi nhánh chỉ là 4.253 tỷ đồng, đã tăng lên 5.085

tỷ đồng vào 31/12/2014 (tức là tăng khoảng 20%) Dù bị ảnh hưởng trực tiếp từcuộc khủng hoảng kinh tế thời gian qua nhưng các khách hàng tại chi nhánh vẫntích cực trong việc trả nợ ngân hàng, dẫn tới doanh số thu nợ cũng như doanh sốgiải ngân của chi nhánh qua các năm ngày một tăng

b Về cơ cấu dư nợ

Từ khi thành lập, BIDV có định hướng BIDV chi nhánh Thành Đô là chinhánh bán buôn của hệ thống Tuy nhiên, theo xu hướng phát triển của các ngân

hàng hiện nay thì trong giai đoạn 2012-2014, danh mục cho vay theo nhóm kháchhàng tại chi nhánh Thành Đô đã thay đổi theo hướng giảm dần tỷ trọng cho vaybán buôn, tăng dần tỷ trọng cho vay đối bán lẻ Năm 2013, tỷ trọng cho vay cácdoanh nghiệp nhà nước của Chi nhánh là 46% và đã giảm xuống chỉ còn 35%trong năm 2014, tỷ trọng dư nợ bán lẻ (cá nhân, hộ gia đình) trong năm 2012chiếm tỷ trọng không đáng kể (khoảng 14% tổng dư nợ) Tuy nhiên đến thời điểmhiện tại chi nhánh cũng đã chú trọng đa dạng hóa khách hàng, đẩy mạnh hoạt độngtiếp thị và cho vay đối với khách hàng là cá nhân, hộ gia đình với hình thức vaychủ yếu là vay mua nhà, mua ôtô, hỗ trợ du học… Kết quả là dư nợ bán lẻ năm

2014 đã tăng gấp gần 2 lần so với năm 2012, đạt 1.036 tỷ đồng, chiếm khoảng20% tổng dư nợ

Biểu đồ 2.1: Cơ cấu dư nợ theo thành phần kinh tế tại BIDV Chi nhánh

Thành Đô qua các năm

2.1.3.2 Kết quả kinh doanh của chi nhánh

Là một chi nhánh cấp 1 của hệ thống Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triểnViệt Nam, Chi nhánh Thành Đô luôn luôn nhận thức được những cơ hội và tháchthức trong hoạt động kinh doanh và hội nhập kinh tế quốc tế Chi nhánh Thành Đôtọa lạc trên địa bàn Quận Long Biên, nơi đây có tốc độ phát triển kinh tế tương đốicao song cũng chịu sự cạnh tranh gay gắt của các tổ chức tín dụng trên địa bàn như:Ngân hàng TMCP Công thương có 3 chi nhánh, 1 phòng giao dịch, 5 điểm giao

dịch và 1 quỹ tiết kiệm, NH TMCP Ngoại thương có 1 chi nhánh, NH Nông nghiệp

và Phát triển nông thôn VN có 4 chi nhánh và 2 điểm giao dịch và mạng lưới hoạtđộng của một số ngân hàng TMCP khác như: ACB, Techcombank, MB…

Tuy nhiên, được sự lãnh đạo, chỉ đạo của BIDV Việt Nam, được sự quan tâmcủa các cấp chính quyền trên địa bàn, đặc biệt là sự hợp tác hiệu quả của kháchhàng và sự nỗ lực của tập thể cán bộ công nhân viên, Ngân hàng TMCP Đầu tư vàPhát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô đã đạt được những kết quả đáng khích

lệ trong thời gian qua, đặc biệt trong hoạt động tín dụng Khái quát tình hình tàichính và kết quả hoạt động kinh doanh từ tín dụng của Chi nhánh trong thời gianvừa qua, cụ thể như sau:

Bảng 2.2: Tình hình tài chính của BIDV Thành Đô giai đoạn 2012 – 2014 Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014

Lợi nhuận trước thuế Tỷ đồng 137 118 102Lợi nhuận sau thuế Tỷ đồng 110 95 82Tổng tài sản Tỷ đồng 4.950 5.275 5.483

(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh các năm của Chi nhánh Thành Đô)

Bảng 2.3: Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV Thành Đô giai đoạn 2012 – 2014

Chỉ tiêu

Tuyệtđối(tỷđ)

Tỷtrọng(%)

Tuyệtđối(tỷđ)

Tỷtrọng(%)

Tuyệtđối(tỷđ)

Tỷtrọng(%)

(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh các năm của Chi nhánh Thành Đô)

Trong ba năm liền năm năm 2012, năm 2013 và năm 2014, Chi nhánh Thành

Đô liên tục là một trong những chi nhánh có tổng tài sản lớn nhất hệ thống BIDV,

lợi nhuận sau thuế năm 2012 đạt 110 tỷ đồng, nhưng các năm 2013 và 2014, lợinhuận sau thuế có xu hướng giảm so với năm 2012, lần lượt còn 95 tỷ đồng và 82 tỷđồng Lý do có sự giảm sút như vậy là do nền kinh tế vẫn đang trong tình trạng suythoái, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong sản xuất kinh doanh đã ảnh hưởngđến hoạt động của các ngân hàng thương mại nói chung và của chi nhánh Thành Đônói riêng Đồng thời, năm 2013 và năm 2014 Chi nhánh còn phải trích lập dự phòngrủi ro lớn nên lợi nhuận sau thuế của Chi nhánh bị giảm sút nhiều

Hoạt động tín dụng là hoạt động mang lại nhiều lợi nhuận nhất cho chi nhánhtrong các năm qua với tỷ lệ trên 50% tổng lợi nhuận của chi nhánh Lợi nhuận từ tíndụng bán buôn có xu hướng giảm xuống (từ 52,7% tổng lợi nhuận hoạt động tíndụng năm 2012 xuống còn 41,4% trong năm 2014), trong khi đó, lợi nhuận từ tíndụng bán lẻ lại có xu hướng tăng từ 12,7% tổng lợi nhuận tín dụng năm 2012 lên20.8% trong năm 2014 Tỷ trọng lợi nhuận của các hoạt động khác có xu hướng ổnđịnh qua các năm Điều này phù hợp với xu hướng phát triển của chi nhánh là giảmdần tỷ trọng tín dụng bán buôn, tăng dần tỷ trọng tín dụng bán lẻ theo định hướngcủa BIDV Trung ương

Nhìn chung, hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Thành Đô là ổn định vàphát triển qua các năm Việc tăng trưởng đồng đều trên tất cả các mặt hoạt động tạođiều kiện cho Chi nhánh đa dạng hoá các loại hình sản phẩm, dịch vụ, hướng tới môhình Ngân hàng hiện đại, từng bước hội nhập và phát triển bền vững

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô

2.2.1 Các yếu tố khách quan

2.2.1.1 Tình hình thị trường bất động sản

Trước năm 2011, thị trường nhà đất Việt Nam đang trong tình trạng pháttriển khá mạnh Giá nhà đất ngày một tăng cao, một số dự án xây dựng chung cưchào bán căn hộ ngay thời điểm thị trường đang trong tình trạng thiếu nguồn cung

Đã đem lại nguồn lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư Trong cơn sốt nhà đất, các phương

tiện truyền thông, các chuyên gia đã đưa ra các cảnh báo, dự báo về sự rủi ro củaviệc đầu tư vào nhà đất theo kiểu phong trào, tuy nhiên giá cả thị trường vẫn tăngkhá cao.

Từ đầu năm 2011 đến nay, cơn sốt nhà đất đã chấm dứt sốt khi có chính sáchkiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô đảm bảo an sinh xã hội của chính phủ, cácngân hàng thương mại cũng giảm dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất dẫn tới việcthị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện dấu hiệu đi xuống kéo theo giá nhà đấtliên tục sụt giảm, với tốc độ sụt giảm ngày càng gia tăng, lượng căn hộ tồn kho củacác chủ đầu tư kinh doanh bất động sản tăng lên một cách chóng mặt Đến giữa năm

2014, nhà đất trên thị trường đã mất bình quân 70% giá trị so với thời đỉnh điểmcơn sốt Thị trường bất động sản từ năm 2011 đến giữa năm 2014 rơi vào trạng thái

“đóng băng” Nhiều nhà đầu tư bỏ hết vốn vào đầu tư từ những năm trước đã thấtthu Hệ quả tiền lãi chẳng có và tiền gốc cũng chẳng thu được về Trong khi đó, đa

số các nhà kinh doanh bất động sản thường thế chấp và đi vay ngân hàng để đầu tư,

do vậy những khoản xiết nợ cuối năm của ngân hàng càng làm giới kinh doanh nhàđất khó khăn Để trả nợ ngân hàng, các nhà đầu tư bất động sản đẩy mạnh bán hàngnhằm thu hồi vốn, giải quyết khó khăn về tài chính trước mắt đã khiến cho giá nhàđất tại các thành phố lớn giảm mạnh, nhưng giao dịch nhà đất vẫn không thể sôi độngtrở lại Thị trường bất động sản vẫn không có dấu hiệu khởi sắc Thị trường bất độngsản đóng băng vì thực tế người có nhu cầu nhà ở lại không đủ tiền mua nhà để ở.Trong khi những người có nhu cầu, có tiền mua được nhà đất lại không có nhu cầu sửdụng thực Sự mất cân đối đó cũng là một nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhà đất bất

ổn định Thêm vào đó, chất lượng các khu chung cư, căn hộ ngày càng bộc lộ sự yếukém về chất lượng, chậm tiến độ Thời điểm giữa năm 2014, các nhà đầu tư bất độngsản đang phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng đối với các khoản vay trước đây Thịtrường im lặng, giá nhà đất giảm, số lượng giao dịch có thời điểm phục hồi nhưngkhông đem lại nhiều lợi nhuận Các hợp đồng vay vốn trước đây đều được thế chấpbằng bất động sản, khi nhà đầu tư không có tiền để trả nợ dẫn tới nợ xấu ngày một

tăng, ngân hàng phát mại các tài sản thế chấp, nguồn cung bất động sản trên thịtrường tăng lên, khả năng giảm giá nhà đất càng tăng thêm.

Chính phủ đã nhận thức được khó khăn của nền kinh tế hiện tại nằm ở nợxấu nên đã chính thức cho phép loại bất động sản ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất vàcho ra đời công ty mua bán nợ quốc gia – VAMC với mục đích nhằm tháo gỡ khókhăn cho sản xuất và đặc biệt là giúp cho ngành bất động sản bớt khó khăn Bêncạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra gói 30.000 tỷ đồng vốn vay giá rẻ lãi suất6% hỗ trợ cho người thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên chức mua nhà ở xã hội

có diện tích dưới 70m2 và có giá dưới 15 triệu đồng/m2 Hai chính sách trên đã cótác động tích cực về mặt tâm lý cũng như sẽ giúp làm tăng số lượng giao dịch trongngành Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng đã yêu cầu các ngân hàng thương mạigiảm lãi suất cho vay tạo điều kiện cho doanh nghiệp phục hồi sản xuất Ngay khicác ngân hàng thực hiện các biện pháp hỗ trợ, từ cuối năm 2014, thị trường nhà đất

đã bắt đầu sôi động trở lại với nhiều động thái khởi công, điều chỉnh dự án và giảmgiá Tính đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản dự báo là đang khôi phục

và sẽ hoạt động trở lại mạnh mẽ vào khoảng giữa năm 2016

2.2.1.2 Nhu cầu vay mua nhà:

Trong giai đoạn 2012 – 2014, nền kinh tế lâm vào tình trạng suy thoái khiếncuộc sống của người dân khó khăn hơn, giá bất động sản tuy có giảm so với thời kỳđỉnh cao nhưng chưa thực sự hợp lý, vì vậy nhu cầu vay tiền mua nhà còn rất thấpmặc dù nhu cầu mua các căn hộ có giá trung bình là nhu cầu có thật Mặt khác,trong điều kiện suy thoái, vẫn có nhiều người đủ khả năng mua nhà và có nhu cầumua nhà để ở nhưng họ vẫn muốn đứng im nghe ngóng động thái tiếp theo, trôngchờ giá đất giá nhà còn xuống thấp hơn nữa Hơn nữa, sau thời kỳ khó khăn do tăngtrưởng tín dụng quá nóng vì đổ vào cho vay bất động sản, các ngân hàng trở nên rấtthận trọng với cho vay khu vực này

Tuy nhiên, không vì thế mà các ngân hàng thắt chặt cho vay đối với lĩnh vựcnày,trong năm 2013 và 2014, hàng loạt chính sách khuyễn mãi quà tặng, giảm và hỗ

trợ lãi suất được các ngân hàng đua nhau tung ra nhằm thu hút khách hàng vay vốnmua nhà Để tạo thuận lợi cho khách hàng, các ngân hàng thương mại nhận thế chấpchính căn nhà mà khách hàng định mua để ở Ngoài ra, một số ngân hàng ban hành

cơ chế lãi suất thoả thuận đối với các khoản cho vay mua nhà nhằm đẩy mạnh, pháttriển sản phẩm này

2.2.1.3 Các đối thủ cạnh tranh

Là một chi nhánh cấp 1 của hệ thống Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triểnViệt Nam, Chi nhánh Thành Đô luôn luôn nhận thức được những cơ hội và tháchthức trong hoạt động kinh doanh và hội nhập kinh tế quốc tế Chi nhánh Thành Đôtọa lạc trên địa bàn Quận Long Biên, nơi đây có tốc độ phát triển kinh tế tương đốicao song cũng chịu sự cạnh tranh gay gắt của các tổ chức tín dụng trên địa bàn như:Ngân hàng TMCP Công thương có 3 chi nhánh, 1 phòng giao dịch, 5 điểm giaodịch và 1 quỹ tiết kiệm, NH TMCP Ngoại thương có 1 chi nhánh, NH Nông nghiệp

và Phát triển nông thôn VN có 4 chi nhánh và 2 điểm giao dịch và mạng lưới hoạtđộng của 14 ngân hàng TMCP khác như: ACB, Techcombank, MB… Chính vì vậy,

sự cạnh tranh giữa các ngân hàng trong việc thu hút khách hàng vay vốn nói chung

và trong lĩnh vực mua nhà ở nói riêng là rất lớn

2.2.2 Các yếu tố chủ quan

2.2.2.1 Về cơ sở vật chất, mạng lưới ngân hàng

Được thành lập từ năm 2006, cho đến nay cơ sở vật chất và uy tín của BIDVChi nhánh Thành Đô ngày một nâng cao trên địa bàn Hà Nội Đặc biệt, với việcchuyển trụ sở làm việc đến 469 đường Nguyễn Văn Linh với cơ sở vật chất thiết bịkhang trang, hiện đại thì hình ảnh, uy tín của Chi nhánh sẽ tiếp tục được nâng caohơn nữa trong thời gian sắp tới Khi mới thành lập, Chi nhánh Thành Đô chỉ có 1phòng giao dịch trực thuộc là phòng giao dịch Việt Hưng, cho đến nay Chi nhánh

đã mở thêm nhiều phòng giao dịch và quỹ tiết kiệm trực thuộc, điều này tạo điềukiện thuận lợi trong việc mở rộng giao dịch nói chung và có ảnh hưởng lớn tới việcphát triển cho vay mua nhà ở nói riêng nhất là khi các chi nhánh, phòng giao dịchnày được đặt tại khu trung tâm, các khu dân cư, đô thị đông đúc – những nơi có nhu

cầu giao dịch với ngân hàng cao.

2.2.2.2 Về chính sách tín dụng

Quy trình tín dụng của BIDV Chi nhánh Thành Đô được thực hiện theo quyđịnh của BIDV Hội sở chính, có thể tóm tắt quy trình qua các bước như sau:

 Bước 1: Ngân hàng quảng cáo, tiếp thị

Trước tiên, ngân hàng phải quảng cáo, tiếp thị sản phẩm, dịch vụ của ngân hàngrộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm giới thiệu các sản phẩm, dịch

vụ này đến đông đảo khách hàng Phương thức quảng cáo có thể được thực hiện đồng

bộ trên các phương tiện thông tin đại chúng: tivi, đài, các báo, tạp chí, các bangrol, ápphích, tờ rơi hoặc nhân viên ngân hàng trực tiếp tiếp thị với khách hàng

 Bước 2: Khách hàng đề xuất nhu cầu vay vốn

Khách hàng đến ngân hàng sẽ tiếp xúc với cán bộ tín dụng trước tiên, cán bộtín dụng sẽ tiến hành phỏng vấn sơ bộ khách hàng, cá nhân, hộ gia đình có mongmuốn sử dụng sản phẩm cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng Nếu cán bộ tíndụng thấy các thông tin về khách hàng như thu nhập, tài sản đảm bảo, điều kiệnkhác không phù hợp với chính sách tín dụng, điều kiện của sản phẩm cho vay muanhà… và có thể ra quyết định từ chối thì báo cáo với trưởng phòng tín dụng xemxét, quyết định trước khi thông báo với khách hàng

 Bước 3: Thẩm định các điều kiện tín dụng

Trên cơ sở hồ sơ khách hàng, hồ sơ khoản vay, cán bộ tín dụng nghiên cứu,thẩm định khoản vay theo những nội dung sau:

- Đối chiếu, xác minh các thông tin khách hàng, thông tin khoản vay, thôngtin tài sản, khả năng vay trả… Trên có sở đó thực hiện chấm điểm xếp hạng đối vớikhách hàng mới và sửa đổi, bổ sung điểm xếp hạng đối với khách hàng cũ theo quyđịnh của BIDV (nếu có)

- Đối chiếu, đánh giá các điều kiện trên với các quy định về điều kiện chovay của chi nhánh Thành Đô

- Phân tích, đánh giá về phương án/dự án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đầu

tư và đời sống và khả năng vay trả của khách hàng để xác định hạn mức, thời gian,

điều kiện… vay trả cho phù hợp.

- Bảo đảm tiền vay: Việc thẩm định về bảo đảm tiền vay thực hiện theo quyđịnh của BIDV và các hướng dẫn

- Đánh giá toàn diện rủi ro đối với khách hàng (khách quan, chủ quan), rủi rosản phẩm tín dụng… Trên cơ sở đó đề xuất các biện pháp, điều kiện phòng ngừacủa khách hàng, của BIDV phù hợp, giảm tối đa rủi ro có thể xảy ra

 Bước 4: Phê duyệt cho vay

- Cán bộ tín dụng: Trình tờ thẩm định cùng toàn bộ hồ sơ vay vốn cho

Trưởng phòng tín dụng (hoặc người được uỷ quyền)

- Trưởng phòng tín dụng (hoặc người được uỷ quyền): Kiểm tra, thẩm định

lại toàn bộ hồ sơ và các tiêu chuẩn, điều kiện cho vay, tài sản thế chấp,…theo quyđịnh hiện hành Trình Giám đốc ngân hàng duyệt

- Giám đốc ngân hàng (hoặc người được uỷ quyền): Ra quyết định phê duyệt

khoản vay (có thể yêu cầu phòng tín dụng khách hàng bổ sung hồ sơ, tài liệu trongtrường hợp cần bổ sung điều kiện vay vốn,… hoặc thẩm định lại, bổ sung, chỉnh sửanội dung tờ trình nếu cần) Hoặc nếu từ chối phải ghi rõ lý do vào tờ trình thẩmđịnh, sau đó gửi lại phòng tín dụng cá nhân để soạn thảo văn bản trả lời khách hàng(do CBTD soạn thaỏ và Giám đốc ngân hàng kí)

 Bước 5: Ký kết các Hợp đồng và thực hiện thủ tục liên quan

- Giám đốc ngân hàng (hoặc người được uỷ quyền) sẽ là người quyết định vềHĐTD và hợp đồng bảo đảm tiền vay có phải đưa ra công chứng hay không

- Khoản vay được phê duyệt, ngân hàng và khách hàng sẽ lập HĐTD và hợpđồng bảo đảm tiền vay ( nếu có)

- Soạn thảo nội dung HĐTD:

- CBTD soạn thảo văn bản TPTD thực hiện xác nhận lại nội dung HĐTD

- Kí kết HĐTD, hợp đồng bảo đảm tiền vay:

- Làm thủ tục giao nhận giấy tờ, tài sản bảo đảm tiền vay

- Kiểm tra giấy tờ sau khi kí kết HĐTD, hợp đồng bảo đảm tiền vay