Luận văn Thạc sĩ Kinh tế Thẩm định dự án khu chung cư - văn phòng cho thuê Bình Hòa

B TR GIÁO D C VÀ ÀO T O NG I H C KINH T TP HCM - Lê Phúc Hi p TH M KHU CHUNG C NH D ÁN – V N PHÒNG CHO THUÊ BÌNH HÒA LU N V N TH C S KINH T TP H Chí Minh – N m 2010 B TR GIÁO D C VÀ ÀO T O NG I H C KINH T TP HCM - CH NG TRÌNH GI NG D Y KINH T FULBRIGHT Lê Phúc Hi p TH M KHU CHUNG C NH D ÁN – V N PHÒNG CHO THUÊ BÌNH HÒA Chuyên ngành: Chính sách công Mã s : 603114 LU N V N TH C S KINH T NG IH NG D N KHOA H C: TS CAO HÀO THI TP H Chí Minh – N m 2010 i L i cam đoan Tôi xin cam đoan lu n v n hoàn toàn th c hi n Các đo n trích d n s li u s d ng lu n v n đ u đ c d n ngu n có đ xác cao nh t ph m vi hi u bi t c a Lu n v n không nh t thi t ph n ánh quan m c a Tr H Chí Minh hay Ch ng i h c Kinh t thành ph ng trình gi ng d y kinh t Fulbright Ký tên Lê Phúc Hi p ii L i cám n Tr c h t chân thành cám n Ch ng trình Gi ng d y Kinh t Fulbright (FETP) v i s tài tr toàn b h c phí su t khóa h c ti n sinh ho t phí n m th nh t đ có u ki n theo h c ch ng trình Chính sách công t i TP HCM Trong trình th c hi n lu n v n “Th m đ nh d án: Khu chung c , v n phòng cho thuê Bình Hòa”, chân thành cám n s h s h ng d n t n tình c a Ti n s Cao Hào Thi N u ng d n m t cách t n tình v khoa h c cung c p tài li u liên quan đ n đ tài t phía th y, ch c ch n lu n v n s không hoàn thành Tôi g i l i cám n t i th y, cô b môn Th m đ nh tài chính, FETP, vi c cung c p ki n th c, th y, cô s n sàng trao đ i đ lu n v n hoàn thi n, đ ng th i cám n s chia s , trao đ i góp ý v i thành viên nhóm tài chính- th m đ nh d án c a l p Cao h c Chính sách công, khóa I Tôi chân thành cám n VBH TECCO t o u ki n giúp đ su t trình th c hi n lu n v n Cu i cùng, bày t l i cám n đ i v i gia đình tôi, đ c bi t ng ng i v c a tôi, i mà hàng ngày nh c nh , đ ng viên ph i th c hi n t t lu n v n t t nghi p Lê Phúc Hi p iii TÓM T T LU N V N Chính sách di d i doanh nghi p gây ô nhi m môi tr ng n i thành vào t p trung t i khu công nghi p, khu ch xu t vùng ph c n (2002- 2006) k ho ch x lý tri t đ c s gây ô nhi m môi tr ph n ng nghiêm tr ng c a Chính ph bu c Công ty c i n t Bình Hòa (VBH) ph i di r i ho t đ ng c a v c s t i ng Nai, m c dù công ty có quy n s d ng đ t dài h n đ n n m 2020 theo h p đ ng c a Bình Hòa v i nhà n c Tuy nhiên, ch ng trình đ a sách u tiên dành cho doanh nghi p, n u doanh nghi p có d án kh thi đ chuy n đ i m c đích s d ng đ t nhà n c s cho phép doanh nghi p mua đ t, thông qua Ban ch đ o s p x p l i, x lý nhà, đ t (Ban ch đ o 09) Nh n th y nhu c u v nhà nhu c u c n thuê v n phòng, khu th đ ng th i khu đ t thuê có giá tr th ph n ng m i gia t ng, ng m i l n nên VBH TECCO (Công ty C u t xây d ng ng d ng công ngh m i, c đông c a VBH) tính toán ph ng án đ u t vào xây d ng khu chung c , v n phòng cho thuê, g i d án xây d ng khu chung c , v n phòng cho thuê D án xây d ng kh i nhà cao t ng (3 kh i 15 t ng, kh i 18 t ng kh i 20 t ng), h b i, tr ng h c, t ng h m, công viên xanh đ ng n i b Di n tích khu đ t làm d án 24.418.5m2, đ a m d án t i khu đ t mà VBH thuê 204 N Trang Long, ph ng 12, qu n Bình Th nh Mu n v y, VBH c n l p báo cáo đánh giá tính kh thi v m t tài nh m đ m b o cho vi c chuy n đ i m c đích s d ng đ t đ đ u t xây d ng chung c , v n phòng cho thuê hi u qu , đ ng th i ch ng minh tính kh thi v m t kinh t - xã h i đ nhà n c c p phép đ ut K t qu th m đ nh tài ph ng án kinh doanh c a VBH cho th y c ph án đ u kh thi v m t tài chính, nh ng ph ng án ph ng ng án t t nh t n u so sánh v tiêu chí th m đ nh NPV, IRR, B/C, DSCR PP đ i v i ph ng án l i Theo đó, VBH s t qu n lý t ng h m, cho thuê t ng c a t t c kh i, cho m c đích làm v n phòng, khu th nhà ng m i, đ ng th i bán toàn b c n h t t ng tr lên c a t t c kh i iv Phân tích m c đ r i ro v m t tài c a d án (theo ph ng án 3) đ i v i s thay đ i giá bán c n h , t c đ t ng giá c n h , giá cho thuê v n phòng, chi phí xây d ng l m phát cho th y d án có m c đ r i ro r t th p Giá bán c n h t c đ t ng giá c n h l m phát không làm thay đ i quy t đ nh đ u t Xác su t đ giá cho thuê v n phòng gi m t i m c 1,9 usd/tháng/m2, chi phí xây d ng gia t ng đ n m c 127% làm cho NPV < c đ nh giá đ t theo giá IRR < MARR g n nh không x y th c t Cho dù nhà n nhà n c hay giá th tr ng m c đ r i ro v n th p d án v n đáng đ VBH th c hi n K t qu th m đ nh ph ng di n n n kinh t nói chung cho th y, d án s t o ngo i tác tích c c đ i v i t ng th n n kinh t t o m c thu ngân sách 817,04 t đ ng cho nhà n c, kho n thu chênh l ch gi a kho n thu tr đích s d ng đ t Tr c có d án, nhà n c ch thu đ c sau chuy n đ i m c c m t kho n ti n nh t ti n cho thuê đ t Sau có d án, kho n thu v đ t bao g m ti n mua quy n s d ng đ t phí chuy n chuy n nh ng nhà n c thu đ c kho n thu t ho t đ ng kinh doanh c a d án Kho n chênh l ch l n h n so v i kho n m t 716,8 t n u nhà n n c đ u th u quy n s d ng đ t theo giá th tr ng C doanh nghi p nhà c đ u có l i n u doanh nghi p chuy n đ i m c đích s d ng đ t, nhà n c l i b ng kho n chênh l ch thu ngân sách 817,04 t doanh nghi p l i h n 1010 t ti n lãi t vi c th c hi n d án D án kh thi v m t tài kinh t nên nhà n n c không tính giá đ t theo giá th tr c không ph i h tr Nh ng n u nhà ng th c ch t nhà n c h tr doanh nghi p 716,8 t Lu n v n kh ng đ nh, kho n thu 716,8 chuy n t nhà n c sang doanh nghi p nh m t kho n tr c p ki n ngh c n thay đ i sách đ i v i t t c doanh nghi p có ý đ nh chuy n m c đích s d ng đ t sang xây d ng chung c , v n phòng cho thuê c n tính giá đ t theo giá th tr đ nh giá theo giá th tr ng, b ng hình th c đ u giá Vì n u đ t đ ng doanh nghi p v n s n lòng chuy n đ i m c đích s d ng Trong trình th c hi n d án s sinh ngo i tác tiêu c c v môi tr thông, nhà n c c có th giám sát trình đ h n ch ngo i tác tiêu c c ng giao v M CL C Trang ph bìa Xác nh n c a đ n v đ u t   L i cam đoan…………………………………………………….…………………………i   L i c m n……………………………………………………….…… …………………ii   Tóm t t lu n v n……………………………………………… …… …………………ii   M c l c ………………………………………………………… …… …………………v   Danh m c ch vi t t t ………………………………………… …….…………………vii   Danh m c bi u đ ……………………………………………….…………………….…viii   Ph l c b ng…………………………………………………… …… …………………ix   Ch ng GI I THI U 1  1.1 t v n đ 1  61 62 1.2 M c tiêu c a đ tài 3  63 1.3 Câu h i nghiên c u 3  64 1.4 Ph m vi c a đ tài 3  65 1.5 B c c lu n v n 4  66 Ch ng C S LÝ THUY T 6  67 2.1 Các quan m n i dung phân tích d án 6  68 2.2 Các ph ng pháp s d ng phân tích tài 7  2.3 Các ph ng pháp s d ng phân tích kinh t 8  10 11 12 13 14 15 16 17 18 Ch 69 ng MÔ T D 70 ÁN 10  71 3.1 Gi i thi u d án 10  72 3.2 c m c a d án 11  73 3.3 Gi i pháp ki n trúc tiêu chu n xây d ng 12  74 3.4 S li u tính toán liên quan đ n n i dung phân tích d án 13  75 Ch ng PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH D 4.1 Gi i thi u ph ÁN 18  76 ng án phân tích 18  77 4.2 Bi u đ dòng ti n t 21  78 4.2.1 Chi phí đ u t 21  79 vi 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 4.2.2 Chi phí v n hành 23  80 4.2.3 Doanh thu c a d án 23  81 4.2.4 K ho ch vay v n tr lãi 23  82 4.2.5 L ch kh u hao 24  83 4.2.6 Báo cáo thu nh p 25  84 4.2.7 Bi u đ dòng ti n t 25  85 4.3 Tính toán phân tích tài 26  86 4.4 Phân tích k t qu th m đ nh 28  87 Ch ng PHÂN TÍCH R I RO 30  88 5.1 Xác đ nh bi n r i ro 30  89 5.2 Mô hình k t qu 31  90 5.3 K t lu n v m c đ r i ro 40  91 Ch ng PHÂN TÍCH KINH T - XÃ H I 41  92 6.1 Phân tích kinh t 41  93 6.1.1 Phân tích h s chuy n đ i giá tài sang giá kinh t 41  94 6.1.2 Phân tích ngo i tác tích c c tiêu c c 42  95 6.1.3 Dòng ti n kinh t d án 43  96 6.2 Phân tích tác đ ng ngân sách 44  97 6.3 Phân tích tác đ ng phân ph i 45  98 Ch ng K T LU N VÀ KI N NGH 47  99 Tài li u tham kh o…………………………………….…………………….……………47 Ph l c……………………………………………………………… …… ……………49 vii Danh sách ch vi t t t: B/C Ph CBRE Công ty T v n B t đ ng s n CBRE Dothi J.S.C Công ty C ph n thi t k xây d ng ô th DSCR H s An toàn tr n (Debt Service Coverage Ratio) EIU Economist Intelligence Unit (T ch c nghiên c u tri n v ng kinh t ) VBH Công ty C ph n i n t Bình Hòa IRR Su t sinh l i n i t i (Internal Rate of Return) MARR Su t sinh l i t i thi u c a c đông (Minimum Attractive Rate of Return) NPV Giá tr hi n t i ròng (Net Present Value) PCI Ch s giá tiêu dùng (Consumer Price Index) TECCO Công ty C ph n TP HCM Thành ph H Chí Minh UBND ng pháp t s l i ích/chi phí (Benefit/Cost) u t xây d ng ng d ng công ngh m i y ban Nhân dân VAT Thu giá tr gia t ng (Value Added Tax) WACC Chi phí v n bình quân tr ng s (Weighted Average Cost of Capital) viii Danh sách bi u đ Bi u đ 5.1 Giá bán c n h NPV ch đ u t Bi u đ 5.2 Giá bán c n h NPV ch đ u t Bi u đ 5.3 T c đ t ng/gi m giá bán c n h th c NPV Bi u đ 5.4 Giá cho thuê v n phòng NPV Bi u đ 5.5 M c đ t ng giá xây d ng đ n NPV ch đ u t Bi u đ 5.6 L m phát Vi t nam NPV ch s h u 71 Ph l c 11 K t qu ch y Crystal Ball giá bán c n h , giá đ t tính theo giá nhà n Run preferences: Number of trials run Extreme speed Monte Carlo Random seed Precision control on Confidence level Run statistics: Total running time (sec) Trials/second (average) Random numbers per sec Crystal Ball data: Assumptions Correlations Correlated groups Decision variables Forecasts 10.000 95,00% 4,60 2.172 2.172 0 Forecasts Worksheet: [VBH.xls]PtTaichinhThuc_VoiLPhat Forecast: IRR ch đ u t , danh ngh a Summary: Entire range is from 34,74% to 45,21% Base case is 40,58% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,01% c 72 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 40,53% 40,59% 1,42% 0,02% -0,1898 3,09 0,0350 34,74% 45,21% 10,48% 0,01% Forecast: IRR ch đ u t , danh ngh a (cont'd) Forecast Percentiles: values 0% 34,74% 10% 38,68% 20% 39,36% 30% 39,80% 40% 40,21% 50% 40,59% 60% 40,93% 70% 41,30% 80% 41,72% 90% 42,32% 100% 45,21% Forecast: IRR ch đ u t , th c Summary: Entire range is from 24,75% to 34,46% Base case is 30,17% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,01% 73 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 30,12% 30,17% 1,31% 0,02% -0,1898 3,09 0,0436 24,75% 34,46% 9,70% 0,01% Forecast: IRR ch đ u t , th c (cont'd) Forecast Percentiles: values 0% 24,75% 10% 28,41% 20% 29,04% 30% 29,45% 40% 29,83% 50% 30,17% 60% 30,49% 70% 30,83% 80% 31,22% 90% 31,78% 100% 34,46% Forecast: IRR d án, danh ngh a Summary: Entire range is from 30,28% to 39,04% Base case is 35,13% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,01% 74 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 35,09% 35,14% 1,19% 0,01% -0,1766 3,09 0,0339 30,28% 39,04% 8,76% 0,01% Forecast: IRR d án, danh ngh a (cont'd) Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast values 30,28% 33,55% 34,11% 34,49% 34,83% 35,14% 35,43% 35,73% 36,09% 36,59% 39,04% Forecast: IRR d án, th c Summary: Entire range is from 20,6% to 28,7% Base case is 25,1% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,0% 75 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 25,1% 25,1% 1,1% 0,0% -0,1766 3,09 0,0439 20,6% 28,7% 8,1% 0,0% Forecast: IRR d án, th c (cont'd) Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast values 20,6% 23,7% 24,2% 24,5% 24,8% 25,1% 25,4% 25,7% 26,0% 26,5% 28,7% Forecast: NPV ch đ u t Summary: Entire range is from 662,42 to 1573,80 Base case is 1116,17 After 10.000 trials, the std error of the mean is 1,25 76 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 1115,84 1116,73 125,36 15714,57 0,0097 3,02 0,1123 662,42 1573,80 911,39 1,25 Forecast: NPV ch đ u t (cont'd) Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast values 662,42 954,97 1011,03 1048,64 1084,08 1116,70 1147,87 1180,92 1220,18 1277,16 1573,80 Forecast: NPV d án Summary: Entire range is from 646,88 to 1558,26 Base case is 1100,63 After 10.000 trials, the std error of the mean is 1,25 77 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 1100,30 1101,19 125,36 15714,57 0,0097 3,02 0,1139 646,88 1558,26 911,39 1,25 Forecast: NPV d án (cont'd) Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast values 646,88 939,43 995,49 1033,10 1068,54 1101,16 1132,33 1165,38 1204,64 1261,62 1558,26 End of Forecasts Assumptions Worksheet: [VBH.xls]PtTaichinhThuc_VoiLPhat Assumption: USD/m2/tháng Bao cao Quy3/2009 cua CBRE Normal distribution with parameters: Mean 30,00 Std Dev 3,00 End of Assumptions 78 Ph l c 12 K t qu ch y Crystal Ball đ i v i giá bán c n h , giá đ t giá th tr Run preferences: Number of trials run Extreme speed Monte Carlo Random seed Precision control on Confidence level Run statistics: Total running time (sec) Trials/second (average) Random numbers per sec Crystal Ball data: Assumptions Correlations Correlated groups Decision variables Forecasts 10.000 95,00% 3,32 3.011 3.011 0 Forecasts Worksheet: [VBH.xls]PtTaichinhThuc_VoiLPhat Forecast: IRR ch đ u t , danh ngh a Summary: Entire range is from 16,66% to 23,58% Base case is 20,56% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,01% ng 79 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 20,52% 20,56% 0,92% 0,01% -0,2228 3,06 0,0449 16,66% 23,58% 6,92% 0,01% Forecast: IRR ch đ u t , danh ngh a (cont'd) Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast values 16,66% 19,31% 19,76% 20,07% 20,33% 20,56% 20,79% 21,03% 21,30% 21,67% 23,58% Forecast: IRR ch đ u t , th c Summary: Entire range is from 8,02% to 14,43% Base case is 11,63% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,01% 80 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 11,59% 11,63% 0,85% 0,01% -0,2228 3,06 0,0736 8,02% 14,43% 6,41% 0,01% Forecast: IRR ch đ u t , th c (cont'd) Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast values 8,02% 10,47% 10,88% 11,18% 11,42% 11,63% 11,85% 12,06% 12,31% 12,66% 14,43% Forecast: IRR d án, danh ngh a Summary: Entire range is from 16,56% to 23,06% Base case is 20,23% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,01% 81 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 20,19% 20,22% 0,87% 0,01% -0,2227 3,06 0,0429 16,56% 23,06% 6,50% 0,01% Forecast: IRR d án, danh ngh a (cont'd) Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast values 16,56% 19,05% 19,47% 19,77% 20,01% 20,22% 20,44% 20,66% 20,92% 21,27% 23,06% Forecast: IRR d án, th c Summary: Entire range is from 7,9% to 13,9% Base case is 11,3% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,0% 82 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 11,3% 11,3% 0,8% 0,0% -0,2227 3,06 0,0710 7,9% 13,9% 6,0% 0,0% Forecast: IRR d án, th c (cont'd) Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast values 7,9% 10,2% 10,6% 10,9% 11,1% 11,3% 11,5% 11,7% 12,0% 12,3% 13,9% Forecast: NPV ch đ u t Summary: Entire range is from -83,87 to 822,65 Base case is 365,19 After 10.000 trials, the std error of the mean is 1,23 Forecast 83 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error values 10.000 364,29 364,54 123,29 15201,58 -0,0052 2,96 0,3385 -83,87 822,65 906,51 1,23 Forecast: NPV ch đ u t (cont'd) Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast values -83,87 204,04 259,73 300,63 334,57 364,53 396,69 429,18 467,42 521,28 822,65 Forecast: NPV d án Summary: Entire range is from -100,82 to 805,70 Base case is 348,24 After 10.000 trials, the std error of the mean is 1,23 84 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 10.000 347,34 347,58 123,29 15201,58 -0,0052 2,96 0,3550 -100,82 805,70 906,51 1,23 Forecast: NPV d án (cont'd) Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forecast values -100,82 187,09 242,78 283,68 317,62 347,58 379,74 412,23 450,46 504,33 805,70 End of Forecasts Assumptions Worksheet: [VBH.xls]PtTaichinhThuc_VoiLPhat Assumption: USD/m2/tháng Bao cao Quy3/2009 cua CBRE Normal distribution with parameters: Mean 30,00 Std Dev 3,00 End of Assumptions 85 Ph l c 13 Ngân l u kinh t d án (t đ ng) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 0.0 90.3 231.5 556.1 377.0 240.0 83.3 95.9 100.3 105.0 109.8 114.9 120.2 125.9 131.9 0.0 0.0 0.0 0.0 52.0 14.6 8.5 7.4 7.5 7.5 7.6 7.7 7.9 8.0 8.1 959.35 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -959.35 81.1 499.7 479.3 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 Chi phí đ u t -965.0 9.3 -268.2 76.8 325.1 225.4 74.8 88.6 92.8 97.4 102.2 107.1 112.4 117.9 123.8 Ngân l u ròng d án -965.0 9.3 -9.3 76.8 169.3 78.6 74.8 88.6 92.8 97.4 102.2 107.1 112.4 117.9 123.8 Ngân l u vào Thu nh p ti m n ng Ngân l u T ng chi phí v n hành, qu n lý, b o trì Chi phí mua đ t Ngân l u ho t đ ng ròng 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 138.1 144.6 151.5 158.7 166.4 174.4 182.7 191.6 200.8 210.6 220.8 231.5 242.8 254.6 8.2 8.3 8.5 8.6 8.8 8.9 9.1 9.3 9.5 9.7 9.9 10.1 10.3 10.6 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 129.9 136.3 143.0 150.1 157.6 165.4 173.6 182.3 191.3 200.9 210.9 221.4 232.4 244.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 129.9 136.3 143.0 150.1 157.6 165.4 173.6 182.3 191.3 200.9 210.9 221.4 232.4 244.0 Ngân l u vào Thu nh p ti m n ng Ngân l u T ng chi phí v n hành, qu n lý, b o trì Chi phí mua đ t Ngân l u ho t đ ng ròng Chi phí đ u t Ngân l u ròng d án [...]... a chung c The Manor) 17 http://vietnamnet.vn/kinhte/200912/Mong-chua-xong-nha-da-ban-885579/ [26] Khu c n h cao c p Him lam – Nam Sài gòn v i di n tích trên 10.000m2 bán h t 100% ch trong vòng 2 tháng sau khi xây xong ph n móng (ngu n: http://vietbao.vn/Nha-dat/100-can-ho-Him-Lam-Nam-Sai-Gonda-duoc-ban-het/45233203/511/) 21 - Giá nguyên v t li u c tính toán theo su t v n đ u t xây d ng công trình sau... v m t kinh t - xã h i đ nhà n c c p phép đ u t 3 1.2 M c tiêu c a đ tài 8 tài đ c th c hi n nh m m c tiêu phân tích kh thi v m t tài chính và hi u qu kinh t c a d án Khu chung c , v n phòng cho thuê – Bình Hòa 1.3 Câu h i nghiên c u 9 M c tiêu c a đ tài đ c c th b ng 2 câu h i nghiên c u sau: - VBH có nên chuy n đ i m c đích s d ng đ t đ đ u t d án Khu chung c , v n phòng cho thuê – Bình Hòa hay... – Bình Hòa hay không? - Nhà n c có nên cho phép VBH chuy n đ i m c đích s d ng đ t đang cho thuê đ xây d ng khu chung c , v n phòng cho thuê hay không? 1.4 Ph m vi c a đ tài 10 Trong phân tích tài chính, đ tài gi i h n ph m vi nghiên c u m c đánh giá tính kh thi v m t tài chính c a toàn b d án xây d ng khu chung c , v n phòng cho thuê Bình Hòa mà không quan tâm t i vi c tính toán chi phí di r i các... lý t ng h m, v n phòng cho thuê ho c h p đ ng v i m t công ty kinh doanh b t đ ng s n đ qu n lý toàn b các ho t đ ng kinh doanh đ a c M t khác, theo xu h ng chung c a th tr ng c n h , v n phòng cho thuê, VBH có th s dành riêng m t s kh i cho thuê ho c s ch dành riêng các t ng th p cho thuê làm v n phòng Mô hình tài chính đ (i) Ph c thi t k cho 3 ph ng án kinh doanh, c th nh sau: ng án 1: VBH t qu n... ng trên cho thuê ng n h n (iii) Ph ng án 3: VBH t qu n lý t ng h m, đ ng th i cho thuê 2 t ng c a t t c 7 kh i, cho m c đích làm v n phòng, khu th ng m i Bán toàn b c n h t t ng 3 tr lên c a t t c các kh i nhà D li u c s dùng đ tính toán, phân tích cho 3 ph - Th i k phân tích dòng ti n đ n m, k t thúc vào n m 2038 - Giá cho thuê v n phòng ng án nh sau: c tính t n m g c (n m 0) là n m 2010 D án kéo dài... v n phòng cho thuê Bình Hòa (g i t t là d án Bình Hòa) Tác gi là ng iđ c TECCO giao nhi m v vi t báo cáo kh thi, th m đ nh hi u qu tài chính và kinh t c a d án trên Nh v y, d án đ c đánh giá theo góc đ ch đ u t , có phân tích l i ích c a nhà n c Theo đó, báo cáo s đánh giá tính kh thi v m t tài chính nh m đ m b o cho vi c chuy n đ i m c đích s d ng đ t đ đ u t xây d ng chung c , v n phòng cho thuê. .. ng cho thuê, 5 kh i còn l i (3 kh i 20 t ng, 1 kh i 18 t ng và 1 kh i 15 t ng) bán đ t Trong 2 kh i cho thuê thì dành 4 t ng d (ii) Ph i cho thuê dài h n và 11 t ng trên cho thuê ng n h n ng án 2: VBH cho thuê t ng h m, ho c ch đ nh th u qua Ban qu n lý, dành riêng 2 kh i 15 t ng cho thuê, 5 kh i còn l i (3 kh i 20 t ng, 1 kh i 18 t ng và 1 kh i 15 t ng) thì xây d ng c n h bán đ t, 4 t ng d i cho thuê. .. n d án thì VBH v n ph i di r i các ho t đ ng s n xu t, l p ráp linh ki n đi n t c a mình ra khu v c ngo i thành ho c khu công nghi p hay khu ch xu t ho c bu c ph i ng ng ho t đ ng s n xu t t i đây tài c ng phân tích th tr ng và xem xét các mô hình d báo cung c u c n h đ tính toán m c giá bán, cho thuê, t c đ bán và cho thuê, m c đ t ng giá bán, cho thuê c n h c ng nh đánh giá m c đ r i ro c a d án S... toán ph d ng d án Bình Hòa đ mong mu n h nhà n ng án xây ng l i t chính sách u tiên chuy n đ i đ t c a c T i th i đi m hi n nay (tháng 6/2010), VBH và TECCO v n đang th m đ nh tài chính đ làm th t c đ u t d án 3.2 16 c đi m c a d án Toàn b di n tích 24418,5m2 đ u dành cho d án, trong đó bao g m 6500 m2 đ t dành cho ho t đ ng giáo d c Di n tích đ t còn l i s dành cho xây d ng chung c , v n phòng cho thuê, ... ng 19 m c 11.5% tháng 19 (tính c hình 18 http://www.vtc.vn/bvntd/15 6-2 46887/the-gioi-tieu-dung/lai-suat-huy-dong-tien-gui-tai-ngan-hang-vuot115nam.htm [30] 24 th c khuy n mãi cho vay), chênh l ch gi huy đ ng v n ti n g i và cho vay kho ng 3,5% nên m t kho n vay th ng m i s có lãi vay 15%/n m V i m c l m phát trong n EIU d đoán kho ng 8,7% vào n m 2010 thì lãi su t vay th c đ u t 250,32 t ban đ u đ cđ