Tiểu Luận Dự Án Khu Chung Cư Và Căn Hộ Cho Thuê Giá Rẻ

Quan hệ giao dịch bất động sản không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC ĐÀ NẴNG

KHOA KINH TẾ

-  -

DỰ ÁN KHU CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ

CHO THUÊ GIÁ RẺ

Đà Nẵng, tháng 10/2013

GVHD : Lưu Khánh Hiền

Lớp : 10QT

Ngành : QTKD

Thành viên nhóm:

1 Lê Công Hào

2 Hà Tú Anh

3 Nguyễn Hữu Khẩn

4 Lê Văn Nguyên

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 4

I GIỚI THIỆU VỀ FOR YOU GROUP 5

1 Thông tin tổ chức 5

2 Mục tiêu của tổ chức 5

a Mục tiêu chính thức 5

b Mục tiêu tác nghiệp 6

II PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG NGOẠI VI 6

1 Môi trường chung 6

a Chính phủ 6

b Kinh tế 7

c Xã hội 9

d Công nghệ 10

2 Tính không chắc chắn của môi trường 10

a Tính phức tạp 10

b Tính thay đổi chậm 16

III CHIẾN LƯỢC CỦA TỔ CHỨC 17

1 Phân tích ma trận SWOT 17

2 Môi trường ngành 18

a Đối thủ cạnh tranh 18

b Sản phẩm thay thế 18

c Khách hàng 19

d Nhà cung cấp 19

3 Quy mô tổ chức 19

1 Danh sách phòng ban 19

2 Công nghệ phòng ban 20

3 Sơ đồ tổ chức 21

4 Phân tích sơ đồ tổ chức 22

a Tính tập trung 22

b Tính tiêu chuẩn hóa 23

c Sự phối hợp trong các phòng ban 23

d Vai trò - chức năng từng phòng ban 24

TÀI LIỆU THAM KHẢO 29

ĐÁNH GIÁ CÁ NHÂN THÔNG QUA NHÓM 30

LỜI MỞ ĐẦU

" Nhìn lại việc thực hiện kế hoạch năm 2013, trong 15 chỉ tiêu được Quốc hội thông

qua, có 11 chỉ tiêu ước đạt và vượt kế hoạch, 2 chỉ tiêu xấp xỉ đạt và 2 chỉ tiêu không đạt

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu suy giảm, kinh tế trong nước gặp nhiều khó khăn và phải

tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội và quốc phòng

an ninh, đạt được kết quả nêu trên là cố gắng lớn của cả hệ thống chính trị, của toàn

Đảng, toàn dân, toàn quân." đó là lời Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng trình bày

tại Báo cáo của Chính phủ về tình hình kinh tế - xã hội năm 2013, kết quả 3 năm thực

hiện kế hoạch 5 năm (2011 - 2015) và nhiệm vụ 2014 - 2015 trong phiên khai mạc kỳ họp

thứ 6 Quốc hội khóa XIII sáng 21/10

Lĩnh vực bất động sản vẫn đang là vấn đề nóng đối với chính phủ và các doanh nghiệp

Cùng với gói hỗ trợ 30.000 tỷ từ chính phủ về việc hỗ trợ cho vay tín dụng đối với người

thu nhập thấp Với mong muốn cứu nguy cho bất động sản thời gian này Chính vì vậy,

mô hình kinh doanh "Khu chung cư và căn hộ giá rẻ" đang được đánh giá là lĩnh vực lý

tưởng giúp người thu nhập thấp có cơ hội sử dụng một căn hộ riêng cho bản thân mình

Xuất phát từ những thuận lợi nêu trên, nhóm thành lập tổ chức của mình là FOR YOU

GOUP hoạt động trong lĩnh vực cung cấp khu chung cư và căn hộ giá rẻ cho người thu

nhập thấp Đề tài chỉ dựa trên lý thuyết để phân tích về tổ chức, kiến thức của nhóm sinh

viên vẫn đang còn nhiều hạn chế Chính vì vậy sẽ không tránh được các sai sót Nhóm rất

mong muốn nhận được sự góp ý của giảng viên và tập thể các sinh viên

I GIỚI THIỆU VỀ FOR YOU GROUP

1 Thông tin tổ chức

Tên tập đoàn: FOR YOU Group

Địa điểm: Phường Hòa Xuân, Quận Cẩm Lệ, TP Đà Nẵng, Việt Nam

Ngày thành lập: 12/9/2013

Số điện thoại liên hệ: 05113.68.68.69

Website: http://www.foryougroup.com.vn

Email: foryougroup@gmail.com

Ngành nghề kinh doanh: Dịch vụ cung cấp khu chung cư và căn hộ cho thuê dành

cho người thu nhập thấp

Loại hình doanh nghiệp: Tư nhân

- Trở thành một công ty đại chúng về khu chung cư và căn hộ cho thuê giá rẻ, niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam với mức vốn trên 5 nghìn tỷ đồng vào năm 2030

b Mục tiêu tác nghiệp

- Thâm nhập thị trường trong thời gian 1 năm trở lại

- Cung cấp dịch vụ khu chung cư và căn hộ cho thuê giá rẻ, tiện nghi, an toàn

II PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG NGOẠI VI

1 Môi trường chung

a Chính phủ

Hiện nay chính phủ luôn khuyến khích các doanh nghiệp và các nhà đầu tư thực hiện

mô hình khu chung cư và căn hộ cho thuê giá rẻ Trên thực tế, với sự khó khăn của thị trường bất động sản như hiện nay thì đây sẽ là một giải pháp tốt nhằm giảm được phần nào sự tồn đọng của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua

Bên cạnh đưa ra các chính sách nhằm khuyến khích các doanh nghiệp và nhà đầu tư bên mô hình này thì chính phủ còn đưa ra gói kích cầu 30.000 tỷ để hỗ trợ và giúp đỡ thêm cho các doanh nghiệp chịu nhiều thiệt hại do sự đi xuống của thị trường bất động sản

Ngoài ra đối với mô hình xây dựng khu chung cư và nhà cho thuê đối với người có thu nhập thấp còn được nhiều sự đãi khác từ chính phủ như: thuế phải trả thấp, gói tín dụng

hỗ trợ nhà ở dành cho người thu nhập thấp, các giấy tờ liên quan đến nhà đất luôn được chính phủ duyệt nhanh chóng cho các doanh nghiệp triển khai xây dựng…

Trong đó tại kỳ họp Quốc hội (QH) Khóa XIII - Kỳ họp thứ 5 (ngày 20/5) Chính phủ tiếp tục dự báo, kinh tế toàn cầu tiếp tục diễn biến phức tạp, phục hồi chậm và chưa ổn định Tình hình kinh tế - xã hội trong nước vẫn còn nhiều khó khăn Căn cứ mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2013 mà các Nghị quyết của Đảng, Quốc hội, Chính phủ đề ra và xuất phát từ thực tiễn tình hình những tháng gần đây, Chính phủ xác

định nhiệm vụ trọng tâm trong thời gian tới: Tiếp tục thực hiện nhất quán mục tiêu tăng

cường ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, đạt mức tăng trưởng cao hơn năm 2012; tập trung tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, xử lý nợ xấu, phát triển thị trường,

trọng tâm tái cơ cấu kinh tế; bảo đảm an sinh xã hội và phúc lợi xã hội, tăng cường phòng, chống thiên tai, bảo vệ môi trường và ứng phó với biến đổi khí hậu; đẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, tăng cường phòng chống tham nhũng, lãng phí và tăng cường quốc phòng, an ninh, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội; nâng cao hiệu quả công tác đối ngoại

b Kinh tế

 Tăng trưởng GDP trong khoảng 5,4%

Năm 2012, tăng trưởng GDP đạt 5,03%, đây là mức thấp kể từ năm 1999 đến nay Xu hướng suy giảm của nền kinh tế được thể hiện một cách rõ rệt từ năm 2007 đến nay Trong kỳ họp Quốc hội vừa qua chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế năm 2013 đạt 5,5% Một loạt tổ chức như IMF, WB, ADB, HSBC, ANZ đều dự báo kinh tế Việt Nam năm 2013 sẽ tăng từ 5,5 - 5,7% Cụ thể, quý 1/2013 tăng 4,76%, sang quý 2 tăng hơn 5% và quý 3 ước tăng 5,46% Trong quý 4, Bộ KH-ĐT dự báo mức tăng khoảng 5,46%, qua đó đưa GDP cả năm ước tăng khoảng 5,4% Mức này, thấp hơn một chút so với mục tiêu 5,5% đặt ra

Như vậy, các dự báo đều cho rằng tăng trưởng kinh tế có sự cải thiện trong năm tới Thực tế, tăng trưởng kinh tế năm 2013 bao nhiêu còn tùy thuộc vào phản ứng chính sách của Chính phủ Với kịch bản thông thường Chính phủ sẽ thận trọng với việc kích thích tăng trưởng và tập trung tái cấu trúc nền kinh tế thì GDP sẽ tăng dưới 5% Còn nếu Chính phủ kích thích kinh tế một cách mạnh mẽ và thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng thì kinh

tế có thể tăng khoảng 6% nhưng lạm phát có thể tăng mạnh lại vào cuối năm và gây nên rủi ro dài hạn cho nền kinh tế

Chúng tôi cho rằng có thể Chính phủ lựa chọn một kịch bản trung gian, tức là kích thích kinh tế để cứu doanh nghiệp nhưng thực hiện một cách thận trọng Tăng trưởng GDP năm 2012 có thể đạt 5,4%, tức cao hơn năm 2011 Tuy nhiên, nhìn chung toàn bộ nền kinh tế vẫn hết sức khó khăn

 Lạm phát năm 2013 tiếp tục tăng ở mức thấp

Năm 2012, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng 6,81%, đây là mức thấp so với rất nhiều dự báo trước đó Tuy nhiên, nếu không tính việc tăng giá đột biến của giáo dục, y tế thì CPI chỉ tăng 3,30% Nguyên nhân của việc lạm phát tăng thấp do chính sách tiền tệ thắt chặt

khiến tăng trưởng tín dụng cả năm chưa tới 7% Bên cạnh đó sức mua cũng suy yếu do khó khăn kinh tế trong nước Cuối cùng giá cả hàng hóa thế giới cũng gần như không tăng, thậm chí còn giảm

Tháng 1/2013, CPI cả nước tăng khoảng 0,7%, đây là mức khá thấp so với cùng kỳ những năm trước Điều này cũng cho thấy lạm phát năm 2013 cũng tiếp tục ở mức thấp Nguyên nhân tăng trưởng tín dụng trong nước thấp và giá hàng hóa thế giới cũng không có nhiều biến động Chúng tôi dự báo lạm phát năm 2013 chỉ tăng dưới 6% Tuy nhiên, nếu NHNN bơm tiền ra mạnh để cứu bất động sản và nợ xấu thì lạm phát năm 2013 có thể tăng mạnh vào cuối năm

 Lãi suất tiếp tục giảm

Lãi suất cuối năm 2012 đã giảm khá mạnh so với đầu năm Nguyên nhân do lạm phát giảm và nhu cầu vốn cũng giảm theo Bên cạnh đó NHNN cũng có chính sách quan trọng là giảm mạnh lãi suất điều hành Cụ thể, trên thị trường liên ngân hàng, trong ngày 30/8/2013, lãi suất tiếp tục giảm ở hầu hết các kỳ hạn, trong đó lãi suất qua đêm tiếp tục giảm mạnh, chốt cuối ngày ở mức 2,23%/năm (giảm 0,77% so với ngày hôm trước) Lãi suất kỳ hạn 1 tuần và lãi suất kỳ hạn 1 tháng chốt cuối ngày ở mức 3,00%/năm và 4,47%/năm, giảm lần lượt là 0,36% và 0,18% so với ngày hôm qua Lãi suất kỳ hạn 3 tháng không thay đổi so với ngày hôm qua, chốt cuối ngày ở mức 5,49%/năm

Lạm phát năm 2013, được dự báo sẽ ở mức thấp do vậy xu hướng lãi suất giảm tiếp tục duy trì trong nửa đầu năm 2013 Ngoài ra, hiện nay, NHNN vẫn còn nhiều dư địa để giảm lãi suất thêm nữa bằng cách tiếp tục giảm lãi suất chiết khấu và bơm tiền mạnh hơn qua thị trường mở

Tuy nhiên, nợ xấu vẫn là hòn đá tảng ngăn cản sự lưu thông vốn trong nền kinh tế Việc tiếp cận vốn của nhiều doanh nghiệp sẽ khó khăn cho không đáp ứng được yêu cầu của ngân hàng Không những vậy, ngân hàng cũng sẽ thận trọng trong việc cho vay để đảm bảo an toàn Điều này đồng nghĩa với việc tiếp cận tín dụng mới của các doanh nghiệp cũng không hề dễ dàng Lãi suất cho vay cao hay thấp sẽ ảnh hưởng đến các yếu

tố đầu vào và đầu ra

 Tỷ giá vẫn sẽ tiếp tục ổn định

Một trong những điểm sáng của nền kinh tế trong năm 2012 là tỷ giá khá ổn định Đây là lần đầu tiên trong 4 năm tỷ giá có chiều hướng giảm nhẹ Sự ổn định của tỷ giá do Việt Nam thặng dư cán cân thanh toán, đô la hóa nền kinh tế giảm và tín dụng tăng ở mức thấp Tỷ giá được giữ ổn định kết hợp với mức lãi suất tiền gửi VND còn rất cao so với gửi tiết kiệm bằng ngoại tệ, cũng như mức độ lạm phát được kiềm chế trong bốn tháng đầu năm đã tạo được niềm tin cho các doanh nghiệp trong nước

Năm 2013, tỷ giá cũng sẽ tiếp tục ổn định do cung cầu ngoại tệ trong nền kinh tiếp tục cân bằng do các dòng vốn như FDI, ODA, kiều hối vẫn tiếp tục được duy trì, còn nhập siêu cũng sẽ ở mức thấp Dự báo tỷ giá năm 2013 cũng chỉ dao động quanh mức 21.000 VND/USD

 Xử lý nợ xấu và tái cấu trúc ngân hàng vẫn chưa thể diễn ra nhanh

Một trong những vấn đề trọng tâm của Việt Nam trong năm 2013 là xử lý nợ xấu và tái cấu trúc hệ thống ngân hàng Tuy nhiên, khó kỳ vọng nhiều vào việc nợ xấu sẽ nhanh chóng được xử lý Nợ xấu của Việt Nam là một vấn đề hết sức phức tạp Xử lý nợ xấu của Việt Nam không chỉ là vấn đề kỹ thuật mà xử lý nợ xấu còn dẫn đến nhiều “động chạm” Phải có những quyết tâm rất lớn thì may ra Việt Nam mới có thể xử lý được nợ xấu và điều này có thể vẫn chưa diễn ra trong năm 2013

Việc tái cấu trúc ngân hàng cũng là một công việc rất khó khăn Có quá nhiều rào cản Việt Nam phải vượt qua để tái cấu trúc ngân hàng, thậm chí cả sự đổ vỡ và xáo trộn lớn Đây là có lẽ là cái giá đắt khiến khiến quá trình xử lý nợ xấu sẽ còn trì hoãn trong thời gian tới

c Xã hội

Ngày nay xã hội càng ngày càng phát triển mạnh mẽ, đời sống con người ngày càng được nâng cao Tuy nhiên vẫn còn một đại bộ phận lớn con người đối với họ thì vấn đề nhà ở dường như rất xa xỉ Với mức lương công nhân hàng tháng ít ỏi chỉ đủ chi tiêu cho cuộc sống hàng ngày thì làm sao họ có được một ngôi nhà của riêng họ để ở Vì vậy khi

mô hình các khu chung cư hay căn hộ dành cho người thu nhập thấp được xây dựng thì nó

đã đem lại rất nhiều cơ hội cho những con người hàng ngày còn đang vất vả kiếm sống, từ đây họ có thể có được một ngôi nhà nhỏ của riêng họ với mức giá thấp mà họ có thể chi

trả được Một căn hộ với giá cả vừa phải sẽ giúp cho xã hội giải quyết được các vấn đề đáng quan tâm hiện nay

Mặt khác, dân số hiện nay của nước ta vào khoảng 100 triệu người, dân số thế giới khoảng 7 tỷ Sự tăng lên về số lượng và quy mô vốn đầu tư của các khu công nghiệp, khu

đô thị mới Bên cạnh đó, thu nhập bình quân tăng lên và mức sống người dân không ngừng được cải thiện Do vậy, nhu cầu về nhà ở, đồ nội thất từ cá nhân và doanh nghiệp không ngừng tăng Tuy nhiên, thời gian gần bất động sản đóng băng đã tác động không ít vào tâm lý khách hàng

Đây là một cơ hội cũng như thách thức rất lớn đối với các doanh nghiệp nhà đầu tư đang hoạt động trong lĩnh vực này và nó có tác động rất lớn đến xã hội chúng ta ngày nay

d Công nghệ

Các yếu tố công nghệ luôn tạo ra nhiều thách thức đối với các doanh nghiệp trong nước ta hiện nay, với kiểu dáng, thiết kế mang phong cách nước ngoài thâm nhập vào thị trường Việt Nam làm ảnh hưởng đến các doanh nghiệp trong nước Vì vậy các doanh nghiệp cũng cạnh tranh nhau rất khốc liệt để nhằm quảng bá hình ảnh, thương hiệu của doanh nghiệp qua các ngôi nhà, khu chung cư, căn hộ giá rẻ

Đây vừa là cơ hội cũng như thách thức rất lớn đối với các doanh nghiệp trong nước để

có thể cạnh tranh với các công nghệ nước ngoài

2 Tính không chắc chắn của môi trường

a Tính phức tạp

Thứ nhất, Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch

Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa bất động sản, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch Đó là do đặc điểm của hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa bất động sản ảo Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc) cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn

sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet…đều

tạo nên chợ giao dịch bất động sản

Quan hệ giao dịch bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay

chợ giao dịch mà phải trải qua 3 khâu cơ bản, đó là:

- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động sản giao

dịch

- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin

về bất động sản, đánh giá các yếu tố bên ngoài của bất động sản

- Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch

Từ đặc điểm này cho thấy kiểm soát thị trường bất động sản không thể như với thị trường các hàng hóa khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lượng…mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc Quan hệ giao dịch bất động sản không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường…Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao,

do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch bất động sản thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch Mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản đều phải trải qua đầy đủ các khâu giao dịch trên Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường bất động sản chính thức,

có kiểm soát của Nhà nước

Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai

Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác, bất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản Người ta không thể di dời bất động sản từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, do đó, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình

đô thị hóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch…thường có quy mô, trình

độ phát triển cao hơn so với các vùng khác

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sản thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường bất động sản của các vùng, các khu vực khác Đồng thời, nghiên cứu thị trường bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh

tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác

Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình,

vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác) Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ,

không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo Đặc điểm này dẫn đến các vấn đề sau:

- Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao Giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích cao cho người có

quyền đối với bất động sản

- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm giá cả bất động sản sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá Thị trường

bất động sản càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của bất động sản

Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản

Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng Tuy nhiên, đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác Đó là do đặc điểm của bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng thường, để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công

Cung bất động sản là có giới hạn và cầu bất động sản lại luôn luôn tăng, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả Do vậy, trong thị trường bất động sản, sự thay đổi về giá bất động sản thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu, hay nói cách khác giá cả là do quan hệ cung cầu quyết định Sự biến động về giá cả thường bắt đầu do

sự thay đổi của cầu Khi giá giảm, cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm nhưng giảm không đến mức để người mua có thể mua tăng thêm một đơn vị bất động sản; ngược lại, khi giá tăng thì bản thân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì tổng nguồn bất động sản, nhất là đất đai là có giới hạn, việc đầu tư phát triển mới phải mất nhiều thời gian nên khi cầu tăng cung không tăng ngay Giá cả bất động sản do quan hệ cung cầu quyết định, ngược lại, giá cả lại ít ảnh hưởng điều tiết cung và cầu Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về bất động sản, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị trường bất động sản, hạn chế và kiểm soát sự gia

tăng của cầu về bất động sản không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo) Chính vị vậy hoạt động của thị trường bất động sản rất cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước Quá trình giao dịch về bất động sản phải trải qua khâu pháp lý nên Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa bất động sản giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa bất động sản giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản Nhà nước quản lý thị trường bất động sản là nhằm phát huy tính ưu việt của cơ chế thị trường và điều kiẹn thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường, kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh tế, bảo đảm sự kết hợp hài hòa trong sự phát triển kinh tế và xã hội, ở tầm vĩ mô

Thứ sáu, Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

Sở dĩ như vậy là vì hàng hóa bất động sản không bày bán trên thị trường như các loại hàng hóa khác, người mua và bán bất động sản không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch Hơn nữa, vì bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và bán bất động sản thường ít có kinh nghiệm vì họ

ít có cơ hội mua và bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp) Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần phải có các nhà tư vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn Thực

tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển vì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao Do đó, phải coi tư vấn, môi giới trong giao dịch bất động sản là một nghề nghiệp độc lập Ngoài việc tổ chức các

tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong

tư vấn, môi giới giao dịch bất động sản vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá bất động sản

Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định hơn và an toàn hơn Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bất động sản

Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, do đó, mọi gíao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thị trường bất động sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản

nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng

Thứ chín, thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian

Sở dĩ như vậy là vì bất động sản thường là có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hóa khác Bất động sản là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình bất động sản Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản