Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỒ HỒ CHÍ MINH *** LỜI CAM ĐOAN TRẦN HÀ KIM THANH Đề tài nghiên cứu tác giả thực hiện, kết nghiên cứu luận án trung thực chưa công bố PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP Chuyên ngành: Kinh tế – Tài – Ngân hàng công trình nghiên cứu khác Tất phần kế thừa, tham khảo trích dẫn ghi nguồn cụ thể danh mục tài liệu tham khảo Thành phố Hồ Chí Minh, tháng năm 2010 Tác giả Mã số: 62.31.12.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Trần Hà Kim Thanh HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS NGUYỄN MINH KIỀU TS NGUYỄN VĂN THUẬN Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2011 MỤC LỤC 1.2.3 Hoạt động đầu tư xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp doanh nghiệp bất động sản 16 1.2.4 Các quy định chế khuyến khích hoạt động đầu tư, xây dựng nhà cho Trang phụ bìa người có thu nhập trung bình thấp 19 Lời cam đoan 1.3 Thay đổi quan điểm nhà chế thị trường cần thiết tài trợ Lời cảm ơn Mục lục i Danh mục chữ viết tắt viii Danh mục bảng x Danh mục hình vẽ xii vốn tín dụng ngân hàng 21 1.4 Vấn đề tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp 22 1.4.1 Hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng người có thu nhập trung bình thấp 22 1.4.2 Hoạt động cho vay mua nhà dành cho đối tượng có thu nhập trung bình thấp Quỹ phát triển nhà TP.HCM 24 1.4.3 Đánh giá dự báo nhu cầu tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình PHÂN TỔNG QUAN 1 Giới thiệu Mục tiêu nghiên cứu Phương pháp phạm vi nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu thấp 26 1.4.4 Các quy định sách hổ trợ Chính phủ tín dụng nhà cho đối tượng có thu nhập trung bình thấp 28 1.5 Một số chương trình hổ trợ nhà cho người có thu nhập thấp 29 1.5.1 Chương trình tiết kiệm nhà 29 1.5.2 Cho vay ưu đãi từ ngân hàng ADB 32 Cấu trúc đề tài 1.6 Vấn đề nhà tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp quốc Các điểm giới hạn luận án gia giới 32 1.6.1 Kinh nghiệm phát triển nhà Singapore 32 CHƯƠNG 1: TÍN DỤNG NHÀ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG 1.6.2 Các tổ chức trung gian tài nhà Châu Á – TBD 33 BÌNH VÀ THẤP TẠI VIỆT NAM VÀ XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.6.3 Các công cụ tài nhà cho người nghèo Châu Á 36 1.1 Giới thiệu 12 1.7 Xác định vấn đề nghiên cứu 39 1.2 Nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 13 1.8 Tín dụng NHTM – Công cụ quan trọng giải vấn đề nhà cho người 1.2.1 Thu nhập, tích lũy chi phí cho nhà người dân 13 thu nhập trung bình thấp 43 1.2.2 Dự báo nhu cầu nhà cho người có thu nhập thấp 15 CHƯƠNG 2: LÝ THUYẾT TÍN DỤNG 46 2.4.3.2 Điều kiện vay vốn 64 2.1 Giới thiệu 46 2.4.3.3 Đối tượng cho vay 64 2.2 Mục tiêu hoạt động ngân hàng 47 2.4.3.4 Quy định đảm bảo an toàn hoạt động cho vay 64 2.3 Tín dụng nhà lý thuyết tín dụng 49 2.4.4 Quy trình tín dụng 65 2.4 Chính sách tín dụng NHTM 51 2.4.1 Mục tiêu, sở hình thành sách tín dụng 51 2.4.1.1 Mục tiêu 51 2.4.1.2 Cơ sở hình thành sách tín dụng 52 [1] Nguồn vốn tính chất nguồn vốn 53 [2] Tính ổn định khoản ký thác 53 [3] Chính sách tiền tệ tài nhà nước 53 [4] Khả kinh nghiệm đội ngũ nhân viên 53 [5] Các điều kiện kinh tế 54 [6] Khả sinh lợi rủi ro khoản cho vay 54 2.4.2 Nội dung sách tín dụng 55 [1] Xác định quy mô tín dụng 55 [2] Xác định giới hạn tín dụng 56 [3] Xác định loại hình tín dụng 56 [4] Xác định lĩnh vực tài trợ tín dụng 57 [5] Xác định kỳ hạn tín dụng 57 [6] Xác định lãi suất hay giá tín dụng 58 [7] Xác định phương thức thu hồi vốn lãi 61 [8] Đảm bảo an toàn cho khoản vay 62 2.4.3 Quy định pháp lý cho vay 63 2.4.3.1 Nguyên tắc cho vay 63 2.4.5 Thẩm định tín dụng 67 2.4.5.1 Thẩm định tư cách khách hàng 68 2.4.5.2 Thẩm định khả tài 69 2.4.5.3 Thẩm định khả trả nợ 70 2.4.5.4 Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay 71 2.4.6 Bảo đảm tín dụng 71 2.4.6.1 Bảo đảm tài sản chấp 72 2.4.6.2 Bảo đảm tài sản cầm cố 72 2.4.6.3 Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay 73 2.4.6.4 Bảo đảm hình thức bảo lãnh 73 2.5 Rủi ro tín dụng mô hình đánh giá rủi ro tín dụng 74 2.5.1 Xác định loại rủi ro 74 2.5.2 Nguồn gốc phát sinh rủi ro tín dụng 76 2.5.3 Ước lượng kiểm soát rủi ro tín dụng 76 2.5.4 Mô hình phân tích, đánh giá rủi ro tín dụng 77 2.5.4.1 Mô hình định tính 77 2.5.4.2 Mô hình lượng hóa rủi ro tín dụng 78 [1] Mô hình điểm số Z 78 [2] Mô hình điểm số tín dụng tiêu dùng 79 2.6 Tổng hợp phân nhóm yếu tố ảnh hưởng định cho vay ngân hàng thương mại 80 CHƯƠNG 3: XU HƯỚNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NHTM ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ GIẢI PHÁP 3.1 Giới thiệu 84 4.1 Giới thiệu 129 3.2 Sơ lược nghiên cứu liên quan xác định phương pháp 85 4.2 Tóm tắt kết nghiên cứu 130 3.2.1 Vấn đề nghiên cứu 85 3.2.2 Xác định phương pháp nghiên cứu 87 3.2.3 Quy trình nghiên cứu 90 3.3 Nghiên cứu định tính 91 3.3.1 Mục tiêu nghiên cứu định tính đề tài 92 3.3.2 Quy trình thực 92 4.3 Nghiên cứu số giải pháp có liên quan 132 4.3.1 Phát triển thị trường cầm cố thứ cấp động sản 132 4.3.2 Chứng khoán MBSs (mortgage – back securities) 133 4.3.3 Mô hình PPP (Public – Private – Partnerships) 136 4.3.4 Tài vi mô cho việc phát triển nhà (Micro –finance) 137 4.4 Giải pháp phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình 3.3.3 Chọn mẫu, vấn 93 thấp 138 3.3.4 Phân tích số liệu 94 4.4.1 Nghiên cứu xây dựng sách hỗ trợ khuyến khích phát triển tín dụng 3.3.5 Kết nghiên cứu định tính 95 nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 138 3.4 Nghiên cứu định lượng 106 4.4.2 Các vấn đề cần quan tâm việc khuyến khích, hỗ trợ hoạt động tín dụng 3.4.1 Mục tiêu nghiên cứu 107 3.4.2 Chọn mẫu thu thập số liệu 107 3.4.3 Quy trình xây dựng thang đo 109 3.4.4 Xây dựng thang đo lường vấn đề nghiên cứu 110 3.4.5 Kết đánh giá nhóm biến số ảnh hưởng đến xu hướng cho vay mua nhà NHTM người có thu nhập trung bình thấp 114 3.4.6 Kết nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp NHTM 120 3.4.6.1 Mô hình nghiên cứu 120 3.4.6.2 Kết phân tích hồi quy yếu tố tác động đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình thấp vay mua nhà NHTM 123 3.4.6.3 Đánh giá kết nghiên cứu định lượng 127 nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 139 4.4.2.1 Nguồn vốn dài hạn 140 4.4.2.2 Lãi suất, thời hạn, hạn mức vay phương án trả nợ 141 4.4.2.3 Đảm bảo tiền vay xử lý tài sản chấp 142 4.4.2.4 Nâng cao lực, nghiệp vụ NHTM 143 4.4.3 Đề xuất mô hình tác động thông qua tổ chức trung gian (joint – centre) việc khuyến khích NHTM phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp Việt Nam 145 4.4.4 Vấn đề quản lý, hỗ trợ, khuyến khích phát triển hoạt động đầu tư xây dựng nhà giá trị trung bình thấp 148 4.4.5 Các vấn đề khác 149 10 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT KẾT LUẬN 152 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ 154 TÀI LIỆU THAM KHẢO 155 PHỤ LỤC 166 NHTM Ngân hàng thương mại NHNN Ngân hàng nhà nước TCTD Tổ chức tín dụng UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa CB-CNV Cán bộ, công nhân viên ĐBQH Đại biểu quốc hội TP Thành phố TĐC Tái định cư GDP Tổng sản lượng quốc gia (Gross Dometic Products) VAT Thuế giá trị gia tăng TNDN Thu nhập doanh nghiệp ADB Ngân hàng phát triển Châu Á (Asia Developments Banks) HOF Quỹ phát triển nhà thành phồ Hồ Chí Minh (Hochiminh City Housing Development Fund) HDB Cơ quan phát triển nhà (Housing Development Board) - Singapore CPF Quỹ tiệt kiệm nhà Singapore (Central Proivident Fund) GHLC Tập đoàn cho vay nhà phủ Nhật (Government Housing 11 Loan Corporation) KHFC 12 DANH MỤC BẢNG BIỂU Tập đoàn tài nhà Hàn Quốc (Korean Housing Finance Corporation) Bảng Tổng hợp thông tin số dự án hộ thị trường đánh giá dành cho Tập đoàn cho vay chấp bất động sản Hongkong (Hongkong người có thu nhập trung bình 18 Mortgage Corporation) Bảng Các sản phẩm Quỹ phát triển nhà 25 GHB Ngân hàng nhà phủ Thái Lan (Government Housing Bank) Bảng 3: Các nghiên cứu tín dụng, tín dụng nhà tín dụng nhà cho người có NGOs Tổ chức phi phủ (Non-government Organizations) MBSs Chứng khoán hóa bất động sản (Mortgage Back Securities) PPP Kết hợp nhà nước tư nhân (Public Private Parnerships) HKMC thu nhập trung bình thấp 39 Bảng 4: Phân loại tín dụng ngân hàng 50 Bảng Các yếu tố đánh giá mô hình định mức tín nhiệm thể nhân 80 Bảng So sánh phương pháp nghiên cứu định tính định lượng 89 Bảng Quá trình vấn, thu thập thông tin nghiên cứu định tính 94 Bảng Kết nhân thức khả hoàn trả nợ vay NHTM người có thu nhập trung bình thấp 96 Bảng Kết nhận thức NHTM giá trị khoản vay đối tới tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 97 Bảng 10 Các yếu tố tác động đến định cho vay ngân hàng 99 Bảng 11 Đánh giá NHTM yếu tố khó khăn 100 Bảng 12 Kết điều chỉnh yếu tố tác động, ảnh hưởng đến đến định cho vay ngân hàng 103 Bảng 13 Mô tả mẫu vấn nghiên cứu định lượng 108 Bảng 14 Thang đo tác động nhóm yếu tố bên đến định, xu hướng khả cho vay NHTM 111 Bảng 15 Thang đo khả năng, lực NHTM (các yếu tố bên trong) 111 Bảng 16 Thang đo mức độ quan trọng yếu tố thuộc khách hàng có ảnh hưởng đến định, xu hướng cho vay NHTM khách hàng có thu nhập trung bình thấp 112 13 Bảng 17 Thang đo giá trị khoản vay tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 113 Bảng 18 Thang đo xu hướng, phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 114 Bảng 19 Kết EFA thang đo tác động yếu tố bên 116 Bảng 20 Kết EFA thang đo lực, nguồn lực NHTM 117 Bảng 21 Kết EFA thang đo yếu tố đánh giá lực khách hàng 118 Bảng 22 Kết EFA thang đo yếu tố đánh giá giá trị khoản vay 119 Bảng 23 Kết EFA thang đo xu hướng cho vay, phát triển tín dụng nhà cho 14 DANH MỤC HÌNH VẼ Hình Sơ đồ cấu trúc chương 13 Hình Sơ đồ khái quát tài nhà dành cho đối tượng có thu nhập Trung Bình & thấp 44 Hình Sơ đố cấu trúc chương 42 Hình Sơ đồ quy trình tín dụng 66 Hình Các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ rủi ro ngân hàng 75 Hình Sơ đồ định tín dụng NHTM 81 người có thu nhập trung bình thấp NHTM 120 Hình Tổng hợp yếu tố tác động đến sách tín dụng NHTM 82 Bảng 24 Ký hiệu biến nghiên cứu 122 Hình Sơ đồ cấu trúc chương 84 Bảng 25 Điểm trung bình yếu tố tác động đến xu hướng cho người có thu nhập Hình Tổng hợp khung lý thuyết yếu tố tác động đến định, xu hướng cho trung bình thấp vay mua nhà NHTM 123 vay ngân hàng thương mại 87 Bảng 26 Các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng, khả phát triển tín dụng nhà cho Hình 10 Sơ đồ quy trình nghiên cứu 90 người có thu nhập TB & thấp NHTM mô hình hồi quy 124 Hình 11 Nghiên cứu định tính 92 Hình 12 Tác động thị trường bất động sản đến tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp 101 Hình 13 Điều chỉnh khung lý thuyết yếu tố tác động đến định, xu hướng cho vay NHTM 105 Hình 14 Các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cho vay mua nhà NHTM người có thu nhập trung bình thấp 121 Hình 15 Các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cho vay mua nhà NHTM người có thu nhập trung bình thấp 126 Hình 16 Sơ đồ cấu trúc chương 129 Hình 17 Mô hình PPP cho việc phát triển nhà thu nhập thấp 136 Hình 18 Mô hình tác động hỗ trợ, khuyến khích NHTM phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp thông qua tổ chức trung gian quỹ phát triển nhà ở, quỹ phát triển địa phương 146 15 16 PHẦN TỔNG QUAN công nghệ mạnh, tham gia đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực song song với việc phát triển thị trường vật liệu xây dựng dịch vụ liên quan đến nhà cho người có thu nhập thấp [Phí Thị Thu Hương 2008] Một vấn đề quan trọng lên I GIỚI THIỆU Dân sinh mối quan tâm hàng đầu xã hội nào, thời đại nào, việc xây dựng hỗ trợ người có thu nhập thấp tạo lập tất giải pháp đề xuất thời gian gấn vấn đề quan tâm đến việc phát triển thị trường tài liên quan đến nhà cho đối tượng có thu nhập trung bình thấp nhà mục tiêu hành động phủ Giải vấn đề nhà cho Phát triển thị trường tài nhà vấn đề rộng bao gồm nhiều người có thu nhập thấp không điều dễ dàng, nỗ lực cần khía cạnh lĩnh vực khác nhau, việc phát triển thị trường tài nhắm thiết quốc gia, điều kiện, yếu tố kiên cho việc ổn định trật tự đến việc tài trợ cho đơn vị đầu tư, xây dựng nhà thu nhập thấp; phát triển xã hội, góp phần tăng trưởng phát triển kinh tế Dòng người nhập cư từ nông hoạt động cho vay trực tiếp đến đối tượng có thu nhập thấp cho vay trả thôn kéo khu đô thị lớn trở thành nguồn lao động cần thiết chậm trừ vào tiền lương, tín dụng thuê mua, tín dụng tiêu dùng chấp tín cho phát triển với điều kiện họ cần đào tạo tay nghề ổn định chỗ chấp vấn đề cần quan tâm mức nhằm giúp cho người có Điều mà người dân, người có thu nhập thấp mong mỏi Nhà nước thu nhập thấp có đủ điều kiện để “an cư lạc nghiệp” “Phát triển tín dụng nhà cần có giải pháp lâu dài giúp họ làm chủ nhà để cho người có thu nhập trung bình thấp” đề tài nghiên cứu xây dựng Theo ý nghĩa đó, nói, việc giải vấn đề nhà cho người có thu nhập trung bình thấp phải mục tiêu ưu tiên hàng đầu dựa quan điểm này, theo thứ tự trình bày sau: II MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU thể chế xã hội văn minh, quốc gia muốn phát triển bền vững đặc Theo số liệu điều tra, thống kê Bộ xây dựng thực trạng nhà biệt lựa chọn theo định hướng XHCN Việt Nam Nhà cho người có thu cán bộ, công chức cho thấy phạm vi nước có khoảng gần triệu nhập thấp nội dung nhấn mạnh trọng tâm Luật nhà cán công chức, viên chức chưa có chỗ ổn định, phải ghép hộ, tạm, Quốc hội thông qua vào năm 2006 Song, nước phát triển khác, sống điều kiện nhà xuống cấp nghiêm trọng chưa sửa chữa toán khó trình tìm lời giải kịp thời Các hộ gia đình trẻ có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ - lực lượng lao Nhiều nghiên cứu giải pháp đề xuất nhằm thúc đẩy phát triển động chủ lực đất nước, hầu hết hạn chế thời gian công tác, khả nhà cho người có thu nhập thấp Các giải pháp kiến nghị thực thu nhập hạn hẹp, chưa có đủ điều kiện tích lũy để mua nhà hàng vạn hộ việc cho phép tự hoạt động xây dựng nhà cho người có thu nhập gia đình khu vực đô thị tình trạng gặp khó khăn nhà thấp Theo đó, thành phần, loại hình doanh nghiệp, tổ chức cá nhân có đủ Việc đầu tư, xây dựng nhà nói chung nhà cho đối tượng có thu nhập điều kiện, kỹ thuật, tài tham gia xây dựng nhà cho người có thu trung bình thấp nói riêng trách nhiệm toàn xã hội, cấp quyền nhập thấp, không giới hạn quy mô, lãnh thổ với việc đa dạng hóa hình Xã hội hóa lĩnh vực nhà tất yếu phát triển chung nhằm huy động thức đầu tư bao gồm đầu tư trực tiếp đầu tư gián tiếp Các loại hình tổ chức nguồn lực, ngân hàng, tổ chức tín dụng doanh nghiệp tham gia kinh doanh phát triển nhà xã hội, khuyến khích tập đoàn kinh doanh bất động sản, xây dựng chuyên nghiệp (kể nước ngoài) có lực tài 17 18 Trong thời gian vừa qua, phủ ban hành chế, sách nhà khang trang, cần tài trợ tài dài hạn để hỗ trợ đất ở, nhà ở, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng sửa chữa Trong đó, người có thu nhập thấp có vào việc xây dựng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp vấn đề hội để sở hữu nhà Một lý nhà cho người có thu nhập thấp toán khó không Việt Nam người có thu nhập thấp không đủ điều kiện để tiếp cận nguồn tài mà vấn đề hầu hết quốc gia giới, đặc biệt hỗ trợ cho việc mua, xây dựng sửa chữa nhà Thu nhập yêu cầu nước phát triển Việt Nam chứng minh nguồn thu nhập đối tượng tính hợp pháp nhà “Nên hỗ trợ vay vốn” giải pháp đề xuất họp thảo luận Quốc hội dự án sửa đổi, bổ sung Luật thuế giá trị gia họ thường không đáp ứng yêu cầu tổ chức tài để nhận khoản cấp tín dụng [Mitlin 2007] tăng Luật thuế thu nhập doanh nghiệp tháng 10/2009 với chủ trương hỗ trợ, Tại Việt Nam, thời gian qua, hầu hết ngân hàng công bố khuyến khích việc đầu tư xây dựng nhà xã hội cho người có thu nhập thấp gói sản phẩm cho vay mua nhà với hạn mức cho vay mua nhà lên đến 90% giá trị Trong đó, đối tượng hỗ trợ vay vốn không doanh nghiệp, đơn vị tài sản đảm bảo Tuy nhiên, thực tế, phân khúc đầu tư xây đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp mà cá nhân người có thu dựng nhà ở, ngân hàng nhà đầu tư xây dựng nhắm đến đối nhập thấp Đối với người mua nhà, phủ áp dụng phương thức hỗ trợ tượng khách hàng có thu nhập cao, ổn định, vấn đề tín dụng nhà cho người có trực tiếp, cụ thể ưu đãi lãi suất, thời hạn vay vốn để mua nhà ở, người có thu nhập thấp bỏ trống thu nhập thấp thường đủ khoản tiền lớn để mua nhà Do vậy, luận án “phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập trung Thảo luận tài nhà vấn đề không mẻ giới Tại bình thấp” xây dựng xuất phát từ mong muốn góp phần vào việc thúc đầy nước phát triển, tài chính, tín dụng nhà đóng vai trò quan trọng thường phát triển thị trường nhà dành cho người có thu nhập thấp thông qua hình chiếm tỷ trọng lớn kinh tế quốc gia Tại Mỹ, tổng khoản tín dụng thức phát triển hoạt động tín dụng NHTM Tuy nhiên, để đưa chấp bất động sản chiếm đến 50% GDP, khoảng 88%GDP Hà Lan 62% định phát triển loại hình sản phẩm tín dụng, ngân hàng cần phải Anh Quốc [ADB – 2002] Trong đó, nhiều nước phát triển thuộc khu vực đánh giá, phân tích nhiều khía cạnh, nguồn lực nhằm đạt mục tiêu lợi Châu Á, vấn đề tài nhà khiêm tốn, chưa thực phát triển với nhuận hiệu hoạt động kinh doanh tỷ lệ 2% GDP quốc gia có nhiều nơi, tín dụng nhà chưa triển khai áp dụng kinh tế Tại nước Châu Á, nơi có hoạt động tín dụng nhà ở, hầu hết khoản vay ngắn hạn, giá trị khoản vay nhỏ đáp ứng phần nhỏ so với giá trị bất động sản, hầu hết khoản vay có lãi suất thả (floating rate) theo thỏa thuận Tại hầu hết khu vực đô thị nước, nhà có chất lượng tốt, hợp pháp đắt đỏ khó sở hữu nhà mà không cần đến khoản tín dụng Ngay người có thu nhập trung bình cao cần đến khoản tín dụng để mua Nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến định NHTM việc cho người có thu nhập trung bình thấp vay tiền mua nhà? Đề tài nghiên cứu thực nhằm mục tiêu: Tìm hiểu đánh giá NHTM tín dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp Khám phá yếu tố có ảnh hưởng đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình thấp vay tiền mua nhà NHTM 19 20 Xác định vai trò phủ giải pháp từ phủ thông qua khám phá (EFA) sử dụng để rút gọn biến đo lường, phương sách tác động để góp phần hỗ trợ, khuyến khích hoạt động tín pháp hồi quy bội dùng để xác định yếu tố ảnh hưởng đến xu dụng nhà cho người có thu nhập trung bình thấp thông qua hình hướng cho vay ngân hàng việc cho người có thu nhập trung thức tín dụng ngân hàng bình thấp vay tiền mua nhà Ngoài ra, luận án sử dụng kết hợp phương pháp phân tích, thống III PHƯƠNG PHÁP VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đề tài nghiên cứu sử dụng phương pháp nghiên cứu kết hợp, với quy trình kê, tổng hợp, suy diễn, quy nạp với phương pháp chuyên gia để đạt kết tốt trình nghiên cứu nghiên cứu thực thông qua bước: [1] xác định vấn đề nghiên cứu, Phạm vi nghiên cứu luận án thực địa bàn thành phồ Hồ [2] tổng hợp yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình Chí Minh, đối tượng nghiên cứu chi nhánh NHTM (cổ phần, quốc doanh, thấp vay mua nhà NHTM từ lý thuyết tín dụng nghiên cứu có nước ngoài), không bao gồm ngân hàng sách Do hạn chế thời liên quan, [3] nghiên cứu khám phá phương pháp nghiên cứu định tính, [4] gian, kinh phí, nhân lực, nên nghiên cứu thực Thành phố Hồ Chí nghiên cứu thức kiểm định phương pháp nghiên cứu định lượng, [5] Minh Tuy nhiên, thành phố Hồ Chí Minh đô thị, trung tâm có quỹ nhà đề xuất số giải pháp dựa kết nghiên cứu lớn nước, vậy, thành phố Hồ Chí Minh đánh giá thị - Phương pháp định tính sử dụng để tìm hiểu sâu thái độ hành trường chính, chiếm phần lớn tổng nhu cầu nước nhà tín dụng nhà vi [Lee,1999, dẫn Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang ở, đặc biệt đối tượng người có thu nhập trung bình thấp 2009], đề tài sử dụng bước nghiên cứu định tính thông qua việc Thông tin nghiên cứu sử dụng luận án bao gồm thông tin thứ thảo luận với đại diện Ban giám đốc chi nhánh NHTM, Giám cấp lấy từ nguồn công bố thức Tổng cục thống kê, tạp chí, đốc phụ trách tín dụng khách hàng cá nhân Mục đích nghiên cứu số liệu từ đề tài công bố Nguồn thông tin sơ cấp thu thập từ để tìm hiểu khái niệm, nhận thức, đánh giá NHTM đối trình vấn, khảo sát, điều tra đại diện chi nhánh NHTM thành phố Hồ với tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp, phát hiện, xác định Chí Minh, thời gian thực vào tháng 11 năm 2009 yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng, định phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp NHTM Nghiên cứu định tính dùng để thiết lập thang đo lường cho bước nghiên cứu định lượng - Phương pháp định lượng thực phương pháp vấn trực tiếp đại diện Ban giám đốc chi nhánh NHTM thông qua bảng câu hỏi thiết kế dựa kết phần tổng hợp lý thuyết nghiên cứu định tính Nghiên cứu nhằm đo lường mức độ tác động yếu tố đến xu hướng cho vay mua nhà NHTM người có thu nhập trung bình thấp Phương pháp phân tích nhân tố IV.Ý NGHĨA NGHIÊN CỨU Mục tiêu xã hội vấn đề phúc lợi an sinh xã hội cho gia đình, nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu sống Có chỗ ổn định khang trang đòi hỏi đáng đối tượng người dân, đồng thời mục tiêu hành động phủ Tuy nhiên, mong muốn chuyện, biến mong muốn thành thực chuyện không đơn giản Điều tùy thuộc vào nhiều yếu tố, khả tài 179 180 [114.] Siemieda, William J and Eduardo Lopez Moreno (1997), Expanding housing PHỤ LỤC choices for the sector popular: Strategies for Mexico, Housing Policy Debate Phụ lục [01] [115.] Sing, T.F, and Ong, S.E (2002), Residential Mortgage back securitization in Asia: the Singapore experience, Journal of Real Estate Literature [116.] Stein, J (1998), An adverse-seletion model of bank asset and liability management with implication for the transmission of monetary policy, Research and journal of Ví dụ Bộ sản phẩm Cho vay mua bất động sản NHTM CP Hàng Hải (Maritime Bank) [1] Economic [117.] Thi Huyen Thanh Dinh, Stefanie Kleimeier (2007), A credit scoring model for Vietnam’s retail banking market, International review of Financial analysis Đối tượng: người có thu nhập cao, có nhu cầu mua nhà chung cư, nhà chia lô, biệt thự, nhà khu dân cư, đất có giấy tờ hợp pháp theo quy định pháp luật mua bán trực tiếp bán công khai qua sàn giao dịch BĐS để phục vụ nhu cầu định cư lâu dài, ổn định sống đầu tư Điều kiện vay vốn: Có hộ trường trú KT3 địa bàn, tỉnh, thành phố với [118.] Thomas L.C (2000), A survey opf credit and behavioral scoring: forecasting financial risk of lending to consumers, International Journal of Forecasting Sản phẩm “Cho vay mua nhà với người có thu nhập cao” đơn vị kinh doanh Maritime Bank cho vay Có tổng thu nhập ổn định 20 triệu đồng/tháng có nguồn trả nợ khác bảo đảm khả toán khoản nợ gốc lãi [119.] Tominson, M.R (1998), The role of the banking industry in promoting lowincome housing development, Journal of Housing Finance International suốt thời gian vay Có tài sản đảm bảo tiền vay phù hợp với quy định pháp luật Maritime Bank Thời hạn vay vốn: Tối đa 180 tháng [120.] Von Thadden, E.L (1995), Long-term constracts, short-term investments and Hạn mức cho vay: tối đa 2.000.000.000 đồng, khách hàng chấp tài sản hình monitoring, Review of Economic Study thành từ vốn vay đưiợc vay tối đa 70% giá trị nhà Khách hàng bổ sung thêm tài sản đảm [121.] Wilson SY (2007), A causal framework for credit default theory, working paper bảo khác vay tối đa đến 90% giá trị nhà khôn vượt tỷ lệ đảm bảo tiền vay theo quy định Maritme Bank [122.] Ye, X (2004), China Real Estate Market – mortgage/home loans, chinawindow.com Phương thức trả nợ: Nợ gốc phân kỳ trả nợ hàng tháng/ hàng quý/ tháng Trả lãi hàng tháng/ tháng kỳ trả gốc tính dư nợ thực tế Tài sản đảm bảo: cầm cố, chấp, bảo lãnh tài sản hình thành từ vốn vay, [123.] Zhu, H (2005), The importance of property market for monetary policy and financial stability, BIS working paper No 21 bất động sản, vàng, giấy tờ có giá, bảo lãnh vay vốn, toán tổ chức tín dụng phát hành Hồ sơ vay vốn bao gồm: giấy đề nghị vay vốn kiêm phương án trả nợ theo mẫu, CMND hộ chiếu, hộ khẩu, giấy tờ chứng minh thu nhập, nguồn trả nợ bảng lương, kề tài khoản, giấy tờ nộp thuế cá nhân, hợp đồng cho thuê nhà, xe, hồ sơ đảm bảo tiền vay giấy tờ khác Ưu đãi: thời gian phê duyệt không 24h kể từ hoàn thiện hồ sơ vay 181 182 tiếp bán công khai qua sàn giao dịch BĐS để phục vụ nhu cầu định cư lâu dài, ổn định sống đầu tư [2] Sản phẩm “Cho vay mua nhà với người có thu nhập trung bình” Đối tượng: người có thu nhập cao, có nhu cầu mua nhà chung cư, nhà chia lô, biệt thự, nhà khu dân cư, đất có giấy tờ hợp pháp theo quy định pháp luật mua bán trực tiếp bán công khai qua sàn giao dịch BĐS để phục vụ nhu cầu định cư lâu dài, ổn định sống đầu tư Điều kiện vay vốn: Có hộ trường trú KT3 địa bàn, tỉnh, thành phố với đơn vị kinh doanh Maritime Bank cho vay Có tổng thu nhập ổn định từ - 10 triệu đồng/tháng có nguồn trả nợ khác bảo đảm khả toán khoản nợ gốc lãi suốt thời gian vay Có tài sản đảm bảo tiền vay phù hợp với quy định pháp luật Maritime Bank Thời hạn vay vốn: Tối đa 120 tháng Điều kiện vay vốn: Có hộ trường trú KT3 địa bàn, tỉnh, thành phố với đơn vị kinh doanh Maritime Bank cho vay Có tổng thu nhập ổn định từ 10 - 20 triệu đồng/tháng có nguồn trả nợ khác bảo đảm khả toán khoản nợ gốc lãi suốt thời gian vay Có tài sản đảm bảo tiền vay phù hợp với quy định pháp luật Maritime Bank Thời hạn vay vốn: Tối đa 180 tháng Hạn mức cho vay: tối đa 1.200.000.000 đồng, khách hàng chấp tài sản hình thành từ vốn vay đưiợc vay tối đa 70% giá trị nhà Khách hàng bổ sung thêm tài sản đảm bảo khác vay tối đa đến 90% giá trị nhà khôn vượt tỷ lệ đảm bảo tiền vay theo quy định Maritme Bank Phương thức trả nợ: Nợ gốc phân kỳ trả nợ hàng tháng/ hàng quý/ tháng Trả lãi hàng tháng/ tháng kỳ trả gốc tính dư nợ thực tế Tài sản đảm bảo: cầm cố, chấp, bảo lãnh tài sản hình thành từ vốn vay, bất động sản, vàng, giấy tờ có giá, bảo lãnh vay vốn, toán tổ chức tín dụng phát hành Hạn mức cho vay: tối đa 500.000.000 đồng, khách hàng chấp tài sản hình thành từ vốn vay đưiợc vay tối đa 70% giá trị nhà Khách hàng bổ sung thêm tài sản đảm bảo khác vay tối đa đến 90% giá trị nhà khôn vượt tỷ lệ đảm bảo tiền vay theo quy định Maritme Bank Phương thức trả nợ: Nợ gốc phân kỳ trả nợ hàng tháng/ hàng quý/ tháng Trả lãi hàng tháng/ tháng kỳ trả gốc tính dư nợ thực tế Tài sản đảm bảo: cầm cố, chấp, bảo lãnh tài sản hình thành từ vốn vay, bất động sản, vàng, giấy tờ có giá, bảo lãnh vay vốn, toán tổ chức tín dụng phát hành Hồ sơ vay vốn bao gồm: giấy đề nghị vay vốn kiêm phương án trả nợ theo mẫu, CMND hộ chiếu, hộ khẩu, giấy tờ chứng minh thu nhập, nguồn trả nợ bảng lương, kề tài khoản, giấy tờ nộp thuế cá nhân, hợp đồng cho thuê nhà, xe, hồ sơ đảm bảo tiền vay giấy tờ khác Ưu đãi: thực theo đợt ưu đãi riêng ngân hàng Hồ sơ vay vốn bao gồm: giấy đề nghị vay vốn kiêm phương án trả nợ theo mẫu, CMND hộ chiếu, hộ khẩu, giấy tờ chứng minh thu nhập, nguồn trả nợ bảng lương, kề tài khoản, giấy tờ nộp thuế cá nhân, hợp đồng cho thuê nhà, xe, hồ sơ đảm bảo tiền vay giấy tờ khác Ưu đãi: thực theo đợt ưu đãi riêng ngân hàng [3] Sản phẩm “Cho vay mua nhà với người có thu nhập thấp” Đối tượng: người có thu nhập cao, có nhu cầu mua nhà chung cư, nhà chia lô, biệt thự, nhà khu dân cư, đất có giấy tờ hợp pháp theo quy định pháp luật mua bán trực [Nguồn: Tổng hợp từ tài liệu NHTM Cổ phần Hàng Hải (Maritime Bank)] 183 184 B: Tài sản sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất Nguồn: Tài liệu tín dụng ngân hàng [PGS.TS Lê Văn Tề 2009][TS Nguyễn Minh Kiều 2006] Phụ lục [03] Bảng ví dụ cho điểm tín dụng ngân hàng Mỹ Phụ lục [02] liền với quyền sử dụng đất Hình thức hợp đồng giao đất cho thuê đất Chủ thể sử dụng đất Tài sản chấp Giao đất - Không thu tiền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân: trực tiếp lao động A, B NN, lâm nghiệp, thủy sản, làm muối v.v Tổ chức kinh tế sử dụng mục đích sản B xuất NN, lâm nghiệp, thủy sản v.v - Có thu tiền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân làm nhà - Quyền sử dụng đất chuyển Hộ gia đình, cá nhân nhượng hợp pháp nhà Tổ chức kinh tế nước giao đất có thu tiền sử dụng đất A,B Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhả ở, A,B hạ tầng, dự án A,B Cho thuê đất - Trả tiền thuê hàng năm Hộ gia đình, cá nhân B Tổ chức kinh tế - Trả tiền thuê thời gian thuê Hộ gia đình, cá nhân A,B Tổ chức kinh tế - Đã trả tiền thuê nhiều năm thời Tổ chức kinh tế hạn thuê đất đả trả tiền lại năm Ghi : Các hạng mục xác định chất lượng tín dụng STT Bảng tổng hợp trường hợp chấp giá trị quyền sử dụng đất tài sản gắn A: Giá trị quyền sử dụng đất A,B Điểm số Nghề nghiệp người vay - Chuyên gia hay phụ trách kinh doanh 10 - Công nhân có kinh nghiệm, tay nghề cao - Nhân viên văn phòng - Sinh viên - Công nhân kinh nghiệm - Công nhân bán thất nghiệp Trạng thái nhà - Nhà riêng - Nhà thuê hay hộ - Sống bạn hay người thân Xếp hạng tín dụng - Tốt 10 - Trung bình - Không có hồ sơ - Tồi Kinh nghiệm nghề nghiệp - Nhiều năm - Từ năm trở xuống Thời gian sống địa hành - Nhiều năm - Từ năm trở xuống Điện thoại cố định - Có 185 186 - Không Bảng ví dụ cho điểm tín dụng số NHTM Việt Nam Số người sống (phụ thuộc) - Không - Một - Hai - Ba - Không 25 - Chỉ vi phạm luật giao thông 20 - Nhiều ba Phụ lục [04] Các tài khoản ngân hàng - Cả tài khoản tiết kiệm phát hành séc - Chỉ tài khoản tiết kiệm - Chỉ tài khoản phát hành séc - Không có Tổng điểm Quyết định 55 10 Trình độ học vấn - Trên đại học 20 - Đại học 15 - Trung học - Dưới trung học -5 Thời gian công tác - Dưới tháng - Từ tháng đến năm 10 - Từ đến năm 15 - Trên năm 20 Thời gian làm công việc - Dưới tháng - Từ tháng đến năm 10 - Từ đến năm 15 - Trên năm 20 Nghề nghiệp - Chuyên môn 25 187 - Thư ký 15 - Kinh doanh - Nghỉ hưu - Sở hữu 30 - Thuê 12 - Với gia đình khác - Khác Cơ cấu gia đình 0 Tiếp tục xét bước Tính điểm mức độ Các hạng mục STT Điểm số Tỷ trọng vay vốn 20 - 0% 25 - Sống với cha mẹ - – 20% 10 - 20 – 50% -5 - Trên 50% -5 Số người sống phụ thuộc Tình hình trả nợ với ngân hàng - Độc thân - Không áp dụng - Dưới người 10 - Chưa trả chậm 20 - Từ - người - Chưa lần trả chậm năm - Trên người -5 - Đã có lần trả chậm năm -5 Thu nhập hàng năm cá nhân Tình hình chậm trả lãi - Trên 120 triệu đồng 30 - Không áp dụng - Từ 36 đến 120 triệu đồng 20 - Chưa trả chậm 20 - Từ 12 đến 36 triệu đồng - Chưa lần trả chậm năm -5 - Đã có lần trả chậm năm -5 - Dưới 12 triệu đồng 11 Quyết định - Độc lập - Sống nhiều gia đình khác 10 Tổng điểm Tình trạng cư trú - Sống với gia đình khác 188 Thu nhập hàng năm gia đình Tổng dư nợ - Trên 240 triệu đồng 30 - Dưới 100 triệu đồng 25 - Từ 72 đến 240 triệu đồng 20 - Từ 100 đến 200 triệu đồng 10 - Từ 24 đến 72 triệu đồng - Từ 500 đến 1.000 triệu đồng - Dưới 24 triệu đồng -5 - Trên 1.000 triệu đồng -5 189 190 Phụ lục [05] Các dịch vụ khác Dàn hướng dẫn thảo luận, vấn (semi – structured) - Chỉ gửi tiết kiệm 15 - Chỉ sử dụng thẻ - Tiết kiệm thẻ 25 - Không có -5 Nội dung Làm quen Mã Câu hỏi Gợi ý thảo luận thông tin cần thu thập Giới thiệu (5 phút) thu nhập thông tin cá nhân • Tạo không khí thoải mái Loại tài sản chấp • Giới thiệu làm quen với - Tài khoản tiền gửi • Giới thiệu đề tài cần trao đổi 25 - Bất động sản 20 Tìm hiểu hoạt động cho - Xe cộ, máy móc, cổ phiếu 10 vay mua nhà ngân Thực trạng sách cho vay mua nhà - Khác hàng nay? áp dụng ngân hàng anh (chị)? Khả thay đổi giá trị TSTC (10 – 15 phút) • Tỷ trọng cho vay mua nhà? • Số lượng khách hàng vay mục đích mua nhà so với mục đích khác? - 0% 25 - – 20% • Phân loại hồ sơ vay? - 21 – 50% • Thời gian cho vay? - Trên 50% -20 • Giá trị khoản cho vay? • Lãi suất cho vay? • Hạn mức cho vay? • Loại hình bất động sản vay? • Tài sản chấp? Giá trị TSTC so với giá trị vốn xin vay - >150% 20 - 120 – 150% 10 - 100 – 120% -