Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư vào nhà ở cho người có thu nhập thấp

Header Page of 126 LUẬN VĂN: Thực trạng số giải pháp nâng cao hiệu đầu tư vào nhà cho người có thu nhập thấp Footer Page of 126 Header Page of 126 Lời nói đầu Nhà tài sản có giá trị đặc biệt đời sống người, gia đình Nhà phận quan trọng cấu thành nên bất động sản, lĩnh vực luôn giành quan tâm lớn quan tâm hàng đầu xã hội Nhà nhu cầu thiếu người, gia đình xã hội nước ta, với trình đô thị hoá phát triển kinh tế thị trường nhu cầu nhà diễn ngày sôi động nhà trở thành vấn đề xúc quan tâm Đảng Nhà nước Từ 10 năm nay, với công đổi mới, chủ trương sách Đảng nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho người xây dựng nhà ở, triển khai hầu hết tỉnh nước Tuy nhiên, việc chăm lo, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp để họ có nhà toán khó khăn Vấn đề đáp ứng đủ nhu cầu nhà cho đô thị đặt cho nhà quản lý đô thị phải đứng trước thử thách, khó khăn phức tạp Nhiều tượng xã hội phức tạp nảy sinh lĩnh vực nhà ở: Việc làm, thu nhập, lối sống, tệ nạn xã hội… Những tượng gây không khó khăn vấn đề quản lý đô thị Thực tế nước cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá với trình công nghiệp hoá đại hoá đất nước vấn đề nhà đặc biệt nhà cho người có mức thu nhập thấp phải giải đắn kịp thời nước ta, năm qua Đảng nhà nước cố gắng quan tâm, chăm lo, tạo điều kiện bước đáp ứng yêu cầu xúc nhà cho người có thu nhập thấp, nhiều chương trình, dự án đề cập đến phát triển nhà cho người có thu nhập thấp xác định vấn đề ưu tiên Tuy nhiên vấn đề nhà vấn đề phức tạp nhạy cảm, nên thực tế nảy sinh nhiều vấn đề cần giải Để góp phần giải nhà cho người có thu nhập thấp , em vào nghiên cứu đề tài “ Thực trạng số giải Footer Page of 126 Header Page of 126 pháp nâng cao hiệu đầu tư vào nhà cho người có thu nhập thấp ’’ Trên sở em đưa vài giải pháp với hy vọng góp phần nhỏ bé vào trình hoàn thiện sách nhà Nhà nước Nội dung đề tài: Chương I : Một số vấn đề lý luận chung Chương II: Thực trạng đầu tư phát triển nhà cho đối tượng thu nhập thấp Hà Nội 10 năm trở lại ( giai đoạn 1992- 2002 ) Chương III: Định hướng số giảI pháp nhằm thúc đẩy nâng cao hiệu đầu tư phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp Hà Nội chương I: Một số vấn đề lý luận chung II I – Đầu Tư phát triển đầu tư phát triển nhà: Đầu tư phát triển đầu tư phát triển nhà: 1.1 Đầu tư phát triển : Trước hết, để hiểu đầu tư phát triển, ta cần hiểu khái niệm đầu tư gì? Đầu tư hoạt động tồn tất yếu có vai trò quan trọng kinh tế -xã hội Đầu tư nói chung hy sinh nguồn lực (như tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ ) để tiến hành hoạt động nhằm thu kết định tương lai lớn nguồn lực bỏ để đạt kết Trong kinh tế quốc dân, hoạt động đầu tư trình sử dụng vốn để tái sản xuất mở rộng sở vật chất kỹ thuật vốn đầu tư hình thành từ tiền tích lũy Footer Page of 126 Header Page of 126 xã hội, sở sản xuất kinh doanh dịch vụ; từ tiền tiết kiệm dân vốn huy động từ nguồn khai thác đưa vào sử dụng trình tái sản xuất xã hội nhằm trì tiềm lực sẵn có tạo tiềm lực cho sản xuất xã hội Có thể nói Đầu tư yếu tố định phát triển sản xuất xã hội, chìa khóa tăng trưởng Đầu tư phát triển hoạt động đầu tư người có tiền bỏ tiền để tiến hành hoạt động nhằm tạo tài sản cho kinh tế, làm tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh hoạt động xã hội khác, điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời sống vật chất tinh thần người lao động Đó việc bỏ tiền để xây dựng, sửa chữa nhà cửa kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị lắp đặt chúng bệ bồi dưỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực chi phí thường xuyên gắn liền với hoạt động tài sản nhằm trì tiềm lực hoạt động sở tồn tạo tiềm lực cho kinh tế - xã hội * Đặc điểm đầu tư phát triển - Vốn đầu tư (tiền, vật tư, lao động) cần huy động cho công đầu tư lớn - Thời gian cần thiết cho công đầu tư dài vốn đầu tư phải nắm khế đọng lâu, không tham gia vào trình chu chuyển kinh tế suốt thời gian không đem lại lợi ích cho kinh tế -Thời gian vận hành kết đầu tư thu hồi đủ vốn bỏ lý tài sản vốn đầu tư tạo thường vài năm, hàng chục năm có nhiều trường hợp vĩnh viễn - Nếu thành đầu tư công trình xây dựng sử dụng nơi tạo - Các kết quả, hiệu đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố không ổn định tự nhiên, hoạt động kinh tế - xã hội như: Điều kiện địa lý, khí hậu, chế sách, nhu cầu thị trường quan hệ quốc tế dẫn đến có độ mạo hiểm cao 1.2 Đầu tư phát triển nhà : Footer Page of 126 Header Page of 126 1.2.1 Khái niệm đặc điểm nhà ở: Nhà nơi che mưa, che nắng, chống lại ảnh hưởng thời tiết khắc nghiệt thiên nhiên người Tại người sinh ra, nuôi dưỡng, tồn trưởng thành Đó nhu cầu đồng thời quyền người Tuy sản phẩm trình sản xuất nhà coi sản phẩm hàng hóa đặc biệt có đặc điểm sau: Thứ nhất: nhà tài sản cố định có tuổi thọ lâu tuỳ thuộc vào kết cấu vật liệu xây lên Thông thường thời gian tồn từ 50 đến 60 năm có trường hợp hàng trăm năm lâu Thứ hai: có tính cố định hình dáng kiến trúc kết cấu trang thiết bị nên khó thay đổi Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổi kiến trúc khó khăn tốn Thứ ba: nhu cầu nhà phong phú tuỳ thuộc vào sở thích khả đối tượng Hơn nhu cầu thay đổi theo phát triển kinh tế – xã hội Thứ tư: khu đô thị nhà phận quan trọng chủ yếu nằm sở hạ tầng đô thị mà cụ thể sở hạ tầng xã hội Do vậy, sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhà lại có tác động mạnh mẽ đến mặt đô thị đồng thời chịu tác động trở lại đô thị như: giao thông, hệ thống cấp thoát nước, điện, thông tin liên lạc…ảnh hưởng đến sống điều kiện sinh hoạt người nhà 1.2.2.Đầu tư phát triển nhà đô thị Trong xã hội có hai cách để giải nhu cầu nhà người có nhu cầu tự xây dựng lập tổ chức hay đơn vị chuyên môn sản xuất loại hàng hoá cung ứng cho thị trường Footer Page of 126 Header Page of 126 Cách thứ nhất, trình xây dựng gắn liền với việc diện tích đất định bị lợi ích hay nhóm cá nhân Điều không nên tồn khu đô thị mật độ dân số đông tăng lên không ngừng quỹ đất lại có hạn Hình thức phù hợp với vùng nông thôn nơi không bị sức ép dân số diện tích đất Cách thứ hai, nhà thực trở thành thứ hàng hoá tạo nhờ trình đầu tư hoạt động đầu tư phát triển tạo tài sản cho xã hội, tài sản đặc biệt quan trọng Thông qua đầu tư phát triển nhà đô thị mà đất đai sử dụng có hiệu quả, cung cấp chỗ cho đông đảo dân cư cách bình đẳng, giúp cho họ ổn định chỗ để yên tâm lao động, đóng góp vào tăng trưởng phát triển chung xã hội Một số đặc điểm hoạt động đầu tư phát triển nhà ở:  Đối tượng tham gia tiến hành đầu tư: Nhà nước, doanh nghiệp ngành xây dựng, đơn vị kinh tế tổ chức xã hội…đầu tư với mục đích thu lợi ích tài kinh tế – xã hội  Nguồn vốn đầu tư: nhà vừa quyền cá nhân đồng thời trách nhiệm toàn xã hội nên nguồn vốn đầu tư huy động từ nguồn xã hội ngân sách Nhà nước, vốn tự có doanh nghiệp kinh doanh, tổ chức tín dụng, người có nhu cầu nguồn khác…  Loại hình đầu tư: nhu cầu khả người khác nên đầu tư xây dựng nhà phong phú: cho người có thu nhập thấp hay thu nhập cao, sinh viên, gia đình quy mô nhỏ hay lớn, theo hình thức bán đứt hay cho thuê…  Sử dụng nguồn lực lớn liên quan đến nhiều ban, ngành khác Như đầu tư phát triển nhà hoạt động thiếu đô thị nói riêng với kinh tế thị trường nói chung Nó vữa ảnh hưởng vừa phản ánh đặc điểm kinh tế - xã hội độ thị giai đoạn định Footer Page of 126 Header Page of 126 1.3 Các nhân tố tác động đến đầu tư phát triển nhà : 1.3.1 Các nhân tố tác động đến đầu tư phát triển nhà Cũng hoạt động đầu tư phát triển khác, đầu tư phát triển nhà chịu tác động nhân tố môi trường vi mô vĩ mô, chủ quan khách quan, yếu tố kinh tế – xã hội môi trường đầu tư…Sự thay đổi nhân tố lúc tác động tiêu cực có lúc tác động tích cực đến hoạt động đầu tư Có thể kể đến nhân tố sau: Lãi suất Đây coi yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới gia tăng hay suy giảm cầu đầu tư, đặc biệt lĩnh vực đầu tư xây dựng sử dụng lượng vốn lớn Khi lãi suất giảm tức chi phí sử dụng vốn giảm khuyến khích nhà đầu tư vay tiền từ ngân hàng để tiến hành hoạt động đầu tư tạo nhiều sản phẩm cho xã hội ngược lại Với khả ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu đầu tư, lãi suất công cụ quản lý kinh tế quan trọng Nhà nước Thông qua việc kiểm soát có giới hạn lãi suất thị trường Nhà nước tác động đến lĩnh vực kinh tế Hơn Nhà nước sử dụng mức lãi suất ưu đãi khác biện pháp kích thích lĩnh vực cụ thể phụ thuộc vào sách ưu tiên phát triển kinh tế thời kỳ Đối với nhà thời kỳ bao cấp Ngân sách đài thọ hoàn toàn chuyển sang kinh tế thị trường để khuyến khích tham gia thành phần kinh tế Nhà nước áp dụng lãi suât ưu đãi cho dự án đầu tư vào lĩnh vực để nhanh chóng tạo quỹ nhà lớn phục vụ nhu cầu người dân Tỷ suất lợi nhuận bình quân Đây nhân tố khách quan vừa phản ánh thời kỳ đầu tư vào ngành có lợi, mặt khác điều tiết đầu tư từ ngành sang ngành khác Khi tỷ suất bình quân ngành cao ngành khác có nghĩa đầu tư vào ngành có khả thu lợi nhuận cao kích thích nhà đầu tư bỏ vốn vào Trong trường hợp đầu tư vốn vay tỷ suất lợi nhuận bình quân giới hạn lãi suất vay vốn Nhà lĩnh vực Nhà nước khuyến khích đầu tư tạo nhiều điều kiện thuận lợi thông qua chủ trương “xã hội hoá” vấn đề nhà ở, mặt thu hút tham gia thành phần xã hội, mặt khác giảm gánh nặng cho ngân sách Nhà nước Những sách cho chậm nộp tiền thuê đất, hay chí miễn tiền Footer Page of 126 Header Page of 126 thuê đất xây dựng nhà cao tầng, áp dụng mức thuế ưu đãi, hỗ trợ số hạng mục công trình (hạ tầng xã hội kỹ thuật)…của Nhà nước thời gian qua cộng với buông lỏng quản lý lĩnh vực đất đai xây dựng làm tăng đáng kể tỷ suất lợi nhuận hoạt động đầu tư xây dựng nhà, đặc biệt thành phố lớn có Hà nội Chu kỳ kinh doanh dao động kinh tế theo thời gian, trải qua hai giai đoạn đặc trưng đỉnh đáy đỉnh giai đoạn cực thịnh kinh tế ngược lại đáy thời kỳ suy thoái, hoạt động sản xuất kinh doanh đình trệ Như biết đặc trưng kinh tế thị trường hoạt động kinh tế có mối liên hệ định với nhau, đến toàn kinh tế ngược lại Nhà nhu cầu thiết yếu để thoả mãn đòi hỏi lượng tài không nhỏ, kinh doanh lĩnh vực thuận lợi nhiều kinh tế đà phát triển, thu nhập người lao động nâng lên có khả chi trả cho nhu cầu cao nhà Ngoài nhiều nhân tố khác tác động đến đầu tư nói chung đầu tư nhà nói riêng mức độ rủi ro, tính chất thị trường (cạnh tranh hay độc quyền), sách Nhà nước…Mọi nhân tố cần phải xem xét, đánh giá môi liên hệ phong phú đa dạng môi trường đầu tư để nhà đầu tư đưa chiến lược giải pháp thích hợp giai đoạn cụ thể 1.3.2 Đặc điểm Hà nội yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển nhà Bên cạnh việc chịu ảnh hưởng nhân tố trên, đầu tư phát triển nhà Hà nội chịu tác động yếu tố cụ thể khác xuất phát từ đặc điểm thủ đô, trung tâm kinh tế – trị lớn nước Thứ nhất, với vị trí Thủ đô, mật độ dân số Hà nội lớn không ngừng tăng lên chủ yếu tăng học dẫn đến sức ép lớn nhu cầu nhà Hơn nhu cầu lại phong phú cho đối tượng sách, người có thu nhập cao, trung bình thấp, cho sinh viên, cho người lao động ngoại tỉnh cư trú tạm thời hay định cư dài hạn….Tuy nhiên số nhà cho người thu nhập thấp trung bình chiếm tỷ lệ cao khoảng 60 Footer Page of 126 Header Page of 126 đến 70%, đối tượng khả sở hữu đất riêng để tự lo chỗ Đây thuận lợi cho đơn vị kinh doanh nhà để xây dựng chung cư cao tầng với chi phí thấp vừa tiết kiệm diện tích đất, vừa tranh thủ sách khuyến khích Thành phố đặc biệt nói lo đầu Thứ hai, đầu vào cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà Hà nội thuận lợi Đó nguồn vốn dồi ứ đọng Ngân hàng thương mại, lượng tiền tiết kiệm dân chúng, thị trường nguyên vật liệu đa dạng chủng loại giá cả, máy móc thiết bị sử dụng ngành xây dựng thuộc loại đại Việt nam, đội ngũ cán quản lý công nhân có trình độ cao đến từ khắp địa phương nước Tất yếu tố làm cho Hà nội có khả đảm nhiệm công trình nhà với quy mô lớn phù hợp với khu đô thị văn minh đại Thứ ba, đầu tư phát triển nhà Hà nội nhận hướng dẫn, hỗ trợ thiết thực UBND Thành phố Trung ương thông qua chủ trương sách chương trình số 12 “phát triển nhà Hà nội đến 2000 2010”, pháp lệnh Thủ đô vừa công bố ngày 11/1/2001, Quyết định UBND Thành phố “ban hành Quy định thực ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê địa bàn Thành phố Hà nội” năm 2002….những sách, chế ngày tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho hoạt động đầu tư phát triển nhà vốn nhạy cảm mang tính xã hội cao, liên quan đến quyền lợi nghiã vụ nhiều đối tượng xã hội Thứ tư, địa bàn Thủ đô nơi tập trung nhiều đơn vị xây dựng bao gồm công ty tổng công ty lớn Tổng công ty xuất nhập xây dựng (VINACONEX), Công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị, Công ty tu tạo phát triển nhà, Tổng công ty xây dựng Sông Đà, Tổng công ty đầu tư phát triển nhà Hà nội…Đây đơn vị mạnh, có truyền thống ngành xây dựng Việt nam, có đóng góp lớn lao nghiệp xây dựng đất nước trước thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, đại hoá Với tiềm lực sẵn có cộng với kinh nghiệm lâu năm chắn đơn vị xứng đáng đảm trách vai chủ đấu tư nghiệp phát triển nhà Thủ đô thời gian tới Footer Page of 126 Header Page 10 of 126 Vốn nguồn vốn phát triển nhà : 2.1 Vốn đầu tư: Trên giới tồn số khái niệm, định nghĩa không hoàn toàn giống vốn đầu tư Tuy nhiên xét theo nguồn hình thành mục tiêu sử dụng ta có khái niệm vốn đầu tư sau: “Vốn đầu tư tiền tích lũy xã hội, sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ, tiền tiết kiệm dân cư vốn huy động từ nguồn khác đưa vào sử dụng trình tái sản xuất xã hội, nhằm trì tiếm lực sẵn có tạo tiềm lực cho sản xuất xã hội” 2.2 Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở: Với chủ trương chương trình 12 đề phát triển nhà theo mô hình dự án, đảm bảo đồng thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật xã hội hoàn chỉnh, đầu tư phát triển nhà Hà Nội trở thành nghiệp chung đòi hỏi nguồn vốn lớn mà không đối tượng tự đứng đảm trách mà phải có phối hợp nhiều nguồn nhau: Nhà nước, tổ chức tài chính, tín dụng, doanh nghiệp, người dân Việc huy động nguồn vốn có đặc điểm riêng đòi hỏi phải có phối hợp linh hoạt khai thác điểm hạn chế nhược điểm để đầu tư phát triển nhà Hà Nội đạt hiệu cao Sơ đồ sử dụng nguồn vốn xây dựng nhà Ngân gdfg sách Nhà nước Tài trợ tổ chức nước Tổ chức Ngân hàng, Tín dụng Các quỹ phát triển Footer Page 10 of 126 Hạ tầng hàng rào dự Hạ tầng trực tiếp + nhà hàng rào dự án Tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp Header Page 88 of 126 Kết số điều tra xã hội học cho thấy số ý niệm sở thích hộ thu nhập thấp loại hình nhà Nhà chung cư ưa thích nhiều Do đIều kiện tàI người thu nhập thấp có hạn nên họ cảm thấy mô hình nhà chung cư thích hợp Thứ nhất, diện tích nhà vừa đủ để sống ( từ 40-50 m2/căn hộ ) Thứ hai, đIều kiện sinh hoạt công trình phụ riêng biệt, biệt lập Thứ ba, nhà có khu công viên xanh xung quanh, giúp cảI thiện môI trường tương đối tốt Thứ tư, giá nhà chung cư vừa phảI, hợp lý Khoảng triệu/ 1m2 mua hộ chung cư ( giá có hỗ trợ thêm nhà nước bán trả góp dần) Theo đIều tra phường Hà Nội , ta có số liệu sau: 60% số hộ phường Tân Mai 58% số hộ phường Bạch Đằng thích dạng nhà kiểu chung cư cao tầng Cải tạo nâng cấp nhà có: Đây loại hình phổ biến nhất, đô thị tồn nhiều khu nhà lụp xụp, phần lớn hộ thu nhập thấp có nhà ở, diện tích nhà chật hẹp, chất lượng nhà hạ tầng kỹ thuật Loại nhà cần cải tạo nâng cấp Những ưu điểm thuận lợi việc cải tạo nâng cấp nhà có bao gồm: Không phải di dời nơi khác, không ảnh hưởng đến công việc làm, không xáo trộn lớn hộ, hộ dân cư làm dịch vụ địa bàn Không phải giải đất đai xây dựng mới, tận dụng cải tạo nâng cấp hạ tầng kỹ thuật có, cải tạo môi trường cho khu nhà lụp xụp, môi trường bị ô nhiễm Vốn đầu tư để cải tạo, nâng cấp nhà có thấp nhiều so với xây dựng ( khoảng 400.000đ- 500.000đ/m2) Cải thiện dịch vụ hạ tầng khu nhà lụp sụp tăng chi phí cải tạo nhà lên 700-800.000 đ/m2 Kinh phí cải tạo hộ trung bình khoảng 30 triệu đồng Kinh nghiệm nhiều nước phát triển cho thấy loại hình cải tạo nâng cấp nhà có mang lại hiệu kinh tế xã hội cao loại hình phổ biến Xây dựng khu chung cư, nhà chung cư bán trả góp cho người thu nhập thấp Footer Page 88 of 126 Header Page 89 of 126 đô thị loại vừa nhỏ, xây dựng nhà chung cư tầng, thành phố lớn, quỹ đất bị hạn chế, nên xây dựng nhà chung cư cao tầng ( tầng trở lên) Nhà chung cư tầng trở lên có số ưu điểm : tiết kiệm đất đai xây dựng, dành đất để trồng xanh sân bãi thể thao…nhưng có nhiều nhược điểm như: phải có thang máy dịch vụ vận hành tu bảo dưỡng thang máy Số tiền chi dịch vụ hộ khoảng 200.000đ/tháng Đó khoản tiền chi phí lớn hộ thu nhập thấp Nhà chung cư tầng không tiết kiệm nhiều đất nhà cao tầng, lắp thang máy Nếu điều chỉnh mật độ xây dựng cao nâng mật độ dân số khu ở, giảm chi phí dịch vụ Hiện nay, nhà tầng hầu hết khu chung cư, nhà tập thể cũ Giảng Võ, Kim Liên, Đống Đa, Phương Mai, Văn Chương v v Giá nhà tăng lên nhiều khu nhà khu trung tâm tiện lại, leo cao Nhà chung cư cho người thu nhập thấp hưởng sách ưu tiên Nhà Nước miễn tiền sử dụng đất, đầu tư xây dựng sở hạ tầng, phải có dự án riêng quyền thành phố phê duyệt hưởng sách ưu đãi Nếu chung với dự án xây dựng khu đô thị khu nhà trường hợp số dự án nhà Hà Nội chưa hưởng sách ưu đãi, giá nhà bao gồm giá đất hạ tầng kỹ thuật nên giá thành 1m2 diện tích lên tới triệu đồng Có thể ghép dự án xây dựng nhà chung cư cho người thu nhập thấp tiểu dự án nằm dự án khu nhà lớn Tại đô thị vừa nhỏ, khu ven đô thành phố lớn có quỹ đất lớn đầu tư xây dựng cư sở hạ tầng, chia lô đất, lô diện tích trung bình 50 m2 bán cho hộ thu nhập thấp để họ tự xây dựng nhà Nhà chung cư cho thuê: Nhà nước cần có sách ưu tiên nhằm khuyến khích công ty đầu tư phát triển nhà chung cư cho thuê phục vụ đối tượng điều kiện mua nhà xây hộ Đối tượng loại nhà cho thuê công nhân khu công nghiệp, người nông thôn vào làm việc nhà máy chưa có hộ khuẩu thức thành phố, gia đình trẻ lập nghiệp Footer Page 89 of 126 Header Page 90 of 126 Một số giảI pháp cung cấp có hiệu nhà cho đối tượng thu nhập thấp: Trong thời gian qua, quyền địa phương quan tâm nhiều đến nhà cho người thu nhập thấp , nhiên kết nhiều hạn chế không mong đợi Để tìm giải pháp hiệu nhà thu nhập thấp, cần lưu ý vấn đề sau: Thực nghiên cứu, điều tra, khảo sát khu vực nhà thu nhập thấp hộ thu nhập thấp để xác định nhu cầu họ Xác lập chế tài nhà thu nhập thấp để cung cấp khoản vay dài hạn với lãi suất phù hợp để tạo thuận lợi cho khả toán họ Đối với dự án tái định cư cần xác định mức lựa chọn nhà ở, gồm nhà ( ví dụ nhà chung cư ) gần khu vực trạng người dân tái định cư, khu đất để xây dựng nhà tư nhân( gần khu vực trạng khu vực ven đô thị ) nhà xây thô để sau chủ nhà trang bị lại ( ví dụ thêm tầng lửng hộ có chiều cao thông thuỷ lớn), lựa chọn cải tạo nhà trạng Cần nghiên cứu thiết kế chung cư cho có diện tích sử dụng cao nhất, giảm diện tích sử dụng chung để hạ giá bán hộ chung cư, đảm bảo thông số kỹ thuật Vật liệu xây dựng cần nghiên cứu sử dụng loại vật liệu có tuổi thọ cao, giá thành thấp, tạo giá trị thẩm mỹ cao Cần xây dựng hệ thống hạ tầng đầy đủ cấp nước, thoát nước, cấp điện Cảnh quan vệ sinh môi trường cần quan tâm Việc giảm thiểu chi phí đầu tư cần áp dụng ban hành sách miễn giảm tiền thuê đất, phí sử dụng đất, đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật xã hội ngân sách Nhà nước v v Có giải pháp kỹ thuật biện pháp thi công thích hợp để giảm giá thành xây dựng Kêu gọi tham gia tổ chức tài quốc tế tổ chức phi phủ 3.1 Các đề nghị để tạo điều kiện phát triển nhà thu nhập thấp: Bộ Xây dựng cần xây dựng sách nhà thu nhập thấp toàn diện, kết hợp với đề nghị sách tài nhà báo cáo thành phận tài liệu Định hướng Phát triển nhà giai đoạn 2001-2010 soạn thảo trình Chính phủ Một là, tiền thuê đất Chính sách tiền thuê đất hợp lý khuyến khích nhà đầu tư đầu tư vào dự án xây dựng nhà mà góp phần hướng dẫn nhân dân việc lựa chọn hình thức nhà phù hợp với khả chi trả đIều kiện sống, sinh Footer Page 90 of 126 Header Page 91 of 126 hoạt thực tế gia đình Nhà nước tiếp tục phảI đIều chỉnh giá thuê đất , giao đất hình thức chậm trả tiền đất… Đối với nhà chung cư cao tầng cần có sách miễn giảm tiền thuê đất, giao đất hộ sống nhà cao tầng, cho phép chậm nộp tiền đất bán diện tích chủ đầu tư xây dựng nhà để kinh doanh, không năm Nên có sách bán nhà trả góp khoảng thời gian định không 10 năm phụ thuộc vào đIều kiện thu nhập thực tế đối tượng thụ hưởng Trong thời gian chưa trả đủ tiền mua nhà không mua, bán, cho, tặng chuyển nhượng diện tích nhà Hai là, sách thuế Chính sách thuế thực chất sách thực nhiệm vụ đIều tiết phân phối lại thu nhập xã hội Như vậy, sách thuế đất đai phảI đảm bảo công đIều tiết sách phát triển nhà Ba là, sách nguồn vốn đầu tư Trong thời gian tới cần có sách khuyến khích nguồn vốn khác đầu tư xây dựng khu dân cư thông qua việc khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, cho thuê diện tích ( chủ yếu tập trung doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoàI việc xây dựng cho thuê trụ sở, văn phòng làm việc số chỗ mà chủ yếu chỗ cao cấp Phục vụ đối tượng có thu nhập cao… Đối với đối tượng có thu nhập thấp, không đủ khả mua nhà được, Nhà nước nên giao cho doanh nghiệp tự thực việc quản lý, cho thuê nhà sở tự hạch toán kinh doanh Nhà nước không trực tiếp can thiệp vào công việc sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, mà đIều tiết thông qua công cụ gián tiếp khác thuế, tín dụng, đầu tư hạ tầng ngoàI hàng rào… Bên cạnh việc đầu tư trực tiếp, Nhà nước cần có giảI pháp cung ứng vốn tín dụng ưu đãI cho doanh nghiệp đối tượng thuộc diện sách mà lại có thu nhập thấp, đối tượng làm công ăn lương, dân nghèo thành thị Các chủ dự án đầu tư xây dựng công trình nhà cho đối tượng dân cư có thu nhập thấp, xây dựng chung cư vay vốn tín dụng đầu tư phát triển Nhà nước với lãI suất ưu đãI từ Quỹ hỗ trợ phát triển Tuy nhiên, nên hình thành phát triển quỹ phát triển nhà, Nhà nước hỗ trợ phần lãI suất huy động Đồng thời, quỹ phát triển nhà, Nhà nước hỗ trợ phần lãI suất huy động Đồng thời, quỹ phát triển nhà với doanh nghiệp quản lý thu hồi vốn đầu tư Footer Page 91 of 126 Header Page 92 of 126 trường hợp trả góp, trả dần Việc vay vốn ưu đãI khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà để bán thẳng cho người tiêu dùng mà cho thuê,hoặc cho bán trả góp Thay dùng sách khống chế cứng giá, quy định “ giá nội bộ”, “ giá cung cấp”, Nhà nước nên cho phép người thụ hưởng tiếp cận với nguồn vốn tín dụng ưu đãI với lãI suất thấp Mức vốn vay thời hạn vay vốn, lãI suất vay vốn tính toán cụ thể giá trị nhà ở, mức thu nhập bình quân đối tượng thụ hưởng khả tìm kiếm chỗ Quỹ phát triển nhà địa phương phục vụ đối tượng sách Bốn là, sách giá kinh doanh Chính sách giá kinh doanh mặt định khả thu hút nguồn lực xã hội đầu tư xây dựng nhà ở, mặt khác tạo công xã hội tự kinh doanh theo pháp luật chủ đầu tư Giá quy định cách chủ quan thấp tạo nhu cầu giả tạo, gây áp lực việc giảI nhà Giá quy định cao gây khó khăn cho doanh nghiệp chủ đầu tư sản xuất kinh doanh Năm là, sách xã hội việc xác định đối tượng hưởng ưu đãi Việc giảI công xã hội việc xác định đối tượng thụ hưởng ưu đãI Nhà nước quan trọng Sáu là, thành lập Ban quản lý vận hành khu nhà chung cư Một yếu tố góp phần tích cực việc khuyến khích người dân khu chung cư, tạo môI trường cảnh quan, kiến trúc đô thị việc quản lý vận hành khu chung cư Cần thành lập Ban quản lý khu nhà chung cư, kết hợp với tổ chức máy tổ dân phố, tổ tự quản Các nhà đầu tư phát triển nhà phép chậm toán thuế sử dụng đất, đầu tư vào hạ tầng sở Xây dựng nhà chung cư cho hộ thu nhập thấp miễn thuế sử dụng đất Sử dụng Ngân sách Nhà nước để phát triển hạ tầng kỹ thuật cho khu dân cư hạ tầng bên khu dân cư Cần khuyến khích người lao động , công đoàn lao động ( giáo dục, y tế, xây dựng, giao thông) liên đoàn lao động tham gia vào dự án phát triển nhà cho người thu nhập thấp Footer Page 92 of 126 Header Page 93 of 126 Ban hành sách tạo điều kiện thuận lợi khuyến khích nhà đầu tư nước cung cấp nhà cho công nhân song song với việc đầu tư xây dựng nhà máy, sở sản suất kinh doanh Nhà cho công nhân cần bao gồm quy hoạch chi tiết khu công nghiệp khu chế xuất Huy động nguồn vốn phát triển nhà thông qua quỹ đầu tư quốc gia, quỹ phát triển nhà quỹ phát triển đô thị thành phố Có sách tạo điều kiện khuyến khích cho ngân hàng nhà nước, ngân hàng thương mại cổ phần tham gia vào dự án phát triển nhà cho người thu nhập thấp , cung cấp khoản vay dài hạn trung hạn cho người thu nhập thấp để cải thiện nhà Chính phủ cần ban hành điều kiện ưu đãi tài cho dự án phát triển nhà cho người thu nhập thấp , chẳng hạn, giảm miễn thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp Sử dụng tiêu chuẩn kỹ thuật phù hợp nhà chung cư dành cho người thu nhập thấp , tiêu chuẩn nhà ở, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, áp dụng tiêu chuẩn tiến khai thác sản xuất vật liệu xây dựng địa phương, xây dựng chủng loại nhà bền vững khác nhau, với giá hợp lý, Cần trọng đến loại hình nhà thấp tầng sử dụng loại vật liệu thiết bị phù hợp, tránh sử dụng loại vật tư, thiết bị theo tiêu chuẩn cao Lưu ý tạo việc làm cho người sống khu dân cư Tạo việc làm cần phù hợp với khả nghề nghiệp họ * Một số giảI pháp khác: Theo khảo sát đầu năm 2000, toàn Thành phố có 3.500 đơn vị 840 DNNN, số CNVCLĐ có thu nhập thấp chưa có nhà phảI nhờ thuê mướn chiếm 5-7%, số hộ có diện tích bình quân 5m2/đầu người khoảng 6.500 hộ Riêng ngoại thành có 360.000 hộ, khoảng 10.000 hộ khó khăn nhà Những năm qua, TP Hà Nội triển khai nhiều dự án phát triển nhà theo hình thức như: Phân theo chủ đầu tư, phân theo địa bàn quận , huyện dự án nhỏ lẻ, khu đô thị mới, dân tự xây dựng… Nhưng nhìn chung khu chung cư chưa đồng bộ, không đI đôI với phát triẻn hạ tầng đô thị, người dân đến thiếu đIều kiện cần thiết trường học, bệnh viện, nhà văn hoá, chợ, nước sinh hoạt Sự quan tâm ngành, cấp hạn chế, lãnh đạo DN chưa thực để tâm đến vấn đề nhà Footer Page 93 of 126 Header Page 94 of 126 CNLĐ như: Chưa góp vốn với TP, với chủ đầu tư, có quận, huyện giao lại khoán cho số người mà thiếu kiểm tra, xử lý vi phạm Thậm chí, có dự án năm người LĐ góp tiền xây nhà, tới chưa xong? Ông Nguyễn Thế PHúc, Thành uỷ viên, Chủ tịch LĐLĐ TP Hà Nội cho biết: UBND LĐLĐ TP Hà Nội nhiều lần bàn sách nhà người LĐ có thu nhập thấp Để giúp Thành uỷ UBND TP Hà Nội xây dựng đề án giảI nhà cho CNLĐ thu nhập thấp, CĐ thủ đô đưa phương thức sau (tiêu chuẩn CNVC-LĐ DNNN chuyển sang Cty CP phảI có hộ Hà Nội): Một là: Dành 20% quỹ đất , dự án 20% có hạ tầng sở kỹ thuật, xây từ 1-6 tầng ( cầu thang máy) Có nhiều loại hộ ( 45-65 m2) Giá bán khoảng triệu/m2 bán trả dần Trong tiêu chuẩn, đáng lưu ý là: Người mua phảI có thu nhập bình quân từ 300000 đến 800000 đồng/ tháng Nhà bình quân 3m2/người Có 15 năm công tác hình thức kỷ luật nào; trả lần đầu 40% giá trị nhà, lại trả 15 năm… Hai là: Bán theo giá trị thị trường trả dần phần chênh lệch giá thực tế với giá thị trường cho đối tượng có tiêu chuẩn thấp : Có 10 năm công tác; thu nhập bình quân 400.000 đ/tháng/người; diện tích bình quân 5m2/người; ban đầu phảI trả hết theo giá thành, phần chênh lệch trả dần 10 năm Ba là: Cho thuê, song đề nghị TP nên kéo dàI thời gian khấu hao để giảm tiền trả tiền nhà Tiền thuê nhà hàng tháng hết thời gian khấu hao mua lại với 70% so với giá thức tế thời đIểm Hà Nội phấn đấu tới 2005 không CNVC-LĐ nhà ở, diện tích bình quân đầu người không bình quân 5m2/người Một số giải pháp nâng cao hiệu dự án đầu tư phát triển nhà cho đối tượng thu nhập thấp Hà Nội : Để nâng cao hiệu đầu tư vào dự án xây dựng nhà ở, giai đoạn chuẩn bị đầu tư, cần nâng cao chất lượng luận chứng kinh tế kỹ thuật điều định đến thành bại dự án Nâng cao chất lượng công tác thẩm định cấp giấy phép đầu tư , việc thẩm định phải đảm bảo đánh giá xác hiệu tài hiệu kinh tế xã hội cuả dự án, đặc biệt mức độ xác cao tổng dự toán công trình Thủ tục cấp giấy phép phải đảm bảo nhanh gọn, thuận tiện Footer Page 94 of 126 Header Page 95 of 126 Thực chặt chẽ công tác đấu thầu để tiết kiệm tài đảm bảo chất lượng công trình Yêu cầu đặt phải thực đấu thầu với tất công trình xây dựng nhà Nhà nước cho phép để nâng cao hiệu tránh tiêu cực xảy Trong giai đoạn thực đầu tư xây dựng nhà khu đô thị mới, hiệu đầu tư thể chất lượng công trình thời gian thi công Chất lượng công trình tiêu chuẩn quan trọng để đánh giá khả doanh nghiệp , chất lượng công trình đảm bảo tốt cho uy tín khả thu hồi vốn chủ đầu tư Để đảm bảo chất lượng công trình, phía chủ đầu tư phảI có biện pháp sau: + Biện pháp thiết kế: Công tác thiết kế phảI đảm bảo tiêu kỹ thuật, mỹ thuật phù hợp với quy hoạch, kiến trúc chung, đảm bảo bố trí hợp lý công ttình công cộng, khu nhà ở, khu vui chơI giảI trí + Biện pháp thi công: Để thực tốt việc thi công đảm bảo tiến độ thi công công tình tiết kiệm nguyên vật liệu, doanh nghiệp phảI có đội ngũ kỹ sư xây dựng công nhân lành nghề để thi công theo thiết kế yêu cầu kỹ thuật đặt Thực đồng tổ chức thi công khu đô thị theo công nghệ liên hoàn kết hợp dịch vụ khai thác nhà giai đoạn vừa đầu tư, vừa khai thác khu đô thị để nhanh chóng thu hồi vốn phát huy tác dụng hạng mục công trình Xây dựng công trình theo dự án duyệt, theo thiết kế kế hoạch đề dự án Bảng 14: Trình tự tiến hành thực theo dự án Lĩnh vực quản lý Quản lý quy hoạch Quản lý đất đai đô thị Quản lý xây dựng kinh doanh nhà Lập, xét duyệt đề Tính toán hiệu kinh Tính toán tầng cao, Chuẩn bị đầu tư án quy hoạch tế sử dụng đất mật độ xây dựng Quản xây dựng Phát triển đất xây dựng Thiết kế, kiến trúc, thi Thực đầu tư theo quy hoạch đô thị công Quản lý khai thác Tạo khu đô thị xây dựng kinh doanh Kết thúc đầu tư sử dụng Footer Page 95 of 126 đồng nhà Header Page 96 of 126 + Đổi công nghệ: Đẩy mạnh nghiên cứu áp dụng vào sản xuất , xây dựng nhà loại vật liệu công nghệ xây dựng mới, đại, giúp giảm thời gian thi công giá thành, giảm ô nhiễm môI trường, tăng chất lượng kỹ thuật thẩm mỹ công trình Đối với quan quản lý, cần đẩy mạnh tham gia phối hợp quan quản lý chuyên ngành trình thực dự án nhằm đánh giá cách xác toàn diện dự án, kịp thời phát thiếu sót, sai phạm trình thực để đảm bảo chất lượng công trình Giám sát quản lý chặt chẽ dự án thiết phảI tuân thủ kế hoạch tỷ lệ tầng cao ô đất có chức công cộng Không tuỳ tiện thay đổi chức sử dụng đất hạ thấp tầng cao để phục vụ mục đích kinh doanh Thành phố cần khống chế thời gian thực dự án chủ đầu tư, trành tình trạng xin đất, thu giảI ngân để Nêú thời hạn cho phép cần thu hồi để giao cho chủ đầu tư khác có lực , kể dự án đầu tư nước Trong giai đoạn vận hành kết đầu tư, cần thành lập ban quản lý vận hành khu nhà chung cư kết hợp với tổ chức máy tổ dân phố Ban quản lý khu nhà hoạt động dạng doanh nghiệp cung ững dịch vụ công ích, đảm bảo chất lượng phục vụ quản lý khu nhà cao tầng, tổ chức tốt việc cung cấp dịch vụ có liên quan công trình quản lý vận hành thang máy, bơm mước sinh hoạt, thu gom rác thảI, đảm bảo an ninh trật tự bên công trình, trông giữ xe đạp, xe máy, chăm sóc xanh xung quanh… tạo tâm lý thoải mái yên tâm cho người dân sống Các khu đô thị phảI thực đồng hạn tầng kỹ thuật xã hội theo tiêu chuẩn đại Yếu tố đồng không hệ thống hạ tầngkỹ thuật đường giao thông, tuyến đIện sinh hoạt, đIện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nước, mà công trình hạ tầng xã hội nhà trẻ, trường học, bệnh viện, khu thương mại, công viên vui chơi giải trí…đảm bảo nhu cầu sinh hoạt ngày cao nhân dân Kết luận Footer Page 96 of 126 Header Page 97 of 126 Với tâm to lớn nỗ lực nước, nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nước có bước chuyển biến đầy triển vọng Góp phần to lớn xây dựng đất nước, với lợi sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, trị, văn hoá xã hội, công nghiệp hoá Hiện đại hoá thủ đô Hà Nội bước đầu đạt thành công đáng khích lệ, đời sống kinh tế xã hội nhân dân thủ đô ngày nâng cao Gắn liền với trình đô thị hoá diễn với tốc độ quy mô ngày lớn Nhu cầu nhà đô thị Hà Nội đòi hỏi số lượng lớn mà chất lượng điều kiện sống ngày cao Vấn đề giải việc đầu tư mạnh mẽ cho phát triển nhà Hà Nội, phát triển nhà phải trở thành nghiệp xã hội Sự nghiệp giải nơi nghiệp lâu dài, Việt Nam mà toàn giới Sự nghiệp nhà Hà Nội nghiệp to lớn nước, Trung ương toàn dân, quyền cấp Đặc biệt việc giải nơI cho hộ thu nhập thấp Hà Nội Vì thành phần cần giúp đỡ để có chỗ ổn định cho gia đình Để tài nói lên phần thực trạng nhà đối tượng nêu số giải pháp để tham khảo, góp phần vào việc cảI thiện phần chỗ cho số lượng lớn người dân Thành phố góp phần đáng kể việc hỗ trợ tài mà đất đai để giúp cho hộ thu nhập thấp có đIều kiện cải thiện chỗ cho gia đình Vì vậy, phải quan tâm cuả cấp lãnh đạo Đảng, quyền, đoàn thể toàn Thành phố, đồng thời mối quan tâm toàn dân chung lo với Nhà nước Đầu tư phát triển nhà Hà Nội phải đạo thống nhất, chặt chẽ tổ chức đủ mạnh, có tham gia thành phần kinh tế triển khai thành phong trào quần chúng rộng rãi, với chế sách phù hợp, linh hoạt theo phương châm Nhà nước nhân dân làm huy động nguồn lực xã hội, góp phần làm tăng trưởng nhanh, phát triển nhanh quỹ nhà ở, đáp ứng nhu cầu, quyền người dân đô thị, cải thiện đáng kể môi sinh, môi trường sống nhân dân, làm cho Hà Nội phát triển thành thủ đô xanh, đẹp văn minh Là gương niềm tự hào nước ta bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, đại hoá Footer Page 97 of 126 Header Page 98 of 126 Footer Page 98 of 126 Header Page 99 of 126 Danh mục tài liệu tham khảo Nguyễn Ngọc Mai, Lập quản lý dự án đầu tư, NXB Giáo dục Hà Nội, 1996 Nguyễn Bạch Nguyệt, Giáo trình lập quản lý dự án đầu tư, NXB thống kê Hà Nội, 2000 Trường Đại Học Kinh tế Quốc dân- Khoa kinh tế phát triển, Giáo trình Kinh tế phát triển tập 1, Nhà xuất Thống kê Niên giám thống kê Hà Nội 2000 UBND thành phố Hà Nội, Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2001-2010 UBND thành phố Hà Nội, Chương trình phát triển nhà Hà Nội từ 2000 đến 2010 Báo cáo Nhà cho đối tượng thu nhập thấp Hà Nội- Bộ Xây Dựng Thống kê tình hình nhà Hà Nội _ Bộ Xây dựng Luận văn Vũ Thanh Nga, Một số giải pháp huy động sử dụng có hiệu vốn đầu tư xây dựng khu đô thị Việt nam giai đoạn 2001-2010, luận văn 39-45 10 Báo kinh tế đầu tư , tạp chí Xây dựng số 6.7.8 / 2000 Số 11/2001, Tạp chí kinh tế dự báo số 5/2001 11 Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nôi, Báo cáo chế sách phát triển nhà khu đô thị thành phố Hà Nội, 2001 12 Chương trình phát triển nhà từ năm 2000 đến 2010 13 Báo cáo tham luận tình hình sử dụng vốn ngân sách cho Đầu tư phát triển cải tạo quỹ nhà Thành phố Hà Nội năm vừa qua ( 1999-2001) 14 Báo Lao Động ( Tháng 5) Footer Page 99 of 126 Header Page 100 of 126 Mục lục Trang Lời nói đầu Chương I: Một số vấn đề lý luận chung I – Những vấn đề lý luận đầu tư: Khái niệm đầu tư phát triển: Error! Bookmark not defined.3 1.1 Đặc điểm đầu tư phát triển .4 1.2 Vai trò đầu tư phát triển kinh tế………………………4 1.3 Các nhân tố tác động đến đầu tư phát triển nhà ở…………6 Khái niệm vốn đầu tư nguồn hình thành vốn đầu tư: 10 2.1 Vốn đầu tư: 10 2.2 Các nguồn hình thành vốn đầu tư 10 2.3 Tổ chức quản lý hoạt động đầu tư Error! Bookmark not defined Kết hiệu đầu tư 17 3.1 Kết hoạt động đầu tư 17 3.2 Hiệu hoạt động đầu tư: 18 Một số tiêu đặc trưng đầu tư phát triển nhà ở:Error! Bookmark not defined II Nhà đô thị tác dụng đầu tư phát triển nhà đô thị: 24 Quá trình phát triển nhà trước sau đổi Thủ đô Hà Nội:Error! Bookmark not defined Thực trạng nhà Hà Nội thời kỳ trước đổi Nhà nước (1954-1985) sau đổi (1985 đến nay) Error! Bookmark not defined III KháI niệm đối tượng nghiên cứu: Error! Bookmark not defined I Xác định đối tượng thu nhập thấp: Error! Bookmark not defined Sự cần thiết phải đầu tư phát triển nhà cho đối tượng thu nhập thấp Hà Nội: 27 Chương II : Thực trạng đầu tư phát triển nhà Hà Nội cho đối tượng thu nhập thấp 10 năm trở lại ( giai đoạn 1992- 2002 ) .31 I Tình hình chung nhà giá cẳ nhà cho đối tượng thu nhập thấp năm gần đây: 31 Footer Page 100 of 126 Header Page 101 of 126 Tình hình nhà thành phần thu nhập thấp Hà Nội mức sống cư dân Hà Nội qua kết điều tra xã hội học 31 Giá nhà ở, giá xây dựng nhà đô thị năm gần đây: 49 II Thực trạng đầu tư phát triển nhà cho đối tượng thu nhập thấp Hà Nội giai đoạn ( 1992-2002 ) 52 Tình hình đầu tư phát triển nhà cho đối tượng thu nhập thấp Hà Nội thời gian qua: 52 Nguồn vốn đầu tư phát triển: 52 3.Quản lý hoạt động đầu tư phát triển nhà Hà Nội cho người có thu nhập thấp: 58 Tình hình đầu tư phát triển thông qua công tác tái xây dựng tái định cư nhà thu nhập thấp Hà Nội 61 III Đánh giá hoạt động đầu tư phát triển nhà Hà Nội giai đoạn 1992-2002: 62 Kết đạt được: 62 Hiệu sử dụng vốn dự án đầu tư xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp 67 Chương III: Định hướng số giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao hiệu đầu tư phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp Hà Nội 69 I Định hướng phát triển nhà Hà Nội đến năm 2010: 69 Quan điểm phát triển nhà Hà Nội đến năm 2010: 69 1.1 Quan điểm đối tượng chương trình phát triển nhà: 69 1.2 Quan điểm vai trò Nhà nước : .69 1.3 Quan điểm tài chính: .69 1.4 Quan điểm phát triển đồng bộ: 70 1.5 Quan điểm kiến trúc quy hoạch: 70 1.6 Quan điểm mô hình tổ chức quản lý: .71 1.7 Quan điểm mô hình phát triển theo dự án: 71 II Nguyện vọng khả toán, loại hình nhà ưa chuộng hộ thu nhập thấp Error! Bookmark not defined Nguyện vọng Khả toán hộ thu nhập thấp : 83 Footer Page 101 of 126 Header Page 102 of 126 Các loại hình nhà ưa chuộng hộ thu nhập thấp:87 3.Các vấn đề tác động vào việc cung cấp có hiệu nhà cho đối tượng thu nhập thấp: 90 III Một số giải pháp nhằm thúc đẩy nâng cao hiệu đầu tư phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp Hà Nội 71 Những hỗ trợ tài nhằm khuyến khích đầu tư xây dựng nhà cho thành phần thu nhập thấp Hà Nội 71 Giải pháp vốn: 83 Một số giải pháp nâng cao hiệu dự án đầu tư phát triển nhà cho đối tượng thu nhập thấp Hà Nội : 94 Kết luận 96 Danh mục tài liệu tham khảo 99 Footer Page 102 of 126 ... cần giải Để góp phần giải nhà cho người có thu nhập thấp , em vào nghiên cứu đề tài “ Thực trạng số giải Footer Page of 126 Header Page of 126 pháp nâng cao hiệu đầu tư vào nhà cho người có thu. .. thực đầu tư Hiệu đầu tư chung =  Tổng số vốn đầu tư thực Hiệu tỷ lệ thu n với kết thu được, kết thu đầu nhiều hiệu đạt cao Còn chi phí đầu vào, chi phí bỏ nhiều thi hiệu thấp. .. mức sống tầng lớp dân cư vấn đề cần phải nghiên cứu tìm biện pháp khắc phục Đây mục tiêu thực đề tài : “ Thực trạng số giải pháp nâng cao hiệu đầu tư vào phát triển nhà cho người thu nhập thấp