Luận văn tốt nghiệp: “ Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư vào nhà ở cho người có thu nhập thấp ’’

Đầu tư là một hoạt động cơ bản tồn tại tất yếu và có vai trò quan trọng trong bất kì nền kinh tế -xã hội nào

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI NÓI ĐẦU Nhà tài sản có giá trị đặc biệt đời sống người, gia đình Nhà phận quan trọng cấu thành nên bất động sản, lĩnh vực luôn giành quan tâm lớn quan tâm hàng đầu xã hội Nhà nhu cầu thiếu người, gia đình xã hội Ở nước ta, với q trình thị hố phát triển kinh tế thị trường nhu cầu nhà diễn ngày sôi động nhà trở thành vấn đề xúc quan tâm Đảng Nhà nước Từ 10 năm nay, với cơng đổi mới, chủ trương sách Đảng nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho người xây dựng nhà ở, triển khai hầu hết tỉnh nước Tuy nhiên, việc chăm lo, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp để họ có nhà tốn khó khăn Vấn đề đáp ứng đủ nhu cầu nhà cho đô thị đặt cho nhà quản lý thị phải đứng trước thử thách, khó khăn phức tạp Nhiều tượng xã hội phức tạp nảy sinh lĩnh vực nhà ở: Việc làm, thu nhập, lối sống, tệ nạn xã hội… Những tượng gây khơng khó khăn vấn đề quản lý đô thị Thực tế nước cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ thị hố với q trình cơng nghiệp hố đại hố đất nước vấn đề nhà đặc biệt nhà cho người có mức thu nhập thấp phải giải đắn kịp thời nước ta, năm qua Đảng nhà nước cố gắng quan tâm, chăm lo, tạo điều kiện bước đáp ứng yêu cầu xúc nhà cho người có thu nhập thấp, nhiều chương trình, dự án đề cập đến phát triển nhà cho người có thu nhập thấp xác định vấn đề ưu tiên Đỗ Mỹ Linh – Lớp Kinh Tế Đầu Tư 41C – Trường ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Tuy nhiên vấn đề nhà vấn đề phức tạp nhạy cảm, nên thực tế nảy sinh nhiều vấn đề cần giải Để góp phần giải nhà cho người có thu nhập thấp , em vào nghiên cứu đề tài “ Thực trạng số giải pháp nâng cao hiệu đầu tư vào nhà cho người có thu nhập thấp ’’ Trên sở em đưa vài giải pháp với hy vọng góp phần nhỏ bé vào q trình hồn thiện sách nhà Nhà nước Tuy nhiên với thời gian, trình độ lượng kiến thức có hạn, nghiên cứu thiếu yếu vướng mắc Vì em mong có ý kiến đóng góp phê bình thầy cô , bạn tất có tâm huyết tham gia nghiên cứu lĩnh vực Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Từ Quang Phương, người tận tình hướng dẫn em suốt trình nghiên cứu đề tài Nội dung đề tài: Chương I : Một số vấn đề lý luận chung Chương II: Thực trạng đầu tư phát triển nhà cho đối tượng thu nhập thấp Hà Nội 10 năm trở lại ( giai đoạn 1992- 2002 ) Chương III: Định hướng số giảI pháp nhằm thúc đẩy nâng cao hiệu đầu tư phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp Hà Nội Hà Nội ngày tháng năm 2003 Sinh viên: Đỗ Mỹ Linh CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG II I – ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN VÀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ: Đầu tư phát triển đầu tư phát triển nhà: 1.1 Đầu tư phát triển : Trước hết, để hiểu đầu tư phát triển, ta cần hiểu khái niệm đầu tư gì? Đỗ Mỹ Linh – Lớp Kinh Tế Đầu Tư 41C – Trường ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đầu tư hoạt động tồn tất yếu có vai trị quan trọng kinh tế -xã hội Đầu tư nói chung hy sinh nguồn lực (như tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ ) để tiến hành hoạt động nhằm thu kết định tương lai lớn nguồn lực bỏ để đạt kết Trong kinh tế quốc dân, hoạt động đầu tư trình sử dụng vốn để tái sản xuất mở rộng sở vật chất kỹ thuật vốn đầu tư hình thành từ tiền tích lũy xã hội, sở sản xuất kinh doanh dịch vụ; từ tiền tiết kiệm dân vốn huy động từ nguồn khai thác đưa vào sử dụng trình tái sản xuất xã hội nhằm trì tiềm lực sẵn có tạo tiềm lực cho sản xuất xã hội Có thể nói Đầu tư yếu tố định phát triển sản xuất xã hội, chìa khóa tăng trưởng Đầu tư phát triển hoạt động đầu tư người có tiền bỏ tiền để tiến hành hoạt động nhằm tạo tài sản cho kinh tế, làm tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh hoạt động xã hội khác, điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời sống vật chất tinh thần người lao động Đó việc bỏ tiền để xây dựng, sửa chữa nhà cửa kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị lắp đặt chúng bệ bồi dưỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực chi phí thường xuyên gắn liền với hoạt động tài sản nhằm trì tiềm lực hoạt động sở tồn tạo tiềm lực cho kinh tế - xã hội * Đặc điểm đầu tư phát triển - Vốn đầu tư (tiền, vật tư, lao động) cần huy động cho công đầu tư lớn - Thời gian cần thiết cho công đầu tư dài vốn đầu tư phải nắm khế đọng lâu, không tham gia vào trình chu chuyển kinh tế suốt thời gian khơng đem lại lợi ích cho kinh tế Đỗ Mỹ Linh – Lớp Kinh Tế Đầu Tư 41C – Trường ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp -Thời gian vận hành kết đầu tư thu hồi đủ vốn bỏ lý tài sản vốn đầu tư tạo thường vài năm, hàng chục năm có nhiều trường hợp vĩnh viễn - Nếu thành đầu tư cơng trình xây dựng sử dụng nơi tạo - Các kết quả, hiệu đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố không ổn định tự nhiên, hoạt động kinh tế - xã hội như: Điều kiện địa lý, khí hậu, chế sách, nhu cầu thị trường quan hệ quốc tế dẫn đến có độ mạo hiểm cao 1.2 Đầu tư phát triển nhà : 1.2.1 Khái niệm đặc điểm nhà ở: Nhà nơi che mưa, che nắng, chống lại ảnh hưởng thời tiết khắc nghiệt thiên nhiên người Tại người sinh ra, ni dưỡng, tồn trưởng thành Đó nhu cầu đồng thời quyền người Tuy sản phẩm trình sản xuất nhà coi sản phẩm hàng hóa đặc biệt có đặc điểm sau: Thứ nhất: nhà tài sản cố định có tuổi thọ lâu tuỳ thuộc vào kết cấu vật liệu xây lên Thơng thường thời gian tồn từ 50 đến 60 năm có trường hợp hàng trăm năm lâu Thứ hai: có tính cố định hình dáng kiến trúc kết cấu trang thiết bị nên khó thay đổi Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổi kiến trúc khó khăn tốn Đỗ Mỹ Linh – Lớp Kinh Tế Đầu Tư 41C – Trường ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Thứ ba: nhu cầu nhà phong phú tuỳ thuộc vào sở thích khả đối tượng Hơn nhu cầu thay đổi theo phát triển kinh tế – xã hội Thứ tư: khu thị nhà phận quan trọng chủ yếu nằm sở hạ tầng đô thị mà cụ thể sở hạ tầng xã hội Do vậy, sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhà lại có tác động mạnh mẽ đến mặt đô thị đồng thời chịu tác động trở lại thị như: giao thơng, hệ thống cấp nước, điện, thông tin liên lạc…ảnh hưởng đến sống điều kiện sinh hoạt người nhà 1.2.2.Đầu tư phát triển nhà thị Trong xã hội có hai cách để giải nhu cầu nhà người có nhu cầu tự xây dựng lập tổ chức hay đơn vị chuyên môn sản xuất loại hàng hoá cung ứng cho thị trường Cách thứ nhất, trình xây dựng gắn liền với việc diện tích đất định bị lợi ích hay nhóm cá nhân Điều không nên tồn khu thị mật độ dân số đông tăng lên không ngừng quỹ đất lại có hạn Hình thức phù hợp với vùng nông thôn nơi không bị sức ép dân số diện tích đất Cách thứ hai, nhà thực trở thành thứ hàng hố tạo nhờ q trình đầu tư hoạt động đầu tư phát triển tạo tài sản cho xã hội, cịn tài sản đặc biệt quan trọng Thông qua đầu tư phát triển nhà thị mà đất đai sử dụng có hiệu quả, cung cấp chỗ cho đông đảo dân cư cách bình đẳng, giúp cho họ ổn định Đỗ Mỹ Linh – Lớp Kinh Tế Đầu Tư 41C – Trường ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp chỗ để yên tâm lao động, đóng góp vào tăng trưởng phát triển chung xã hội Một số đặc điểm hoạt động đầu tư phát triển nhà ở:  Đối tượng tham gia tiến hành đầu tư: Nhà nước, doanh nghiệp ngành xây dựng, đơn vị kinh tế tổ chức xã hội…đầu tư với mục đích thu lợi ích tài kinh tế – xã hội  Nguồn vốn đầu tư: nhà vừa quyền cá nhân đồng thời trách nhiệm toàn xã hội nên nguồn vốn đầu tư huy động từ nguồn xã hội ngân sách Nhà nước, vốn tự có doanh nghiệp kinh doanh, tổ chức tín dụng, người có nhu cầu nguồn khác…  Loại hình đầu tư: nhu cầu khả người khác nên đầu tư xây dựng nhà phong phú: cho người có thu nhập thấp hay thu nhập cao, sinh viên, gia đình quy mơ nhỏ hay lớn, theo hình thức bán đứt hay cho thuê…  Sử dụng nguồn lực lớn liên quan đến nhiều ban, ngành khác Như đầu tư phát triển nhà hoạt động thiếu thị nói riêng với kinh tế thị trường nói chung Nó vữa ảnh hưởng vừa phản ánh đặc điểm kinh tế - xã hội độ thị giai đoạn định 1.3 Các nhân tố tác động đến đầu tư phát triển nhà : 1.3.1 Các nhân tố tác động đến đầu tư phát triển nhà Cũng hoạt động đầu tư phát triển khác, đầu tư phát triển nhà chịu tác động nhân tố môi trường vi mô vĩ mô, chủ quan khách quan, yếu tố kinh tế – xã hội môi trường đầu tư… Đỗ Mỹ Linh – Lớp Kinh Tế Đầu Tư 41C – Trường ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Sự thay đổi nhân tố lúc tác động tiêu cực có lúc tác động tích cực đến hoạt động đầu tư Có thể kể đến nhân tố sau: Lãi suất Đây coi yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới gia tăng hay suy giảm cầu đầu tư, đặc biệt lĩnh vực đầu tư xây dựng sử dụng lượng vốn lớn Khi lãi suất giảm tức chi phí sử dụng vốn giảm khuyến khích nhà đầu tư vay tiền từ ngân hàng để tiến hành hoạt động đầu tư tạo nhiều sản phẩm cho xã hội ngược lại Với khả ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu đầu tư, lãi suất công cụ quản lý kinh tế quan trọng Nhà nước Thông qua việc kiểm sốt có giới hạn lãi suất thị trường Nhà nước tác động đến lĩnh vực kinh tế Hơn Nhà nước sử dụng mức lãi suất ưu đãi khác biện pháp kích thích lĩnh vực cụ thể phụ thuộc vào sách ưu tiên phát triển kinh tế thời kỳ Đối với nhà thời kỳ bao cấp Ngân sách đài thọ hoàn toàn chuyển sang kinh tế thị trường để khuyến khích tham gia thành phần kinh tế Nhà nước áp dụng lãi suât ưu đãi cho dự án đầu tư vào lĩnh vực để nhanh chóng tạo quỹ nhà lớn phục vụ nhu cầu người dân Tỷ suất lợi nhuận bình quân Đây nhân tố khách quan vừa phản ánh thời kỳ đầu tư vào ngành có lợi, mặt khác điều tiết đầu tư từ ngành sang ngành khác Khi tỷ suất bình quân ngành cao ngành khác có nghĩa đầu tư vào ngành có khả thu lợi nhuận cao kích thích nhà đầu tư bỏ vốn vào Trong trường hợp đầu tư vốn vay tỷ suất lợi nhuận bình quân giới hạn lãi suất vay vốn Nhà lĩnh vực Nhà nước khuyến khích đầu tư tạo nhiều điều kiện thuận lợi thông qua chủ trương “xã hội hoá” vấn đề nhà ở, mặt thu hút tham gia thành phần xã hội, mặt khác giảm gánh nặng cho ngân sách Nhà nước Những sách Đỗ Mỹ Linh – Lớp Kinh Tế Đầu Tư 41C – Trường ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp cho chậm nộp tiền thuê đất, hay chí miễn tiền thuê đất xây dựng nhà cao tầng, áp dụng mức thuế ưu đãi, hỗ trợ số hạng mục công trình (hạ tầng xã hội kỹ thuật)…của Nhà nước thời gian qua cộng với buông lỏng quản lý lĩnh vực đất đai xây dựng làm tăng đáng kể tỷ suất lợi nhuận hoạt động đầu tư xây dựng nhà, đặc biệt thành phố lớn có Hà nội Chu kỳ kinh doanh dao động kinh tế theo thời gian, trải qua hai giai đoạn đặc trưng đỉnh đáy đỉnh giai đoạn cực thịnh kinh tế ngược lại đáy thời kỳ suy thoái, hoạt động sản xuất kinh doanh đình trệ Như biết đặc trưng kinh tế thị trường hoạt động kinh tế có mối liên hệ định với nhau, đến toàn kinh tế ngược lại Nhà nhu cầu thiết yếu để thoả mãn địi hỏi lượng tài khơng nhỏ, kinh doanh lĩnh vực thuận lợi nhiều kinh tế đà phát triển, thu nhập người lao động nâng lên có khả chi trả cho nhu cầu cao nhà Ngồi cịn nhiều nhân tố khác tác động đến đầu tư nói chung đầu tư nhà nói riêng mức độ rủi ro, tính chất thị trường (cạnh tranh hay độc quyền), sách Nhà nước…Mọi nhân tố cần phải xem xét, đánh giá môi liên hệ phong phú đa dạng môi trường đầu tư để nhà đầu tư đưa chiến lược giải pháp thích hợp giai đoạn cụ thể 1.3.2 Đặc điểm Hà nội yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển nhà Đỗ Mỹ Linh – Lớp Kinh Tế Đầu Tư 41C – Trường ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Bên cạnh việc chịu ảnh hưởng nhân tố trên, đầu tư phát triển nhà Hà nội chịu tác động yếu tố cụ thể khác xuất phát từ đặc điểm thủ đơ, trung tâm kinh tế – trị lớn nước Thứ nhất, với vị trí Thủ đô, mật độ dân số Hà nội lớn không ngừng tăng lên chủ yếu tăng học dẫn đến sức ép lớn nhu cầu nhà Hơn nhu cầu lại phong phú cho đối tượng sách, người có thu nhập cao, trung bình thấp, cho sinh viên, cho người lao động ngoại tỉnh cư trú tạm thời hay định cư dài hạn….Tuy nhiên số nhà cho người thu nhập thấp trung bình chiếm tỷ lệ cao khoảng 60 đến 70%, đối tượng khơng có khả sở hữu đất riêng để tự lo chỗ Đây thuận lợi cho đơn vị kinh doanh nhà để xây dựng chung cư cao tầng với chi phí thấp vừa tiết kiệm diện tích đất, vừa tranh thủ sách khuyến khích Thành phố đặc biệt nói khơng phải lo đầu Thứ hai, đầu vào cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà Hà nội thuận lợi Đó nguồn vốn dồi ứ đọng Ngân hàng thương mại, lượng tiền tiết kiệm dân chúng, thị trường nguyên vật liệu đa dạng chủng loại giá cả, máy móc thiết bị sử dụng ngành xây dựng thuộc loại đại Việt nam, đội ngũ cán quản lý cơng nhân có trình độ cao đến từ khắp địa phương nước Tất yếu tố làm cho Hà nội có khả đảm nhiệm cơng trình nhà với quy mô lớn phù hợp với khu đô thị văn minh đại Thứ ba, đầu tư phát triển nhà Hà nội nhận hướng dẫn, hỗ trợ thiết thực UBND Thành phố Trung ương thơng qua chủ trương sách chương trình số 12 “phát triển nhà Hà nội đến 2000 2010”, pháp lệnh Thủ đô vừa công bố ngày 11/1/2001, Quyết định Đỗ Mỹ Linh – Lớp Kinh Tế Đầu Tư 41C – Trường ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp UBND Thành phố “ban hành Quy định thực ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê địa bàn Thành phố Hà nội” năm 2002….những sách, chế ngày tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho hoạt động đầu tư phát triển nhà vốn nhạy cảm mang tính xã hội cao, liên quan đến quyền lợi nghiã vụ nhiều đối tượng xã hội Thứ tư, địa bàn Thủ cịn nơi tập trung nhiều đơn vị xây dựng bao gồm công ty tổng công ty lớn Tổng công ty xuất nhập xây dựng (VINACONEX), Công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị, Công ty tu tạo phát triển nhà, Tổng công ty xây dựng Sông Đà, Tổng công ty đầu tư phát triển nhà Hà nội…Đây đơn vị mạnh, có truyền thống ngành xây dựng Việt nam, có đóng góp lớn lao nghiệp xây dựng đất nước trước thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hố Với tiềm lực sẵn có cộng với kinh nghiệm lâu năm chắn đơn vị xứng đáng đảm trách vai chủ đấu tư nghiệp phát triển nhà Thủ đô thời gian tới Vốn nguồn vốn phát triển nhà : 2.1 Vốn đầu tư: Trên giới tồn số khái niệm, định nghĩa khơng hồn tồn giống vốn đầu tư Tuy nhiên xét theo nguồn hình thành mục tiêu sử dụng ta có khái niệm vốn đầu tư sau: “Vốn đầu tư tiền tích lũy xã hội, sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ, tiền tiết kiệm dân cư vốn huy động từ nguồn khác đưa vào sử dụng trình tái sản xuất xã hội, nhằm trì tiếm lực sẵn có tạo tiềm lực cho sản xuất xã hội” Đỗ Mỹ Linh – Lớp Kinh Tế Đầu Tư 41C – Trường ĐH KTQD 10 ... đề tài “ Thực trạng số giải pháp nâng cao hiệu đầu tư vào nhà cho người có thu nhập thấp ’’ Trên sở em đưa vài giải pháp với hy vọng góp phần nhỏ bé vào q trình hồn thiện sách nhà Nhà nước Tuy... kỳ đầu tư vào ngành có lợi, mặt khác điều tiết đầu tư từ ngành sang ngành khác Khi tỷ suất bình quân ngành cao ngành khác có nghĩa đầu tư vào ngành có khả thu lợi nhuận cao kích thích nhà đầu tư. .. Chương I : Một số vấn đề lý luận chung Chương II: Thực trạng đầu tư phát triển nhà cho đối tư? ??ng thu nhập thấp Hà Nội 10 năm trở lại ( giai đoạn 1992- 2002 ) Chương III: Định hướng số giảI pháp nhằm