Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận kiến an thành phố hải phòng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ***************** Nguyễn Đức Thuận NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN KIẾN AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2020 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ***************** Nguyễn Đức Thuận NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN KIẾN AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Mẫn Quang Huy XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS Mẫn Quang Huy PGS.TS Phạm Quang Tuấn Hà Nội - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng Các nội dung nghiên cứu, kết đề tài trung thực chưa cơng bố hình thức trước Những số liệu bảng, biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá thân tơi thu thập từ nguồn khác có ghi rõ phần tài liệu tham khảo Nếu phát có gian lận tơi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm nội dung luận văn Tác giả luận văn Nguyễn Đức Thuận LỜI CẢM ƠN Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc PGS.TS Mẫn Quang Huy, người hướng dẫn khoa học tận tình bảo tạo điều kiện thuận lợi cho em suốt trình nghiên cứu thực Luận văn Xin chân thành cảm ơn quý thầy giáo, cô giáo Đại học Khoa học Tự nhiên trang bị kiến thức, tạo điều kiện thời gian học tập, nghiên cứu trường góp nhiều ý kiến quý báu cho em trình thực Luận văn Xin chân thành cảm ơn đồng chí lãnh đạo, cán cơng nhân viên dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu đất đấu giá quyền sử dụng đất ngõ 939 đường Trần Nhân Tông, phường Văn Đẩu, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng; Đấu giá quyền sử dụng đất ngõ 61 đường Đẩu Vũ thuộc Tổ dân phố Đẩu Vũ 2, phường Văn Đẩu, quận Kiến An; đấu giá quyền sử dụng đất khu Đồng Mía phường Ngọc Sơn, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng cung cấp thơng tin tư liệu đóng góp ý kiến cho việc nghiên cứu hoàn thành Luận văn Xin chân thành cảm ơn bạn bè gia đình giúp đỡ, động viên, khích lệ tạo điều kiện q trình nghiên cứu hồn thiện Luận văn Vì hạn chế nguồn lực thời gian, đề tài nghiên cứu tránh khỏi thiếu sót Tơi xin trân trọng tiếp thu ý kiến phê bình, đóng góp nhà khoa học bạn đọc để đề tài hồn thiện Tơi xin chân thành cảm ơn ! Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Tác giả Nguyễn Đức Thuận MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .1 Chương .7 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .7 1.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm liên quan đến đấu giá Quyền sử dụng đất 1.1.2 Giá đất sở khoa học hình thành giá đất 1.1.3 Vai trò đấu giá quyền sử dụng đất 11 1.1.4.Tính cơng khai minh bạch đấu giá quyền sử dụng đất phương thức đấu giá nhằm nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất 13 1.2 Cơ sở pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất .15 1.2.1 Các văn quy phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Quốc Hội, Chính phủ Bộ, nghành trung ương ban hành 15 1.2.2 Các quy định đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hải Phịng17 1.3 Cơ sở thực tiễn cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất .23 1.4 Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 24 1.4.1 Các cơng trình nghiên cứu nước 24 1.4.2 Các cơng trình nghiên cứu nước ngồi cơng tác đấu giá đất đai 26 Chương 28 THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN KIẾN AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG .28 2.1.Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 28 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 28 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 28 2.1.3.Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 30 2.2.Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 31 2.2.1.Tình hình quản lý nhà nước đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 31 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất biến động đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 32 2.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 39 2.3.1.Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất 39 2.3.2.Quy trình thực đấu giá quyền sử dụng đất 42 2.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 47 2.4.1.Khái quát dự án đấu giá địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phòng47 2.4.2.Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ngõ 939 đường Trần Nhân Tông, phường Văn Đẩu, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 52 2.4.3 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ngõ 61 đường Đấu Vũ thuộc Tổ dân phố Đấu Vũ 2, phường Văn Đẩu, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 57 2.4.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất khu Đồng Mía phường Ngọc Sơn, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 61 2.4.5 Phân tích tính cơng khai minh bạch đấu giá dự án đổi phương thức đấu giá nhằm nâng cao hiệu đấu giá Quyền sử dụng đất 65 2.4.6 Tổng hợp ý kiến đánh giá cán quản lý người dân công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 68 Chương 74 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN KIẾN AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG .74 3.1 Đánh giá chung thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 74 3.1.1 Kết đạt 74 3.1.2 Khó khăn, tồn nguyên nhân 75 3.2 Tăng cường lãnh đạo cấp ủy, quyền cấp thực đấu giá quyền sử dụng đất .78 3.3 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất cho người dân .80 3.4 Giải pháp chế, sách pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất .82 3.5 Giải pháp kỹ thuật đấu giá quyền sử dụng đất 84 3.6 Giải pháp chế tài .89 3.7 Giải pháp nhằm nâng cao tính cơng khai minh bạch, đổi hình thức đấu giá, phương thức bỏ phiếu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 92 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 95 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 98 PHỤ LỤC 104 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Hiện trạng diện tích đất quận Kiến An, thành phố Hải Phòng năm 2019 34 Bảng 2.2.Tình hình biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng 36 Bảng 2.3: Kế hoạch sử dụng đất địa bàn Q.Kiến An, TP.Hải Phòng 37 Bảng 2.4: Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 44 Bảng 2.5: Các dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Q.Kiến An, TP.Hải Phòng 45 Bảng 2.6: Quy hoạch sử dụng đất ngõ 939 đường Trần Nhân Tông, phường Văn Đẩu, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 48 Bảng 2.7: Bảng thống kê sử dụng đất ngõ 61 đường Đấu Vũ thuộc Tổ dân phố Đấu Vũ 2, phường Văn Đẩu, quận Kiến An, Thành phố Hải Phòng 50 Bảng 2.8: Quy hoạch sử dụng đất khu Đồng Mía, P.Ngọc Sơn, quận Kiến An, Thành phố Hải Phịng 52 Bảng 2.9: Quy định mức giá khởi điểm bước giá đấu giá quyền sử dụng đất ngõ 939 Trần Nhân Tông, P.Văn Đẩu, Q.Kiến An, TP.Hải Phòng 54 Bảng 2.10: Kết đấu giá quyền sử dụng đất ngõ 939 Trần Nhân Tông, P Văn Đẩu, Q.Kiến An, TP Hải Phòng 56 Bảng 2.11: Quy định mức giá khởi điểm bước giá khu đấu giá quyền sử dụng đất ngõ 61 đường Đẩu Vũ thuộc Tổ dân phố Đẩu Vũ 2, phường Văn Đẩu, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 58 Bảng 2.12: Kết đấu giá QSDĐ ngõ 61 đ.Đẩu Vũ thuộc Tổ dân phố Đẩu Vũ 2, P.Văn Đẩu, Q.Kiến An, Hải Phòng 60 Bảng 2.13: Giá khởi điểm, bước giá khu Đồng Mía phường Ngọc Sơn, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 62 Bảng 2.14: Kết đấu giá quyền sử dụng đất khu Đồng Mía phường Ngọc Sơn, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 64 Bảng 2.15: Đánh giá người trúng đấu giá tính minh bạch công khai tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 67 Bảng 2.16: Khảo sát công tác chuẩn bị đấu giá quyền sử dụng đất 69 Bảng 2.17: Khảo sát công tác đấu giá hoàn thiện sau 70 đấu giá quyền sử dụng đất 70 Bảng 2.18: Khảo sát giá khởi điểm bước giá 73 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT QSDĐ Quyền sử dụng đất THPL Thực pháp luật ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất NXB Nhà xuất UBND Ủy ban nhân dân PTQĐ Phát triển quỹ đất TN&MT Tài nguyên môi trường TP Thành phố QPPL Quy phạm pháp luật PBGDPL Phổ biến giáo dục pháp luật MCL Mở chào lần NTG Người tham gia MCL Mức chênh lệch GTT Giá trúng thầu GKĐ Giá khởi điểm LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài luận văn Trong trình đổi kinh tế xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ tạo nên xu hướng tất yếu nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hóa, đất đai ngoại lệ Đất đai tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô quý báu nguồn nội lực quan trọng để xây dựng phát triển đất nước Theo quy định Hiến pháp Luật đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý theo quy hoạch, kế hoạch pháp luật Tuy nhiên, để chủ động tạo yên tâm đầu tư sản xuất kinh doanh, khai thác sử dụng có hiệu đất đai, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tổ chức cá nhân sử dụng thông qua hành vi giao cho thuê đất Muốn công tác quản lý đất đai quyền sử dụng đất chặt chẽ, hạn chế tiêu cực phát sinh trình quản lý sử dụng đất đai, cần phải có hình thức khác giao thuê đất Để sử dụng cách có hiệu nguồn lưc phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương “Đổi đất lấy hạ tầng” thông qua công tác đấu giá quyền sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thực hướng cho thị trường BĐS Giá đất quy định giá đất theo thị trường xích lại gần thơng qua việc đấu giá quyền sử dụng đất Việc thực dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục khó khăn vốn đầu tư trực tiếp cho địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực đất nước phục vụ nghiệp CNH - HĐH Quận Kiến An cửa ngõ phía Tây Nam, cách trung tâm thành phố Hải Phịng khoảng 10 km, nằm vị trí đầu mối giao thông đường bộ, đường thuỷ, đường hàng không nối Kiến An với Đồ Sơn, Cát Bà, vịnh Hạ Long phía biển; nối Kiến An với An Lão, Vĩnh Bảo tuyến du lịch sinh thái "Du khảo đồng q" Do có vị trí địa lý thuận lợi, khí hậu lành nhiều năm trở lại quận Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Nghiên cứu giải pháp kỹ thuật để cơng tác đấu giá hồn thiện như: quy hoạch xây dựng để phù hợp nhu cầu người tham gia đấu giá khu vực thực dự án, phương pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp Hoàn thiện đồng hạ tầng dự án trước đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá Đối với dự án đấu giá đất cần phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thơng tin đại chúng để thu hút thêm nhiều nguời tham gia Thu hút tham gia ngân hàng vào dự án đấu giá để chia sẻ khó khăn tài trước dự án hoàn thiện để đấu giá Tạo quỹ đất để thực đấu giá Kiểm tra rà sốt tình hình sử dụng đất tổ chức, cá nhân, kiên thu hồi diện tích sử dụng không pháp luật để tạo quỹ đất đưa đấu giá 97 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài (2014),“Thơng tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014 NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất” Bộ tài (2015), “Thơng tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 Bộ Tài sửa đổi, bổ sung Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Bộ Trưởng Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất” Bộ tư pháp (2012),”Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất” Chính phủ (2014),“Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất” Chính phủ (2016),“Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định quy định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước” Christoppher J Mayer (2015),“Assessing the Performance of Real Estate Auctions” (Đánh giá hiệu bất động sản đấu giá), tài liệu hội thảo khoa học Công ty đấu giá hợp danh HP.Auserco (2019), “Công văn số 95/CV-HP Auserco ngày 02/12/2019 việc thông báo kết đấu giá quyền sử dụng đất ngõ 939 đường Trần Nhân Tông” Đặng Thu Hiên (2010), “Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam”, Luận án tiến sĩ, trường Đại học Luật Hà Nội Hội đồng nhân dân thành phố Hải Phòng (2014),”Nghị số 30/NQHĐND ngày 11 tháng 12 năm 2014 HĐND thành phố Hải Phịng việc thơng qua danh mục dự án đầu tư cần thu hồi đất, mức vốn ngân sách nhà nước cấp cho việc bồi thường, giải phóng mặt địa bàn thành phố Hải Phòng năm 2015” 98 10 Hội đồng nhân dân thành phố Hải Phòng (2015),” Nghị số 10/NQHĐND ngày 22 tháng năm 2015 HĐND thành phố Hải Phịng iệc thơng qua bổ sung danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất trồng lúa, rừng phịng hộ, danh mục dự án đầu tư phải thu hồi địa bàn thành phố năm 2015” 11 Hội đồng nhân dân thành phố Hải Phòng (2016),”Nghị số 06/2016/NQ-HĐND ngày 29/3/2016 HĐND thành phố Hải Phòng nhiệm vụ, giải pháp thu hồi diện tích đất giao, cho thuê không đối tượng, không thẩm quyền, chậm đưa vào sử dụng sử dụng không mục đích gây lãng phí tài nguyên đất” 12 Hội đồng nhân dân thành phố Hải Phòng (2016),”Nghị số 149/NQHĐND ngày 13/1/2016 HĐND thành phố thông qua danh mục dự án, cơng trình có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Danh mục dự án, cơng trình phải thu hồi đất; Mức vốn ngân sách nhà nước dự kiến cấp cho việc bồi thường, giả phóng mặt địa bàn thành phố năm 2017” 13 Mai Văn Bưu (2017),” Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ”, tạp chí Luật học số 06 14 Nguyễn Đình Huệ (2015), “Giáo trình Luật Đất đai”, trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân 15 Nguyễn Thu Ngân (2012), “Lý luận thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất”, Tạp chí Luật học, số 05 16 Nguyễn Đình Tuyên (2012), “Bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ, trường Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội 17 Phạm Hùng Cường (2018), “Có hay không khác bán đấu giá quyền sử dụng đất đấu giá quyền sử dụng đất”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 07 18 Phạm Ánh Phương (2016), “Lý luận thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất”, Luận văn thạc sỹ, trường Đại học ngoại thương 19 Phạm Văn Vượng (2011) “Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang”, Luận văn Thạc Sỹ, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà nội 99 20 Phạm Việt Anh (2015), “Đánh giá công tác Đấu giá quyền sử dụng đất Huyện Yên Khánh - Tỉnh Ninh Bình”, Luận án Thạc Sỹ, Học viện Nông nghiệp Hà Nội 21 Quốc hội (1993),“Luật đất đai 1993”, NXB Tư Pháp 22 Quốc hội (2003),“Luật đất đai 2003”, NXB Tư Pháp 23 Quốc hội (2013),“Luật đất đai 2013”, NXB Tư Pháp 24 Quốc hội (1992), “Hiến pháp năm 1992”, NXB trị quốc gia 25 Quốc hội (2013), “Luật Đấu thầu 2013” ”, NXB Tư Pháp 26 Quốc Hội (2015), “Bộ Luật dân 2015”, NXB Chính trị quốc gia 27 Trần Văn Khoa (2014),“Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thuộc khu nhà sinh thái Vít Cốp - xã Tiền Phong - huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc”, Luận văn thạc sĩ, Học viện nông nghiệp Việt Nam 28 Thế Anh (2016), “Pháp luật Trung Quốc bán đấu giá tài sản”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số (10), tr.26-27 29 Trần Văn Khoa (2014), “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thuộc khu nhà sinh thái Vít Cốp - xã Tiền Phong - huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc”, Luận văn thạc sĩ, Học viện nông nghiệp 30 Trung tâm kỹ thuật Tài Nguyên Môi trường (2018), “Bản đồ Trích lục địa số 83/2018-TL Trung tâm kỹ thuật Tài Nguyên Môi trường lập ngày 28/02/2018” 31 Trung tâm phát triển quỹ đất quận Kiến An (2019),”Hợp đồng bán đấu giá số 01/19/TTPTQĐKA-HP.Auserco ngày 07/11/2019 Trung tâm phát triển quỹ đất quận Kiến An Công ty đấu giá hợp danh HP.Auserco việc đấu giá quyền sử dụng đất” 32 Trung tâm phát triển quỹ đất quận Kiến An (2019),”Hợp đồng bán đấu giá số 26/2019/HĐDVĐG ngày 07/11/2019 Trung tâm phát triển quỹ đất quận Kiến An Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thành phố Hải Phòng việc đấu giá quyền sử dụng đất 20 lô ngõ 61 đường Đẩu Vũ thuộc tổ dân phố Đẩu Vũ, phường Văn Đẩu, quận Kiến An” 33 Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thành phố Hải Phịng (2019), “Cơng văn số 191/CV –Asia ngày 29/11/2019 việc thông báo kết đấu giá quyền sử 100 dụng đất tổ dân phố Đẩu Sơn 1; ngõ 61 đường Đẩu Vũ thuộc tổ dân phố Đẩu Vũ 2, phường Văn Đẩu, quận Kiến An” 34 Trung tâm phát triển quỹ đất quận Kiến An (2019),”Biên bán đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích làm nhà 20 lô đất ngõ 61 đường Đầu Vũ thuộc tổ dân phố Đẩu Vũ 2, phường Văn Đẩu, quận Kiến An” 35 Trung tâm phát triển quỹ đất quận Kiến An (2018) “Hợp đồng đấu giá số 19/2018/HĐ-BĐG ngày 22/10/2018 Cơng ty TNHH tư vấn thẩm định ía đấu giá Hải Phòng Trung tâm phát triển quỹ đất quận Kiến An việc tổ chức bán đấu giá quyền sủ dụng 36 lô đất phương Ngọc Sơn, quận Kiến An” 36 Trung tâm kỹ thuật tài ngun mơi trường (2017),” Trích lục địa số 936/2017-TL tỷ lệ 1/500 Trung tâm kỹ thuật tài nguyên môi trường lập ngày 05/9/2017” 37 Uỷ ban nhân dân thành phố Hải Phòng (2016),” Quyết định số 1639/QĐ-UBND ngày 15/8/2016 UBND thành phố Hải Phòng việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hải Phòng” 38 Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng (2014), “Quyết định số 71/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 UBND Thành phố quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất giao đất địa bàn Thành phố Hải Phòng” 39 Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng (2014),“Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 02/10/2014 UBND Thành phố quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất” 40 Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng (2012),“Văn số 2927/UBND-TNMT ngày 23/4/2012 UBND Thành phố việc áp dụng chế tạm thời lựa chọn tổ chức đấu giá QSD đất, bán đấu giá quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất địa bàn thành phố” 41 UBND thành phố Hải Phòng (2016), “Quyết định số 1337/QĐ-UBND ngày 11/7/2016 ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng việc phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu quy định quản lý theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 quận Kiến An đến năm 2025 tầm nhìn đến năm 2050” 101 42 UBND thành phố Hải Phòng (2016), “Quyết định số 649/QĐ-UBND ngày 25/4/2016 ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2016 quận Kiến An” 43 UBND thành phố Hải Phòng (2016), “Quyết định số 1447/QĐ –UBND ngày 26/6/2018 Ủy ban nhân dân thành phố việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2018 quận Kiến An” 44 UBND thành phố Hải Phòng (2016), “Quyết định số 2907/2014/QĐ – UBND ngày 25/12/2014 ủy ban nhân dân thành phố việc ban hành giá đất địa bàn thành phố Hải Phòng 05 năm 2015 -2019” 45 UBND thành phố Hải Phòng (2016), “Quyết định số 01/2017/QĐ-UBND ngày 16/6/2017 ủy ban nhân dân thành phố việc điều chỉnh bảng giá loại đất địa bàn thành phố Hải Phòng (2015 -2019)” 46 UBND thành phố Hải Phòng (2016), “Quyết định số 1639/QĐ-UBND ngày 15/8/2016 ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hải Phòng” 47 UBND thành phố Hải Phòng (2019), “Quyết định số 2689/QĐ-UBND ngày 04/811/2019 ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng việc phê duyệ giá đất cụ thể giao đất cho UBND quận Kiến An để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích làm nhà 03 khu:tổ dân phố Đẩu Sơn 1; ngõ 61 đường Đấu Vũ 2, tổ dân phố Đẩu Vũ ngõ 939 đường Trần Nhân Tơng” 48 UBND thành phố Hải Phịng (2019), “Quyết định số 1737/QĐ-UBND ngày 11/6/2019 ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng” việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2019 quận Kiến An 49 UBND quận Kiến An (2019), “Quyết định số 1626/QĐ-UBND ngày 04/11/2019 ủy ban nhân dân quận Kiến An việc phê duyệt giá khởi điểm, bước giá, tiền đặt trước để đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích làm nhà ngõ 939 đường Trần Nhân Tông” 50 UBND quận Kiến An (2017), “Quyết định số 1806/QĐ-UBND ngày 08/11/2017 ủy ban nhân dân quận Kiến An việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết 102 tỷ lệ 1/500 khu đất đấu giá quyền sử dụng đất ngõ 939 đường Trần Nhân Tông, phường Văn Đầu, quận Kiến An” 51 UBND quận Kiến An (2019), “Biên phiên đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích làm nhà lơ đất ngõ 939 đường Trần Nhân Tông, phường Văn Đầu, quận Kiến An” 52 UBND quận Kiến An (2018),“Quyết định số 1907/QĐ-UBND ngày 20/8/2018 ủy ban nhân dân quân Kiến An việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu đất phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất ngõ 61 đường Đẩu Vũ thuộc tổ dân phố Đẩu Vũ 2, phường Văn Đẩu, quận Kiến An” 53 UBND quận Kiến An (2019),“Quyết định số 1627/QĐ-UBND ngày 04/11/2019 ủy ban nhân dân quân Kiến An việc phê duyệt giá khởi điểm, bước giá, tiền đặt trước đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích làm nhà ngõ 61 đường Đẩu Vũ thuộc tổ dân phố Đẩu Vũ 2, phường Văn Đẩu, quận Kiến An” 54 UBND quận Kiến An (2018), “Thông báo số 208/TB-UBND ngày 05/7/2018 ủy ban nhân dân quận Kiến An việc thu hồi đất để thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu bãi mía, phường Ngọc Sơn, quận Kiến An” 55 UBND thành phố Hải Phòng (2018), “Quyết định số 2720/QĐ-UBND ngày 19/10/2018 ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng việc giao đất cho ủy ban nhân dân quận Kiến An phường Ngọc Sơn, quận Kiến An phê duyệt giá đất cụ thể để đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích làm nhà ở” 56 UBND quận Kiến An (2018), “Quyết định số 478/QĐ-UBND ngày 15/3/2017 ủy ban nhân dân quận Kiến An việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất khu Đồng Mía, phường Ngọc Sơn” 57 UBND quận Kiến An (2018), “Bản đồ Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá khu đất phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất khu Đồng Mía, phường Ngọc Sơn” 58 UBND quận Kiến An (2018), “Quyết định sô 1397/QĐ-UBND ngày 22/10/2018 ủy ban nhân dân quận Kiến An việc phê duyệt giá khởi điểm, bước giá, tiền đặt trước để đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích làm nhà khu Đồng Mía, phường Ngọc Sơn” 103 59 UBND quận Kiến An (2018),”Thông báo số 1116.1/TBKQ-ĐG ngày 16/11/2018 Công ty TNHH tư vấn thẩm định giá đấu giá Hải Phòng kết đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Mía, phường Ngọc Sơn” 60 UBND quận Kiến An (2018),”Biên phiên án đấu giá quyền sử dụng đất lô đất tử đến 31 khu LK1 lô đất tử đến khu LK2 khu Đồng Mía thuộc Tổ dân phố Khúc Trì 4, phường Ngọc Sơn, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng” 61 Viện khoa học pháp lý (2016), “Từ điển Luật học”, NXB Từ điển bách khoa 62 Xiaoyang Zhang (2013), “Real Estate Investment In China - Legal Review And Analysis Of Foreign Investors’ Participation” (Đầu tư bất động sản Trung quốc - góc độ pháp luật phân tích nhà đầu tư nước ngoài), tài liệu hội thảo khoa học 63 Bộ Tài Chính (2019), Quyết định số 2680 /QĐ-BTC việc cơng bố cơng khai dự tốn ngân sách nhà nước năm 2020 104 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Đánh giá người trúng đấu giá khoản lệ phí, tiền đặt trước, giá khởi điểm Nội dung TT Đấu giá quyền sử Đấu giá quyền dụng đất ngõ sử dụng đất 939 đường Trần ngõ 61 đường Nhân Tông, Đẩu Vũ thuộc phường Văn Tổ dân phố Đẩu Đẩu, quận Kiến Vũ 2, phường An, thành phố Văn Đẩu, quận Hải Phòng Kiến An Số lượng (Người) Tỉ lệ (%) Số lượng (Người) Tỉ lệ (%) Đấu giá quyền sử dụng đất khu Đồng Mía phường Ngọc Sơn, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng Số lượng (Người) Tỉ lệ (%) Phí đấu giá 16 100,0 18 100,0 16 100,0 1.1 Cao 12,5 16,7 6,25 1.2 Phù hợp 13 81,25 12 66,7 12 75,0 1.3 Thấp 6,25 16,7 18,75 16 100,0 18 100,0 16 100,0 Khoản tiền đặt trước 2.1 Cao 6,25 11,1 18,75 2.2 Phù hợp 15 93,75 16 88,9 13 81,25 Giá khởi điểm 16 100,0 18 100,0 16 100,0 3.1 Cao 6,25 27,8 12,5 3.2 Phù hợp 13 81,25 11 61,1 11 68,75 3.3 Thấp 12,5 11,1 18,75 16 100,0 18 100,0 16 100,0 25,0 27,8 18,75 4.1 Giá trúng đấu giá Cao 105 4.2 Phù hợp 11 68,75 10 55,6 12 75,0 4.3 Thấp 6,25 16,7 6,25 (Nguồn: Số liệu điều tra khảo sát năm 2018) Phụ lục 2: Đánh giá người dân sau có dự án đấu giá TT Nội dung Đấu giá quyền Đấu giá quyền sử sử dụng đất dụng đất ngõ ngõ 939 đường 61 đường Đẩu Trần Nhân Tông, Vũ thuộc Tổ phường Văn dân phố Đẩu Vũ Đẩu, quận Kiến 2, phường Văn An, thành phố Đẩu, quận Kiến Hải Phòng An Số lượng (Người) Đời sống người dân Tỉ lệ (%) Số lượng (Người) Tỉ lệ (%) Đấu giá quyền sử dụng đất khu Đồng Mía phường Ngọc Sơn, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng Số lượng (Người) Tỉ lệ (%) 16 100,0 18 100,0 16 100,0 1.1 Tốt 56,25 44,4 50,0 1.2 Không thay đổi 43,75 10 55,6 50,0 Cơ sở hạ tầng 16 100,0 18 100,0 16 100,0 2.1 Tốt 13 81,25 15 83,3 14 87,5 2.2 Không thay đổi 18,75 16,7 12,5 16 100,0 18 100,0 16 100,0 Giá đất khu vực có biến động 106 3.1 Tăng lên 15 93,75 17 94,4 15 93,75 3.2 Giữ ổn định 6,25 5,6 6,25 (Nguồn: Số liệu điều tra khảo sát năm 2018) 107 Phụ lục 3: PHIẾU ĐIỀU TRA (Phục vụ đề tài luận văn nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác ĐG QSDĐ địa bàn Q.Kiến An, TP Hải Phòng) Phỏng vấn cán bộ, người dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Phiếu số: Họ tên cán bộ, người dân tham gia ĐG QSDĐ: … Hộ thường trú: Dự án tham gia ĐG QSDĐ: NỘI DUNG ĐIỀU TRA Kính đề nghị ơng (bà) vui lịng đánh dấu (X ) vào ô mà ông (bà) lựa chọn nội dung đây: 1.Công tác chuẩn bị đấu giá quyền sử dụng đất a Bản đồ khu đấu giá rõ ràng Đồng ý: Không đồng ý: b Số liệu diện tích, vị trí lơ đất xác chi tiết Đồng ý: Không đồng ý: c Công tác thẩm định xác hợp lý Đồng ý: Khơng đồng ý: d Cắm mốc rõ ràng thực địa Đồng ý: Không đồng ý: Về công tác đấu giá hoàn thiện sau đấu giá quyền sử dụng đất - Việc tổ chức đăng ký, mua hồ sơ thuận lợi? 108 Đồng ý: Không đồng ý: Nếu không đồng ý hợp nêu rõ lý do? - Lịch tổ chức đấu giá công bố rộng rãi? Đồng ý: Không đồng ý: Nếu không đồng ý nêu rõ lý do? - Cơ sở vật chất cho phòng đấu giá đảm bảo yêu cầu Đồng ý: Không đồng ý: Nếu không đồng ý nêu rõ lý do? - Việc đấu giá QSDĐ diễn khách quan, xác nhanh chóng Đồng ý: Khơng đồng ý: - Việc hoàn trả tiền đặt cọc đầy đủ nhanh chóng Đồng ý: Khơng đồng ý: - Thủ tục cấp GCNQSDĐ nhanh chóng thuận lợi Đồng ý: Khơng đồng ý: - Có sách hỗ trợ tốt người trúng thầu đấu giá làm thủ tục Đồng ý: Không đồng ý: - Có sách hỗ trợ người trúng thầu đấu giá nhận đất Đồng ý: Không đồng ý: Về giá khởi điểm bước giá - Giá khởi điểm có phù hợp? Quá cao: Phù hợp: 109 Q thấp - Bước giá có phù hợp khơng? Quá cao: Phù hợp: Quá thấp Về hình thức đấu giá tính minh bạch cơng khai tổ chức đấu giá - Thông báo, niêm yết công khai thông tin đợt đấu giá? Đồng ý: Không đồng ý: - Hình thức đấu giá áp dụng? Đồng ý: Không đồng ý: - Lịch tổ chức đấu giá công bố rộng rãi? Đồng ý: Không đồng ý: - Các phiên đấu giá diễn công khai minh bạch Đồng ý: Không đồng ý: Về khoản lệ phí, tiền đặt trước, giá khởi điểm - Phí đấu nào? Cao: Phù hợp: Thấp: - Khoản tiền đặt trước nào? Cao: Phù hợp: - Giá khởi điểm nào? Cao: Phù hợp: Thấp: Phù hợp: Thấp: - Giá trúng đấu nào? Cao: 110 Về đánh giá người dân sau có dự án đấu giá - Đời sống người dân? Tốt hơn: Không thay đổi: - Cơ sở hạ tầng? Tốt hơn: Không thay đổi: - Giá đất khu vực có biến động? Tốt hơn: Khơng thay đổi: Trong q trình đấu giá quyền sử dụng đất dự án, gia đình ơng (bà có thắc mắc, kiến nghị khơng? Có: Khơng: Nếu có xin ơng bà cho biết cụ thể:………………………………………………… + Kiến nghị gia đinh ơng bà (nếu có):……………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Hải Phòng, ngày…… tháng……năm 2019 Người điều tra Cán bộ/Người trả lời vấn Nguyễn Đức Thuận 111 ... quan vấn đề nghiên cứu Chương 2: Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất quận Kiến An, thành phố Hải Phòng Chương 3: Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận. .. SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN KIẾN AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG .74 3.1 Đánh giá chung thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất quận Kiến. .. Thuận NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN KIẾN AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Chuyên ngành: Quản lý đất đai