GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ KIM HUẾ Công trình đƣợc hoàn thành Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Phản biện 1: Chuyên ngành : Luật dân Phản biện 2: Mã số : 60 38 30 Luận văn đƣợc bảo vệ Hội đồng chấm luận văn, họp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Vào hồi ., ngày tháng năm 2012 HÀ NỘI - 2012 MỤC LỤC CỦA LUẬN VĂN 2.3 Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 Sơ lược trình hình thành phát triển quy định pháp luật giao dịch dân tài sản hình thành tương lai Khái niệm đặc điểm tài sản hình thành tương lai Khái niệm tài sản hình thành tương lai Đặc điểm tài sản hình thành tương lai Đặc điểm giao dịch dân tài sản hình thành tương lai Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PH P LUẬT HI N HÀNH 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 Quy định pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hình thức mua bán nhà hình thành tương lai Những vấn đề bất cập thực tế Quy định pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hộ gia đình, cá nhân tổ chức chức kinh doanh bất động sản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bán lại nhà Quy định việc nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Vấn đề bất cập liên quan đến quy định nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 3.1 3.1.1 7 11 3.1.2 3.1.3 3.2 3.2.1 3.2.2 3.3 15 VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 2.1 48 48 65 76 LUẬT VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI MỞ ĐẦU 1.1 2.3.1 2.3.2 Quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai Thế chấp nhà hình thành tương lai Thế chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai Chương 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THI N QUY ĐỊNH CỦA PH P 3.3.1 15 15 22 29 34 34 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.4 3.4.1 3.4.2 3.5 3.5.1 36 37 3.5.2 41 3.5.3 Quy định pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước Điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước Áp dụng hình thức ký quỹ Bổ sung hình thức huy động vốn Quy định pháp luật hợp đồng góp vốn để phân chia lợi nhuận nhà hình thành tương lai Ban hành quy định hướng dẫn số vấn đề bất cập Những lưu ý góp vốn đầu tư hưởng quyền mua nhà Quy định pháp luật việc nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Bất hợp lý thu thuế 2% giá chuyển nhượng (bao gồm phần vốn chưa góp) Hướng dẫn cụ thể "không xác định giá vốn" Điểm bất hợp lý Thông tư số 113/2011/TT-BTC Cần có hướng dẫn hồ sơ khai thuế Quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai Thế chấp nhà hình thành tương lai Thế chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai Các kiến nghị khác Tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền Xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến giao dịch tài sản hình thành tương lai Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LI U THAM KHẢO 76 76 77 78 79 79 79 82 82 83 83 86 87 87 92 94 94 97 103 107 110 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Luật hóa chế định tài sản hình thành tương lai (TSHTTTL) đánh giá bước tiến quan trọng khoa học pháp lý, đáp ứng nhu cầu phát triển tất yếu giao dịch dân sự, kinh tế thương mại, phù hợp với phát triển kinh tế thị trường Tại Việt Nam khái niệm TSHTTTL đề cập số văn bản, đặc biệt Bộ luật Dân (BLDS) số 33/2005/QH11 với sửa đổi quan trọng khái niệm tài sản Điều 163 Theo đó, hàng loạt văn văn ban hành để điều chỉnh loại tài sản đặc biệt Việc ghi nhận khái niệm văn pháp luật thể tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm giới trình xây dựng pháp luật Việt Nam Là khái niệm mẻ Việt Nam nên quy định pháp luật để điều chỉnh TSHTTTL chưa thật đầy đủ hoàn thiện Có nhiều vấn đề chưa quy định văn pháp luật, có quy định lại chưa rõ ràng có mâu thuẫn văn luật Điều gây nhiều khó khăn cho chủ thể trình thực nguyên nhân phát sinh nhiều vụ việc tranh chấp thời gian vừa qua Trong đó, giao dịch TSHTTTL diễn thường xuyên đòi hỏi pháp luật phải có quy định cụ thể để điều chỉnh Việc chồng chéo, mâu thuẫn thiếu sót quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề cần phải điều chỉnh kịp thời, tránh hệ xấu xảy kinh tế Ngoài ra, thiếu thống công tác quản lý nhà nước, đặc biệt thiếu hiệu hoạt động kiểm tra, giám sát công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật liên quan đến giao dịch dân TSHTTTL ảnh hưởng xấu tới ổn định giao lưu dân sự, kinh tế thương mại Nhận biết vấn đề bất cập trên, với mong muốn tìm hiểu sâu có hệ thống quy định pháp luật Việt Nam TSHTTTL sở kiến thức tích lũy thân trình học tập kinh nghiệm thời gian làm công tác pháp luật, tác giả mạnh dạn lựa chọn đề tài: "Giao dịch dân tài sản hình thành tương lai" làm đề tài luận văn thạc sĩ Tác giả hy vọng thông qua luận văn người đọc có nhìn toàn diện TSHTTTL giao dịch dân TSHTTTL tài liệu tham khảo bổ ích cho độc giả có nhu cầu tìm hiểu sâu TSHTTTL theo quy định pháp luật Việt Nam Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Trong trình nghiên cứu hoàn thành luận văn này, tác giả tìm hiểu, tham khảo số viết có nội dung liên quan đến phạm vi nghiên cứu luận văn sau: - Nguyễn Ngọc Điện: Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ Thành phố Hồ Chí Minh, 1999; - Luật sư Đỗ Hồng Thái: Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006; - Tiến sĩ Ngô Huy Cương: Khái niệm tài sản, chức luật tài sản đại Bộ luật Dân Việt Nam, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số chuyên đề, 1997; - Tiến sĩ Tuấn Đạo Thanh - Phòng Công chứng số 03 thành phố Hà Nội: Bàn công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số chuyên đề sửa đổi, bổ sung BLDS, phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản hợp đồng, năm 2010; - Thạc sĩ Nguyễn Trường Giang Thạc sĩ Bùi Đức Giang: Thế chấp quyền tài sản pháp luật Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng số 07, tháng 4/2012… Sau tham khảo nghiên cứu tài liệu tác giả nhận thấy viết tập trung nghiên cứu vào vấn đề cụ thể TSHTTTL khái niệm TSHTTTL tương quan với khái niệm tài sản; chấp TSHTTTL; công chứng hợp đồng chấp TSHTTTL; đăng ký giao dịch bảo đảm TSHTTTL … Do vậy, người đọc tiếp cận khía cạnh TSHTTTL mà khó có nhìn tổng quát hệ thống quy định pháp luật Việt Nam tài sản đặc biệt Luận văn đề tài nghiên cứu tổng thể giao dịch dân TSHTTTL, bao gồm phân tích quy định pháp luật hành, đánh giá thực tiễn áp dụng quy định Việt Nam đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật giải pháp bổ sung nhằm giải hiệu vấn đề bất cập xảy thực tế Mục đích nghiên cứu luận văn Khi nghiên cứu hoàn thiện luận văn này, tác giả xác định mục đích luận văn phân tích, đánh giá cách chi tiết có hệ thống quy định pháp luật hành điều chỉnh giao dịch dân TSHTTTL, đánh giá điểm bất cập phát sinh thực tế gây khó khăn cho giao lưu dân sự, đồng thời đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật, giải vấn đề bất cập Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn TSHTTTL giao dịch dân TSHTTTL quy định văn pháp luật Việt Nam 4.2 Phạm vi nghiên cứu Luận văn nghiên cứu giao dịch dân TSHTTTL khuôn khổ quy định hành pháp luật Việt Nam, có phân tích quy định văn pháp luật trước tham khảo quy định pháp luật nước để làm phong phú thêm cho đề tài nghiên cứu Cơ sở lý luận phƣơng pháp nghiên cứu 5.1 Cơ sở lý luận Luận văn dựa sở lý luận chủ nghĩa Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, văn kiện Đảng, pháp luật Nhà nước Đồng thời luận văn kế thừa công trình nghiên cứu tập thể cá nhân liên quan đến đề tài 5.2 Phương pháp nghiên cứu Chương 1: Những vấn đề lý luận chung giao dịch dân tài sản hình thành tương lai Chương 2: Quy định pháp luật hành giao dịch dân tài sản hình thành tương lai Chương 3: Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật giao dịch dân tài sản hình thành tương lai Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Sơ lƣợc trình hình thành phát triển quy định pháp luật giao dịch dân tài sản hình thành tƣơng lai Khái niệm tài sản lần quy định Điều 172 BLDS năm 1995: "Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá tiền quyền tài sản" Tuy nhiên yếu tố "có thực" khái niệm làm giới hạn nhiều giao dịch liên quan đến tài sản thực tế Do vậy, BLDS số 33/2005/QH11 sửa đổi BLDS 1995 theo hướng mở rộng khái niệm tài sản, theo đó, "vật có thực" gọi tài sản mà vật hình thành tương lai gọi tài sản Theo quy định BLDS số 33/2005/QH11 nêu trên, nhiều văn pháp luật khác ban hành để điều chỉnh giao dịch TSHTTTL Trong văn pháp luật thừa nhận TSHTTTL quy định giao dịch dân loại tài sản đặc biệt 1.2 Khái niệm đặc điểm tài sản hình thành tƣơng lai 1.2.1 Khái niệm tài sản hình thành tương lai Để hoàn thành luận văn tác giả sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, đặc biệt coi trọng phương pháp sau: thống kê xã hội học, phân tích, so sánh, tổng hợp, khảo sát thực tiễn 1.2.1.1 Dưới góc độ tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ dân Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: - Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm (khoản Điều 2) quy định: Tài sản hình thành tương lai " động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận"; Kết cấu luận văn - BLDS số 33/2005/QH11 (khoản Điều 320) quy định: "Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết" - Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (khoản Điều 4) quy định: "Tài sản hình thành tương lai tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết Tài sản hình thành tương lai bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm" 1.2.1.2 Trong văn pháp luật chuyên ngành khác - Luật Nhà số 56/2005/QH11: (Khoản 1, Điều 39): "Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước người có nhu cầu mua thuê nhà áp dụng trường hợp thiết kế nhà phê duyệt xây dựng xong phần móng" - Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11: Khoản 8, Điều "Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng chưa hình thành hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ cụ thể" 1.2.2 Đặc điểm tài sản hình thành tương lai 1.2.2.1 Loại tài sản - TSHTTTL loại tài sản theo quy định BLDS số 33/2005/QH11, bao gồm động sản bất động sản - TSHTTTL trở thành đối tượng số hợp đồng, giao dịch định có vài chủ thể xác định pháp luật cho phép giao kết hợp đồng, giao dịch loại 1.2.2.2 Thời điểm hình thành tài sản - Tài sản hình thành thời điểm giao kết hợp đồng, giao dịch sau thời điểm giao kết hợp đồng, giao dịch thuộc sở hữu bên bảo đảm, bên mua tài sản 1.2.2.3 Quyền sở hữu tài sản hình thành tương lai - Thời điểm xác lập quyền sở hữu: Quyền sở hữu tài sản xác lập sau thời điểm hợp đồng giao kết - Phạm vi quyền sở hữu: Người chủ tương lai chưa có đầy đủ quyền chủ sở hữu mà có số quyền định 1.2.3 Đặc điểm giao dịch dân tài sản hình thành tương lai 1.2.3.1 Đặc điểm hình thức giao dịch Hình thức giao dịch dân TSHTTTL thể văn (hợp đồng), nhiều trường hợp hợp đồng phải có công chứng chứng thực, phải đăng ký xin phép theo quy định pháp luật 1.2.3.2 Đặc điểm thời điểm có hiệu lực hợp đồng - Căn vào thời điểm công chứng hợp đồng: Thời điểm có hiệu lực hợp đồng xác định kể từ bên hoàn thành thủ tục công chứng - Căn vào thời điểm đăng ký giao dịch quan có thẩm quyền: Trong số trường hợp, giao dịch TSHTTTL phát sinh hiệu lực từ thời điểm đăng ký giao dịch quan có thẩm quyền 1.2.3.3 Tính "rủi ro" trình xác lập giao dịch Các giao dịch dân TSHTTTL tiềm ẩn rủi ro cho chủ thể tham gia giao dịch (bao gồm: bên nhận bảo đảm, bên mua tài sản; chủ thể công chứng, chứng thực hợp đồng; bên bảo đảm, bên bán tài sản) Chương ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 2.1 Quy định pháp luật mua bán nhà hình thành tƣơng lai 2.1.1 Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 2.1.1.1 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai - Tài sản hình thành thuộc quyền sở hữu chủ thể sau thời điểm giao kết hợp đồng, giao dịch, tài sản trình hình thành Một là, bên bán nhà: Bên bán nhà phải tổ chức có chức kinh doanh bất động sản 10 Hai là, bên mua nhà: Bao gồm tổ chức, cá nhân nước nước 2.1.1.2 Hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai lập thành văn công chứng, chứng thực bên bán doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản 2.1.1.3 Nội dung hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai bao gồm nội dung như: Chủ thể hợp đồng; Đối tượng hợp đồng, Quyền nghĩa vụ bên 2.1.1.4 Điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai ký sau đáp ứng điều kiện sau: (i) Đã có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt; (ii) Đã xây dựng xong phần móng nhà ở; (iii) Đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản; (iv) Đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà 2.1.2 Hình thức mua bán nhà hình thành tương lai 2.1.2.1 Hình thức ứng tiền trước Việc mua bán nhà hình thành tương lai thực theo hình thức ứng tiền trước phải bảo đảm nguyên tắc định sau: Một là, quyền nghĩa vụ chủ đầu tư Chủ đầu tư có trách nhiệm giao bất động sản tiến độ chất lượng cam kết hợp đồng Hai là, quyền nghĩa vụ bên mua nhà Quyền lợi bên mua nhà: Khách hàng ứng tiền trước hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác 2.1.2.2 Hình thức ký hợp đồng, văn góp vốn Một là, số quy định hợp đồng góp vốn Điều kiện ký hợp đồng: (i) Đã có dự án phát triển nhà phê duyệt; (ii) Đã thực khởi công xây dựng công trình nhà và; (iii) Đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà theo quy định đầu tư phân chia tối đa cho hình thức huy động vốn không 20% số lượng nhà dự án Ba là, quyền nghĩa vụ bên góp vốn Giới hạn việc chuyển nhượng: Bên phân chia nhà không chuyển nhượng quyền phân chia nhà cho tổ chức, cá nhân khác thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư 2.1.3 Những vấn đề bất cập thực tế 2.1.3.1 Mua bán nhà hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước Một là, điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước Hiện quy định điều kiện "đã xây dựng xong phần móng nhà ở" chưa rõ ràng nên thực tế chủ đầu tư cố tình "lách luật" để đảm bảo điều kiện Ngoài ra, phát sinh vấn đề không thống Luật Nhà số 56/2005/QH11 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 Điều 39 Luật Nhà quy định chủ đầu tư huy động vốn sau thiết kế nhà phê duyệt xây dựng xong phần móng Trong đó, Khoản 1, Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 lại quy định: "Việc ứng tiền trước thực chủ đầu tư xây dựng sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản" Khoản 1, Điều Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định cụ thể điều kiện sau: "Việc ứng tiền trước huy động chủ đầu tư bắt đầu triển khai xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật" Rõ ràng Luật Nhà số 56/2005/QH11 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 có "vênh" định dẫn đến tình trạng áp dụng pháp luật không thống thực tế Hai là, hạn chế hình thức huy động vốn Hai là, quyền nghĩa vụ chủ đầu tư: Số lượng nhà phân chia: Trong trường hợp bên thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà chủ Quy định hình thức huy động vốn cho phép vay vốn từ tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư, việc vay vốn từ tổ chức, cá nhân khác lại không đề cập đến Điều làm hạn chế việc huy động vốn chủ đầu tư 11 12 2.1.3.2 Hợp đồng góp vốn để phân chia lợi nhuận nhà hình thành tương lai 2.2.3 Quy định việc nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Một là, xử lý trường hợp hợp đồng góp vốn ký trước ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực Theo quy định hành cá nhân phải nộp thuế chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 08 tháng năm 2010 Tuy nhiên Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Thông tư số 16/2010/TT-BXD lại chưa có quy định xử lý trường hợp hợp đồng góp vốn ký trước ngày Nghị định có hiệu lực Thuế suất thuế thu nhập cá nhân gồm có: (i) Thuế suất 25% tính thu nhập chịu thuế: (ii) Thuế suất 2% tính giá chuyển nhượng Hai là, thủ tục xác nhận nhà phân chia Sở Xây dựng Theo quy định khoản 1, Điều 60 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP chủ đầu tư phải có văn thông báo kèm theo danh sách tên, địa đối tượng phân chia nhà để Sở Xây dựng nơi có dự án nhà xác nhận lần Theo quy định này, ta hiểu danh sách cố định không thay đổi Tuy nhiên trình hợp tác góp vốn tránh khỏi trường hợp bên góp vốn vi phạm nghĩa vụ hợp đồng họ không khả thực hợp đồng bắt buộc chủ đầu tư phải thay đổi lại thông tin đăng ký xác nhận Tuy nhiên, quy định pháp luật chưa có hướng dẫn trường hợp thay đổi thông tin 2.2 Quy định pháp luật chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 2.2.1 Hộ gia đình, cá nhân tổ chức chức kinh doanh bất động sản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Theo quy định khoản 1, Điều 45 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Thông tư số 16/2010/TT-BXD tổ chức, cá nhân mua nhà thông qua sàn giao dịch bất động sản phân chia nhà theo quy định Điều Nghị định số 71/2010/NĐ-CP phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà cho người khác 2.2.2 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bán lại nhà Đây trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mua nhà qua sàn giao dịch bất động sản tham gia góp vốn với chủ đầu tư để phân chia nhà mà bán lại nhà 13 2.2.4 Vấn đề bất cập liên quan đến quy định nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 2.2.4.1 Bất hợp lý thu thuế 2% giá chuyển nhượng (bao gồm phần vốn chưa góp) Theo hướng dẫn Công văn số 3929/TCT-TNCN ngày 24 tháng năm 2009 Tổng Cục thuế phần vốn chưa góp trừ vào giá vốn hợp đồng chuyển nhượng trường hợp tính thuế suất 25%, trường hợp mức thuế nộp 2% không trừ phần vốn chưa góp mà phải tính giá trị hợp đồng ký ban đầu Quy định không hợp lý làm tăng gánh nặng cho người nộp thuế với số tiền thuế 2.2.4.2 Hướng dẫn cụ thể "không xác định giá vốn" Hiện văn pháp luật chưa có quy định hướng dẫn xem "không xác định giá vốn" gây khó khăn cho chủ thể trình thực 2.2.4.3 Điểm bất hợp lý Thông tư số 113/2011/TT-BTC Theo ý kiến tác giả việc ấn định giá chuyển nhượng trường hợp "không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn" Điều 3, Thông tư số 113/2011/TT-BTC không hợp lý không phù hợp với quy định văn pháp luật có liên quan Điều 6, Thông tư số 161/2009/TT-BTC; Điều 5, Thông tư số 02/2010/TT-BTC; Công văn số 6969/CT-TTHT Công văn số 565/CT-TTHT Cục thuế thành phố Hồ Chí Minh; Công văn số 4753/TCT-TNCN Tổng Cục thuế Đây trường hợp ấn định giá chuyển nhượng, không xác định giá chuyển nhượng giá chuyển nhượng ghi hợp đồng chuyển 14 nhượng, tờ khai thuế thấp giá đất, giá tính lệ phí trước bạ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng Việc không xác định giá vốn áp dụng trường hợp tính thuế suất 2% giá chuyển nhượng theo hợp đồng trường hợp ấn định giá chuyển nhượng Hai là, trường hợp người mua nhà chấp nhà hình thành tương lai Theo quy định Khoản 2, Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP tổ chức, cá nhân mua nhà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chấp nhà hình thành tương lai 2.3 Quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tƣơng lai Một là, không thống văn pháp luật Theo quy định Điều Luật Công chứng số 82/2006/QH11 yêu cầu công chứng viên phải chứng nhận "đối tượng hợp đồng giao dịch có thật" dẫn tới việc nhận chấp nhà hình thành tương lai bị từ chối công chứng nhiều trường hợp bị hiểu lầm "không có thật" "chưa có thật" 2.3.1 Thế chấp nhà hình thành tương lai 2.3.1.1 Một số khái niệm - Nhà ở: Theo quy định Điều Luật Nhà số 56/2005/QH11: "Nhà công trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân" - Nhà hình thành tương lai: Hiện pháp luật chưa có quy định cụ thể khái niệm này, nhiên sau nghiên cứu quy định tài TSHTTTL khái niệm nhà ta hiểu: Nhà hình thành tương lai nhà mà thời điểm giao dịch nhà chưa hình thành hình thành có đầy đủ sở pháp lý để xác định nhà hình thành tương lai - Thế chấp nhà hình thành tương lai: Tại Khoản 2, Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có quy định: "Tổ chức, cá nhân mua nhà hình thành tương lai doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quyền chấp nhà tổ chức tín dụng để vay vốn" 2.3.1.2 Quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Một là, trường hợp chủ đầu tư chấp nhà hình thành tương lai Nhà chung cư xây dựng tương lai xây dựng chưa phải tài sản người đăng ký mua mà thuộc chủ đầu tư chủ đầu tư hoàn toàn có khả chấp dự án nhà hình thành tương lai để vay vốn ngân hàng Tuy nhiên văn pháp luật hành chưa có quy định cụ thể trường hợp chấp chủ đầu tư trình tự, thủ tục chấp 15 2.3.1.3 Những vấn đề bất cập thực tế Hai là, thủ tục công chứng hợp đồng chấp Hiện pháp luật chưa có quy định trường hợp bên mua lại hộ chấp để vay vốn ngân hàng gây khó khăn cho chủ thể công chứng hợp đồng công chứng viên từ chối công chứng với lý trường hợp cá nhân trực tiếp mua nhà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Ba là, đăng ký giao dịch bảo đảm.Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV hướng dẫn bên ký kết hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà thay ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Theo ý kiến tác giả hướng dẫn không hợp lý quy định điểm a, khoản 1, điều 91 Luật Nhà số 56/2005/QH11 điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thực giao dịch liên quan đến nhà điều kiện đặt giao dịch nhà hữu điều kiện đặt nhà hình thành tương lai Bốn là, xử lý tài sản bảo đảm trường hợp chủ đầu tư bên mua nhà chấp nhà để vay vốn Theo quy định chủ đầu tư người mua nhà chấp nhà hình thành tương lai để vay vốn ngân hàng Điều gây xung đột lợi ích Ngân hàng nhận bảo đảm chủ đầu tư Ngân hàng nhận bảo đảm tổ chức, cá nhân mua nhà hình thành tương lai 16 2.3.2 Thế chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai 2.3.2.1 Một số khái niệm Quyền đòi nợ dạng quyền tài sản có đối tượng khoản nợ (một khoản tiền) quy định BLDS số 33/2005/QH11 dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân Hiện pháp luật hành chưa có quy định cụ thể khái niệm quyền đòi nợ hình thành tương lai song ta hiểu quyền đòi nợ hình thành tương lai là quyền đòi nợ chưa phát sinh giao dịch hay kiện pháp lý làm phát sinh quyền đòi nợ chưa diễn có đầy đủ sở để xác định quyền đòi nợ hình thành tương lai 2.3.2.2 Quy định chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai Một là, hợp đồng chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai * Chủ thể hợp đồng - Bên chấp: tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền yêu cầu toán khoản nợ hình thành đến hạn toán tương lai - Bên nhận chấp: tổ chức tín dụng thành lập hoạt động hợp pháp Việt Nam - Bên có nghĩa vụ toán: tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có khoản nợ bên chấp * Hình thức hợp đồng chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai: Hợp đồng phải lập thành văn 2.3.2.3 Những vấn đề bất cập thực tế Một là, chủ thể ký kết hợp đồng chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai Về nguyên tắc, hợp đồng chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai thỏa thuận ký kết bên chấp bên nhận chấp Tuy nhiên ký kết hợp đồng chấp quyền đòi nợ phát sinh quan hệ ba bên: bên có nghĩa vụ trả nợ, bên chấp bên nhận chấp Do vậy, pháp luật không quy định xây dựng hợp đồng chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai ngân hàng nên yêu cầu có tham gia bên có nghĩa vụ trả nợ Hai là, cung cấp thông tin việc chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai Theo quy định khoản 2, Điều 22 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP thì: Bên có nghĩa vụ trả nợ có quyền yêu cầu bên nhận chấp cung cấp thông tin việc chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai Tuy nhiên, quy định chưa cụ thể nội dung thông tin cung cấp, gây khó khăn cho bên nhận chấp trình xử lý khoản nợ Ba là, xử lý tài sản bảo đảm.Theo quy định khoản 3, Điều 59 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP trường hợp chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai, bên nhân bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm theo hai cách: (1) nhận khoản tiền; (2) tài sản khác từ người thứ ba Điều phát sinh vấn đề sau: trường hợp bên có nghĩa vụ toán đủ tiền để trả khoản nợ, đồng thời thân giá trị tài sản mà họ sở hữu không đủ để toán khoản nợ bên nhận chấp có vừa nhận khoản tiền vừa nhận tài sản bên có nghĩa vụ trả nợ hay không Quyền đòi nợ hình thành tương lai chuyển giao theo quy định Điều 309 Điều 313 BLDS số 33/2005/QH11 Bốn là, quy định việc mô tả tài sản chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai Theo quy định khoản 2, Điều 10, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP: "Việc mô tả chung tài sản bảo đảm không ảnh hưởng đến hiệu lực giao dịch bảo đảm" Tuy nhiên, theo quy định khoản 20, Điều 1, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP nguyên tắc từ không áp dụng Ta suy luận theo quy định tài sản bảo đảm phải xác định cụ thể, không hợp đồng có nguy bị tuyên vô hiệu Tuy nhiên, quy định áp dụng quyền đòi nợ hình thành tương lai khó khả thi vào thời điểm chấp quyền đòi nợ chưa tồn nên việc mô tả cụ thể tài sản bảo đảm khó 17 18 * Nội dung hợp đồng chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai: Pháp luật hành chưa có quy định cụ thể nội dung hợp đồng chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai Trên thực tế ngân hàng, tổ chức tín dụng thường vào quy định hợp đồng chấp BLDS số 33/2005/QH11 văn có liên quan để xây dựng hợp đồng cho phù hợp Hai là, chuyển giao quyền đòi nợ hình thành tương lai Chương KIẾN NGHỊ HOÀN THI N QUY ĐỊNH CỦA PH P LUẬT VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 3.1 Quy định pháp luật mua bán nhà hình thành tƣơng lai theo hình thức ứng tiền trƣớc 3.1.1 Điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước Cơ quan nhà nước cần sớm ban hành quy định hướng dẫn điều kiện "đã xây dựng xong phần móng nhà ở" để chủ thể có liên quan có sở thực Ngoài ra, cần sửa đổi, bổ sung thống Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 theo quy định Luật Nhà số 56/2005/QH11 điều kiện huy động vốn lần đầu 3.1.2 Áp dụng hình thức ký quỹ Ta áp dụng hình thức ký quỹ mua bán nhà hình thành tương lai Theo đó, bên mua gửi khoản tiền vào tài khoản phong tỏa tạ ngân hàng để bảo đảm cho việc mua nhà tương lai Căn vào số tiền tài khoản phong tỏa ngân hàng cho bên bán vay số tiền định bên bán trả lãi theo quy định Khi hai bên hoàn thành việc mua bán nhà số tiền tài khoản giải ngân 3.1.3 Bổ sung hình thức huy động vốn Theo ý kiến tác giả pháp luật cần bổ sung thêm hình thức ký hợp đồng vay vốn tổ chức, cá nhân vào hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà quy định Điều Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Bên cạnh quan nhà nước cần nghiên cứu bổ sung quy định có liên quan để điều chỉnh loại hình huy động vốn nhằm đảm bảo an toàn tín dụng quyền lợi bên hợp đồng 19 3.2 Quy định pháp luật hợp đồng góp vốn để đƣợc phân chia lợi nhuận nhà hình thành tƣơng lai 3.2.1 Ban hành quy định hướng dẫn số vấn đề bất cập Cơ quan nhà nước cần sớm ban hành quy định hướng dẫn hai trường hợp sau: (i) Xử lý trường hợp hợp đồng góp vốn ký trước ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực (ngày 08 tháng năm 2010); (ii) Hướng dẫn trường hợp thay đổi thông tin phân chia nhà mà chủ đầu tư đăng ký xác nhận Sở Xây dựng theo quy định khoản 1, Điều 60 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP 3.2.2 Những lưu ý góp vốn đầu tư hưởng quyền mua nhà 3.2.2.1 Về phía cá nhân góp vốn - Nên tìm hiểu đầy đủ thông tin, lực chủ đầu tư, dự án đầu tư, uy tín nhà đầu tư - Đối với hợp đồng góp vốn cần lưu ý đến điều khoản sau hợp đồng: Thời gian giao hộ; Diện tích hộ; Quyền lợi sau mua … 3.2.2.2 Về phía quan quản lý nhà nước - Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật - Tăng cường kiểm tra, giám sát trình huy động vốn chủ đầu tư, đồng thời có hình thức xử lý nghiêm chủ đầu tư sai phạm 3.3 Quy định pháp luật việc nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 3.3.1 Bất hợp lý thu thuế 2% giá chuyển nhượng (bao gồm phần vốn chưa góp) Theo ý kiến tác giả thu tiền thuế số vốn bên thực góp Theo đó, cần ban hành quy định việc thông báo chủ đầu tư cho quan thuế có thay đổi vốn góp Căn vào thông báo xác nhận chủ đầu tư, người nộp thuế quan thuế tiến hành thủ tục thu thuế tương ứng với số tiền vốn góp thêm 3.3.2 Hướng dẫn cụ thể "không xác định giá vốn" Hiện văn pháp luật quy định hướng dẫn xem "không xác định giá vốn" để tính thuế 2% 20 giá chuyển nhượng Do vậy, pháp luật cần có quy định cụ thể giấy tờ cần thiết đủ chứng minh giá vốn để chủ thể có liên quan có thực 3.3.3 Điểm bất hợp lý Thông tư số 113/2011/TT-BTC Theo phân tích tác giả phần vấn đề bất cập việc ấn định giá chuyển nhượng trường hợp "không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn" Điều Thông tư số 113/2011/TT-BTC không hợp lý không phù hợp với quy định văn pháp luật có liên quan Thông tư số 161/2009/TT-BTC; Thông tư số 02/2010/TTBTC; Công văn số 6969/CT-TTHT; Công văn số 4753/TCT-TNCN Do vậy, theo ý kiến tác giả cần phải sửa đổi, bổ sung quy định theo hướng thay quy định "không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn" quy định "không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng" 3.3.4 Cần có hướng dẫn hồ sơ khai thuế Trước đây, hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn quy định Thông tư số 12/2011/TT-BTC, Điều Thông tư số 02/2010/TT-BTC Tuy nhiên, hai văn hết hiệu lực thi hành thay Thông tư số 113/2011TT-BTC Tuy nhiên, văn lại quy định hồ sơ, trình tự, thủ tục kê khai thuế khiến thủ tục kê khai bị "ách tắc" Do vậy, quan nhà nước cần sớm ban hành quy định hướng dẫn hồ sơ, trình tự, thủ tục kê khai thuế để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân quan thuế thực 3.4 Quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tƣơng lai 3.4.1 Thế chấp nhà hình thành tương lai 3.4.1.1 Thủ tục công chứng hợp đồng chấp Ngoài ra, pháp luật cần có quy định hướng dẫn cụ thể trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà tổ chức cá nhân mua nhà hình thành tương lai doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, sau chấp hộ để vay vốn ngân hàng 3.4.1.2 Đăng ký giao dịch bảo đảm Theo ý kiến tác giả đối tượng hợp đồng chấp trường hợp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà Về quan đăng ký giao dịch bảo đảm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Theo đó, cần sửa đổi quy định pháp luật Nghị định số 83/2010/NĐ-CP, Nghị định số 05/2012/NĐ-CP theo hướng bổ sung quy định trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Trong trường hợp áp dụng theo hướng dẫn Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV, bên ký kết hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà quan nhà nước cần sửa đổi khoản 6, Điều 3, Thông tư số 05/2011/TT-BTP điều khoản loại trừ quyền sở hữu nhà phát sinh từ hợp đồng khỏi đối tượng thuộc trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm 3.4.1.3 Trình tự, thủ tục chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng Nhà nước cần phối hợp với quan có liên quan để sớm ban hành văn quy định trình tự, thủ tục chấp nhà hình thành tương lai Trong văn hướng dẫn cần lưu ý loại bỏ trách nhiệm thông báo bên nhận chấp cho quan quản lý nhà việc chấp theo quy định cũ Điều 60 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Theo đó, văn hướng dẫn cần quy định theo hướng: Sau bên hoàn thành thủ tục đăng ký chấp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quan chịu trách nhiệm thông báo cho quan quản lý nhà biết việc chấp 3.4.1.4 Thế chấp nhà hình thành tương lai chủ đầu tư Các quan công chứng cần thống phương thức thực công chứng Hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Đặc biệt giấy tờ cần thiết nhằm chứng minh tính "có thật" tài sản Cơ quan nhà nước cần sớm ban hành quy định hướng dẫn trình tự thủ tục chấp nhà hình thành tương lai, nêu rõ vấn đề 21 22 chấp hộ chủ đầu tư để ngân hàng chủ thể khác có thực 3.4.2 Thế chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai 3.4.2.1 Chủ thể ký kết hợp đồng chấp quyền đòi nợ Theo ý kiến tác giả pháp luật không quy định xây dựng hợp đồng chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai ngân hàng nên xây dựng hợp đồng ba bên, tức bên chấp ngân hàng có tham gia bên có nghĩa vụ trả nợ Điều tránh rủi ro tranh chấp sau Ngoài ra, pháp luật cần quy định mẫu hợp đồng chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai để bên có thực 3.4.2.2 Cung cấp thông tin việc chấp quyền đòi nợ Theo quan điểm tác giả việc cung cấp thông tin cho bên có nghĩa vụ trả nợ cần thiết Tuy nhiên, quy định nên giới hạn việc thông báo có giao dịch bảo đảm quyền đòi nợ Ngoài ra, cần sửa đổi quy định khoản Điều 22 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP theo hướng quy định rõ ràng, cụ thể thời điểm cung cấp thông tin, hình thức cung cấp thông tin, số lần phải cung cấp thông tin 3.4.2.3 Quy định việc mô tả tài sản chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai Như phân tích phần vấn đề bất cập, quy định liên quan đến yêu cầu mô tả tài sản chấp khoản 20, Điều 1, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP không phù hợp áp dụng TSHTTTL nói chung quyền đòi nợ hình thành tương lai nói riêng Do vậy, pháp luật cần có quy định sửa đổi, bổ sung riêng việc mô tả tài sản chấp trường hợp tài sản bảo đảm tài sản hình thành tương lai, đặc biệt quyền đòi nợ hình thành tương lai, tránh trường hợp giao dịch bị vô hiệu không đảm bảo yêu cầu thiết nhằm giải bất cập nêu Theo tác giả, hoạt động tra, giám sát cần thực bao gồm tra hành tra chuyên ngành, kiểm tra, giám sát từ bước ban hành văn pháp luật, tổ chức thực pháp luật đến xử lý vi phạm 3.5.2 Xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến giao dịch tài sản hình thành tương lai 3.5.2.1 Tăng mức xử phạt vi phạm hành Một nguyên nhân khiến số lượng vụ vi phạm quy định pháp luật liên quan đến giao dịch dân TSHTTTL ngày nhiều chế tài xử lý vi phạm chưa đủ mạnh Theo ý kiến tác giả cần tăng mức phạt lên gấp đôi gấp ba lần mức cũ nhằm tạo sức răn đe chủ thể có hành vi vi phạm 3.5.2.2 Xử lý hình Chế tài xử lý hình có ý nghĩa răn đe giáo dục mạnh mẽ người có hành vi vi phạm, tổ chức, cá nhân khác xã hội, bảo đảm tính nghiêm minh pháp luật Do vậy, bên cạnh việc xử lý vi phạm hành cần phải nghiên cứu cụ thể hành vi vi phạm, đủ yếu tố cấu thành tội phạm cần áp dụng chế tài hình để xử lý 3.5.3 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật Các quan ban ngành cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật liên quan đến vấn đề giao dịch dân TSHTTTL cho người dân hiểu Các biện pháp thực bao gồm: Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật thông qua phương tiện truyền thông; Kết hợp phổ biến, giáo dục pháp luật với trợ giúp pháp lý, tư vấn pháp luật hòa giải sở; Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật theo hướng làm thay đổi suy nghĩ pháp luật người dân 3.5 Các kiến nghị khác 3.5.1 Tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền KẾT LUẬN Việc tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền giao dịch dân TSHTTTL vô cần Tài sản hình thành tương lai loại tài sản mang tính đặc thù Do vậy, cần phải có hệ thống văn pháp luật hoàn thiện với đầy đủ 23 24 quy định riêng, cụ thể điều chỉnh giao dịch dân liên quan đến tài sản đặc biệt mang lại hiệu cao dẫn đến hiểu biết người dân chưa đầy đủ, sai phạm tranh chấp xảy ngày nhiều Hiện nay, pháp luật giao dịch dân TSHTTTL dần hoàn thiện Từ luật hóa thức BLDS số 33/2005/QH11, TSHTTTL công nhận áp dụng thực tế Các văn pháp luật chuyên ngành ban hành để điều chỉnh tài sản Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP đăng ký giao dịch bảo đảm, Luật Nhà số 56/2005/QH11, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản… nhiều thông tư hướng dẫn văn Gần quan nhà nước ban hành Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm; Nghị định số 05/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều nghị định đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp pháp lý, luật sư, tư vấn pháp luật Trong văn thừa nhận TSHTTTL tài sản hợp pháp giao lưu dân sự, chủ sở hữu có quyền định tài sản Hệ thống văn pháp luật góp phần đảm bảo cho giao dịch dân TSHTTTL diễn an toàn, ổn định, việc quản lý nhà nước trở nên dễ dàng Do vậy, giải pháp đặt trước tiên cần hoàn thiện hệ thống văn pháp luật giao dịch TSHTTTL cách đầy đủ thống Cơ quan nhà nước cần sửa đổi, bổ sung quy định không hợp lý, mâu thuẫn với văn pháp luật khác Các quy định phải bao quát đủ vấn đề từ việc xác định TSHTTTL, giao kết hợp đồng, công chứng hợp đồng, tài liệu, đăng ký giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm, xử phạt vi phạm hành chính, xử lý hình hành vi vi phạm Các mẫu hợp đồng chấp, hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cần ban hành để bảo đảm quyền lợi cho người dân tránh tình trạng người dân phải tuân theo hợp đồng mẫu mà doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng tự xây dựng với điều khoản vô bất lợi cho bên mua, bên chấp nhà Việc sửa đổi, ban hành văn pháp luật cần phải nghiên cứu để đảm bảo đồng thời yếu tố cần thiết, tính hợp pháp tính hợp lý Tuy nhiên, sau nghiên cứu, đánh giá việc áp dụng quy định pháp luật thực tế tác giả nhận thấy quy định pháp luật giao dịch TSHTTTL chưa thực đầy đủ hoàn thiện, quy định nằm rải rác văn pháp luật khác nhau, việc mâu thuẫn văn luật tồn gây khó khăn cho việc áp dụng Điều thể phần phân tích vấn đề bất cập liên quan đến giao dịch TSHTTTL tác giả nêu Các bất cập xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nguyên nhân chưa đầy đủ thiếu thống hệ thống pháp luật liên quan đến vấn đề tổ chức thực thi pháp luật thực tế thiếu triệt để, công tác kiểm tra, giám sát quan có thẩm quyền chưa phát huy tác dụng, hoạt động tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật chưa 25 Cùng với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, cần thực tốt đồng thời biện pháp hỗ trợ tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền từ bước ban hành văn pháp luật, tổ chức thực pháp luật đến xử lý vi phạm; xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến giao dịch TSHTTTL lai, tăng mức xử phạt vi phạm hành áp dụng chế tài hình có đủ yếu tố cấu thành tội phạm; đồng thời tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật tới người dân Áp dụng đồng thời thực tốt giải pháp giải triệt để vướng mắc, bất cập tồn thực tế, giao dịch dân TSHTTTL diễn ổn định, an toàn khuôn khổ pháp lý, góp phần vào ổn định chung kinh tế Trân trọng cảm ơn Phó Giáo sư, Tiến sĩ Bùi Đăng Hiếu nhiệt tình hướng dẫn góp ý để tác giả hoàn thành luận văn 26