Quyền sở hữu và tính đặc thù của quyền sở hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản là đối tượng của quyền sở hữu, nó bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản Điều 163 BLDS và về nguyên tắc, chủ sở hữu có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt

A-MỞ ĐẦU

Chế định tài sản hình thành trong tương lai là một bước tiến lớn trong khoa học pháp lý và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu Để đảm bảo cho việc thực hiện các hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự, chế định về giao dịch bảo đảm ngày càng được hoàn thiện, các hình thức bảo đảm và các tài sản được đưa vào giao dịch bảo đảm ngày càng đa dạng phong phú trong đó có cả tài sản hình thành trong

tương lai và việc thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai.

B- NỘI DUNG

I Khái niệm.

1 Định nghĩa:

Theo quy định tại Điều 342 của BLDS thì tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai Và theo định nghĩa tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm thì: “ Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ

được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Tài sản hình thành trong

tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”

2 Đặc điểm.

- Là tài sản (Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản, điều

163 BLDS);

- Thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao

dịch bảo đảm được giao kết;

- Bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm,

nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm

II- Quyền sở hữu và tính đặc thù của quyền sở hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai.

Quyền sở hữu là một chế định pháp lý về địa vị pháp lý của chủ sở hữu tài sản, các căn cứ xác lập, thay đổi và chấm dứt quyền sở hữu, các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu Tài sản là đối tượng của quyền sở hữu, nó bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản (Điều 163 BLDS) và về nguyên tắc, chủ sở hữu có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình (nhưng không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của chủ thể khác, lợi ích chung), trong đó có quyền dùng tài sản thuộc sở hữu của mình (và được phép giao dịch) để bảo đảm thực thi nghĩa vụ dân sự

Theo quy định của BLDS năm 2005, người không có tư cách chủ sở hữu, về nguyên tắc sẽ không thể có đầy đủ các quyền năng trên, nhưng trong một số trường hợp cụ thể họ vẫn có một số quyền nhất định nào đó nếu có thoả thuận với chủ sở hữu hoặc do pháp luật có quy định Ví dụ: quyền chiếm hữu theo uỷ quyền, chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự, chiếm hữu tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm đắm… , quyền sử dụng tài sản và hưởng hoa lợi do chiếm hữu ngay tình (Điều 194 BLDS), quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền (Điều 198 BLDS), quyền chiếm hữu tài sản và xử lý tài sản theo thoả thuận của bên nhận cầm cố (Điều 333 BLDS), quyền sử dụng tài sản khi mua tài sản theo phương thức trả chậm (Điều 461 BLDS)… Thực chất các quyền này đều được xác lập từ chính nguyên tắc tôn trọng ý chí và quyền định đoạt của chủ sở hữu (đa số) và các định chế của pháp luật giải quyết các trường hợp chưa xác định chủ sở hữu (còn lại) Quyền của người sẽ là chủ sở hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai là một

quyền tài sản và do vậy nó cũng là đối tượng của quyền sở hữu, mặc dù người chủ trong tương lai chưa có tư cách chủ sở hữu đầy đủ nhưng vẫn sẽ có một số quyền nhất định hình thành từ hợp đồng với chủ sở hữu hoặc do luật định

Tài sản hình thành trong tương lai là một đối tượng của quyền sở hữu, tuy nhiên trong thực tiễn nó thường chỉ được quan tâm khi xem là đối tượng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” (Điều 2, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm) Như vậy, tại thời điểm đang xét, người chủ của tài sản hình thành trong tương lai chưa hoàn toàn xác lập quyền sở hữu đầy đủ cho mình nhưng vì trong tương lai gần người ấy sẽ xác lập được quan hệ sở hữu đối với tài sản ấy nên pháp luật dành cho

họ khả năng hưởng dụng một số quyền trong phạm vi nhất định Thực ra vấn đề quyền sở hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai là một chế định mở trong giao dịch dân sự nên nó mang tính đặc thù và tính đặc thù này phản ánh ở 2 góc độ: đối tượng của sở hữu và tính chất của quyền năng, cụ thể:

- Về đối tượng của quan hệ sở hữu: tại thời điểm đang xét (hiện tại) tài sản chưa hình thành hình thái “vật chất – sản phẩm” để trở thành đối tượng xác lập quan hệ

sở hữu đầy đủ (như nguyên liệu chưa tạo nên thành phẩm, hoa lợi, lợi tức, công trình đang xây dựng, đất đai đang làm cơ sở hạ tầng chưa nghiệm thu và bàn giao… …), hoặc là vật hiện có (đã có đối tượng) nhưng theo định chế pháp luật thể hiện trên giấy tờ, theo ý chí người mua, nội dung thoả thuận thì quyền sở hữu đối với vật ấy chưa được chuyển giao và xác lập cho chủ thể đang xét (ví dụ: hàng hoá chưa nhập kho, nhà đất dự định mua, di sản thừa kế chưa phân chia, tài sản mà theo hợp đồng mua bán chưa đến thời điểm chuyển giao cho người mua, người

mua chưa hoàn tất việc sang tên, động sản vô chủ nhưng chưa hết thời hạn thông báo tìm chủ sở hữu…)

- Về tính chất, tại thời điểm hiện tại quyền sở hữu của người chủ đối với tài sản hình thành trong tương lai thực chất là một loại quyền tài sản (Điều 322 BLDS năm 2005) phát sinh từ hợp đồng với chủ sở hữu (sẽ chuyển giao) hoặc theo quy định của pháp luật Do quyền sở hữu của chủ thể đang xét chưa xác lập tại thời điểm hiện hữu nên người chủ trong tương lai không thể có đầy đủ mọi quyền của chủ sở hữu mà chỉ có một số quyền như: dùng quyền tài sản để bảo đảm nghĩa vụ dân sự (phát sinh từ hợp đồng mua tài sản và được bên nhận bảo đảm đồng ý); nhận tài sản để xác lập quan hệ sở hữu sau khi hoàn thành các nghĩa vụ; chế ước quyền đối với chủ sở hữu và người thứ ba (ví dụ: chủ sở hữu hiện hành không thể

tự do định đoạt đối với tài sản đã thoả thuận bán cho người khác) v.v… Như vậy, quyền sở hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai là quyền tài sản có điều kiện và chỉ đặt ra khi gắn với một số giao dịch nhất định, và ở đây, vấn đề chúng ta đang quan tâm là giao dịch bảo đảm

III- Tài sản hình thành trong tương lai dùng để thế chấp.

Điều 320, Bộ Luật Dân sự năm 2005 (sau đây viết tắt là BLDS) quy định:

“1 Vật dùng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch

2 Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”.

Tài sản hình thành trong tương lai sử dụng vào giao dịch bảo đảm phải là “vật” “ Vật” có thể gồm: động sản, bất động sản, vật chính, vật phụ, vật tiêu hao, vật không tiêu hao, vật cùng loại, vật đặc định Tài sản hình thành trong tương lai dùng

vào giao dịch bảo đảm phải là tài sản chưa hình thành Qui định này loại trừ những tài sản đã hiện hữu có được do mua bán, tặng cho, thừa kế nhưng chưa hoàn thành việc chuyển giao quyền sở hữu

Tài sản hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng hiện tại chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch

Về cơ bản, định nghĩa tài sản hình thành trong tương lai và xem tài sản ấy là đối tượng của giao dịch bảo đảm có nội dung hoàn toàn tương đồng với các quy định trước đó của BLDS năm 1995 (cơ sở để xây dựng và ban hành các Nghị định, Thông tư về công chứng, chứng thực, về giao dịch bảo đảm hiện vẫn đang có hiệu lực)

Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng để bảo đảm nghĩa

vụ dân sự nói chung và biện pháp cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản hình thành từ vốn vay của tổ chức tín dụng là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự do pháp luật quy định

Trong các hoạt động ngân hàng, các tổ chức tín dụng có quyền cấp tín dụng cho khách hàng để thực hiện mua một tài sản nào đó, và để bảo toàn vốn cho vay tổ chức tín dụng có thể yêu cầu khách hàng dùng chính tài sản sẽ mua làm tài sản bảo đảm cho khoản tín dụng đã cấp Tài sản hình thành từ vốn vay được định nghĩa: là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn

bộ khoản vay của tổ chức tín dụng Như vậy, nếu như thuật ngữ tài sản hình thành trong tương lai không quan tâm đến nguồn tài chính hình thành nó thì thuật ngữ tài sản hình thành từ vốn vay lại phản ánh về nguồn tài chính giúp xác lập quyền tài sản đối với nó, và xét về quan hệ sở hữu tại thời điểm cấp tín dụng, tài sản hình

thành từ vốn vay không phải là gì khác mà chính là một hình thái cụ thể của tài sản hình thành trong tương lai

Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai (Điều 320 BLDS) Cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản hình thành trong tương lai là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự nói chung và bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay cho các nói riêng còn được ghi nhận rõ tại các văn bản quy phạm pháp luật khác, như: Nghị định số 165/1999/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm có giải thích từ tài sản hình thành trong tương lai và quy định về nội dung hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản hình thành trong tương lai (khoản 6, Điều 2, khoản 2 Điều 11); Nghị định số 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của

tổ chức tín dụng (đã được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002) tại khoản 1, Điều 3 có quy định biện pháp bảo đảm thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay Cụ thể hoá hơn nữa tại tiểu mục 2.1, 2.2 – mục I.1 Thông tư số 07/2003/ TT-NHNN ngày 19/5/2003 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước có quy định: Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận – là các đối tượng mà tổ chức tín dụng cho vay được phép nhận cầm cố, thế chấp, bảo lãnh

để bảo đảm tiền vay khi có đủ điều kiện khác

Các quy định trên đã nhất quán thể hiện rõ vấn đề: việc chủ sở hữu của tài sản hình thành trong tương lai cam kết khi tài sản hình thành (và họ có quyền sở hữu đối với tài sản ấy) sẽ dùng nó để bảo đảm thực thi nghĩa vụ dân sự và được bên nhận bảo đảm đồng ý, thì thoả thuận ấy là hợp pháp, không trái luật nên phải được các bên liên quan tôn trọng, được pháp luật bảo hộ Như vậy có thể khẳng định: lý luận và thực tiễn pháp luật (trong xu hướng ngày càng hoàn thiện hơn) đều thừa nhận tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trong đó có nghĩa vụ trả tiền vay, nghĩa là tài sản hình thành từ vốn vay được dùng

để bảo đảm tiền vay cho tổ chức tín dụng

Một khi đã nhận thức đúng vấn đề trên, thì cũng cần có quan điểm xử lý thấu đáo một vấn đề mang tính kỹ thuật đang nảy sinh trong thực tiễn Để tài sản hình thành trong tương lai trở thành là đối tượng được dùng để bảo đảm tiền vay, với người bảo đảm vấn đề là phải có căn cứ chứng minh tài sản hình thành trong tương lai sẽ thuộc sở hữu của mình để được bên nhận bảo đảm chấp nhận làm vật bảo đảm Nghĩa là tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm hồ sơ tài sản bảo đảm phải có bằng chứng về việc người bảo đảm chắc chắn sẽ xác lập quyền sở hữu (hoặc quyền

sử dụng, quyền quản lý ) Theo tiêu chí về việc đăng ký chủ quyền thì tài sản được chia làm 02 loại: tài sản phải đăng ký và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản không phải đăng

ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Nhìn chung, đối với loại tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng thì giấy chứng nhận về chủ quyền do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ hiện tại và giấy tờ chuyển nhượng hợp pháp cho chủ sở hữu trong tương lai là căn cứ đáng tin cậy Tuy nhiên với những tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì việc bên nhận bảo đảm chỉ

ra và yêu cầu người bảo đảm cung cấp các tài liệu cụ thể chứng minh về chủ quyền trong mỗi trường hợp lại rất khác nhau, đó có thể là: tài liệu về xuất xứ hàng hoá, hợp đồng chuyển nhượng, phiếu nhập kho – xuất kho, hóa đơn mua bán, chứng từ nộp tiền mua hàng, chứng từ nhập khẩu, phiếu bảo hành, văn bản bàn giao tài sản cho doanh nghiệp nhà nước, biên bản nghiệm thu công trình … tựu chung đó là các giấy tờ phản ánh, chứng minh nguồn gốc tài sản và dẫn dắt đến việc xác lập chủ quyền trong tương lai của người bảo đảm Nếu như hình thức giấy tờ đã phản ánh đầy đủ, rõ ràng theo yêu cầu, giao dịch bảo đảm phải được công nhận và thực thi, vấn đề rủi ro về khả năng xác lập quyền sở hữu trong tương lai là việc mà các bên tham gia giao dịch phải tự chịu trách nhiệm

IV- Một số thực tiễn về việc thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai Các vướng mắc, nguyên nhân và giải pháp.

1 Các vướng mắc và nguyên nhân.

Hiện nay, pháp luật đã bước đầu hình thành ra một số qui định điều chỉnh giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai như định nghĩa về tài sản hình thành trong tương lai (Khoản 2 Điều 320 BLDS năm 2005, khoản 2 Điều 4 của Nghị định 163) và việc xử lý tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai trong trường hợp tại thời điểm xử lý tài sản, bên thế chấp chưa sở hữu toàn bộ tài sản (Điều 8 của Nghị định 163) Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa đưa ra một hệ thống đầy đủ các qui định riêng áp dụng cho loại tài sản đặc thù này Điều kiện để tài sản hình thành trong tương lai được tham gia giao dịch bảo đảm còn chung chung, điều kiện, qui trình, thủ tục về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm lại áp dụng theo qui định chung cho các loại tài sản bảo đảm thông dụng khác nên dẫn đến ách tắc trong thực tiễn

a.Vướng mắc về việc xác định tài sản hình thành trong tương lai

Hiện nay có nhiều văn bản đề cập đến tài sản hình thành trong tương lai một cách khác nhau và dường như không nhất quán với nhau (Như đã đề cập ở phần trên) nên đã tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau về tài sản hình thành trong tương lai Do vậy, việc nhận diện và xác định tài sản hình thành trong tương lai chưa được thống nhất Ví dụ nhiều người cho rằng thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp giấy tờ sở hữu là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, Cục Đăng

ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm thì cho là thế chấp quyền tài sản hình thành từ hợp đồng (Đã phân tích ở phần trên)

b Vướng mắc thứ hai là giao kết hợp đồng bảo đảm.

Điều 343 của BLDS năm 2005 qui định: “Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký” Điều 343 nêu trên hiện tại đang được hiểu là việc thế chấp tài sản (gồm cả tài sản hình thành trong tương lai) phải được công chứng, chứng thực và việc công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc về hình thức để hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật Cách hiểu đó cũng đã được khẳng định lại trong Luật Nhà ở năm 2005, bằng chứng là Điều 93 khoản 3 của Luật Nhà

ở năm 2005 qui định: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng

hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng

thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn” Khái niệm “Hợp đồng

về nhà ở” nêu trên bao gồm cả mua bán, tặng cho, thế chấp v.v

Điều 320 khoản 2 của BLDS năm 2005 có đặt ra điều kiện tài sản hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và hiện tại chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Đây là một vấn đề của tương lai nhưng phải khẳng định ở thời điểm hiện tại lúc giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm vì vậy khó có sự đảm bảo Tài sản hình thành trong tương lai có chắc chắn sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp hay không phụ thuộc nhiều vào các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan Sự khẳng định chắc chắn đến đâu lại được quyết định bởi khả năng, kinh nghiệm của người đánh giá Trách nhiệm đánh giá nhận định khả năng trên thuộc về các bên tham gia giao dịch, ngoài ra theo qui định thì người làm công chứng, chứng thực giao dịch cũng phải chịu trách nhiệm do công chứng ở ta là công chứng nội dung, không phải là công chứng hình thức Nếu pháp luật đòi hỏi phải đánh giá khả năng một cách chắc chắn, đảm bảo tính xác thực theo đúng tinh thần của Luật Công chứng thì dường như vượt quá khả năng của người làm công chứng, chứng thực, trừ khi thừa nhận rằng đây là

một loại giao dịch bảo đảm có điều kiện (Tức là hiệu lực pháp luật của giao dịch bảo đảm phụ thuộc vào việc quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập trong tương lai đối với toàn bộ tài sản thế chấp) Nếu không thì vô hình chung đã buộc người làm công chứng, chứng thực phải chịu trách nhiệm về những cái không thể biết trước, đó là các rủi ro của hợp đồng liên quan đến tài sản hình thành sau thời điểm giao kết và quyền sở hữu xác lập sau thời điểm giao kết Đòi hỏi này cũng không phù hợp với qui định của của Điều 5 Luật Công chứng năm 2006 trong đó ghi: “Đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật”

c Vướng mắc về việc đăng ký giao dịch bảo đảm.

Hiện nay, nhiều ngân hàng đã giao kết hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng các căn hộ, nhà liền kề, biệt thự mà các chủ đầu tư dự án đã bán cho bên thế chấp Hầu như các hợp đồng này không đăng ký giao dịch bảo đảm được tại văn phòng đăng

ký đất và nhà Lý do là theo qui định chung, tài sản thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như Luật Nhà ở năm 2005 (Điều 91 khoản 1 a) và Luật Đất đai năm 2003 (Điều 62 và Điều 106 khoản 1 a) đã ghi nhận, trong khi đó, chưa có qui định riêng áp dụng cho tài sản hình thành trong tương lai là loại tài sản chưa có giấy tờ sở hữu, sử dụng Do không đăng ký giao dịch bảo đảm được nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các ngân hàng Bởi vì, toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cả dự án có thể đã được chủ đầu tư thế chấp vay vốn hay đã bị ràng buộc bởi một giao dịch nào

đó Nếu các nhà căn hộ, nhà liền kề, biệt thự dự án đã thế chấp mà không đăng ký giao dịch bảo đảm được thì không thể biết được tài sản đã thế chấp trước đó hay chưa

d Kinh nghiệm, tiền lệ giải quyết các vướng mắc nêu trên.

Việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã được thực hiện từ khi có Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm và Nghị định