Giao dịch dân sự đối với tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI  ĐỖ PHƢƠNG THÚY GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI  ĐỖ PHƢƠNG THÚY GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật dân tố tụng dân Mã số: 60 38 01 03 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: Tiến sĩ Vũ Thị Hồng Yến Hà Nội - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết nêu Luận văn chƣa đƣợc công bố cơng trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, đƣợc trích dấn theo quy định Tơi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực Luận văn Tác giả luận văn ĐỐ PHƢƠNG THÚY DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ Luật Dân Sự GCN QSH : Giấy chứng nhận quyền sở hữu HTTTL : Hình thành tƣơng lai KDBĐS : Kinh Doanh Bất Động sản QSH : Quyền sở hữu MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài .1 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Đối tƣợng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu luận văn 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu 4 Mục tiêu nghiên cứu mục tiêu nghiên cứu luận văn Các phƣơng pháp nghiên cứu sử dụng để thực luận văn .4 6.Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn .4 Bố cục luận văn Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Khái niệm đặc điểm nhà hình thành tƣơng lai 1.1.1 Khái niệm nhà hình thành tƣơng lai 1.1.2 Đặc điểm nhà hình thành tƣơng lai 10 1.2 Khái niệm đặc điểm giao dịch dân tài sản nhà hình thành tương lai 13 1.3 Sơ lƣợc trình hình thành phát triển quy định pháp luật giao dịch dân tài sản nhà hình thành tƣơng lai .18 Chƣơng 2: NỘI DUNG PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ MỘT SỐ GIAO DỊCH DÂN SỰ CÓ ĐỐI TƢỢNG LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 23 2.1 Quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 23 2.1.1 Chủ thể hợp đồng 23 2.1.2 Đối tƣợng hợp đồng 31 2.1.3 Hình thức hợp đồng .36 2.1.4 Nội dung hợp đồng .38 2.1.5 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng 40 2.2 Quy định pháp luật chấp tài sản nhà hình thành tƣơng lai 44 2.2.1 Hợp đồng chấp nhà hình thành tƣơng lai 44 2.2.2 Bất cập pháp luật chấp tài sản nhà hình thành tƣơng lai .49 2.3 Quy định pháp luật thừa kế tài sản nhà hình thành tƣơng lai 54 Chƣơng 3: THỰC TIỄN THỰC HIỆN MỘT SỐ GIAO DỊCH DÂN SỰ CĨ ĐỐI TƢỢNG LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 58 3.1 Thực tiễn thực số giao dịch dân có đối tƣợng nhà hình thành tƣơng lai 58 3.1.1 Đối với hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai 58 3.1.2 Đối với hợp đồng chấp nhà hình thành tƣơng lai 66 3.2 Một số giải pháp kiến nghị hoàn thiện pháp luật giao dịch dân có đối tƣợng nhà hình thành tƣơng lai 72 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật giao dịch nhà hình thành tương lai .72 3.2.2 Tăng cƣờng hoạt động tra, giám sát quan nhà nƣớc có thẩm quyền 77 3.2.3 Xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến giao dịch tài sản hình thành tương lai 77 3.2.4 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật .78 KẾT LUẬN .80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tài sản vấn đề trung tâm quan hệ xã hội nói chung quan hệ pháp luật nói riêng Nghiên cứu tài sản có ý nghĩa quan trọng việc định hƣớng, xây dựng chế định khác luật dân Trong đời sống, tài sản nẵm giữ vị trí khơng thể thay thế, ln lợi ích mà chủ thể hƣớng tới tham gia giao dịch dân Chế định tài sản hình thành tƣơng lai bƣớc tiến lớn khoa học pháp lý sản phẩm tất yếu phát triển giao dịch dân Cùng với phát triển kinh tế thị trƣờng, giao dịch kinh tế, thƣơng mại, dân ngày phát triển chiều rộng lẫn chiều sâu Để đảm bảo cho việc thực hợp đồng kinh tế, thƣơng mại, dân sự, chế định giao dịch bảo đảm ngày đƣợc hoàn thiện, hình thức tài sản đƣợc đƣa vào giao dịch bảo đảm ngày đa dạng, phong phú có tài sản hình thành tƣơng lai nhà Hệ thống khoa học pháp lý Việt Nam quy đinh khái niệm tài sản hình thành tƣơng lai khoản Điều 108 Bộ luật Dân số 91/2015/QH13, theo hàng loạt văn ban hành nhằm điều chỉnh loại tài sản đặc biệt Việc ghi nhận khái niệm văn pháp luật, đặc biệt Bộ luật Dân thể tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm giới trình xây dựng pháp luật Việt Nam Hiện nay, giao dịch có đối tƣợng tài sản hình thành tƣơng lai, đặc biệt nhà hình thành tƣơng lai phát sinh ngày nhiều nhằm đáp ứng đòi hỏi yêu cầu xã hội, phát triển kinh tế thị trƣờng xu hƣớng hội nhập quốc tế Nhà loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt gia đình, cá nhân mà cịn yếu tổ phản ánh phát triển kinh tế, xã hội đất nƣớc Cùng với tăng trƣởng dân số đất nƣớc nhu cầu nhà ngƣời dân ngày tăng So với nhiều năm trƣớc nhu cầu nhà thể cấp độ cao chất lƣợng nhà điều kiện kèm Nhà vừa đối tƣợng giao dịch dân phục vụ nhu cầu để ngƣời dân vừa đối tƣợng giao dịch kinh doanh thƣơng mại doanh nghiệp kinh doanh nhà Với sách mở cho việc đầu tƣ xây dựng phát triển nhà Việt Nam ngày xuất nhiều doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực Bên cạnh đó, giao dịch tồn nhiều quan điểm khác nên quy định giấy có nhiều điểm chƣa thơng khiến việc áp dụng ngồi thực tiễn có q nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác Những bất cập thể việc giao dịch xảy hậu xấu cho ngƣời tham gia quan hệ mua bán hoạt động quản lý quan có thẩm quyền Nhà nƣớc Nhằm đáp ứng đƣợc nhu cầu điều chỉnh pháp luật nhà hình thành tƣơng lai cần phải có cách nhìn tổng quan chế định pháp luật có liên quan đến giao dịch nhà hình thành tƣơng lai Đồng thời có phân tích đánh giá cách tổng quan để quan ban hành pháp luật, quan quản lý nhà nƣớc ngƣời tham gia giao dịch có nhìn khách quan đắn vấn đề Xuất phát từ bất cập trên, tác giả mong muốn tìm hiểu sâu quy phạm pháp luật quy định tài sản hình thành tƣơng lai, từ tác giả chọn đề tài: “Giao dịch dân tài sản nhà hình thành tương lai” làm đề tài luận văn thạc sĩ Tác giả hy vọng, với kiến thức thân giúp đỡ tận tình Tiến sĩ Vũ Thị Hồng Yến luận văn cơng trình khoa học tổng hợp đầy đủ chế định pháp luật có liên quan đến giao dịch dân nhà hình thành tƣơng lai Đồng thời có phân tích đánh giá cách tổng quan để quan ban hành pháp luật, quan quản lý nhà nƣớc ngƣời tham gia giao dịch có nhìn khách quan đắn vấn đề Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Trong trình nghiên cứu hồn thành luận văn này, tác giả tìm hiểu, tham khảo số viết có nội dung liên quan đến phạm vi nghiên cứu luận văn nhƣ sau: - Nguyễn Ngọc Điện: Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ Thành phố Hồ Chí Minh, 1999; - Luật sƣ Đỗ Hồng Thái: Tài sản hình thành tƣơng lai đối tƣợng đƣợc dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006; - Tiến sĩ Ngơ Huy Cƣơng: Khái niệm tài sản, chức luật tài sản đại Bộ luật Dân Việt Nam, Tạp chí Nhà nƣớc pháp luật, số chuyên đề, 1997; - Tiến sĩ Tuấn Đạo Thanh - Phịng Cơng chứng số 03 thành phố Hà Nội: Bàn cơng chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tƣơng lai, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số chuyên đề sửa đổi, bổ sung BLDS, phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản hợp đồng, năm 2010; - Thạc sĩ Nguyễn Trƣờng Giang Thạc sĩ Bùi Đức Giang: Thế chấp quyền tài sản pháp luật Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng số 07, tháng 4/2012… Sau tham khảo nghiên cứu tài liệu tác giả nhận thấy viết tập trung nghiên cứu vào vấn đề cụ thể nhà hình thành tƣơng lai nhƣ khái niệm nhà hình thành tƣơng lai tƣơng quan với khái niệm tài sản; chấp nhà hình thành tƣơng lai; cơng chứng hợp đồng chấp nhà hình thành tƣơng lai; đăng ký giao dịch bảo đảm nhà hình thành tƣơng lai … Do vậy, ngƣời đọc tiếp cận khía cạnh nhà hình thành tƣơng lai mà khó có đƣợc nhìn tổng quát hệ thống quy định pháp luật Việt Nam tài sản đặc biệt Luận văn đề tài nghiên cứu tổng thể giao dịch dân nhà hình thành tƣơng lai, bao gồm phân tích quy định pháp luật hành, đánh giá thực tiễn áp dụng quy định Việt Nam đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật nhƣ giải pháp bổ sung nhằm giải hiệu vấn đề bất cập xảy thực tế Đối tƣợng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu luận văn 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu luận văn quy định pháp luật nhà hình thành tƣơng lai số giao dịch dân nhà hình thành tƣơng lai đƣợc quy định văn pháp luật Việt Nam Các văn quy phạm pháp luật lĩnh vực nhà ở, văn pháp luật lĩnh vực dân sự, kinh doanh bất động sản có liên quan đến giao dịch dân nhà hình thành tƣơng lai Liên hệ so sánh quy định Luật Nhà 2014 Luật KDBĐS 2014 vấn đề liên quan đến phạm vi nghiên cứu luận văn 3.2 Phạm vi nghiên cứu Luận văn nghiên cứu số giao dịch dân nhà hình thành tƣơng lai (hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai, chấp nhà hình thành tƣơng lai thừa kế nhà hình thành tƣơng lai) khuôn khổ quy định hành pháp luật Việt Nam, có phân tích quy định văn pháp luật trƣớc để làm phong phú thêm cho đề tài nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu mục tiêu nghiên cứu luận văn Khi nghiên cứu hoàn thiện luận văn này, tác giả xác định mục đích luận văn phân tích, đánh giá cách chi tiết có hệ thống quy định pháp luật hành điều chỉnh giao dịch dân nhà hình thành tƣơng lai, đánh giá điểm bất cập phát sinh thực tế gây khó khăn cho giao lƣu dân sự, đồng thời đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật, giải vấn đề bất cập Các phƣơng pháp nghiên cứu sử dụng để thực luận văn Để hoàn thành luận văn tác giả sử dụng nhiều phƣơng pháp nghiên cứu khác nhau, đặc biệt coi trọng phƣơng pháp sau: thống kê xã hội học, phân tích, so sánh, tổng hợp, khảo sát thực tiễn Cụ thể, phƣơng pháp phân tích, tổng hợp so sánh đƣợc sử dụng triệt để làm bật lên vấn đề giao dịch dân nhà hình thành tƣơng lai pháp luật điều chỉnh hoạt động này, thực trạng pháp luật điều chỉnh giao dịch dân nhà hình thành tƣơng lai, từ đề xuất giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh giao dịch dân 6.Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn 81 vấn đề từ việc xác định nhà HTTTL, giao kết hợp đồng, công chứng hợp đồng, tài liệu, đăng ký giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm, xử phạt vi phạm hành chính, xử lý hình hành vi vi phạm Các mẫu hợp đồng chấp, hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai cần đƣợc ban hành để bảo đảm quyền lợi cho ngƣời dân tránh tình trạng ngƣời dân phải tuân theo hợp đồng mẫu mà doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng tự xây dựng với điều khoản vô bất lợi cho bên mua, bên chấp nhà Việc sửa đổi, ban hành văn pháp luật cần phải nghiên cứu để đảm bảo đồng thời yếu tố cần thiết, tính hợp pháp tính hợp lý Cùng với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, cần thực tốt đồng thời biện pháp hỗ trợ nhƣ tăng cƣờng hoạt động tra, giám sát quan nhà nƣớc có thẩm quyền từ bƣớc ban hành văn pháp luật, tổ chức thực pháp luật đến xử lý vi phạm; xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến giao dịch nhà HTTTL, tăng mức xử phạt vi phạm hành áp dụng chế tài hình có đủ yếu tố cấu thành tội phạm; đồng thời tăng cƣờng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật tới ngƣời dân Áp dụng đồng thời thực tốt giải pháp giải đƣợc triệt để vƣớng mắc, bất cập tồn thực tế, giao dịch dân nhà HTTTL diễn ổn định, an toàn khn khổ pháp lý, góp phần vào ổn định chung kinh tế Trân trọng cảm ơn Tiến sĩ Vũ Thị Hồng Yến nhiệt tình hƣớng dẫn góp ý để tác giả hồn thành luận văn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Hiến pháp 2013 Bộ Luật dân 2005 Bộ Luật dân 2015 Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Xây dựng 2014 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều luật nhà ngày 20 tháng 10 năm 2015 Thông tƣ 19/2016/TT-BXD hƣớng dẫn thực số nội dung luật nhà nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều luật nhà ngày 30 tháng năm 2016 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản ngày 10 tháng năm 2015 Sách viết tạp chí 11 Nguyễn Ngọc Điện: Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ Thành phố Hồ Chí Minh, 1999; 12 Luật sƣ Đỗ Hồng Thái: Tài sản hình thành tƣơng lai đối tƣợng đƣợc dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006; 13 Tiến sĩ Ngơ Huy Cƣơng: Khái niệm tài sản, chức luật tài sản đại Bộ luật Dân Việt Nam, Tạp chí Nhà nƣớc pháp luật, số chuyên đề, 1997; 14 Tiến sĩ Tuấn Đạo Thanh - Phòng Công chứng số 03 thành phố Hà Nội: Bàn cơng chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tƣơng lai, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số chuyên đề sửa đổi, bổ sung BLDS, phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản hợp đồng, năm 2010; 15 Thạc sĩ Nguyễn Trƣờng Giang Thạc sĩ Bùi Đức Giang: Thế chấp quyền tài sản pháp luật Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng số 07, tháng 4/2012 16 Tạp chí ngân hàng số 8/2014: “Vƣớng mắc chấp nhà hình thành tƣơng lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán” Nguyễn Văn Phƣơng Mai Thị Thu 17 Võ Đình Nho Tuấn Đạo Thanh, Luận bàn chấp tài sản hình thành tƣơng lai, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 10 năm 2009, tr 3-11 18 Phạm Thu Giang, Nguyễn Ngọc Lƣơng, Thực thi pháp luật giao dịch bảo đảm hoạt động cấp tín dụng NHTM – số vƣớng mặt pháp lý đề xuất hƣớng hoàn thiện, Tạp chí Luật học, số 10, năm 2011, tr 53 19 Đặng Đức Thành (2008), Kinh doanh Bất động sản hƣớng phát triển bền vững, NXB Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh, tr.19 20 Dỗn Hồng Nhung (2010), Hoàn thiện pháp luật sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam, Nhà xuất đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, tr.73 21 Nhận diện nhà hình thành tƣơng lai tài sản chấp theo Luật Nhà Bộ luật Dân hành, Tác giả TS Vũ Thị Hồng Yến, Đại học Luật Hà Nội 22 Một số vấn đề pháp lý chấp nhà hình thành tƣơng lai ngân hàng thƣơng mại, THS HUỲNH ANH – Giảng viên Đại học An Giang 23.Http://npklaw.com/en/articles/securities-banking-articles/1008vuong-mac-ve-the-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-va-quyen-tai-sanphat-sinh-tu-hop-dong-mua-ban-nha-o.html 24 Http://tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/rui-ro-hop-dong-gopvon-kinh-doanh-nha-o-38057.html 25 http://www.luatsudiaoc.com/2015/09/chuyen-nhuong-hop-dongmua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai.html 26 https://vietcapitalbank.com.vn/bao-lanh-mua-ban-va-cho-thue-muanha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai 27 http://cafef.vn/quy-dinh-moi-ve-bao-lanh-nha-o-hinh-thanh-trongtuong-lai-co-lam-doi-gia-nha-20171114093117956.chn 28 https://blog.rever.vn/thu-tuc-chuyen-nhuong-nha-o-hinh-thanhtrong-tuong-lai ... VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Khái niệm đặc điểm nhà hình thành tƣơng lai 1.1.1 Khái niệm nhà hình thành tương lai Nhà hình thành tƣơng lai loại tài. .. GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Khái niệm đặc điểm nhà hình thành tƣơng lai 1.1.1 Khái niệm nhà hình thành tƣơng lai 1.1.2 Đặc điểm nhà hình. .. tài sản đƣợc phép giao dịch, công việc đƣợc phép thực đối tƣợng giao dịch dân Đối tƣợng giao dịch dân nhà tùy loại giao dịch dân nhà mà điều kiện nhà đối tƣợng giao dịch khác Cụ thể: 17 Đối với