Ý kiến của nhóm Về quyết định của toà án sơ thẩm đã tuyên đối với giao dịch này là có căn cứ pháp lý: - Theo quy định tại Điều 450 BLDS thì hình thức hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập
Trang 1A Lời mở đầu
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, các giao dịch dân sự ngày càng phức tạp hơn, các tranh chấp dân sự xảy ra ngày càng tăng Một trong những tranh chấp phổ biến hiện nay là tranh chấp liên quan đến hình thức của giao dịch dân sự Với đề tài này, nhóm chúng tôi xin đưa ra 3 vụ việc có tranh chấp liên quan đến hình thức của giao dịch dân sự
B Giải quyết vấn đề:
Theo khoản 2 Điều 122 Bộ luật dân sự thì “ Hình thức của giao dich dân sự
là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định ” Hình thức cuả giao dịch dân sự là cách thức thể hiện ý chí của các
chủ thể ra bên ngoài, thể hiện được nội dung của giao dịch Thông qua hình thức thể hiện các bên đối tác cũng như người thứ ba có thể biết được nội dung của giao dịch đã xác lập Hình thức của giao dịch có ý nghĩa hết sức quan trọng trong Tố tụng dân sự, nó là bằng chứng xác nhận các quan hệ dân
sự đã, đang tồn tại giữa các bên, qua đó xác định trách nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra Giao dịch có thể thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hay một hành vi cụ thể tuỳ theo sự lựa chọn của các chủ thể tham gia, trừ trường hợp pháp luật có quy định một số giao dịch phải được lập thành văn bản
1 Vụ án số 1:
Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh Nguyền Quốc Bảo và chị Đặng Thị Thanh, anh Trần Văn Đoàn về mua bán nhà đất
Đối tượng tranh chấp: là ngôi nhà của vợ chồng chị Thanh- anh Đoàn trú
tại số 8, ngõ 50, Long Biên, Hà Nội
Tại phiên toà DSST:
Trang 2- Nguyên đơn: anh Nguyễn Quốc Bảo , trú tại 39 Ngõ Quỳnh, Thanh Nhàn, Hai Bà Trưng, Hà Nội
- Bị đơn: Vợ chồng chị Đặng Thị Thanh và anh Trần Văn Đoàn trú tại số 8, ngõ 50, Long Biên I, Ngọc Lân, Long Biên, Hà Nội
Tại phiên toà DSPT:
- Nguyên đơn: anh Nguyễn Quốc Bảo, trụ tại 39 Ngõ Quỳnh, Thanh Nhàn, Hai Bà Trưng, Hà Nội
- Bị đơn kháng cáo: anh Trần Văn Đoàn trú tại số 8, ngõ 50, Long Biên I, Ngọc Lân, Long Biên, Hà Nội
a Nội dung của vụ việc
Ngày 25/3/2007, anh Bảo và chị thanh có làm hợp đồng mua bán nhà đất tại
số 8, ngõ 50, phố 50 với nhau, hợp đồng viết tay không có công chứng, chứng thực Khi bán nhà cho anh Bảo, chị Thanh có giấy uỷ quyền của anh Đoàn (chồng chị) về việc chị Thanh có toàn quyền bán ngôi nhà trên để trả
nợ, trong quá trình mua bán anh Đoàn không có ý kiến gì Tuy nhiên, đến thời điểm đến nhận nhà và trả nốt số tiền trong hợp đồng thì anh Đoàn xuất hiện, không đồng ý bán nhà với lý do anh không uỷ quyền cho vợ là chị Thanh bán nhà, do vậy hợp đồng mua bán nhà không thể thực hiện được Anh Bảo đã làm đơn lên toà án yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà giữa anh và chị Thanh
Không đồng ý với quyết định của TAND quận Long Biên, anh Đoàn làm đơn kháng cáo
b Giải quyết của toà
- Tại bản án số 15/DSST ngày 14/9/2009, Toà án DSST quyết định: buộc anh Đoàn, chị Thanh phải giao nhà cho người mua là anh Bảo, buộc các bên phải đến phòng công chứng để hoàn tất thu tục mua bán và chuyển nhượng quyền sở hữu
Trang 3- Tại bản án số 08/DSPT ngày 14/10/2008, Toà án DSPT quyết định: Tuyên hợp đồng mua bán nhà giữa anh Bảo và chị Thanh là vô hiệu, ghi nhận thoả thuận giữa anh Bảo và chị Thanh bán một nửa ngôi nhà số 8 cho anh Bảo
c Ý kiến của nhóm
Về quyết định của toà án sơ thẩm đã tuyên đối với giao dịch này là có căn cứ pháp lý:
- Theo quy định tại Điều 450 BLDS thì hình thức hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác
- Điều 134 BLDS năm 2005 quy định về giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nàh nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu
Trong vụ việc này, giao dịch mua bán nhà giữa anh Bảo và chị Thanh có daúa hiệu của sự lừa dối vì anh Đoàn (chồng chị Thanh) khẳng định không
uỷ quyền cho chị Thanh trong việc xác lập hợp đồng mua bán nhà với anh Bảo Do đó, căn cứ vào Điều 132 BLDS năm 2005, thì giao dịch này sẽ bị tuyên bố vô hiệu nếu có yêu cầu của bên bị lừa dối là anh Bảo, nhưng anh Bảo vẫn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà với chị Thanh, do
đó giao dịch này không mặc nhiên vô hiệu khi không có yêu cầu từ phía anh Bảo Như vậy, căn cứ theo Điều 450 và Điều 234 BLDS thì giao dịch mua bán nhà giữa anh Bảo và chị Thanh vẫn có hiệu lực pháp lí Việc anh Đoàn, chị Thanh bị toà án sơ thẩm buộc phải đến phòng công chứng và các cơ quan có thẩm quyền để hoàn tất thủ tục mua bán và chuyển nhượng quyền
sở hữu là có căn cứ pháp lí
Trang 4Về quy định của toà án phúc thẩm khi tiếp nhận đơn kháng cáo của anh Đoàn
- Khoản 4 Điều 451 quy định về nghĩa vụ của bên bán nhà ở thì bên bán nhà
ở có nghĩa vụ phải thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật
- Căn cứ theo Điều 134 BLDS năm 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm các quy định bắt buộc về hình thức của giao dịch thì việc chị Thanh không thực hiện và hoàn tất các thủ tục mua bánnhà cho anh Bảo theo quy định của pháp luật, vì vậy, toà án phúc thẩm tuyên hợp đồng mua bán nhà giữa anh Bảo và chị Thanh vô hiệu là đúng với quy định của pháp luật
Về việc toà án ghi nhận sự thoả thuận giữa anh Bảo và chị Thanh
Trong trường hợp này toà án ghi nhận sự thoả thuận giữa anh Bảo và chị Thanh là không đúng khi không được sự đồng ý của anh Đoàn
- Thứ nhất, căn cứ theo Điều 27 Luật hôn nhân và gia đình, thì tài sản có trong thời kì hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng Như vậy, mặc dù chị Thanh đã có thoả thuận về hợp đồng mua bán nhà với anh Bảo,nhưng ngôi nhà đó vẫn được coi là tài sản chung của vợ chồng chị Thanh và anh Đoàn Khoản 2, 3, 4 Điều 129 BLDS quy định vợ, chồng cùng nhau tạo lập phát triển khối tài sản chung bằng công sức của mỗi người; các quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung Do đó, khi bán ngôi nhà phải được sự đồng ý của cả hai vợ chồng chị Thanh mới đúng theo quy định pháp luật
- Thứ hai, về nguyên tắc chung giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác lập Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu ( hoàn nguyền) khi chưa xác lập giao dịch Cho nên, khi giao dịch chưa được thực hiện, thì các bên không được thực hiện
Trang 5giao dịch đó Nếu giao dịch đã được thực hiện toàn bộ hay một phân, thì các bên không được tiếp tục thực hiện giao dịch và phải hoàn trả cho nhau những lợi ích vật chất đã nhận của nhau Nếu không hoàn trả lại được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại (Điều 137 BLDS năm 2005)
Do đó, việc toà án ghi nhận sự thoả thuận mua bán nhà giữa chị Thanh và anh Bảo mà không được sự đồng ý của anh Đoàn là không phù hợp với quy định của pháp luật
2 Vụ án số 2:
Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giữa chị Nguyễn Thị Phương Thảo với anh Phạm Khắc Dũng và bà Nguyễn Thị Tiên Đan về mua bán ngôi nhà số 5 Hàng Chuối, Hà Nội
Đối tượng tranh chấp: Ngôi nhà được tranh chấp trong vụ mua bán này là
ngôi nhà thuộc địa chỉ: số 5, phố Hàng Chuối, quận Hoàn Kiếm, tp Hà Nội
Nguyên đơn: chị Nguyễn Thị Phương Thảo, 30 tuổi, địa chỉ: ngõ 61, Ngọc
Lâm, Long Biên, Hà Nội Nghề nghiệp: buôn bán tự do
Bị đơn: - anh Phạm Khắc Dũng, 39 tuổi, địa chỉ: số 5, Hàng chuối, Hoàn
Kiếm, Hà Nội Nghề Nghiệp: công nhân
- bà Nguyễn Thị Tiên Đan, 66 tuổi, địa chỉ: số 5, Hàng chuối, Hoàn Kiếm, Hà Nội Nghề nghiệp: công nhân đã nghỉ hưu
a Nội dung của vụ việc:
Ngày 27/7/2006, chị Thảo, anh Dũng và bà Đan đã ký hợp đồng mua bán nhà ở, ngôi nhà số 5, phố Hàng Chuối, quận Hoàn Kiếm, tp Hà Nội (hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực)
Ngày 9/8/2007, các bên đã bỏ qua nhiều lỗi và ký vào bản kê khai mua bán quyền sở hữu nhà ở tại UBND phường Phạm Đình Hổ
Trang 6Tuy nhiên, sau đó anh Dũng lại đề nghị chị Thảo phải mở tài khoản tại ngân hàng nông nghiệp chi nhánh Láng Hạ đứng tên anh Dũng và chuyển 50% giá trị còn lại của hợp đồng vào tài khoản đó và không được sử dụng khi không có sự đồng ý của anh Dũng Tuy nhiên chị Thảo đã không đồng ý với việc này nên nảy sinh mâu thuẫn và chị Thảo đã làm đơn khởi kiện yêu cầu anh Dũng thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở đã ký
b Giải quyết của toà:
- Toà án nhân dân quận Hai Bà Trưng: Bản án số 16/DSST từ ngày 21-23/5/2009 của TAND quận Hai Bà Trưng đã tuyên: xác nhận bản khai mua bán quyền sở hữu nhà ở giữa chị Thảo và anh Dũng, bà Đan là hợp pháp Buộc anh Dũng, bà Đan phải có trách nhiệm nộp hồ sơ gốc ngôi nhà số 5 Hàng Chuối để hoàn tất thủ tục mua bán nhà với chị Thảo
- Toà án nhân dân thành phố Hà Nội: Tại bản án số 208/DSPT ngày 14 1/11/2009, TAND tp Hà Nội đã quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm
- Toà án nhân dân tối cao: tại Quyết định của Giám đốc thẩm số 31/GĐT-DS ngày 23/3/2010 của TAND tối cao quyết định: huỷ bản án phúc thẩm số 208 của TAND tp Hà Nội, giao cho TAND tp.Hà Nội xét xử phúc thẩm lại
Tại bản án số 13/DSPT ngày 18/1/2011 của TAND tp Hà Nội đã quyết định Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu do chưa tuân thủ theo các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở Buộc anh Dũng và bà Đan phải thanh toán số tiền đã nhận của chị Thảo và bồi thường thiệt hại do lỗi hoàn toàn là thuộc về bên bán
c Ý kiến của nhóm:
Theo quyết định của TAND Thành phố Hà Nội: Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà giữa chị Thảo với anh Dũng và bà Đan là giao dịch dân sự vô hiệu do chưa tuân thủ các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà
ở Quyết định này dựa vào Điều 450 BLDS năm 2005: “Hợp đồng mua bán
Trang 7nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Ở đây, khi các bên chưa thực hiện
hình thức bắt buộc theo quy định của pháp luật thì hợp đồng này chưa có giá trị pháp lí để buộc các bên phải thực hiện hợp đồng mua bán nhà Như vậy, hợp đồng chưa có giá trị pháp lí nhưng không phải là hợp đồng vô hiệu Nói cách khác, việc các bên không thể hiện hợp đồng bằng hình thức bắt buộc không đương nhiên làm cho hợp đồng vô hiệu Bởi Điều 134 BLDS có quy
định: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch đó vô hiệu”
Tòa án không được quyết định hợp đồng vô hiệu ngay Cụ thể, anh Dũng và
bà Đan bán cho chị Thảo ngôi nhà số 5,Hàng Chuối, chị Thảo đã thanh toán một nửa giá trị ngôi nhà nhưng vì không đồng ý với hợp đồng phụ do anh Dũng đề ra nên chị Thảo mới khởi kiện Khi có tranh chấp, lẽ ra anh Dũng,
bà Đan là chủ sở hữu ngôi nhà đã nhận một phần tiền, còn chị Thảo đồng ý trả toàn bộ tiền theo giá thỏa thuận thì Tòa án phải buộc các bên thực hiện quy định về hình thức theo Điều 134 BLDS năm 2005, bên nào không thực hiện phải bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự Như vậy, việc TAND Thành phố Hà Nội đã quyết định hợp đồng vô hiệu ngay, buộc bên bán trả lại tiền đã nhận của bên mua và bồi thường thiệt hại là chưa đúng Tuy nhiên, nếu sau một khoảng thời gian do TAND Thành phố Hà Nội quy định mà anh Dũng và bà Đan không thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng thì quyêt định của TAND Thành phố Hà Nội tại bản án số 13/DSPT ngày 18/1/2011là đúng theo Điều 134 Nhưng điều đó dường như
Trang 8không hợp lí bởi bên nguyên đơn là chị Thảo cần ngôi nhà chứ không phải khoản tiền đặt cọc và tiền được bồi thường Có thể trong thời gian này với số tiền đó chị Thảo đã mua được một căn nhà khác Điều này đã phần nào bộc
lộ sự hạn chế của Điều 134 Để tránh những trường hợp lợi dụng những quy định trên nhằm không thực hiện hợp đồng, trong một số trường hợp chúng ta nên cho phép thay thế hình thức bắt buộc bằng một hình thức khác Chẳng hạn đối với trường hợp phải thực hiện bằng văn bản có công chứng hay chứng thực như trường hợp của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở hay quyền
sử dụng đất, quyết định của Tòa án sẽ thay thế hình thức đó nếu sau một khoảng thời gian ấn định mà một bên vẫn không tuân thủ hình thức trong khi bên kia muốn thực hiện hợp đồng
Về cơ sở pháp lí thì chúng ta có thể viện dẫn Điều 9, Khoản 2 BLDS
năm 2005 theo đó: “Khi quyền dân sự của một chủ thể bị xâm phạm thì chủ thể có quyền tự bảo vệ theo quy định của Bộ luật này hoặc yêu cầu cơ quan,
tổ chức có thẩm quyền: công nhận quyền dân sự của mình; buộc chấm dứt hành vi vi phạm; buộc xin lỗi, cải chính công khai; buộc thực hiện nghĩa vu dân sự; buộc bồi thường thiệt hại đó” Ở đây, bên không thực hiện hình thức
bắt buộc có thể được coi là bên vi phạm nghĩa vụ dân sự làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên kia nên bên bị vi phạm có quyền yêu cầu Tòa án buộc chấm dứt vi phạm và thực hiện nghĩa vụ dân sự Trong trường hợp họ vẫn không làm thì việc cho phép thay thế bằng bản án, quyết định của Tòa án giúp bảo vệ hiệu quả cam kết mà các bên đã giao kết Hơn nữa, giá trị của bản án xác định nội dung hợp đồng còn có độ tin cậy hơn công chứng, chứng thực
Thực ra việc thay thế bản án, quyết định của Tòa án cho hình thức bắt buộc nhưng không được thực hiện là hoàn toàn có thể đối với hợp đồng chuyển
Trang 9nhượng quyền sử dụng đất Bởi lẽ, theo Điều 246 BLDS năm 2005: “quyền
sở hữu có thể xác lập căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác” Như vậy, trong bản án,
quyết định của Tòa, ngoài việc nêu một khoảng thời gian để các bên tự tiến hành hình thức bắt buộc, Tòa án có thể căn cứ vào những quy định nêu trên
để quyết định rằng, qua thời hạn ấn định nếu một bên không tiến hành hình thức bắt buộc và nếu bên kia vẫn muốn tiếp tục hợp đồng thì quyết định này thay thế văn bản công chứng, chứng thực và có thể sử dụng để đăng kí quyền sở hữu
3 Vụ án số 3
Vụ tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở giữa vợ chồng ông bà Trần Tấn Hiệp- Vũ Thị Thục Đức với vợ chồng ông bà Lê Trọng Đỉnh- Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh
Nguyên đơn: Ông Trần Tấn Hiệp, sinh năm 1943 và Bà Vũ Thị Thục Đức,
sinh năm 1943 (vợ ông Hiệp) Cùng trú tại: Số 75 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội
Bị đơn: Ông Lê Trọng Đỉnh, sinh năm 1949 và Bà Nguyễn Thị Kim Hồng
Thịnh, sinh năm 1952 (vợ ông Đỉnh) Cùng trú tại: Số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội
a Nội dung của vụ việc
Theo bản án dân sự số 09/DSST của Tòa án nhân dân quận Tây Hồ thì vợ chồng ông bà Trần Tấn Hiệp và Vũ Thị Thục Đức có một ngôi nhà ở số 6, Đường Âu Cơ,phường Quảng An, q Tây Hồ, HN Từ tháng 3-6/2004, vợ chồng ông bà Hiệp có nhiều lần vay tiền của vợ chồng ông bà Lê Trọng Đỉnh và Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh để kinh doanh Sau đó, đã cho vợ chồng ông bà Đỉnh vào ở nhờ tại ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ (ngôi nhà lúc
Trang 10này đang được ông bà Hiệp thế chấp tại ngân hàng Hàng Hải để vay tiền) Khoảng cuối năm 2004, ngân hàng thúc ép ông Hiệp thanh toán tiền, vợ chồng ông đồng ý để ông Đỉnh nộp một phần tiền để giải chấp ngôi nhà, 2/2005 ngân hàng đã trả toàn bộ giấy tờ nhà Sau khi giải chấp ngôi nhà, ngày 6/3/2005, vợ chồng ông Hiệp đã viết giấy ghi nợ và chuyển toàn bộ giấy tờ ngôi nhà số 6, đường Âu Cơ cho vợ chồng ông Đỉnh Ngày 26/3/2005, vợ chồng ông Hiệp và vợ chồng ông Đỉnh đã lập tờ khai mua bán ngôi nhà nói trên, với giá thỏa thuận ghi trên giấy là 2,5 tỉ đồng (giá trị thực
tế của ngôi nhà hai bên khai không thống nhất) Trên bản khai mua bán này
có đầy đủ chữ kí của 4 người và được UBND phường Quảng An xác nhận (theo lời khai của ông Hiệp thì ông Đỉnh tự động mang bản khai ra UBND phường) Hai bên thống nhất khi nào ông Đỉnh trả đủ tiền thì sẽ làm HĐ mua bán nhà đất Sau thời gian đó, vợ chồng ông Đỉnh đã bỏ tiền ra sửa chữa, cải tạo căn nhà, tổng cộng tốn hơn 700 triệu Ông Đỉnh cho rằng việc mua bán chuyển nhượng giữa vợ chồng ông và vợ chồng ông Hiệp là đã thực hiện xong Tuy nhiên, vợ chồng ông Hiệp lại khẳng định là không có việc mua bán nhà đất như ông Đỉnh nói vì hai bên chưa sang tên nhà đất, do vậy, vợ chồng ông đã gửi đơn đến TAND quận Tây Hồ đề nghị hủy thỏa thuận mua bán nhà nói trên,và buộc vợ chồng ông Đỉnh trả lại nhà
b Giải quyết của toà
- Tại bản án dân sự sơ thẩm số 09/DSST ngày 01-11-2006 Toà án nhân dân
quận Tây Hồ đã xử: “ Bác yêu cầu xin huỷ hợp đồng mua bán nhà số 6 đường Âu Cơ giữa ông Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức với ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh.Thừa nhận quyền sở hữu ngôi nhà trên của ông Lê Trọng Đỉnh và bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh.Yêu cầu đối với phần đất chưa hợp thức vợ chồng ông Đỉnh phải chấp hành các quyết định của cơ quan nhà đất địa phương”.