Hình thức của giao dich dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định

A Lời mở đầu Cùng với phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, giao dịch dân ngày phức tạp hơn, tranh chấp dân xảy ngày tăng Một tranh chấp phổ biến tranh chấp liên quan đến hình thức giao dịch dân Với đề tài này, nhóm xin đưa vụ việc có tranh chấp liên quan đến hình thức giao dịch dân B Giải vấn đề: Theo khoản Điều 122 Bộ luật dân “ Hình thức giao dich dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp pháp luật có quy định ” Hình thức cuả giao dịch dân cách thức thể ý chí chủ thể bên ngoài, thể nội dung giao dịch Thông qua hình thức thể bên đối tác người thứ ba biết nội dung giao dịch xác lập Hình thức giao dịch có ý nghĩa quan trọng Tố tụng dân sự, chứng xác nhận quan hệ dân đã, tồn bên, qua xác định trách nhiệm dân có hành vi vi phạm xảy Giao dịch thể lời nói, văn hay hành vi cụ thể tuỳ theo lựa chọn chủ thể tham gia, trừ trường hợp pháp luật có quy định số giao dịch phải lập thành văn Vụ án số 1: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà anh Nguyền Quốc Bảo chị Đặng Thị Thanh, anh Trần Văn Đoàn mua bán nhà đất Đối tượng tranh chấp: nhà vợ chồng chị Thanh- anh Đoàn trú số 8, ngõ 50, Long Biên, Hà Nội Tại phiên DSST: - Nguyên đơn: anh Nguyễn Quốc Bảo , trú 39 Ngõ Quỳnh, Thanh Nhàn, Hai Bà Trưng, Hà Nội - Bị đơn: Vợ chồng chị Đặng Thị Thanh anh Trần Văn Đoàn trú số 8, ngõ 50, Long Biên I, Ngọc Lân, Long Biên, Hà Nội Tại phiên DSPT: - Nguyên đơn: anh Nguyễn Quốc Bảo, trụ 39 Ngõ Quỳnh, Thanh Nhàn, Hai Bà Trưng, Hà Nội - Bị đơn kháng cáo: anh Trần Văn Đoàn trú số 8, ngõ 50, Long Biên I, Ngọc Lân, Long Biên, Hà Nội a Nội dung vụ việc Ngày 25/3/2007, anh Bảo chị có làm hợp đồng mua bán nhà đất số 8, ngõ 50, phố 50 với nhau, hợp đồng viết tay công chứng, chứng thực Khi bán nhà cho anh Bảo, chị Thanh có giấy uỷ quyền anh Đoàn (chồng chị) việc chị Thanh có toàn quyền bán nhà để trả nợ, trình mua bán anh Đoàn ý kiến Tuy nhiên, đến thời điểm đến nhận nhà trả nốt số tiền hợp đồng anh Đoàn xuất hiện, không đồng ý bán nhà với lý anh không uỷ quyền cho vợ chị Thanh bán nhà, hợp đồng mua bán nhà thực Anh Bảo làm đơn lên án yêu cầu tiếp tục thực hợp đồng mua bán nhà anh chị Thanh Không đồng ý với định TAND quận Long Biên, anh Đoàn làm đơn kháng cáo b Giải - Tại án số 15/DSST ngày 14/9/2009, Toà án DSST định: buộc anh Đoàn, chị Thanh phải giao nhà cho người mua anh Bảo, buộc bên phải đến phòng công chứng để hoàn tất thu tục mua bán chuyển nhượng quyền sở hữu - Tại án số 08/DSPT ngày 14/10/2008, Toà án DSPT định: Tuyên hợp đồng mua bán nhà anh Bảo chị Thanh vô hiệu, ghi nhận thoả thuận anh Bảo chị Thanh bán nửa nhà số cho anh Bảo c Ý kiến nhóm Về định án sơ thẩm tuyên giao dịch có pháp lý: - Theo quy định Điều 450 BLDS hình thức hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác - Điều 134 BLDS năm 2005 quy định giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân mà bên không tuân theo theo yêu cầu bên, Toà án, quan nàh nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; thời hạn mà không thực giao dịch vô hiệu Trong vụ việc này, giao dịch mua bán nhà anh Bảo chị Thanh có daúa hiệu lừa dối anh Đoàn (chồng chị Thanh) khẳng định không uỷ quyền cho chị Thanh việc xác lập hợp đồng mua bán nhà với anh Bảo Do đó, vào Điều 132 BLDS năm 2005, giao dịch bị tuyên bố vô hiệu có yêu cầu bên bị lừa dối anh Bảo, anh Bảo yêu cầu tiếp tục thực hợp đồng mua bán nhà với chị Thanh, giao dịch không vô hiệu yêu cầu từ phía anh Bảo Như vậy, theo Điều 450 Điều 234 BLDS giao dịch mua bán nhà anh Bảo chị Thanh có hiệu lực pháp lí Việc anh Đoàn, chị Thanh bị án sơ thẩm buộc phải đến phòng công chứng quan có thẩm quyền để hoàn tất thủ tục mua bán chuyển nhượng quyền sở hữu có pháp lí Về quy định án phúc thẩm tiếp nhận đơn kháng cáo anh Đoàn - Khoản Điều 451 quy định nghĩa vụ bên bán nhà bên bán nhà có nghĩa vụ phải thực thủ tục mua bán nhà theo quy định pháp luật - Căn theo Điều 134 BLDS năm 2005 quy định giao dịch dân vô hiệu vi phạm quy định bắt buộc hình thức giao dịch việc chị Thanh không thực hoàn tất thủ tục mua bánnhà cho anh Bảo theo quy định pháp luật, vậy, án phúc thẩm tuyên hợp đồng mua bán nhà anh Bảo chị Thanh vô hiệu với quy định pháp luật Về việc án ghi nhận thoả thuận anh Bảo chị Thanh Trong trường hợp án ghi nhận thoả thuận anh Bảo chị Thanh không không đồng ý anh Đoàn - Thứ nhất, theo Điều 27 Luật hôn nhân gia đình, tài sản có thời kì hôn nhân tài sản chung vợ chồng Như vậy, chị Thanh có thoả thuận hợp đồng mua bán nhà với anh Bảo,nhưng nhà coi tài sản chung vợ chồng chị Thanh anh Đoàn Khoản 2, 3, Điều 129 BLDS quy định vợ, chồng tạo lập phát triển khối tài sản chung công sức người; quyền ngang việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung Do đó, bán nhà phải đồng ý hai vợ chồng chị Thanh theo quy định pháp luật - Thứ hai, nguyên tắc chung giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ bên từ thời điểm xác lập Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu ( hoàn nguyền) chưa xác lập giao dịch Cho nên, giao dịch chưa thực hiện, bên không thực giao dịch Nếu giao dịch thực toàn hay phân, bên không tiếp tục thực giao dịch phải hoàn trả cho lợi ích vật chất nhận Nếu không hoàn trả lại vật phải hoàn trả tiền, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại (Điều 137 BLDS năm 2005) Do đó, việc án ghi nhận thoả thuận mua bán nhà chị Thanh anh Bảo mà không đồng ý anh Đoàn không phù hợp với quy định pháp luật Vụ án số 2: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chị Nguyễn Thị Phương Thảo với anh Phạm Khắc Dũng bà Nguyễn Thị Tiên Đan mua bán nhà số Hàng Chuối, Hà Nội Đối tượng tranh chấp: Ngôi nhà tranh chấp vụ mua bán nhà thuộc địa chỉ: số 5, phố Hàng Chuối, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội Nguyên đơn: chị Nguyễn Thị Phương Thảo, 30 tuổi, địa chỉ: ngõ 61, Ngọc Lâm, Long Biên, Hà Nội Nghề nghiệp: buôn bán tự Bị đơn: - anh Phạm Khắc Dũng, 39 tuổi, địa chỉ: số 5, Hàng chuối, Hoàn Kiếm, Hà Nội Nghề Nghiệp: công nhân - bà Nguyễn Thị Tiên Đan, 66 tuổi, địa chỉ: số 5, Hàng chuối, Hoàn Kiếm, Hà Nội Nghề nghiệp: công nhân nghỉ hưu a Nội dung vụ việc: Ngày 27/7/2006, chị Thảo, anh Dũng bà Đan ký hợp đồng mua bán nhà ở, nhà số 5, phố Hàng Chuối, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội (hợp đồng không công chứng chứng thực) Ngày 9/8/2007, bên bỏ qua nhiều lỗi ký vào kê khai mua bán quyền sở hữu nhà UBND phường Phạm Đình Hổ Tuy nhiên, sau anh Dũng lại đề nghị chị Thảo phải mở tài khoản ngân hàng nông nghiệp chi nhánh Láng Hạ đứng tên anh Dũng chuyển 50% giá trị lại hợp đồng vào tài khoản không sử dụng đồng ý anh Dũng Tuy nhiên chị Thảo không đồng ý với việc nên nảy sinh mâu thuẫn chị Thảo làm đơn khởi kiện yêu cầu anh Dũng thực hợp đồng mua bán nhà ký b Giải toà: - Toà án nhân dân quận Hai Bà Trưng: Bản án số 16/DSST từ ngày 2123/5/2009 TAND quận Hai Bà Trưng tuyên: xác nhận khai mua bán quyền sở hữu nhà chị Thảo anh Dũng, bà Đan hợp pháp Buộc anh Dũng, bà Đan phải có trách nhiệm nộp hồ sơ gốc nhà số Hàng Chuối để hoàn tất thủ tục mua bán nhà với chị Thảo - Toà án nhân dân thành phố Hà Nội: Tại án số 208/DSPT ngày 14 1/11/2009, TAND Hà Nội định giữ nguyên án sơ thẩm - Toà án nhân dân tối cao: Quyết định Giám đốc thẩm số 31/GĐT-DS ngày 23/3/2010 TAND tối cao định: huỷ án phúc thẩm số 208 TAND Hà Nội, giao cho TAND tp.Hà Nội xét xử phúc thẩm lại Tại án số 13/DSPT ngày 18/1/2011 TAND Hà Nội định Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu chưa tuân thủ theo quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Buộc anh Dũng bà Đan phải toán số tiền nhận chị Thảo bồi thường thiệt hại lỗi hoàn toàn thuộc bên bán c Ý kiến nhóm: Theo định TAND Thành phố Hà Nội: Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà chị Thảo với anh Dũng bà Đan giao dịch dân vô hiệu chưa tuân thủ quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Quyết định dựa vào Điều 450 BLDS năm 2005: “Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Ở đây, bên chưa thực hình thức bắt buộc theo quy định pháp luật hợp đồng chưa có giá trị pháp lí để buộc bên phải thực hợp đồng mua bán nhà Như vậy, hợp đồng chưa có giá trị pháp lí hợp đồng vô hiệu Nói cách khác, việc bên hợp đồng hình thức bắt buộc không đương nhiên làm cho hợp đồng vô hiệu Bởi Điều 134 BLDS có quy định: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch mà bên không tuân theo theo yêu cầu bên, Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; thời hạn mà không thực giao dịch vô hiệu” Tòa án không định hợp đồng vô hiệu Cụ thể, anh Dũng bà Đan bán cho chị Thảo nhà số 5,Hàng Chuối, chị Thảo toán nửa giá trị nhà không đồng ý với hợp đồng phụ anh Dũng đề nên chị Thảo khởi kiện Khi có tranh chấp, lẽ anh Dũng, bà Đan chủ sở hữu nhà nhận phần tiền, chị Thảo đồng ý trả toàn tiền theo giá thỏa thuận Tòa án phải buộc bên thực quy định hình thức theo Điều 134 BLDS năm 2005, bên không thực phải bồi thường theo quy định pháp luật dân Như vậy, việc TAND Thành phố Hà Nội định hợp đồng vô hiệu ngay, buộc bên bán trả lại tiền nhận bên mua bồi thường thiệt hại chưa Tuy nhiên, sau khoảng thời gian TAND Thành phố Hà Nội quy định mà anh Dũng bà Đan không thực quy định hình thức hợp đồng quyêt định TAND Thành phố Hà Nội án số 13/DSPT ngày 18/1/2011là theo Điều 134 Nhưng điều dường không hợp lí bên nguyên đơn chị Thảo cần nhà khoản tiền đặt cọc tiền bồi thường Có thể thời gian với số tiền chị Thảo mua nhà khác Điều phần bộc lộ hạn chế Điều 134 Để tránh trường hợp lợi dụng quy định nhằm không thực hợp đồng, số trường hợp nên cho phép thay hình thức bắt buộc hình thức khác Chẳng hạn trường hợp phải thực văn có công chứng hay chứng thực trường hợp hợp đồng chuyển nhượng nhà hay quyền sử dụng đất, định Tòa án thay hình thức sau khoảng thời gian ấn định mà bên không tuân thủ hình thức bên muốn thực hợp đồng Về sở pháp lí viện dẫn Điều 9, Khoản BLDS năm 2005 theo đó: “Khi quyền dân chủ thể bị xâm phạm chủ thể có quyền tự bảo vệ theo quy định Bộ luật yêu cầu quan, tổ chức có thẩm quyền: công nhận quyền dân mình; buộc chấm dứt hành vi vi phạm; buộc xin lỗi, cải công khai; buộc thực nghĩa vu dân sự; buộc bồi thường thiệt hại đó” Ở đây, bên không thực hình thức bắt buộc coi bên vi phạm nghĩa vụ dân làm ảnh hưởng đến quyền lợi bên nên bên bị vi phạm có quyền yêu cầu Tòa án buộc chấm dứt vi phạm thực nghĩa vụ dân Trong trường hợp họ không làm việc cho phép thay án, định Tòa án giúp bảo vệ hiệu cam kết mà bên giao kết Hơn nữa, giá trị án xác định nội dung hợp đồng có độ tin cậy công chứng, chứng thực Thực việc thay án, định Tòa án cho hình thức bắt buộc không thực hoàn toàn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bởi lẽ, theo Điều 246 BLDS năm 2005: “quyền sở hữu xác lập vào án, định Tòa án định quan nhà nước có thẩm quyền khác” Như vậy, án, định Tòa, việc nêu khoảng thời gian để bên tự tiến hành hình thức bắt buộc, Tòa án vào quy định nêu để định rằng, qua thời hạn ấn định bên không tiến hành hình thức bắt buộc bên muốn tiếp tục hợp đồng định thay văn công chứng, chứng thực sử dụng để đăng kí quyền sở hữu Vụ án số Vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà vợ chồng ông bà Trần Tấn Hiệp- Vũ Thị Thục Đức với vợ chồng ông bà Lê Trọng Đỉnh- Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh Nguyên đơn: Ông Trần Tấn Hiệp, sinh năm 1943 Bà Vũ Thị Thục Đức, sinh năm 1943 (vợ ông Hiệp) Cùng trú tại: Số 75 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội Bị đơn: Ông Lê Trọng Đỉnh, sinh năm 1949 Bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh, sinh năm 1952 (vợ ông Đỉnh) Cùng trú tại: Số đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội a Nội dung vụ việc Theo án dân số 09/DSST Tòa án nhân dân quận Tây Hồ vợ chồng ông bà Trần Tấn Hiệp Vũ Thị Thục Đức có nhà số 6, Đường Âu Cơ,phường Quảng An, q Tây Hồ, HN Từ tháng 3-6/2004, vợ chồng ông bà Hiệp có nhiều lần vay tiền vợ chồng ông bà Lê Trọng Đỉnh Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh để kinh doanh Sau đó, cho vợ chồng ông bà Đỉnh vào nhờ nhà số đường Âu Cơ (ngôi nhà lúc ông bà Hiệp chấp ngân hàng Hàng Hải để vay tiền) Khoảng cuối năm 2004, ngân hàng thúc ép ông Hiệp toán tiền, vợ chồng ông đồng ý để ông Đỉnh nộp phần tiền để giải chấp nhà, 2/2005 ngân hàng trả toàn giấy tờ nhà Sau giải chấp nhà, ngày 6/3/2005, vợ chồng ông Hiệp viết giấy ghi nợ chuyển toàn giấy tờ nhà số 6, đường Âu Cơ cho vợ chồng ông Đỉnh Ngày 26/3/2005, vợ chồng ông Hiệp vợ chồng ông Đỉnh lập tờ khai mua bán nhà nói trên, với giá thỏa thuận ghi giấy 2,5 tỉ đồng (giá trị thực tế nhà hai bên khai không thống nhất) Trên khai mua bán có đầy đủ chữ kí người UBND phường Quảng An xác nhận (theo lời khai ông Hiệp ông Đỉnh tự động mang khai UBND phường) Hai bên thống ông Đỉnh trả đủ tiền làm HĐ mua bán nhà đất Sau thời gian đó, vợ chồng ông Đỉnh bỏ tiền sửa chữa, cải tạo nhà, tổng cộng tốn 700 triệu Ông Đỉnh cho việc mua bán chuyển nhượng vợ chồng ông vợ chồng ông Hiệp thực xong Tuy nhiên, vợ chồng ông Hiệp lại khẳng định việc mua bán nhà đất ông Đỉnh nói hai bên chưa sang tên nhà đất, vậy, vợ chồng ông gửi đơn đến TAND quận Tây Hồ đề nghị hủy thỏa thuận mua bán nhà nói trên,và buộc vợ chồng ông Đỉnh trả lại nhà b Giải - Tại án dân sơ thẩm số 09/DSST ngày 01-11-2006 Toà án nhân dân quận Tây Hồ xử: “ Bác yêu cầu xin huỷ hợp đồng mua bán nhà số đường Âu Cơ ông Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức với ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh.Thừa nhận quyền sở hữu nhà ông Lê Trọng Đỉnh bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh.Yêu cầu phần đất chưa hợp thức vợ chồng ông Đỉnh phải chấp hành định quan nhà đất địa phương” 10 Ngày 07-11-2006, ông Hiệp, bà Đức có đơn kháng cáo - Tại án dân phúc thẩm số 63/DSPT ngày 09-4-2007 Toà án nhân dân thành phố Hà Nội sửa toàn án sơ thẩm, xử: “ Giao dịch mua bán nhà số đường Âu Cơ vô hiệu, đồng thời định: quan hệ nhờ nhà số đường Âu Cơ vợ chồng ông Hiệp với vợ chồng ông Đỉnh quan hệ vay tiền ông Hiệp ông Đỉnh hai bên tự giải quyết, không xong bên có quyền khởi kiện Toà án vụ kiện dân khác” Sau xét xử phúc thẩm, ông Đỉnh có đơn đề nghị xem xét lại án phúc thẩm nêu - Tại Quyết định số 79/DS-TK ngày 01-12-2007 Chánh án Toà án nhân dân tối cao kháng nghị án phúc thẩm nêu - Tại Quyết định giám đốc thẩm số 49 ngày 26-4-2008 Toà dân Toà án nhân dân tối cao chấp nhận kháng nghị Chánh án Toà án nhân dân tối cao định huỷ án dân sơ thẩm số 09/DSST ngày 01-11-2006 án dân phúc thẩm số 63/DSPT ngày 09-4-2007 để Toà án nhân dân thành phố Hà Nội giải sơ thẩm lại theo quy định pháp luật - Tại án dân sơ thẩm số 01/DSST ngày 06-01-2009 Toà án nhân dân thành phố Hà Nội định: 1- Chấp nhận yêu cầu xin huỷ hợp đồng chuyển nhượng nhà số đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội xác định hợp đồng mua bán vô hiệu 2- Vợ chồng ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh phải có trách nhiệm trả lại toàn nhà số Ngoài ra,Tòa án cấp sơ thẩm định số tiền mà ông Hiệp bà Đức phải toán cho ông Đỉnh bà Thịnh (tổng 16.579.199.000 11 đồng), nghĩa vụ trả lại giấy tờ nhà cho vợ chồng ông Hiệp vợ chồng ông Đỉnh số nội dung khác Ngày 14-01-2009, ông Hiệp bà Đức làm đơn kháng cáo Ngày 18-012009, ông Đỉnh, bà Thịnh kháng cáo - Tại án dân phúc thẩm số 172/2009/DSPT ngày 19-8-2009 Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao Hà Nội sửa phần án dân sơ thẩm, xử: Chấp nhận phần nội dung đơn kháng cáo ông Lê Trọng Đỉnh bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh Bác nội dung đơn kháng cáo ông Trần Tấn Hiệp bà Vũ Thị Thục Đức Sửa phần định án dân sơ thẩm sau: Áp dụng Điều 122; 134; 137; 450 Bộ luật dân Xử: Giao dịch chuyển nhượng nhà số đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ vợ chồng ông Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức với ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh hợp đồng vô hiệu Vợ chồng ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh phải có trách nhiệm trả lại toàn nhà số đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội cho vợ chồng ông Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức Ngoài ra, Tòa án phúc thẩm định trách nhiệm toán vợ chồng ông Hiệp với vợ chồng ông Đỉnh (là 19.736.455.128 đồng),và số nội dung khác Sau xét xử phúc thẩm, ông Hiệp, bà Đức có đơn đề nghị xem xét giám đốc thẩm án phúc thẩm nêu - Tại Quyết định số 57/QĐ-KNGĐT-DS ngày 26-6-2010 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị án dân phúc thẩm nêu đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm, huỷ án dân sơ thẩm số 01/DSST ngày 06-01-2009 Toà án 12 nhân dân thành phố Hà Nội án dân phúc thẩm số 172/2009/DSPT ngày 19-8-2009 Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao Hà Nội; giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố Hà Nội xác minh, xét xử lại từ giai đoạn sơ thẩm với lý - Tại phiên giám đốc thẩm định: “Không chấp nhận kháng nghị số 57/QĐ-KNGĐT-DS ngày 26-6-2010 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao, giữ nguyên án dân phúc thẩm số 172/2009/DSPT ngày 19-8-2009 Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao Hà Nội xét xử vụ án dân tranh chấp hợp đồng mua bán nhà nguyên đơn ông Trần Tấn Hiệp bà Vũ Thị Thục Đức với bị đơn ông Lê Trọng Đỉnh bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh.” Như vậy, ta thấy vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà vợ chồng ông bà Trần Tấn Hiệp Vũ Thị Thục Đức với vợ chồng ông bà Lê Trọng Đỉnh Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh qua lần xét xử c Ý kiến nhóm Theo chi tiết vụ việc định quan trên, chúng em nhận thấy rằng: Giữa vợ chồng ông Hiệp vợ chồng ông Đỉnh có hoạt động tiến hành mua bán nhà lập khai mua bán quyền sở hữu nhà, công trình quyền sử dụng đất khuôn viên có nội dung chi tiết đặc điểm nhà ở, chữ kí hai bên xác nhận UBND phường Quảng An Tuy nhiên, việc mua bán nhà lại chưa lập thành văn có công chứng, chưa thực thủ tục sang tên trước bạ Mà theo quy định điều 450 Bộ luật Dân 2005 “hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực”, theo quy định pháp luật để mua bán nhà ở, bên cần phải thực thủ tục trước bạ (sang tên) thủ tục chuyển quyền sở hữu nên thấy giao dich dân mua bán nhà vợ chồng ông Hiệp ông Đỉnh 13 chưa thực đủ quy định pháp luật Vậy nên, theo điều 134 Bộ luật Dân 2005 hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm mặt hình thức hợp đồng giá trị Đồng thời, theo quy định pháp luật Tòa án quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc bên tiếp tục thực giao dịch theo yêu cầu bên hai bên thời hạn định, không thực giao dịch vô hiệu Tại cấp xét xử sơ thẩm lần 2, Tòa yêu cầu ông Hiệp tiếp tục thực hợp đồng tháng ông không thực hiện, hợp đồng hợp đồng vô hiệu vi phạm hình thức pháp luật quy định, ông Hiệp bên làm cho hợp đồng không thực nên người có lỗi Theo quy định khoản điều 137 hậu pháp lí giao dịch dân vô hiệu “các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu… không hoàn trả vật phải hoàn trả tiền” Ở đây, ta thấy thời gian hai bên thực hợp đồng ông Đỉnh sửa chữa, cải tạo lại nhà, đó, hoàn trả lại nhà ông Hiệp cần toán cho ông Đỉnh chi phí cải tạo - Tại án dân sơ thẩm số 09/DSST ngày 01-11-2006 Toà án nhân dân quận Tây Hồ xử có nhiều điểm chưa hợp lí Thứ nhất, việc bác yêu cầu xin hủy hợp đồng mua bán nhà không pháp luật, hợp đồng mua bán bị vô hiệu Thứ hai, việc xác định nhà ông bà Đỉnh không đúng, hợp đông mua bán nhà vô hiệu nên ông bà Đỉnh quyền sở hữu nhà Do đó, chúng em không đồng ý với cách giải Quan điểm nhóm: - Tại án dân sơ thẩm số 01/DSST ngày 06-01-2009 Toà án nhân dân thành phố Hà Nội giải vấn đề hiệu lực hợp đồng 14 vấn đề vay nợ hai bên mà chưa xác định phần lỗi quy định bồi thường chưa đầy đủ, nên nhóm chúng em không đồng ý - Tại án dân sơ thẩm số 01/DSST ngày 06-01-2009 Toà án nhân dân thành phố Hà Nội có điểm xử chưa hợp lí Đó việc ông bà Đỉnh phải chịu 20% lỗi,như phân tích việc hợp đồng mua bán bị vô hiệu lỗi ông Hiệp lỗi ông Đỉnh ông Hiệp phải chịu 100% lỗi - Tại án dân phúc thẩm số 172/2009/DSPT ngày 19-8-2009 Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao Hà Nội xử hợp lí, pháp luật giải vụ việc - Tại án xét xử giám đốc thẩm Hội đồng thẩm phán TAND tối cao không chấp nhận kháng nghị số 57/QĐ-KNGĐT-DS ngày 26-6-2010 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao, giữ nguyên án dân phúc thẩm số 172/2009/DSPT ngày 19-8-2009 Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao Hà Nội theo chúng em định hợp lí, pháp luật Tóm lại, chúng em đồng ý với cách giải theo án xét xử phúc thẩm lần số 172/2009/DSPT Tòa phúc thẩm TAND tối cao định Giám đốc thẩm HĐ thẩm phán TAND tối cao tranh chấp C Kết thúc vấn đề Qua tình giao dịch dân thấy được: giao dịch xác lập phù hợp với quy định pháp luật quyền nghĩa vụ chủ thể pháp luật bảo đảm thực Vì vậy, việc xây dựng hệ thống pháp luật hoàn chỉnh cần có biện pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật cách rộng rãi tới quần chúng nhân dân, để tránh phải sai lầm không đáng có 15 Tài liệu tham khảo Giáo trình luật dân Việt Nam (tập 1) Bộ luật dân năm 2005 Bộ luật đất đai năm 2003 Luật hôn nhân gia đình năm 2000 TS Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam- Bản án bình luận án, Nxb.CTQG, Hà Nội, 2008 Nghị định Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định thi hành Luật đất đai Bùi Đăng Hiếu, “GDDS vô hiệu tương đối vô hiệu tuyệt đối”, Tạp chí luật học, số 5/2001, tr.37 – 44 http:// www.thesaigontimes.vn 16 [...]... thì giao dịch đó sẽ vô hiệu Tại cấp xét xử sơ thẩm lần 2, Tòa đã yêu cầu ông Hiệp tiếp tục thực hiện hợp đồng trong một tháng nhưng ông đã không thực hiện, do đó hợp đồng này là hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức pháp luật quy định, và vì ông Hiệp là bên làm cho hợp đồng không thực hiện được nên là người có lỗi Theo quy định tại khoản 2 điều 137 về hậu quả pháp lí của giao dịch dân sự vô hiệu thì... các quy định của pháp luật Vậy nên, theo điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 thì hợp đồng mua bán nhà ở ở trên đã vi phạm về mặt hình thức do vậy hợp đồng này không có giá trị Đồng thời, theo quy định của pháp luật thì Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quy n khác sẽ buộc các bên tiếp tục thực hiện giao dịch theo yêu cầu của một bên hoặc cả hai bên trong một thời hạn nhất định, nếu không thực hiện thì giao. .. các giao dịch được xác lập phù hợp với quy định của pháp luật thì quy n và nghĩa vụ của các chủ thể luôn được pháp luật bảo đảm thực hiện Vì vậy, ngoài việc xây dựng một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh thì chúng ta cần có những biện pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật một cách rộng rãi tới quần chúng nhân dân, để tránh phải những sai lầm không đáng có 15 Tài liệu tham khảo 1 Giáo trình luật dân sự Việt... vô hiệu Thứ hai, việc xác định ngôi nhà là của ông bà Đỉnh là không đúng, vì hợp đông mua bán nhà đã vô hiệu nên ông bà Đỉnh không có quy n sở hữu đối với ngôi nhà này Do đó, chúng em không đồng ý với cách giải quy t này Quan điểm của nhóm: - Tại bản án dân sự sơ thẩm số 01/DSST ngày 06-01-2009 Toà án nhân dân thành phố Hà Nội mới chỉ giải quy t vấn đề hiệu lực của bản hợp đồng và 14 vấn đề vay nợ của. .. thành văn bản có công chứng, chưa thực hiện được thủ tục sang tên trước bạ Mà theo quy định tại điều 450 Bộ luật Dân sự 2005 thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực”, và theo quy định của pháp luật thì để mua bán nhà ở, các bên cần phải thực hiện thủ tục trước bạ (sang tên) và thủ tục chuyển quy n sở hữu nên có thể thấy ở đây giao dich dân sự mua bán nhà... 19-8-2009 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại Hà Nội theo chúng em cũng là quy t định hợp lí, đúng pháp luật Tóm lại, chúng em đồng ý với cách giải quy t theo như bản án xét xử phúc thẩm lần 2 số 172/2009/DSPT của Tòa phúc thẩm TAND tối cao cũng như quy t định Giám đốc thẩm của HĐ thẩm phán TAND tối cao về tranh chấp này C Kết thúc vấn đề Qua các tình huống giao dịch dân sự ở trên chúng ta có thể... án Toà án nhân dân tối cao và quy t định huỷ bản án dân sự sơ thẩm số 09/DSST ngày 01-11-2006 và bản án dân sự phúc thẩm số 63/DSPT ngày 09-4-2007 để Toà án nhân dân thành phố Hà Nội giải quy t sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật - Tại bản án dân sự sơ thẩm số 01/DSST ngày 06-01-2009 Toà án nhân dân thành phố Hà Nội đã quy t định: 1- Chấp nhận yêu cầu xin huỷ hợp đồng chuyển nhượng nhà số 6 đường... kiện tại Toà án bằng vụ kiện dân sự khác” Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Đỉnh có đơn đề nghị xem xét lại bản án phúc thẩm nêu trên - Tại Quy t định số 79/DS-TK ngày 01-12-2007 Chánh án Toà án nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên - Tại Quy t định giám đốc thẩm số 49 ngày 26-4-2008 Toà dân sự Toà án nhân dân tối cao đã chấp nhận kháng nghị của Chánh án Toà án nhân dân tối cao và quy t... Thục Đức Sửa một phần quy t định của bản án dân sự sơ thẩm như sau: Áp dụng Điều 122; 134; 137; 450 Bộ luật dân sự Xử: Giao dịch chuyển nhượng nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ giữa vợ chồng ông Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức với ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh là hợp đồng vô hiệu Vợ chồng ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh phải có trách nhiệm trả lại... nợ của hai bên mà chưa xác định phần lỗi và quy định bồi thường là chưa đầy đủ, nên nhóm chúng em cũng không đồng ý - Tại bản án dân sự sơ thẩm số 01/DSST ngày 06-01-2009 Toà án nhân dân thành phố Hà Nội cũng có một điểm xử chưa hợp lí Đó là việc ông bà Đỉnh phải chịu 20% lỗi,như đã phân tích ở trên việc hợp đồng mua bán bị vô hiệu là do lỗi của ông Hiệp chứ không phải lỗi của ông Đỉnh cho nên ông Hiệp