Như các bạn đã biết, M&A là từ khóa mà báo chí gần đây đề cập tới rất nhiều, vậy M&A là gì? nghiêp vụ như thế nào, tài liệu này sẽ trả lời câu hỏi đó.
Trang 2TÓM TẮT BÁO CÁO
Mục đích báo cáo: Báo cáo nhằm mục đích xác định giá trị hợp lý cổ phần của Công ty Cổ phần Vinpearl Hội An, từ đó nhằm xác
định tỷ lệ chuyển đổi giữa cổ phần của Công ty Cổ phần Vinpearl (VPL) và Công ty Cổ phần Vinpearl Hội An
Ðối tượng định giá: Công ty Cổ phần Vinpearl Hội An.
Nội dung báo cáo: Công ty Cổ phần Vinpearl Hội An là đơn vị hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực kinh doanh khu du lịch nghỉ
dưỡng khách sạn, biệt thự để bán và cho thuê, ngoài ra còn cung cấp các dịch vụ liên quan như nhà hàng, khu vui chơi giải trí, Hiệncông ty đang triển khai dự án Vinpearl Hội An - là khu nghỉ dưỡng cao cấp được xây dựng trên khu đất có diện tích 7 ha nằm trên bãibiển Cửa Đại, một trong những bãi biển đẹp nhất của tỉnh Quảng Nam Quy mô dự án bao gồm một khách sạn tiêu chuẩn 5 sao với
147 phòng, và 26 biệt thự sang trọng (diện tích trung bình khoảng 1.100 m2/căn) để bán và cho thuê Dự án có tổng mức đầu tư là 636
tỷ đồng (trước VAT) Sau gần 10 tháng xây dựng (từ tháng 3/2010), dự án về cơ bản đã hoàn thành phần xây thô Dự kiến dự án cóthể chính thức đi vào hoạt động vào quý III/2011 Thời gian hoàn vốn của dự án là 8 năm với NPV đạt khoảng 180 tỷ đồng
Kết quả định giá: Giá trị hợp lý đối với mỗi cổ phần của Công ty Cổ phần Vinpearl Hội An được xác định nằm trong khoảng từ
15.700 đồng/cổ phần –16.556 đồng/cổ phần Mức giá khuyến nghị được dùng để xác định tỷ lệ chuyển đổi là mức giá nằm ở giữa
khoảng giá trên, tương đương với 16.129 đồng/cổ phần Mặc dầu vậy, chúng tôi cho rằng bất kỳ mức giá nào nằm trong khoảng giá
nói trên cũng là mức giá hợp lý có thể dùng để xác định tỷ lệ chuyển đổi
Trang 3MỤC LỤC
TỔNG QUAN VỀ NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG TẠI QUẢNG NAM 5
1 Triển vọng ngành du lịch Quảng Nam 5
2 Ngành kinh doanh khách sạn, khu nghỉ dưỡng tại Quảng Nam 6
2.1 Biệt thự 6
2.2 Khách sạn 7
CÔNG TY CỔ PHẦN VINPEARL HỘI AN 9
1 HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH CỦA VINPEARL HỘI AN 9
1.1 Lĩnh vực hoạt động 9
1.2 Quy mô 9
1.3 Tổng mức đầu tư và nguồn vốn 9
1.4 Tiến độ thực hiện dự án 10
1.5 Thời hạn hoạt động 10
2 PHÂN TÍCH SWOT 10
2.1 Điểm mạnh 10
2.2 Điểm yếu 11
2.3 Cơ hội 11
2.4.Thách thức 11
3 KẾT QUẢ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 12
3.1 Phương pháp luận 12
3.2 Các giả định 12
3.3 Kết quả định giá 13
4 KẾT LUẬN 14
5 CÁC ĐIỂM LƯU Ý KHÁC VỀ CÔNG TY 14
6 RỦI RO 14
PHỤ LỤC 15
Trang 4TỔNG QUAN VỀ NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG TẠI QUẢNG NAM
1 Triển vọng ngành du lịch Quảng Nam
Quảng Nam là một trong những thành phố du lịch có nhiều tiềm năng Điểm hấp dẫn với du khách
chính là một bờ biển dài 125km với nhiều bãi tắm nổi tiếng: Hà My (Điện Bàn, Cửa Đại (Hội An), BìnhMinh (Thăng Bình), Tam Thanh (Tam Kỳ), Bãi Rạng (Núi Thành) Bên cạnh đó, Quảng Nam sở hữu 2 disản văn hoá thế giới và nhiều thắng cảnh khác như khu phố cổ Hội An, khu đền tháp Mỹ Sơn, Cù LaoChàm – khu dự trữ sinh quyển thế giới cùng rất nhiều các lễ hội và danh thắng khác mang đậm bản sắc vănhóa dân tộc Theo một điều tra của Savills, những điểm hấp dẫn nhất du khách tới Đà Nẵng- Hội An baogồm bờ biển đẹp, vị trí và thời tiết thuận lợi
Bờ biển đẹp Vị trí Đồ ăn & Giải trí Thời tiết Điểm thu hút du lịch Khác
Giao thông thuận lợi Giao thông tới Quảng Nam tương đối thuận tiện với Sân bay Chu Lai, cảng nước
sâu Kỳ Hòa Bên cạnh đó, từ sân bay quốc tế Đà Nẵng tới Hội An- trung tâm du lịch của tinh Quảng Namcũng khá thuận lợi chỉ mất khoàng 60 phút di chuyển bằng ôtô Đây là những tiền đề quan trọng giúpQuảng Nam nói chung và Hội An nói riêng phát triển ngành kinh doanh du lịch
Lượng khách du lịch tăng trưởng khá nhanh trong vòng 5 năm trở lại đây, đạt mức trung bình là 18%/năm Theo thống kê của sở du lịch tỉnh Quảng Nam, tốc độ tăng khách lưu trú và khách tham quan
giai đoạn 2004-2009 lần lượt là 17%/ năm và 18%/ năm Trong đó, lượng khách quốc tế chiếm tỷ lệ lớn vàđạt mức tăng trưởng bình quân cao (36%/năm)
Du lịch đã trở thành một trong ngành kinh tế trọng điểm tại Quảng Nam Nguồn thu từ du lịch đã
tăng hơn 3 lần trong giai đoạn 2005-2010 từ 290 tỷ lên hơn 900 tỷ, với tốc độ tăng trưởng doanh thu bìnhquân 28,8%/ năm giai đoạn 2005-2009 Năm 2009, do ảnh hưởng của khủng hoảng tốc độ tăng chậm lại vànăm 2010 bắt đầu tăng mạnh trở lại Cụ thể, 11 tháng đầu năm 2010 doanh thu tăng trưởng tốt, ước đạt902,7 tỷ đồng, đạt 122,1% so với cùng kỳ và đạt 100,3% so với kế hoạch năm 2010
0% 20% 40% 60% 80%
Doanh thu du lịch của tỉnh Quảng Nam (tỷ đồng)
Doanh thu tăng truởng
Nguồn: www.quangnamtourism.com.vn
Trang 52 Ngành kinh doanh khách sạn, khu nghỉ dưỡng tại Quảng Nam
2.1 Biệt thự
Nguồn cung biệt thự trong tỉnh Quảng Nam còn khá thấp Tại Quảng Nam, hiện chỉ có 66 căn khu biệt
thự nghỉ dưỡng thuộc 2 khu The Nam Hải và Fusion Alya Hội An trong số 1.600 biệt thự biển của cả nước.Thời gian gần đây, số lượng dự án đăng ký tăng lên rất nhanh, tuy nhiên chỉ có một số ít dự án đã đượctriển khai
Bình
Thuận Vĩ
Phúc
Đà Ng
Đồngai
Biìn
Hà Nội
Phú
Yên 0
100 200 300 400 500 600 700
Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng cả nước
(Nguồn: Savills)
Quảng Nam là tỉnh có tỷ lệ bán ra của BĐS nghỉ dưỡng cao nhất cả nước Theo báo cáo của Savills,
Quảng Nam là một trong những địa điểm kinh doanh biệt thự, căn hộ thành công nhất trong giai đoạn vừaqua So sánh 4 tỉnh có hoạt động kinh doanh biệt thự biển sôi động, Quảng Nam có tỷ lệ bán ra khá cao(88%) bên cạnh Bình Thuận (69%), Đà Nẵng (39%), Bà Rịa-Vũng Tàu (11%) Điều này cho thấy thịtrường BĐS nghỉ dưỡng tại khu vực Quảng Nam đang thu hút sự chú ý lớn của giới đầu tư Tuy nhiên, tỷ
lệ bán ra cao có thể lý giải một phần do nguồn cung tại khu vực khá thấp
Thị trường BĐS nghỉ dưỡng Hội An chịu sự cạnh tranh trực tiếp từ BĐS nghỉ dưỡng Đà Nẵng Do
Hội An nằm cạnh Đà Nẵng nên bất động sản nghỉ dưỡng tại Hội An chịu sự cạnh tranh trực tiếp từ các dự
án biệt thự tại khu vực Đà Nẵng, đây là khu vực sở hữu một trong những bãi biển đẹp nhất Việt Nam và hạtầng tốt cùng kinh tế phát triển hơn Nguồn cung biệt thự cho thành phố Đà Nẵng chủ yếu là từ các dự ánlớn như Furama Villas (131 biệt thự) và The Ocean Villas (115 biệt thự)
Giá & tiến độ bán biệt thự của một số dự án tại Đà Nẵng - Hội An (tính đến Q3/2010)
luợng
Diện tích (m2)
Khung giá (nghìn USD)
GTB/DT đất (USD/m2)
GTB/DTXD (USD/m2)
% đã bán Thời điểm bán
HỘI AN
ĐÀ NẴNG
2 Hyatt Regency Danang Indochina Land 27 450-910 1.484-2.047 3.204 5.927 74% Q2 2009
3 Olalani Resort & Condotel Mỹ Phát 3 717 - 728 2.100 -2.500 100%
4 Ocean Villas VinaCapital 115 500-1.100 471- 2.432 1.081 2.104 55% Q2 2009
5 Dune Residence Vina Capital 15 580 -720 473 - 590 816 1.381 13% Q2 2010
6 Vinpearl Da Nang Vinpearl Land 39 680 - 1.460 1.882- 2.709 2,12 5,74 Q2 2010
Nguồn: Savills, BVSC
Cung biệt thự sẽ tăng mạnh trong thời gian tới Do sự sôi động trở lại của thị trường biệt thự nghỉ
dưỡng từ nửa cuối năm 2009 Tính tới thời điểm cuối năm 2010, số lượng biệt thự từ các dự án đã khởi
Trang 6công vào khoảng 606 biệt thự, tăng 2,5 lần so với cuối năm 2009 Như vậy, cung sẽ tăng mạnh và sự cạnhtranh sẽ quyết liệt hơn trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng 2 năm tới nói chung và tại khu vực Hội An– Đà Nẵng nói riêng.
Giá bán biệt thự nghĩ dưỡng tại Quảng Nam cao thứ 3 cả nuớc Giá bán biệt thự phụ thuộc vào cảnh
quan bãi biển, quy mô và tên tuổi của chủ dự án So với cả nước, đặc biệt là trong 4 tỉnh có bãi biến đẹpphát triển kinh doanh biệt thự, Quảng Nam có mức giá xếp thứ 3 sau Bà Rịa Vũng Tàu và Đà Nẵng Điềunày có thể giải thích docác biệt thự tại Bà Rịa Vũng Tàu có cơ sở hạ tầng tốt và gần thành phố Hồ ChíMinh- trung tâm kinh tế của cả nước, trong khi Đà Nẵng sở hữu một trong những bãi biển đẹp nhất trên thếgiới cùng với hạ tầng tốt hơn
2.2 Khách sạn
Cung khách sạn tăng mạnh trong thời gian gần đây Vào những năm 1990, chỉ có một vài khu nghỉ
dưỡng tại khu vựcĐà Nẵng - Hội An.Tuy nhiên,theo CBRE, tính tới cuối 2009, tổng số phòng 4-5 sao dọcbiển Đà Nẵng – Hội An đạt khoảng 1.438 phòng trong đó có 4 khách sạn, khu nghỉ dưỡng 5 sao với 630phòng, 8 khách sạn/ khu nghỉ dưỡng 4 sao với 725 phòng
Một số khách sạn khu nghỉ dưỡng ven biển Đà Nẵng- Hội An
Lượng cung phòng khách sạn thời gian tới dự kiến sẽ tăng mạnh Theo CBRE, trong vòng 7 năm tới
34 dự án dọc bờ biển Hội An – Đà Nẵng có thể cung cấp ra thị trường hơn 8.000 phòng, đồng nghĩa vớiviệc nguồn cung khách sạn sẽ tăng gấp 2,4 lần so với thời điểm hiện tại (tương ứng với mức tăng trưởngtrung bình 33,7%/năm) Trong ngắn hạn và trung hạn, với tốc độ tăng trưởng lượng khách du lịch tới tỉnhQuảng Nam giữ ở mức trung bình 18%/năm thì rõ ràng sẽ xảy ra hiện tượng thừa cung
Hiệu suất sử dụng phòng đạt mức khá cao, tuy nhiên khả năng tăng trưởng là không lớn Trong các
thành phố thu hút một lượng lớn khách du lịch thì khu vực Đà Nẵng- Hội An có mức sử dụng phòng ở mứckhá cao, trung bình trong năm 2009 đạt mức 60,3% cho tất cả các loại khách sạn so với trung bình của cảnước chỉ đạt 57% Năm 2009 là năm suy thoái kinh kế toàn cầu nên đã có ảnh hưởng đáng kể tới tần suất
sử dụng phòng nói trên, tuy nhiên với tốc độ tăng trưởng nguồn cung khách sạn/khu nghỉ dưỡng như hiệntại thì ngay cả khi kinh tế hồi phục cũng sẽ khó có sự cải thiện lớn tới mức hiệu suất sử dụng này
35%
57%
Hiệu suất sử dụng phòng được khảo sát năm 2009
Nguồn: Grant Thornton Vietnam
Công suất sử dụng phòng chịu ảnh hưởng theo mùa rõ rệt Công suất phòng khách sạn/khu nghỉ dưỡng
tại Hội An – Đà Nẵng phụ thuộc vào các mùa trong năm, công suất lên cao nhất vào mùa hè giai đoạn từ
Trang 7tháng 6 - tháng 8, cao điểm là tháng 7, khi điều kiện thời tiết thuận lợi cho các hoạt động du lịch biển, côngsuất phòng giai đoạn này trung bình đạt khoảng 70% Xét trung bình cả năm, các khách sạn, khu nghỉdưỡng ven biển Đà Nẵng - Hội An đạt công suất phòng bình quân vào khoảng 60%.
Trang 8CÔNG TY CỔ PHẦN VINPEARL HỘI AN
1 HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH CỦA VINPEARL HỘI AN
1.1 Lĩnh vực hoạt động.
Công ty Cổ phần Vinpearl Hội An được thành lập tháng 4/2008, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực kinhdoanh khu du lịch nghỉ dưỡng khách sạn, biệt thự để bán và cho thuê, ngoài ra còn cung cấp các dịch vụliên quan như nhà hàng, khu vui chơi giải trí,
1.2 Quy mô.
CTCP Vinpearl Hội An sở hữu dự án khu nghỉ dưỡng Vinpearl Hội An Đây là khu nghỉ dưỡng cao cấpgồm một khách sạn tiêu chuẩn 5 sao bao gồm 147 phòng, và 26 biệt thự sang trọng (diện tích trung bìnhkhoảng 1.100 m2/căn) để bán và cho thuê Dự án được xây dựng trên khu đất có diện tích 7 ha trong đó đấtcho biệt thự khoảng 2,8 ha và 4,1 ha còn lại cho khách sạn và các dịch vụ dùng chung
Thông tin xây dựng
1.3 Tổng mức đầu tư và nguồn vốn.
Dự án có tổng mức đầu tư là 636 tỷ đồng (trước VAT), trong đó phần lớn là chi phí xây dựng và thiết bị(chiếm tỷ trọng lần lượt 46% và 33%), chi phí đền bù giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng không lớn,khoảng 5%
Tổng mức đầu tư trước VAT (1.000 đồng)
Cơ cấu nguồn vốn (1.000 đồng)
Trang 9Tới thời điểm hiện tại, dự án đang hoàn thiện phần xây thô (đạt khoảng 95%) Dự kiến cả khu khách sạncủa dự án sẽ được khai trương vào tháng 10/2011.
1.5 Thời hạn hoạt động.
Thời hạn hoạt động đối với khu biệt thự là 70 năm kể từ tháng 2/2000, còn đối với khách sạn và các hạngmục còn lại là 50 năm kể từ ngày 25/12/2003 Thời hạn hoạt động của dự án theo quy định của Bộ tàinguyên môi trường có thể được gia hạn thêm khi hết hạn
2 PHÂN TÍCH SWOT
2.1 Điểm mạnh
Vị trí đẹp Vinpearl Hội An nằm giữa không gian của nhiều nền văn hóa độc đáo, được bao quanh bởi 3 di
sản văn hóa thế giới được Unesco công nhận, đó là Cố đô Huế, phố cổ Hội An và thánh địa Mỹ Sơn Bêncạnh đó, Vinpearl Hội An nằm bên bờ biển Cửa Đại, một trong những bờ biển dài và đẹp nhất của tỉnhQuảng Nam, nối liền với bờ biển Đà Nẵng
Thuận tiện về giao thông Với hạ tầng giao thông tốt, Vinpearl Hội An sẽ là điểm đến lý tưởng cho khách
du lịch quốc tế và trong nước
Giao thông tới Vinpearl Hội An
Thương hiệu mạnh, có uy tín Thương hiệu Vinpearl đã được khẳng định qua việc đầu tư vào đảo Hòn
Tre và biến hòn đảo này trở thành địa điểm du lịch hàng đầu Việt Nam, được khách hàng tin cậy bởi chấtlượng và sự thành công từ các dịch vụ và cảnh quan hoàn hảo tại Vinpearl Nha Trang Vinpearl Hội Anhứa hẹn sẽ tiếp tục được đón những lượt khách trung thành cũng như thu hút lượng khách mới
Kinh nghiệm quản lý, kinh doanh khách sạn, khu nghỉ duỡng chuyên nghiệp: thuộc chuỗi khách sạn 5
sao đẳng cấp, dự án Vinpearl Hội An tiếp tục được kỳ vọng sẽ thừa hưởng kinh nghiệm và hệ thống quản
lý, nhân sự được đào tạo bài bản theo tiêu chuẩn 5 sao Ngoài ra, công ty có thể sử dụng chung mạng lướimarketing, bán hàng của hệ thống Vinpearl trong việc thu hút, trao đổi khách hàng để phát triển hoạt độngkinh doanh Đặc biệt, Vinpearl đầu tư hệ thống tour chuyên nghiệp, vì thế lượng khách tới các khu nghỉdưỡng của Vinpearl thường đi theo tour, số lượng đông và Vinpearl Hội An có thể tranh thủ lượng khách
đi theo tour Vinpearl Nha Trang – Đà Nẵng - Hội An
Giá bán hợp lý Hiện nay tại khu vực Hội An nguồn cung biệt thự nghi dưỡng không nhiều Với mức giá
Trang 10đặt ra của Vinpearl Hội An mỗi căn biệt thự với diện tích đất bình quân là 1.100 m2 sẽ có giá từ 920.000$tới 970.000$ Khách hàng mua biệt thự của Vinpearl Hội An sẽ được sở hữu một biệt thự có diện tích rộngvừa phải, chỉ phải chi trả một mức giá hợp lý/1 căn biệt thự Mức giá bán Vinpearl đưa ra khá phù hợp sovới các khu hiện có tại Hội An và so với vị trí, thiết kế, diện tích của dự án.
Hội An nằm cạnh Huế và Đà Nẵng, đây vừa là yếu tố cạnh tranh vừa là yếu tố thuận lợi Huế và Đà Nẵng
là 2 địa điểm có nhiều danh lam thắng cảnh và đều là những điểm đến hấp dẫn khách du lịch 3 địa điểmđặt gần nhau nên du khách thường đi theo tour, có thể lưu trú tại 1 địa điểm và tới thăm quan 2 địa điểmcòn lại, vì vậy lượt khách tham quan tới Hội An nhờ đó sẽ tăng lên
2.2 Điểm yếu
Tình mùa vụ trong hoạt động kinh doanh Thời tiết tại Quảng Nam cũng chia mùa, vì vậy công suất sử
dụng phòng dao động khá mạnh trong một năm và thường đạt mức cao điểm từ tháng 6 đến tháng 8 khiđiều kiện thời tiết thuận lợi cho các hoạt động du lịch biển Trong các tháng mùa lạnh và mùa mưa, khôngthuận lợi cho du lịch biển, lượt khách du lịch giảm đi nhiều, công suất phòng giảm, ảnh hưởng tới kết quảhoạt động cho thuê khách sạn của công ty
2.3 Cơ hội
Sự phục hồi của kinh tế thế giới Kinh tế thế giới sau khi tăng trưởng âm trong năm 2009 được dự báo sẽ
dần hồi phục và đạt mức tăng trưởng lần lượt là 4,8% và 4,2% trong các năm 2010, 2011 Lượng kháchtham quan và nghỉ dưỡng vào Quảng Nam do vậy được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt trong các nămtới cùng với đà phục hồi của kinh tế thế giới
Nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng đang tăng lên cùng với sự cải thiện chất lượng đời sống Du lịch nói
chung và du lịch nghỉ dưỡng nói riêng đã và đang trở thành một trong những hình thức giải trí khá được ưachuộng Bờ biển Đà Nẵng - Hội An là một trong những địa điểm được bình chọn là 1 trong 15 bãi biển đẹpnhất hành tinh sẽ là một trong những lựa chọn đầu tiên
Hưởng lợi từ các thay đổi tích cực của chính sách Ngành du lịch - nghỉ dưỡng đang được hưởng những
ưu đãi từ Chính phủ như tạo điều kiện cho người nước ngoài và Việt kiều được phép mua các biệt thự Môitrường đầu tư cũng đang ngày được cải thiện với việc Việt Nam 3 năm liền được giới đầu tư quốc tế chọn
là một trong những thị trường được nhắm đến nhiều nhất trong khối các quốc gia đang phát triển
2.4.Thách thức
Nguồn cung khách sạn/khu nghỉ dưỡng được dự báo sẽ tăng mạnh trong một vài năm tới Theo ước
tính của CBRE, các dự án khách sạn/khu nghỉ dưỡng dọc theo bờ biển Đà Nẵng - Hội An trong vòng 7năm tới sẽ cung cấp thêm hơn 8.000 phòng, đồng nghĩa với việc nguồn cung sẽ tăng gấp 2,4 lần so với thờiđiểm hiện tại (tương ứng với mức tăng trưởng trung bình 33,7%/năm) So với mức tăng trưởng lượngkhách du lịch quốc tế vào Hội An (khoảng 18%/năm) thì rõ ràng sẽ có sự cung lớn hơn cầu khá rõ trongngắn hạn và trung hạn Điều này sẽ tạo ra áp lực cạnh tranh không nhỏ đối với Vinpearl Hội An
3 KẾT QUẢ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP.
3.1 Phương pháp luận.
Hoạt động kinh doanh chính của Vinpearl Hội An là cho thuê khu du lịch nghỉ dưỡng khách sạn, biệt thự
và các dịch vụ kèm theo Dự án sẽ đem lại các khoản doanh thu đều đặn hàng năm, ngoài ra trong các nămđầu, dự án còn có thêm nguồn thu từ hoạt động bán biệt thự Do vậy, việc định giá cổ phần của Vinpearl
Hội An sẽ được thực hiện gián tiếp qua phương pháp chiết khấu dòng tiền Theo phương pháp này, giá trị thực vốn chủ sở hữu của Vinpearl Hội An sẽ bằng giá trị vốn chủ sở hữu hiện tại cộng với phần giá trị gia tăng do dự án mang lại Phần giá trị gia tăng này chính là giá trị hiện tại ròng (NPV) của các dòng tiền
trong tương lai của dự án Công thức được xác định như sau: