Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất Hà Nội.pdf

Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất Hà Nội

mở đầuI Mục đích nghiên cứu

Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội Cùng với thị trờng vốn, thị trờng lao động thị trờng BĐS là một trong những thị trờng đầu vào của quá trìnhsản xuất Thị trờng BĐS là một trong những thị trờng quan trọng của nền kinh tế Với mô hìnhkinh tế kế hoạch tập trung của nớc ta trớc đây thị trờng này cha phát triển Trong quá trìnhchuyển đổi sang nền kinh tế thị trờng nhiều thành phần theo định hớng XHCN có sự quản lýcủa Nhà nớc những năm vừa qua, thị trờng BĐS nớc ta đã đang hình thành và phát triển với tốcđộ nhanh và hết sức phức tạp.

Nền kinh tế nớc ta trong những năm qua đã chấm dứt đợc tình trạng suy thoái, phát triển ơng đối toàn diện và liên tục tăng trởng với nhịp độ cao Từ năm 1986 nền kinh tế nớc ta chuyểntừ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội có sựđiều chỉnh của Nhà nớc, nền kinh tế nhiều thành phần đang đợc hình thành rõ nét Nền kinh tếnớc ta đợc chuyển đổi một bớc theo hớng khai thác khả năng đầu t và phát triển toàn diện xãhội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phơng hớng hiệu quả quy mô đầu t.

t-Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện u việt thu hútvốn đầu t của cả nớc và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoahọc kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khácphát triển Để tăng cờng đầu t tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nớc cần quantâm đến việc xây dựng chính sách u tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi íchchính đáng của chủ đầu t hình thành đồng bộ các loại thị trờng hàng hoá, dịch vụ, sức lao động,vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trờng BĐS.

Thực tế cho thấy nếu đầu t và phát triển đúng mức thì thị trờng BĐS sẽ rạo ra những kết quảto lớn:

1 Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu t và BĐS nhất làvốn nớc ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân c

2 Nhà nớc sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất

3 Thị trờng BĐS dới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nớc sẽ phát triển lành mạnh, hiện tợng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ

4 Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã hội – chínhtrị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trờng BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khácnh: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo đợc chỗ ở cho nhân dân, đảmbảo chính sách quy hoạch của Nhà nớc…

Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trờng, do biện pháp quản lý còn yếu kémthiếu đồng bộ nên thị trờng BĐS ở nớc ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý.Tình hình phát triển của thị trờng BĐS cha lành mạnh ảnh hởng lớn tới sự phát triển nông thônvà đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nớc và ảnh hởng không nhỏ tới tâm lýngời dân Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:

1 Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao Thị trờng “ngầm” phát triển mạnh nạn đầu cơ đấtđai gây hỗn loạn thị trờng.

2 Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của ngời dân tăng nhanh.3 Thị trờng nóng lạnh bất thờng, gía cả dễ biến động.

4 Thông tin về thị trờng không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên xuất hiệnnhiều “cò mồi” đất đai nhà ở.

5 Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thờigian, chi phí giao dịch cao.

6 Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoàiquốc doanh, giữa trong nớc và ngoài nớc trong cơ chế chính sách, trong quản lý điềuhành của bộ máy Nhà nớc về lĩnh vực BĐS và thị trờng BĐS.

Trong những năm qua mặc dù Nhà nớc đã tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giảiquyết vấn đề trên nhng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýêt.Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằmquản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS.

II Đối tợng, phạm vi nghiên cứu

Thị trờng BĐS là thị trờng rộng lớn bao gồm thị trờng đất và thị trờng nhà đất Trong phạmvi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp thúc đẩy thị trờng BĐS nhà đất.

Trong thị trờng nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi nh Theo yếu tố sửdụng phân ra thành: thị trờng nhà ở, thị trờng khách sạn, thị trờng văn phòng, thị trờng côngnghiệp Theo khu vực địa lý có thị trờng nhà đất ở các đô thị, thị trờng nhà đất ở nông thôn, thịtrờng nhà đất ở các đô thị lớn…Ngoài ra còn nhiều cách phân loại khác sẽ đợc đề cập kỹ trongphần sau.

Do thời gian có hạn cũng nh trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu vào thị trờngnhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trờng BĐS phát triển tơng đối sớm và cũng tơng đối phức tạp thuhút sự quan tâm của các nhà quản lý và có ảnh hởng sâu sắc tới nền kinh tế.

Đối tợng nghiên cứu của khoa học thị trờng nhà đất là nghiên cứu các yếu tố cơ bản của thị

2

trờng nhà đất nh: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu cácnguyên tắc, phơng pháp định giá nhà đất cũng nh sự tác động của Nhà nớc đối với loại thị trờngnày nhằm góp phần phát triển thị trờng nhà đất đạt hiệu quả cao.

Để nắm đợc nội dung của khoa học thị trờng nhà đất cần phải trang bị kiến thức của nhiềukhoa học khác có liên quan nh: quản lý nhà nớc về đất đai và nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinhtế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng…

Các phơng pháp dùng để nghiên cứu là: phơng pháp phân tích, tổng hợp, phơng pháp hệthống, phơng pháp thống kê, phơng pháp toán học, phơng pháp tổng kết thực tiễn để làm sángtỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận.

III Nội dung của đồ án tốt nghiệp

IX.Vị trí của thị trờng nhà đất trong nền kinh tế quốc dân

Chơng II Thực trạng tình hình phát triển thị trờng nhà đất tại Hà Nội

I Những mặt đợc của việc phát triển thị trờng nhà đất

II Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trờng nhà đất và hậu quảIII.Nguyên nhân của những yếu kém trên

Chơng III Một số biện pháp thúc đẩy thị trờng nhà đất

A Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS – nhà đất tại một số nớc trên thế giới và bàihọc kinh nghiệm đối với Việt Nam.

I Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS – nhà đất tại một số nớc.II Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam

B Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trờng Nhà đất tại Hà Nội

I Nhóm các phơng pháp chung về pháp lý, tài chính

II Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về

phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinhtế, xã hội đất nớc.

III.Biện pháp tạo lập và phát triển thị trờng hàng hoá cho thị trờng nhà đấtIV.Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trờng nhà đấtV Thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bằng việc sử dụng các biện pháp tài chínhVI.Biện pháp tăng cờng hiệu quả và năng lực quản lý nhà nớc đối với thị trờng nhà đấtVII.Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trờng nhà đất

VIII.ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trờng nhà đất

trong lòng đất mà còn là những gì đợc tạo ra do sức lao động của con ngời trên mảnh đất.

Pháp luật của nhiều nớc trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản nh trên, đều thốngnhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống phápluật của mỗi nớc cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chíphân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”.

Hầu hết các nớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không táchrời với đất đai, đợc xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức…), nhng có nớc (Nga) quyđịnh cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung.

Tuy nhiên có nớc lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với những đất đai đợccoi là BĐS Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa màng cha gặt, trái cây cha bứtkhỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây đợc coi là động sản Tơng tự, quy định này cũng đợc thể hiệnở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó điều 100 Luật dân sự

Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệthống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật dân sự Đức đa ra khái niệmBĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.

Theo Mc Kenzie and Betts 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những tài sản không didời đợc đợc quy định bởi pháp luật”.

Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm nh sau:

Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phơng tiện khác trên đất

Đây là khái niệm cha đủ bởi không quy định rõ các phơng tiện trên đất nh thế nào thì đợccoi là BĐS.

Khái niệm này tách nhà khỏi đất.

Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không di dời đợc bao

gồm:

- Đất

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở- Các tài sản khác gắn liền với đất

Khái niệm thứ 3 có u điểm:

- Một là: BĐS là tài sản không thể di dời đợc, yếu tố không thể di dời đợc nh là yếu tố số 1.- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời đợc nh: nhà xây trên đất, vật xây dựng gắn liềnvới nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy định bởi vì: trong BĐS thì cótài sản cố định ở đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ,máy bay, máy móc thiết bị…) là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS BĐS chỉbao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi.

Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.

II Khái niệm về thị trờng bất động sản1 Khái niệm

Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trờngđịnh hớng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếutố của kinh tế thị trờng Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinhtế thị trờng, trong đó một số thị trờng đã phát triển khá nh thị trờng các sản phẩm đầu ra, nhất làthị trờng hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ Tuy nhiên, đối với các thị trờng sản phẩm đầuvào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh nh thị trờng vốn thị trờnglao động đặc biệt là thị trờng BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.

6

Có thể thấy rằng bản thân thị trờng BĐS không tự dng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khinào BĐS đợc coi là hàng hoá, đợc trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhợng v.v… Nói chunglà hoạt động kinh doanh BĐS.

Hiện nay quan niệm về thị trờng BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến nh sau:

Khái niệm 1: Thị trờng BĐS là thị trờng của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế

chấp, chuyển nhợng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc.

Khái niệm 2: Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa

bàn nhất định, trong thời gian nhất định.

Khái niệm 3: Thị trờng BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể

trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chấtmà thờng đợc gọi là đất.

Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trờng bất động sản là một mô hình, một tổ chức đểcác quyền có liên quan đến đất đợc thực hiện một cách độc lập Tuy rằng tính khách quan củathị trờng BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trờng giá trị nhngvề chủ quan là sự giao dịch đó phải đợc tổ chức theo một ý đồ nhất định.

Có thể mô tả thị trờng BĐS theo mô hình sau:

Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trờng nên có một số quan niệmkhác nhau về thị trờng BĐS.

1 Có ý kiến cho rằng thị trờng BĐS và thị trờng đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, côngtrình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS đợc Do đó đất đai bản thân nó làBĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác Tuy nhiên, trên thực tế, thị tr-ờng đất đai chỉ là một bộ phận của thị trờng BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phậncủa hàng hoá BĐS.

2 Trên thực tế, có một số ngời cho rằng thị trờng BDS là thị trờng nhà đất (thị trờng địa ốc).Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bánchuyển nhợng trên thị trờng Cũng giống nh quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộphận của hàng hoá BĐS trên thị trờng Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.

3 Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trờng BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi,cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị tr-ờng Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trờng cụ thể Khái niệm nàydễ làm ngời ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trờng BĐS hơn là khái niệm có tínhkhái quát Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trờng BĐS là thị trờngcủa hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sửdụng) BĐS theo quy luật thị trờng có sự quản lý của nhà nớc ý kiến này xuất phát từ đặcđiểm là hoạt động của thị trờng BĐS ở hầu hết các nớc đều đợc điều chỉnh bằng pháp luật

8

dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nớc.

2 Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trờng BĐS

Quá trình hình thành và phát triển của thị trờng BĐS là một quá trình tất yếu khách quan gắnliền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá Cơ sở kinh tế – xã hội của sự ra đời và tồntại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa ngời sản xuất này và ngời sản xuất khác,do quan hệ khác nhau về t liệu sản xuất quy định.

Con ngời ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng là một nhu cầukhông thể thiếu đựơc của cuộc sống ổn định chỗ ở là công việc đầu tiên con ngời cần làm trớckhi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quátrình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của con ngời ngày càng tăng lên … nhu cầu vềnhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán,chuyển nhợng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra Bên cạnh đó thì các yếu tố xãhội nh tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS.Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảmđi, nhu cầu đợc sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong muốn đợc có phòng riêng

do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên Điều này là một trong những nguyên nhândẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên Trong nền kinh tế thị trờng khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầunày mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu ngời ta sẽ tìm cách đáp ứng cung.Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trờng.

Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trờng thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu ra sảnphẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trờng chuyên biệt phát triển ở các mứcđộ khác nhau Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhậnthị trờng BĐS thì sẽ tạo nên sự khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trờng làm suy yếuđộng lực thúc đẩy của cơ chế thị trờng tới sự vận hành của nền kinh tế.

Thị trờng BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trờng Nói nh thế có nghĩa là thị trờng BĐSlà một loại thị trờng, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhng cũng chịu ảnh hởng củacác loại thị trờng khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội khác Xã hội càng phát triển thì nhàđất, đất càng có vai trò quan trọng Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hớng xã hội chủnghĩa, trong bối cảnh nh vậy càng phải hiểu rõ thị trờng BĐS nh một bộ phận cấu thành của thịtrờng nớc nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trờng của nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trờng BĐS Với lý do nh trên cóthể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trờng BĐS không phải là trớc mắtmà còn là lâu dài.

3 Phân loại thị trờng BĐS

* Theo các cấp của thị trờng

Thị trờng cấp I: Thị trờng cấp I: là thị trờng ngời sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đấtcho ngời khác Thị trờng này hoàn toàn do Nhà nớc khống chế

Thị trờng cấp II: là thị trờng ngời đợc cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhợng quyền sửdụng đất Trong thị trờng này cả ngời bán và ngời mua đều không phải là ngời sở hữu đất đaihọ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.

Thị trờng cấp III: là thị trờng ngời sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê

BĐS nằm trên đất đai.

* Theo đối tợng của thị trờng

1 Thị trờng nhà ở2 Thị trờng khách sạn3 Thị trờng nhà cho thuê4 Thị trờng văn phòng

* Theo mục đích sử dụng

10

4 Thị trờng mua và bán5 Thị trờng cho thuê

6 Thị trờng thế chấp, bảo hiểm

* Theo khu vực

- Thị trờng BĐS ở đô thị - Thị trờng BĐS ở nông thôn - Thị trờng BĐS ở các đô thị lớn

III Khái quát về thị trờng nhà đất1 Khái niệm

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trờng nhà đất ngày càng đợc hình thành và pháttriển Thị trờng nhà đất đợc coi là một bộ phận của thị trờng BĐS và là nơi diễn ra các hành vimua và bán hàng hoá nhà và đất cũng nh các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó.

Thị trờng nhà đất là thị trờng các yếu tố nhà và đất hợp thành Theo nghĩa hẹp, thị trờng nhàđất gồm thị trờng các yếu tố nhà và đất ở, vờn tợc, khuôn viên gắn liền với nhà Theo nghĩarộng, thị trờng nhà đất bao gồm đất ở, vờn tợc và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụngcho các mục đích khác Trên thực tế hiện nay ở nớc ta một số ý kiến quan niệm về thị trờng BĐStheo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trờng nhà đất.

Thị trờng nhà đất trớc hết đợc hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất

động và phát triển làm cho các phơng thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khácnhau.

ở nớc ta, trong các văn bản pháp luật nhà nớc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, doNhà nớc thống nhất quản lý và Nhà nớc giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâudài Các tổ chức cá nhân đợc Nhà nớc giao đất sử dụng đất theo quy định của pháp luật: quyềnchuyển đổi, quyền chuyển nhợng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyềnkinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Do vậy ở nớc ta thựcchất hàng hoá trao đổi trên thị trờng nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Vì vậythị trờng nhà đất có thể hình dung một cách trừu tợng là nơi mà ngời mua và ngời bán thoảthuận đợc với nhau về số lợng, chất lợng và giá cả hàng hoá.

2 Đặc điểm của thị trờng nhà đất

Thị trờng nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trờng BĐS Thị trờng nhà đất đợc hìnhthành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trờng Thị trờngnhà đất có các đặc điểm sau:

2.1.Thị trờng nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hởngcủa yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địaphơng khác nhau Đồng thời đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác đợc, tâmlý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác đợc Thị trờng nhàđất thờng bao gồm hàng loạt thị trờng nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phơng với quy môvà trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền do điều kiện tựnhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác nhau quy định.

2.2 Thị trừơng nhà đất là thị trờng không hoàn hảo

Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của diều kiệntự nhiên cũng nh truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị trờng bị hạn chế, thị trờng nhà đấtmang tính chất độc quyền hơn thị trờng hàng hoá nên thị trờng nhà đất là thị trờng cạnh tranhkhông đầy đủ Sự tác động của Nhà nớc là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảocủa thị trờng BĐS Bất cứ Nhà nớc nào đều có sự can thiệp vào thị trờng nhà đất ở các mức độkhác nhau trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát triển chung Nhà nớc lậpquy hoạch kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng đất, tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đíchsử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu t để tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việcsử dụng đất Nhà nớc còn can thiệp trực tiếp thị trờng nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sửdụng đất, sử dụng quỹ đất công để điều hoà thị trờng…Do đó không thể bỏ qua vai trò của Nhà

12

nớc khai thác đất đai nh một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển Tuy nhiên đối với thị trờng các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh nh nhà ở tại khu đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị trờngthứ cấp), Nhà nớc cần tôn trọng tính thị trờng và tạo điều kiện để thị trờng này phát triển.

2.3 Cung trong thị trờng nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn cung có giớihạn tơng đối.

Mọi hàng hoá đợc đa ra thị trờng khi đợc thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sảnxuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lợng cung nhanh chóng Tuy nhiên khi cầu về nhà đấttăng lên thì cung nhà đất trên thị trờng nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng nh các hànghoá thông thờng khác bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần cóthời gian dành cho tạo nguồn cung thị trờng nh xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, muađất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công…

“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt, là thành phầnquan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân c, xây dựng các cơsở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng” – (Luật đất đai năm 1993).

Đất đai bao gồm các loại sau:7 Đất nông nghiệp;

8 Đất lâm nghiệp;

9 Đất khu dân c nông thôn;10 Đất đô thị;

11 Đất chuyên dùng;12 Đất cha sử dụng

Nhà ở chỉ đợc xây dựng trên các khu đất đã đợc Nhà nớc cho phép phù hợp với quy định củapháp luật và quy hoạch của Nhà nớc Ngày nay khi nhu cầu về nhà đất tăng nhanh đã dẫn đếntình trạng ngời dân tự động chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng nhà ở Trên thực tếcung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể nhng tổng cung đất là cố địnhvà hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch có ảnh hởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung chonhững mục đích cụ thể đó

2.4 Thị trờng nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trờng tài chính – tiền tệ

Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động giao dịch, đầu t, kinhdoanh trên thị trờng nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn Một phần nhu cầu về vốn cho hoạtđộng đầu t kinh doanh nhà đất đợc huy động trên thị trờng đồng thời một lợng vốn đựơc huy

do lợi nhuận thu đợc cao Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểm nh không thể didời, lâu bền … nên thờng đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt động vay mợn trên thị trờngvốn Chính vì vậy, thị trờng nhà đất của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn địnhkhi có một thị trờng vốn phát triển lành mạnh và ổn định Muốn có thị trờng BĐS lành mạnh thìphải có thị trờng tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu Nhng huy động vốn trong thị trờng tiền tệ nhàkinh doanh nhà đất phải luôn nắm vững một đặc tính kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi nóngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn kinh doanh những ngời muanhà đất cũng cần vay tiền trong thị trờng tiền tệ Nếu không có cơ chế cho vay để mua nhà nàythì thị trờng khó mà phát triển mạnh mẽ Giữa hai thị trờng này có mối liên hệ khăng khít, biếnđộng của thị trờng này sẽ dẫn đến biến động ở thị trờng kia.

2.5 Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trờng nhà đất chia làm ba khâu:

1 Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để xây dựng công trình.

Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại khác đất đai xây dựng bằng cách tạolập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ thuật, do đó ngời kinh doanh BĐS – nhà đất có khi đợc gọi là “ngời khai thác”

Thị trờng quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này, bao gồm thị trờng cấp

I – trong đó Nhà nớc đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện chuyển nhợngquyền sử dụng đất cho bên có nhu cầu và thị trờng cấp II – trong đó ngời sử dụng đất có baphơng thức: thoả thuận, đấu thầu dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất

2 Khâu lu thông là thực hiện giá trị và giá trị sử dụng của nhà đất thông qua hình thực mua

bán, cho thuê và thế chấp Do nhà đất là tài sản cố định lại có giá trị lớn nên phơng thức lu thông có đặc điểm riêng xoay quanh vấn đề sở hữu và quyền sử dụng Các vấn đề nổilên trong khâu này là thông tin, mẫu mã, chất lợng, giá cả, pháp lý đều khá phức tạp nênhai bên mua và bán đều cần đến trung tâm nh ngời môi giới, chuyên viên giá và luật s cốvấn.

3 Khâu tiêu thụ bắt đầu khi kết thúc quá trình giao dịch và nhà đất đợc chuyển cho ngời

tiêu dùng Do nhà đất có đặc tính cố định, lâu bền và tăng trị nên vấn đề quản lý nhà đấtcó ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản lý quyền và sản tịch, quản lý sửa chữa và quản lýdịch vụ nh cấp nớc, cấp điện, thu gom rác, giữ xe, an ninh và nhiều dịch vụ khác trong vàngoài nhà… Các chung c dù là chung c cho thuê hay chung c cộng đồng sở hữu càng cầnđến công tác quản lý BĐS đợc chuyên nghiệp hoá, xã hội hoá và thị trờng hoá.

14

3 Vị trí của thị trờng BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân

Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trờng, nguồn hàng hoá nhà đất ngàycàng phong phú và đa dạng với chất lợng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinhdoanh, nhu cầu sử dụng của dân c góp phần vào việc xây dựng và phát triển đất nớc.

3.1.Thị trờng nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã hộiđất nớc và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c

Thị trờng nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội Thị trờng nhà đất củabất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia, một khi thị trờng nhà đất phát triểnlành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà đất phát triển phù hợp, xã hội ổn định.

Vai trò của thị trờng BĐS đợc xác định trong mối quan hệ tác động của thị trờng này đối vớicác thị trờng khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân thể hiện trong sơ đồ sau:

Thị trờng BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích luỹ của nền kinh tếgóp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho họ an c lập nghiệp, đồng thời tạocơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nớc.

Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trờng trên thế giới đều quan tâmđến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của nền kinh tế ở mức thấp,tổng tích luỹ thờng chiếm tỷ trọng 10 – 20% GDP, ở mức cao tỷ trọng này chiếm 30 – 40%GDP.

Trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tài sản lu động Tuỳ theođặc điểm của mỗi nền kinh tế, mức cao này có khi lên đến 7 – 9 lần Có thể nói, tích luỹ tài sảncố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả các nền kinh tế Tài sản cố định bao gồm nhiều loại,trong đó tài sản bất động sản thờng chiếm đa phần, thờng là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cốđịnh Tài sản BĐS với t cách là những hàng hoá lu thông trên thị trờng đã trực tiếp trở thành mộttrong những thành tố quan trọng của GDP Quy mô của thành tố này đối với những nền kinh tếcó tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 – 10% GDP, đối với những nền kinh tế có tổng tích luỹ caocó thể tới 15 – 20% GDP Do quy mô đó, thị trờng BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế cótốc độ tăng trởng cao hơn so với bình thờng và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trởng giảm đikhông bình thờng, có khi còn tăng trởng âm (đối với những nền kinh tế “bong bóng”, thuật ngữdùng cho những quốc gia phát triển khu vực quá nóng về thị trờng BĐS)

Thị trờng nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chấtlợng nhà ở cũng nh các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con ngời, cho nhu

16

cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng Sự vận động và phát triển của thị trờngnhà đất cũng đồng thời là kết quả của sự tác động tơng hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản làcung và cầu, đó cũng là sự tác động tơng hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoảmãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con ngời về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi conngời thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác Đồng thời thị trờng nhà đất pháttriển ảnh hởng tới sự phát trỉên của thị trờng hàng hoá, thị trờng vốn… góp phần thúc đẩy sựphát triển chung của thị trờng đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con ngời.

3.2 Thị trờng nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinhdoanh nhà đất.

Trên thị trờng nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những ngời tiêu dùng thực hiện việc muabán của mình Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở đợc chuyển quyền sở hữuvà quỳên sử dụng từ ngời này sang ngời khác Việc mua đi bán lại nh vậy tạo ra một khối lợnghàng hoá không bao giờ cạn kiệt cung cấp cho thị trờng, làm cho thị trờng hàng hoá nhà đấtluôn luôn phong phú Thị trờng là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhântố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanhnghiệp kinh doanh BĐS.

3.3 Động thái phát triển của thị trờng nhà đất tác động tới nhiều loại thị trờng trong nềnkinh tế quốc dân đặc biệt là thị trờng tài chính – tiền tệ.

Do các quan hệ liên đới, nhân quả, thị trờng nhà đất ngoài sự vận hành của chính mình thì thịtrờng này còn tác động vào nhiều lọai thị trờng khác Dễ nhận thấy nhất là thị trờng máy mócthiết bị, vật liệu xây dựng, các ngành công nghiệp năng lợng, cấp nớc viễn thông và sản xuất đồnội thất, đồ điện và điện tử gia dụng đắt tiền…ở các nớc phát triển, ngành BĐS tăng sản lợng 1USD thì các ngành có liên quan tăng 1,5 – 2 USD Ngành BĐS cũng là đối tợng phục vụ củathị trờng tiền tệ, chẳng hạn chiếm 1/3 khoản cho vay của hệ thống ngân hàng Hồng Kông.

Tác động của thị trờng nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trờng tài chính – tiền tệ Trênthực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu đựơc từ kinh doanh nhà đất,từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rúttiền gửi ra khỏi ngân hàng đàm phán để đợc ngân hàng cho vay thêm để đầu t vào nhà đất Tìnhtrạng này tác động mạnh vào thị trờng tín dụng cả ở phía cung tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng.Để xảy ra không ít đổ vỡ, làm phá hoại hàng loạt nhà đầu cơ nhà đất và các tổ chức tín dụngtham gia vào quá trình đầu cơ này.

Mặt khác ở nớc ta hiện nay giá đất thờng đợc giao bán bằng vàng vì vậy khi giá vàng thay

trong thời gian qua đó khiến thị trường nhà đất biến động mạnh theo kiểu “rao nhiều nhưng bỏn chẳng được bao” Người mua thỡ sợ đắt, người bỏn thỡ sợ “hớ”, do vậy, khả năng thành cụng của cỏcphiờn giao dịch chỉ tớnh trờn đầu ngún tay Theo cỏc trung tõm giao dịch nhà đất ở Hà Nội, việc giỏvàng cao hay thấp thỡ thị trường nhà đất nhỡn chung vẫn hoạt động bỡnh thường Tuy nhiờn, việc lờnxuống thất thường khú dự đoỏn theo kiểu “sỏng nắng chiều mưa” như hiện nay tạo tõm lý bất ancho hầu hết những người mua bỏn Chẳng hạn chiều hôm trớc, giỏ vàng bỏn ra tại Cụng ty vàng bạcSJC là 800.000 đồng/chỉ thỡ sỏng hôm sau, giỏ vàng đó tăng lờn mức 810.000 đồng/chỉ "Khụng aiđoỏn được, chiều hôm tới, giỏ vàng tiếp tục tăng hay giảm", ụng Trịnh Văn Luận, Giỏm đốc Trungtõm Nhà đất Uy tớn núi Theo cỏc trung tõm bất động sản, nhiều người bỏn nhà lại muốn quay vềcỏch giao dịch cũ, niờm yết giỏ bỏn bằng vàng (hiện cú tới 90% số căn hộ được rao bỏn theo hỡnhthức này) Tuy nhiờn, trong 2 thỏng qua, lượng giao dịch thành cụng nhà đất bằng vàng của hầu hếtcỏc cụng ty bất động sản đó giảm tới 50% so với cựng kỳ năm ngoỏi Nguyờn nhõn chủ yếu là dogiỏ vàng và USD liờn tục biến động theo chiều hướng tăng cao, khiến cho hầu hết cỏc phiờn giao dịch bị ngừng trệ.

Mặc dự giỏ nhà từ thời điểm rao đến lỳc bỏn hầu như khụng tăng nhưng khi hoàn tất một hợp đồng cũng mất khoảng 1-2 thỏng Do vậy, khi giỏ vàng tăng, người mua cú khả năng phải trả thờm chomỗi căn nhà khoảng vài chục triệu động "Thậm chớ, người mua và người bỏn cũn khụng thống nhấtnổi giữa giỏ vàng ở chợ đen và vàng tại cỏc cụng ty vàng bạc, vỡ nú chờnh nhau quỏ xa Xút của,nhiều người mua thậm chớ cũn hủy bỏ việc mua bỏn do khụng thống nhất về giỏ cả", ụng Luận núi.ễng nhận định, thời gian tới nếu giỏ vàng khụng ổn định thỡ cú khả năng tỷ lệ giao dịch bằng vàng sẽ giảm mạnh, thậm chớ sẽ khụng cũn ai dỏm mua bỏn nhà đất theo hỡnh thức này nữa.

ở trạng thái bình thờng, thị trờng nhà đất và thị trờng tài chính tiền tệ nơng tựa vào nhau đểcùng phát triển Những giao dịch nhà đất luôn luôn kéo theo những giao dịch tài chính, tiền tệ.Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là tổ chức tài chính- tiền tệ đứng giữa ngời mua và ngờibán nhà đất để giúp họ an toàn hiệu quả ở mức độ phức tạp, tổ chức tài chính tiền tệ có thể chobên mua nhà đất vay một khoản tài chính tiền tệ để thanh toán cho bên bán nhà đất Hoặc bênbán nhà đất vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản trớc khi đem bán ở tầm cao hơn, tổchức tài chính tiền tệ trực tiếp đầu t cùng với tổ chức kinh doanh nhà đất để cùng sở hữu tài sảnnhà đất hàng hoá bán trên thị trrờng Từ mối quan hệ này, không ít ngân hàng địa ốc, quỹ xâydựng nhà ở…đã đợc hình thành và phát triển tại nhiều quốc gia trên thế giới.

3.4 Phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai.

Thời bao cấp sử dụng đất đai không mất tiền dẫn đến lãng phí đất Huy động đợc nguồn vốnto lớn thông qua sử dụng đất để phát triển, tăng thu nhập ngân sách trung ơng và địa phơng Từ

18

năm 1999 đến 2000 diện tích đất nông nghiệp tăng liên tục (chủ yếu do khai hoang mở rộngdiện tích từ đất cha sử dụng (chiếm 50,5%) và do đất rừng bị chặt phá để chuyển sang sản xuấtnông nghiệp (chiếm 16,98% diện tích tăng đất sản xuất nông nghiệp) Trong giai đoạn 1995 –2000 tuy đã chuyển gần 400.000 ha đất sản xuất nông nghiệp (bằng khoảng 4,3% diện tích đấtsản xuất nông nghiệp năm 2000) sang sử dụng vào mục đích khác nhng diện tích đất sản xuấtnông nghiệp thực sự sử dụng vẫn tăng 1.351.598 ha (bằng khoảng 14,46% diện tích đất sản

xuất nông nghiệp năm 2000) (nguồn: theo kết quả kiểm kê đất năm 2000 đã đợc Thủ tớngChính phủ phê duyệt tại Quyết định số 24/2001/QĐ-TTg ngày 1/3/2001)

Bảng 1.1: Tổng diện tích đất đã giao và cho thuê trong cả nớc

So sánh 3/2(%)

Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính

Do tác động nói trên nên ngành BĐS có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, đợcđánh giá là một ngành kinh tế cơ sở với ý nghĩa là tạo cơ sở vật chất cho ngành khác phát triển,là ngành kinh tế đầu đàn với ý nghĩa là nó thúc đẩy các ngành khác phát triển, là ngành kinh tếtrụ cột vì có tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.

20

Thực trạng thị trờng nhà đất tại Hà Nội trong thời gian qua

1 u điểm của việc phát triển thị trờng nhà đất ở Hà Nội.

Thị trờng nhà đất là một vấn đề khách quan trong nền kinh tế thị trờng Nó là một phạm trùkinh tế và lịch sử, hơn nữa thị trờng nhà đất lại tồn tại lâu dài cùng nền kinh tế thị trờng Việcphát triển thị trờng BĐS trong thời gian qua đã đem lại một số kết quả nh sau:

1.1 Các nhu cầu về nhà - đất đợc đáp ứng đầy đủ với chất lợng cao hơn

Trong thời kỳ 1996 – 2000 Nhà nớc đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho các hộ nông

dân, các nông trờng, trang trại và trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng (bằng 17% tổng diện tíchquỹ đất này) nhằm đáp ứng nhu cầu khác nhau của nền kinh tế, đã giao và cho thuê 25 nghìnha đất ở đô thị (bằng 34% quỹ đất này) Những diện tích đất đựơc Nhà nớc giao và cho thuê đãgóp phần quan trọng tạo ra những thành tựu cho phát triển nông nghiệp, xây dựng công nghiệp,cải tạo và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xã hội.

22

Bảng 1.1: Tình hình sử dụng đất tại Hà Nội giai đoạn 1997 – 2000

Đơn vị: 1000 ha

Chỉ tiêuNăm 1997 Năm 1998 Năm 1999Dự kiếnnăm 2000

(Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính)

Tình hình sử dụng đất tại Hà Nội

Năm 1997Năm 1998Năm 1999Dự kiến năm2000

NămDiện tích (1000

Đất nông nghiệpĐất lâm nghiệpĐất chuyên dùng

Tính đến cuối năm 2000 phần lớn đất ở các đô thị đã đợc giao đến tận tay ngời dân đáp ứngđợc nhu cầu về đất cho các hộ gia đình ở đây Theo điều tra của viện Nghiên cứu quản lý trungơng tháng 2/2002 cho thấy hơn 97% tổng diện tích nhà đất ở đô thị hiện nay là do cá nhân, hộgia đình sử dụng.

C¬ cÊu së h÷u nhµ ë t¹i Hµ Néi

- Nhµ t 76,3%- Nhµ thuª cña t nh©n 1,0%- Nhµ thuª cña Nhµ níc 17,1%- Nhµ ®a së h÷u 1,5%- Cha râ chñ së h÷u 4,1%

C¬ cÊu së h÷u nhµ ë t¹i Hµ Néi

2% 4%

Nhµ t- Nhµ thuª cña t- nh©n Nhµ thuª cña Nhµ n-íc Nhµ ®a së h÷u Ch-a râ chñ së h÷u

24

Bảng 2.2:Cơ cấucác chủ sở hữu đất ở đô thị

(Tính đến 31-12-2000)

Năm 2000Diện tích

Cơ cấu (%)

Tổng diện tích đất ở đô thị 57.504 72.139 100,0

Trong đó

Cá nhân, hộ gia đìnhTổ chức kinh tế

97,12,0Nớc ngoài

UBND xã

Các tổ chức khác

Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 200 – Tổng cục địa chính

1.2 Các hoạt động trong thị trờng quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá

Việc mua bán, chuyển đổi, cho thuê lại… quyền sử dụng đất mở ra những cơ hội để ngời sử

dụng đất đầu t và sử dụng đất hiệu quả hơn Quyền sử dụng đất đã mở ra hàng chục triệu m2 đấtđã đợc trao đổi từ chủ sử dụng cũ sang chủ sử dụng mới để đáp ứng các nhu cầu thiết thực chođầu t phát triển Tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ tính từ năm 1995 đến năm 2002 đã giải quyếtmua bán chuyển dịch nhà ở đợc 101.201 hồ sơ, 6.077 giấy phép cho ngời nớc ngoài thuê, giaođất cho 11.415 hộ gia đình và tổ chức với diện tích gần 28 triệu m2 (Nguồn: Sở địa chính - nhàđất thành phố Hồ Chí Minh)

1.3 Thị trờng nhà ở phát triển rất sôi động.

Trên 75% tổng số hộ gia đình đã đợc giao hoặc nhận quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà

hoặc mua nhà đất ở Tuyệt đại bộ phận số hộ còn lại đã có nhà ở theo phơng thức thuê nhà.Nhìn chung, hơn 99% tổng số hộ gia đình đã có nhà ở Quyền có nhà ở của ngời dân về cơ bảnđã đợc thực hiện mặc dù chất lợng cao còn chiếm tỷ trọng rất nhỏ (khoảng 13% tổng diện tíchnhà ở) Nhiều địa phơng đã nâng cao diện tích nhà ở bình quân đầu ngời từ 3 – 4 m2 trớc đâylên 6 – 8 m2 hiện nay Tại thành phố Hồ Chí Minh tốc độ phát triển nhà đã có chuyển biến tíchcực, quỹ nhà tăng nhanh cả về số lợng và chất lợng, đạt yêu cầu đã đề ra, trong 5 năm 1996 –2000 diện tích nhà tăng bình quân 2,5 triệu m2/năm, năm 5 trớc đó 1991 – 1995 là 2 triệu m2,diện tích ở bình quân từ 7,5 m2/ngời năm 1991 đã nâng dần lên 10,27m2/ngời (năm 2000),

nguồn Sở địa chính – nhà đất thành phố Hồ Chí Minh).

Một số nhân tố mới trong thị trờng nhà ở nh Nhà nớc thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữunhà nớc cho ngời đang thuê nhà, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần đợc khuyến khíchkinh doanh trong lĩnh vực xây nhà để bán hoặc cho thuê Nhà nớc bắt đầu thực hiện thí điểmviệc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc ở một số địa phơng nhằm tạo ra những ảnh hởng tích cực tớisự phát triển kinh tế, xã hội của đất nớc

Trong 10 năm qua 1991 – 2000, diện tích nhà ở cả nớc tăng từ 629 triệu lên trên 700 triệum2, trong đó khu vực đô thị tăng trên 50 triệu m2 Nhà do dân tự xây chiếm khoảng 75% tổngdiện tích nhà đợc xây dựng Từ năm 1991 – 2000, tại các đô thị trên cả nớc đã có gần 600 dự

án nhà ở và khu đô thị mới (Nguồn: Dự thảo báo cáo tình hình phát triển nhà ở 10 năm 1991– 2000 và các giải pháp lớn giai đoạn 2001 - 2010).

Diện tích nhà do dân tự xây

Diện tích (m2)

Tại thành phố Hà Nội, trong 5 năm 1991 –1995 đã thực hiện xây dựng trên 800.000 m2

nhà ở Giai đoạn 1996 – 2000 đã triển khai gần 200 dự án nhà ở (phần lớn dự án nhỏ lẻ, cóquy mô không lớn) Bình quân mỗi năm Hà Nội xây dựng trên 200.000 m2 nhà ở.

26

Bảng 2.3: Tình hình phát triển nhà ở đô thị Việt Namgiai đoạn 1991 – 2000

Đơn vị tính: 1000m2

1991 – 1995

1996 – 1999

(Nguồn: Dự thảo chơng trình phát triển nhà ở đô thị 2001 – 2005 – Bộ xây dựng)

Bảng 2.4: Tình hình phát triển nhà ởgiai đoạn 2000 – 2004

Đơn vị:m 2

Địa phơng

Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Năm 2004Dự kiếnnăm 2004

1 Cả nớc 11.000.000 17.236.769 18.270.975 19.732.653 21.702.9182 4 TP lớn 3.620.133 5.174.653 5.776.789 4.948.500 5.226.0453 Hà Nội 597.510 620.887 943.000 1.000.000 1.050.0004 Hải Phòng 270.000 443.491 470.100 498.000 522.9005 Đà Nẵng 111.838 390.272 413.688 438.500 460.4256 Tp HCM 2.640.785 3.600.000 3.950.000 3.012.000 3.192.720

(Nguồn: Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng)

Diện tích

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004NămTình hình phát triển nhà tại Hà Nội

Hà Nội là thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ 2 trong cả nớc với khoảng 12 triệu m2 (450.000căn hộ), chiếm gần 15% quỹ nhà toàn quốc.

Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc có khoảng 5 triệu m2 chiếm hơn 40% quỹ nhà toàn thành phốbao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc do ngành Địa chính – Nhà đất quản lý cho thuê khoảng2 triệu m2 với 65.000 hợp đồng cho thuê nhà ở Nhà do cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m2 với85.000 căn hộ.

Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 1998 – 2000 tóm tắt trong bảng saucho thấy số lợng nhà thực tế xây dựng mới mỗi năm vợt mục tiêu kế hoạch.

28

Bảng 2.5: Kết quả thực hiện phát triển nhà ở Thành phố Hà Nộigiai đoạn 1998 – 2000

Số liệu phát triển nhà ở hàng năm

Kế hoạch hàngnăm(M2)

Thực hiện(M2)

Tỷ lệ(%)

1998 – 2000

Phát triển nhà ở theo dự ánNhà ở do dân tự xây dựng

Năm 1998

Phát triển nhà ở theo dự ánNhà ở do dân tự xây dựng

Năm 1999

Phát triển nhà ở theo dự ánNhà ở do dân tự xây dựng

Năm 2000

Phát triển nhà ở theo dự ánNhà ở do dân tự xây dựng

(Nguồn: Dự thảo báo cáo triển khai kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội năm 2001-2005)

Nhà ở thuộc sở hữu t nhân và sở hữu khác có khoảng 7 triệu m2 chiếm gần 60% quỹ nhà.Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 30% các nhà t nhân có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu vàquyền sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất hợp pháp.

Trong toàn bộ quỹ nhà ở Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1 –3 tầng); 20% là nhàchung c cao tầng (4 –5 tầng) Những năm vừa qua, nhà cao tầng do nhân dân tự đầu t xây dựngchiếm khoảng 20% quỹ nhà t nhân.

Phần lớn các khu nhà ở Hà Nội không đợc xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật chắp vá,thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trừơng bị ô nhiễm, mật độ dân c phânbố không đồng đều, gây quá tải ở khu trung tâm.

Từ năm 1998 đến nay, vịệc phát triển nhà ở đã đợc thực hiện theo các dự án và hình thànhcác khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch phát triển đô thị đồng bộ cả nhà ở và hệ thống hạ tầngkỹ thuật, hạ tầng xã hội.

nhà ở đợc xây dựng từ nguồn vốn Trung ơng là 82.128 m2, từ nguồn vốn địa phơng là 515.382m2 Trong số diện tích nhà ở đợc xây dựng từ nguồn vốn địa phơng, ngời dân tự xây dựng đợc410.405 m2, diện tích nhà ở đợc xây dựng từ các nguồn vốn huy động, vốn xây nhà để bán lầ104.977 m2 (Nguồn: Niên giám thống kê Hà Nội năm 2000)

1.4 Thị trờng kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn,nhà hàng, khu vui chơi giải trí… đã có những khởi sắc

Nhiều khoản đầu t rất lớn của nhiều thành phần kinh tế đã đợc đầu t vào lĩnh vực này (tínhđến cuối năm 2001, chỉ riêng đầu t nớc ngoài vào lĩnh vực kinh doanh khách sạn, văn phòng đãlên đến gần 7 tỷ USD).

Theo thống kê của uỷ ban Nhà nớc về hợp tác đầu t (SCCI) trớc đây, tính đến cuối năm 1994trong số 1174 dự án liên doanh với hơn 11,3 tỷ USD đầu t vào Việt Nam có 132 dự án (chiếm11,24%) với tổng số vốn khoảng 2 tỷ USD (chiếm 17,85%) đầu t vào lĩnh vực khách sạn, dulịch Riêng trong 9 tháng đầu năm 1995 đã có khoảng 600 triệu USD (chiếm 12% trong tổng số)đầu t vào lĩnh vực khách sạn.

Đây là thị trờng đợc phát triển mạnh trong những năm đầu của thời kỳ đổi mới Các lực lợngtham gia thị trờng này gồm nhiều loại nh các pháp nhân quốc doanh, các pháp nhân côngquyền, t nhân, dân tự xây, liên doanh với nớc ngoài, liên doanh trong nớc Một phần lớn quỹnhà đợc chuyển thành các văn phòng cho thuê, diện tích thơng mại và khách sạn mini Thị trờngnày đáp ứng đợc nhiều loại đối tợng theo thứ tự u tiên đợc chi phối bởi mức sinh lời trong kinhdoanh, trớc hết là đáp ứng nhu cầu của ngời nớc ngoài (khách du lịch, ngời nớc ngoài thuê làmvăn phòng hoặc mở cơ sở kinh doanh), tiếp đến là các nhà kinh doanh trong nớc cho thuê làmvăn phòng đại diện, mở cửa hàng kinh doanh thơng mại và khách du lịch nội địa.

Theo Cụng ty cung cấp dịch vụ quản lý tài sản CB Richard Ellis, giỏ thuờ văn phũng tại TPHCM hiện tăng 5-10% so với năm 2003 Thành phố này tiếp tục đứng ở vị trớ thứ năm trong tổng số 15 địa điểm cú giỏ thuờ văn phũng cao nhất chõu Á.

Cụ thể, giỏ văn phũng loại A (những tũa nhà trung tõm thành phố) cú giỏ thuờ 25-30 USD/m2,loại B (những khu hơi xa trung tõm thành phố) giỏ 17-22 USD/m2 và văn phũng loại C cú giỏ chothuờ 10-15 USD/m2

Thị trường cho thuờ văn phũng Hà Nội cũng cú mức tăng tương tự Cụng ty bất động sảnChesterton cho biết, văn phũng loại A cú giỏ cho thuờ 23-25 USD/m2, loại B 16-19 USD/m2, loại C9-15 USD/m2 Khoảng 17/20 tũa nhà văn phũng loại A và B đạt tỷ lệ thuờ trờn 90% như HanoiTower, Melia, Daewoo Nhiều tũa nhà loại C đó được đặt kớn chỗ trong thời gian dài.

30

"Thị trường cho thuờ văn phũng năm nay sẽ tiếp tục "núng", đặc biệt là Hà Nội bởi nguồn vốnFDI đổ vào VN nhiều hơn Ngoài ra, rất nhiều cụng ty cú vốn đầu tư nước ngoài tại TP HCM cú kếhoạch mở rộng kinh doanh ra Hà Nội", đại diện Chesterton nhận định.

Bảng 2.6:Đầu t nớc ngoài vào thị trờng kinh doanh diện tích thơng mại, văn phòng, khách sạn tại Việt Nam.

(Tính theo vốn đăng ký còn hiệu lực đến ngày 29-2-2000)

Đơn vị: triệu USDĐến 7-7-2000

- Xây dựng văn phòng, cănhộ

Đầu t- n-ớc ngoài vào thị tr-ờng kinh doanh diện tích th-ơng mại, văn phòng, khách sạn tại Việt Nam

Về mặt quản lý, một mặt Nhà nớc cần khẩn trơng ban hành và bổ sung các văn bản pháp lý,đề ra các chính sách cụ thể liên quan đến việc điều chỉnh từng vấn đề cụ thể của thị trờng BĐSnh đất đai, nhà ở tạo lập mặt bằng cho sản xuất… nhằm tạo dần các điều kiện cho thị trờng nhàđất đi vào hoạt động và phát triển Mặt khác, Nhà nớc cũng có những chính sách nhằm điềuchỉnh những khiếm khuyết của thị trờng nhà đất thông qua việc tạo dựng các quỹ phát triển hạtầng và đô thị, chính sách hỗ trợ lãi suất, phát động phong trào xây nhà tình nghĩa, trợ cấp vềnhà ở, đất ở cho những ngời có công với cách mạng…Những chính sách này đã góp phần khôngnhỏ vào việc ổn định và bớc đầu phát triển thị trờng BĐS.

Trong 10 năm qua Chính phủ đã chỉ đạo viêc biên soạn thảo và ban hành nhiều chính sáchnhằm thúc đẩy công tác quản lý và phát triển nhà ở theo hớng chuyển từ cơ chế bao cấp về nhà ởsang chính sách tạo điều kiện để nhân dân chủ động tham gia cải thiện chỗ ở.

1 Năm 1991 Nhà nớc ban hành pháp lệnh nhà ở

2 Năm 1992 ban hành chính sách xoá bao cấp, đất tiền nhà vào tiền lơng

3 Năm 1993 ban hành luật đất đai và các chính sách chuyển hoạt động cho thuê nhà sangphơng thức kinh doanh.

4 Năm 1994 ban hành chính sách cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chính sáchmua bán và kinh doanh nhà ở Triển khai chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nớccho ngời đang thuê

5 Năm 1996 ban hành cơ chế hỗ trợ ngời có công cải thiện nhà ở.

32

6 Năm 1997 và 1998 ban hành cơ chế thí điểm một số u đãi và khuyến khích đầu t xâydựng nhà ở.

7 Năm 1998 Chính phủ đã cho áp dụng cơ chế vay vốn cải thiện nhà ở đối với đồng bàobị bão lụt đồng bằng sông Cửu Long

8 Năm 1999 ban hành Nghị quyết của Uỷ ban thờng vụ Quốc Hội về giao dịch dân sự vềnhà ở xác lập trớc ngày 1/7/1991.

9 Năm 2000 Chính phủ ban hành chính sách hỗ trợ ngời hoạt động cách mạng trớc Cáchmạng thàng 8/1945 cải thiện nhà ở.

10 Năm 2001 Chính phủ đã trình Quốc hội thông qua Luật đất đai sửa đổi Luật đất đainăm 2003.

Các văn bản pháp lý về quản lý đất đô thị đã đợc bổ sung và hoàn thiện dần bao gồm các vănbản chủ yếu sau:

1 Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất đô thị2 Nghị định số 91/CP ngaỳ 17/8/1994 của Chính phủ ban hành điều lệ quản lý quy

8 Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

Hiện nay nhà nớc đã ban hành gần 500 văn bản các loại liên quan đến đất và nhà đất Các vănbản này phần nào đã góp phần tích cực vào việc quản lý thị trờng nhà đất.

Sự trao đổi giữa các đối tợng mua bán trên thị trờng nhà đất một mặt góp phần làm thị trờngnhà đất sôi động hơn, mặt khác giúp cho các khoản thu ngân sách trong lĩnh vực này cũng tănglên đáng kể do các loại thuế và phí chuyển giao quyền sử dụng đất và nhà ở Hiện nay thuếchuỷên quyền sở hữu đất đối với đất ở là 4% Tổng mức thuế và phí phải nộp khi thực hiện giaodịch chuyển nhợng về nhà đất từ 3-5%

Bảng 2.7: Thu ngân sách nhà nớc liên quan đến BĐSgiai đoạn 1995 – 2000

Đơn vị: tỷ đồng

Thuế cơ quan sửdụng đất

Tỷ đồng

Thu ngân sách Nhà n-ớc liên quan đến BĐS

Theo kết quả kiểm kê đất giai đoạn từ năm 1996 – 2000 các khoản thu từ đất đợc 4.645 tỷđồng/năm.

2 Những tồn tại yếu kém trong việc phát triển thị trờng nhà đất tại Hà Nội

2.1 Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phạm quy định về nhà đất rất cao.

Đây có thể coi là một vấn đề nổi cộm hiện nay Cùng với tính chất manh nha của thị trờng,các giao dịch mua bán phi chính quy tồn tại với tỷ lệ lớn (nhất là đối với quyền sử dụng đất), vớinhiều hình thức phong phú đa dạng và chủ yếu ở các khu vực đô thị Theo thống kê của sở tàichính thành phố Hồ Chí Minh số vụ mua bán nhà có đăng ký tại cơ quan thuế một vài năm quanh sau:

Số vụ mua bánnhà có đăng ký

21.043 41.600 37.480 34.271 35.294 48.775

Nguồn: Sở địa chính thành phố Hồ Chí Minh - 2001

36

Số vụ mua bán nhà có đăng ký với cơ quan thuế

Số vụ mua bán

Theo ớc tính con số này chỉ bằng khoảng 30% số vụ giao dịch trên thực tế Chính việckhông quản lý đợc giao dịch này đã dẫn đến nạn đầu cơ trong lĩnh vực nhà đất cũng nh đẩy giánhà đất lên cao bất thòng thể hiện rõ qua 2 cơn sốt nhà đất tại Hà Nội và thành phố Hồ ChíMinh giai đoạn 1992 – 1993 và 2001 – 2002.

Công tác thanh tra, kiểm tra thực hiện chính sách, pháp luật đất đai đợc tăng cờng đã pháthiện nhiều vi phạm trong quản lý sử dụng đất đai, để uốn nắn và có nhiều giải pháp xử lý Kếtquả thanh tra cho thấy vi phạm chính sách, pháp luật đất đai là phổ biến, có nơi, có lúc vi phạmrất nghiêm trọng.

Thủ tớng Chính phủ đã chỉ đạo Thanh tra Nhà nớc cùng với các tỉnh, thành phố trong cả nớctiến hành thanh tra các xã, phờng nơi có khiếu kiện đối với việc cấp đất, bán đất, thu, chi ngânsách, các khoản đóng góp của nhân dân, về xây dựng cơ bản ở nông thôn Trong 2 năm 1998và 1999 đã tiến hành thanh tra 35,4% số xã phờng trong toàn quốc Qua thanh tra đã phát hiệnnhiều sai phạm về đất đai: diện tích sai phạm là 25.014,82 ha và số tiền bán đất trái phép là310.178,28 triệu đồng, tham ô chiếm đoạt tiền đất 4.532 triệu đồng, để thất thu tiền sử dụng đất9.745 triệu đồng (trong đó năm 1999 sai phạm về đất là 4.507 ha, số tiền bán đất trái phép là

256.584 triệu đồng, thất thu tiền sử dụng đất là 7.865 triệu đồng) (Nguồn: Kết quả kiểm kê đấtđai năm 1999 – Tổng cục điạ chính)

Kết quả thanh tra của 25 tỉnh, thành phố đã kiểm tra 994 cơ quan, tổ chức, phát hiện có 458đơn vị (chiếm 46% số đơn vị đợc thanh tra) vi phạm quản lý, sử dụng đất với diện tích33.845,98 ha trong đó giao đất cho cán bộ làm nhà ở không đúng thẩm quyền 369,23 ha, cho

nộp tiền thuê đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất cho Nhà nớc là 203 tỷ 32 triệu đồng.

Phát triển nhà lộn xộn Vai trò kiểm soát và quản lý thiếu hiệu quả ở nhiều cấp chính quyềnđã tạo nên sự hỗn loạn trong quy hoạch và kiến trúc không gian đô thị Chẳng hạn trong năm2000 ở 5 quận nội thành Hà Nội đã có 160.340 m2 xây dựng không xin phép hoặc trái phépchiếm 58% tổng diện tích nhà ở đợc xây dựng trong năm Quận Đống Đa là nơi tình trạng nàydiễn ra phổ biến nhất, chiếm tới 85%

2.2 Mất cân đối về cung cầu:

Nhu cầu của dân c về nhà ở và nhu cầu của khu vực doanh nghiệp về mặt kinh doanh rất lớnvà nhìn chung cha đáp ứng đợc đầy đủ Trong khi đó cung về mặt bằng trong các khu côngnghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho doanh nghiệp và diện tích khách sạn, văn phòng lại vợt xacầu.

Dựa theo diện tích bình quân đầu ngời và số dân ta có thể tính toán ra đợc nhu cầu về diệntích ở của ngời dân Hà Nội nh sau:

Bảng 2.8:Nhu cầu về diện tích nhà ở tại Hà Nội

Diện tích bìnhquân (m2/ngời)

Nhu cầu về nhàở

(m2)

Nhu cầu tìmnhà mới

a kể các hộ gia đình hiện nay cha có nhà)

Thực tế cho thấy khả năng đáp ứng về chỗ ở của ngời dân nh sau:

Chênh lệch giữa cung và cầu nhà ở

Diện tích (m2)

Nhu cầu (m2)Tình hình phát triển (m2)

Nhà nớc đã phát huy nội lực của các thành phần kinh tế và giải quyết nhu cầu bức xúc vềmặt bằng sản xuất cho các doanh nghiệp Chính phủ đã cho phép thí điểm xây dựng các khucông nghiệp vừa và nhỏ Tại Hà Nội đang tiếp tục triển khai đầu t xây dựng cụm công nghiệptập trung vừa và nhỏ sau:

Bảng 2.9:Các dự án đầu t xây dựng cụm công nghiệp vừa và nhỏ tại Hà Nội

1 Cụm Công nghiệp tâp trung vừa và nhỏ TừLiêm

Đang chỉđạo lập dựán

Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính

2.3 Thị trờng “nóng, lạnh” bất thờng, giá cả dễ biến động dẫn đến nạn đầu cơ trong nhàđất

Trong khoảng 10 năm qua thị trờng nhà đất đã trải qua cơn sốt năm 1993, đóng băng trongnhững năm 1997-1999 rồi lại sốt lại vào cuối năm 2000 Giá cả dễ biến động, có nơi, có lúctheo hớng nhảy vọt, trong khi tổng giao dịch trên thực tế không tăng đột biến Trên thực tế, giáđất bình quân ở Hà Nội đã thuộc loạic cao trong khu vực, tơng đơng với khu “lãnh thổ mới”(New Territories) ở Hồng Kông (xấp xỉ 3000 USD/m2) Còn tồn tại hệ thống hai giá: giá do Nhànớc quy định, cao hơn cả Thợng Hải, Bắc Kinh Riêng một số khu vực trung tâm Hà Nội, giáđất còn cao hơn gấp chục lần so với giá đất trung bình trong thành phố.

Ta hãy so sánh tỷ lệ giữa giá trị BĐS và tổng thu nhập quốc nội (GDP), giữa Việt Nam vàmột số nớc trên thế giới Năm 1990, khi giá BĐS ở Nhật đạt mức kỷ lục, tổng giá trị đất củaNhật đứng hàng đầu thế giới (trên cả Mỹ) cung chỉ bằng 5,8 lần tổng sản phẩm quốc nội củaNhật ở Đài Loan vào năm 1997, tổng giá trị đất của tất cả mọi khu phố, mọi xóm làng … gấp9,6 lần GDP của Đài Loan năm đó ở Việt Nam, ta chỉ lấy một khu vực ở khu vực Hà Nội dài 5km, rộng 5 km và giả sử giá trung bình của 1 m2 đất là 1500USD (khoảng 5 cây vàng) thì tổnggiá trị của 25 km2 (tức 25 tiệu m2) đất nội thành Hà Nội là 37,5 tỷ USD, nhiều gấp 1,16 lần toànbộ GDP của Việt Nam năm 2001.

40