nâng cao chất lượng phân tích hiệu quả tài chính

2 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO MỤC LỤC TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH Lời mở đầu PHÙNG CHU CƯỜNG NÂNG CAO CHẤT LƯNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ - TRƯỜNG HP DỰ ÁN KHÁCH SẠN ĐÀ LẠT LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2006 Trang Bối cảnh lý chọn đề tài Mục đích nghiên cứu Đối tượng Phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu đề tài Phương pháp nghiên cứu Đóng góp khoa học luận văn Kết cấu luận văn Chương : Cơ sở lý luận phân tích hiệu tài dự án đầu tư doanh nghiệp Khái niệm đầu tư dự án đầu tư 1.1.Đầu tư 1.2 Dự án đầu tư 1.3.Ý nghóa họat động đầu tư 1.3.1 Trên góc độ tòan kinh tế 1.3.2 Đối với doanh nghiệp 1.4 Các giai đọan thực dự án đầu tư 1.4.1 Chuẩn bò đầu tư 1.4.2 Thực đầu tư 10 1.4.3 Vận hành kết đầu tư đánh giá sau đầu tư 10 1.5 Phân tích hiệu tài dự án đầu tư 11 1.5.1 Khái niệm 11 1.5.2 Các quan điểm khác đònh đầu tư chủ thể 12 tham gia vào dự án 2.3 Thực trạng công tác phân tích hiệu tài Công ty đầu tư 38 phát triển hạ tầng – Dự án Khách sạn Đà Lạt 1.5.3 Ước tính dòng tiền từ đầu tư 13 2.3.1 Qui trình phương pháp phân tích hiệu tài 38 1.5.4 Xây dựng phân tích suất chiết khấu 15 2.3.2 Đánh giá công tác phân tích hiệu tài dự án đầu tư 43 1.6 Các tiêu đánh giá hiệu tài dự án đầu tư 18 Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng 1.6.1 Chỉ tiêu giá (NPV) 18 1.6.2 Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời nội IRR – (Internal Rate of Return) 19 1.6.3 Chỉ Tiêu Chỉ Số Sinh Lời IRR – ( Internal Rate Of Return) 21 1.6.4.Chỉ tiêu hoàn vốn ( PP – Payback period) 22 1.7 Phân tích rủi to tài dự án 23 1.7.1 Sự cần thiết phải phân tích rủi ro tài dự án đầu tư 23 1.7.2 Các phương pháp phân tích rủi ro tài dự án 23 1.7.2.1 Phương pháp phân tích độ nhạy 23 nhân giám sát thường xuyên trình lập dự án đầu tư 49 1.7.2.2 Phân tích tình (Scenario Analysis): 24 3.2.2 Các giải pháp kỹ thuật phân tích hiệu tài dự án 51 1.7.2.3 Phân tích mô 25 3.2.2.1 Xây dựng khung chi tiết phân tích tài dự án 51 Chương 2: Thực trạng công tác phân tích hiệu tài dự án 28 2.3.2.1 Những điểm mạnh 43 2.3.2.2 Những điểm yếu nguyên nhân 44 Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng phân tích hiệu tài dự án đầu tư - trường hợp dự án khách sạn Đà Lạt 48 3.1 Mục tiêu giải pháp mang tính đònh hướng 48 3.2 Các giải pháp nâng cao chất lượng phân tích hiệu tài dự án 49 đầu tư doanh nghiệp 3.2.1 Tổ chức tốt máy nhân sự, xây dựng chế chòu trách nhiệm cá 3.2.2.2 Tổ chức tốt công tác thu thập, xử lý thông tin để xây dựng bảng đầu tư doanh nghiệp – trường hợp dự án khách sạn Đà Lạt 2.1 Thực trạng họat động phân tích hiệu tài dự án đầu tư doanh nghiệp 28 2.1.1 Nhận xét chung công tác lập dự án đầu tư 28 2.1.2 Thực trạng công tác phân tích hiệu tài 29 2.1.2.1 Những kết đạt 29 2.1.2.2 Những hạn chế công tác phân tích hiệu tài 30 2.2 Giới thiệu Công ty dự án đầu tư khách sạn Đà Lạt 34 thông số dự án 52 3.2.2.3 Ước lượng xác dòng tiền dự án 52 3.2.2.4 Sử dụng tỷ suất chiết khấu hợp lý phân tích 54 3.2.2.5 Ứng dụng phương pháp phân tích rủi ro tài dự án 57 Phân tích độ nhạy 58 Phân tích tình 60 Ứng dụng kỹ thuật phân tích mô Monte Carlo 61 Kết luận 65 DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC T VI T T T Bảng 1.1 Các giai đoạn thực dự án đầu tư Bảng 1.2 Các quan điểm đònh đầu tư DT Dự án đầu tư CSH Chủ sở hữu DN Doanh nghiệp NPV Hiện giá - Net Present Value - PV Hiện giá – Present Value IRR Tỷ suất sinh lời nội - Internal Rate of Return PI Chỉ số sinh lời - Profitability Index PP Thời gian hoàn vốn – Payback Period DPP Thời gian hoàn vốn có chiết khấu – Discount Payback Period CAMP Mô hình đònh giá tài sản vốn – Capital Asset pricing Model WACC Chi phí sử dụng vốn bình quân – Weighted Average Cost of Capital TIPV Quan điểm tổng đầu tư - Total Investment Point of View EPV Quan điểm chủ đầu tư - Equity Investment Point of View ROE Tỷ suất sinh lợi vốn tự có – Return on Equity Bảng 2.1.1 Tổng hợp kết điều tra thông tin Bảng 2.1.2 Các quan điểm ước lượng dòng tiền dự án Bảng 2.2 Các tiêu xây dựng Khách sạn Đà Lạt Bảng 2.3 Diện tích khu Khách sạn Đà Lạt Bảng 2.4 Tổng vốn đầu tư khách sạn Đà Lạt Bảng 2.5 Dự kiến giá cho thuê phòng Bảng 2.6 Dự kiến doanh thu Bảng 2.7 Dự kiến chi phí kinh doanh Bảng 3.1 Các tiêu đánh giá hiệu tài dự án khách sạn Đà Lạt Bảng 3.2 Bảng phân tích độ nhạy Bảng 3.3 Kết phân tích tình - Dự án Khách sạn Đà Lạt Bảng 3.4 Phạm vi biến động biến LỜI MỞ ĐẦU Bối cảnh lý chọn đề tài Nền kinh tế nước ta tiến trình hội nhập toàn diện với kinh tế DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Khu vực giới, nước ta trở thành thành viên Tổ chức thương mại Thế giới – WTO Quá trình tạo nhiều hội cho phát triển nhanh, mạnh kinh tế nước ta, đồng thời đặt thách thức lớn, doanh nghiệp Việt Nam Muốn đứng vững phát triển điều Hình 1.1 Tác động đầu tư đến tổng cung, tổng cầu Hình 2.1 Khách sạn Đà Lạt - tiêu chuẩn (œœœ) Hình 2.2 Sơ đồ thực công tác lập dự án đầu tư Công ty Hình 3.1 Quy trình tuyển chọn lao động Hình 3.2 Mô hình tổ chức công tác lập phân tích tài dự án đầu tư Hình 3.3 Sơ đồ bước thực phân tích hiệu tài dự án đầu tư kiện cạnh tranh khắc nghiệt vòng xoáy toàn cầu hóa hội nhập kinh tế, doanh nghiệp Việt Nam cần phải luôn ý việc nghiên cứu phát triển dự án đầu tư vào sản phẩm mới, có tính cạnh tranh cao, tạo khác biệt chất lượng giá trò so với sản phẩm khác có sẵn thò trường Các dự án trì, mở rộng quy mô sản xuất để gia nhập lónh vực kinh doanh doanh nghiệp phải đạt mục tiêu tạo lợi cạnh tranh nâng cao hiệu hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Để hạn chế rủi ro, dự án đầu tư cần phải phân tích, Hình 3.4 Biểu đồ phân tích độ nhạy NPV đánh giá tòan diện khía cạnh : Phân tích thò trường; Phân tích kỹ thuật; Hình 3.5 Biểu đồ phân tích mô tần suất tình NPV Phân tích nguồn lực; phân tích đánh giá tác động môi trường; Phân tích kinh tế xã hội; Phân tích tài … Trong điều kiện nguồn lực ngày khan hiếm, mục tiêu cao phân tích thẩm đònh dự án đầu tư nhằm phát dự án tốt, ngăn chặn dự án xấu Công việc phân tích đánh giá phải tiến hành tất giai đọan dự án Tuy nhiên, phân tích tài dự án khâu quan trọng trình sọan thảo dự án Trên sở thông tin phân tích kinh tế-kỹ thuật, phân tích tài nhằm đánh giá tính khả thi dự án mặt tài đưa câu trả lời dự án có mang lại hiệu hay không? Nếu đầu tư, dự án mang lại hiệu nào? Doanh nghiệp nên đònh đầu tư hay không? Ngoài ra, phân tích tài sở để tiến hành phân tích hiệu kinh tế xã hội 10 Trong thời gian học tập, nghiên cứu trường qua tìm hiểu thực trạng - Nghiên cứu giải pháp góp phần nâng cao chất lượng công tác phân tích công tác lập dự án phân tích hiệu tài dự án đầu tư doanh hiệu tài dự án đầu tư doanh nghiệp nghiệp, Tác giả nhận thức tầm quan trọng côngviệc đònh Phương pháp nghiên cứu chọn đề tài luận văn thạc só kinh tế : “Nâng cao chất lượng phân tích Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: hiệu tài dự án đầu tư -Trường hợp dự án khách sạn Đà Lạt” - Trong Luận văn này, Tác giả có sử dụng số liệu minh họa từ thực tiễn hoạt động phân tích hiệu tài số dự án đầu tư số liệu cụ thể tài dự án đầu tư (DT) nói chung doanh nghiệp trường hợp điển hình Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng làm trường hợp nghiên cứu từ dự án đầu tư Khách sạn Đà lạt Công ty Đầu tư Phát Triển Hạ tầng - trực thuộc Tổng Công ty Xây dựng Công trình Giao thông Phương pháp phân tích: Phân tích thực trạng công tác phân tích hiệu - Phương pháp thống kê: Thu thập xử lý thông tin hoạt động phân tích hiệu tài dự án số doanh nghiệp Việt Nam thời gian qua Mục đích nghiên cứu - Phương pháp so sánh: So sánh đánh giá dựa thông tin liên Đề tài nghiên cứu nhằm đạt mục tiêu : quan đến công tác phân tích hiệu tài DT, kết đạt – Phân tích, đánh giá thực trạng phân tích hiệu tài dự án đầu mặt hạn chế tư doanh nghiệp – Đề xuất giải pháp chủ yếu góp phần nâng cao chất lượng công tác phân tích hiệu tài dự án đầu tư doanh nghiệp Đối tượng Phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài tình hình thực tế công tác phân tích - Phương pháp xác suất thống kê: Vận dụng phương pháp xác suất thống kê kỹ thuật mô Monte Carlo phân tích rủi ro tài dự án đầu tư - Phương pháp tổng hợp: Từ sở lý luận thực tiễn để tổng hợp đề xuất giải pháp cho mục tiêu nghiên cứu Tổng hợp phương pháp trên, luận văn áp dụng phân tích trường hiệu tài dự án đầu tư giai đọan nghiên cứu tiền khả thi giai đọan hợp cụ thể (Case Study), từ suy rộng cho đối tượng nghiên cứu nghiên cứu khả thi doanh nghiệp Việt nam nói chung, có minh họa Đóng góp khoa học luận văn trường hợp cụ thể Công ty Đầu tư Phát triển hạ tầng nói riêng Trong Luận văn này, tác giả trình bày nội dung mặt lý 3.2 Phạm vi nghiên cứu đề tài luận khoa học phân tích đánh giá hiệu tài dự án đầu tư Ý nghóa thực Đứng quan điểm chủ đầu tư, phạm vi nghiên cứu đề tài : tiễn luận văn đưa nhận xét, đánh giá thực trạng mặt tích cực - Nghiên cứu nội dung dự án đầu tư tiêu chuẩn phân tích hiệu mặt hạn chế công tác phân tích hiệu tài dự án doanh tài dự án đầu tư giai đoạn tiền khả thi đến khả thi nghiệp (DN) - Nghiên cứu thực trạng công tác phân tích hiệu tài dự án đầu tư Trên sở vận dụng vấn đề mang tính lý luận vào thực tế họat động doanh nghiệp nói chung trường hợp cụ thể dự án khách sạn Đà Lạt của doanh nghiệp, tác giả đưa giải pháp cụ thể, thiết thực gắn liền với Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng thực tế họat động doanh nghiệp nói chung, trường hợp điển hình Công ty 11 12 Đầu tư Phát triển Hạ tầng công tác phân tích hiệu tài dự án, CHƯƠNG quan điểm chủ đầu tư Qua đó, Doanh nghiệp nói chung Công ty Đầu tư Phát CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH triển Hạ tầng nói riêng vận dụng nhằm hòan thiện nâng cao chất lượng DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI DOANH NGHIỆP công tác cho dự án cụ thể Các giải pháp mà tác giả đề xuất luận văn giúp cho Chủ đầu tư Khái niệm đầu tư dự án đầu tư dự án (Doanh nghiệp) áp dụng có sở đưa đònh đắn 1.1.Đầu tư việc đầu tư dự án, nhằm nâng cao lực cạnh tranh doanh nghiệp - Khái niệm: Là hoạt động sử dụng nguồn lực thời điểm tại, để sản bối cảnh xuất kinh doanh thời gian tương đối dài nhằm đạt kết lợi Kết cấu luận văn nhuận lợi ích kinh tế xã hội tương lai Ngoài phần mở đầu, phần kết luận phụ lục, Luận văn trình bày gồm ba chương : Chương 1: Cơ sở lý luận phân tích hiệu tài dự án đầu tư doanh nghiệp Chương 2: Thực trạng công tác phân tích hiệu tài dự án đầu tư doanh nghiệp – Trường hợp dự án khách sạn Đà Lạt Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động phân tích hiệu tài dự án đầu tư doanh nghiệp Như vậy, đầu tư liên quan đến rủi ro thời gian Sự hy sinh giá trò nguồn lực diễn thời điểm điều chắn, lại thời gian rủi ro không chắn Các họat động đầu tư có đặc điểm sau : - Phải sử dụng lượng tài nguyên, lượng vốn Có thể tiền mặt, tài sản : máy móc thiết bò, phương tiện, nhà xưởng, mặt … - Họat động đầu tư kể từ bắt đầu khởi động đến dự án mang lại hiệu thường diễn thời gian tương đối dài, nhiều năm - Hiệu quả, thành họat động đầu tư mang lại khai thác nhiều năm nhằm không bù đắp chi phí bỏ mà gia tăng lợi nhuận 1.2 Dự án đầu tư Khái niệm: Là tập hợp đề xuất việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo đối tượng đònh nhằm đạt tăng trưởng số lượng, cải tiến nâng cao chất lượng sản phẩm hay dòch vụ khoảng thời gian xác đònh Phân lọai dự án đầu tư : Có nhiều cách phân lọai dự án đầu tư khác nhau, tùy theo mục đích phạm vi xem xét - Theo chức quản trò vốn đầu tư, gồm có : Đầu tư trực tiếp đầu tư gián tiếp 13 14 - Theo nguồn vốn, gồm có lọai : Dự án đầu tư nguồn vốn Ngân sách Nhà nước; Dự án đầu tư nguồn vốn Tư nhân; Dự án đầu tư nguồn vốn cổ P phần; Dự án đầu tư nguồn vốn hỗn hợp… D S D' S’ - Theo mục đích đầu tư, người ta phân lọai thành dự án đầu tư mở rộng; dự án đầu tư mới; dự án đầu tư thay dự án đầu tư phát sinh Đây tiêu chí phân P1 P0 P2 loại phổ biến mà chủ đầu tư nhà tài trợ quan tâm - Theo mối quan hệ dự án, gồm có:Dự án độc lập; Dự án phụ thuộc; E1 E0 E2 Dự án lọai trừ 1.3 Ý nghóa họat động đầu tư 1.3.1 Trên góc độ toàn kinh tế - Đầu tư vừa tác động đến tổng cung, vừa tác động đến tổng cầu Q0 Q1 Q2 Q Hình 1.1 Tác động đầu tư đến tổng cung, tổng cầu Đầu tư yếu tố chiếm tỷ trọng lớn toàn tổng cầu kinh tế Theo số liệu ngân hàng giới, đầu tư thường chiếm khoảng 24-28% Như vậy, đầu tư có tác động hai mặt đến ổn đònh kinh tế: Sự tác động cấu tổng cầu tất nước giới Đối với tổng cầu, tác động không đồng thời mặt thời gian đầu tư tổng cầu tổng cung đầu tư ngắn hạn Khi cung chưa kòp thay đổi, tăng lên đầu tư làm cho tổng kinh tế làm cho thay đổi đầu tư, dù tăng hay giảm lúc cầu tăng (đường D dòch chuyển sang D’) kéo theo sản lượng cân tăng theo từ vừa yếu tố trì ổn đònh, vừa yếu tố phá vỡ ổn đònh kinh tế Qo -> Q1 giá đầu vào đầu tư tăng từ Po -> P1 Điểm cân quốc gia Vấn đề làm để hạn chế tác động tiêu cực phát dòch chuyển từ Eo -> E1 Khi thành đầu tư phát huy tác dụng, lực huy tác động tích cực, trì ổn đònh toàn kinh tế vào hoạt động tổng cung, đặc biệt tổng cung dài hạn tăng lên (đường S - Đầu tư tác động đến tốc độ tăng trưởng phát triển kinh tế dòch chuyển sang S’), kéo theo sản lượng tiềm tăng từ Q1 -> Q2, giá Theo Harrod – Domar, đầu tư nguồn gốc, động lực tăng trưởng sản phẩm giảm từ P1 -> P2 Sản lượng tăng, giá giảm cho phép tăng tiêu kinh tế Chính đầu tư phát sinh lợi nhuận từ làm tăng khả sản xuất dùng Tăng tiêu dùng đến lượt tiếp tục kích thích sản xuất phát triển Sản xuất kinh tế sản lượng tăng Đầu tư thấp dẫn đến tăng trưởng thấp phát triển nguồn gốc để tăng tích luỹ, phát triển kinh tế xã hội, tăng thu ngược lại nhập cho người lao động, nâng cao đời sống cho thành viên xã hội Đối với nước phát triển để có tăng trưởng cao điều tất yếu phải có lượng vốn đầu tư lớn, có vai trò “cái hích ban đầu” tạo đà cho cất cánh kinh tế - Đầu tư góp phần chuyển dòch cấu theo xu hướng tiến 15 16 Theo kinh nghiệm nước giới, đường tất yếu tăng Đối với doanh nghiệp,ï đầu tư đònh đời, tồn phát triển nhanh tốc độ phát triển GDP (từ 9-10%) tăng cường đầu tư, nhằm tạo phát doanh nghiệp Chẳng hạn, để tạo dựng sở vật chất kỹ thuật cho đời triển nhanh khu vực công nghiệp dòch vụ Đối với ngành nông, lâm, sở cần phải xây dựng nhà xưởng, cấu trúc hạ tầng, mua sắm ngư nghiệp hạn chế đất đai khả sinh học, để đạt tốc độ từ 5- lắp đặt máy móc bệ, tiến hành công tác xây dựng thực 6% khó khăn Như vậy, sách đầu tư đònh trình chuyển dòch chi phí khác gắn liền với hoạt động chu kỳ sơ vật chất – cấu kinh tế quốc gia nhằm đạt tốc độ tăng trương kinh tế nhanh toàn kỹ thuật vừa tạo Các hoạt động hoạt động đầu tư Đối với sở sản kinh tế Về cấu lãnh thổ, đầu tư có tác dụng giải cân đối xuất kinh doanh dòch vụ tồn sau thời gian hoạt động, sở vật chất phát triển vùng lãnh thổ, đưa vùng phát triển khỏi tình kỹ thuật hao mòn, hư hỏng, phải thay đổi đổi để thích ứng trạng đói nghèo, phát huy tối đa lợi so sánh tài nguyên, đòa thế, kinh với điều kiện hoạt động sản xuất xã hội việc phải mua sắm trang tế, trò vùng có khả phát triển cao hơn, làm bàn đạp thúc đẩy thiết bò cũ lỗi thời, có nghóa phải đầu tư vùng khác phát triển Đối với doanh nghiệp, dự án đầu tư lâp sở để chủ đầu tư lựa chọn - Đầu tư vừa làm tăng lực công nghệ, trình độ giáo dục, y tế, giải thất đònh đầu tư xin giấy phép đầu tư - kinh doanh từ quan có thẩm quyền, nghiệp qua tạo môi trường ổn đònh cho tăng trưởng phát triển kinh tế thông qua việc xem xét lợi ích việc thực hiệc dự án doanh nghiệp Công nghệ đại điều kiện cần thiết để tăng suất lao động, mở kinh tế Dự án đầu tư đồng thời sở để chủ đầu tư vay vốn gọi vốn rộng khả sản xuất xã hội, gián tiếp làm nâng cao trình độ hiểu biết từ bên để tiến hành thực dự án Đặc biệt dự án vay vốn người Tuy nhiên, để có công nghệ đại quốc gia tự nghiên ngân hàng, công ty tài WB, IMF lập dự án phải cứu phát minh tự nhập từ bên Dù cho hình thức đòi thực cách đầy đủ chi tiết hỏi phải có vốn đầu tư Do muốn nâng cao lực công nghệ phải tăng Bên cạnh đó, dự án phê duyệt cấp vốn, việc thực dự cường đầu tư cho công nghệ Như đầu tư nguồn gốc để tăng suất án lúc suôn sẻ mà thường gặp nhiều khó khăn lao động Ngoài tăng cường đầu tư vào lónh vực y tế, giáo dục, làm trình thực dự án phụ thuộc nhiều vào yếu tố khách quan chủ quan tăng chất lượng lao động, góp phần thúc đẩy tăng trưởng phát triển mà dự án chưa lường tới Chính vậy, trình thực dự án đòi hỏi phải có - Đóng góp môi trường, xã hội : Họat động đầu tư làm tăng thêm công ăn quản lý chặt chẽ chủ đầu tư phải theo trình tự hợp lý để đảm bảo việc làm cho xã hội, góp phần làm giảm thất nghiệp, tăng thu nhập, giảm tệ nạn xã tiến độ thực hiện, đảm bảo chất lượng công trình với chi phí nhỏ nhất, giảm thiểu hội, góp phần làm ổn đònh an ninh trò xã hội Đối với nhà nước, dự án đầu tư rủi ro đạt hiệu cao Muốn vậy, dự án đầu tư phải lập sở thẩm đònh, đònh đầu tư, tài trợ cho dư án, cấp cho vay vốn , cách chi tiết, đắn đảm bảo tính hiệu quản lý vốn, sản phẩm để có kế hoạch điều tiết cân đối trình phát triển 1.4 Các giai đọan thực dự án đầu tư kinh tế quốc dân Quá trình hình thành thực dự án đầu tư trải qua ba giai đọan : 1.3.2 Đối với doanh nghiệp (sản xuất, kinh doanh dòch vụ) Chuẩn bò đầu tư, thực đầu tư, vận hành kết đầu tư Các bước 17 18 công việc giai đọan dự án đầu tư nói chung, minh họa tóm nghiên cứu xem xét trạng thái động, tức có tính đến yếu tố bất tắt bảng : đònh xảy cho nội dung nghiên cứu Xem xét chắn hay không Chuẩn bò đầu tư Thực đầu tư Vận hành kết đầu tư (SX, KD, DV) Nghiên Nghiên Nghiên cứu cứu cứu khả giá thủ phát tiền thi để dự tóan xây khả thi Lập dự đònh : Sơ án Đánh : – đầu tư Hòan tất Thiết kế Thi tục lập công Chạy thử thi công lắp thu khai xây lắp công dụng công hội đầu lựa Luận thực tư chọn chứng đầu trình dự án KTKT tư trình hỗ trợ để dự án đảm bảo có hiệu Tổ chức họat Trong nội dung nghiên cứu giai đọan này, công tác phân tích hiệu động sản xuất, tài dự án quan trọng, để giúp cho chủ đầu tư đưa nghiệm triển dự án điều kiện có tác động yếu tố có biện pháp kinh doanh dự sử án nhằm thu hồi đủ vốn có lãi theo thời gian dự kiến Bảng 1.1 Các giai đoạn thực dự án đầu tư 1.4.1 Chuẩn bò đầu tư : Nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi Nội dung cấp độ nghiên cứu sau : Nghiên cứu phát hội đầu tư : Mục đích bước nghiên cứu phát hiện, xác đònh hội đầu tư dựa sở chiến lược phát triển kinh tế xã hội, cung - cầu ngòai nước sản phẩm, nguồn lực hiệu đạt thực dự án Việc xác đònh đầu vào, đầu hiệu kinh tế xã hội, hiệu tài hội đầu tư dựa vào ước tính tương đối, nên bản, việc nghiên cứu hội đầu tư sơ lược Nghiên cứu tiền khả thi : Trên sở hội đầu tư, bước nghiên cứu sâu khía cạnh mà xem xét hội đầu tư thấy chưa chắn nhằm tiếp tục làm rõ lựa chọn hội đầu tư để khẳng đònh lại hội đầu tư lựa chọn có bảo đảm tính khả thi không Nghiên cứu khả thi bước cuối để lựa chọn dự án tối ưu đưa kết luận có chấp thuận dự án đầu tư hay không? Ở bước này, nội dung nghiên cứu tương tự bước nghiên cứu tiền khả thi, khác mức độ nghiên cứu tiết hơn, xác Mọi khía cạnh đònh cuối có tiến hành đầu tư dự án hay không? Nó sở để đơn vò khác, có liên quan xem xét đưa đònh, có nên tài trợ vốn cho Doanh nghiệp để thực dự án đầu tư hay không? 1.4.2 Thực đầu tư Đại phận chi phí dự án (khỏang từ 85% ÷ 95%) nằm giai đọan Số vốn không sinh lời suốt thời gian thực đầu tư Đây giai đọan tạo nên sở vật chất kỹ thuật cho họat động dự án sau Các công việc, họat động giai đọan phải thực theo lòch trình chặt chẽ tuân thủ yêu cầu chất lượng, chi phí thời gian nêu báo cáo nghiên cứu khả thi Mục tiêu giai đọan quản lý, phối hợp, điều chỉnh yếu tố đầu vào, tổ chức triển khai công việc lập kế họach sọan thảo dự án, giám sát họat động mặt thời gian, chất lượng chi phí, để sớm hòan thành dự án đưa vào khai thác sử dụng 1.4.3 Vận hành kết đầu tư đánh giá sau đầu tư Mục tiêu giai đọan tổ chức vận hành, khai thác dự án nhằm thu hồi vốn đủ đầu tư có lãi theo thời gian số lượng dự kiến dự án Đánh giá sau đầu tư việc so sánh kết thực dự án với dự kiến kế họach đầu tư, kinh doanh báo cáo nghiên cứu khả thi Qua đó, Doanh nghiệp tích lũy thêm kinh nghiệm việc lập thẩm đònh dự án, phát huy kinh nghiệm thành công tránh thất bại gặp cho dự án công trình khác 19 Trong ba giai đọan đây, giai đọan chuẩn bò đầu tư tạo tiền đề đònh thành công hay thất bại hai giai đọan sau, đặc biệt giai đọan vận hành kết đầu tư 1.5 Phân tích hiệu tài dự án đầu tư 20 1.5.2 Các quan điểm khác đònh đầu tư chủ thể tham gia vào dự án Các quan điểm thể theo bảng : Quan điểm Tài Phân tích hiệu tài dự án tập hợp họat động nghiên cứu, phân Ngân hàng tích, đánh giá tiêu tài dự án sở dòng tiền dành cho phát sinh từ dự án, theo quan điểm khác chủ thể tham gia vào dự án 1.5.1 Khái niệm Theo giai đọan dự án đầu tư, hoạt động phân tích tài dự án đầu Kinh tế Phân phối Nhu cầu xã hội thu nhập A - E - Chủ đầu tư B - E - Cơ quan ngân sách C - E - Quốc gia - D E F tư phải thực ba giai dự án: Chuẩn bò đầu tư, thực Bảng 1.2 Các quan điểm đònh đầu tư đầu tư vận hành kết sau đầu tư - Quan điểm tổng đầu tư (TIPV – Total Investment Point of View): Tuy nhiên, luận văn này, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu Theo quan điểm tổng đầu tư (mà đại diện quan điểm ngân hàng), phân tích hiệu tài dự án giai đoạn chuẩn bò đầu tư : từ nghiên cứu tiền khả xem xét dự án nhằm đánh giá an toàn số vốn vay mà dự án thi đến nghiên cứu khả thi cần Do quan điểm tổng đầu tư nhằm xác đònh hiệu sinh từ toàn số Như phân tích trên, giai đọan chuẩn bò đầu tư quan trọng vốn đầu tư ban đầu, thông qua xem xét tới tổng dòng tiền chi cho dự án (kể phần đònh đến khả thành công hay thất bại dự án Dựa vào kết phân tích đóng thuế) tổng dòng tiền thu (kể phần trợ cấp trợ giá) Một cách tổng hiệu tài giai đoạn mà chủ đầu tư đònh chấp thuận hay quát, quan điểm tổng đầu tư diễn tả sau: không chấp thuận dự án Quá trình phân tích hiệu tài dự án đầu tư thường gồm nội dung sau: - Xác đònh thông số dự án ước lượng dòng tiền dành cho phát sinh từ dự án; A = Lợi ích tài trực tiếp – Chi phí tài trực tiếp – Chi phí hội - Quan điểm chủ đầu tư (EPV - Equity Investment Point of View): Giống quan điểm ngân hàng, chủ đầu tư xem xét giá trò thu nhập ròng lại dự án so với họ có trường hợp không thực dự án, hay nói cách khác xem bò thiệt không thực dự án - Xác đònh suất chiết khấu hợp lý cho dự án; chi phí Khác với quan điểm tổng đầu tư, quan điểm phân tích chủ sở hữu - Tính toán phân tích tiêu đánh giá hiệu tài dự án; tính toán dòng tiền phải cộng vốn vay ngân hàng cho dòng tiền vào khoản trả - Phân tích rủi ro dự án; lãi vay nợ gốc cho dòng tiền Tổng quát, dòng tiền theo quan điểm chủ đầu tư diễn tả sau: B = A + Vay - Trả nợ gốc lãi vay 61 - Thay đổi nhận thức công tác phân tích hiệu tài giai đoạn nghiên cứu khả thi, để nhằm hạn chế rủi ro thực dự án - Phân tích đầy đủ lợi ích chi phí tài dự án Từ đó, tính toán tiêu phản ánh hiệu tài dự án - Xác đònh yếu tố có ảnh hưởng nhiều đến hiệu tài dự án dự báo hiệu dự án tình giả đònh khác nhau, xác suất xảy … - Đưa phân tích kết luận tính khả thi tài dự án Nhằm đat mục tiêu trên, giải pháp nâng cao chất lượng công tác phân tích hiệu tài dự án doanh nghiệp cần hướng vào nội dung sau : 62 lực tốt biện pháp tổ chức quản lý để phát huy lực người tham gia vào trình lập dự án Đối với doanh nghiệp áp dụng biện pháp sau : Đào tạo đào tạo lại nguồn nhân lực, thi tuyển chọn, tổ chức buổi hội thảo … Quy trình tuyển người đề xuất sau: Yêu cầu Công việc Tuyển mộ Tuyển chọn Huấn luyện Giám sát Đánh giá Hình 3.1 Quy trình tuyển chọn lao động Một nguyên nhân dẫn đến chất lượng công tác phân tích tài dự án doanh nghiệp chưa thực tốt máy quản lý điều hành tổ chức phối hợp phận, phòng ban lỏng lẻo, thụ động Để nâng cao chất lượng công tác lập phân tích tài dự án, doanh nghiệp cần tổ - Tổ chức máy doanh nghiệp hợp lý, nguồn nhân lực có kinh nghiệm trình độ chuyên môn Xây dựng chế chòu trách nhiệm chế giám sát thường xuyên trình lập dự án đầu tư - Công tác thu thập thông tin đầu ra, đầu vào dự án phải rõ ràng, minh bạch, có độ tin cậy cao - Xây dựng mô hình (khung) phân tích tài dự án cách chi tiết, bao gồm phân tích dự án : Bảng thông số, lòch đầu tư, kế hoạch doanh thu, kế hoạch chi phí, lòch vay trả nợ, báo cáo dòng tiền … - p dụng phương pháp đánh giá rủi ro tài dự án 3.2 Các giải pháp nâng cao chất lượng phân tích hiệu tài dự án đầu tư doanh nghiệp 3.2.1.Tổ chức tốt máy nhân sự, xây dựng chế chòu trách nhiệm cá nhân giám sát thường xuyên trình lập dự án đầu tư Con người yếu tố đònh đến kết chất lượng công tác lập dự án, phân tích tài dự án Các doanh nghiệp cần phải có đội ngũ lao động có trình độ, có kỹ giàu kinh nghiệm, đặc biệt kinh tế thò trường Vấn đề đặt phải làm để có nguồn nhân chức lại phận tham gia dự án theo hướng chuyên nghiệp hóa Qua thực tế tìm hiểu doanh nghiệp, doanh nghiệp có phận chuyên phân tích tài dự án tập trung thường làm tốt chất lượng công tác phân tích dự án đảm bảo doanh nghiệp khác Một số doanh nghiệp Công ty Đầu tư Phát triển hạ tầng có thành lập Ban quản lý dự án chức quản lý, triển khai dự án giai đọan thực đầu tư thường nhiều việc Vì vậy, giao việc lập dự án giai đọan nghiên cứu khả thi cho Ban quản lý dự án đảm nhận tính tập trung cao Theo ý kiến tác giả, doanh nghiệp cần phải có biện pháp tổ chức để gắn trách nhiệm cá nhân vào dự án lập giai đoạn nghiên cứu khả thi Một biện pháp dự án, doanh nghiệp nên thành lập Tổ lập dự án gồm thành viên : Chủ nhiệm dự án, Phó Chủ nhiệm dự án (nếu dự án lớn), thành viên biệt phái từ phòng ban khác hòan thành công tác lại trở vò trí cũ; cụ thể mô hình tổ chức kiểu ma trận hình 3.2 Hình 3.2 Mô hình tổ chức công tác lập phân tích tài dự án đầu tư 63 64 chung công tác phân tích tài dự án nói riêng BAN GIÁM ĐỐC 3.2.2 Các giải pháp kỹ thuật phân tích hiệu tài dự án 3.2.2.1 Xây dựng khung chi tiết phân tích tài dự án : Phòng Kế họach Đầu tư Phòng Tư vấn Thiết kế Phòng Kỹ thuật thi công Phòng Tài kế tóan Phòng Nhân Tổ lập dự án A Tổ lập dự án B Tổ lập dự án C NgoàiChủ nhiệm dự án phải chòu trách nhiệm chính, tổ dự án bao gồm chuyên viên phòng ban khác biệt phái sang, thuộc chuyên ngành khác Kinh tế, tài chính, kỹ thuật, thiết kế, luật … chòu trách nhiệm trước Chủ nhiệm dự án phần công việc giao Giám đốc đònh thành lập tổ dự án bổ nhiệm chủ nhiệm dự án để thực cho dự án Nhân tổ lập dự án gồm : - Chủ nhiệm dự án : thành viên Ban Giám đốc trưởng phòng, kiêm nhiệm nhiều dự án khác nhau; - Phó chủ nhiệm dự án : Nếu dự án có quy mô tương đối lớn - Phụ trách kỹ thuật: từ phòng tư vấn thiết kế kỹ thuật điều động biệt phái sang, kiêm nhiệm thêm dự án khác; - Phụ trách kinh tế: từ Kế họach Đầu tư Tài kế tóan điều động biệt phái sang; kiêm nhiệm thêm dự án khác; Theo ý kiến tác giả, mô hình hợp lý cho doanh nghiệp có dự án đầu tư với quy mô tương đối lớn, từ nhóm B trở lên (theo bảng phân lọai dự án đầu tư đính kèm Nghò đònh 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình) Nếu tổ chức tốt nhân sự, doanh nghiệp nâng cao chất lượng cho công tác lập phân tích dự án nói Khung chi tiết phân tích tài dự án gồm bước mô hình phân tích trang bên Trong đó, xây dựng bảng thông số nhằm mục đích thiết lập thông số sở (dữ liệu gốc) dùng để tính toán trình thẩm đònh dự án Nó bao tất số liệu, tiêu, thông số như: công suất, sản lượng, giá bán, tổng chi phí đầu tư, nội dung đầu tư, cấu tài chính, tài trợ vốn, lãi suất tiền vay: nội đòa, nước ngoài, vốn lưu động dự kiến, thuế, lạm phát, tỷ giá hối đoái…Khi muốn thay đổi tình phân tích, người phân tích cần thay đổi giá trò thông số bảng Sơ đồ bước phân tích hiệu tài dự án thể hình 3.3 3.2.2.2 Tổ chức tốt công tác thu thập, xử lý thông tin để xây dựng bảng thông số dự án Để lập phân tích hiệu tài dự án, thông tin cần thu thập rộng, bao trùm nhiều lónh vực khác kinh tế, thò trường, kỹ thuật, sách pháp luật … nhằm ước lượng thu nhập, chi phí, hiệu tài dự án Hiện có nhiều phương pháp thu thập thông tin : Phương pháp quan sát, phương pháp thực nghiệm, phương pháp thăm dò dư luận, phương pháp thu thập thông tin bàn, phương pháp thu thập thông tin trường … Doanh nghiệp trực tiếp thu thập thông tin thuê, mua lại công ty tư vấn … Điều quan trọng doanh nghiệp phải lựa chọn phương pháp cho phù hợp với hoàn cảnh thưc tế dự án, để công tác thu thập thông tin tốn kòp thời Yêu cầu chung chất lượng thông tin phải xác, minh bạch, đầy đủ khách quan Để giảm bớt chi phí để có nguồn thông tin, doanh nghiệp nên xây dựng cập nhập kho liệu thông tin liên quan đến ngành nghề kinh doanh, dự án triển khai Công ty dạng thư viện điện tử Các thông tin thu thập phải phân loại, xếp cách khoa học hợp lý để thuận tiện cho việc tra cứu sau 65 66 Công việc ngày trở nên thuận lợi với hỗ trợ máy vi tính Xác đònh hội đầu tư 3.2.2.3 Ước lượng xác dòng tiền dự án Xây dựng bảng thông số dự án (các liệu gốc) Dòng tiền dự án khoản chênh lệch tổng thu tổng chi, nên báo cáo dòng tiền trình bày thành hai phần thu chi Cần phải ý phân biệt khác việc xây dựng báo cáo dòng tiền báo cáo thu nhập Muốn Xác đònh tổng mức đầu tư nguồn vốn cần phân biệt khác doanh thu khoản thu, chi phí khoản chi Điều khác biệt xảy nguyên tắc kế toán ấn đònh Chẳng hạn thời điểm ghi nhận doanh thu khác với thời điểm thu tiền; ghi nhận khoản chi phí không thực chi tiền mặt; ghi nhận khoản thu nhập Kế họach doanh thu Kế họach chi phí không thực thu tiền mặt… Lợi nhuận báo cáo thu nhập đơn giản hiệu số doanh thu chi phí, báo báo dòng tiền thể dòng thu, dòng chi tiền mặt Xây dựng báo cáo dòng tiền dự án Hình 3.3 Sơ đồ bước thực phân tích hiệu tài dự án đầu tư Xác đònh suất chiết khấu dự án (có thể đưa vào bảng thông số) Tính tóan tiêu hiệu tài dự án NPV, IRR, PI,DPP Phân tích rủi ro hiệu tài dự án Tính tóan lại tiêu NPV, IRR, PI,DPP có tính đến rủi ro Kết luận tính khả thi hiệu tài 67 68 Trường hợp dự án Khách sạn Đà Lạt Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng, giá dòng tiền từ âm sang dương hay ngược lại đảo ngược việc phân tích chương luận văn, Công ty mắc số sai sót cần phải điều đònh Vì vấn đề đặt phải xác đònh xây dựng nguyên tắc thống suất chỉnh lại xác đònh dòng tiền dự án, cụ thể sau : chiết khấu cho phù hợp với loại dự án khác để kết thẩm - Chưa tách biệt hai quan điểm : quan điểm tổng đầu tư quan điểm chủ đầu tư xây dựng dòng tiền, nên Công ty tính thiếu dòng tiền vốn vay nợ gốc phải trả đònh tài dự án đạt độ tin cậy cao phù hợp với quan điểm thẩm đònh phản ánh chi phí nguồn vốn sử dụng dự án Theo trình bày chương luận văn, đứng quan điểm chủ đầu tư, - Tính thiếu dòng tiền thu hồi tài sản kết thúc dự án gồm giá trò Quyền SDĐ tài sản khác Trong phân tích lại hiệu tài dự án khách sạn doanh nghiệp nên sử dụng phương pháp tỷ lệ nguồn vốn hay chi phí vốn bình quân có trọng số (WACC) để xác đònh suất chiết khấu dự án, theo công thức : Đà lạt, để minh họa cho giải pháp, tác giả tính giá trò đất thu hồi không tính giá trò thu hồi tài sản khác (coi giá trò thu hồi chi phí lý tương r = (Kdh x rdh) + (Kth x rth) +…+ (Kr x rr) Trong đó, tỷ suất sinh lời mong muốn vốn chủ sở hữu (rr ) xác đònh theo cách sau: đương nhau) - Chi phí quảng cáo (28.000.000 VND/năm) đưa vào thấp Trong luận văn, tác giả điều chỉnh lại lên 300.000.000 VND/năm - Sử dụng mô hình đònh giá tài sản vốn CAPM Mô hình cho suất sinh lời kỳ vọng tài sản có rủi ro xác đònh theo công thức: - Tính tiền thuê đất thời gian 50 năm vào tổng vốn đầu tư chưa xác Trong luận văn, tác giả điều chỉnh chuyển chi phí thuê đất vào chi phí họat rj = rf + (rm – rf)x ß Trong đó: rj - suất sinh lời kỳ vọng tài sản có rủi ro rf – lãi suất phi rủi ro (lãi suất trái phiếu dài hạn Chính phủ) động kinh doanh hàng năm rm - Tỷ suất sinh lời kỳ vọng thò trường Khi xây dựng dòng tiền, doanh nghiệp nên đưa vào dòng tiền số liệu thay đổi (rm – rf) - lãi suất đền bù rủi ro thò trường vốn luân chuyển ròng dự án Vốn luân chuyển ròng thể phận ß (Beta) hệ số rủi ro tài sản đầu tư so với rủi ro bình quân tiền mặt, khoản phải thu, hàng dự trữ tồn kho doanh nghiệp Vốn luân thò trường hay gọi độ nhạy chứng khoán doanh nghiệp chuyển ròng bao gồm tài sản lưu động (tiền mặt, hàng tồn kho, khoản phải thu) trừ khoản nợ ngắn hạn Bất kỳ tăng vốn luân chuyển ròng tương ứng với dòng tiền mặt giảm sút tạo dòng tiền vào dự án Tuy nhiên, họat động kinh doanh khách sạn, thường xảy khỏan nợ phải thu, phải trả kéo dài nên coi thay đổi không 3.2.2.4 Sử dụng suất chiết khấu hợp lý phân tích so với thò trường β = Độ lệch chuẩn chứng khoán doanh nghiệp Độ lệch chuẩn danh mục thò trường Tuy nhiên việc tính toán tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu đòi hỏi phải có đầy đủ thông tin thò trường để xác đònh tỷ suất sinh lời thò trường hệ số β Hiện nước ta thò trường chứng khoán chưa phát triển, kinh tế thò trường Khi nghiên cứu tiêu thẩm đònh tài dự án thấy giai đoạn chuyển chưa ổn đònh, khó có tiêu NPV, PI, DPP có chung nhược điểm phụ thuộc vào tỷ suất thông tin phản ảnh đầy đủ thò trường để xác đònh suất chiết khấu hợp lý chiết khấu Việc sử dụng tỷ suất chiết khấu không hợp lý làm thay đổi đáng tin cậy thẩm đònh hiệu dự án đầu tư Khi thông tin chưa đầy đủ tốt 69 70 nên sử dụng thông tin thu thập để đảm nắm thông tin tình hình kinh doanh doanh nghiệp ngành tỷ bảo mức độ tin cậy đònh áp dụng kỹ thuật tính toán chặt chẽ suất sinh lời bình quân ngành Do họ ước tính cách tương đối số liệu số liệu thiếu chuẩn xác xác tỷ suất sinh lời bình quân ngành - Sử dụng mô hình tăng trưởng cổ tức Với giả đònh công ty có tỷ lệ tăng Trường hợp dự án khách sạn Đà lạt, Công ty lấy lãi suất vay ngân hàng trưởng cổ tức cố đònh g, giá bán cổ phiếu P0 , cổ tức vừa trả D1, suất sinh lời (12%/năm) làm suất chiết khấu dự án chưa hợp lý thiếu xác, yêu cầu cổ phiếu công ty xác đònh theo công thức: rj = D1 P0 bỏ qua yếu tố rủi ro từ thò trường dòch vụ khách sạn mà sản phẩm dự án tham gia vào Nó không phản ánh ý nghóa mặt chất suất chiết khấu +g Chi phí sử dụng vốn công ty suất chiết khấu dự án có mức độ suất sinh lời mong muốn vốn chủ sở hữu thu từ dự án Tác giả tính lại suất chiết khấu dự án sau : rủi ro tương đương Nếu dự án có độ rủi ro cao thấp rủi ro - Tỷ lệ vốn chủ sở hữu /tổng vốn đầu tư 25.00% - Tỷ lệ vốn vay ngân hàng/tổng vốn đầu tư 75.00% - Lãi suất vay ngân hàng/năm 12.00% - Tỷ suất sinh lời bình quân vốn chủ sở hữu 20.00% Trong đó, tỷ suất sinh lời bình quân vốn chủ sở hữu tính toán dựa theo tỷ suất công ty thì điều chỉnh tăng giảm suất chiết khấu cho phù hợp Tuy nhiên, điều thực tế khó phức tạp Nó phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm chuyên viên thẩm đònh dự án Đối với điều kiện nước ta nay, vận dụng số phương pháp để xác đònh tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu sau: sinh lời vốn tự có Công ty năm vừa qua 20% Theo phương pháp WACC, suất chiết khấu dự án khách sạn Đà lạt : - Tỷ suất sinh lời vốùn chủ sở hữu = Lãi suất trái phiếu phủ + Phần bù rủi ro Từ tính suất chiết khấu theo công thức trình bày phần - Tỷ suất sinh lời vốùn chủ sở hữu tương đương tỷ suất sinh lời vốn tự có công ty (ROE – Return On Equity) Chỉ tiêu ROE phản ánh hiệu vốn tự có, hay xác đo lường mức sinh lời đầu tư vốn chủ sở hữu.là tiêu tổng hợp để đánh giá khả sinh lợi đồng vốn đầu tư Lợi tức sau thuế Tỷ suất sinh lời vốn tự có = Vốn tự có Tuy tiêu phản ánh khứ chưa có thò trường chứng khoán phát triển, công ty nên tham khảo số liệu ROE công ty tính bình quân ROE vài năm gần Cách tính dù đáng tin cậy ước tính sở - Xác đònh Tỷ suất sinh lời vốùn chủ sở hữu theo tỷ suất sinh lời bình quân ngành Các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh lónh vực hết họ r = (75% x 12%) + (25% x 20%) = 14% - Trên sở liệu dòng dòng tiền điều chỉnh, sử dụng phần mềm Excel máy tính để tính toán tiêu hiệu tài dự án gồm : NPV, IRR, DPP, PI p dụng vào trường hợp dự án Khách sạn Đà lạt, quan điểm chủ đầu tư, kết tính toán tiêu đánh giá hiệu tài thể sau (chi tiết xem phụ lục số kèm theo luận văn) : Bảng 3.1 Các tiêu đánh giá hiệu tài dự án khách sạn Đà Lạt STT Chỉ tiêu Giá trò Đánh giá - NPV>0 tỷ số , IRR cao => Dự án khả thi mang lại hiệu tài cao NPV >0 4,814,817,026 IRR>r PI>1 16.62% 1.53 DPP 17 năm tháng - Cứ đồng vốn đầu tư mang lại 1.53 đồng thu nhập Thời gian thu hồi vốn có chiết khấu dự án 17 năm tháng Thời gian thu hồi vốn không chiết khấu (PP) dự án : 10 năm tháng 71 72 3.2.2.5 Ứng dụng phương pháp phân tích rủi ro tài dự án Excel để tính thể kết bảng tính biểu đồ Nếu yếu tố Theo trình bày sở lý luận chương luận văn, gây độ biến động NPV cao ta nói hiệu dự án nhạy cảm với yếu tố giới thường sử dụng ba phương pháp phổ biến để phân tích tài dự án, : Phương pháp phân tích độ nhạy; phân tích tình phân tích mô Trong đó, Phương pháp phân tích độ nhạy; phân tích tình dạng phân tích tất đònh nhiều hạn chế Để đảm bảo tính an toàn, phân tích rủi ro tài dự án không nên dừng lại phân tích tất đònh mà cần thiết phải sử dụng phương pháp phân tích động, tức Bước 3: Nhận xét mức độ nhạy cảm hiệu dự án biến số đưa biện pháp để kiểm soát rủi ro Ứng dụng vào trường hợp dự án Khách sạn Đà lạt, ta cho biến Giá thuê phòng chi phí xây lắp thay đổi tăng giảm khoảng theo tỷ lệ 5%, để phân tích thay đổi hiệu tài dự án theo biến nào? Cụ thể độ nhạy NPV giá thuê phòng chi phí xây lắp thể sau : phải xét đến biến động lúc biến mối tương quan biến với tác động đến kết dự án Việc sử dụng phương pháp phân tích Bảng 3.2 Bảng phân tích độ nhạy mô Monte Carlo chương trình phân tích rủi ro dự báo Crystal Ball Dự án : Khách sạn Đà Lạt phương pháp phân tích hiệu quả, giúp giải vấn đề % thay đổi biến NPV _ Giá phòng NPV _ Chi phí xây lắp 30% 16,820,815,567 116,080,297 Tuy nhiên, luận văn này, tác giả trình bày cách thức sử dụng ba 25% 14,819,815,810 899,203,085 phương pháp ứng dụng vào trường hợp dự án khách sạn Đà Lạt Công ty Đầu 20% 12,818,816,054 1,682,325,873 tư phát triển hạ tầng để minh họa 15% 10,817,816,297 2,465,448,661 Để việc phân tích rủi ro phản ánh sát với thực tế, nhân viên phân tích cần xác 10% 8,816,816,540 3,248,571,450 đònh biến số đầu vào, đầu có ảnh hưởng mạnh đến kết tính tóan hiệu 5% 6,815,816,783 4,031,694,238 dự án để phân tích Chúng ta bỏ qua biến thay đổi mang tính 0% chủ quan kiểm soát biện pháp quản lý Những biến số dễ thay -5% 2,813,817,269 5,597,939,814 đổivà mang tính khách quan giá bán, chi phí nguyên vật liệu … chòu ảnh hưởng -10% 812,817,512 6,381,062,602 trực tiếp thò trường bên ngoàài cần đưa vào để phân tích -15% -1,188,182,245 7,164,185,390 Phân tích độ nhạy -20% -3,189,182,002 7,947,308,178 Các bước để tiến hành phân tích độ nhạy : -25% -5,190,181,759 8,730,430,966 cách nhanh chóng ấn tượng Bước 1: Lập danh sách biến số nhạy cảm với hiệu tài dự án Bước 2: Cho biến thay đổi phạm vi đònh theo số tuyệt đối số tương đối (thay đổi theo tỷ lệ % so với giá trò ban đầu) lập bảng tính lại tiêu hiệu tài dự án theo biến Sử dụng hàm Table 4,814,817,026 4,814,817,026 Nhận xét: - NPV tỷ lệ thuận với giá cho thuê NPV tỷ lệ nghòch với chi phí xây lắp - Mức độ biến động NPV phụ thuộc lớn vào giá cho thuê đánh giá hiệu tài dự án nhạy cảm với giá cho thuê phòng 73 74 có kết sau: Hình 3.4 Biểu đồ phân tích độ nhạy NPV BIỂU ĐỒ PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY 20,000,000,000 Scenario Summary (Phân tích tình huống) 15,000,000,000 Yếu tố thay đổi NPV_Chi Phi Giá cho thuê phòng chuẩn Chi phí xây lắp Chi phí dòch vụ 10,000,000,000 5,000,000,000 Tình trung bình Tình tốt Tình xấu 350,000 3,245,469 38,789,735 318,182 3,606,077 43,099,706 286,364 3,966,685 47,409,677 12,815,064,147 4,814,817,026 -3,185,430,095 21.76% 16.62% 12.42% -5 % -1 0% -1 5% -2 0% -2 5% 0% 5% 10 % 15 % Kết 20 % -5,000,000,000 25 % 30 % NPV (VND) Bảng 3.3 Kết phân tích tình - Dự án Khách sạn Đà Lạt NPV_Gia phong -10,000,000,000 % thay đổi biến NPV (VND) IRR (%) PI 2.48 1.53 0.66 Nhận xét: Dự án hiệu tài cao tình trung bình tình Phân tích tình huống tốt (NPV>0, IRR> suất chiết khấu, PI>1) Trong tình xấu, dự án cho Phân tích tình gọi phân tích kòch bản, thực qua kết thấp mức hòa vốn ( NPV0 (suất chiết khấu 14%) 79,18% (>50%), dự án khách sạn KẾT LUẬN Đà Lạt có mức độ an toàn cao độ rủi ro tương đối thấp Phân tích tương tự với tiêu hiệu khác, giúp cho chủ đầu tư có tầm nhìn toàn diện hiệu tài dự án với mức độ rủi ro Hiện nay, doanh nghiệp nước ta mở rộng họat động đầu tư lónh vực khác nhau, đầu tư nước hợp tác đầu tư với nước ngòai Để dự án đầu tư mang lại hiệu giảm thiểu rủi ro, doanh nghiệp cần quan Như vậy, tiêu phản ảnh hiệu tài dự án khách sạn Đà tâm đến công tác phân tích hiệu tài dự án từ giai đọan nghiên cứu Lạt chứng tỏ dự án có hiệu tài cao mức độ rủi ro thấp Việc tiền khả thi khả thi, để đánh giá, so sánh trước đònh đầu tư Có thể có đònh đầu tư dự án hay không phụ thuộc vào lựa chọn chủ đầu tư nói, đònh đầu tư dự án nhân tố đặc biệt quan trọng việc Tuy nhiên, việc triển khai áp dụng phương pháp kỹ thuật phân tích rủi ro tài dự án nêu gặp số khó khăn: - Nếu không trang bò kiến thức đầy đủ có tài liệu hướng dẫn cụ thể, cán thẩm đònh khó sử dụng thành thạo phương pháp kỹ thuật đưa Sự vận dụng máy móc, thiếu linh hoạt không tính đến điều kiện thực tế làm chậm tiến độ sai lạc kết tính toán - Việc tiến hành thẩm đònh đòi hỏi lượng lớn thông tin liệu cập nhật xác Song việc thu thập thông tin liệu lại khó khăn thiếu sở liệu, thông tin cập nhật kòp thời tin cậy Bên cạnh vấn đề đảm bảo yếu tố thời gian hoàn thành trình thu thập thông tin thực thẩm đònh điều quan trọng Trên số giải pháp chủ yếu góp phần nâng cao chất lượng phân tích hiệu rủi ro tài dự án đầu tư doanh nghiệp Phương pháp luận để đưa giải pháp xuất phát từ mặt tồn tại, hạn chế thực tiễn công tác phân tích hiệu tài dự án doanh nghiệp Việt Nam nay, việc ứng dụng thành tựu khoa học phân tích dự án phát triển công nghệ thông tin Để đảm bảo nâng cao chất lượng công tác phân tích tài dự án, bên cạnh việc thực số giải pháp nêu luận văn, tác giả tin rằng, việc thay đổi nhận thức nâng cao hiểu biết tài dự án lãnh đạo doanh nghiệp quan trọng Mục đích để công tác phân tích tài dự án thực trở thành công cụ giúp lãnh đạo doanh nghiệp đònh lựa chọn dự án thực có hiệu tạo nên thành bại doanh nghiệp Các giải pháp nâng cao chất lượng phân tích hiệu tài dự án đầu tư, tác giả trình bày Luận văn này, dựa sở nghiên cứu lý luận phân tích tài chính, kết hợp với thức tiễn họat động doanh nghiệp nói chung, minh họa trường hợp cụ thể dự án Khách sạn Đà Lạt Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Tác giả cho rằng, việc sử dụng giải pháp vào công tác phân tích tài dự án, giúp cho chủ đầu tư có thêm sở nhận thức lý luận cho việc đưa đònh đầu tư Vấn đề quan trọng việc thu thập nguồn thông tin, số liệu để phân tích có đủ đáng tin cậy không ? Năng lực người phân tích dự án có đáp ứng yêu cầu công việc không ? Cách vận dụng thái độ lãnh đạo doanh nghiệp Tòan vấn đề liên quan đến người thực nói người yếu tố đònh Trong giới hạn đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài, nội dung trình bày Luận văn phần đạt mục tiêu nghiên cứu phân tích, đánh giá thực trạng phân tích hiệu tài dự án đầu tư doanh nghiệp đề xuất giải pháp chủ yếu góp phần nâng cao chất lượng công tác doanh nghiệp Tuy nhiên, trình điều tra thu thập thông tin từ doanh nghiệp, tác giả gặp phải nhiều khó khăn, số doanh nghiệp từ chối không muốn tiết lộ thông tin dự án đơn vò Do hạn chế khả thời gian nghiên cứu, nên luận văn sai sót Tác giả mong nhận góp ý thầy cô giáo, nhà quản lý, học viên đồng nghiệp để luận văn hoàn chỉnh hơn./ 79 Nội dung câu hỏi điều tra Các dự án đầu tư giai đoạn khả thi công ty lập hay thuê đơn vò tư vấn? Công ty lập A Thuê đơn vò tư vấn B Cả hai C 2.Công ty có phận chuyên phân tích tài chính, hiệu tài dự án đầu tư ? Có: A Không : B Công ty xem việc phân tích hiệu tài dự án đầu tư : Rất quan trọng A Quan trọng B Bình thường C Không quan trọng D Chuyên viên phân tích tài người học chuyên ngành: Kỹ thuật A Kinh tế B Kế toán C Khác D Sự phối hợp phòng ban : Tốt : A Trung bình : B Không tốt : C 80 Bảng 2.1.1 TỔNG HP KẾT QUẢ ĐIỀU TRA THÔNG TIN Tỷ lệ (%) Tổng hợp ý kiến trả lời 16 công ty A B C D E Cộng A B C D E 50.0% 37.5% 12.5% 0.0% 0.0% 16 10 16 37.5% 62.5% 0.0% 0.0% 0.0% 12 16 25.0% 75.0% 0.0% 0.0% 0.0% 13 21 33.3% 61.9% 4.8% 0.0% 0.0% 16 56.3% 43.8% 0.0% 0.0% 0.0% Để phân tích tài 10 13 dự án công ty dựa vào nguồn thông tin ? Sơ cấp A Thứ cấp B Mua C Khác D Công ty có xây dựng khung chi tiết phân tích àti thống nhất? Có A Không B Đang làm C 16 14 Các tiêu công ty thường sủ dụng để phân tíh hiệu tài dự án đầu tư ? NPV: A IRR: B PI: C PP: D DPP: E 9 Để tính chiết khấu dụ án công ty dựa vào? Lãi vay ngân hàng A WACC: B ROA: C Khác: D 10 Công ty áp dụng kỹ thuật phân tích để đánh giá rủi ro tài dự án đầu tư: Độ nhạy A Tình B Mô C không áp dụng D 30 33.3% 43.3% 20.0% 3.3% 0.0% 16 12.5% 50.0% 37.5% 0.0% 0.0% 47 34.0% 29.8% 8.5% 23.4% 4.3% 17 52.9% 41.2% 5.9% 0.0% 0.0% 13 61.5% 30.8% 7.7% 0.0% 0.0% 11 81 82 2,061,753,860 Phụ lục 1.1 BẢNG XÁC ĐỊNH LI NHUẬN HÀNG NĂM VÀ KẾ HOẠCH TRẢ VỐN VAY (Do Công ty lập) Tổng vốn đầu tư: Thời gian thu hồi vốn: Năm Chi phí Doanh thu (chưa bao gồm CP vận hành, Chi phí hoạt động thuế VAT) quản lý dòch vụ Chi phí bảo trì sửa chữa nhỏ TB-NT Chi phí thay drap, áo gối… Chi phí bảo trìhoạt động xe ôtô (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 12,910,303,409 1,408,205,628 3,146,278,537 324,824,000 17,037,750 64,530,011 2,425,427,261 4,494,040,942 12,910,303,409 1,408,205,628 3,146,278,537 156,293,805 324,824,000 17,037,750 64,530,011 2,425,427,261 3,818,659,131 12,910,303,409 1,408,205,628 3,146,278,537 156,293,805 324,824,000 17,037,750 64,530,011 2,425,427,261 3,461,137,480 12,910,303,409 1,408,205,628 3,146,278,537 156,293,805 324,824,000 17,037,750 64,530,011 2,425,427,261 3,081,992,919 12,910,303,409 1,408,205,628 3,146,278,537 156,293,805 324,824,000 17,037,750 64,530,011 2,425,427,261 2,679,917,695 14,201,333,750 1,549,026,191 3,460,906,391 229,230,914 357,306,400 18,741,525 70,983,012 872,294,625 2,283,764,962 14,201,333,750 1,549,026,191 3,460,906,391 229,230,914 357,306,400 18,741,525 70,983,012 872,294,625 1,884,910,065 14,201,333,750 1,549,026,191 3,460,906,391 229,230,914 357,306,400 18,741,525 70,983,012 478,668,625 1,461,932,423 14,201,333,750 1,549,026,191 3,460,906,391 229,230,914 357,306,400 18,741,525 70,983,012 412,715,500 1,036,801,714 Bảo hiểm Khấu hao Lãi vay 0.20% tài sản 12%/năm (8)=0.2%*GTTS (9) (11)=12%*(22) 14,201,333,750 1,549,026,191 3,460,906,391 229,230,914 357,306,400 18,741,525 70,983,012 412,715,500 589,884,629 10 15,621,467,125 1,703,928,810 3,806,997,030 286,538,643 393,037,040 20,615,678 78,081,313 412,715,500 158,776,199 11 15,621,467,125 1,703,928,810 3,806,997,030 286,538,643 393,037,040 20,615,678 78,081,313 412,715,500 - 12 15,621,467,125 1,703,928,810 3,806,997,030 286,538,643 393,037,040 20,615,678 78,081,313 412,715,500 - 13 15,621,467,125 1,703,928,810 3,806,997,030 286,538,643 393,037,040 20,615,678 78,081,313 412,715,500 - 14 15,621,467,125 1,703,928,810 3,806,997,030 286,538,643 393,037,040 20,615,678 78,081,313 412,715,500 - 15 17,183,613,838 1,874,321,691 4,187,696,733 343,846,371 432,340,744 22,677,245 85,889,444 412,715,500 - 16 17,183,613,838 1,874,321,691 4,187,696,733 343,846,371 432,340,744 22,677,245 85,889,444 412,715,500 - 17 17,183,613,838 1,874,321,691 4,187,696,733 343,846,371 432,340,744 22,677,245 85,889,444 412,715,500 - 18 17,183,613,838 1,874,321,691 4,187,696,733 343,846,371 432,340,744 22,677,245 85,889,444 412,715,500 - 19 17,183,613,838 1,874,321,691 4,187,696,733 343,846,371 432,340,744 22,677,245 85,889,444 412,715,500 - 20 18,901,975,221 2,061,753,860 4,606,466,406 401,154,100 475,574,818 24,944,970 94,478,388 412,715,500 - 21 18,901,975,221 94,478,388 412,715,500 - 4,606,466,406 475,574,818 401,154,100 24,944,970 22 18,901,975,221 2,061,753,860 4,606,466,406 401,154,100 475,574,818 24,944,970 94,478,388 412,715,500 - 23 18,901,975,221 2,061,753,860 4,606,466,406 401,154,100 475,574,818 24,944,970 94,478,388 412,715,500 - 24 18,901,975,221 2,061,753,860 4,606,466,406 401,154,100 475,574,818 24,944,970 94,478,388 412,715,500 - 25 20,792,172,743 2,267,929,246 5,067,113,047 458,461,828 523,132,300 27,439,467 103,926,227 412,715,500 - 26 20,792,172,743 2,267,929,246 5,067,113,047 458,461,828 523,132,300 27,439,467 103,926,227 412,715,500 - 27 20,792,172,743 2,267,929,246 5,067,113,047 458,461,828 523,132,300 27,439,467 103,926,227 412,715,500 - 28 20,792,172,743 2,267,929,246 5,067,113,047 458,461,828 523,132,300 27,439,467 103,926,227 412,715,500 - 29 20,792,172,743 2,267,929,246 5,067,113,047 458,461,828 523,132,300 27,439,467 103,926,227 TC 498,054,330,431 54,325,827,127 121,377,290,714 9,221,334,495 12,531,076,513 657,283,171 2,489,441,972 412,715,500 23,430,135,182 24,951,818,158 83 84 9,225,176,110 Phụ lục 1.2 HIỆN GIÁ THU NHẬP CỦA DỰ ÁN (Do Công ty lập) Công trình: Khách sạn Đà Lạt Đòa điểm: số Phan Bội Châu - P.1 - Thành phố Đà Lạt Suất chiết khấu (i) = Năm Tổng mức 12.0% Hệ số NPV= 4,840,724,647 IRR= 13.1% Thu nhập đầu tư CK Lợi nhuận T/Thuế -1 49,933,788,248 Hiện gía Khấu hao Cộng thu nhập 7=3*6 đồng NPV 8=7-2 (49,933,788,248) 1.000 579,959,280 2,425,427,261 3,005,386,541 3,005,386,541 (46,928,401,706) 0.893 1,099,047,286 2,425,427,261 3,524,474,548 3,146,852,275 (43,781,549,432) 0.797 1,456,568,938 2,425,427,261 3,881,996,199 3,094,703,603 (40,686,845,829) 0.712 1,835,713,498 2,425,427,261 4,261,140,760 3,032,995,826 (37,653,850,003) 0.636 1,737,788,722 2,425,427,261 4,163,215,983 2,645,799,022 (35,008,050,981) 0.567 4,864,079,731 872,294,625 5,736,374,356 3,254,972,864 (31,753,078,117) 0.507 5,262,934,628 872,294,625 6,135,229,253 3,108,298,075 (28,644,780,042) 0.452 6,079,538,270 478,668,625 6,558,206,895 2,966,599,743 (25,678,180,299) 0.404 6,570,622,104 412,715,500 6,983,337,604 2,820,452,934 (22,857,727,366) 0.361 6,017,539,189 412,715,500 6,430,254,689 2,318,814,304 (20,538,913,062) 10 0.322 8,216,276,914 412,715,500 8,628,992,414 2,778,304,616 (17,760,608,446) 11 0.287 8,375,053,113 412,715,500 8,787,768,613 2,526,273,484 (15,234,334,961) 12 0.257 8,375,053,113 412,715,500 8,787,768,613 2,255,601,325 (12,978,733,636) 13 0.229 8,375,053,113 412,715,500 8,787,768,613 2,013,929,755 (10,964,803,881) 14 0.205 7,875,053,113 412,715,500 8,287,768,613 1,695,841,661 (9,268,962,220) 15 0.183 9,225,176,110 412,715,500 9,637,891,610 1,760,806,764 (7,508,155,457) 16 0.163 412,715,500 9,637,891,610 1,572,148,896 (5,936,006,561) 17 0.146 9,225,176,110 412,715,500 9,637,891,610 1,403,704,371 (4,532,302,189) 18 0.130 9,225,176,110 412,715,500 9,637,891,610 1,253,307,475 (3,278,994,715) 19 0.116 8,225,176,110 412,715,500 8,637,891,610 1,002,917,754 (2,276,076,961) 20 0.104 10,166,042,179 412,715,500 10,578,757,679 1,096,665,587 (1,179,411,374) 21 0.093 10,166,042,179 412,715,500 10,578,757,679 979,165,703 (200,245,671) 22 0.083 10,166,042,179 412,715,500 10,578,757,679 874,255,092 674,009,421 23 0.074 10,166,042,179 412,715,500 10,578,757,679 780,584,903 1,454,594,324 24 0.066 9,666,042,179 412,715,500 10,078,757,679 664,009,755 2,118,604,079 25 0.059 11,206,725,629 412,715,500 11,619,441,129 683,493,947 2,802,098,027 26 0.053 11,206,725,629 412,715,500 11,619,441,129 610,262,453 3,412,360,480 27 0.047 11,206,725,629 412,715,500 11,619,441,129 544,877,190 3,957,237,670 28 0.042 11,206,725,629 412,715,500 11,619,441,129 486,497,491 4,443,735,161 29 0.037 10,206,725,629 412,715,500 10,619,441,129 396,989,485 4,840,724,647 85 86 BẢNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ (ĐIỀU CHỈNH) Công trình: Khách sạn Đà Lạt Đòa điểm: số Phan Bội Châu - P.1 - Thành phố Đà Lạt Bảng tham số Chi phí Đầu tư (VND) Giá trò QSD khu đất Chi phí xây lắp Diện tích sàn XD Đơn giá Chi phí thiết bò Chi phí khác Chi phí trang bò ban đầu Đền bù giải phóng mặt Chi phí lãi vay giai đọan đầu tư Tổng cộng Tỷ lệ vốn vay ngân hàng 75.00% Lãi suất vay ngân hàng 12.00% Thời gian vay 10 Thời gian khấu hao Công trình xây 40 dựng Thiết bò Doanh Thu Loại chuẩn Hệ số giá cho thuê phòng Giá cho thuê phòng (VND/Phòng) 318,182 Tổng số phòng cho thuê 59 Thời gian họat động (ngày/năm) 365 Chi phí Quảng cáo tiếp thò Quản lý Bảo trì sửa chữa TB Bảo hiễm Khấu hao Công trình xây dựng Thiết bò Thay đồ dùng Hoạt động xe ô tô Chi phí dòch vụ Tổng số phòng cho thuê Chi phí dòch vụ Sửa chữa nhà Tiền thuê đất 8,903,844,000 16,508,620,000 4,578 m2 3,606,077 VND/m2 10,419,587,000 1,797,260,055 629,083,182 2,174,177,142 1,493,272,549 41,925,843,928 tổng vốn đầu tư năm năm năm năm Lọai sang Lọai VIP 1.29 2.00 409,091 636,364 365 365 Doanh thu cho thuê phòng (năm) Doanh thu dòch vụ dự tính Tỷ lệ tăng doanh thu Các khỏan giảm trừ doanh thu 73 Tỷ lệ tăng chi phí Thuế thu nhập DN Chi phí hội vốn tự có WACC Vòng đời dự án 6,852,045,455 1,194,545,455 1,393,636,364 đồng/năm 9,440,227,273 6,742,309,091 đồng/năm 10% /sau năm 5% tổng doanh thu 300,000,000 /năm 1,380,205,628 /năm 245,600,000 /năm từ năm thứ 64,530,011 /năm 412,715,500 /năm 1,488,512,429 /năm 324,824,000 /năm 17,037,750 /năm 3,146,278,537 /năm 73 43,099,706 120,000,000 /năm 450,000,000 /năm 10% sau năm 28% 20% 14.00% 30 năm 20% trường hợp vay nhiều 87 88 Forecast: PHAN TICH MO PHONG _ NPV 15,000 Trials LỊCH TRẢ N GỐC VÀ LÃI VAY NGÂN HÀNG Khoản mục Chỉ số giá Dư nợ đầu kỳ Lãi phát sinh kỳ Nợ gốc trả kỳ Trả nợ gốc + lãi Năm 22,246,565,294 Nợ vay tăng thêm kỳ Dư nợ cuối kỳ Khoản mục Năm 15,722,191,473 31,444,382,946 28,299,944,652 25,155,506,357 22,011,068,062 18,866,629,768 15,722,191,473 12,577,753,1 1,493,272,549 3,773,325,954 3,395,993,358 3,018,660,763 2,641,328,167 2,263,995,572 1,886,662,977 1,509,330,38 3,144,438,295 3,144,438,295 3,144,438,295 3,144,438,295 3,144,438,295 3,144,438,295 3,144,438,29 6,917,764,248 6,540,431,653 6,163,099,057 5,785,766,462 5,408,433,867 5,031,101,271 4,653,768,67 25,155,506,357 22,011,068,062 18,866,629,768 15,722,191,473 12,577,753,178 9,433,314,88 15,722,191,473 31,444,382,946 28,299,944,652 CÔNG SUẤT HOẠT ĐỘNG Tình ( xấu ) 0% 30% 40% 40% Tình ( bình thường 0% 40% 60% 60% Tình ( tốt ) 0% 50% 80% 80% Chọn tình công suất Công suất hoạt động thực tế 0% 40% 60% 60% Khoản mục Tỷ lê tăng DT Tỷ lệ tăng chi phí Năm 10 40 40% 40% 40% 40% 40% 40% % 60 60% 60% 60% 60% 60% 60% % 80 80% 80% 80% 80% 80% 80% % 60 60% 60% 60% 60% 60% 60% % 10 0.0% 0.0 0.0% 0.0 0.0 0.0 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 % % % % % % % % % 0.0% 0.0 0.0% 0.0 0.0 0.0 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 % % % % % % % % % 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 11 12 13 14 21.0 21.0 % % 21.0 21.0 % % 15 16 17 18 19 20 21 22 14,845 Displayed 354 018 265.5 012 177 006 88.5 000 -11,084,457,177 -3,201,270,294 4,681,916,590 12,565,103,473 Certaintyis 79.18% from to +Infinity VND 20,448,290,356 23 24 40% 40% 21.0 21.0 % % 21.0 21.0 % % Frequency Chart 024 23 24 21.0 33.1 33.1 33.1 33.1 33.1 46.4 46.4 46.4 46.4% % % % % % % % % % 21.0 33.1 33.1 33.1 33.1 33.1 46.4 46.4 46.4 46.4% % % % % % % % % % Scenario Summary Changing Cells: Giá cho thuê phòng chuẩn Chi phí xây lắp Chi phí dòch vụ Result Cells (kết quả) NPV (VND) IRR (%) Tình trung bình Tình tốt Tình xấu 350,000 3,245,469 38,789,735 318,182 3,606,077 43,099,706 286,364 3,966,685 47,409,677 12,815,064,147 21.76% 4,814,817,026 16.62% -3,185,430,095 12.42% 2.48 1.53 0.66 PI Notes: Current Values column represents values of changing cells at time Scenario Summary Report was created Changing cells for each scenario are highlighted in gray 89 BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY Độ nhạy NPV giá cho thuê phòng chi phí xây lắp % thay đổi Giá phòng Chi phí xây lắp 30% 16,820,815,567 116,080,297 25% 14,819,815,810 899,203,085 20% 12,818,816,054 1,682,325,873 15% 10,817,816,297 2,465,448,661 10% 8,816,816,540 3,248,571,450 5% 6,815,816,783 4,031,694,238 0% 4,814,817,026 4,814,817,026 -5% 2,813,817,269 5,597,939,814 -10% 812,817,512 6,381,062,602 -15% -1,188,182,245 7,164,185,390 -20% -3,189,182,002 7,947,308,178 -25% -5,190,181,759 8,730,430,966 Nhận xét : NPV thay đổi chiều với đơn giá cho thuê tỷ lệ nghòch với chi phí xây lắp