Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn phường Phúc Diễn Quận Bắc Từ Liêm Thành phố Hà Nội

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục đích và yêu cầu 2 2.1. Mục đích 2 2.2. Yêu cầu 3 CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4 1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất 4 1.1.2. Đăng ký đất đai 4 1.1.3. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6 1.1.4.Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận trong quản lý Nhà nước về đất đai 6 1.2. Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7 1.2.1. Các văn bản pháp lý về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7 1.2.2. Một số quy định chung trong đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất 9 1.3. Cơ sở thực tiễn công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 28 1.3.1. Thực trạng công tác đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam 28 1.3.2. Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hà Nội 29 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 30 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 30 2.2. Nội dung nghiên cứu 30 2.3. Phương pháp nghiên cứu 30 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu 30 2.3.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 31 2.3.3. Phương pháp so sánh, phân tích 31 2.3.4. Phương pháp kế thừa 31 CHƯƠNG 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 32 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 32 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 33 3.1.3. Nhận xét, đánh giá chung 38 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn phường Phúc Diễn 39 3.2.1. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai 39 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 52 3.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường Phúc Diễn 55 3.3.1. Căn cứ pháp lý và trình tự, thủ tục thực hiện công tác đăng ký đất đai cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn phường Phúc Diễn. 55 3.3.2.Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường 60 3.3.3. Các trường hợp chưa được cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường Phúc Diễn 66 3.3.4. Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường Phúc Diễn 67 3.4. Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Phúc Diễn. 71 3.4.1. Hoàn thiện hệ thống văn bản Nhà nước về đất đai 71 3.4.2. Về cải cách thủ tục hành chính 72 3.4.3. Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 72 3.4.4. Giải pháp về nguồn nhân lực 73 3.4.5. Giải pháp đầu tư trang thiết bị phục vụ công tác cấp GCN 74 3.4.6 Một số giải pháp cụ thể: 74 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 76 1. Kết luận 76 2. Kiến nghị 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO 78

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan:

Những nội dung trong đồ án này là do tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn của

cô giáo Th.S Vũ Thị Thu Hiền

Số liệu và kết quả nghiên cứu trong đồ án này là trung thực và chưa từng sửdụng để làm báo cáo hoặc bảo vệ môn học nào

Để hoàn thành đồ án này, tôi chỉ sử dụng những tài liệu đã ghi trong mục tàiliệu tham khảo, ngoài ra không sử dụng bất cứ tài liệu nào khác mà không được ghi

Mọi tham khảo trong đồ án này đều được trích dẫn rõ ràng

Nếu sai, tôi xin chịu mọi hình thức kỷ luật theo quy định

Sinh viên thực hiện

Bùi Phương Yến

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là thời gian quan trọng trong quá trình đào tạo kỹ sưtrong các trường Đại học, nhằm mục đích học phải đi đôi với hành, lý luận gắn liềnvới thực tiễn Sau thời gian dài học tập nghiên cứu tại trường Đại học Tài nguyên vàMôi trường Hà Nội, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy cô trong trường nóichung và các thầy cô trong khoa Quản lý đất đai nói riêng em đã được trang bị kiếnthức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho em hành trang vững chắctrong cuộc sống

Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành báo cáo tốt nghiệp này, ngoài sự

cố gắng, nỗ lực của bản thân, em đã nhận được sự quan tâm, hướng dẫn của nhiềutập thể, cá nhân trong và ngoài trường

Trước hết em xin trân thành cảm ơn các quý thầy cô giáo trường Đại học Tàinguyên và Môi trường Hà Nội, các quý thầy cô giáo trong khoa Quản lý đất đai đãgiảng dạy, hướng dẫn truyền đạt kiến thức và kinh nghiệm quý báu cho em trongnhững ngày tháng học tập tại trường Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sâu sắc tớithầy giáo Tiến sỹ Phạm Doãn Mậu và cô giáo Thạc Sỹ Vũ Thị Thu Hiền - người đãtận tình hướng dẫn, chỉ bảo em trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài của mình

Đồng thời em cũng xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới các cô chú, anh chị cán

bộ phường Phúc Diễn, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội đã tạo điều kiện giúp

đỡ em trong việc cung cấp các thông tin cũng như những ý kiến, góp ý giúp đỡ emhoàn thành báo cáo tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn !.

Hà Nội, ngày 10 tháng 6 năm 2016

Sinh viên

Bùi Phương Yến

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC HÌNH

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích và yêu cầu 2

2.1 Mục đích 2

2.2 Yêu cầu 3

CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4

1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất 4

1.1.2 Đăng ký đất đai 4

1.1.3 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.1.4.Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận trong quản lý Nhà nước về đất đai 6

1.2 Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7

1.2.1 Các văn bản pháp lý về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7

1.2.2 Một số quy định chung trong đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất 9

1.3 Cơ sở thực tiễn công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 28

1.3.1 Thực trạng công tác đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam 28

1.3.2 Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hà Nội 29

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30

2.2 Nội dung nghiên cứu 30

2.3 Phương pháp nghiên cứu 30

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu 30

2.3.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 31

2.3.3 Phương pháp so sánh, phân tích 31

2.3.4 Phương pháp kế thừa 31

CHƯƠNG 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 32

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 33

3.1.3 Nhận xét, đánh giá chung 38

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn phường Phúc Diễn 39

3.2.1 Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai 39

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 52

3.3 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường Phúc Diễn 55

3.3.1 Căn cứ pháp lý và trình tự, thủ tục thực hiện công tác đăng ký đất đai cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn phường Phúc Diễn 55

3.3.2.Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường 60

3.3.3 Các trường hợp chưa được cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường Phúc Diễn 66

3.3.4 Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường

Phúc Diễn 67

3.4 Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Phúc Diễn 71

3.4.1 Hoàn thiện hệ thống văn bản Nhà nước về đất đai 71

3.4.2 Về cải cách thủ tục hành chính 72

3.4.3 Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 72

3.4.4 Giải pháp về nguồn nhân lực 73

3.4.5 Giải pháp đầu tư trang thiết bị phục vụ công tác cấp GCN 74

3.4.6 Một số giải pháp cụ thể: 74

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 76

1 Kết luận 76

2 Kiến nghị 77

TÀI LIỆU THAM KHẢO 78

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

UBND Ủy ban nhân dân

HĐND Hội đồng nhân dân

VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Lao động và cơ cấu lao động phường Phúc Diễn năm 2015 35Bảng 3.2 Các loại tài liệu trong hồ sơ địa giới hành chính phường Phúc Diễn 41Bảng 3.3 Tổng hợp kết quả thành lập bản đồ phường Phúc Diễn giai đoạn 1960- 2015 42Bảng 3.4 Tổng hợp thành phần hồ sơ địa chính của phường Phúc Diễn 46Bảng 3.5 Hiện trạng sử dụng đất phường Phúc Diễn năm 2015 52Bảng 3.6 Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp của phường Phúc Diễn

năm 2015 53Bảng 3.7 Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất nông nghiệp và đất

ở tại địa bàn phường Phúc Diễn tính đến 31/12/2015 60Bảng 3.8 Kết quả đăng ký cấp GCN đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường Phúc Diễn 61Bảng 3.9 Các TH đã kê khai đăng ký cấp GCN đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân nhưng không đủ điều kiện trên địa bàn phường Phúc Diễn 62Bảng 3.10 Kết quả đăng ký cấp GCN đất ở cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn phường Phúc Diễn 64Bảng 3.11 Các TH đã kê khai đăng ký cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân nhưng không đủ điều kiện trên địa bàn phường Phúc Diễn 65Bảng 3.12 Thống kê số lượng hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp GCN

trước 31/12/2015 và nguyên nhân 66

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Trang 1 và 4 mẫu GCN ban hành theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT .22Hình 1.2 Trang 2 và 3 mẫu GCN ban hành theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT .22Hình 3.1 Biều đồ cơ cấu các ngành kinh tế của phường Phúc Diễn năm 2015 34Hình 3.2 Trình tự cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân 59trên địa bàn phường 59

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là thànhphần quan trọng của môi trường sống, là nguồn của cải vô tận của con người và làphương tiện sống mà thiếu nó con người không thể tồn tại được Chính vì vậy màđất đai có tầm quan trọng rất lớn, là vấn đề sống còn của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia.Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, cố định về vị trí, do vậyviệc sử dụng phải tuân theo quy hoạch cụ thể và có sự quản lý hợp lý

Xác định được tầm quan trọng của đất đai, vấn đề quản lý, sử dụng đất đaiđang là một vấn đề được nhiều quốc gia quan tâm Đặc biệt là ở Việt Nam hiện nay,

là một quốc gia "đất chật người đông", còn thiếu thốn về vật chất thì vấn đề quản lý và

sử dụng đất có hiệu quả là một vấn đề cần thiết Nhà nước và Chính phủ đang thihành những chính sách đưa việc quản lý và sử dụng đất vào quy chế chặt chẽ, tạođiều kiện thuận lợi cho việc tổ chức lại sản xuất trong cả nước

Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai, Nhà nước đã xây dựngmột hệ thống chính sách đất đai chặt chẽ nhằm tăng cường công tác hoạt động sửdụng đất trên phạm vi cả nước Thông qua Luật đất đai, quyền sở hữu Nhà nước vềđất đai được xác định duy nhất và thống nhất Công tác đăng ký đất đai, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất là một trong các nội dung quan trọng trong các nộidung quản lý Nhà nước về đất đai Nó xác lập quyền và nghĩa vụ đối với người sửdụng đất và là cơ sở để Nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai

Trong giai đoạn hiện nay, đất đai đang là một vấn đề hết sức nóng bỏng Quátrình phát triển kinh tế xã hội đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng đa dạng.Các vấn đề trong lĩnh vực đất đai phức tạp và vô cùng nhạy cảm Do đó cần cónhững biện pháp giải quyết hợp lý để bảo vệ quyền và lợi ích và chính đáng của cácđối tượng trong quan hệ đất đai vậy nên công tác quản lý nhà nước về đất đai có vaitrò rất quan trọng

Phường Phúc Diễn là một phường thuộc quận Bắc Từ Liêm thành phố HàNội Phường Phúc Diễn có diện tích 238,01 ha và được thành lập ngày 27 tháng 12năm 2013 trên cơ sở một phần xã Phú Diễn và một phần thị trấn Cầu Diễn Phường

Phúc Diễn được coi là trung tâm phát triển của toàn quận và là một trong 13 phườngnằm trong quy hoạch của thành phố Hà Nội, Phúc Diễn được xác định là phườngnằm trong vùng phát triển dịch vụ, giao dịch kinh tế tài chính, với nhiều các dự án

và quy hoạch

Để đảm bảo quản lý nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến từngthửa đất, từng đối tượng sử dụng, phường Phúc Diễn đã xác định công tác đăng kýđất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là nội dụng quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệquyền lợi cho người sử dụng Hiện nay phường đã chú trọng công tác tuyêntruyền , vận động và tạo điều kiện để người dân thực hiện các thủ tục hoàn thànhđăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan,công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn tồn tại và gặp nhiều khó khăn

Thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của công tác đăng

ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cùng với sự nhận thức ở trên, được sự phân công của KhoaQuản lý đất đai - Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, dưới sự hướngdẫn trực tiếp của cô giáo Th.S Vũ Thị Thu Hiền và thầy giáo T.S Phạm Doãn Mậu

em xin tiến hành thực hiện đề tài : “Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn phường Phúc Diễn - Quận Bắc Từ Liêm - Thành phố Hà Nội”

2 Mục đích và yêu cầu

2.1 Mục đích

- Tìm hiểu thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn phườngPhúc Diễn

- Đánh giá thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttại địa bàn phường Phúc Diễn

- Đề xuất các giải pháp nhằm giải quyết khó khăn trong công tác cấp GCNtrên địa bàn phường Phúc Diễn

- Nắm vững các kiến thức cơ bản đã học để phân tích đánh giá được các sốliệu đã thu thập được một cách chính xác, trung thực và khách quan

- Tiếp thu được toàn bộ công việc, trình tự thủ tục cấp GCN và tiếp cận vớithực tế công việc để học hỏi và rèn luyện

- Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi về công tác cấp GCN phù hợp vớiđiều kiện trên địa bàn phường Phúc Diễn

CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất

Để hiểu được như thế nào là quyền sử dụng đất đai trước hết chúng ta cầnnắm được thế nào là quyền sở hữu và thế nào là quyền sử dụng Quyền sở hữu baogồm 3 quyền sau:

- Quyền chiếm hữu: là quyền chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sảnthuộc sở hữu của mình, có thể phân biệt chiếm hữu hợp pháp và chiếm hữu bất hợppháp

- Quyền sử dụng : là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoalợi, lợi tức từ tài sản Người chủ sở hữu trực tiếp thực hiện quyền sử dụng thì đượcthực hiện theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại và làm ảnh hưởngđến lợi ích của người khác Người không phải chủ sở hữu cũng có quyền sử dụngthông qua hợp đồng hoặc do pháp luật quy định

- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tàisản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu có quyền tựmình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ, hoặc thực hiện các hìnhthức định đoạt khác đối với tài sản

Theo Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 ,quyđịnh về quyền sử dụng đất như sau :“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nướcđại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất chongười sử dụng đất theo quy định của Luật này” Như vậy, Nhà nước là chủ thể đặcbiệt của quyền sở hữu đất đai còn các tổ chức, hộ gia đình, các nhân chỉ có quyền sửdụng đất đai thông qua các hình thức : Nhà nước giao quyền sử dụng đất, Nhà nướccho thuê quyền sử dụng đất và Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

1.1.2 Đăng ký đất đai

1.1.2.1 Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ vàcấp GCN cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa

Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đaitheo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

1.1.2.2 Vai trò của công tác đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộngđồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hànhcân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất Nhà nướcbiết được chắc để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý.Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệngười công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giaodịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai

Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữuNhà nước Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác tronglòng đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước Bảo vệ hợppháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung củatoàn xã hội Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai

sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý

Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyênđất Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa chính,

hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, thờihạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình sửdụng và quản lý của những thay đổi này

1.1.2.3 Hình thức đăng ký đất đai

Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc Theoquy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ đăng ký

đất được chia thành 2 giai đoạn:

- Giai đoạn 1 : Đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trênphạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấpGCN cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện

- Giai đoạn 2 : Đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đãhoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của

hồ sơ địa chính đã thiết lập

1.1.3 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo điều 3- Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13 quy định về giải thích từngữ:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài khác gắn liềnvới đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận (GCN) là chứng thư pháp lý để Nhànước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đấthợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tàisản khác gắn liền với đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụngđất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Do cơ quan nhànước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp phápcủa người sử dụng đất GCN có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựngcác quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát dao dịch dân sự vềđất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa

vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, sử lý vi phạm vềđất đai

1.1.4.Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận trong quản lý Nhà nước về đất đai

- Đối với Nhà nước

+ Giám sát việc giao dịch về đất đai

+ Giúp xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, làm cơ sở để nhà nướcthực hiện các biện pháp quản lý chặt chẽ, hiệu quả, bảo vệ lợi ích chính đáng củangười sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, khái thác và sửdụng tài nguyên đất đai hiệu quả và bền vững

+ Giúp Nhà nước xử lý vi phạm về đất đai

+ Nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ kháccủa quản lý Nhà nước về đất đai

- Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất

+ Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữunahf ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, mở rộng sản xuất trên mảnh đấtcủa mình

+ Cấp GCN là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đaicũng là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của đốitượng sử dụng, quản lý đất đai

1.2 Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1 Các văn bản pháp lý về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Trước khi có Luật đất đai 2013

- Luật đất đai 2003 của Quốc hội ban hành ngày 26/11/2003

- Luật nhà ở 2005 của Quốc hội ban hành ngày 29/11/2005 có hiệu lực thihành vào ngày 01/07/2006

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Luật đất đai 2009 sửa đổi bổ sung Luật đất đai 2003

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 106/2010/TT-BTC ngày 26/07/2010 hướng dẫn lệ phí cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 20/10/2010 quy định bổ sung về giấychứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 08/06/2010 của Chính phủ về kiểm soátthủ tục hành chính

- Nghị định số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/03/2013 của Chính phủ sửa đổi bổsung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011

- Nghị định số 48/2013/NĐ-CP ngày 14/05/2013 của Chính phủ, Nghị địnhsửa đổi bổ sung một số điều của các nghị định liên quan đến kiểm soát thủ tục hànhchính.

- Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/04/2013 của Chính phủ về quản lý

sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

- Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ quy định xửphạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khaithác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật;quản lý phát triển nhà ở và công sở

* Sau khi có Luật đất đai 2013

- Luật đất đai 2013 của Quốc hội ban hành ngày 29/11/2013 có hiệu lực thihành vào ngày 01/07/2014

- Luật xây dựng 2014 của Quốc hội ban hành ngày 18/06/2014 có hiệu lựcthi hành vào ngày 01/01/2015

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chitiết thi hành một số điều của Luật đất đai

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về bản đồ địa chính

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giáđất

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thutiền sử dụng đất

- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ tài chính hướng dẫnmột số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quyđịnh về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài Nguyên vàMôi Trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụngđất.

- Thông tư 22/2015/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài Nguyên vàMôi Trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP vàNghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ

Những văn bản trên đây chính là cơ sở pháp lý để các cấp ở địa phương thựchiện công tác cấp GCN theo đúng quy định của Pháp luật, đảm bảo quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước

1.2.2 Một số quy định chung trong đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2.1 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Theo Khoản 1- Điều 99- Luật đất đai 2013 có quy định: Nhà nước cấp GCNcho những trường hợp sau :

1 Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại cácđiều 100, 101 và 102 của Luật này;

2 Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệulực thi hành;

3 Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặngcho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sửdụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

4 Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đấtđai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đấtđai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

5 Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

6 Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,khu công nghệ cao, khu kinh tế;

7 Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

8 Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngườimua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

9 Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc cácthành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có;

10 Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

1.2.2.2 Nguyên tắc và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Nguyên tắc cấp GCN

Theo điều 98 Luật đất đai 2013 quy định :

1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang

sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầuthì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

2 Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của nhữngngười có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

3 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vớiđất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, đượcghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

4 Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồngvào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, têncủa vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tênchồng nếu có yêu cầu

5 Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với sốliệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đãcấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tạithời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sửdụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo

số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối vớiphần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửađất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tếnhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênhlệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 củaLuật này

* Thẩm quyền cấp GCN :

Theo điều 105 Luật đất đai 2013 và Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quyđịnh về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

* Điều 105 - Luật đất đai 2013 quy định:

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt

Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự ánđầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môitrường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộngđồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền vớiquyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

3 Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng màthực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặccấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấychứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môitrường thực hiện theo quy định của Chính phủ

* Điều 37 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định :

Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

1 Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụngđất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấychứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

2 Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tạiKhoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trườnghợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người ViệtNam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài;doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sửdụng đất ở tại Việt Nam

3 Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thựchiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổivào Giấy chứng nhận đã cấp

1.2.2.3 Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

* Điều kiện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ

về quyền sử dụng đất quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Điều 100 - Luật đất đai 2013 quy định :

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loạigiấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai củaNhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòamiền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sửdụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũcấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theoquy định của Chính phủ

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quyđịnh tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ

về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đếntrước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định củaTòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản côngnhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo vềđất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định củapháp luật

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuêđất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưađược cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụtài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

5 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am,

từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này

và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận làđất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1 Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980

2 Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộngđất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ

về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơquan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định ngườiđang sử dụng đất là hợp pháp;

b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dâncấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấphuyện, cấp tỉnh lập;

c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không cógiấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này

3 Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tếmới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt

4 Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất chongười lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có)

5 Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng,sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quanquản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép

6 Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đềnghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phêduyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấphuyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

7 Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơquan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựngnhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sáchnhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng Trường hợp xâydựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơquan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của phápluật

8 Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quyđịnh tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấphuyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối vớitrường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưugiữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó

* Điều kiện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhânđang sử dụng đất mà không

có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại điều 101 Luật đất đai 2013 và Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Điều 101 - Luật đất đai 2013 quy định:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thihành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩuthường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điềukiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đấtxác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và không phải nộp tiền sử dụng đất

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tạiĐiều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã

xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạchchi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất.

Điều 20 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ vềquyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang

sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong cácloại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này vàkhông thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từtrước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xácnhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đềnghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng

đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựngnông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọichung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từtrước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thìđược công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạnmức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi

là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức côngnhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở;trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn

hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xâydựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụphi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại,dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đấtđược công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy địnhtại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được côngnhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng kháctrong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004;nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phùhợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từtrước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch;chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyềnđối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạnmức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đấtđai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được côngnhận là đất ở

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giaođất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diệntích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giaođất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và cáccông trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụphi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại,dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thươngmại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thìcông nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch

vụ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy địnhtại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được côngnhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này

3 Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thìhạn mức đất ở quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này được tính bằng tổng hạnmức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó

Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở cónguồn gốc của ông cha để lại hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốccủa ông cha để lại, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất ổn định

từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không vi phạm pháp luật đất đai thì hạnmức đất ở được xác định theo quy định đối với từng thửa đất đó

4 Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diệntích đất ở trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được thựchiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấthợp lệ

5 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhómđất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp

xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất nhưsau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì đượccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối vớidiện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp

quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có)phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thìđược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sửdụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 vàKhoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai;

c) Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xâydựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1

và Khoản 2 Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttheo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoảnnày; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nôngnghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụngđất theo quy định của pháp luật

6 Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp quyđịnh tại Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật

7 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tạicác Khoản 1, 2 và 5 Điều này mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được tạmthời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khaiđăng ký đất đai theo quy định

1.2.2.4 Các mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Loại thứ nhất : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật đấtđai năm 1988 do Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) pháthành theo mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cụcquản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn cómàu đỏ

Loại thứ hai : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ởtại đô thị do Bộ Xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CPngày 05/07/1994 của Chính phủ và theo Luật đất đai năm 1993 Giấy chứng nhận

có 2 màu : màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu xanh lưu tại Sở địa chính(nay là Sở Tài nguyên và môi trường)

Loại thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo các quy địnhcủa Luật đất đai 2003, mẫu giấy theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi Quyếtđịnh số 24/2004/QĐ-BTNMT Giấy có 2 màu : màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất,màu trắng lưu tại phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện, tỉnh

Loại thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất do Bộ Tài Nguyên Môi Trường phát hành, mẫu giấy theoNghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/09/2009 của Chính phủ và Thông tư số17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định

về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hửu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, vàThông tư 23/2014/TT-BTNMT

Mẫu GCN được quy định tại điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT như sau :

1 Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo mộtmẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nềnhoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) vàTrang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm cácnội dung theo quy định như sau:

Hình 1.1 Trang 1 và 4 mẫu GCN ban hành theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT

Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số pháthành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Những thayđổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấychứng nhận; mã vạch;

Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứngnhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";

Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổsung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổcấp Giấy chứng nhận và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"như trang 4 của Giấy chứng nhận;

Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoảnnày do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặcVăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng

ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấychứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp

1.2.2.5 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

* Trình tự, thủ tục cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được quy định tại Điều 70 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP cụ thể:

1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký

2 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sảngắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ

và thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nộidung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của LuậtĐất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụngđất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sảngắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy

định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranhchấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thờiđiểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sựphù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựngnếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặchoạt động đo đạc bản đồ;

b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việctại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng

ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chínhthửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạngtranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã

và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xétgiải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòngđăng ký đất đai

3 Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Vănphòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xácnhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa cóbản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụngđất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đấtnộp (nếu có);

c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trongnước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức

có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xácnhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện

Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản

đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối vớitài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng kýđất đai;

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địachính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địachính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trườnghợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quyđịnh của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp

xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp

4 Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyếtđịnh cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtsau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của phápluật

b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai

5 Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của phápluật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn

phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việcquy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.

* Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu quy định tại Điều 8 - Thông tư 24/2014/BTNMT cụ thể:

1 Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều

18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quyđịnh chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắnliền với đất

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thìphải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sởhữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, côngtrình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chứctrong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn,giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đíchquốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản nàyphải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị tríđóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủphê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàncác quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa

bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứngnhận;

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kềphải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân vềviệc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí,kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sửdụng hạn chế

2 Trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà chưa

có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất thì nộp hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại các Điểm

a, d, e, g và bản sao giấy tờ quy định tại các Điểm b, c và đ Khoản 1 Điều này

Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu đượccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK

3 Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sảngắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bổsung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứngnhận gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP;

c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sởhữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);

d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sởhữu tài sản gắn liền với đất;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn,giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có)

4 Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp đượcNhà nước giao đất để quản lý gồm có:

a) Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý(nếu có);

c) Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có)

5 Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu

tư xây dựng để bán được thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 72 của Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP

1.3 Cơ sở thực tiễn công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.1 Thực trạng công tác đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam

Theo báo cáo của Tổng cục Quản lý đất đai ( Bộ Tài nguyên và Môi trường),tính đến ngày 31/12/ 2015 thì lĩnh vực quản lý đất đai đã đạt những kết quả đángghi nhận, đặc biệt là công tác đo đạc, đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất Cụ thể,

về công tác đo đạc, đăng ký, cấp giấy chứng nhận, đến nay cả nước đã đo đạc lậpbản đồ địa chính đạt trên 70% tổng diện tích tự nhiên và đã cơ bản hoàn thành mụctiêu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị định số 30/2012/QH13 củaQuốc Hội; cả nước đã cấp 41,8 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích hơn 22,9triệu ha đạt 94,9% diện tích các loại đất cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sửdụng đất đủ điều kiện cấp giấy

Trong đó, đất sản xuất nông nghiệp đạt 90,3% , đất lâm nghiệp đạt 98,2%,đất ở đô thị đạt 96,8%, đất ở nông thôn đạt 94,5% và đất chuyên dùng đạt 85% diệntích đất cấp

Cả nước đã có 121/709 đơn vị cấp huyện đang vận hành cơ sở dữ liệu đấtđai Tập trung hoàn thành dứt điểm xây dựng cơ sở dữ liệu huyện mẫu để tích hợpvào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia phục vụ vận hành và khai thác sử dụng.[14]

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất , các Bộ, Ngành, địa phương trong cả nước đã tập trung chỉđạo quyết liệt, tạo sự chuyển biến mạnh mẽ cả trong nhận thức và tổ chức thực hiện

Kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu của cả nước đạt tỷ lệ cao và đã hoàn thành chỉtiêu theo yêu cầu của Quốc hội và Chính phủ đề ra [6]

1.3.2 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hà Nội

Thành phố Hà Nội là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của cảnước Với diện tích rộng, mật độ dân số đông, tình hình đất đai diễn biến phức tạp.Tuy nhiên, công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội trong những nămqua đã có sự chuyển biến tích cực

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường: Tính đến ngày 31/12/2015toàn thành phố Hà Nội đã cấp được 646,863 giấy chứng nhận cho đất nông nghiệp,đạt 93% Đối với đất phi nông nghiệp đã đủ điều kiện, cấp được 1,014,760 giấychứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị và nông thôn, đạt 92%;4,808 giấy chứng nhận cho các tổ chức, đơn vị sử dụng đất, đạt 25% số thửa đất cầncấp

Trên địa bàn thành phố Hà Nội còn tồn đọng khá nhiều trường hợp sử dụngđất có nguồn gốc vi phạm pháp luật, chưa đủ điều kiện cấp GCN, mà hiện chưa cócăn cứ pháp luật để giải quyết Ví dụ như các trường hợp đất lấn chiếm, đất chuyểnđổi sai mục đích, đất có tranh chấp, đất nằm trong quy hoạch, hoặc nằm trong hànhlang bảo vệ công trình công cộng Đối với thửa đất có nhiều người sử dụng, nhiềuchủ sử hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất thì GCN đã được cấp cho từng chủ sửdụng Tuy nhiên, khi đăng ký biến động cho một người sử dụng đất thì rất khó khăntrong việc đăng ký nội dung biến động vào GCN đã cấp cho những người đồng sửdụng Ngoài ra, việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đối vớinhững trường hợp xây dựng không phép, sai phép, không đúng quy hoạch đến nayvẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể; Quy định về hạn mức công nhận đất ở vàviệc xác định ranh giới giữa đất ở và đất nông nghiệp đối với các thửa đất có vườn,

ao là rất khó, gây ảnh hưởng đáng kể tới công tác cấp GCN và đăng ký biến động

về sử dụng đất [5]

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Tình hình công tác cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phườngPhúc Diễn quận Bắc Từ Liêm thành phố Hà Nội

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên địa bàn phường Phúc Diễn,

quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội

- Phạm vi thời gian : tính đến ngày 31/12/2015

2.2 Nội dung nghiên cứu

Để thực hiện đề tài, em tiến hành nghiên cứu các nội dung sau:

- Tìm hiểu, nghiên cứu các cơ sở khoa học, cơ sở lý luận được áp dụng trongcông tác cấp GCN tại phường Phúc Diễn

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của phường Phúc Diễn

- Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất tại phường Phúc Diễn

- Tìm hiểu về tình hình công tác cấp GCN trên địa bàn phường

- Phân tích thuận lợi, khó khăn và tìm hiểu những tồn tại, nguyên nhân ảnhhưởng đến tình hình cấp GCN trên địa bàn phường

- Đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác cấp GCN trên địa bànphường

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu

 Điều tra thu thập các tài liệu tại các đơn vị cơ quan chức năng, các phòngban chuyên môn về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, cũng như công tác đăng kýđất đai, cấp GCN

 Nghiên cứu các văn bản pháp luật như : Luật, Thông tư, Nghị định, Nghịquyết về công tác đăng ký quyền sử dụng đất và cấp GCN từ trung ương tới địaphương

2.3.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu

 Căn cứ vào các tài liệu, số liệu đã thu thập được tiến hành thống kê, xử lýcác tài liệu, số liệu đã thu thập được, từ đó tìm ra mối quan hệ giữa chúng

 Thu thập tài liệu có liên quan đến chuyên đề, đánh giá phân tích và tổnghợp thông tin trong các tài liệu đó nhằm chỉ ra những vấn đề tích cực, tiêu cực để từ

đó đề xuất các biện pháp giải quyết và những vấn đề cần khuyến khích, phát huy

 Tổng hợp các số liệu điều tra thành các bảng biểu cụ thể, thông qua kếtquả đã điều tra thu thập được

 Trên cơ sở những thông tin, số liệu, tài liệu đã thu thập được tiến hànhchọn lọc những thông tin cần thiết liên quan đến chuyên đề

cơ sở dữ liệu cần thiết

- Thu thập, phân tích xử lý các số liệu thống kê, các dữ liệu điều tra, nghiêncứu thông tin khoa học đã có từ trước đến nay

CHƯƠNG 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

- Phía Đông giáp phường Cầu Diễn quận Bắc Từ Liêm và phường Phú Diễnquận Bắc Từ Liêm

- Phía Tây giáp phường Minh Khai quận Bắc Từ Liêm

- Phía Bắc giáp phường Xuân Phương quận Nam Từ Liêm

- Phía Nam giáp phường Minh Khai quận Bắc Từ Liêm

3.1.1.2 Đặc điểm tự nhiên

Phường nằm trong vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng, có địa hình tươngđối bằng phẳng và màu mỡ, có nhiều sông hồ chảy qua Địa hình nghiêng theohướng Tây Bắc - Đông Nam, cao độ trung bình 6.0m - 6.5m; khu vực có địa hìnhcao nhất tập trung ở phía Bắc, cao từ 8m - 11m; khu vực có địa hình thấp nhất lànhững ô trũng, hồ đầm và vùng phía Nam của phường

Đây là khu vực có nền địa chất khá ổn định Tuy nhiên, đất đai phần lớn làphù sa mới nên cường độ chịu tải của đất kém, khi đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu

hạ tầng đòi hỏi phải đầu tư xử lý nền móng

3.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Phường Phúc Diễn nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới ẩm, chịu ảnh hưởng củagió mùa; có 2 mùa: mùa hè nóng ẩm và mùa đông khô lạnh Nhiệt độ trung bìnhhàng năm là 23,50C, tháng nóng nhất là tháng 6,7 nhiệt độ lên tới 380C, tháng lạnhnhất là tháng giêng nhiệt độ thấp tuyệt đối 7,50C Độ ẩm không khí trung bình năm