TÌNH HUỐNG a b c d Gia đình ông A gia đình ông B hàng xóm thân thiết Do lối từ nhà ông B đường công cộng lầy lội, không thuận tiện cho sinh hoạt thường ngày nên ông B xin phép ông A đồng ý cho tắt qua vườn để đường công cộng Sau 10 năm, lối trở thành lối quen thuộc nhà ông B Năm 2014, gia đình ông B bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình ông C Sau thời gian sinh sống, gia đình ông C có mâu thuẫn với gia đình ông A nên gia đình ông A bịt lại lối mà trước cho gia đình ông B nhờ qua vườn nhà Ông C cho hành vi gia đình ông A vô lý xâm phạm quyền lợi gia đình mình, nên khởi kiện Tòa án nhân dân Câu hỏi: Xác định tình trạng pháp lý lối bị tranh chấp tình huống? Gia đình ông A có quyền bịt lối không? Giả sử thời điểm gia đình ông A cho nhờ, gia đình ông B đền bù khoản tiền với giá trị quyền sử dụng đất dành làm lối đi, gia đình ông C có đương nhiên hưởng quyền không? Giả sử lối cũ gia đình ông C bị hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất gia đình ông bị vây bọc sau ông A bịt lối đi, ông C có quyền yêu cầu hộ gia đình phải mở cho lối qua không? I LÝ THUYẾT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ Định nghĩa Bất động sản coi liền kề với bất động sản khác chịu hạn chế quyền chúng thuộc bất động sản chất tính chất không dời chúng tồn ranh giới địa lý pháp lý Theo quy định Bộ luật Dân 2005 bất động sản liền kề áp dụng đất đai số công trình xây dựng mà chúng có mối liên hệ hữu vật lý pháp lý pháp luật ghi nhận Dựa sở đề tập giao, nhóm chúng em đề cập đến nội dung lý thuyết liên quan Phân tích quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 2.1 Cơ sở pháp lý: Theo điều 273, Bộ luật Dân 2005: Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để đảm bảo nhu cầu lối đi, cấp thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cấp thiết khác cách hợp lý, phải đền bù, thỏa thuận khác Theo điều 274, Bộ luật Dân 2005: Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo thoả thuận theo quy định pháp luật Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất người chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất hưởng quyền Theo điều 279, Bộ luật Dân 2005: Chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trường hợp sau đây: Bất động sản liền kề với bất động sản chủ sở hữu thực quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nhập làm Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 2.2 Phân tích a Căn phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không tồn liền kề bất động sản mà phải dựa sở định với điều kiện định * Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo thỏa thuận: Trong thực tế, có nhiều trường hợp luật dân điểu chỉnh hết, điều tạo điều kiện cho người dân tự giải ý chí Tương tự vậy, điều 275 đến điều 279, Bộ luật Dân Sự 2005 đề cập đến trường hợp đặc biệt, buộc chủ thể phải tuân theo Ngoài trường hợp đó, mâu thuẫn khác phát sinh đời sống hàng ngày Chính vậy, Bộ luật Dân Sự quy định nguyên tắc thỏa thuận lấy nguyên tắc làm sở phát sinh số quyền, có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Những thỏa thuận phải đảm bảo tính hợp pháp, không vi phạm đạo đức xã hội phải tạo lập tự nguyện Mọi thỏa thuận không đáp ứng điều hiệu lực kèm theo đó, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kể không xác lập * Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo quy định pháp luật: Bộ luật dân quy định rõ ràng quyền nghĩa vụ bên liên quan đến quyền sử dụng bất động sản liền kề quyền lối đi, quyền cấp thoát nước,…nhằm bảo vệ quyền lợi cá nhân trường hợp bất khả kháng mà điển hình bất động sản bị vây bọc Nếu quy phạm pháp luật này, không đạt thỏa thuận chủ sở hữu bất động sản không đảm bảo quyền lợi đáng Như vậy, trường hợp cá biệt, pháp luật tạo điều kiện cho chủ thể thực quyền đảm bảo quyền Hơn thế, khoản điều 274 quy định quyền hạn chế sử dụng bất động sản liền kề gắn liền với việc chuyển đổi quyền sở hữu nhà, sử dụng đất Điều có nghĩa quyền xác lập cho người sử dụng trước người chuyển giao có quyền tương tự, mà không cần lập thêm thỏa thuận Nhưng thực tế, phân tích trên, thỏa thuận lập miệng khó xác định quyền Như vậy, có mâu thuẫn người chuyển giao với chủ sở hữu bất động sản liền kề có khả cao quyền không thực Trong trường hợp này, đủ để xác định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trước sau chuyển giao quyền sử dụng bất động sản b Căn chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: Theo điều 279, Bộ luật Dân 2005, hai bất động sản độc lập, thuộc quyền sử dụng hai chủ thể độc lập đó, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có giá trị hiệu lực Còn hai bất động sản sáp nhập, thuộc quyền sử dụng chủ thể nhất, ranh giới hai bất động sản độc lập biến mất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt không giá trị Một trường hợp khác chủ sở hữu, hay người có quyền sử dụng bất động sản liền kề nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề nữa, chủ sở hữu hay người có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đơn phương từ bỏ quyền, không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề thỏa thuận để chấm dứt quyền này, bên cạnh phải giải hậu pháp lý liên quan Phân tích quyền lối qua bất động sản liền kề 3.1 Cơ sở pháp lý: Theo điều 275, Bộ luật Dân năm 2005: Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà lối ra, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đến đường công cộng; người yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu Người dành lối phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, thỏa thuận khác Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên; có tranh chấp lối có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền xác định Trong trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản Điều mà đền bù 2.2 Phân tích: Bất động sản bị vây bọc bất động sản khác cần phải có lối để đường công cộng Đây nhu cầu đáng Tuy nhiên, lối phải đảm bảo nguyên tắc hợp lý thuận tiện, gây phiền hà cho bên trường hợp đó, người yêu cầu phải có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu phù hợp với nguyên tắc nêu Một lối hình thành phần bất động sản thuộc quyền sử dụng người khác, đương nhiên đem lại bất tiện cho người Vì thế, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề Đây nguyên tắc đền bù tương đương luật dân Việc đền bù bên thỏa thuận Mặc dù vậy, để tìm tiếng nói chung, thống ý chí chủ thể việc xác định lối thuận tiện nhất, hợp lý thực tế dễ dàng, chủ thể thường không muốn phần bất động sản thuộc sở hữu bị ảnh hưởng hay xâm phạm Vì vậy, bên không thỏa thuận vấn đề quan nhà nước có thẩm quyền đứng giải Trong trường hợp bất động sản bị chia thành nhiều phần cho nhiều chủ sở hữu, để tránh xảy tranh chấp, xung đột không đáng có, pháp luật quy định trường đó, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định Khoản Điều 275 Bộ luật Dân 2005 mà đền bù II VẬN DỤNG LÝ THUYẾT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ ĐỂ GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG 2.1 Tình trạng pháp lý lối bị tranh chấp gì? Lối tranh chấp nằm hoàn toàn phần đất nhà ông A ông A cho gia đình ông B sử dụng để lại mười năm trở thành lối quen thuộc nhà ông B Phần đất gia đình B (sau C) không bị vây bọc hoàn toàn bất động sản khác mà có lối bị lầy lội, lại khó khăn ông B xin phép đồng ý ông A cho mở lối qua vườn nhà Việc ông B mở lối qua vườn ông A hoàn toàn dựa vào mối quan hệ thân thiết hàng xóm mà hợp đồng (theo hình thức pháp luật quy định bất động sản) hay đền bù Do đó, việc ông B sử dụng lối qua nhà ông A rơi vào trường hợp “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” quy định điều 273 trường hợp “Lối qua bất động sản liền kề” quy định khoản 1, điều 275, Bộ luật Dân 2005 Tuy nhiên, dù theo thỏa thuận, ông B ông A cho phép sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thuộc quyền sử dụng ông A, thỏa thuận (giao dịch) rõ ràng không tuân thủ hình thức pháp luật quy định Vì thế, coi giao dịch vô hiệu Như vậy, trường hợp ông B ông C quyền lối đi, hoàn toàn thuộc quyền sử dụng ông A Tóm lại, tình trạng pháp lý lối qua nhà ông A tình xác định lối nằm phần đất thuộc quyền sử dụng ông A 2.2 Ông A có quyền bịt lối không? Khẳng định ông A có quyền bịt lối Thứ nhất, trước tình làng nghĩa xóm, ông A cho gia đình ông B nhờ qua vườn mình, nghĩa ông A phải có nghĩa vụ với gia đình ông B sau gia đình ông C (như trình bày trên, nhà ông B không lối khác, lối bị lầy lội khó mà thôi) Giữa ông A ông B thành lập giao dịch miệng “xin cho”,đây giao dịch miệng phổ biến đời sống hàng ngày Theo ông A người nắm quyền với lối này, ông B người hưởng quyền ông A cho phép, nội dung thoả thuận hai nhà Theo khoản 1, điều 274 Bộ luật Dân sự: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo thỏa thuận theo quy định pháp luật.” Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề ông B xác lập theo thỏa thuận Nhưng thực tế, thỏa thuận miệng, giấy tờ làm chứng Như vậy, ông B không đăng kí không đủ điều kiện đăng kí biến động đất đai theo điểm l, khoản 4, điều 95 luật Đất Đai 2013: “Đăng kí biến động đất đai để xác lập, thay đổi chấm dứt quyền sử dụng đất liền kề” Theo đó, lối thuộc quyền sử dụng đất ông A ông A có quyền bịt lối mà không cần thỏa thuận với chủ sở hữu mảnh đất liền kề Thứ hai, Con đường qua khu vườn nhà ông A, ảnh hưởng tới quyền sử dụng đất ông A mà ông B bồi thường hay thoả thuận khác việc đền bù theo điều 273 Bộ luật Dân 2005 Theo điều 273, Bộ luật dân 2005: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng ruộng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để đảm bảo nhu cầu lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý, phải đền bù thỏa thuận khác.” Hơn nữa, lối lối chung, ông A không sử dụng mà để gia đình ông B sử dụng, sau gia đình ông C Thực tế, gia đình ông A gia đình ông C có mâu thuẫn, việc gia đình ông C qua vườn nhà ông A dẫn đến hậu đáng tiếc từ hai bên Như vậy, để bảo vệ đảm bảo quyền lợi mình, ông A làm pháp luật không cấm mảnh đất thuộc quyền sử dụng mình, bao gồm quyền bịt đường Thứ ba, ta thấy tình đặt ra, mảnh đất gia đình ông C mà trước đất nhà ông B không bị vây bọc, có lối đường lớn lầy lội Điều chứng tỏ, áp dụng điều 275, Bộ luật Dân 2005 Theo điều 275, Bộ luật Dân 2005: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà lối ra, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đến đường công cộng; người yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu Người dành lối phải đến bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, thỏa thuận khác ” Như vậy, điều luật với trường hợp “bất động sản bị bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà lối ra” Hơn nữa, vòng 10 năm kể từ ông B xin qua vườn nhà ông A, chủ sở hữu mảnh đất hoàn toàn có đủ khả để làm lại đường lầy lội dẫn đường công cộng Như vậy, gia đình ông C nâng cấp để sử dụng đường cũ, không thiết phải qua vườn nhà ông A, nên việc ông A bịt lối không làm ảnh hưởng tới quyền lợi gia đình ông C Từ phân tích ta thấy, ông A có đầy đủ pháp lí để bịt lối mảnh đất Nếu ông C muốn mở lại lối phải xác lập với ông A thỏa thuận khác, có đền bù hợp đồng công chứng theo quy định pháp luật hình thức hợp đồng bất động sản Các trường hợp khác giải ý sau làm 2.3 Giả sử thời điểm gia đình ông A cho nhờ, gia đình ông B đền bù khoản tiền với giá trị quyền sử dụng đất dành làm lối đi, gia đình ông C có đương nhiên hưởng quyền không? Ở vấn đề này, ta phải xem xét hai trường hợp: Trường hợp thứ nhất, gia đình ông B đền bù khoản tiền với giá trị quyền sử dụng đất dành làm lối có thông qua hợp đồng rõ ràng quyền sử dụng đất làm lối đi, bán đất gia đình ông B có trao lại hợp đồng cho ông C có người làm chứng việc đền bù: Theo Điều 274, Bộ luật dân 2005: 1.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo thỏa thuận theo quy định pháp luật 2.Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập cho chủ sở hữu nhà , người sử dụng đất người chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất hưởng quyền Ở đây, ông B đền bù cho ông A khoản tiền đền bù để sử dụng vườn nhà ông A làm lối có chứng nhận thông qua hợp đồng có làm chứng người khác, tức ông B có quyền sử dụng hạn chế lối qua vườn nhà ông A theo khoản 1, điều 274 nêu Sau đó, ông B bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình ông C Quyền sử dụng hạn chế lối qua vườn nhà ông A xác lập cho nhà ông B, ông C ông B chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất Chình theo khoản 2, điều 274 người chuyển giao nhà ông C đương nhiên xác lập quyền sử dụng lối Gia đình ông A cấm gia đình ông C lối cách nói dối khoản có đền bù trước với gia đình ông B có hợp đồng chứng thực ông A cho ông B sử đụng lối có người làm chứng Nếu ông A bịt lối trường hợp nghĩa ông A xâm phạm quyền lợi ích hợp pháp ông C Vì vậy, trường hợp ông C đương nhiên có quyền sử dụng lối qua vườn nhà ông A Trường hợp thứ hai, gia đình ông B đền bù khoản tiền với giá trị quyền sử dụng đất làm lối để sử dụng vườn nhà ông A làm lối thông qua trao tay hợp đồng rõ ràng hay người làm chứng nào: Trong trường hợp này, dù ông C ông B chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất ông A chối bỏ việc ông B đưa tiền cho để sử dụng lối hợp đồng quyền sử dụng lối gia đình ông A gia đình ông B bị xem vô hiệu, lối bất động sản nên giao dịch dân ông A ông B phải thể văn bản, có chứng thực UBND xã, phường (điều 122, 124 Bộ luật Dân 2005) Do ông C quyền đương nhiên sử dụng lối thỏa thuận trao tay, hợp đồng chứng thực người làm chứng Trong trường hợp muốn quyền sử dụng lối qua bất động sản liền kề gia đình ông C phải thỏa thuận lại với gia đình ông A có đền bù tương đương 2.4 Giả sử lối cũ gia đình ông C bị hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất gia đình ông bị vây bọc sau ông A bịt lối đi, ông C có quyền yêu cầu hộ gia đình phải mở cho lối qua không? Ông C có quyền yêu cầu Theo điều 275, Bộ luật Dân 2005: “ Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà lối ra, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối đến đường công cộng; người yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu Người dành lối phải đề bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, thỏa thuận khác” Mảnh đất thuộc quyền sử dụng ông C trường hợp bị bao bọc bất động sản khác, không lối Trong trường hợp này, theo khoản 1, điều 275 nêu trên, ông C hoàn toàn có quyền yêu cầu hộ xung quanh mở cho lối Tuy nhiên, lối gây ảnh hưởng bất tiện đến hộ có quyền sử dụng nó, nên ông C cần phải có khoản đền bù, tương ứng với giá trị quyền sử dụng lối đi, kèm theo hợp đồng có công chứng, để đảm bảo tính hiệu lực hợp đồng Các vấn đề kích thước lối đi… cần phải làm rõ hợp đồng để tránh gây tranh chấp sau III ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG NÊU TRÊN Những điểm đạt Các điều luật Bộ luật Dân 2005 bất động sản liền kề (cụ thể điều 273, 274, 275 279) quy định rõ ràng cụ thể trường hợp xảy thực tế Cung cấp cho người nghiên cứu luật sở pháp lý tương đối vững Ngôn ngữ sử dụng sáng, dễ hiểu Những điểm chưa Bộ luật không đưa khái niệm cụ thể bất động sản liền kề, điều gây khó khăn cho người nghiên cứu tìm hiểu bất động sản liền kề Có số từ ngữ đưa giải thích kèm, làm người nghiên cứu phải chia nhiều trường hợp, gây tốn thời gian mà hiệu đem lại không cao Ví dụ, cụm từ “thỏa thuận”, nhắc đến nhiều lần điều 273, 274, 275 Vậy thỏa thuận gì? Chỉ xin phép – cho phép đơn thuần, hay phải kèm theo yêu cầu khác? Khoản 1, điều 274, Bộ luật dân 2005 nói rằng: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập theo thỏa thuận theo quy định pháp luật” Vậy thỏa thuận thỏa thuận miệng, hay phải ghi nhận hợp đồng? Thêm nữa, điều 273, 275 Bộ luật dân nói rằng: “…phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, thỏa thuận khác” Vậy việc đền bù có bắt buộc hay không? Nếu không đền bù mà thỏa thuận miệng quyền sử dụng hạn chế có hiệu lực hay không? Ta thấy, bên cạnh điểm đạt được, Bộ luật điểm chưa thật hoàn thiện Việc không cụ thể việc sử dụng từ ngữ làm cho người nghiên cứu khó nắm bắt dễ có hiểu biết sai lệch, gây khó khăn cho công tác giải tranh chấp KẾT LUẬN Qua việc nghiên cứu phân tích tình đưa ra, nhóm chúng em hiểu sâu sắc điều luật học ứng dụng điều luật để giải vụ việc thực tế Khoảng cách từ lý thuyết đến thực tiễn xa, để giải vụ việc thực tế không đơn giản Do hạn chế nhận thức, làm nhóm chúng em chắn không tránh khỏi thiếu sót Chúng em kính mong thầy cô đóng góp ý kiến để làm nhóm hoàn thiện Nhóm chúng em xin trân thành cảm ơn!