BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Họ tên: Ngày sinh: Lớp: Kinh doanh bất động sản Công tác tại: A. Môi giới bất động sản I. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định sau thì được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản: Đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản. 2. Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. 3. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. II. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản 1. Với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá bất động sản a. Về điều kiện pháp lý Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật; b. Về nhân sự Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất 01 người có chứng chỉ môi giới bất động sản; Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ môi giới bất động sản. c.Về trụ sở hoạt động: Có địa chỉ giao dịch ổn định. Có cơ sở vật chất, hệ thống kỹ thuật tin học và phương tiện thông tin liên lạc (điện thoại, thiết bị ghi âm, máy vi tính và các thiết bị khác) đáp ứng yêu cầu của hoạt động môi giới bất động sản. 2. Với cá nhân hoạt động môi giới bất động sản Trường hợp là cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập: thì phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật, lập Văn phòng môi giới bất động sản và phải có chứng chỉ môi giới bất động sản. 3. Yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản Yêu cầu chung: + Không phải là cán bộ, công chức nhà nước. + Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; + Trình độ học vấn tối thiểu từ tốt nghiệp PTTH trở lên. + Phải có chứng nhận đã hoàn thành khoá học về môi giới BĐS do tổ chức đào tạo theo chương trình khung của Bỗ Xây dựng ban hành . + Có chứng chỉ môi giới bất động sản do cơ quan có thẩm quyền công nhận và cấp. Yêu cầu cụ thể: + Nắm chắc pháp luật kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản. + Hiểu biết cơ bản về thị trường bất động sản và các vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới trên thị trường bất động sản. + Nắm rõ nội dung trình tự quy trình của dịch vụ môi giới bất động sản. + Có kiến thức cơ bản về tiếp thị kinh doanh bất động sản. + Tuân thủ nghiêm túc trách nhiệm và đạo đức hành nghề môi giới bất động sản phù hợp với đạo đức xã hội nói chung và đạo đức kinh doanh nói riêng. III. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản 1. Phải trung thực trong khi thực hiện dịch vụ môi giới ,không dùng các thủ thuật không được phép để mưu lợi cho mình, cần có tinh thần trách nhiệm khi môi giới giữa người mua và người bán làm sao cho cuộc mua bán thành công nhưng an toàn cho cả các bên . 2. Không được cho người khác mượn, thuê chứng chỉ hành nghề; 3. Hành nghề không đúng với nội dung ghi trong chứng chỉ; 4. Nếu có dấu hiệu vi phạm thì phải tuân thủ quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong kinh doanh dịch vụ bất động sản. 5. Tuân thủ Quy tắc đạo đức của Hiệp hội bất động sản Việt Nam. IV. Lập hồ sơ thương vụ môi giới Thông tin cá nhân. Giấy tờ liên quan đến bất động sản. Giấy tờ khác liên quan đến thương vụ. Hợp đồng dịch vụ môi giới. Những ghi chép về khách hàng: đưa ra nhận xét về khách hàng > phục vụ tốt hơn. Chú ý: Không nhận bản gốc giấy tờ của khách hàng, chỉ dùng để photo. Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ phải tiếp tục thu thập giấy tờ liên quan. Dạng hồ sơ: văn bản, file văn bản B. Định giá bất động sản I. Điều kiện về kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản và Yêu cầu về chuyên môn của người làm công việc định giá bất động sản 1. Điều kiện về kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản Tổ chức cá nhân làm công tác định giá bất động hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải tuân thủ các điều kiện là có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định tại Khoản 2 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản. Cá nhân người làm công tác định giá phải có chứng chỉ định giá bất động sản Cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ Có trình độ cao đẳng trở lên Đã được đào tạo về định giá bất động sản + Không phải là cán bộ, công chức nhà nước + Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản + Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định tại khoản 2 điều này 2.Yêu cầu về chuyên môn của người làm công việc định giá bất động sản Có chứng chỉ định giá bất động sản. Có chứng chỉ chuyên môn về kinh tế, về định giá tài sản. Có hiểu biết về bất động sản. Có am hiểu về thị trường bất động sản. Am hiểu về thị trường đất đai. Am hiểu pháp luật về đất đai, khung giá đất của khu vực có bất động sản. Có kiến thức về pháp luật có liên quan đến bất động sản … II. Đạo đức nghề nghiệp trong định giá bất động sản Các tiêu chuẩn đạo đức phải tuân thủ trong việc hành nghề định giá bất động sản gồm có: Độc lập : là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp định giá và người định giá: Chính trực: Người định giá bất động sản phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi định giá. Khách quan: Người định giá bất động sản phải công bằng, tôn trọng sự thật và không thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động đến định giá bất động sản. Bí mật: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và người thẩm định giá bất động sản không được tiết lộ những thông tin, dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả thẩm định giá với bất kỳ người ngoài nào, trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật cho phép. Công khai, minh bạch: Doanh nghiệp, tổ chức định giá và người định giá bất động sản phải công khai những điều kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thỏa thuận với khách hàng trong báo cáo kết quả định giá. Báo cáo kết quả định giá cũng phải nêu rõ các điều kiện ràng buộc về công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của người định giá. III. Hồ sơ và chứng thư định giá bất động sản Hồ sơ định giá bất động sản Làm cơ sở cho việc hình thành ý kiến của mình về mức giá của BĐS cần định giá. Chứng minh rằng quá trình định giá đã được thực hiện theo đúng hệ thống qui định, tiêu chuẩn định giá Hồ sơ định giá BĐS dùng để: Lưu trữ những bằng chứng thu thập được trong quá trình thực hiện định giá BĐS và làm cơ sở cho việc đưa ra ý kiến của định giá viên về mức giá BĐS cần định giá. Trợ giúp cho các bước thực hiện công việc định giá. Trợ giúp cho kiểm tra, soát xét và đánh giá chất lượng công việc định giá. Nội dung cơ bản hồ sơ định giá bao gồm: Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ. Những thông tin về khách hàng yêu cầu định giá. Thư mời định giá. Hợp đồng định giá ký kết giữa doanh nghiệp định giá và khách hàng. Những phân tích, đánh giá của định giá viên về những vấn đề định giá liên quan. Báo cáo kết quả định giá BĐS và phụ lục kèm theo báo cáo. Chứng thư định giá. Biên bản thanh lý hợp đồng định giá giữa doanh nghiệp, tổ chức định giá C. Quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản I.Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập Sàn giao dịch BĐS hoặc thuê SGD BĐS của tổ chức, cá nhân khác để thực hiện cho hoạt động kinh doanh BĐS Sàn giao dịch BĐS phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập SGD BĐS thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS để hoạt động. Hoạt động của SGD BĐS phải công khai, minh bạch, và tuân thủ pháp luật. Sàn giao dịch BĐS, doanh nghịêp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàn giao dịch BĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch BĐS. Sàn giao dịch BĐS phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương. II. Điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS Phải là pháp nhân, phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu trong thời hạn 01 năm. Có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động. Có Quy chế hoạt động với nội dung theo quy định Có nhân sự phù hợp ( 2 chuyên gia môi giới có chứng chỉ, Giám đốc sàn qua đào tạo quản lý sàn) Báo cáo Sở Xây dựng trước khi hoạt động. Sở XD báo cáo Bộ XD, đưa lên Website Mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam. Hồ sơ báo cáo sở Xây dựng gồm: 1. Công văn 2. Đăng ký kinh doanh (có chức năng kinh doanh dịch vụ BĐS) 3. Quy chế hoạt động. 4. Hồ sơ chứng minh cơ sở vật chất phù hợp (50m2 + 20m2…) 5. Giấy chứng nhận đã qua đào tạo của Giám đốc sàn và chứng chỉ của 2 chuyên gia môi giới. Hà Nội, Ngày…tháng…năm… Người thực hiện: ( ký, ghi rõ họ tên)
BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Họ tên: Ngày sinh: Lớp: Kinh doanh bất động sản Công tác tại: A Môi giới bất động sản I Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định sau kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, làm trung gian việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản: - Đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có người có chứng môi giới bất động sản; - Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng môi giới bất động sản Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực tuân thủ pháp luật Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản II Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản Với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá bất động sản a Về điều kiện pháp lý - Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định pháp luật; b Về nhân - Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có 01 người có chứng môi giới bất động sản; Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có 02 người có chứng môi giới bất động sản c.Về trụ sở hoạt động: - Có địa giao dịch ổn định - Có sở vật chất, hệ thống kỹ thuật tin học phương tiện thông tin liên lạc (điện thoại, thiết bị ghi âm, máy vi tính thiết bị khác) đáp ứng yêu cầu hoạt động môi giới bất động sản Với cá nhân hoạt động môi giới bất động sản Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập: phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật, lập Văn phòng môi giới bất động sản phải có chứng môi giới bất động sản Yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản - Yêu cầu chung: + Không phải cán bộ, công chức nhà nước + Có lực hành vi dân đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo định quan có thẩm quyền; không tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; + Trình độ học vấn tối thiểu từ tốt nghiệp PTTH trở lên + Phải có chứng nhận hoàn thành khoá học môi giới BĐS tổ chức đào tạo theo chương trình khung Bỗ Xây dựng ban hành + Có chứng môi giới bất động sản quan có thẩm quyền công nhận cấp - Yêu cầu cụ thể: + Nắm pháp luật kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản + Hiểu biết thị trường bất động sản vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới thị trường bất động sản + Nắm rõ nội dung trình tự quy trình dịch vụ môi giới bất động sản + Có kiến thức tiếp thị kinh doanh bất động sản + Tuân thủ nghiêm túc trách nhiệm đạo đức hành nghề môi giới bất động sản phù hợp với đạo đức xã hội nói chung đạo đức kinh doanh nói riêng III Đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản Phải trung thực thực dịch vụ môi giới ,không dùng thủ thuật không phép để mưu lợi cho mình, cần có tinh thần trách nhiệm môi giới người mua người bán cho mua bán thành công an toàn cho bên Không cho người khác mượn, thuê chứng hành nghề; Hành nghề không với nội dung ghi chứng chỉ; Nếu có dấu hiệu vi phạm phải tuân thủ quy định pháp luật xử lý vi phạm hành kinh doanh dịch vụ bất động sản Tuân thủ Quy tắc đạo đức Hiệp hội bất động sản Việt Nam IV Lập hồ sơ thương vụ môi giới - Thông tin cá nhân - Giấy tờ liên quan đến bất động sản - Giấy tờ khác liên quan đến thương vụ - Hợp đồng dịch vụ môi giới - Những ghi chép khách hàng: đưa nhận xét khách hàng -> phục vụ tốt Chú ý: Không nhận gốc giấy tờ khách hàng, dùng để photo Trong suốt trình diễn thương vụ phải tiếp tục thu thập giấy tờ liên quan - Dạng hồ sơ: văn bản, file văn B Định giá bất động sản I Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản Yêu cầu chuyên môn người làm công việc định giá bất động sản Điều kiện về kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản Tổ chức cá nhân làm công tác định giá bất động hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải tuân thủ điều kiện có hai người có chứng định giá bất động sản theo quy định Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản Cá nhân người làm công tác định giá phải có chứng định giá bất động sản Cá nhân cấp chứng định giá bất động sản có đủ điều kiện sau + Có lực hành vi dân đầy đủ + Có trình độ cao đẳng trở lên + Đã đào tạo định giá bất động sản + Không phải cán bộ, công chức nhà nước + Có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức định giá bất động sản + Có hồ sơ xin cấp chứng định giá bất động sản theo quy định khoản điều 2.Yêu cầu về chuyên môn người làm công việc định giá bất động sản - Có chứng định giá bất động sản - Có chứng chuyên môn kinh tế, định giá tài sản - Có hiểu biết bất động sản - Có am hiểu thị trường bất động sản - Am hiểu thị trường đất đai - Am hiểu pháp luật đất đai, khung giá đất khu vực có bất động sản - Có kiến thức pháp luật có liên quan đến bất động sản … II Đạo đức nghề nghiệp định giá bất động sản Các tiêu chuẩn đạo đức phải tuân thủ việc hành nghề định giá bất động sản gồm có: - Độc lập : nguyên tắc hành nghề doanh nghiệp định giá người định giá: - Chính trực: Người định giá bất động sản phải thẳng thắn, trung thực có kiến rõ ràng phân tích yếu tố tác động định giá - Khách quan: Người định giá bất động sản phải công bằng, tôn trọng thật không thành kiến, thiên vị việc thu thập tài liệu sử dụng tài liệu để phân tích yếu tố tác động đến định giá bất động sản - Bí mật: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá người thẩm định giá bất động sản không tiết lộ thông tin, liệu thực tế khách hàng hay kết thẩm định giá với người nào, trừ trường hợp khách hàng pháp luật cho phép - Công khai, minh bạch: Doanh nghiệp, tổ chức định giá người định giá bất động sản phải công khai điều kiện hạn chế điều kiện loại trừ theo thỏa thuận với khách hàng báo cáo kết định giá Báo cáo kết định giá phải nêu rõ điều kiện ràng buộc công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt người định giá III Hồ sơ chứng thư định giá bất động sản Hồ sơ định giá bất động sản + Làm sở cho việc hình thành ý kiến mức giá BĐS cần định giá + Chứng minh trình định giá thực theo hệ thống qui định, tiêu chuẩn định giá Hồ sơ định giá BĐS dùng để: + Lưu trữ chứng thu thập trình thực định giá BĐS làm sở cho việc đưa ý kiến định giá viên mức giá BĐS cần định giá + Trợ giúp cho bước thực công việc định giá + Trợ giúp cho kiểm tra, soát xét đánh giá chất lượng công việc định giá Nội dung hồ sơ định giá bao gồm: + Tên số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập ngày tháng lưu trữ + Những thông tin khách hàng yêu cầu định giá + Thư mời định giá + Hợp đồng định giá ký kết doanh nghiệp định giá khách hàng + Những phân tích, đánh giá định giá viên vấn đề định giá liên quan + Báo cáo kết định giá BĐS phụ lục kèm theo báo cáo + Chứng thư định giá + Biên lý hợp đồng định giá doanh nghiệp, tổ chức định giá C Quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản I.Nguyên tắc tổ chức hoạt động Sàn giao dịch bất động sản - Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản thành lập Sàn giao dịch BĐS thuê SGD BĐS tổ chức, cá nhân khác để thực cho hoạt động kinh doanh BĐS - Sàn giao dịch BĐS phải pháp nhân Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập SGD BĐS sàn giao dịch phải có tư cách pháp nhân sử dụng tư cách pháp nhân doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS để hoạt động - Hoạt động SGD BĐS phải công khai, minh bạch, tuân thủ pháp luật - Sàn giao dịch BĐS, doanh nghịêp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàn giao dịch BĐS phải chịu trách nhiệm hoạt động sàn giao dịch BĐS - Sàn giao dịch BĐS phải có tên, địa chỉ, biển hiệu phải thông báo việc thành lập phương tiện thông tin đại chúng; trước hoạt động phải thông báo với quan nhà nước có thẩm quyền địa phương II Điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS - Phải pháp nhân, phải có tên, biển hiệu phải có địa giao dịch ổn định tối thiểu thời hạn 01 năm - Có chức kinh doanh dịch vụ bất động sản - Phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch thêm 20m2 cho hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động - Có Quy chế hoạt động với nội dung theo quy định - Có nhân phù hợp ( chuyên gia môi giới có chứng chỉ, Giám đốc sàn qua đào tạo quản lý sàn) - Báo cáo Sở Xây dựng trước hoạt động Sở XD báo cáo Bộ XD, đưa lên Website Mạng sàn giao dịch BĐS Việt Nam - Hồ sơ báo cáo sở Xây dựng gồm: Công văn Đăng ký kinh doanh (có chức kinh doanh dịch vụ BĐS) Quy chế hoạt động Hồ sơ chứng minh sở vật chất phù hợp (50m2 + 20m2…) Giấy chứng nhận qua đào tạo Giám đốc sàn chứng chuyên gia môi giới Hà Nội, Ngày…tháng…năm… Người thực hiện: ( ký, ghi rõ họ tên)