Báo cáo thực tập tại sàn giao dịch công ty CP bất động sản thế kỷ

PHN I GII THIU V SN GIAO DCH 1.Gii thiu chung v sn giao dch: Cụng ty C phn Bt ng sn Th k - CENTURY c thnh lp theo quyt nh s 0103000476 S K hoch v u t Thnh ph H Ni vi chc nng: u t, khai thỏc, t vn, cho thuờ, mụi gii v tip th v thm nh giỏ bt ng sn T lỳc thnh lp vi 03 nhõn viờn chớnh thc ti phũng 82 Nguyn Chớ Thanh, sau nm hot ng n CENTURY ó cú tng s gn 100 chuyờn viờn t vn, cỏn b qun lý, cỏn b d ỏn, nhõn viờn kinh doanh vi a im kinh doanh nm ti cỏc v trớ chin lc TP H Ni l: Nguyn Chớ Thanh, ng a, H Ni, VN Tũa nh CT4, khu ụ th mi, M ỡnh M Trỡ, H Ni, VN 304 Trn Khỏt chõn - Hai B Trng - H Ni 671 Lc Long Quõn Ciputra, Tõy H, H Ni, VN Tũa nh Detech - i hc FPT, T Liờm, H Ni, VN Website: http://centurygroup.vn Hin khỏch hng bit n Cụng ty CP BS Th k - CENTURY nh l mt nh cung cp dch v bt ng sn chuyờn nghip nh: Cung cp dch v thm nh giỏ, cung cp dch v mụi gii, dch v qun lý bt ng sn, khai thỏc v to giỏ tr gia tng cho bt ng sn Khỏch hng ca CENTURY mng dch v ny bao gm: - L cỏc cụng ty cỏc on nc nh: Tp on FPT, Viglacera, Vinaconex, Cụng ty DETECH, Cụng ty TNHH Tũa nh Kinh ụ 93 Lũ ỳc - Cỏc ngõn hng: Ngõn hng TMCP ngoi quc doanh (VP bank), Ngõn hng TMCP Quõn i (MB), Techcombank, Ngõn hng NN v PTNN Vit Nam, Ngõn hng u t Phỏt trin VN (BIDV) - Cỏc cụng ty, t chc nc ngoi: YAMAHA VIETNAM, YAMAJAKI, TOYOTA VIETNAM, MEIKO VIETNAM, HONDA VIETNAM, CIMAS, FOXCON, AVASYS, CIMAS - Cỏc trng i hc: i hc Quc gia HN, HSB, i hc FPT - Bờn cnh ú, khỏch hng ca chỳng tụi l nhng nh u t cỏ nhõn chuyờn nghip, nhng doanh nhõn thnh t, nhng ch nhõn cỏc Tũa nh, bit th, cn h trờn khp c nc Ngoi dch v nờu trờn, CENTURY cũn tham gia u t v phỏt trin cỏc d ỏn BS nh: tham gia gúp cựng IPA (Cụng ty m ca cụng ty chng khoỏn VNDS) tham gia xõy dng Tũa cao c phũng 252 HQV CENTURY b u t v ci to ton b Tũa nh DETECH v hin i hc FPT ang thuờ lm tr s cho 1500 SV ang hc ti õy Trong thi gian ti CENTURY s tham gia u t mt s d ỏn BS khỏc v s l nh phõn phi mt s d ỏn BS ln ti H Ni v cỏc tnh lõn cn Hin CENTURY l thnh viờn ca: - Hi doanh nghip tr TP H Ni - Hip hi bt ng sn nh t Vit Nam - Hip hi thm nh giỏ Vit Nam - Phũng thng mi v cụng nghip Vit Nam - Mt 16 sỏng lp viờn Mng cỏc sn bt ng sn Vit Nam sanbatdongsan.net.vn Mc tiờu ca CENTURY l: Tr thnh mt chui h thng sn giao dch bt ng sn hng u Vit Nam v mang phong cỏch chuyờn nghip, mang thng hiu riờng & ng nht v cú trờn khp cỏc tnh thnh c nc v l a ch ỏng tin cy cho cỏc nh u t, cỏc khỏch hng cú nhu cu v BS 2 Quy mụ hot ng 2.1 Mc tiờu phn u ca CENTURY: - Tr thnh mt h thng cỏc cụng ty, phũng v ca hng vi thng hiu CENTURY - mang phong cỏch chuyờn nghip, ng nht v cú trờn khp cỏc tnh thnh c nc - Trong nm ti, ti thiu 50% dõn s Vit Nam s bit n thng hiu CENTURY nh l mt thng hiu gn gi v ỏng tin cy - Tr thnh Top cỏc cụng ty bt ng sn cú mụi trng lm vic & chớnh sỏch ói ng nhõn viờn tt nht Vit Nam 2.2 nh hng phỏt trin ca CENTURY: - Xõy dng qui trỡnh lm vic, qun lý chuyờn nghip theo tiờu chun ISO 9001:2000 - Gi vng v ngy cng tng tc phỏt trin trờn mi ch tiờu: doanh s, th phn, nhõn lc, giỏ tr thng hiu, s lng cỏc cụng ty nhng quyn thng hiu - Phỏt huy v nõng cao th mnh sn cú ca cụng ty v qun lý, nhõn lc, cung cỏch phc v lờn mt tm cao mi ỏp ng vi nhng nhu cu ngy cng cao ca khỏch hng cng nh sn sng vic cựng Vit Nam hi nhp WTO 2.3 Cỏc khỏch hng ln ca CENTURY: - L cỏc cụng ty cỏc on nc nh: Tp on FPT, Viglacera, Vinaconex, Cụng ty DETECH, IPA, Cụng ty TNHH Tũa nh Kinh ụ - Cỏc ngõn hng: Ngõn hng TMCP ngoi quc doanh (VP bank), Ngõn hng TMCP Quõn i (MB), Techcombank, Ngõn hng NN v PTNN Vit Nam, Ngõn hng u t Phỏt trin VN (BIDV) - Cỏc cụng ty, t chc nc ngoi: YAMAHA VIETNAM, YAMAJAKI, TOYOTA VIETNAM, MEIKO VIETNAM, HONDA VIETNAM, CIMAS, FOXCON, AVASYS, CIMAS - Cỏc trng i hc: i hc Quc gia HN, HSB, i hc FPT CENTURY hy vng s cú c hi c ún tip v phc v quớ khỏch hng ti: Mụ hỡnh c cu b mỏy t chc C s vt cht k thut PHN II NI DUNG HOT NG 1.Tỡnh hỡnh hot ng Sỏng 01/07/2008, Tng giỏm c Cụng ty C phn bt ng sn Th k - Nguyn Trung V ó cú bui lm vic vi phúng viờn chng trỡnh Cuc sng s ca VTV Trao i vi phúng viờn v H thng mỏy ch 1$ FPT cung cp, ụng Nguyn Trung V ó nhn mnh n nhng mt tớch cc m Cụng ty C phn bt ng sn Th k núi riờng v cỏc doanh nghip va v nh núi chung c hng tham gia vo chng trỡnh ny nh: tham gia H thng my ch 1$, cỏc doanh nghip khụng phi mt quỏ nhiu tin u t vo vic mua sever chy web hay h thng mail ni b Hn na sau thi gian nm, H thng mỏy ch 1$ s hon ton thuc v doanh nghip õy thc s l mt s u t tớch cc v mang li li ớch lõu di cho cỏc doanh nghip Theo ụng V: Cu hỡnh cho H thng mỏy ch 1$ cú th cho phộp mt s lng ln c gi truy cp website v ng thi m bo cho h thng email ni b hot ng thụng sut Do thi gian Cụng ty C phn bt ng sn Th k tham gia vo Chng trỡnh mỏy ch 1$ cha lõu nờn ban u h thng cng cú mt s trc trc nh Tuy nhiờn, vi s h tr ca nh cung cp v nhõn viờn IT ca cụng ty thỡ nhng li ny ó nhanh chúng c khc phc Hin ti, Cụng ty C phn bt ng sn Th k ang xem xột kh nng m thờm Sn giao dch bt ng sn ti mt s a im m cụng ty t chi nhỏnh Vi vic m thờm cỏc sn giao dch ny - khỏch hng cú th truy cp, giao dch theo hỡnh thc thng mi in t D kin, cỏc sn giao dch in t ny s u hot ng trờn sever ca H thng mỏy ch CENTURY xõy dng quy trỡnh QLCL theo TC ISO 9001: 2000 (27/6/2008) chun b cho chin lc m rng mng li kinh doanh, nõng cao cht lng v kh nng qun lý, bi dng kin thc nn tng cho tng thnh viờn, xõy dng mt quy trỡnh chun mc v phng phỏp lm vic Cụng ty C phn bt ng sn Th k ó tin hnh xõy dng v thc hin h thng qun lý cht lng theo tiờu chun ISO 9001: 2000 Thc hin mc tiờu chin lc ny, CENTURY ký hp ng v mi mt s i tỏc n t vn, xõy dng h thng tiờu chun ISO Cỏc bui ta m c t chc vo sỏng th v thu hỳt c rt ụng cỏc thnh viờn ca CENTURY tham gia Theo ỏnh giỏ: hu ht, cỏc bui ta m u mang li cho cỏn b, nhõn viờn ca CENTURY nhng kin thc b ớch nh: lm th no nng cao hiu qu cụng vic; cht lng sn phm; lm th no kim tra, kim soỏt, khc phc li h thng ai, b phn no Theo ụng Nguyn Trung V Tng giỏm c CENTURY Group: Ton th cỏn b nhõn viờn CENTURY phn u nm 2008 s cú c chng ch ISO 9001: 2000 Song song vi vic xõy dng h thng qun lý cht lng ISO 9001: 2000 T ngy 22/3/2008 Cụng ty C phn bt ng sn Th k ó trin khai Ta m bn trũn nhm nõng cao nng lc marketing cho i ng nhõn viờn vo sỏng th hng tun Thụng qua hot ng ny, tt c nhõn viờn ton cụng ty s cú c hi trao i kinh nghim, hot ng nghip v qua ú t nõng cao kh nng chm súc khỏch hng, nõng cao kh nng m phỏn tng thng v c th Cng thụng qua ta m bn trũn, vic trỡ, qung bỏ hỡnh nh CENTURY t ni b cụng ty cng ó c chỳ trng v y mnh qua i ng nhõn viờn, hỡnh nh CENTURY mt khỏch hng cng nh ú m c nõng cao CENTURY chỳ trng nõng cao nghip v cho nhõn viờn Hiu rừ c tm quan trng ca truyn thụng chin lc xõy dng thng hiu v makerting, hai ngy4&5/4/2008 Cụng ty c phn bt ng sn Th k ó c nhõn viờn tham gia khúa hc Truyn thụng hiu qu Hi doanh nghip tr H Ni t chc Tham gia khúa hc, CENTURY cú thnh viờn n t phũng PR v CENTURY ng a Ngoi vic c trang b cỏc kin thc c bn v cụng tỏc PR, makerting cỏc hc viờn cũn c b sung thờm mt s bin phỏp nghip v vic quan h vi bỏo chớ, xõy dng thng hiu, khc phc s c khng hong v c bit l chin lc xõy dng k hoch truyn thụng hiu qu cho mt doanh nghip vi mt ngun kinh phớ khiờm tn nhng mang li nhng li ớch ti a Cỏc thnh viờn ca CENTURY u ó c cp chng ch hon thnh xut sc khúa hc Truyn thụng hiu qu v c ỏnh giỏ l mt n v cú s lng nhõn viờn tham d ụng o nht v tớch cc nht Cựng thi gian trờn, CENTURY cũn tham gia cỏc chng trỡnh hi tho: Hi tho xõy dng thng hiu qua PR v IR; Nõng cao nng lc cnh tranh ca doanh nghip thụng qua cht lng sn phm Thụng qua cỏc cuc hi tho ny, nhõn viờn ca CENTURY ó tớch ly thờm c nhiu kinh nghim quý bỏu tng bc xõy dng thng hiu ca doanh nghip, giỳp doanh nghip to lp ch ng cho riờng mỡnh trờn th trng ng thi, to dng c nim tin ca i tỏc v quý khỏch hng Nụi dung hot ng 2.1 Giao dch mua bỏn, chuyn nhng, thuờ, thuờ mua BS Tt c cỏc hot ng mua bỏn, chuyn nhng, thuờ, thuờ mua bt ng sn din trờn sn rt sụi ni CENTURY khai trng Sn giao dch BS th ti HN (29/11/2007) Sn giao dch bt ng sn ti 671 LLQ s trung vo vic tip th, phõn phi, mụi gii, cho thuờ & cho thuờ li cỏc d ỏn bt ng snti Tõy H v khu vc lõn cn c bit, sn giao dch ny cung cp ton b cỏc dch v qun lý v khai thỏc cỏc to nh phũng, cỏc bit th v cỏc cn h cao cp, t ú d dng cho thuờ to cỏc giỏ tr gia tng cho cỏc ch u t bt ng sn Vic m sn giao dch th nm chin lc phỏt trin ca CENTURY nm 2007 Sn giao dch s ti 82 Nguyn Chớ Thanh, ng a, HN Sn giao dch s ti Tng Tũa nh CT4, khu ụ th M ỡnh M Trỡ, TL, HN CENTURY l cụng ty hot ng cỏc lnh vc Qun lý BS, u t, kinh doanh BS v thm nh giỏ BS v ti snD kin nm 2008 sn giao dch bt ng sn ca CENTURY s cú mt ti TP HCM, H Tõy Mc tiờu ca CENTURY l n nm 2010 s cú khong 50 sn giao dch BS trờn ton quc & tr thnh mt on chuyờn cung cp mi dch v bt ng sn v tr thnh mt h thng chuyờn kinh doanh bt ng sn hng u ti VN H thng sn giao dch bt ng sn ca CENTURY s l nhng a ch ỏng tin cy cho cỏc nh u t, cho khỏch hng cú nhu cu giao dch v bt ng sn giỳp lnh mnh hoỏ th trng BS Vn xõy nh cho ngi cú thu nhp thp ang b tc vi hng chc d ỏn cha c trin khai Cỏc doanh nghip cho rng, vng mc ln nht chớnh l c ch, cũn theo B Xõy dng thỡ phi thay i quan nim t mua sang thuờ Nhu cu ln nhng khụng hp dn Hin c nc cú hn 2,2 triu cỏn b, cụng chc, cụng nhõn lao ng ang lm vic ti cỏc khu cụng nghip, khu ch xut, ú khong 300.000 ngi cú khú khn v nh Mc dự Chớnh ph ó chp thun cho a phng l H Ni, TPHCM v Bỡnh Dng lm thớ im nh xó hi, tc nh dnh cho nhng ngi cú thu nhp thp nhng n mi trin khai c rt ớt C th l theo cỏc s ó c cụng b, H Ni cú d ỏn vi hn 1.560 cn vi u t khong 50 t ng Nhng n nay, d ỏn mi hon thnh 168 cn cho 1.700 cụng nhõn thuờ Bỡnh Dng thỡ c 12 d ỏn vi khon u t 194 t ng n cha trin khai Cũn TPHCM, t nm 2003 n ch mi gii quyt c 2.780 cn h (trong ú cú c nn nh c phõn lụ) nhu cu nh cho ngi thu nhp thp lờn n 25.000 cn 10 1.Hoch nh v t chc trin khai cỏc hot ng kinh doanh v Marketing Vi cỏc d ỏn mi, chỳng tụi vi k nng v kinh nghim ca mỡnh cú th giỳp khỏch hng hoch nh cỏc phng ỏn kinh doanh, tip th, truyn thụng hiu qu tu theo tỡnh hỡnh th trng vi chi phớ ti u nht Ngoi ra, nu khỏch hng khụng nhõn s hoc khụng cú kh nng thc thi k hoch ó hoch nh, chỳng tụi cú th giỳp quý khỏch t chc trin khai thc hin Nghiờn cu th trng - Chỳng tụi, qua gn 10 nm hot ng liờn tc ti th trng bt ng sn Vit Nam, ó thng xuyờn cp nht v lu gi nhiu thụng tin th trng Vic phõn tớch, ỏnh giỏ nhng bin ng v phỏt trin ca th trng l mt phn cụng vic quan trng ca chỳng tụi hng ngy - Chỳng tụi cú kh nng cung cp cho khỏch hng nhng thụng tin mi nht v th trng m khỏch hng quan tõm, cỏc bỏo cỏo v xu th th trng v nh hng sn phm kinh doanh ti u trờn th trng bt ng sn 3.4 Qun lý BS Qun lý v ti chớnh 1.1 Giỏ tr bt ng sn Trờn lý thuyt, ngi ta cú th ỏnh giỏ hay gii thớch giỏ tr theo nhiu cỏch khỏc nhau, nhiờn, giỏ tr th trng luụn l khỏi nim c nhiu ngi quan tõm, nht l lnh vc bt ng sn 16 Ti hu ht cỏc nc phỏt trin, nh ngha giỏ tr th trng ca bt ng sn u c chun húa tin vic nghiờn cu, thng kờ, qun lý v giao dch mua bỏn Mt s nc phỏt trin ó a chun mc thng nht v thc hnh nh giỏ chuyờn nghip (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice USPAP) ú giỏ tr th trng c hiu l giỏ cú nhiu kh nng hỡnh thnh nht ca mt bt ng sn trờn mt th trng cnh tranh v cụng khai di tt c cỏc iu kin cn thit i vi vic mua bỏn sũng phng, ngi mua v ngi bỏn u hnh x thn trng, cú hiu bit v tha nhn rng giỏ khụng b nh hng bi nhng yu t kớch thớch thỏi quỏ Núi mt cỏch khỏc, ngi mua v ngi bỏn u phi cú thụng tin y v cú y thi gian quyt nh trờn mt th trng mua bỏn cụng khai Khỏi nim v giỏ tr ny thng c xem l ng ngha vi giỏ tr trao i m núi theo ngụn ng thng ngy l thun mua va bỏn Mt khỏi nim v giỏ tr khỏc lnh vc bt ng sn l giỏ tr u t da trờn nhng thụng s hay gi nh ca nh u t minh v giỏ tr u t, cú th nờu trng hp mt cụng ty phỏt trin nh tham gia nõng cp mt khu bit th v cn h c k nhng nm khu quy hoch bo tn di tớch lch s Li ớch kinh doanh cú c t d ỏn ny cú th khụng nhiu vỡ tin thuờ khụng l phn thng xng ỏng cho chi phớ xõy dng m cụng ty ny ó b Tuy nhiờn, cỏc cụng ty ny s c hng nhng u ói v thu bự p nhng thit thũi tin hnh nhng d ỏn c nh nc hay cng ng khuyn khớch Khụng tớnh n u ói v thu, giỏ tr th trng ca bt ng sn ny tng i thp nhng cng vo h s thu u ói thỡ giỏ tr ca d ỏn s c ỏnh giỏ tớch cc hn mt ca cỏc nh u t Nhng thit thõn nht vi phn ln ngi l giỏ tr s dng ca bt ng sn õy l giỏ tr i vi mt cỏ nhõn cú nhu cu s dng c th v khụng hn c th hin bng mc giỏ m phn ln nhng ngi khỏc trờn th trng sn sng tr Vớ d nh ch mt ngụi nh l mt ngi khuyt tt lm cú th b 200 triu ng xõy mt h bi nc núng nh vỡ lý vt lý tr liu V nh vy giỏ tr s dng ca h bi ny tng xng vi s tin 200 triu ó b Ngụi nh ny cú th nm khu vc cú mc giỏ t n 1,5 t ng, nhiờn ngi mua trờn th trng ch mun tr thờm chng 80 triu 17 cho mt ngụi nh cú h bi Nh vy, giỏ tr th trng ca ngụi nh ny khụng cao hn cỏc ngụi nh khỏc, ch hn khong 80 triu nhng tớnh v giỏ tr s dng thỡ nú hp dn hn Trong bt ng sn ngi ta cũn quan tõm n giỏ tr cú th bo him tc l chi phớ phi b sa sang, nõng cp hay xõy dng li mt bt ng sn no ú Vớ d nh s tin bo him cho vic xõy dng li mt tũa nh b h hi hon, lt li u da trờn chi phớ xõy dng li cu trỳc tũa nh Khi ỏnh giỏ giỏ tr cú th bo him, cỏc chuyờn gia nh giỏ thng quan tõm n chi phớ c tớnh xõy li tũa nh giỏ tr cú th bo him thng khụng liờn quan n phn t nn vỡ núi chung t khụng b nh hng bi cỏc mi nguy phỏt sinh Ngoi ra, cũn phi k n giỏ tr thm nh gỏn cho ti sn úng thu Giỏ tr thm nh thng c tớnh trờn c s giỏ tr th trng Hai khỏi nim giỏ tr khỏc m cú th cũn nhiu ngi cha quan tõm l giỏ tr hot ng doanh nghip liờn quan n hot ng kinh doanh ca mt doanh nghip trờn mt bt ng sn no ú v giỏ tr lý ca bt ng sn 1.2 Giỏ c bt ng sn a Khỏi nim,phõn loi giỏ c BS: Cng nh cỏc hng hoỏ thụng thng khỏc, giỏ c BS c hỡnh thnh trờn c s quan h cung-cu v BS trờn th trng Bn cht ca giỏ c BS: giỏ c l biu hin bng tin giỏ tr ca ti sn m bờn bỏn v bờn mua cú th chp nhn Nú bao gm giỏ ca t v giỏ nh t khụng cú giỏ thnh sn xut Giỏ tr ca t mt phn t nhiờn sinh ra, mt phn ngi khai thỏc s dng t mang li c gi l giỏ tr t (a tụ t bn hoỏ) Li ớch thu c t t cng ln thỡ giỏ tr ca nú cng cao Trong nn kinh t th trng, t c mua bỏn, chuyn nhng dn ti t cú giỏ tr trao i Giỏ tr ca t c biu hin di hỡnh thc tin t, ú chớnh l giỏ c ca t thng gi l giỏ t 18 Cũn giỏ nh c tớnh bng cỏc chi phớ v nguyờn vt liu v cỏc chi phớ khỏc cn thit xõy dng nờn ngụi nh Tuy nhiờn, hng hoỏ BS l hng hoỏ c bit, ú, giỏ c BS cú mt s c trng riờng Giỏ c BS ph thuc vo mc li ớch s dng, mc khan him tng i v mc cu ca ngi mua Giỏ c BS cú nhiu cỏch phõn loi khỏc nhau, nhng cú mt s cỏch phõn loi thụng dng sau õy: - Giỏ mua bỏn, chuyn nhng: ú l giỏ tr th trng c quy c theo s tho thun gia ngi mua v ngi bỏn Giỏ ny s c tớnh nh sau: Giỏ BS = Giỏ nh + Giỏ quyn s dng t - Giỏ thuờ: l giỏ cho thuờ BS theo thi hn - Giỏ bo him: l giỏ c xỏc nh cho chi phớ thay th cụng trỡnh m cỏc cụng trỡnh ny b ri ro s dng (ho hon, thiờn tai hay ri ro khỏc) Khi xỏc nh giỏ bo him thng da vo cỏc chi phớ xõy dng theo yờu cu k thut ca cụng trỡnh - Giỏ hch toỏn: l giỏ c tớnh cho BS hng nm nhm mc ớch cõn i ti sn Giỏ ny da trờn giỏ tr cũn li ca ti sn Nu BS s dng cho mc ớch kinh doanh thỡ phi tớnh n giỏ tr kinh doanh ca nú - Giỏ cụng trỡnh xõy dng: cn c vo cỏc tiờu chun k thut v vt liu s dng xõy dng cụng trỡnh i vi cụng trỡnh nhiu tng thỡ giỏ cn c iu chnh theo h s tng cao ca ton b cụng trỡnh ú - Giỏ t Nh nc quy nh: l h thng giỏ t UBND cỏc tnh, thnh ph trc thuc Trung ng nh trờn c s quy nh khung giỏ ca Nh nc v iu kin thc t ca a phng lm cn c tớnh thu i vi vic s dng t v chuyn quyn s dng t theo quy nh ca phỏp lut; tớnh tin s dng t v tin thuờ t giao t, cho thuờ t khụng thụng qua u giỏ quyn s dng t hoc u thu d ỏn cú s dng t cho cỏc trng hp quy nh ti iu 34 v iu 35 ca Lut t nm 2003; tớnh giỏ tr quyn s dng t giao t khụng thu tin s dng t cho cỏc t chc, cỏ nhõn cỏc trng hp quy nh ti iu 33 ca Lut t nm 2003; xỏc nh giỏ tr quyn s dng t tớnh vo giỏ tr ti sn ca doanh nghip nh nc doanh nghip c phn hoỏ, la chn hỡnh 19 thc giao t cú thu tin s dng t theo quy nh ti khon iu 59 ca Lut t nm 2003; tớnh giỏ tr quyn s dng t thu l phớ trc b chuyn quyn s dng t theo quy nh ca phỏp lut; tớnh giỏ tr quyn s dng t bi thng Nh nc thu hi t s dng vo mc ớch quc phũng, an ninh, li ớch quc gia, li ớch cụng cng v phỏt trin kinh t quy nh ti iu 39, iu 40 ca Lut t nm 2003; - Giỏ t th trng: l giỏ bỏn quyn s dng t ca mt mnh t no ú cú th thc hin c phự hp vi kh nng ca ngi bỏn quyn s dng t v ngi mua quyn s dng t mt th trng cú s tỏc ng ca quy lut giỏ tr, quy lut cung cu, quy lut cnh tranh, nú biu hin bng tin ngi chuyn nhng (bỏn) v ngi nhn quyn chuyn nhng (mua) t tho thun vi ti mt thi im xỏc nh Giỏ quyn s dng t thc t trờn th trng iu kin bỡnh thng l s tin VND tớnh trờn mt n v din tớch t c hỡnh thnh t kt qu ca nhng giao dch thc t mang tớnh ph bin gia ngi cn chuyn nhng v ngi mun c chuyn nhng khụng b nh hng bi cỏc yu t nh tng giỏ u c, thay i quy hoch, chuyn nhng tỡnh trng b ộp buc, quan h huyt thng; Thụng thng thỡ h thng giỏ Nh nc quy nh thng trng thỏi tnh v thp ú giỏ th trng thỡ trng thỏi ng v cao hn giỏ ca nh nc Khi s chờnh lch gia h thng giỏ ny cng cao thỡ cng gõy nhng bt li, nhng hn ch, nhng tiờu cc vic gii quyt mt cỏch cụng bng v hp lý, hi ho gia li ớch nh nc v ngi s dng t S tn ti h thng giỏ t nn kinh t th trng nc ta hin l khú cú th trỏnh khi, nú ỏp ng hai hng ca lu thụng quyn s dng t (lu thụng theo chiu dc v lu thụng theo chiu ngang), nhiờn cn thu hp s chờnh lch gia h thng giỏ ny cng nhiu cng tt Ngoi ra, nu cn c vo cụng dng ca BS, cú cỏc loi giỏ sau õy: - Giỏ th trng, dựng giao dch mua bỏn; - Giỏ thuờ, dựng giao dch cho thuờ; - Giỏ th chp, dựng th chp vay tin; - Giỏ n bự, dựng gii phúng mt bng; - Giỏ im u giỏ; 20 - Giỏ dựng cho mc ớch u t; - Giỏ s dng hin thi; - Giỏ phỏt trin, dựng nõng cp, ci to BS; - Giỏ dựng bo him; - Giỏ tớnh thu; - Giỏ trng mua li Chớnh ph cn huy ng BS 2.Thc trng nhõn s v thụng tin BS 2.1.NHIM V V QUYN HN CA GIM C (1) Chu trỏch nhim qun lý v iu hnh ton b hot ng ca cụng ty vic thc hin nhim v c UBND Thnh ph v Giỏm c S Ti nguyờn Mụi trng v Nh t giao Quyt nh cỏc liờn quan n hot ng ca cụng ty v chu trỏch nhim phỏp lý v cỏc quyt nh ca cỏ nhõn; (2) Xõy dng k hoch, chng trỡnh hot ng ca cụng ty trỡnh cp cú thm quyn phờ duyt v t chc thc hin k hoch, chng trỡnh ó c phờ duyt; (3) Xõy dng v trỡnh Giỏm c S Ti nguyờn Mụi trng v nh t quyt nh c cu t chc b mỏy, c cu tiờu chun chc danh cỏn b, viờn chc v trc tip qun lý, b trớ s dng cỏn b, viờn chc, nhõn viờn v lao ng hp ng ca cụng ty c y quyn ca Giỏm c S Ti nguyờn Mụi trng v Nh t ký hp ng lao ng vi viờn chc, lao ng hp ng lm vic ti cụng ty theo quy nh ca Phỏp lut v phõn cp qun lý cỏn bụ, cụng chc, viờn chc v lao ng hp ng ca Thnh ph; (4) Quy nh ni quy, ch lm vic ca cụng ty; 5) Trỡnh cp cú thm quyn quyt nh khen thng, k lut i vi cỏn b, cụng chc, nhõn viờn v hp ng lao ng theo phõn cp qun lý; (6) Cú quyn quyt nh b nhim v nhim Phú Giỏm c Trung tõm theo trỡnh t v quy nh v cụng tỏc cỏn b ca cụng ty; 21 (7) Quyt nh b nhim hoc nhim cỏc chc v Trng, Phú cỏc b phn, n v thuc cụng ty; (8) Ký hp ng dch v, t vn, mụi gii, y thỏc liờn quan n bt ng sn, giao dch bt ng sn v cỏc hp ng nghiờn cu khoa hc v cỏc hp ng thuờ, mn chuyờn gia biờn son, biờn cỏc nghiờn cu khoa hc v lnh vc cụng tỏc c giao; (9) Chu trỏch nhim v cỏc bỏo cỏo quyt toỏn ti chớnh v cỏc ch thu chi ti chớnh ca cụng ty tuõn th cỏc quy nh hin hnh ca Nh nc v ca Thnh ph v qun lý ti chớnh; (10) Thc hin quy ch dõn ch c quan Chp hnh cỏc quy nh v tra, kim tra ca Nh nc v ca cỏc cp qun lý cú thm quyn; 2.2 PHể GIM C cụng ty: (1) Phú Giỏm c cụng ty l ngi giỳp vic Giỏm c cụng ty qun lý, iu hnh mt s mt cụng tỏc Giỏm c cụng ty phõn cụng v y quyn, chu trỏch nhim trc tip trc Phỏp lut v Giỏm c cụng ty v cỏc mt cụng tỏc c giao; (2) Phú Giỏm c cụng ty Giỏm c S Ti nguyờn Mụi trng v Nh t H Ni quyt nh b nhim, nhim theo ngh ca Giỏm c cụng ty 2.3 CC PHềNG NGHIM V (1) Phũng Hnh chớnh Qun tr a) Giỳp Giỏm c cụng ty xõy dng k hoch di hn, ngn hn, nh hng chin lc phỏt trin cụng ty trỡnh Giỏm c S Ti nguyờn Mụi trng v Nh t phờ duyt v trin khai t chc thc hin k hoch ó c phờ duyt; b) Xõy dng v trỡnh Giỏm c cụng ty k hoch s dng ti chớnh v lp d ỏn thu, chi ti chớnh hng thỏng, hng quý, hng nm theo ch quy nh hin hnh ca Nh nc v ca Thnh ph; Nghiờn cu v xut v ch chớnh sỏch liờn quan n cỏc mc thu, chi phc v nhim v ca cụng ty; 22 c) Tham mu, giỳp Giỏm c cụng ty thc hin cụng tỏc t chc qun lý cỏn b, viờn chc lao ng hp ng ca cụng ty; cụng tỏc thi ua khen thng, k lut, lao ng tin lng, ch chớnh sỏch; cụng tỏc, hnh chớnh qun tr, phũng, m bo c s vt cht, phng tin lm vic cho cụng ty hot ng theo nhim v c giao; d) Giỳp Giỏm c cụng ty tng hp tỡnh hỡnh hot ng thc hin nhim v ca cụng ty bỏo cỏo S v UBND Thnh ph theo quy nh ) Thc hin cụng tỏc o to, bi dng cỏn b, viờn chc ca cụng ty; Phi hp vi cỏc c quan n v cú chc nng, t chc cỏc khúa hc o to, bi dng chuyờn mụn, nghip v cho cỏc i tng cú liờn quan n hat ng giao dch bt ng sn e) Qun lý ti sn, trang thit b ca c quan, thc hin cụng tỏc th, lu tr v qun lý h s cỏn b, viờn chc v lao ng hp ng theo qui nh hin hnh ca Nh nc v phõn cp qun lý ca Thnh ph; g) Xõy dng v trỡnh Giỏm c cụng ty phờ duyt ni quy, quy ch lm vic ca c quan, quy nh v qun lý bo v ti sn cụng, bo v an ninh, an ton ca n v; h) Thc hin cỏc nhim v khỏc Giỏm c cụng ty giao; (2) Phũng Dch v bt ng sn a) Tham mu, giỳp Giỏm c cụng ty t chc cỏc hot ng h tr ti chớnh, h tr tỡm kim ngun t cỏc ngõn hng, t chc ti chớnh, tớn dng giỳp cỏc t chc, cỏ nhõn (khi cú nhu cu) thc hin u t, mua, bỏn, chuyn nhng bt ng sn theo ỳng quy nh hin hnh ca phỏp lut b) Giỳp Giỏm c cụng ty t chc cỏc phiờm u giỏ bt ng sn v cú dch v u giỏ quyn s dng t, ti sn gn lin vi t, cỏc qu nh, cỏc d ỏn cú liờn quan n quyn s dng theo yờu cu ca cỏc t chc v cỏ nhõn; c) Dch v mụi gii, gii thiu bt ng sn; d) Nhn y thỏc ca khỏch hng thc hin: - Chuyn nhng, nhn chuyn nhng, ng ký quyn s hu nh, quyn s dng t; thuờ, cho thuờ, cho thuờ li; 23 - Thc hin cỏc khon ngha v ti chớnh giao dch bt ng sn; bo lónh th chp vay bng quyn s dng t v quyn s hu nh trờn t; ) T chc cỏc dch v cung cp thụng tin, qung cỏo, qung bỏ v bt ng sn v cỏc hot ng ca cỏc t chc, cỏ nhõn u t, kinh doanh bt ng sn theo tha thun trờn Bn tin bt ng sn v trang Web ca cụng ty (3) (3).Phũng T bt ng sn a) T v cỏc th tc phỏp lý i vi bt ng sn, hot ng giao dch bt ng sn; b) Dch v t v giỏ chuyn nhng quyn s hu nh v quyn s dng t c) T v quy hoch s dng t, k hoch s dng t; quy hoch chi tit thc hin cỏc d ỏn u t d) T gii thiu a im s dng t ) T lp h s u thu la chn nh u t thc hin d ỏn cú s dng t e) Tip nhn v niờm yt giỏ cỏc bt ng sn thuc cỏc d ỏn phỏt trin ụ th theo quy nh ca Lut Kinh doanh bt ng sn (4)Phũng Thụng tin- Lu tr bt ng sn a) Tip nhn, thu nhp, phõn loi, sp xp bo qun cỏc loi h s, t liu v bt ng sn gm: - D liu v h s a chớnh dng s; - S liu thụng tin v cp Giy chng nhn quyn s dng t cho t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn trờn a bn Thnh ph; - S liu thụng tin v bt ng sn ca cỏc d ỏn phỏt trin ụ th; - H s, d liu v quy hoch phỏt trin ụ th ca cỏc qun, huyn ca Thnh ph v quy hoch chi tit cỏc d ỏn phỏt trin ụ th ó c cp cú thm quyn phờ duyt; 24 - Cỏc loi h s, d liu khỏc liờn quan n bt ng sn b) Khai thỏc, cp nht cỏc thụng tin, ti liu liờn quan v bt ng sn, tip nhn chuyn giao cụng ngh thụng tin, phỏt trin mng thụng tin v bt ng sn trờn mng Internet c) Cung cp thụng tin v quy hoch, k hoch s dng t, giỏ t trờn a bn Thnh ph; cung cp cỏc chớnh sỏch Phỏp lut liờn quan n bt ng sn d) Cung cp thụng tin chi tit v thc trng v tỡnh trng phỏp lý ca cỏc sn phm bt ng sn ng ký ti cụng ty v cỏc thụng tin v bt ng sn ó thc hin giao dch ti trung tõm; ) Theo dừi, cp nht, ỏnh giỏ v d bỏo tỡnh hỡnh bin ng th trng bt ng sn, d bỏo xu hng ca th trng trờn cỏc bn tin riờng trờn mng Internet e) T chc thu nhp, dch thut v tng hp cỏc ti liu v ngoi nc cú liờn quan n bt ng sn phc v nhim v c giao Mt vi thụng tin BS Cn bỏn bit th M ỡnh - M Trỡ Loi tin: : Rao bỏn Khu vc: : H ni 25 Cho thuờ nh tng mt ngừ Lc Trung Loi tin: : Cho thuờ Khu vc: : H ni Cn cho thuờ Vila 190m2 hai mt tin Loi tin: : Cho thuờ Khu vc: : H ni 26 PHN III KIN NGH XUT Ưu điểm: Sự đời cụng ty dao dịch bất động sản đánh dấu mốc quan trọng phát triển thị trờng giao dịch bất động sản, hoạt động trở lên minh bạch hơn, giúp cho quan nhà nớc quản lý đợc hoạt động trao đổi thị trờng, đa chủ trơng sách sát với thực tế vào sống Nhợc điểm: Hoạt động cụng ty bất động sản mang nặng tính hành chính, cha phảI cầu nối bên tham gia thị trờng, khả làm chủ thị trờng, cha thể rõ vai trò vị cụng ty giao dịch bất động sản, không trách nhiệm cụng ty mà phụ thuộc lớn chế sánh Nhà nớc giúp phát triển thị trờng nghĩa Đề xuất: Qua nhiều năm công tác nhận thấymi quan hệ hữu gia thị trờng tài tiền tệ thị trờng bất động sản mối quan hệ mật thiết, không tách rời chúng có tác động bổ trợ Sự suy giảm thị trờng có tác động xấu tới thị trờng lại Dựa vài quan điểm thị trờng kết hợp với kinh nghiệm thân xin mạnh dạn đề duet sau: Chứng khoán hóa dự án bất động sản đợc coi giải pháp huy động vốn hữu hiệu cho công trình Trong giai đoạn cần giải tức toán vốn cho vay hoạt đông kinh doanh bất động sản, đa hoạt động kinh doanh bất động sản vào thị trờng vốn thứ cấp, dới quản lý nhà nớc Theo tôi, vấn đề bất cập trờng pháp lý, chế sách, quản lý nhà nơc, tác động thị trờng vàng, chứng khoán vấn đề vốn đợc xem toán khó donh nghiệp kinh doanh bất động sản Theo thống kê, tiềm lực tài hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hạn chế nên phải phụ thuộc vào nguồn 27 vốn ngân hàng Ước tính, số vốn đầu t vào bất động sản nớc ta có tới 60% vốn vay ngân hàng Có nhiều dự án, tỉ lệ vay lên đến 70 - 80% tổng vốn đầu t, với thời hạn 10 15 năm Chẳng hạn, tổng d nợ cho vay vào lĩnh vực bất động sản thành phố Hồ Chí Minh lên tới 29.000 tỷ đồng, chiếm 15% tổng d nợ, Hà Nội 9.000 tỷ đồng, chiếm 10% tổng d nợ Trong đó, tỷ lệ nợ xấu lại có xu hớng tăng lên theo d nợ cho vay đầu t bất động sản ngân hàng Trớc tình trạng trên, sau thời gian mở cửa cho vay bất động sảnthif hiên ngân hàng trở nên thận trọng hơn, từ chối nhiều dự án đầu t kinh doanh bất động sản Vì vậy, tốc độ tăng trởng cho vay đầu t bất động sản hệ thống ngân hàng giảm từ 25% năm 2005, xuống 9% vào năm 2006 khoảng 7% vào năm 2007 Bốn giải pháp Nh thấy, việc huy động vốn doanh nghiệp bất động sản ngày khó khăn Vì vậy, theo Hiệp hội Bất động sản, điều kiện thị trờng bất đống sn có nhiều biến động nh nay, giải pháp huy động vốn cho đầu t kinh doanh bất động sản cần đợc thực theo hớng sau: Thứ nhất, tháo gỡ vớng mắc ngân hàng kinh doanh bất động sản Trong bối cảnh thị trờng tài nớc ta nay, tín dụng ngân hàng kên cung cấp vốn chủ yếu cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhiên, vốn để việc huy động kênh hiệu cần phải tăng cờng huy động vốn trung dài hạn ngân hàng kết hợp với nâng tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Đồng thời, cần phải thiết lập nâng cao chất lợng kênh thông tin thị trờng bất động sản để làm sở cho ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá vê khả chi trả chủ đầu t Hiện nay, Luật Đất đai cha có quy định việc sử lý giá trị quyền sử dụng đất thê chấp để thu hồi nợ, cha có quy nh để xác định giá trị tài sản sử dụng đất doanh nghiệp Nhà nớc đợc giao đất trớc đõy 28 chuyển sang thuê khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng Do đó, cần phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa bổ sung số quy định hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cho vay đầu t, kinh doanh vào bất động sản Thứ hai, cần chứng khoán hóa dự án đầu t kinh doanh bất động sản Hiện nay, lợng tiền nhàn rỗi dân lớn nhng việc thu hút đầu t vào thị trờng bất động sản hạn chế Lý sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, vốn nhàn rỗi ngời dân thờng lại nhỏ lẻ nên khó tham gia vào đợc Do đó, giải pháp đợc xem hữu hiệu việc huy động vốn nhàn rỗi phải chứng khoán hóa đợc dự án bất động sản Chng khoán bất động sản loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp hình thức đầu t chứng khoán đầu t bất động sản, đợc đảm bảo giá trị bất động sản này, nhng không thiết nắm giữ quyền sở hữu chứng khoán Theo PGS.TS Thái Bá Cẩn (Bộ Tài chính), nay, nhiều chuyên gia kinh tế đề xuất việc phát hành chứng bất động sản nhằm giúp doanh nghiệp thiếu vốn đầu t thực dự án nhà có đợc công cụ huy động, đồng thời tạo thêm kênh đầu t cho tầng lớp dân c Chứng bất động sản đợc chuyển nhợng tự để tăng tính khoản ngân hàng đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình Khi hoàn thành dự án, toàn bất động sán s đợc đa bán đấu giá chia cho nhà đầu t theo tỷ lệ nắm giữ chứng Việc phát hành chứng bất động sản khả thi có nhiều u điểm hn so với việc phát hành trái phiếu công trình Đồng thời, chứng bất động sản thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, từ dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trờng bất động sản Thứ ba, hình thành quỹ đầu t tín dng khác cho thị trờng bất động sản Đây mô hình mà nhà đầu t ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu t vốn bất động sản kiếm lời Quỹ hoạt động theo phơng thức khai thác thị trờng bất động sản, tìm cách sở hữu điều hành khai thác bất động sản ngơi khác vay tiền cho chủ sở hữu bất động sản ngời 29 khác vay tiền có mau lại khoản nợ chứng khoán đợc đảm bảo bất động sản Chứng quỹ đầu t tín khác có tính chất nửa nh trái phiếu, nửa nh cổ phiếu ngời nắm giữ đợc nhận lợi tức định kì nhng không tham gia quản lý đầu t Thứ t, thu hút vốn đầu t trực tiếp nớc vào lĩnh vực bất động sản Đây kênh huy động vốn đầu t vao bất động sản hiệu biết tranh thủ thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu t nớc vào bất động sản để đảm bảo toán chi phí xây dựng bên hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có sách giá với dịch vụ Đặc biệt,cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi đầu t trực tiếp nớc ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ nhà đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất làm dịch vụ công bất động sản Đồng thời phải thống đợc với nhà đầu t mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà đợc bán, mức giá, trách nhiệm xã hội Ngoài ra, điều kiện nay, để huy động vốn phát triển khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung áp dụng hình thức khác nh mời doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu giá đổi đất lấy sở hạ tầng, kêu gọi hộ dân diện giải phóng góp đất, vốn theo nghĩa nh cổ đông dự án kinh doanh bất động sản để hởng cổ tức Bên cạnh đó, để tăng khả huy động vốn, cần có chế cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đợc huy động vốn cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trớc nhng phải đăng kí với quan chức ngân hàng thơng mại đảm nhận 30