Trong xu thế phát triển đô thị chung của thế giới, một không gian sinh hoạt đa năng đã được các nước phát triển xây dựng cách đây hơn nửa thế kỷ. Với tốc độ gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa hiện nay của nước ta, khi cung về nhà ở tại khu vực đô thị tăng nhưng vẫn không đáp ứng đủ so với cầu nhà ở đang nóng thì việc xây dựng các công trình nhà ở, phòng trọ để phục vụ lợi ích cộng đồng ngày càng trở thành một vấn đề hết sức cấp thiết. Chỗ ở cho dân cư hiện nay và tương lai đang là vấn đề có tính thời sự, được nhiều cấp ngành quan tâm. Bởi lẽ giải quyết được vấn đề này là một trong những giải pháp góp phần cải thiện, nâng cao mức sống của người dân. Hiện nay, việc tìm được một căn phòng trọ ưng ý về giá cả, địa điểm, diện tích, không gian và cả môi trường sống xung quanh là việc rất khó khăn đối với nhiều người, đặc biệt là những người dân đang lưu trú sinh sống trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, tình hình các khu nhà trọ hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều bất cập: đó là việc đang dần xuống cấp trầm trọng nhưng chưa được cải tạo, không đảm bảo các điều kiện sinh hoạt, thiếu an ninh gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân,…Big Land là công ty đã có nhiều thành công trong việc nâng tầm phòng cho thuê ở địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, với hình thức kinh doanh từ mua cho thuê, thuê cho thuê. Nắm bắt được nhu cầu và xu thế phát triển của một thành phố hiện đại, nay Big Land quyết định khai phá thị trường đầy tiềm năng này bằng cách mở rộng thêm hình thức xây cho thuê và lập dự án “Xây dựng phòng cao cấp cho thuê với không gian nội thất tiết kiệm, đa năng BIG ROOMS tại quận 7 TPHCM” để thông qua đó thấy được tổng quan về cơ hội đầu tư này. Đây là mô hình phòng trọ cho thuê cao cấp, tiết kiệm diện tích và được trang bị những thiết bị nội thất đa năng nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở, cải thiện môi trường sống đầy đủ tiện nghi hơn cho người dân, tạo nên quần thể kiến trúc đẹp, văn minh hiện đại.Nhận biết được những nhược điểm mà đa phần các phòng trọ ở Việt Nam mắc phải, với ý tưởng khác biệt BIG ROOMS được xây dựng dựa trên nền tảng “phòng nhỏ mà to”. Với việc đưa ra những chiến lược nhằm tiết kiệm không gian và tận dụng tối đa diện tích nhỏ hẹp có sẵn để biến căn phòng thành một căn phòng hoàn toàn đầy đủ tiện nghi. BIG ROOMS là sản phẩm của quá trình nghiên cứu, tìm hiểu thực tế, nhu cầu thị trường. BIG ROOMS hoàn toàn phù hợp với nhu cầu chất lượng cuộc sống hiện nay.Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, thu thập số liệu và thực hiện dự án đã giúp cho chúng tôi nắm được phần nào về cách thức quản lý, kiểm soát một dự án kinh doanh, nắm bắt được các phần tài chính cũng như phi tài chính một cách cụ thể hơn. Ngoài ra, chúng tôi đã đi sâu nghiên cứu về hoạt động kinh doanh mô hình cho thuê phòng trọ cao cấp tại khu vực quận 7, thị trường thành phố Hồ Chí Minh đang có mức cạnh tranh cao. Từ đó, chúng tôi rút ra được cái nhìn tổng quát về cơ hội cũng như thách thức trong việc kinh doanh bất kỳ một loại hình kinh doanh nào nói chung cũng như xây dựng mô hình cho thuê phòng trọ cao cấp nói riêng.1.1.Các mục tiêu1.1.1.Mục tiêu của dự ánMục tiêu chínhĐáp ứng một phần nhu cầu cấp thiết về nhà ở hiện nay tại khu vực quận 7.Phát triển thương hiệu Big Land; Ngày càng mở rộng tới nhiều khu vực, được nhiều người biết đến và tin tưởng.Thực hiện mục tiêu lợi nhuận của một dự án kinh tế.Mục tiêu phụCung cấp nơi ở với chất lượng tốt, đầy đủ tiện nghi, tiết kiệm không gian cho những người có mức thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM.Thu hồi vốn của dự án sau 4.5 năm đi vào hoạt động.Tạo ra việc làm cho: công ty kỹ thuật, một số lao công, nhân viên phục vụ của khu nhà trọ cao cấp khi đi vào hoạt động, tạo ra thu nhập cho họ. 1.1.2.Mục tiêu của quản trị dự ánKhởi công xây dựng: 412016Hoàn thành công trình: sau 280 ngày.Dự kiến đưa vào hoạt động: ngày 4122016Thời gian vòng đời dự án: 9 năm, từ 4122016 đến 4122025Chất lượng dự án: Cung cấp chuỗi phòng trọ chất lượng cao, thời gian sử dụng lâu dài, tiết kiệm không gian và bền vững. Trong đó, vấn đề tiết kiệm không gian được tập trung chú trọng trong quá trình xây dựng để mang đến cho thị trường phòng trọ Việt Nam một kiểu phòng trọ hiện đại, cao cấp.
Trang 1MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU DỰ ÁN 2
1.1 Các mục tiêu 2
1.1.1 Mục tiêu của dự án 2
1.1.2 Mục tiêu của quản trị dự án 2
1.2 Mô tả dự án 3
1.2.1 Mô tả dự án 3
1.2.2 Hình thức hoạt động của dự án 6
1.2.3 Dự kiến chi phí cho dự án 7
CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ VÀ PHÁC THẢO DỰ ÁN 9
2.1 Nghiên cứu về loại hình căn hộ nhỏ tiết kiệm không gian nội thất 9
2.2 Nghiên cứu thị trường phòng trọ cao cấp cho thuê 13
2.3 Khách hàng mục tiêu 17
2.4 Phân tích SWOT và tính cạnh tranh của dự án 17
2.4.1 Phân tích SWOT 17
2.4.2 Đối thủ cạnh tranh 20
2.4.3 Lợi thế cạnh tranh của BIG ROOMS 22
2.5 Phân tích và đánh giá tính khả thi về tài chính của dự án 23
2.6 Phân tích rủi ro tài chính 27
2.7 Phác thảo sơ về các giai đoạn chính của dự án 28
CHƯƠNG III: TỔ CHỨC, LẬP KẾ HOẠCH VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN 30
3.1 Tổ chức dự án 30
3.2 Lập kế hoạch 31
3.2.1 Kế hoạch phân chia công việc và ma trận trách nhiệm 31
3.2.2 Sơ đồ mạng dự án 33
3.2.3 Phân bổ và điều hòa nguồn lực 38
3.2.4 Mô tả dự án bằng phần mềm MS Project 44
3.3 Kiểm soát dự án 46
3.4 Quản trị rủi ro 49
3.4.1 Rủi ro bên ngoài 49
3.4.2 Rủi ro bên trong doanh nghiệp 51
KẾT LUẬN 53
TÀI LIỆU THAM KHẢO 54
Trang 2Chỗ ở cho dân cư hiện nay và tương lai đang là vấn đề có tính thời sự, được nhiều cấpngành quan tâm Bởi lẽ giải quyết được vấn đề này là một trong những giải pháp gópphần cải thiện, nâng cao mức sống của người dân Hiện nay, việc tìm được một cănphòng trọ ưng ý về giá cả, địa điểm, diện tích, không gian và cả môi trường sống xungquanh là việc rất khó khăn đối với nhiều người, đặc biệt là những người dân đang lưutrú sinh sống trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên, tình hình các khu nhàtrọ hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều bất cập: đó là việc đang dần xuống cấp trầm trọngnhưng chưa được cải tạo, không đảm bảo các điều kiện sinh hoạt, thiếu an ninh gâyảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân,…
Big Land là công ty đã có nhiều thành công trong việc nâng tầm phòng cho thuê ở địabàn thành phố Hồ Chí Minh, với hình thức kinh doanh từ mua - cho thuê, thuê - chothuê Nắm bắt được nhu cầu và xu thế phát triển của một thành phố hiện đại, nay BigLand quyết định khai phá thị trường đầy tiềm năng này bằng cách mở rộng thêm hình
thức xây - cho thuê và lập dự án “Xây dựng phòng cao cấp cho thuê với không gian nội thất tiết kiệm, đa năng BIG ROOMS tại quận 7 TPHCM” để thông qua đó thấy được tổng quan về cơ hội đầu tư này Đây là mô hình phòng trọ cho thuê cao cấp, tiết
kiệm diện tích và được trang bị những thiết bị nội thất đa năng nhằm đáp ứng nhu cầunhà ở, cải thiện môi trường sống đầy đủ tiện nghi hơn cho người dân, tạo nên quần thểkiến trúc đẹp, văn minh hiện đại
Trong suốt quá trình thực hiện đề tài, chúng tôi xin chân thành cảm ơn đến giảng viênhướng dẫn đã cung cấp cho chúng tôi kiến thức, đồng thời hỗ trợ tận tình trong suốtquá trình Và xin chân thành cảm ơn đến quý nhà trường đã tạo điều kiện cho chúngtôi được học và tìm hiểu về môn học “Quản trị dự án” một môn học rất bổ ích, cũngnhư được nghiên cứu đề xuất dự án phù hợp với thực tế có tính chất áp dụng cao, làhành trang kiến thức để trang bị cho tương lai
Trang 3CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU DỰ ÁN1.1 Các mục tiêu
1.1.1 Mục tiêu của dự án
Mục tiêu chính
- Đáp ứng một phần nhu cầu cấp thiết về nhà ở hiện nay tại khu vực quận 7
- Phát triển thương hiệu Big Land; Ngày càng mở rộng tới nhiều khu vực, đượcnhiều người biết đến và tin tưởng
- Thực hiện mục tiêu lợi nhuận của một dự án kinh tế
Mục tiêu phụ
- Cung cấp nơi ở với chất lượng tốt, đầy đủ tiện nghi, tiết kiệm không gian chonhững người có mức thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM
- Thu hồi vốn của dự án sau 4.5 năm đi vào hoạt động
- Tạo ra việc làm cho: công ty kỹ thuật, một số lao công, nhân viên phục vụ của khunhà trọ cao cấp khi đi vào hoạt động, tạo ra thu nhập cho họ
1.1.2 Mục tiêu của quản trị dự án
- Khởi công xây dựng: 4/1/2016
- Hoàn thành công trình: sau 280 ngày
- Dự kiến đưa vào hoạt động: ngày 4/12/2016
- Thời gian vòng đời dự án: 9 năm, từ 4/12/2016 đến 4/12/2025
- Chất lượng dự án: Cung cấp chuỗi phòng trọ chất lượng cao, thời gian sử dụng lâudài, tiết kiệm không gian và bền vững Trong đó, vấn đề tiết kiệm không gian đượctập trung chú trọng trong quá trình xây dựng để mang đến cho thị trường phòng trọViệt Nam một kiểu phòng trọ hiện đại, cao cấp
- An toàn: Tuy sử dụng những trang thiết bị được thiết kế thông minh nhằm hạn chếtối đa không gian thừa, nhưng nhà đầu tư cũng đang nghiên cứu và tập trung chomức độ an toàn của các trang thiết bị Đồng thời lắp đặt những hệ thống chữacháy, lối thoát hiểm thông minh, hướng tới một mô hình nhà ở tiện lợi, thôngminh Có nhân viên quản lý túc trực ở căn hộ cùng đội ngũ bảo vệ và hệ thốngcamera được trang bị 24/7, tình trạng an toàn luôn được xem là vấn đề phải giảiquyết tuyệt đối
- Vệ sinh và bảo vệ môi trường: Hệ thống rác thải được trang bị những thùng chứarác ngăn nắp, vệ sinh ở một khu vực cố định ở mỗi tầng nhằm hạn chế việc ảnhhưởng của rác đến môi trường sinh sống của các cư dân sinh sống Hệ thống nướcsạch trong việc sử dụng cũng được quan tâm kĩ càng Ngoài ra, nhà đầu tư còncung cấp một hệ thống nước uống sạch, tinh khiết cho cư dân sinh sống tại đây
Trang 41.2 Mô tả dự án
1.2.1 Mô tả dự án
Tên dự án: Phòng cao cấp cho thuê với không gian nội thất tiết kiệm, đa năng BIGROOMS
Địa điểm: 130 đường số 79, phường Tân Quy, quận 7
Vị trí khu đất: Khu đất được giới hạn như sau:
- Hướng Đông giáp: đường số 32 (đường nối thẳng ra Nguyễn Thị Thập)
- Hướng Nam giáp: đường số 79 (là mặt tiền tòa nhà)
- Hướng Bắc và hướng Tây giáp hộ dân là những tòa nhà thấp tầng và không có ýđịnh xây cao trong vòng 10 năm tới
Tổng diện tích đất: 200m2 (10x20m)
Sơ đồ khu đất:
Trang 5Vị trí tiện lợi:
Loại hình của dự án: Đầu tư xây dựng và kinh doanh
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Bất động sản Big Land
Đơn vị thi công: Công ty TNHH MTV Thiết kế xây dựng Nhật Lam
Tư vấn thiết kế bố trí phòng: Công ty tư vấn thiết kế nội thất đa năng TreoleoFurniture
Các đơn vị liên quan khác:
- Công ty lắp đặt hệ thống Phòng cháy chữa cháy: Công ty PCCC Sài Gòn
- Lắp đặt wifi: Công ty Viễn thông FPT
- Lắp đặt camera: Công ty TNHH Digital Technology
- Lắp đặt thang máy: Công ty TNHH SX TM DV Kỹ thuật Việt Long
Ngân sách đầu tư: 7.734.980.000 VNĐ
Thời gian thi công: 280 ngày, bắt đầu từ 4/1/2016
Dự kiến hoàn thành: ngày 2/12/2016
Bàn giao cho thuê: từ ngày 4/12/2016
Trang 6 Quy mô dự án
Diện tích đất xây dựng: 200m2 (10x20m), gồm 1 tầng hầm, 1 tầng trệt, 4 tầng lầu vớitổng diện tích sàn: 1200m2
Công suất thiết kế:
- Tầng hầm: Tổng diện tích 176m2 - có sức chứa lên tới hơn 160 chiếc xe máy
Phòng loại 1: Tổng diện tích sử dụng khoảng 32m2 gồm: diện tích phòng 20m2
(bao gồm ban công) cộng gác khoảng 12m2
Tiện nghi trong phòng: nhà vệ sinh, ban công, bếp, các nội thất đa năng, đầy
đủ cơ bản cho một căn hộ sống tiện nghi: tivi, máy lạnh, tủ lạnh, tủ, nệm, bànghế,…
Phòng loại 2: Tổng diện tích sử dụng 25m2 gồm: diện tích phòng 16m2 (baogồm ban công) cộng gác khoảng 10m2
Tiện nghi trong phòng: Nhà vệ sinh, ban công, bếp, nội thất đa năng, đầy đủ
cơ bản cho một căn hộ sống tiện nghi: tivi, máy lạnh, tủ lạnh, tủ, nệm, bànghế,…
Trang 7Sơ đồ tầng 1-2-3-4
Thiết kế mặt bằng công năng
Công trình với chức năng là phòng cho thuê cao cấp, có vị trí thuận lợi cho việc dichuyển, đi lại giữa các khu vực, nhằm phục vụ cho khách thuê phòng có nhu cầu mứcsống chất lượng và tốt hơn so với các loại hình phòng trọ bình dân, với số lượng phòngkhông nhiều nhưng rất hiện đại, tiện nghi,… sẽ cung cấp cho khách thuê cư trú tại đâymột sản phẩm cao cấp và an toàn
Bên cạnh đó tầng trệt còn cho thuê cửa hàng tiện lợi và phòng tập Gym mang lạinhững tiện ích, dịch vụ đáp ứng cho chính những người dân sinh sống trong tòa nhà và
cả những người dân trong khu vực
Tổ chức dây chuyền công năng hợp lý, mặt bằng sử dụng đơn giản và thuận tiện, đápứng được các hoạt động sinh hoạt của du khách Giao thông theo chiều đứng của côngtrình được thực hiện bởi một thang máy và một cầu thang bộ ngay sau thang máy được
bố trí ngay tại giữa tòa nhà Để đảm bảo về vấn đề thoát người khi có sự cố, công trìnhcòn được bố trí thêm một cầu thang phụ ở cuối hành lang
1.2.2 Hình thức hoạt động của dự án
BIG ROOMS là dự án phòng trọ cao cấp, được thiết kế theo phong cách hiện đại vớinội thất đa năng, tiết kiệm không gian và nằm trong khu vực an ninh Dự án được thựchiện với 4 tầng lầu và 1 tầng trệt Các phòng trọ cao cấp được xây dựng và cho thuê ở
4 tầng lầu với 2 loại phòng tương ứng với 2 loại diện tích, tiện nghi khác nhau, phùhợp theo từng nhu cầu của khách hàng Mỗi phòng sẽ có đồng hồ điện, nước riêng.Wifi sẽ được cấp sử dụng miễn phí cho các phòng Khách thuê có thể thoải mái sửdụng căn hộ nhưng phải tuân theo quy định của bên cho thuê Giờ giấc tự do, có bảo
vệ túc trực 24/7
Trang 8 Giá cho thuê
Tiền phòng Đơn giá (VNĐ/tháng)
Với 2 khu cho thuê giá 10.000.000/khu/tháng Điện nước tính như bảng chi phí chothuê phòng trên
1.2.3 Dự kiến chi phí cho dự án
Chi phí của dự án được phân thành 2 loại: Chi phí trực tiếp và Chi phí quản lý trựctiếp
Ước tính chi phí cho dự án
Thành tiền (VNĐ)
Dự kiến phân bổ chi phí trực tiếp
Chi phí chọn mặt bằng và tư vấn
Xây dựng
Thi công hoàn thiện
Trang 9 Dự kiến phân bổ chi phí quản lý
Trang 10CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ VÀ PHÁC THẢO DỰ ÁN
2.1 Nghiên cứu về loại hình căn hộ nhỏ tiết kiệm không gian nội thất
Ngày nay, với mật độ dân số ngày càng tăng, cùng với xu hướng đô thị hóa, lượng
người tập trung về các thành phố lớn cũng tăng đáng kể qua các năm, tại thành phố Hồ
Chí Minh, càng ngày những ngôi nhà có diện tích nhỏ hẹp càng mọc lên như nấm
Nguyên nhân đến từ nhiều nguồn khác nhau:
- Vấn đề tài chính
- Dân số già thích những không gian nhỏ
- Dân số thế giới đang ở mức cao làm giảm dần diện tích đất đi đáng kể
- Sống ở không gian nhỏ tiết kiệm diện tích để tạo nên một thế giới xanh
Chính vì thế, cần có một giải pháp cho vấn đề cuộc sống với diện tích chỗ ở ngày nay
Tại Nhật Bản, là đất nước có dân số đông và đang có tỷ lệ lão hóa cao, dân cư ở khu
vực đô thị cao gấp 3 lần khu vực nông thôn và tập trung nhiều ở các thành phố phát
triển như Tokyo, Osaka,… Chính vì điều này tạo nên càng nhiều các căn hộ nhỏ với
đặc trưng điển hình của phong cách thiết kế nội thất trong không gian nhỏ
Người Nhật không ngừng sáng tạo những thiết kế nội thất tối ưu và tiện ích phù hợp
với không gian hoành tráng hay tiết kiệm diện tích Các ngôi nhà ở trong lòng thành
phố sôi động tại Nhật Bản thường chỉ có diện tích khiêm tốn, nhưng điều đó không có
nghĩa căn phòng lại thiếu gọn gàng Ngôi nhà dù có diện tích hẹp đến đâu đi chăng nữa
nhưng không tạo cho con người có cảm giác chật chội, bí bách Họ luôn biết cách tận
dụng và sắp xếp không gian sống của họ
Thiết kế nhà theo phong cách Nhật đem đến cho căn nhà nhỏ một lối kiến trúc sáng tạo
và tinh tế, không chỉ đem lại không gian ấm cúng, đầy ắp nguồn năng lượng mà còn
Trang 11 Bàn ghế
Bàn ghế cũng được tối giản tối đa
Khi không sử dụng có thể xếp lại để tiết
kiệm được diện tích cho căn hộ
Trang 12 Cầu thang
Cầu thang được những gia đình Nhật Bản tận dụng một cách tối ưu
Được thiết kế thành những ngăn kéo lớn nhỏ được đánh số rất tiện mỗi khi tìm kiếmnhững đồ dùng cần thiết
Bàn ghế đa năng
Chỉ bằng cách di chuyển, lắp ghép một vài bộ phận mà bạn có thể có được một chiếcghế thoải mái và bàn uống nước, một chiếc giường êm ái hay biến hoá thành một bộbàn trà kiểu Nhật
Thiết kế này vô cùng tiện dụng khi nhà bạn siêu nhỏ, nếu bạn muốn cất chúng cho thậtgọn thì bạn chỉ cần gập lại, chúng chỉ là một chiếc thùng gỗ nhỏ bé đặt góc nhà màthôi
Trang 13 Bàn đa năng
Có thể nâng các bề mặt lắp ghép tạo thành những chiếc bàn nhỏ dùng cho bữa sángcủa các thành viên trong gia đình hay lưu trữ đồ trong đó Nếu không cần thiết, bạngập các thanh ngang xuống và chiếc bàn hiện nguyên là một chiếc bàn phẳng hiện đạiđầy cá tính Kết hợp cả bàn làm việc và bàn tiếp khách Trữ đồ và lấy đồ từ nhiều phíađem lại sự tiện lợi cho bạn
Bàn làm việc kết hợp tủ đựng đồ
Tủ đựng quần áo kiểu Nhật trong phòng ngủ kiểu tatami thường khá rộng Nếu bạnkhông sử dụng hết diện tích để treo quần áo, hãy tháo rời một cánh cửa tủ ra và biếnthành một góc văn phòng nhỏ đựng các đồ dùng như sách vở, giấy tờ, và ngồi làm việcnhư bình thường
Trang 15
2.2 Nghiên cứu thị trường phòng trọ cao cấp cho thuê
Thị trường phòng trọ cho thuê nói chung
Mỗi năm các thành phố lớn trong cả nước như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội lại đónnhận một lượng lớn người dân ngoại tỉnh đổ về làm việc, học tập Trong đó ởTP.HCM, theo Sở Lao động thương binh và Xã hội TP.HCM, mỗi năm có khoảng hơn200.000 người nhập cư vào thành phố sinh sống và làm việc Đó là chỉ tính riêng vềngười lao động, chưa kể đến lượng người nước ngoài nhập cư, và đặc biệt là lượng lớnsinh viên hàng năm đổ về học tập tại TP.HCM Trên địa bàn TP.HCM hiện nay có trênkhoảng 130 Trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp thuộc nhiều lĩnh vựcđào tạo khác nhau với số sinh viên khổng lồ, trong đó có tới 80% sinh viên là ngườingoại tỉnh, tạo ra một sức ép lớn về chỗ ở, nhà trọ
Hiện nay TP.HCM có dân số khoảng 8 triệu người Với xu hướng di cư từ nông thôn
ra thành thị, dân số của TP.HCM được dự báo có thể đạt đến 13,2 triệu người vào năm
2025, hình thành nên một siêu đô thị rộng lớn Với lượng người di chuyển đến cư trúhàng năm lớn như vậy thì nhu cầu chỗ ở là rất rất lớn Tuy nhiên, chỉ có khoảng 10%trong số đó là có nhà ở còn lại phải thuê nhà hoặc thuê phòng trọ
Hiện tại, nguồn cung của thị trường nhà trọ cho thuê luôn dồi dào nhưng luôn không
đủ đáp ứng vì lượng người từ các tỉnh về thành phố làm việc, học tập mỗi lúc mộtnhiều mà yêu cầu thuê phòng trọ của người dân khá cao, họ luôn tìm những phòng trọsạch sẽ, khang trang, thoáng mát và diện tích rộng Tuy nhiên, một thực tế cho thấyviệc thuê trọ có rất nhiều vấn nạn nhức nhối: cháy nổ, trộm cắp, môi trường sốngkhông tốt, tạm bợ, không đảm bảo an toàn, vệ sinh,… Nhiều phòng trọ phải đối mặtvới việc sống chung với nắng và mưa: mùa nắng thì phòng rất nóng, mùa mưa thì dột,ngập nước vào phòng,…
Phòng trọ hiện nay nhìn chung có giá từ 1-3 triệu/tháng Nhưng đã cũ, không đượcnâng cấp, đảm bảo chất lượng sống Nhà vệ sinh dùng chung, hoặc dùng với chủ nhà.Nhiều chủ trọ chưa thực sự đầu tư đúng mực bởi tâm lý “có phòng trọ thì không lokhông có người thuê, không người này thuê thì nhất định sẽ có người khác thuê”.Chính suy nghĩ này đã khiến nhiều chủ trọ không mặn mà với việc quan tâm đến cácyếu tố chất lượng cuộc sống cho người thuê Nhiều chủ cho thuê còn khống chế sốlượng người để hạn chế việc người thuê rủ nhau "share" tiền phòng Để tránh cháy nổ,nhiều chủ nhà nhất định không cho người thuê có nhu cầu tự nấu ăn thuê mướn, cũnggóp phần làm chi phí sinh hoạt hàng tháng đội lên đáng kể
Mức giá dành cho các người thuê khá giả, có nhu cầu riêng tư, ở độc lập cao hơn Daođộng từ 2,5-3,5 triệu/phòng nhỏ hẹp Người thuê phòng tuy không hài lòng nhưng vẫnphải chấp nhận chi trả để có thể có được chỗ ở
Trang 16Một số hình ảnh về phòng trọ:
Trang 17 Thị trường phòng trọ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh
Gần đây, thị trường bất động sản cho thuê ở TP.HCM đang rộ lên mô hình phòng trọđược giới thiệu là cao cấp, tập trung ở các khu vực có mật độ dân số đông, dịch vụ sôiđộng tại quận 3, 4, 5, 7 (giáp ranh Phú Mỹ Hưng), Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Bình,Thủ Đức Các khu trọ cho thuê này có nơi để xe, chỗ nấu ăn, vệ sinh, phòng ốc khangtrang, internet và các tiện ích khác Đây là những căn nhà kiên cố, có nơi đầu tư cảhầm xe, thang máy, quy mô nhìn khá giống chung cư mini, khách sạn mini, thậm chí
có tòa nhà to như cao ốc văn phòng xây khá nhiều tầng và cả biệt thự
Loại phòng trọ này đánh vào phân khúc khách thuê có khả năng tài chính cao hơnphân khúc phòng trọ công nhân Giá cho thuê thấp nhất 2,5 triệu đồng một phòng mỗitháng và cao nhất có thể lên tới 4 triệu đồng tùy diện tích và vị trí Có những phòng trọmới đẹp, tương đối rộng, đầy đủ tiện nghi có giá dao động tới 6-8 triệu đồng/tháng.Nguồn cung của thị trường phòng trọ cao cấp cho thuê tại TP.HCM còn khá khiêmtốn Bởi lẽ, hiện chưa có nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp nhảy vào, chỉ cócác nhóm nhỏ đầu tư tự phát nên cung chưa đáp ứng đủ cầu
Trong tương lai nguồn cầu phòng trọ cho thuê có thể sẽ tiếp tục tăng lên, thời gian tớiđối tượng khách thuê sẽ tập trung vào giới trẻ, những người đang có xu hướng sống tựlập Sản phẩm được các đối tượng này hướng đến là tìm thuê những phòng trọ cao cấpvới giá thuê trung bình Thị trường Việt Nam đang mở cửa thu hút nguồn vốn FDI đến
từ nhiều quốc gia trong khu vực, hiệp định TPP được ký kết sẽ tạo điều kiện thu hútđầu tư từ nước ngoài Điều này đồng nghĩa sẽ làm gia tăng lượng khách quốc tế vàoViệt Nam, tăng nguồn cầu cho thị trường cho thuê
Thị trường phòng trọ cao cấp tại khu vực quận 7 thành phố Hồ Chí Minh
Quận 7 là khu đô thị mới, tập trung tầng lớp dân cư có thu nhập trung bình - khá trởlên, các trường đại học quy mô lớn và quốc tế: Tôn Đức Thắng, RMIT, Tài chínhMarketing, Gia Định,…trong tương lai còn có trường đại học Sài Gòn (đang xâydựng), nên điều kiện nơi ở của dân cư khu vực này khá cao Nhiều hộ gia đình vànhững người có thu nhập trung bình, khá, nhưng chưa đủ khả năng mua một căn hộchung cư lại có nhu cầu tìm một chỗ ở tiện nghi, đầy đủ hơn
Hàng năm, lượng tân sinh viên mới của Đại học Tôn Đức Thắng là khoảng 4.500 sinhviên, Đại học Tài chính Marketing là khoảng 3.000 sinh viên, Đại học quốc tế Rmit làkhoảng 1.500 sinh viên,… và một số trường đại học, cao đẳng khác trên địa bàn.Lượng tân sinh viên hàng năm rất lớn và 70% là dân tỉnh nên lượng chỗ ở trong ký túc
xá của các trường bị quá tải, chỉ đáp ứng được khoảng hơn 20% tổng nhu cầu chỗ ở Các dự án đô thị lớn khu vực Him Lam, Sunrise City,… đang trong quá trình xây dựng
và gần hoàn thiện thu hút các công ty đặt văn phòng của mình tại đây nên tương lai sẽkéo thêm một lượng lớn dân văn phòng về khu vực quận 7
Dọc theo các khu phòng trọ ở quận 7 như: khu vực đường số 11, 9, 7, khu vực đườngMai Văn Vĩnh, Lâm Văn Bền, chợ Tân Mỹ, Lê Văn Lương,… có 1 vài phòng trọ đượcchào thuê là phòng trọ cao cấp Tuy nhiên, thực tế vì lý do cạnh tranh nên nhiều nơi đã
Trang 18quảng bá như vậy, còn phòng ốc thì óp ép, tiện nghi bên trong thì không đầy đủ hoặc
đã cũ
Tìm hiểu một phòng trọ trên đường số 39, quận 7, một khách thuê phòng cho biết: ởđây phòng cho thuê giá 4 triệu đồng/tháng, chưa tính điện nước, wifi Phòng có diệntích khá lớn khoảng 24m2 với đầy đủ tiện nghi, có camera an ninh, tuy nhiên việc ởchung với chủ nhà (nhà chủ ở tầng trệt) cũng gây nhiều bất lợi như việc đi ra vào, bạn
bè, khách đến phòng, chỗ để xe hạn chế, và chỉ 10 giờ tối là chủ trọ sẽ khóa cổng.Người thuê phòng ở đây chủ yếu là nhân viên văn phòng, ngân hàng, sinh viên có điềukiện tài chính tốt,… nên môi trường sống văn minh Ở đây có khoảng 10 phòng chothuê và không còn trống phòng, tuy nhiên thường xuyên vẫn có người ghé hỏi phòngtrống để thuê
Có thể thấy rằng, số lượng phòng trọ cho thuê ở quận 7 rất nhiều, những phòng trọ caocấp cũng khá nhiều, tuy nhiên vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của lượng người muốnthuê phòng Một mặt vì cung không đủ cầu, một mặt vì phòng trọ chưa thực sự cao cấpnhư giới thiệu, và không tương xứng với số tiền người thuê phải bỏ ra
Cái nhìn tổng quan về thị trường
Với mức sống ngày một nâng cao, quận 7 cũng đang dần trở thành một khu vực nhộnnhịp quy tụ nhiều trung tâm thương mại, tài chính, văn phòng, trường đại học… ngườidân sinh sống ở nơi đây cũng muốn có một chỗ ở thoải mái và tiện nghi, sạch đẹp hơn
để nâng cấp cuộc sống của họ Họ sẵn sàng chi trả để có thể sở hữu một căn phòng trọcao cấp, đảm bảo cuộc sống, và tận hưởng một cách thoải mái, riêng tư
Việc đầu tư vào mô hình phòng trọ cao cấp là cần thiết, và có tiềm năng cao Bởi nếu
so với căn hộ chung cư với giá thuê cũng thấp nhất 9 triệu đồng/tháng đối với căn hộ 2phòng ngủ, thì phải ở nhiều người chung với nhau mới có thể chia sẻ chi phí hàngtháng, điều này sẽ bất tiện với những người không muốn ở đông, hoặc với gia đìnhnhỏ, vợ chồng mới cưới Hay so với những phòng trọ bình dân với giá dưới 3,5 triệuđồng/tháng Vẫn còn khoảng trống thị trường cho những phòng trọ được đầu tư đúngmực, mang lại những tiện ích cao, hiện đại cho khách thuê với mức giá từ 5-7 triệuđồng
Nhìn chung, có nhiều cơ sở để đầu tư vào loại hình phòng trọ cao cấp cho thuê: Thứnhất, giá nhà hiện tại vẫn còn cao so với thu nhập của người dân Thứ hai, các khu dân
cư thu nhập trung bình ở quá xa trung tâm (bán kính 12-15km) Thứ ba, tiền tích luỹcủa nhóm đối tượng đi thuê phòng cao cấp này không nhiều (trên dưới 100 triệu đồng).Phần lớn là sinh viên mới tốt nghiệp, dân văn phòng hoặc kinh doanh tự do, khó chứngminh khả năng tài chính với ngân hàng để vay mua nhà Thứ tư, các nhà phát triển bấtđộng sản chuyên nghiệp không mấy mặn mà với thị trường này nên nguồn cung cònhạn chế
Trang 192.3 Khách hàng mục tiêu
Mô hình phòng trọ cao cấp với không gian nội thất tiết kiệm, đa năng, tập trung ởnhững khu vực có mật độ dân số đông như quận 7, giáp ranh Phú Mỹ Hưng, phục vụnhững người muốn ở nhà tốt hơn phòng trọ và rẻ hơn căn hộ chung cư, nhà nguyêncăn gồm các khách hàng tiềm năng:
- Sinh viên được gia đình hỗ trợ tài chính tốt: sinh viên các trường Đại họcRMIT, Đại học Tôn Đức Thắng, Đại học Tài chính – Marketing trong khu vực,hay sinh viên mới tốt nghiệp,…
- Người đi làm có thu nhập ổn định muốn có nơi ở riêng tư hoặc dân văn phòngkhó chứng minh khả năng tài chính với ngân hàng để vay mua nhà
- Gia đình nhỏ, vợ chồng mới cưới chưa có điều kiện mua nhà nhưng đủ sức trảtiền thuê khoảng từ 5-6 triệu đồng hàng tháng để có chỗ ở tiện nghi, khangtrang
Ngoài ra còn có các khách hàng tiềm năng khác từ những người dân làm việc và họctập tại các khu vực lân cận, trung tâm thành phố như quận 8, quận 4, quận 5, quận 1,…mong muốn có chỗ ở, sinh sống tại quận 7
2.4 Phân tích SWOT và tính cạnh tranh của dự án
2.4.1 Phân tích SWOT
Điểm mạnh (S)
(S1) Thương hiệu uy tín trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cho thuê phòng trọ (S2) Dẫn đầu xu thế về kinh doanh loại hình phòng trọ kiểu mới kết hợp giữa phòng
trọ thông thường với nội thất tiết kiệm không gian
(S3) Phòng trọ cao cấp nhưng vẫn duy trì được mức giá cả phù hợp với thu nhập của
người tiêu dùng
(S4) Xây dựng phòng trọ tận dụng được tối đa diện tích, có 2 loại phòng để khách
hàng lựa chọn cho phù hợp với chi tiêu cũng như số lượng người ở, vì vậy khách hàng
sẽ không bị gò bó trong một mức giá hay diện tích phòng nhất định
(S5) Khắc phục được những nhược điểm mà các khu trọ thông thường gặp phải trong
xây dựng như: vấn đề điện nước, bố trí góc nhà vệ sinh, kệ bếp nấu ăn, chỗ để xe,hướng nhà,…
(S6) Thực tế bây giờ, việc tìm phòng trọ tiện nghi đầy đủ và thoải mái với giá cả hợp
lý là khá khó khăn Các khu nhà trọ thông thường chủ trọ thường ít quan tâm đến sựthoải mái của người thuê phòng mà họ chỉ thường để ý đến tiền thuê phòng hàngtháng, dẫn đến những bất tiện trong sinh hoạt của người thuê Big Land có đội ngũquản lí trẻ tuổi, năng động có năng lực và hiểu được những nhu cầu mong muốn củakhách hàng, luôn đặt sự hài lòng của người tiêu dùng khi thuê phòng BIG ROOMS lênhàng đầu
Trang 20 Điểm yếu (W)
(W1) Quy mô dự án ban đầu còn mới và nhỏ.
(W2) Chưa có khách hàng trung thành đối với mô hình phòng trọ kiểu mới này.
(W3) Chưa có kinh nghiệm nhiều trong việc áp dụng mô hình này.
Cơ hội (O)
(O1) Mức sống ngày càng nâng cao, người tiêu dùng có xu hướng lựa chọn không
gian sống hiện đại, tiện nghi và sạch sẽ hơn Số lượng phòng trọ quanh khu vực cũngđáp ứng phần nào nhu cầu về chỗ ở cho sinh viên, công nhân viên chức và người laođộng, tuy nhiên số lượng lớn phòng trọ được xây từ lâu, nhiều thiết kế trong phòngcòn chưa hợp lý và đa số phòng đã xuống cấp, cũ kỹ,… Vì vậy, nhu cầu về chỗ ở mớisạch sẽ, thoáng mát, đảm bảo sức khỏe là khá lớn
(O2) Phần đông sinh viên cũng như một bộ phận nhỏ các gia đình có nhu cầu ở trọ
ngày càng tăng Dự án thực hiện ngay khu vực tập trung nhiều trường đại học, caođẳng nên số lượng cán bộ giảng viên, công nhân viên chức và sinh viên có điều kiệnkhá lớn (Đại học RMIT, Tôn Đức Thắng, Tài chính-Marketing, Gia Định,…) Đồngthời, sự phát triển của quận 7 đang thu hút nhiều nguồn lực lao động tập trung và làmviệc tại đây, nhu cầu ở trọ gần chỗ làm cũng tăng theo
(O3) Bên cạnh đó, trên thị trường kinh doanh phòng trọ cao cấp các đối thủ chưa áp
dụng mô hình phòng trọ với nội thất kiểu mới này
Thách thức (T)
(T1) Loại hình phòng cho thuê kiểu mới này chưa được người tiêu dùng biết đến
nhiều Khách hàng còn e ngại khi chi tiêu cho việc sử dụng mô hình này
(T2) Sẽ có sự so sánh giữa mô hình này với mô hình căn hộ cao cấp (Chất lượng của
căn hộ cao cấp cao hơn) hoặc mô hình phòng trọ thông thường (Giá cả của các loạiphòng trọ thông thường rẻ hơn) trong tâm trí khách hàng
(T3) Nhiều đối thủ cạnh tranh cùng ngành có thể đẩy mạnh đầu tư loại hình này bằng
cách xây dựng, thiết kế lại, lắp đặt thêm nội thất tiết kiệm không gian (Nhà trọ cao cấpNgọc Lâm, hệ thống nhà trọ Huy Khang Long,…) Bên cạnh đó, xuất hiện các đối thủtiềm ẩn có nhiều kinh nghiệm, họ có thể thấy được tiềm năng trong loại hình này vàtriển khai thực hiện (Công ty bất động sản Nam Sài Gòn, công ty TNHH dịch vụ bấtđộng sản Tân Hưng,…)
Phối thức ma trận SWOT
Phối thức S-O
(S1S3S4S5O1O2): Mức sống ngày càng nâng cao, nhu cầu về chỗ ở mới sạch sẽ,
thoáng mát, đảm bảo sức khỏe của người tiêu dùng cũng tăng theo Đồng thời, tại khuvực quận 7 lại tập trung một lượng công nhân viên chức, cán bộ giảng viên và sinhviên khá lớn Thấy được tiềm năng đó, BIGLAND với thương hiệu uy tín trên thị
Trang 21(S2S6O1O3): Tận dụng cơ hội các đối thủ chưa áp dụng mô hình phòng trọ với nội
thất tiết kiệm diện tích kiểu mới để dẫn đầu xu thế trong loại hình kinh doanh này, tạo
sự khác biệt về chất lượng phòng trọ nhưng vẫn đảm bảo được dịch vụ mang lại chongười tiêu dùng cảm thấy hài lòng nhất BIGLAND đi trước đối thủ thực hiện chiếnlược quảng bá phù hợp thu hút người tiêu dùng về chất lượng dịch vụ của mô hìnhkiểu mới này
Phối thức S-T
(S1T1): Với thương hiệu uy tín trong việc cho thuê phòng trọ, BIGLAND đảm bảo có
các biện pháp, quy định để giữ vững BIG ROOMS luôn được đảm bảo phù hợp với sựcao cấp
(S3S4S5S6T2): Phòng trọ cao cấp khắc phục được những hạn chế trong sinh hoạt mà
khách hàng thường gặp phải khi ở phòng trọ thông thường Người tiêu dùng có mongmuốn ở trong môi trường thoải mái, vừa đủ tiện nghi, sạch sẽ cùng chất lượng dịch vụđược đưa lên hàng đầu mà không phải chi tiêu quá nhiều cho chỗ ở thì phòng trọ caocấp đáp ứng được các điều đó với mức giá phù hợp với thu nhập của người tiêu dùng
(S2S3S4S5S6T3): BIGLAND đi trước đối thủ và sẽ không ngừng nâng cao chất lượng
phòng trọ cũng như dịch vụ mang lại cho người tiêu dùng, kinh nghiệm quản lý phòngtrọ cao cấp qua thời gian cũng được tích lũy nhiều hơn, từ đó có những đổi mới vềchất lượng đảm bảo sự hài lòng của khách hàng khi đến với BIG ROOMS luôn ở mứccao nhất
Phối thức W-O
(W1W3O3): Chưa có đối thủ đi trước về mô hình phòng trọ cao cấp với nội thất tiết
kiệm không gian, BIGLAND bắt đầu dự án này với quy mô nhỏ, giới thiệu và chongười tiêu dùng thấy được khả năng đáp ứng các nhu cầu về chỗ ở của BIG ROOMS;tích lũy kinh nghiệm, nâng cao năng lực kinh doanh đối với mô hình này sau khi kinhdoanh một thời gian và sau đó sẽ tiến hành mở rộng thị trường với quy mô lớn hơn
(W2O1O2): Nhu cầu về chỗ ở ngày một nâng cao, người tiêu dùng có xu hướng tìm
kiếm chỗ ở tiện nghi, sạch sẽ và thoải mái hơn ngày càng nhiều, BIGLAND đảm bảo
sự khác biệt của phòng trọ cao cấp kiểu mới này, đồng thời giữ chân khách hàng bằngcách mang lại nhiều giá trị cho họ hơn trong suốt quá trình sử dụng dịch vụ
Phối thức W-T
(W1W2W3T1T2T3): Thực hiện các chương trình PR thu hút sự quan tâm của người
tiêu dùng trong suốt quá trình xây dựng dự án cũng như khi đã đưa vào hoạt động.Nhấn mạnh điểm khác biệt so với các loại hình căn hộ, phòng trọ khác cũng như lợiích mà khách hàng nhận được khi đến với BIG ROOMS Tạo lập và giữ vững mốiquan hệ với khách hàng bằng các dịch vụ chăm sóc khách hàng khi sử dụng phòng trọcao cấp này
Trang 22có đối thủ đi trước Tuy nhiên, BIG ROOMS cũng phải lường trước những đối thủhiện có trong phân khúc phòng cho thuê cao cấp tại quận 7, vì khách hàng sẽ có sự lựachọn bởi chênh lệch giá cả Và với loại hình phòng trọ cao cấp, khi BIG ROOMS rađời sẽ không khó tránh khỏi tình trạng các chủ đầu tư sẽ bắt đầu rục rịch đầu tư nângcấp căn hộ của mình để tăng năng lực cạnh tranh.
Không gian thoáng mát,
Có nhà vệ sinh riêng trong
phòng
Truyền hình cáp
Internet, wifi miễn phí
Có camera an ninh giám sát và
bảo vệ trực 24/24
Có hầm để xe riêng rộng rãi
Giờ giấc tự do
Phòng trọ đã đáp ứng được 1 số tiện ích
về chất lượng cuộc sống, tuy nhiên
trong phòng chưa lắp nội thất cơ bản,
người thuê tự bố trí và lắp nội thất nếu
muốn Do chưa được chú trọng khách
hàng nên vẫn xảy ra 1 số vấn đề giữa
chủ cho thuê và khách thuê
Trang 23 Nhà trọ Huy Khang Long
Địa chỉ: 460 Lê Văn Lương, quận 7, TP HCM
Diện tích phòng: 25m2
Giá: từ 2.6 triệu/tháng/phòng
Hệ thống nhà trọ Huy Khang
Long đã hoạt động được gần 2
năm, chỉ chuyên dành cho sinh
viên thuê
Phòng trọ sạch sẽ, tiện nghi với
bếp, gác, nhà vệ sinh riêng, vòi
sen, hệ thống wifi miễn phí,…
Khu vực an ninh, gần Công An
phường Giờ giấc tự do
Tuy dãy phòng trọ sạch sẽ và còn khá mới nhưng không gian lại không được rộng rãi,không đủ chỗ phơi đồ và để xe (không có nhà để xe riêng) Giá điện nước lại khá mắcnên gây khó khăn về chi phí cho người thuê Chủ cho thuê lại thường xuyên gây áp lựcvới sinh viên thuê trọ, khiến sinh viên có cái nhìn không mấy thiện cảm về khu trọnày
Địa chỉ 58A Nguyễn Thị Thập, quận 7
Diện tích phòng: từ 12m2
Giá phòng: từ 2.500.000/phòng
Phòng trọ cao cấp mới xây, sạch
đẹp, có các tiện nghi như: có hầm
giữ xe máy, thang máy, bảo vệ,
giờ giấc tự do, phòng có các cấu
trúc cơ bản nhà vệ sinh riêng, bếp,
gác, cửa sổ… và không có nội thất
sẵn
Với diện tích phòng và mức tiền
phòng, cùng với các chi phí sinh
hoạt phải trả hàng tháng khác như
điện, nước, wifi, phí giữ xe,… sẽ
khiến chi phí chi trả cho 1 tháng
đội lên nhiều
Tuy nhiên, phòng có 1 số vấn đề thường xuyên xảy ra như thang máy hỏng, người thuêphòng phải tự lắp gác lửng Phòng khá nhỏ, diện tích sinh hoạt không được thoải mái.Thường cúp nước vào giữa đêm nên khách thuê cần chú ý, phòng không được cách âmtốt,…
Khách chọn thuê phòng dù vậy cũng phải chấp nhận chi trả bởi vì đa phần những khutrọ khác hoặc là không được khép kín, đã cũ, hoặc là giờ giấc không được tự do thì sẽkhông phù hợp với đời sống sinh hoạt của khách thuê, và còn “tìm phòng trọ rất khó”
Trang 24 Đánh giá
Hiện chưa có nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp nào nhảy vào kênh đầu tưnày, chỉ có các nhóm nhỏ đầu tư tự phát, chưa đầu tư hoàn chỉnh nên nguồn cung chưađáp ứng đủ nhu cầu, và rất nhiều vấn đề tồn đọng ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạtcủa khách thuê phòng Việc trở thành nhà Bất động sản chuyên nghiệp đầu tiên đầu tưvào lĩnh vực này sẽ trở thành một lợi thế cho Big Land, bởi uy tín có sẵn, tạo đượclòng tin trong khách hàng Hơn nữa, với cùng mức giá nhưng phòng trọ của Big Landđược thiết kế bắt mắt, tiết kiệm diện tích theo phong cách mẫu nhà tiện lợi của NhậtBản sẽ là một lợi thế cạnh tranh lớn cho Big Land so với các hệ thống phòng trọ caocấp hiện tại
2.4.3 Lợi thế cạnh tranh của BIG ROOMS
- Nhận biết được những nhược điểm mà đa phần các phòng trọ ở Việt Nam mắcphải, BIG ROOMS được xây dựng dựa trên nền tảng “phòng nhỏ mà to” Với việcđưa ra những chiến lược nhằm tiết kiệm không gian và tận dụng tối đa diện tíchnhỏ hẹp có sẵn để biến căn phòng thành một “căn hộ mini” hoàn toàn đầy đủ tiệnnghi
- Một căn phòng nhỏ của BIG ROOMS có diện tích là 16m2 (chưa tính gác) làphòng trọ mà đáp ứng được nhu cầu sử dụng lớn của sinh viên và số người muốn ởchung với bạn bè, anh chị em; số người tối đa trong 1 phòng có thể lên đến 4-5người Bên cạnh đó, BIG ROOMS còn cung cấp 1 loại phòng lớn hơn với diệntích 20m2 (chưa tính gác), phù hợp với dân văn phòng, gia đình nhỏ và có thể ởđến 5-6 người trong 1 phòng
- Vấn đề thu hút được nhiều sự quan tâm của số đông mọi người là vấn đề trangthiết bị trong gia đình, đồng thời cũng là thứ làm cho BIG ROOMS khác biệt hoàntoàn với những loại nhà trọ khác Trang thiết bị tiết kiệm không gian được chủ đầu
tư tập trung đầu tư mạnh để tạo sự khác biệt Lấy cảm hứng từ những trang thiết bị
từ những ngôi nhà tiết kiệm không gian ở Nhật Bản, chủ đầu tư BIG ROOMSmuốn mang đến cho cư dân sử dụng một sự thoải mái trong cách sử dụng, tạo ramột trào lưu mới trong việc đổi mới trang thiết bị sử dụng trong nhà nhằm tậndụng tối đa những khoảng không gian trong nhà
- Chính sách giá hợp lý với những thứ đã đầu tư còn tạo ra sự độc đáo tại BIGROOMS Vì khách hàng mục tiêu của BIG ROOMS là các đối tượng sinh viên,công nhân viên chức thu nhập ở mức trung bình nên giá cả được tập trung quantâm điều chỉnh rất hợp lý Mức giá cả được đưa ra cũng không chênh lệch quánhiều so với những loại nhà trọ cấp thấp hơn, vì được đầu tư lớn về trang thiết bị
và sự tiện dụng nên giá cả của các loại phòng sẽ cao hơn, nhưng mức chênh lệch làhoàn toàn xứng đáng với những thứ cư dân sẽ nhận được trong quá trình thuê và
sử dụng
- Chúng tôi - BIG ROOMS - có sự tìm hiểu và nghiên cứu về nhu cầu sử dụng nhà ở
Trang 25ROOMS là sản phẩm đang được mong chờ nhất với mức giá cho thuê phù hợp vớikhả năng chi trả cho người có nhu cầu thuê ở để nâng cao mức sống.
- Chúng tôi có những người quản lý và bảo vệ trẻ tuổi, năng động có năng lực vàhiểu được nhu cầu mong muốn của cư dân, luôn luôn đặt sự hài lòng của cư dânlên hàng đầu nên chúng tôi tin chắc sẽ thu hút được một lượng lớn người dân đếnthuê phòng
2.5 Phân tích và đánh giá tính khả thi về tài chính của dự án
Dự tính doanh thu từ hoạt động cho thuê của dự án mỗi năm khi đưa vào vận hành
Công suất hoạt động của phòng cho thuê:
Dự án khi đưa vào hoạt động là phòng trọ cao cấp cho thuê với 4 tầng lầu, mỗi tầnggồm 8 phòng Trong đó có 3 phòng loại 1 và 5 phòng loại 2 Doanh thu từ việc chothuê phòng như sau:
Số lượng phòng
Giả định số phòng được thuê/tháng
Đơn giá (VNĐ/tháng) thu/tháng Doanh thu/năm Doanh
67.000.000 804.000.000Phòng loại 2
Trang 26Hầm giữ xe với công suất thiết kế chứa được khoảng 160 chiếc.
Giả sử mỗi tháng hầm chỉ hoạt động 50% công suất, tức là sẽ có 80 chiếc xe được gửi,tương đương với việc mỗi phòng thuê có từ 2-3 chiếc xe máy
Phí rác sinh hoạt thu 20.000 VNĐ/phòng.
Đơn giá Đơn vị Số lượng Doanh thu/tháng Doanh thu/năm
Thu từ việc cho thuê tầng trệt:
Tầng trệt có 2 khu vực cho thuê:
Giá cho thuê/tháng Thu điện/tháng Thu nước/tháng
Dự trù chi phí hoạt động của dự án mỗi năm
Dự án được xây dựng trên mảnh đất thuê Giá thuê đất 12.000.000 VNĐ/tháng và ký
hợp đồng thuê trong vòng 10 năm Đặt cọc vào năm 0 của dự án (tức là vào thời điểmbắt đầu khởi công xây dựng): 72.000.000 VNĐ
Chi phí thuê đất/năm: 144.000.000 VNĐ/năm.
Chi phí nhân công:
Đội ngũ nhân công gồm 2 bảo vệ, 2 quản lý, lao công:
- Bảo vệ: mỗi người sẽ làm việc 12h/ngày Lương: 4.500.000/người/tháng
- Quản lý: mỗi người làm việc 7h/ngày Bắt đầu từ 7h sáng, kết thúc lúc 9h tối (ca7h-14h, ca 14h-21h) Lương: 3.000.000/người/tháng
- Lao công: thuê theo ngày 2 ngày sẽ đến lau dọn hành lang, rác Mỗi lần 2 người.Lương 100.000/người/ngày
Chi phí nhân công VNĐ/tháng VNĐ/năm
Điện từ cho thuê tầng trệt 1.350.000 16.200.000
Trang 274 Chi phí wifi 1.650.000 19.800.000
Trang 28 Khấu hao hàng năm
Nguyên giá khấu hao tài sản cố định = 7.181.800.000
trong kì - 718.180 718.180 718.180 718.180 718.180 718.180 718.180 718.180 718.180 718.180Giá trị còn
Thu nhập trước thuế 1.361.372 1.350.572 1.440.032 1.428.12 5 1.415.622 1.402.494 1.388.531 1.273.248 1.258.042
Thuế thu nhập DN 272.274,4 270.114,4 288.006,4 285.625 283.124,4 280.498,8 277.706,2 254.649,6 251.608,4
Thu nhập sau thuế 1.089.097, 6 1.080.457,6 1.152.025,6 1.142.50 0 1.132.497,6 1.121.995,2 1.110.824,8 1.018.598, 4 1.006.433,6
Trang 29 Bảng ngân lưu theo quan điểm chủ đầu tư
NCF - EPV -7.526.800 1.807.277,6 1.796.477,6 1.885.937,6 1.874.030,6 1.861.527,6 1.848.399,6 1.834.436,6 1.719.153,6 2.494.127,6
PV -7.526.800 1.571.546 1.358.395 1.240.035 1.071.483 925.508 799.114 689.633 561.995 708.987Luỹ kế PV -7.526.800 -5.955.254 -4.596.859 -3.356.824 -2.285.341 -1.359.833 -560.719 128.914 690.909 1.399.896
Suất chiết khấu r 15%
Xem xét các yếu tố trên ta thấy NPV cửa dự án > 0 , IRR của dự án = 19,94% > suất chiết khấu 15% Chỉ số B/C > 1
Dự án hoàn toàn khả thi về mặt tài chính
Thời gian hòa vốn có xem xét yếu tố thời gian: DPP = 6 + 560.719.000689.633.000 * 12 = 6 năm + 9,76 tháng.
Vậy thời gian hòa vốn của dự án là: 6 năm 9 tháng 23 ngày
Dự án được hoàn vốn trong khoảng thời gian hoạt động