Đang tải... (xem toàn văn)
Trong xu thế phát triển đô thị chung của thế giới, một không gian sinh hoạt đa năng đã được các nước phát triển xây dựng cách đây hơn nửa thế kỷ. Với tốc độ gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa hiện nay của nước ta, khi cung về nhà ở tại khu vực đô thị tăng nhưng vẫn không đáp ứng đủ so với cầu nhà ở đang nóng thì việc xây dựng các công trình nhà ở, phòng trọ để phục vụ lợi ích cộng đồng ngày càng trở thành một vấn đề hết sức cấp thiết. Chỗ ở cho dân cư hiện nay và tương lai đang là vấn đề có tính thời sự, được nhiều cấp ngành quan tâm. Bởi lẽ giải quyết được vấn đề này là một trong những giải pháp góp phần cải thiện, nâng cao mức sống của người dân. Hiện nay, việc tìm được một căn phòng trọ ưng ý về giá cả, địa điểm, diện tích, không gian và cả môi trường sống xung quanh là việc rất khó khăn đối với nhiều người, đặc biệt là những người dân đang lưu trú sinh sống trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, tình hình các khu nhà trọ hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều bất cập: đó là việc đang dần xuống cấp trầm trọng nhưng chưa được cải tạo, không đảm bảo các điều kiện sinh hoạt, thiếu an ninh gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân,…Big Land là công ty đã có nhiều thành công trong việc nâng tầm phòng cho thuê ở địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, với hình thức kinh doanh từ mua cho thuê, thuê cho thuê. Nắm bắt được nhu cầu và xu thế phát triển của một thành phố hiện đại, nay Big Land quyết định khai phá thị trường đầy tiềm năng này bằng cách mở rộng thêm hình thức xây cho thuê và lập dự án “Xây dựng phòng cao cấp cho thuê với không gian nội thất tiết kiệm, đa năng BIG ROOMS tại quận 7 TPHCM” để thông qua đó thấy được tổng quan về cơ hội đầu tư này. Đây là mô hình phòng trọ cho thuê cao cấp, tiết kiệm diện tích và được trang bị những thiết bị nội thất đa năng nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở, cải thiện môi trường sống đầy đủ tiện nghi hơn cho người dân, tạo nên quần thể kiến trúc đẹp, văn minh hiện đại.Nhận biết được những nhược điểm mà đa phần các phòng trọ ở Việt Nam mắc phải, với ý tưởng khác biệt BIG ROOMS được xây dựng dựa trên nền tảng “phòng nhỏ mà to”. Với việc đưa ra những chiến lược nhằm tiết kiệm không gian và tận dụng tối đa diện tích nhỏ hẹp có sẵn để biến căn phòng thành một căn phòng hoàn toàn đầy đủ tiện nghi. BIG ROOMS là sản phẩm của quá trình nghiên cứu, tìm hiểu thực tế, nhu cầu thị trường. BIG ROOMS hoàn toàn phù hợp với nhu cầu chất lượng cuộc sống hiện nay.Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, thu thập số liệu và thực hiện dự án đã giúp cho chúng tôi nắm được phần nào về cách thức quản lý, kiểm soát một dự án kinh doanh, nắm bắt được các phần tài chính cũng như phi tài chính một cách cụ thể hơn. Ngoài ra, chúng tôi đã đi sâu nghiên cứu về hoạt động kinh doanh mô hình cho thuê phòng trọ cao cấp tại khu vực quận 7, thị trường thành phố Hồ Chí Minh đang có mức cạnh tranh cao. Từ đó, chúng tôi rút ra được cái nhìn tổng quát về cơ hội cũng như thách thức trong việc kinh doanh bất kỳ một loại hình kinh doanh nào nói chung cũng như xây dựng mô hình cho thuê phòng trọ cao cấp nói riêng.1.1.Các mục tiêu1.1.1.Mục tiêu của dự ánMục tiêu chínhĐáp ứng một phần nhu cầu cấp thiết về nhà ở hiện nay tại khu vực quận 7.Phát triển thương hiệu Big Land; Ngày càng mở rộng tới nhiều khu vực, được nhiều người biết đến và tin tưởng.Thực hiện mục tiêu lợi nhuận của một dự án kinh tế.Mục tiêu phụCung cấp nơi ở với chất lượng tốt, đầy đủ tiện nghi, tiết kiệm không gian cho những người có mức thu nhập trung bình và thấp tại TP.HCM.Thu hồi vốn của dự án sau 4.5 năm đi vào hoạt động.Tạo ra việc làm cho: công ty kỹ thuật, một số lao công, nhân viên phục vụ của khu nhà trọ cao cấp khi đi vào hoạt động, tạo ra thu nhập cho họ. 1.1.2.Mục tiêu của quản trị dự ánKhởi công xây dựng: 412016Hoàn thành công trình: sau 280 ngày.Dự kiến đưa vào hoạt động: ngày 4122016Thời gian vòng đời dự án: 9 năm, từ 4122016 đến 4122025Chất lượng dự án: Cung cấp chuỗi phòng trọ chất lượng cao, thời gian sử dụng lâu dài, tiết kiệm không gian và bền vững. Trong đó, vấn đề tiết kiệm không gian được tập trung chú trọng trong quá trình xây dựng để mang đến cho thị trường phòng trọ Việt Nam một kiểu phòng trọ hiện đại, cao cấp.
MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU DỰ ÁN 1.1 Các mục tiêu 1.1.1 Mục tiêu dự án 1.1.2 Mục tiêu quản trị dự án 1.2 Mô tả dự án .3 1.2.1 Mô tả dự án 1.2.2 Hình thức hoạt động dự án 1.2.3 Dự kiến chi phí cho dự án CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ VÀ PHÁC THẢO DỰ ÁN 2.1 Nghiên cứu loại hình hộ nhỏ tiết kiệm không gian nội thất 2.2 Nghiên cứu thị trường phòng trọ cao cấp cho thuê .13 2.3 Khách hàng mục tiêu 17 2.4 Phân tích SWOT tính cạnh tranh dự án 17 2.4.1 Phân tích SWOT .17 2.4.2 Đối thủ cạnh tranh .20 2.4.3 Lợi cạnh tranh BIG ROOMS .22 2.5 Phân tích đánh giá tính khả thi tài dự án 23 2.6 Phân tích rủi ro tài 27 2.7 Phác thảo sơ giai đoạn dự án 28 CHƯƠNG III: TỔ CHỨC, LẬP KẾ HOẠCH VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN 30 3.1 Tổ chức dự án .30 3.2 Lập kế hoạch 31 3.2.1 Kế hoạch phân chia công việc ma trận trách nhiệm 31 3.2.2 Sơ đồ mạng dự án 33 3.2.3 Phân bổ điều hòa nguồn lực 38 3.2.4 Mô tả dự án phần mềm MS Project 44 3.3 Kiểm soát dự án 46 3.4 Quản trị rủi ro .49 3.4.1 Rủi ro bên 49 3.4.2 Rủi ro bên doanh nghiệp 51 KẾT LUẬN 53 TÀI LIỆU THAM KHẢO .54 LỜI MỞ ĐẦU Trong xu phát triển đô thị chung giới, không gian sinh hoạt đa nước phát triển xây dựng cách nửa kỷ Với tốc độ gia tăng dân số tốc độ đô thị hóa nước ta, cung nhà khu vực đô thị tăng không đáp ứng đủ so với cầu nhà nóng việc xây dựng công trình nhà ở, phòng trọ để phục vụ lợi ích cộng đồng ngày trở thành vấn đề cấp thiết Chỗ cho dân cư tương lai vấn đề có tính thời sự, nhiều cấp ngành quan tâm Bởi lẽ giải vấn đề giải pháp góp phần cải thiện, nâng cao mức sống người dân Hiện nay, việc tìm phòng trọ ưng ý giá cả, địa điểm, diện tích, không gian môi trường sống xung quanh việc khó khăn nhiều người, đặc biệt người dân lưu trú sinh sống địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên, tình hình khu nhà trọ tồn nhiều bất cập: việc dần xuống cấp trầm trọng chưa cải tạo, không đảm bảo điều kiện sinh hoạt, thiếu an ninh gây ảnh hưởng đến chất lượng sống người dân,… Big Land công ty có nhiều thành công việc nâng tầm phòng cho thuê địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, với hình thức kinh doanh từ mua - cho thuê, thuê - cho thuê Nắm bắt nhu cầu xu phát triển thành phố đại, Big Land định khai phá thị trường đầy tiềm cách mở rộng thêm hình thức xây - cho thuê lập dự án “Xây dựng phòng cao cấp cho thuê với không gian nội thất tiết kiệm, đa BIG ROOMS quận TPHCM” để thông qua thấy tổng quan hội đầu tư Đây mô hình phòng trọ cho thuê cao cấp, tiết kiệm diện tích trang bị thiết bị nội thất đa nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở, cải thiện môi trường sống đầy đủ tiện nghi cho người dân, tạo nên quần thể kiến trúc đẹp, văn minh đại Trong suốt trình thực đề tài, xin chân thành cảm ơn đến giảng viên hướng dẫn cung cấp cho kiến thức, đồng thời hỗ trợ tận tình suốt trình Và xin chân thành cảm ơn đến quý nhà trường tạo điều kiện cho học tìm hiểu môn học “Quản trị dự án” môn học bổ ích, nghiên cứu đề xuất dự án phù hợp với thực tế có tính chất áp dụng cao, hành trang kiến thức để trang bị cho tương lai CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU DỰ ÁN 1.1 Các mục tiêu 1.1.1 Mục tiêu dự án Mục tiêu - Đáp ứng phần nhu cầu cấp thiết nhà khu vực quận - Phát triển thương hiệu Big Land; Ngày mở rộng tới nhiều khu vực, nhiều người biết đến tin tưởng - Thực mục tiêu lợi nhuận dự án kinh tế Mục tiêu phụ - Cung cấp nơi với chất lượng tốt, đầy đủ tiện nghi, tiết kiệm không gian cho người có mức thu nhập trung bình thấp TP.HCM - Thu hồi vốn dự án sau 4.5 năm vào hoạt động - Tạo việc làm cho: công ty kỹ thuật, số lao công, nhân viên phục vụ khu nhà trọ cao cấp vào hoạt động, tạo thu nhập cho họ - - - 1.1.2 Mục tiêu quản trị dự án Khởi công xây dựng: 4/1/2016 Hoàn thành công trình: sau 280 ngày Dự kiến đưa vào hoạt động: ngày 4/12/2016 Thời gian vòng đời dự án: năm, từ 4/12/2016 đến 4/12/2025 Chất lượng dự án: Cung cấp chuỗi phòng trọ chất lượng cao, thời gian sử dụng lâu dài, tiết kiệm không gian bền vững Trong đó, vấn đề tiết kiệm không gian tập trung trọng trình xây dựng để mang đến cho thị trường phòng trọ Việt Nam kiểu phòng trọ đại, cao cấp An toàn: Tuy sử dụng trang thiết bị thiết kế thông minh nhằm hạn chế tối đa không gian thừa, nhà đầu tư nghiên cứu tập trung cho mức độ an toàn trang thiết bị Đồng thời lắp đặt hệ thống chữa cháy, lối thoát hiểm thông minh, hướng tới mô hình nhà tiện lợi, thông minh Có nhân viên quản lý túc trực hộ đội ngũ bảo vệ hệ thống camera trang bị 24/7, tình trạng an toàn xem vấn đề phải giải tuyệt đối Vệ sinh bảo vệ môi trường: Hệ thống rác thải trang bị thùng chứa rác ngăn nắp, vệ sinh khu vực cố định tầng nhằm hạn chế việc ảnh hưởng rác đến môi trường sinh sống cư dân sinh sống Hệ thống nước việc sử dụng quan tâm kĩ Ngoài ra, nhà đầu tư cung cấp hệ thống nước uống sạch, tinh khiết cho cư dân sinh sống 1.2 Mô tả dự án 1.2.1 Mô tả dự án Tên dự án: Phòng cao cấp cho thuê với không gian nội thất tiết kiệm, đa BIG ROOMS Địa điểm: 130 đường số 79, phường Tân Quy, quận Vị trí khu đất: Khu đất giới hạn sau: - Hướng Đông giáp: đường số 32 (đường nối thẳng Nguyễn Thị Thập) - Hướng Nam giáp: đường số 79 (là mặt tiền tòa nhà) - Hướng Bắc hướng Tây giáp hộ dân tòa nhà thấp tầng ý định xây cao vòng 10 năm tới Tổng diện tích đất: 200m2 (10x20m) Sơ đồ khu đất: Vị trí tiện lợi: Loại hình dự án: Đầu tư xây dựng kinh doanh Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Bất động sản Big Land Đơn vị thi công: Công ty TNHH MTV Thiết kế xây dựng Nhật Lam Tư vấn thiết kế bố trí phòng: Công ty tư vấn thiết kế nội thất đa Treoleo Furniture Các đơn vị liên quan khác: - Công ty lắp đặt hệ thống Phòng cháy chữa cháy: Công ty PCCC Sài Gòn - Lắp đặt wifi: Công ty Viễn thông FPT - Lắp đặt camera: Công ty TNHH Digital Technology - Lắp đặt thang máy: Công ty TNHH SX TM DV Kỹ thuật Việt Long Ngân sách đầu tư: 7.734.980.000 VNĐ Thời gian thi công: 280 ngày, 4/1/2016 Dự kiến hoàn thành: ngày 2/12/2016 Bàn giao cho thuê: từ ngày 4/12/2016 Quy mô dự án Diện tích đất xây dựng: 200m2 (10x20m), gồm tầng hầm, tầng trệt, tầng lầu với tổng diện tích sàn: 1200m2 Công suất thiết kế: - Tầng hầm: Tổng diện tích 176m2 - có sức chứa lên tới 160 xe máy - Tầng trệt: Tổng diện tích 180m2 (10x18m) Bao gồm: phòng quản lý nhà vệ sinh chia làm khu vực nam - nữ khu vực cho thuê hướng đến cửa hàng tiện lợi, tạp hóa, café, phòng Gym, Yoga,… Sơ đồ tầng - Tầng 1-2-3-4: Mỗi tầng có phòng cho thuê, gồm phòng loại phòng loại • Phòng loại 1: Tổng diện tích sử dụng khoảng 32m gồm: diện tích phòng 20m (bao gồm ban công) cộng gác khoảng 12m2 • Tiện nghi phòng: nhà vệ sinh, ban công, bếp, nội thất đa năng, đầy đủ cho hộ sống tiện nghi: tivi, máy lạnh, tủ lạnh, tủ, nệm, bàn ghế,… • Phòng loại 2: Tổng diện tích sử dụng 25m gồm: diện tích phòng 16m2 (bao gồm ban công) cộng gác khoảng 10m2 • Tiện nghi phòng: Nhà vệ sinh, ban công, bếp, nội thất đa năng, đầy đủ cho hộ sống tiện nghi: tivi, máy lạnh, tủ lạnh, tủ, nệm, bàn ghế,… Sơ đồ tầng 1-2-3-4 Thiết kế mặt công Công trình với chức phòng cho thuê cao cấp, có vị trí thuận lợi cho việc di chuyển, lại khu vực, nhằm phục vụ cho khách thuê phòng có nhu cầu mức sống chất lượng tốt so với loại hình phòng trọ bình dân, với số lượng phòng không nhiều đại, tiện nghi,… cung cấp cho khách thuê cư trú sản phẩm cao cấp an toàn Bên cạnh tầng cho thuê cửa hàng tiện lợi phòng tập Gym mang lại tiện ích, dịch vụ đáp ứng cho người dân sinh sống tòa nhà người dân khu vực Tổ chức dây chuyền công hợp lý, mặt sử dụng đơn giản thuận tiện, đáp ứng hoạt động sinh hoạt du khách Giao thông theo chiều đứng công trình thực thang máy cầu thang sau thang máy bố trí tòa nhà Để đảm bảo vấn đề thoát người có cố, công trình bố trí thêm cầu thang phụ cuối hành lang 1.2.2 Hình thức hoạt động dự án BIG ROOMS dự án phòng trọ cao cấp, thiết kế theo phong cách đại với nội thất đa năng, tiết kiệm không gian nằm khu vực an ninh Dự án thực với tầng lầu tầng Các phòng trọ cao cấp xây dựng cho thuê tầng lầu với loại phòng tương ứng với loại diện tích, tiện nghi khác nhau, phù hợp theo nhu cầu khách hàng Mỗi phòng có đồng hồ điện, nước riêng Wifi cấp sử dụng miễn phí cho phòng Khách thuê thoải mái sử dụng hộ phải tuân theo quy định bên cho thuê Giờ giấc tự do, có bảo vệ túc trực 24/7 Giá cho thuê Tiền phòng Đơn giá (VNĐ/tháng) Phòng loại 6.700.000 Phòng loại 5.900.000 Các chi phí Điện Nước Phí rác Phí giữ xe bánh Số lượng kWh khối phòng xe/tháng Đơn giá (VNĐ) 3.000 15.000 20.000 60.000 Ngoài ra, tầng cho thuê để kinh doanh cửa hàng cà phê, siêu thị mini, cửa hàng tiện lợi, phòng tập Gym, Yoga,…để mang lại dịch vụ, tiện ích cho khách thuê phòng người dân sinh sống khu vực Với khu cho thuê giá 10.000.000/khu/tháng Điện nước tính bảng chi phí cho thuê phòng 1.2.3 Dự kiến chi phí cho dự án Chi phí dự án phân thành loại: Chi phí trực tiếp Chi phí quản lý trực tiếp Ước tính chi phí cho dự án Thành tiền (VNĐ) Chi phí cho dự án 7.734.980.000 7.629.980.000 Chi phí trực tiếp Chi phí quản lý trực tiếp 105.000.000 Dự kiến phân bổ chi phí trực tiếp Công tác thiết kế chuẩn bị Chi phí chọn mặt tư vấn thiết kế Chi phí giấy phép xây dựng Xây dựng Chi phí thi công xây dựng Thi công hoàn thiện CP hoàn thiện, trang trí nội thất CP hoàn thiện bên Chi phí lắp đặt thang máy Chi phí lắp đặt wif Chi phí lắp đặt camera Chi phí lắp đặt hệ thống PCCC Hoàn thành Chi phí nghiệm thu, kiểm tra chất lượng, tổng kết dự án Chi phí lau dọn, vệ sinh Bàn giao phòng cho thuê TỔNG: Đơn vị: VNĐ 8.000.000 15.000.000 5.756.000.000 1.057.150.000 6.000.000 310.000.000 2.120.000 18.530.000 32.000.000 1.000.000 7.205.800.000 Dự kiến phân bổ chi phí quản lý BP thiết kế Công việc Chọn mặt tư vấn thiết kế Xin giấy phép xây dựng Xây dựng San lấp mặt đào đất Thi công móng sàn hầm Thi công phần thô tầng trệttầng Thi công phần thô tầng 2-3 Thi công phần thô tầng 4-mái Lắp đặt đường điệnnước Trát trần, trát tường trong, tường nhà Thi công hoàn thiện Hoàn thiện nhà Lắp đặt PCCC Hoàn thiện bên Hoàn thiện trang trí nội thất Lắp đặt thang máy Lắp đặt wif, camera Hoàn thành Quốc Nga BP quản lý BP thi công Thúy Nghĩa Linh BP TCKT My Ngọc 3.000.00 2.000.00 1.000.00 1.500.00 2.500.00 3.200.00 2.000.00 2.000.00 2.000.00 0 2.500.00 1.200.0 00 3.500.00 4.500.00 3.500.00 0 2.000.00 4.500.00 2.000.00 4.000.00 0 3.500.00 3.500.00 1.500.0 00 3.000.00 3.500.00 800.00 3.000.00 2.800.00 3.000.00 2.800.00 0 2.000.00 3.000.00 2.800.00 2.000.00 0 2.000.00 2.000.00 1.500.00 3.500.00 1.800.0 00 2.300.00 1.000.00 600.000 1.000.0 00 1.000.00 800.00 500.000 Nghiệm thu, kiểm tra chất lượng tổng kết dự án Lau dọn, vệ sinh Bàn giao phòng cho thuê TỔNG: TỔNG: 1.000.00 800.00 500.000 10.000 000 600.000 15.000 000 18.200 19.500 19.400 000 000 000 105.000.000 VNĐ 15.000 000 7.900 000 CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ VÀ PHÁC THẢO DỰ ÁN 2.1 Nghiên cứu loại hình hộ nhỏ tiết kiệm không gian nội thất Ngày nay, với mật độ dân số ngày tăng, với xu hướng đô thị hóa, lượng người tập trung thành phố lớn tăng đáng kể qua năm, thành phố Hồ Chí Minh, ngày nhà có diện tích nhỏ hẹp mọc lên nấm Nguyên nhân đến từ nhiều nguồn khác nhau: - Vấn đề tài - Dân số già thích không gian nhỏ - Dân số giới mức cao làm giảm dần diện tích đất đáng kể - Sống không gian nhỏ tiết kiệm diện tích để tạo nên giới xanh Chính thế, cần có giải pháp cho vấn đề sống với diện tích chỗ ngày Tại Nhật Bản, đất nước có dân số đông có tỷ lệ lão hóa cao, dân cư khu vực đô thị cao gấp lần khu vực nông thôn tập trung nhiều thành phố phát triển Tokyo, Osaka,… Chính điều tạo nên nhiều hộ nhỏ với đặc trưng điển hình phong cách thiết kế nội thất không gian nhỏ Người Nhật không ngừng sáng tạo thiết kế nội thất tối ưu tiện ích phù hợp với không gian hoành tráng hay tiết kiệm diện tích Các nhà lòng thành phố sôi động Nhật Bản thường có diện tích khiêm tốn, điều nghĩa phòng lại thiếu gọn gàng Ngôi nhà dù có diện tích hẹp đến đâu không tạo cho người có cảm giác chật chội, bí bách Họ biết cách tận dụng xếp không gian sống họ Thiết kế nhà theo phong cách Nhật đem đến cho nhà nhỏ lối kiến trúc sáng tạo tinh tế, không đem lại không gian ấm cúng, đầy ắp nguồn lượng mà đem lại cảm giác thư giãn, thoải mái riêng tư cần thiết Thiết kế đơn giản với đường nét tinh tế, gam màu tự nhiên, tạo cảm giác không gian rộng rãi nhiều cho hộ diện tích vừa phải 10 53 54 Bảng 3.8 Biểu đồ chất tải nguồn lực sau điều hòa 55 3.3 Kiểm soát dự án Kiểm soát chi phí - Trong giai đoạn trước xây dựng: Phải vào yêu cầu công nghệ kỹ thuật xây dựng công trình để xác định tổng mức đầu tư phù hợp Điều chỉnh, bổ sung chi phí chưa hợp lý xem xét yếu tố tác động đến chi phí - Trong giai đoạn xây dựng: Giám sát theo dõi chi phí thực tế theo thời điểm đối chiếu với kế hoạch, phát sinh chi phí phải đánh giá xử lý để có kế hoạch điều chỉnh phù hợp Lên kế hoạch lập dự phòng chi phí cho dự án với 10% tổng chi phí vào tiến độ thực tế biện pháp thi công Chỉ định tổ chức quản lý chi phí, cá nhân có chứng chỉ, điều kiện lực theo quy định pháp luật Kiểm soát chất lượng Kiểm soát chất lượng dự án phải tuân theo Luật Xây Dựng văn Luật liên quan từ việc kiểm soát chất lượng khảo sát địa hình, nghiệm thu công trình, Ban điều hành dự án phải thường xuyên nắm rõ tình hình chất lượng dự tính sai sót xảy đưa biện pháp khắc phục thời gian sớm Kiểm soát chất lượng dự án hệ thống quản lý chất lượng ISO 9000 Kiểm soát tiến độ Kiểm soát tiến độ dự án phải tuân theo quy trình So sánh thời gian dự trù thực công việc thời gian thực tế để đánh giá hiệu mặt thời gian, chậm tiến độ hay nhanh tiến độ Nếu thực tế cho thấy dự án chậm tiến độ cần có biện pháp cải thiện dự án như: mượn tài nguyên từ công tác thực vượt mức yêu cầu, vượt tiến độ, tăng nhân lực, tăng ca làm giờ, hay thay đổi biện pháp thi công I I Bảng 3.9 Thời gian thực dự tính công việc (tei) Công việc K t0 tm Công tác thiết kế chuẩn bị Chọn mặt bằng, tư vấn thiết kế A Xin giấy phép xây dựng B Xây dựng , 3 , 5, 44 2, 78 J San lấp mặt bằng, đào đất C Thi công móng sàn hầm D Thi công phần thô tầng trệttầng E Thi công phần thô tầng 2-3 F Thi công phần thô tầng 4mái G Lắp đặt đường điện-nước H Trát trần, trát tường trong, tường nhà I I Thi công hoàn thiện Hoàn thiện nhà (sàn, tường, cửa, ổ điện, bếp, vòi nước, , , , , 3 , 2, 78 2, 78 2, 78 1, 78 2, 78 nhà vệ sinh…) Lắp đặt hệ thống PCCC Hoàn thiện bên (hành lang, trang trí…) Hoàn thiện trang trí nội thất (kệ bếp, rèm cửa, giá treo đồ, giường, tủ…) K L M Lắp đặt thang máy N Lắp đặt wifi, camera O P I Hoàn thành Nghiệm thu, kiểm tra chất lượng, tổng kết dự án Q Lau dọn, vệ sinh V Bàn giao phòng cho thuê , , , , , 2, 78 2, 78 0, 44 , 0, 44 X: thời gian hoàn thành thực tế = 275 ngày Tổng phương sai thời gian tiến trình tới hạn: VCP = 5,44 + 2,78 + + + 2,78 + 2,78 + 2,78 + 1,78 + 2,78 + 0,44 + 2,78 + 0,44 + + 0,44 = 28,22 Độ lệch tiêu chuẩn thời gian tiến trình tới hạn: = = 5,31 0, 44 A-B-C-D-E-F-H-I-J-K-M-O-P-Q tiến trình tới hạn có Tcp = 280 ngày 0, 44 Hệ số xác suất phân bố GAUSS: = = -0,94 < Trong đó: X – TCP = 275 – 280 = -5 < Có nghĩa dự án hoàn thành trước thời gian tiến trình tới hạn Trên đồ thị đường cong phân bố GAUSS, X =22 ngày biểu diễn phía bên trái đường chuẩn biểu thị thời gian tiến trình tới hạn Căn vào giá trị tính toán hệ số Z, tra bảng phân bố GAUSS, xác định giá trị xác suất phân bố GAUSS: P(275 X 280) = 0,3264 = 32,64% Xác suất hoàn thành dự án thực tế xảy trước thời gian hoàn thành trước thời hạn P(X < 275) = 0,5 - 0,3264 = 0,1736 = 17,36% Biểu diễn đường cong phân bố GAUSS: 32,64% 50% 17,36% X = 275 ngày TCP = 280 ngày Kết luận: Xác suất hoàn thành dự án khoảng từ 275 đến 280 ngày 32,64% Xác suất hoàn thành dự án trước 275 ngày 17,36% 3.4 Quản trị rủi ro 3.4.1 Rủi ro bên Rủi ro từ thiên nhiên Do yếu tố tự nhiên khí hậu, nhiệt độ cao có mưa bão, thời tiết xấu ảnh hưởng đến trình thi công dự án gây gián đoạn dự án làm ảnh hưởng đến doanh thu mà dự án đem lại Giải pháp Mặc dù né tránh thất thường thời tiết cần phải có kế hoạch dự báo theo dõi chương trình dự báo thời tiết nhằm chủ động tránh thi công ngày có thời tiết xấu để không ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án Đồng thời cần xây dựng hệ thống cấp thoát nước san bằng, phẳng để tránh tình trạng bị ngập nước trời mưa, làm gián đoạn việc kinh doanh Rủi ro trình xây dựng gây ô nhiễm môi trường Quá trình thi công gây nên ô nhiễm môi trường: khói, bụi, tiếng ồn, nước thải trình xây dựng… ảnh hưởng đến môi trường xung quanh Những tác động tiêu cực gây ảnh hưởng đến môi trường nêu mang tính tạm thời, đơn vị thi công cần cố gắng khắc phục, hạn chế tới mức tối đa tác động gây ô nhiễm môi trường - Giải pháp Trong trình thi công: • Trong thời gian thi công phải có biện pháp xử lý, thiết kế kỹ thuật thi công phù hợp với điều kiện trường • Khi thi công nhà thầu phải tuân thủ quy định bảo vệ môi trường: xe chở vật liệu (cát, đá , ximăng, vật liệu xây dựng…) phải có bạt phủ, thời gian san lấp mặt phải tưới nước làm ẩm đất cát, tránh bụi cát bay Nước thải thi công phải thu gom xử lý đưa hệ thống thoát thành phố; • Rác thải, bao bì thi công thải phải thu gom hàng ngày đơn vị thu gom rác thành phố vận chuyển thiêu hủy theo quy định thành phố • Bùn, xà bần phế thải phải vận chuyển đổ nơi quy định thành phố bãi thu gom xử lý rác Tỉnh • Thiết kế hệ thống thu thoát nước mưa, nước thải bẩn thỏa thuận đấu nối với quan chuyên quản Nếu khu vực chưa có hệ thống thu, thoát thành phố phải dùng bể tự hoại xử lý chỗ, không cho thoát • Bố trí vị trí thu rác thải để đội thu gom rác thải nhận vận chuyển thiêu hủy - Trong trình vận hành: • Vì công trình phòng trọ cho thuê nên nhiều yếu tố gây ảnh hưởng đến môi trường xung quanh, có nước chất thải từ khu vệ sinh; rác sinh hoạt từ người thuê phòng • Đối với nước chất thải từ khu vệ sinh: tập trung xử lý qua hệ thống bể tự hoại trước dẫn mương thoát nước chung • Với rác thải như: rác thải chế biến thức ăn, thức ăn thừa, vỏ lon đồ hộp, giấy văn phòng, túi nilông,… phân loại nguồn chứa thùng nhựa có nắp đậy kín bố trí tầng… số lượng không đáng kể, thu gom chuyển ngày bãi xử lý chung - Kiểm tra, kiểm soát ô nhiễm môi trường: • Hàng năm cần kiểm tra, để phát xử lý kịp thời môi trường • Định kỳ nạo vét hệ thống thu, thoát nước Không cho nước thải, kể nước mưa khuôn công trình tràn khu vực, thải không nơi quy định • Tuyên truyền giáo dục cho người thuê phòng thực tốt công tác bảo vệ môi trường Rủi ro cháy nổ Giải pháp Để đảm bảo an toàn cho người tài sản thiết kế kiến trúc kết cấu công trình đặc biệt ý đến công tác phòng cháy sử dụng vật liệu khó cháy, bậc chịu hạng mục công trình, phận ngăn cháy, lối thoát nạn, khoảng cách an toàn, yêu cầu giao thông khoảng cách phòng cháy chữa cháy phải tuyệt đối đảm bảo theo tiêu chuẩn quy phạm Việt Nam hành Công trình trang bị thiết bị chữa cháy xách tay vị trí thuận tiện Vì công trình nơi có tập trung nhiều người nên việc trang bị thiết bị chữa cháy xách tay phải trang bị thêm hệ thống chữa cháy nước Ngoài ra, cổng vào công trình trang bị thêm 01 đầu chờ để xe cứu hỏa địa phương đến tiếp nước bổ sung cho hệ thống chữa cháy bên hệ thống bơm cấp nước bên có cố Rủi ro đối thủ tiềm ẩn gia nhập vào ngành Mặc dù địa bàn xây dựng dự án chưa có mô hình kinh doanh phòng trọ cao cấp tiện nghi mà tiết kiệm không gian diện tích, với mức lợi nhuận hấp dẫn từ việc kinh doanh phòng trọ cao cấp tương lai có thêm nhiều đối thủ gia nhập vào ngành, việc thu hút khách hàng trở nên khó khăn Giải pháp Để cạnh tranh đối thủ cần phải có mức giá cạnh tranh thấp đối thủ ngang mức giá dịch vụ đem lại tốt hơn, tiện ích khác biệt,… 3.4.2 Rủi ro bên doanh nghiệp Nguy rủi ro tiềm ẩn mô hình kinh doanh có thật mà đủ sức tàn phá cố gắng nhà đầu tư không cẩn trọng xem xét Theo quan sát thực tế, đầu tư phòng trọ cao cấp cho thuê thường dễ gặp phải rủi ro sau: Một là, chọn phân khúc không phù hợp với nhu cầu dẫn đến tình trạng chôn vốn, khó chậm trễ thời gian thu hồi vốn dự tính Hai là, trình độ quản lý hạn chế, yếu khiến giá trị bất động sản cho thuê uy tín nhà đầu tư bị giảm sút Chẳng hạn việc an ninh kém, thu tiền trễ, chậm xử lý cố bất ngờ (nghẹt hố ga, tắc nghẽn nhà vệ sinh…) hay bất cập việc tư bảo dưỡng (sắp xếp nội thất khách dọn đi, sơn sửa tường…) làm khách phàn nàn nhiều lần Ba là, để phòng trống nhiều thiếu lực tìm nguồn khách gây sụt giảm doanh thu, kéo dài thời gian hồi vốn dễ thua lỗ, chí khả trả nợ vay ngân hàng Một rủi ro khác nằm khả tài đồng thời cách quản lý số tiền đặt cọc khách nguyên nhân gây nên tình trạng thua lỗ, vỡ nợ mà nhà đầu tư cá nhân dễ sa chân - Giải pháp Nguồn vốn: Cần chuẩn bị ngân sách dài hơi, không thật cần thiết đừng nên ỷ lại vào khoản vay ngân hàng để tránh biến động lãi suất thất thường - Tinh thần: Kinh doanh phòng trọ cần có thời gian lâu thu hồi vốn nên cần chuẩn bị tâm lý nhẫn nại, tỉ mỉ, cẩn thận suy xét việc đặc biệt nên tỉnh giấc mơ mộng sớm hoàn vốn thời gian ngắn - Ứng xử xã hội: Là ngành phục vụ khách hàng nên cần giữ thái độ bình tĩnh, thân thiện, biết lắng nghe điều chỉnh sai sót kịp thời, biết cách sẵn lòng phục vụ người khác - Kiến thức: Luôn trau dồi không ngại học hỏi kinh nghiệm tảng vững giúp nhanh chóng nhận đâu vấn đề cần khắc phục biết cách làm để tối ưu hóa dịch vụ Rủi ro trình cho khách thuê Nhà trọ xây dựng xong, trình sử dụng bị hư hỏng hay trục trặc vật dụng, ví dụ như: cháy bóng đèn, nghẹt bồn cầu, tắc cống, dột hay tường thấm nước, nứt tường (do thi công),… Hay tình trạng cúp điện, cúp nước lỗi khách quan Giải pháp Về vấn đề hư hỏng vật chất, phòng ở: tu sửa theo định kỳ phòng có yêu cầu sửa chữa bóng đèn, bồn cầu, ống nước, dột,… có người sửa chữa miễn phí thứ bị hỏng khách quan Còn lỗi chủ quan khách thuê trọ làm hư hỏng hỗ trợ sửa chữa khách hàng phải chịu chi phí Khu trọ có bồn nước dự trữ 1.000 lít để đề phòng cúp nước, đảm bảo người có nước xài tạm thời cho việc sinh hoạt Rủi ro trộm cắp tài sản Cho thuê nhà trọ phức tạp việc quản lý người thuê trọ gồm nhiều thành phần phức tạp đến từ nhiều nơi khác Chúng ta họ người nào, làm gì,… Vì vậy, cần chọn lọc đối tượng cho thuê nhà Chúng hướng đến đối tượng tầng lớp trí thức cao lối sống tương đối tốt Tuy nhiên, có đối tượng xấu trà trộn, gây trật tự an ninh khu trọ Trong trình cho thuê, gặp trường hợp người thuê phòng đóng tiền phòng trễ quỵt tiền trọ chuyển chỗ trọ khác Ngoài ra, an ninh khu trọ vấn đề phải đặc biệt quan tâm Tâm lý muốn sống thoải mái lo lắng, luôn phải đề phòng kẻ gian Hiện nay, trình hội nhập kinh tế giới, xã hội nước ta ngày phát triển kéo theo hệ lụy: suy thoái đạo đức, tệ nạn xã hội,… ngày tăng Trên thông tin đại chúng hàng ngày đưa tin vấn đề trộm cắp tài sản xuất ngày nhiều Đặc biệt thành phố lớn Hà Nội, Hồ Chí Minh,… vấn đề lại mối lo ngại lớn xã hội Giải pháp Đưa nội quy dãy trọ Yêu cầu chấp hành để đảm bảo an ninh – trật tự khu trọ Quản lý khu nhà trọ, nắm bắt thông tin người thuê trọ Khi có người đến thuê trọ, yêu cầu xác định thân rõ ràng để làm giấy tạm trú Cùng với đó, phối hợp chặt chẽ với Công an quản lý khu vực, phường, quận, huyện,… KẾT LUẬN Nhận biết nhược điểm mà đa phần phòng trọ Việt Nam mắc phải, với ý tưởng khác biệt BIG ROOMS xây dựng dựa tảng “phòng nhỏ mà to” Với việc đưa chiến lược nhằm tiết kiệm không gian tận dụng tối đa diện tích nhỏ hẹp có sẵn để biến phòng thành phòng hoàn toàn đầy đủ tiện nghi BIG ROOMS sản phẩm trình nghiên cứu, tìm hiểu thực tế, nhu cầu thị trường BIG ROOMS hoàn toàn phù hợp với nhu cầu chất lượng sống Qua trình nghiên cứu, phân tích, thu thập số liệu thực dự án giúp cho nắm phần cách thức quản lý, kiểm soát dự án kinh doanh, nắm bắt phần tài phi tài cách cụ thể Ngoài ra, sâu nghiên cứu hoạt động kinh doanh mô hình cho thuê phòng trọ cao cấp khu vực quận 7, thị trường thành phố Hồ Chí Minh có mức cạnh tranh cao Từ đó, rút nhìn tổng quát hội thách thức việc kinh doanh bất kỳ loại hình kinh doanh nói chung xây dựng mô hình cho thuê phòng trọ cao cấp nói riêng Việc tìm hiểu thực đề tài “Xây dựng phòng cao cấp cho thuê với không gian nội thất tiết kiệm, đa BIG ROOMS quận 7” tạo kế hoạch đầu tư dài hạn có tính khả thi cao Đề tài không giúp phần nắm lý thuyết môn Quản trị dự án, mà mang tính thực tế trình tìm hiểu, phân tích thị trường kinh doanh Việt Nam Do chưa có nhiều kinh nghiệm thực tế kiến thức thời gian hạn chế nên chưa thể nghiên cứu chuyên sâu đưa dự án tốt Rất mong nhận đóng góp ý kiến giảng viên để có đề tài hoàn thiện hơn, mang tính chất áp dụng cao TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình tham khảo Giáo trình “Quản trị dự án đầu tư” – TS Nguyễn Xuân Thủy Trang mạng tham khảo http://timtailieu.vn http://luanvan.co .http://kinhdoanh.vnexpress.vn/ http://phongdep.vn