ĐỀ TÀI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HUYỆN SƠN DƯƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG

ĐỀ TÀI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HUYỆN SƠN DƯƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG ĐỀ TÀI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HUYỆN SƠN DƯƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG ĐỀ TÀI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HUYỆN SƠN DƯƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG ĐỀ TÀI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HUYỆN SƠN DƯƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG ĐỀ TÀI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HUYỆN SƠN DƯƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG ĐỀ TÀI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HUYỆN SƠN DƯƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG ĐỀ TÀI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HUYỆN SƠN DƯƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG ĐỀ TÀI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HUYỆN SƠN DƯƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG ĐỀ TÀI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HUYỆN SƠN DƯƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG ĐỀ TÀI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HUYỆN SƠN DƯƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ …………/………… …………/………… HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA LÀNH HỒNG MẠNH BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HUYỆN SƠN DƢƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG Chuyên ngành: Quản lý công Mã số: 60 34 04 03 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ PHƢỢNG HÀ NỘI, 2014 LỜI CẢM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận vă công trình nghiên cứu riêng Mọi kết nghiên cứu số liệu nghiên cứu luận văn xác thực Tác giả Lành Hồng Mạnh LỜI CẢM ƠN Tác giả xin chân thành cảm ơn Ban Giám đốc, cô giáo chủ nhiệm toàn thể thầy, cô giáo giảng dạy lớp Cao học CH17I, Học viện Hành quốc gia Tác giả xin chân thành cám ơn TS Nguyễn Thị Phƣợng, giảng viên Học viện Hành quốc gia hƣớng dẫn học viên hoàn thành luận văn Tác giả xin chân thành càm ơn Phòng Tài nguyên Môi trƣờng huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang, Ban Đền bù giải phóng mặt huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang cán công chức công tác phòng, ban tạo điều kiện giúp đỡ tác giả có đƣợc tài liệu cần thiết phục vụ cho việc nghiên cứu hoàn thành luận văn Tác giả cám ơn cán nghiên cứu khoa học, thầy cô giáo nhiệt tình trao đổi, hƣỡng dẫn mặt học thuật, cung cấp tài liệu, số liệu chia sẻ quan điểm vấn đề nghiên cứu đề tài Lành Hồng Mạnh MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài 2.Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn 3 Mục đích, nhiệm vụ luận văn 4 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 5 Cơ sở lý luận phƣơng pháp nghiên cứu luận văn Những đóng góp lý luận thực tiễn luận văn Kết cấu luận văn PHẦN NỘI DUNG Chƣơng KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1 Khái quát chung đất đai quản lý nhà nƣớc đất đai 1.1.1 Quan niệm chung đất đai tài sản đất đai 1.1.2 Quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai Việt Nam 1.2 Bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất 1.2.1 Cơ sở lý luận thu hồi, giải phóng mặt 1.2.2 Bản chất việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất 10 1.2.3 Mục đích, yêu cầu việc thu hồi đất đai 12 1.2.4 Các trƣờng hợp thu hồi đất đai 14 1.2.5 Nguyên tắc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 15 1.2.6 Điều kiện đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 16 1.2.7 Phƣơng thức bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 19 1.3 Các yếu tố ảnh hƣởng tới công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 29 1.3.1 Quản lý nhà nƣớc đất đai 29 1.3.2 Yếu tố giá đất định giá đất 34 1.3.3 Thị trƣờng bất động sản 36 1.4 Vai trò, ý nghĩa công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 36 1.4.1 Vai trò công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 36 1.4.2 Ý nghĩa công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất 38 KẾT LUẬN CHƢƠNG 40 Chƣơng THỰC TRẠNG BỒI THƢỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HUYỆN SƠN DƢƠNG - TỈNH TUYÊN QUANG 41 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang 41 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 41 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 42 2.2 Thực trạng công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang 43 2.2.1 Chính sách, pháp luật bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang 43 2.2.2 Trình tự, thủ tục thực việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 46 2.3 Đánh giá chung công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên quang 58 2.3.1 Những thành công công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ huyện Sơn Dƣơng 59 2.3.2 Một số hạn chế 63 2.3.3 Nguyên nhân thuận lợi khó khăn 64 KẾT LUẬN CHƢƠNG 69 Chƣơng BIỆN PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HUYỆN SƠN DƢƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG 70 3.1 Phƣơng hƣớng quan điểm hoàn thiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất 70 3.1.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất 70 3.1.2 Quan điểm hoàn thiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ nhà nƣớc thu hồi đất 77 3.2 Hoàn thiện hệ thống sách, pháp luật, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 78 3.3 Xây dựng giá bồi thƣờng nhà nƣớc thu hồi đất phù hợp với điều kiện, yêu cầu kinh tế thị trƣờng 84 3.3.1 Áp dụng nguyên tắc thỏa thuận giá bồi thƣờng dự án thu hồi đất cho mục đích kinh doanh 84 3.3.2 Nhà nƣớc ban hành giá đất hợp lý loại đất thu hồi phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh mục đích công cộng (không mục tiêu lợi nhuận) phù hợp 85 3.4 Đẩy mạnh bố trí tái định cƣ, tăng cƣờng sách hộ gia đình có đất bị thu hồi 88 3.5 Phát triển thị trƣờng nhà đất, khuyến khích ngƣời dân góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án đầu tƣ 90 3.6 Các biện pháp hỗ trợ 91 3.6.1 Khuyến khích tham gia tầng lớp nhân dân vào công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ nhằm đảm bảo tính công khai, dân chủ minh bạch giá công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng.91 3.6.2 Tăng cƣờng công tác tƣ vấn, thẩm định giá công ty, trung tâm Tƣ vấn thẩm định đất đai giá đất đai 92 KẾT LUẬN CHƢƠNG 95 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Tình hình giải phóng mặt Huyện Sơn Dƣơng 51 Bảng 2.2.Kết bồi thƣờng số dự án điển hìnhtại huyện Sơn Dƣơng (tháng năm 2014) 59 Bảng 2.3 Kết bồi thƣờng số dự án trọng điểm (tháng 04 năm 2014) 61 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Quá trình công nghiệp hóa, đại hóa nƣớc ta năm gần diễn mạnh mẽ, kinh tế nƣớc ta ngày phát triển với hội nhập kinh tế sâu rộng, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất để xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, phát triển đô thị khu dân cƣ ngày tăng Hiện tỉnh, thành phố phát triển có dự án lớn với diện tích đất thu hồi lên tới hàng trăm hecta (ha), ảnh hƣởng đến hàng ngàn hộ dân đất nông nghiệp, hàng trăm hộ dân phải di chuyển chỗ Công tác thu hồi đất, bồi thƣờng giải phóng đất đai yếu tố khách quan, tác động sâu rộng đến nhiều mặt đời sống xã hội cộng đồng dân cƣ Ngày nay, công tác bồi thƣờng giải phóng mặt ngày trở nên khó khăn, phức tạp đất đai ngày khan Có dự án kéo dài hàng chục năm giải phóng đƣợc mặt có dự án mà vốn đầu tƣ vào công trình vào loại đắt đỏ giới số tiền giải phóng mặt lớn Thực tiễn cho thấy, công tác thu hồi đất nhân dân để phục vụ phát triển dự án đầu tƣ việc bồi thƣờng giải phóng mặt cho ngƣời bị thu hồi đất vấn đề nhạy cảm, giải không tốt, không thỏa đáng quyền lợi ngƣời dân có đất bị thu hồi cản trở tiến độ dự án, dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt khiếu kiện đông ngƣời trở thành vấn đề phức tạp, làm ảnh hƣởng đến tình hình an ninh trật tự, gây ổn định xã hội Sơn Dƣơng huyện nằm phía Nam tỉnh Tuyên Quang, nơi có vị trí quan trọng, tiếp giáp với tỉnh bạn, đồng thời ngõ phía Nam tỉnh Tuyên Quang với tỉnh trung du đồng Bắc Bộ Trong năm gần đây, với trình công nghiệp hóa, đại hóa diễn mạnh mẽ, có nhiều dự án mà diện tích đất thu hồi, giải phóng mặt lớn, tác động đến đời sống hàng trăm hộ dân nhƣ dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp An Hòa, dự án trƣờng Phổ thông dân tộc nội trú ATK Sơn Dƣơng, dự án cải tạo nâng cấp quốc lộ 2C, dự án kè hai bờ sông Phó đáy…Để phát triển cở sở hạ tầng xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế, Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quan tâm, trọng đến công tác bồi thƣờng giải phóng mặt Thực chủ trƣơng tỉnh, năm gần công tác bồi thƣờng giải phóng mặt huyện Sơn Dƣơng ngày đƣợc củng cố, hoan thiện, đáp ứng đƣợc mục tiêu, nhiệm vụ đề ra.Tuy nhiên, qua thực tế triển khai địa phƣơng cho thấy, khó khăn công tác bồi thƣờng giải phóng mặt là: Đơn giá bồi thƣờng giải phóng mặt chƣa hợp lý, chƣa sát với giá thị trƣờng, dẫn đến tình trạng khiếu kiện ngƣời dân bị thu hồi đất Cơ chế sách đất đai bồi thƣờng, tái định cƣ Nhà nƣớc thƣờng xuyên bổ sung, sửa đổi Công tác chuẩn bị điều kiện giải phóng mặt chậm chƣa đồng bộ, quỹ nhà, đất tái định cƣ, kinh phí giải phóng mặt Công tác cải cách thủ tục hành chƣa chuyển biến mạnh, việc giải đơn thƣ khiếu nại tố cáo công chậm, chƣa dứt điểm Việc thực quy trình, thủ tục công tác bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ nhƣ công khai tuyên truyền, đối thoại số dự án thực chƣa đầy đủ, kịp thời Mặt khác, thiếu hiểu biết kiến thức pháp luật tính toán lợi ích cá nhân dẫn đến phận ngƣời dân không chấp hành quy định Nhà nƣớc Công tác quản lý đất đai, xác nhận nguồn gốc sử dụng đất địa phƣơng yếu nhiều bất cập Một số chủ đầu tƣ chƣa thực nghiêm túc trách nhiệm công tác giải phóng mặt chuẩn bị quỹ tái định cƣ…Để có giải pháp tích cực công tác bồi thƣờng giải phóng mặt Nhà nƣớc thu hồi đất, góp phần giải vấn đề xúc nay, tác giả lựa chọn đề tài “Bồi thường giải phóng mặt huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang” làm luận văn tốt nghiệp, hệ đào tạo Thạc sĩ, chuyên ngành Quản lý công, với mong muốn thông qua kết nghiên cứu luận văn góp phần vào nâng việc nâng cao chất lƣợng hiệu công tác bồi thƣờng giải phóng mặt huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang nói riêng nhƣ công tác bồi thƣờng giải phóng mặt toàn địa bàn tỉnh Tuyên Quang nƣớc nƣớc nói chung 2.Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn Liên quan tới công tác bồi thƣờng, đền bù giải phòng mặt Nhà nƣớc thu hồi đất có nhiều công trình nghiên cứu lý luận thực tiễn Có thể kể tới công trình sau liên quan tới việc nghiên cứu đề tài luận văn tác giải nhƣ: Đề tài luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ tác giả Nguyễn Trung Tiến: “Công tác bồi thường giải phóng mặt cho dự án xây dựng công trình có tham gia cộng đồng thị trấn Sơn Dương”; đề tài luận văn tốt nghiệp đại học Nông lâm Thái Nguyên tác giả Lành Văn Thƣợng: “Công tác bồi thường giải phóng mặt công ty trách nhiệm hữu hạn xây dựng công trình Cát Tường”; Luận văn tốt nghiệp đại học Tài nguyên môi trƣờng Hà Nội tác giả Lành Hồng Quân: “Công tác bồi thường giải phóng mặt dự án xây dựng trường phổ thông dân tộc nội trú ATK Sơn Dương” Về viết tạp chí kể tới nhƣ: Báo Điện tử Tuyên Quang online ngày 5- 8- 2013 có “Đẩy mạnh đầu tư xây dựng dự án công nghiệp” Bài viết làm rõ nguyên nhân tiến độ dự án xây dựng khu công nghiệp địa bàn huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang ra, viết sâu phân tích nguyên nhân dẫn đến chậm trễ công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, tái định cƣ do: Ngƣời dân chƣa đồng tình với đơn giá đất đƣợc bồi thƣờng, sách tuyên truyền quyền địa phƣơng đến ngƣời dân chƣa tốt; số hộ dân diện bị thu hồi giải phóng cố tình trây ỳ bàn giao mặt để xây dựng dự án Quá viết đề cập đến giải pháp tháo gỡ khó khăn nhƣ: tính toán đơn giá bồi thƣờng hợp lý để tránh thiệt hại cho bên liên quan, gặp gỡ, tuyên truyền cho hộ dân bị thu hồi đất sách, pháp cần kịp thời áp dụng văn hƣớng dẫn khung giá đất Chính phủ địa phƣơng quy định cho dự án Ở đây, xin đề xuất thay đổi cách xây dựng giá đất chƣa bám sát thị trƣờng nhƣ Đó vào tình chuyên môn, theo dõi sát biến động thị trƣờng, tính lƣu trữ, phân tích có hệ thống trung tâm, công ty Thẩm định giá để làm tính toán bồi thƣờng nhƣ phục vụ mục đích khai thác theo quy định pháp luật đất đai Khi thực tính đơn giá đất cần quán triệt cách triệt để nguyên tắc tính giá đất đƣợc quy định khoản điều 112 Luật Đât đai năm 2013 “Cùng thời điểm, đất liền kề có chung mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự có mức giá nhƣ nhau” [24 tr.113] * Đối với tài sản gắn liền với đất: + Nhà, công trình xây dựng đất chịu tác động đơn giá xây dựng mới, đơn giá xây dựng chịu tác động biến động thị trƣờng giá nguyên vật liệu, nhân công,… - Việc xây dựng đơn giá cấu kiện tổng hợp thực công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt chƣa đƣợc thực kịp thời chƣa đáp ứng đƣợc biến động giá thị trƣờng, đặc biệt xu hƣớng tăng tăng giá đột biến số loại nguyên vật liệu nhƣ: sắt, thép, xi măng,… Ngày 15 tháng năm 2014, Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ- CP “Quy định giá đất”, Trong có đề cập đến phƣơng pháp tính định giá tài sản gắn liền với đất Trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang việc định giá tài sản gắn liền với đất đƣợc quy định rõ Quyết định 40/2013/QĐ – UBND, việc tính toán đơn giá xây dựng nhà, công trình xây dựng theo giai đoạn đƣợc điều chỉnh điều chỉnh kịp thời có biến động giá nguyên vật liệu cần thiết đáp ứng đƣợc nguyện vọng ngƣời dân bị thu hồi, giải tỏa 87 Tuy nhiên, giai đoạn vừa qua, với hội nhập nên kinh tế, xóa bỏ bao cấp giá nên biến động giá xăng, dầu, sắt, thép nguyên vật liệu, hàng hóa khác tác động lớn đến đời sống, giá đơn giá xây dựng công trình Điển hình việc điều chỉnh tăng nhiều lần giá xăng, dầu bán thời gian qua yếu tố dây chuyền ảnh hƣởng đến loại hàng hóa thông qua chi phí vận chuyển, chi phí nhiên liệu,…nên việc áp dụng phƣơng pháp định giá cần linh hoạt nữa, đồng thời văn quy định giá cần kịp thời cập nhật xu hƣớng thị trƣờng để tránh thiệt hại cho ngƣời dân diện thu hồi, giải phóng mặt Đối với trồng hàng năm vụ, vào tình hình biến động giá nông sản, thực phẩm mà điều chỉnh đơn giá trồng cho kịp thời * Đối với sách hỗ trợ: Tƣơng tự nhƣ giá đất giá trồng, giá hàng hóa tiêu dùng thay đổi đồng tiền bị giá, số lạm phát, số giá tăng cao cần phải điều chỉnh khoản chi phí hỗ trợ cho kịp thời, phù hợp với thay đổi giá nói chung 3.4 Đẩy mạnh bố trí tái định cƣ, tăng cƣờng sách hộ gia đình có đất bị thu hồi Việc bố trí tái định canh, định cƣ nhƣ sách hỗ trợ gia đình bị thu hồi giải tỏa chƣa đƣợc kịp thời, tƣợng ngƣời lao động (đặc biệt ngƣời trực tiếp sản xuất nông nghiệp, có mặt kinh doanh) sau bị thu hồi đất rơi vào tình cảnh khó khăn diễn hầu hết dự án Do không chuẩn bị chu đáo chuyển dịch cấu kinh tế, địa phƣơng nằm vùng dự án xuất tƣợng tái nghèo Một mặt, ổn định sống, kinh doanh; mặt khác, có chuyển đổi lớn tâm lý ngƣời dân không ổn định, không thích ứng kịp thời với thay đổi sa đà buông thả nhận đƣợc số tiền đền bù lớn, từ không chịu làm ăn mà chi tiêu hoang phí dẫn đến xa cơ, thất thế, lúc tiền hết mà đất không 88 Nhằm hạn chế điểm yếu này, cần đẩy mạnh bố trí tái định canh, định cƣ, tăng cƣờng sách hỗ trợ gia đình bị thu hồi giải phóng mặt + Các địa phƣơng cần phải có biện pháp chuyển dịch cấu kinh tế, đặc biệt nhƣng họ diện thu hồi, giải phóng mặt nhằm vận động họ, tạo công ăn việc làm hƣớng cho họ cách dùng tiền bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt thành đồng vốn hữu ích + Các địa phƣơng cần xây dựng nguồn vốn riêng để chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định canh, định cƣ, đáp ứng kịp thời nhƣ cầu giải phóng mặt bằng, xây dựng công trình địa bàn Theo quy định Nghị định 84/2007/NĐ-CP Chính phủ tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt có trách nhiệm bàn giao nhà đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà cho ngƣời đƣợc bố trí tái định cƣ trƣớc giải phóng mặt Trong trƣờng hợp có thỏa thuận tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt ngƣời đƣợc bố trí tái định cƣ việc nhận nhà ở, đất tái định cƣ sau giải phóng mặt thực theo văn thỏa thuận có chữ ký hai bên Thực tế nay, nhiều điểm tái định cƣ đƣợc phê duyệt nhƣng tính khả thi chƣa cao, thực tế khu đƣợc quy hoạch thiếu nguồn nƣớc, thiếu đất sản xuất so với quy hoạch đƣợc phê duyệt…Đó chƣa kể không trƣờng hợp việc xây dựng khu tái định cƣ bị vƣớng mắc thr tục mặt bằng, phải nhiều thời gian chờ đợi Các dự án loại phải tiến hành điều tra xã hội học cẩn thận để nắm vững nhu cầu, phong tục tập quán, phƣơng thức kiếm sống thực trạng sống thu nhập ngƣời dân, tránh lấy ý kiến dân cách hình thức cách làm thiếu trách nhiệm phô trƣơng, xa rời thực tế Bố trí tái định cƣ phải phù hợp với mục đích, đối tƣợng yêu cầu tái định cƣ; tránh tƣợng bố trí hộ dân di dời thủy điện Sơn La địa điểm bố 89 trí tái định cƣ xa khu vực sản xuất nông nghiệp, không phù hợp với đời sống ngƣời dân vốn quen với việc đồng áng; nhà tái định cƣ giống đến mức họ lộn nhà nên hộ dân tự ý bỏ nơi tái định cƣ tái chiếm nơi cũ + Kết hợp, đẩy mạnh bố trí tái định canh, định cƣ đặc biệt với ngƣời dân vùng sản xuất nông nghiệp Ngƣời dân vùng sản xuất nông nghiệp có sản phẩm từ trồng, việc thay đổi công việc nhƣ thay đổi tập quán sản xuất vốn gắn chặt với sống họ làm ho khó khăn Đặc biệt ngƣời lao động lớn tuổi vùng nông thôn việc thay đổi nghề nghiệp lại cáng không dễ dàng Vì bố trí tái định canh, định cƣ để họ tiếp tục công việc sản xuất nông nghiệp nơi biện pháp cần đƣợc ƣu tiên xem xét + Tăng cƣờng công tác hƣớng nghiệp, tạo việc làm cho đối tƣợng lao động khu vực thu hồi, giải tỏa, đặc biệt đối tƣợng bị thu hồi tƣ liệu sản xuất đất đai + Những sách hỗ trợ cần đƣợc phát huy nhƣ: cho vay vốn kinh doanh, hỗ trợ học sinh, sinh viên em hộ bị thu hồi, giải tỏa học phí nhƣ sách khuyến khích, động viên khác 3.5 Phát triển thị trƣờng nhà đất, khuyến khích ngƣời dân góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án đầu tƣ + Phát triển thị trƣờng nhà, đất; hoạt động kinh doanh bất động sản buộc phải chuyển sang sàn giao dịch nhƣ mục tiêu quan mà Luật Kinh doanh bất động sản hƣớng tới Hoạt động nhằm tạo lập hệ thống thông tin bất động sản minh bạch, xác, có trách nhiệm, nhằm hạn chế rủi ro liên quan đến giao dịch bất động sản, bảo đảm quyền lơi cho ngƣời bán ngƣời mua Tuy nhiên, hoạt động buộc đôi với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhƣng giao dịch cá nhân với mục đích mua bán để sử dụng đƣợc khuyến khích thực thông qua sàn giao dịch, để tránh 90 tình trạng đầu cơ, kích cầu, làm ảo thị trƣờng nhà đất “nóng, lạnh” bất thƣờng nhƣ thời gian qua + Khuyến khích ngƣời dân góp vốn quyền sử dụng đất, từ khiến họ thực bàn giao mặt nhƣ thƣơng vụ làm ăn với các đối tác đầu tƣ Thông qua đó, ngƣời dân co hội đầu tƣ đồng vốn vào hoạt động kinh doanh nơi sinh sống, tạo điều kiện chuyển dịch cấu kinh tế , giúp bảo toàn phát huy đƣợc đồng vốn ngƣời dân 3.6 Các biện pháp hỗ trợ 3.6.1 Khuyến khích tham gia tầng lớp nhân dân vào công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm đảm bảo tính công khai, dân chủ minh bạch giá công tác bồi thường, giải phóng mặt Ý thức tầm hiểu biết ngƣời dân có đất bị thu hồi nhƣng nhân tố quan trọng định đến tiến độ thực giải phóng mặt Do việc tuyên truyền, phổ biến đến ngƣời dân sách giải phóng mặt Nhà nƣớc việc vô quan trọng Trƣớc có định thu hồi đất nên thông báo cho ngƣời dân biêt dự án tầm quan trọng, mục đích dự án mà ngƣời dân hiểu đƣợc mục đich việc thu hồi đất để phục vụ lợi ích quốc gia lợi ích cộng đồng, lợi ích họ họ có đồng tình đƣờng lối Đảng nhà nƣớc Để thực đƣợc công tác tuyên truyền thực hiện: Thông qua phƣơng tiện truyền thông đại chúng Sử dụng phƣơng tiện truyền thông, báo đài … để đƣa tin sách, quy định pháp luật giải phóng mặt Nhà nƣớc Thƣờng xuyên cập nhật tin tức đƣờng lối, sách Huyện, Tỉnh, Nhà nƣớc giải phóng mặt Thành lập tổ tuyên truyền vận động xã, phƣờng, thị trấn thƣờng xuyên thông báo tình hình giải phóng mặt địa phƣơng Tích cực tuyên dƣơng hộ gƣơng mẫu chấp hành, nhắc nhở hộ chậm trễ, cán bộ, đảng viên thiếu gƣơng mẫu phƣơng tiện truyền thông địa phƣơng 91 Các cấp Ủy đảng, Đảng viên phải gƣơng mẫu thực chủ trƣơng, sách tỉnh Nhà nƣớc công tác giải phóng măt Đồng thời phải có biện pháp xử lý nghiêm khắc cán bộ, Đảng viên không thực hiện, lôi kéo quần chúng chống đối, khiếu nại Phát huy vai trò hội công tác vận động quần chúng nhƣ hội cựu chiến binh, hội phụ nữ, đoàn niên…trong công tác giải phóng mặt Niêm yết công khai quy hoạch khu vực công cộng để ngƣời dân dễ dàng tìm hiểu, nắm đƣợc tinh thần chung dự án địa bàn Huyện Phát huy vai trò tổ chức quần chúng, khuyến khích cộng đồng tham gia vào dự án Trƣớc thực dự án nên tổ chức buổi gặp gỡ chủ đầu tƣ, cấp ngành với nhân dân khu vực thu hồi để điều chỉnh nội dung phƣơng án bồi thƣờng giải phóng mặt thiết thực 3.6.2 Tăng cường công tác tư vấn, thẩm định giá công ty, trung tâm Tư vấn thẩm định đất đai giá đất đai + Chính sách giá áp dụng thống cho mục đích tài phát sinh mâu thuẫn lợi ích: ap dụng giá để tính thuế sử dụng đất,thu tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất giao đất…thì ngƣời sử dụng đất “kêu cao” nhƣng thực bồi thƣờng hỗ trợ Nhà nƣớc thu hồi đất ngƣời sử dụng đất lại “kêu thấp” + Theo quan chuyên môn, việc giá đất nhiêu nơi chƣa sát với thực tế địa phƣơng không lƣờng hết đƣợc yếu tố “ảo” giá chuyển nhƣợng thị trƣờng Vì vậy, xây dựng mức giá đất, nhiều nơi chủ động giảm so với mức giá thực tế điều tra đƣợc Thêm vào đó, việc thu thập, phân tích thông tin giá đất, địa phƣơng nhiều hạn chế, số liệu lƣu chữ từ năm trƣớc để sử lý thông tin cách hệ thống Nguồn nhân lực công tác định giá 92 đất lại thiếu yếu nguồn thông tin lại có nhiều biến động lớn, không lớn, không đầy đủ khó tin cậy Ngoài ra, tỉnh, thành phố cần dùng giá đất làm để thực nghĩa vụ tài đất đai khác nhƣ : Tính thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thƣờng, hỗ trợ Nhà nƣớc thu hồi đất…nên khó tránh khỏi giá số loại đất không sát với thực tế + Vì thực tế trình thu hồi đất hành động mua – bán thỏa thuận không nhƣ đặc trƣng thứ thị trƣờng bất động sản tính không hoàn hảo nên việc tìm đến thỏa mãn giá trị bồi thƣờng bên thu hồi đất khó đạt đƣợc Cục Quản lý giá – Bộ Tài nhận định, điều kiện văn quy phạm pháp luật sách tài đất đai chƣa đồng bộ, địa phƣơng buộc phải quy định giá đất với yêu cầu hài hòa đƣợc mục đích, giảm đến mức thấp tác động ảnh hƣởng đến đối tƣợng sử dụng đất đại đa số ngƣời dân tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh Từ thực tế cho thấy đƣợc cần thiết phải có quan chuyên môn để xác định đơn giá đất, tài sản gắn liền với đất, hay bất động sản nói chung kế động sản Từ đó, làm sở cho quan bồi thƣờng thực tính toán phƣơng án bồi thƣờng cho chủ sử dụng, sở hữu tài sản nhƣ mục đích khác tài đất đai + Ba vai trò quan trọng thẩm định giá đất, tài sản bất động sản đƣợc nhà nghiên cứu đúc kết là: - Thứ nhất: Sẽ làm tăng số lƣợng giao dịch , chuyển nhƣợng bất động sản thành hàng hóa thị trƣờng; từ hoạt động thẩm định giá, việc tƣ vấn – đặc biệt tƣ vấn giá đất diễn thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng giúp bảo đảm lợi ích bên tham gia thị trƣờng Tƣ vấn giá đất giúp thực chủ trƣơng, sách nhà nƣớc nhƣ: cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê doanh nghiệp nhà nƣớc đƣợc thuận lợi trung thực 93 - Thứ hai: Thẩm định giá tƣ vấn giá đất có tác dụng công khai, minh bạch giá đất; đảm bảo thông tin đến ngƣời có nhu cầu xác khách quan Cơ quan thẩm định tƣ vấn giá đất có khả tiếp cận dễ dàng với đối tƣợng - Thứ ba: Các hoạt động giúp nhà nƣớc hoàn thiện hoạt động quản lý nhà nƣớc nói chung quản lý thị trƣờng bất động sản nói riêng + Hiện nay, có 50% số Sở Tài tỉnh, thành phố thành lập Trung tâm Thẩm định giá Nhƣng thực tế cho thấy trung tâm không phát huy đƣợc chức chịu bó buộc đơn vị nghiệp thuộc Sở, địa phƣơng Để phát huy đƣợc vai trò việc phải chuyển sang hoạt động độc lập cần thiết Đây hƣớng để đáp ứng yêu cầu định giá giai đoạn nƣớc ta trở thành thành viên Tổ chức Thƣơng mại Thế giới WTO tạo thuận lợi xác định giá tài sản trình hội nhập kinh tế quốc tế 94 KẾT LUẬN CHƢƠNG Việc xây dựng đơn giá đất thiếu khách quan, không sát thị trƣờng ảnh hƣởng đến việc thực bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ giải phóng mặt bằng, gây thiệt hại cho ngƣời bị thu hồi, giải tỏa gây thất thu cho Nhà nƣớc trình điều tiết nguồn lợi từ đất nhƣ: cho thuê đất, giao đất không qua đấu giá, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất,… Sự thiếu chuyên nghiệp, thiếu tính khách quan, vài trò không tách biệt hoạt động xác định giá đất quan Nhà nƣớc địa phƣơng làm lệch lạc mục đích, yêu cầu việc định đơn giá đất Cơ quan thẩm định giá, với vai trò, trách nhiệm, khả quy định cụ thể việc tƣ vấn, thẩm định giá việc làm chuyên nghiệp hiệu Cần tăng cƣờng tƣ vấn, trƣng cầu thẩm định giá bồi thƣờng từ công ty, trung tâm Thẩm định giá Kết hợp hoàn thiện quản lý đất đai, tăng cƣờng sách hỗ trợ, phân cấp vài trò quản lý nhà nƣớc cấp huyện nhằm hoàn thiện sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ giải phóng mặt huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang 95 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Với mục tiêu góp phần xây dựng, hoàn thiện sách bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, luận văn nêu bất cập, hạn chế sách hay trình thực hiện; để từ đƣa đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện sách bồi thƣờng, giải phóng mặt huyện Sơn Dƣơng + Những hạn chế đƣợc nêu là: - Đơn giá bối thƣờng đất đai chƣa sát giá chuyển nhƣợng thị trƣờng điều kiện bình thƣờng; - Đơn giá bồi thƣờng tài sản gắn liền với đất nhƣ: nhà, công trình xây dựng Cây trồng thấp, chậm thay đổi, không đáp ứng đƣợc điều kiện kinh tế thị trƣờng; - Việc bố trí, tái định canh chƣa chƣa kịp thời, không phù hợp với quy định; bố trí tái định cƣ phát triển sản xuất nông nghiệp chƣa đƣợc quan tâm, chƣa phù hợp với mục đích, yếu cầu - Chính sách hỗ trợ chƣa đƣợc quan tâm, phát triển + Những kiến nghị, hoàn thiện sách bồi thƣờng, giả phóng mặt bằng: - Hoàn thiện xây dựng dự án đại hóa hệ thống quản lý đất đai, công khai công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Phát triển thị trƣờng nhà đất, khuyến khích ngƣời dân đầu tƣ, góp vốn quyền sử dựng đất vào dự án đầu tƣ - Tăng cƣờng kiểm soát, chế tài hành vi vi phạm pháp luật đất đai nhƣ hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, thuế thu nhập, trƣớc bạ, - Đối với đất đai, tài sản bất động sản cần thiết có tƣ vấn, thẩm định Giá để tính toán bồi thƣờng theo giá trị thị trƣờng nhƣ thực mục đích tài khác đất đai Bƣớc đầu việc thực chia thành khu vực dự án để 96 khảo sát, sau tiến tới áp dụng tƣ vấn, khảo sát giá cho đối tƣợng thu hồi đất cự thể - Về mặt sách: cần nghiên cƣu, trao đổi để xây dựng hoàn thiện sách bồi thƣờng quy định cụ thể từ làm sở áp dụng toàn quốc - Vai trò trách nhiệm địa phƣơng cần đƣợc nâng cao, tạo thuận lợi cho Các đối tƣợng thu hồi đất góp phần tháo gỡ vƣớng mắc, giúp đẩy nhanh tiến độ bàn giao mặt bằng, thực dự án 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban Bồi thƣờng giải phóng mặt huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang (2013), Báo cáo tình hình giải phóng mặt dự án xây dựng trƣờng Dân tộc nội trú ATK Sơn Dƣơng, huyện Sơn Dƣơng Ban Bồi thƣờng giải phóng mặt huyện Sơn Dƣơng, tỉnh Tuyên Quang (2013), Báo cáo thành tích hoạt động năm Ban bồi thƣờng giải phóng mặt huyện Sơn Dƣơng năm 2013, tỉnh Tuyên Quang Bộ Tài (2004), Thông tƣ 114/2004/TT – BTC ngày 26/11/2004, Hƣớng dẫn Nghị định 188/2004/NĐ – CP Bộ Tài (2004), Thông tƣ 116/2004/TT – BTC ngày 07/12/2004, Hƣớng dẫn Nghị định 197/2004/NĐ – CP Bộ Tài (2004), Thông tƣ 117/2004/TT – BTC ngày 07/12/2004, Hƣớng dẫn Nghị định 198/2004/NĐ – CP Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2005), Đề án tìm hiểu thực trạng sống việc làm nhân dân Nhà nƣớc thu hồi đất đai để xây dựng khu công nghiệp mới, Hà Nội Chính phủ (2004),Nghị định 188/2004/NĐ – CP, “Về phƣơng pháp xác định giá đất khung giá đất loại đất”, Hà Nôi Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ – CP, “Về thu tiền sử dụng đất”, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định 17/2006/NĐ – CP, “Về việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai Nghị định 187/2004/NĐ – CP ngày 17/11/2004”, Hà Nội 10 Chính phủ (2007), Nghị định 84/2007/NĐ – CP, “Quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất đai giải khiếu nại đất đai”, Hà Nội 98 11 Chính phủ (2014), Nghị định 43/CP/2014, “Về việc thi hành Luật đất đai 2013”, Hà Nội 12 Chính phủ (2014), Nghị định 47/CP/2014, “Về việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất”, Hà Nội 13 Đặng Thái Sơn (2002), Đề tài nghiên cứu xã hội học sách đền bù giải phóng mặt tái định cƣ, Viện nghiên cứu địa – Tổng cục địa chính, Hà Nội 14 Học viện Hành Quốc gia (2003), Giáo trình Luật hành tài phán hành Việt Nam, Nxb Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội 15 Học viện Hành Quốc gia (2002), Giáo trình tổ chức nhân hành nhà nƣớc, Nxb Đại học Quốc gia, Hà Nội 16 Học viện Hành Quốc gia(2003), Giáo trình Hành công, Nxb Thống kê, Hà Nội 17 Hồ Thị Lam Trà (1998), Giáo trình giá đất, Nxb Nông nghiệp I, Hà Nội 18 Ngân hàng Phát triển Châu Á (2011), Cẩm nang tái định cƣ hƣớng dẫn thực hành 19 Nguyễn Đình Bồng, Tôn Gia Huyên (2006), Quản lý đất đai thị trƣờng nhà đất, Nxb Bản đồ - Trung tâm điều tra quy hoạch, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Hà Nội 20 Nguyễn Minh Đức (2011), Quy hoạch đất đai thị trƣờng bất động sản Việt Nam, Hà Nội 21 Nguyễn Thị Phƣợng (2010), Cẩm nang công tác bồi thƣờng hỗ trợ, tái định cƣ nhà nƣớc thu hồi đất, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 22 Phạm Đức Phong (2002), vấn đề then chốt đền bù, giải phóng mặt dự án xây dựng Việt Nam (2002), Hội thảo đền bù, giải phóng mặt dự án xây dựng Việt Nam ngày 12 – 13/09/2002, Hà Nội 23 Quốc hội (2004), Luật đất đai 2003, Nxb Lao Động, Hà Nội 24 Quốc hội (2014),Luật đất đai 2013 (có hiệu lực từ ngày – – 2014), Nxb Lao động, Hà Nội 99 25 UBND tỉnh Tuyên Quang (2005), Quyết định số 74/2005/QĐ – UBND ngày 16/8/2005, “Về việc ban hành thực bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất sử dụng mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế địa bàn tỉnh Tuyên Quang”, Tuyên Quang 26 UBND tỉnh Tuyên Quang (2005), Quyết định số 75/2005/QĐ – UBND ngày 16/8/2005, “Về việc ban hành sách hỗ trợ Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế địa bàn tỉnh Tuyên Quang”, Tuyên Quang 27 UBND tỉnh Tuyên Quang (2013), Quyết định số 40/2013/QĐ – UBND ngày 21/12/2013, “Về việc ban hành đơn giá bồi thƣờng thiệt hại tài sản (vật kiến trúc, trồng, vật nuôi) gắn liền với đất bị thu hồi Nhà nƣớc thu hồi đất vào để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế năm 2014 địa bàn tỉnh Tuyên Quang”, Tuyên Quang 28 UBND tỉnh Tuyên Quang (2007), Quyết định số 41/2007/QĐ – UBND ngày 20/12/2007, “Về phân loại đất giá đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang năm 2008”, Tuyên Quang 29 UBND tỉnh Tuyên Quang (2008), “Về việc ban hành đơn giá thiệt hại tài sản (vật kiến trúc, trồng, vật nuôi) gắn liền với đất bị thu hồi Nhà nƣớc thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế địa bàn tỉnh Tuyên Quang”, Tuyên Quang 30 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009), Quyết đinh số 16/2009/QĐ – UBND ngày 21/10/2009, “ Về việc ban hành trình tự thực bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất vào để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế địa bàn tỉnh Tuyên Quang”, Tuyên Quang 100 31 UBND tỉnh Tuyên Quang (2009), Quyết định số 19/2009/QĐ – UBND ngày 21/10/2009, “ Về việc ban hành sách hỗ trợ Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lơi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế địa bàn tỉnh Tuyên Quang”, Tuyên Quang 32 UBND tỉnh Tuyên Quang (2008), Quyết định số 25/2008/QĐ – UBND ngày 21/10/2009, “Về việc quy định giá đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang năm 2009”, Tuyên Quang 33 UBND tỉnh Tuyên Quang (2013), Quyết định số 39/2013QĐ – UBND ngày 21/12/2013, “ Về việc phân vùng, phân khu vực, phân loại đƣờng phố, phân vị trí đất địa bàn tỉnh Tuyên Quang năm 2009”, Tuyên Quang 34 UBND tỉnh Tuyên Quang (2011), Báo cáo tình hình thực công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt địa bàn tỉnh Tuyên Quang năm 2011, Tuyên Quang 101