Phân tích xung đột trong sử dụng đất và đề xuất giải pháp ưu tiên trong quản lý trật tự xây dựng tại phường Đằng Lâm, quận Hải An, thành phố Hải Phòng

Để giải quyết tốt các vấn đề về xung đột trong sử dụng đất và các mối quan hệ của chúng có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, quản lý trật tự xây dựng.. Tuy n

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong những năm gần đây nền kinh tế nước ta phát triển mạnh theo hướng

đa dạng hoá nhiều thành phần, tốc độ đô thị hoá nhanh, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng Một phần đáng kể đất đai bị chuyển đổi từ đất nông nghiệp, đất

tư nhân sang các loại đất khác với chủ sở hữu hoặc sử dụng khác của các hộ cư dân Đồng thời, nhiều mâu thuẫn, xung đột xã hội nẩy sinh trong quá trình thu hồi đất, sử dụng và quản lý đất đai Tình trạng đơn thư khiếu kiện, khiếu nại kéo dài, vượt cấp, tập trung đông người gây mất an ninh - trật tự tại các địa phương [Báo cáo số 229/BC-TTr ngày 07/7/2014 của Thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trường] Để giải quyết tốt các vấn đề về xung đột trong sử dụng đất và các mối quan hệ của chúng có

ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, quản lý trật tự xây dựng

Phường Đằng Lâm, quận Hải An, được thành lập theo Nghị định số

106/NĐ-CP ngày 20/12/2002 của Chính phủ trên cơ sở sát nhập 05 xã của huyện An Hải và

01 phường của quận Ngô Quyền Phường có 11 tổ dân phố, tổng diện tích đất tự nhiên là 212,5 ha Phường có tốc độ đô thị hoá nhanh trong thời gian qua, dẫn đến những biến động phức tạp về sử dụng đất, đặc biệt là chuyển đổi mục đích từ sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích đất phi nông nghiệp Nhiều khu vực nổi cộm

về chuyển đổi đất đai, nhiều xung đột nẩy sinh trong quá trình sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất Tình trạng sử dụng đất sai mục đích, tự ý chuyển nhượng đất trái phép, xây dựng nhà không phép, sai phép, trái phép là những hiện tượng ảnh hưởng tiêu cực đến công tác quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng

Hiện nay, phường Đằng Lâm đã có nhiều cải cách trong công tác quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng nhằm phát triển, nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân, đảm bảo an ninh - trật tự Tuy nhiên, nhiều khó khăn nẩy sinh do các nguyên nhân: một bộ phận nhân dân chưa nhận thức đúng và thực hiện các quy định của Luật đất đai, Luật xây dựng; trình độ nghiệp vụ của một số cán bộ chưa được nâng cao, chưa đáp ứng được nhiệm vụ, giải quyết công việc đạt hiệu quả thấp; các mâu thuẫn, xung đột trong sử dụng đất đang tăng về số lượng, có nhiều tình tiết

phức tạp tại địa phương Để góp phần giải quyết được các vấn đề trên, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và thực tiễn về phân tích xung đột trong sử dụng đất đưa

ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng tại địa phương

Xuất phát từ lý do thực tiễn đó, đề tài luận văn thạc sỹ: “Phân tích xung đột trong sử dụng đất và đề xuất giải pháp ưu tiên trong quản lý trật tự xây dựng tại phường Đằng Lâm, quận Hải An, thành phố Hải Phòng” đã được lựa chọn

nghiên cứu và hoàn thành

2 MỤC TIÊU VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU

a) Mục tiêu

Xác lập các cơ sở khoa học và thực tiễn về phân tích hiện trạng, biến động và xung đột trong sử dụng đất phục vụ đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai và quản lý trật tự xây dựng tại phường Đằng Lâm, quận Hải An, Hải Phòng

b) Nhiệm vụ

Để đạt được mục tiêu, các nhiệm vụ sau đây cần được thực hiện:

- Tổng quan tài liệu và xây dựng cơ sở lý luận về nghiên cứu xung đột trong

sử dụng đất phục vụ công tác quản lý đất đai và quản lý trật tự xây dựng;

- Phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất phường Đằng Lâm giai đoạn

2010 - 2015;

- Xác định các điểm nóng sử dụng đất tại phường Đằng Lâm;

- Phân tích xung đột sử dụng đất tại phường Đằng Lâm và cụ thể tại các điểm nóng sử dụng đất;

- Xác định và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, quản

lý trật tự xây dựng tại phường Đằng Lâm

3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

a) Phạm vi không gian

Khu vực nghiên cứu là toàn bộ địa bàn phường Đằng Lâm, quận Hải An, Hải Phòng, tổng diện tích tự nhiên 212,5 ha Nghiên cứu chi tiết tại 3 điểm nóng về biến đổi

sử dụng đất là tổ dân phố Kiều Sơn, tổ dân phố Thư Trung 2 và tổ dân phố Lực Hành.

sử dụng đất, quy hoạch không gian đô thị và quản lý trật tự xây dựng

5 CƠ SỞ TÀI LIỆU THỰC HIỆN LUẬN VĂN

a) Tài liệu khoa học và điều tra

- Tài liệu khoa học về hướng phân tích xung đột sử dụng đất và quản lý trật

tự xây dựng trên địa bàn đô thị

- Số liệu từ điều tra đại diện cư dân địa phương và cán bộ quản lý

b) Tài liệu địa phương

Các tài liệu và bản đồ về kiểm kê đất đai, bản đồ hiện trạng sử dụng đất phường Đằng Lâm, quận Hải An, Hải Phòng giai đoạn 2010 - 2015

c) Tài liệu pháp lý

* Văn bản do Nhà nước phê duyệt và ban hành:

- Luật Đất đai 2013; các Nghị định của Chính phủ; Thông tư của các Bộ ngành và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai;

- Luật xây dựng 2014; các Nghị định của Chính phủ; Thông tư của các Bộ ngành và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật xây dựng.

* Văn bản do UBND thành phố Hải Phòng phê duyệt và ban hành:

- Quyết định số 322/QĐ-UBND ngày 28/02/2005 về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 quận Hải An và ban hành điều lệ quản lý xây dựng quận Hải An, thành phố Hải Phòng;

- Quyết định số 1910/QĐ-UBND ngày 06/11/2012 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 quận Hải An đến năm 2025;

* Văn bản do UBND phường Đằng Lâm phê duyệt và ban hành:

- Các tài liệu kiểm kê đất đai, bản đồ hiện trạng sử dụng đất phường Đằng Lâm, quận Hải An, Hải Phòng giai đoạn 2010 - 2015

6 CẤU TRÚC ĐỀ TÀI

Luận văn được trình bày trong 85 trang đánh máy khổ A4; ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 chương:

- Chương 1: Tổng quan tài liệu, cơ sở lý luận về các vấn đề nghiên cứu xung

đột trong sử dụng đất và quản lý trật tự xây dựng tại khu vực đô thị

- Chương 2: Nghiên cứu hiện trạng, biến động sử dụng đất và xác định các

điểm nóng trong sử dụng đất tại phường Đằng Lâm

- Chương 3: Phân tích xung đột trong sử dụng đất và đề xuất giải pháp quản

lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng tại phường Đằng Lâm

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC VẤN ĐỀ

NGHIÊN CỨU XUNG ĐỘT TRONG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUẢN LÝ

TRẬT TỰ XÂY DỰNG TẠI KHU VỰC ĐÔ THỊ

1.1 PHƯƠNG PHÁP VÀ CÁC BƯỚC NGHIÊN CỨU

1.1.1 Các phương pháp nghiên cứu

a) Các phương pháp thu thập số liệu

* Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp từ các nguồn sẵn có:

Các tài liệu được thu thập tại bộ phận văn phòng thống kê của UBND phường Đằng Lâm được lưu trữ qua các năm gồm:

- Báo cáo kiểm kê đất năm 2010, 2015

- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất phường Đằng Lâm năm 2010, 2015

- Báo cáo giải quyết tranh chấp đất đai qua các năm

- Báo cáo công tác quản lý trật tự xây dựng qua các năm

- Báo cáo tài chính năm 2014 của UBND phường Đằng Lâm

- Các văn bản pháp lý của thành phố Hải Phòng

* Phương pháp điều tra xã hội học:

Phương pháp sử dụng bảng hỏi về xung đột trong sử dụng đất đai và lựa chọn giải pháp quản lý trật tự xây dựng, kết hợp giữa cách thức chọn mẫu phân tầng

và chọn mẫu ngẫu nhiên

- Chọn mẫu phân tầng: Dựa trên các tiêu chí phân chia thành 3 điểm nóng sử

dụng đất là khu vực tổ dân phố Kiều Sơn, Thư Trung 2 và Lực Hành để tiến hành lấy mẫu ngẫu nhiên

- Chọn mẫu ngẫu nhiên: Tại mỗi điểm nóng sử dụng đất khi tiến hành điều

tra xung đột trong sử dụng đất dựa trên 3 dạng xung đột: Xung đột về mục đích sử dụng đất; Xung đột về quyền sử dụng đất; Xung đột trong quá trình sử dụng đất Tỷ lệ lấy mẫu là 10% tổng số hộ gia đình là cư dân địa phương và 12 cán bộ quản lý Tổng số 128 phiếu được phát ra với cách thức lựa chọn theo các tiêu chí có sẵn và

đề nghị người trả lời cho biết lý do tại sao lựa chọn (xem bảng phụ lục).

Khi tiến hành điều tra lựa chọn giải pháp ưu tiên trong quản lý trật tự xây dựng tại các điểm nóng sử dụng đất dựa trên 6 giải pháp: Tăng cường công tác quản

lý cấp phép xây dựng; Tăng cường công tác kiểm tra giám sát việc thực hiện theo phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng; Nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch đô thị; Tăng cường công tác quản lý quy hoạch xây dựng; Hoàn thiện hệ thống chính sách và thủ tục hành chính về cấp phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng; Tuyên truyền nâng cao ý thức người dân đối với công tác xin cấp phép và quản lý trật tự xây dựng Tỷ lệ lấy mẫu là 10% số hộ gia đình là cư dân địa phương và 12 cán bộ quản lý, tổng số 128 phiếu được phát ra với cách thức lựa chọn theo các tiêu chí có sẵn và đề nghị người trả lời cho biết lý do tại sao lựa chọn (xem bảng phụ lục)

- Tổ chức hội nghị lấy ý kiến của các cán bộ quản lý về việc lựa chọn các mức ưu tiên trong công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị dựa trên 6 giải pháp: Tăng cường công tác quản lý cấp phép xây dựng; Tăng cường công tác kiểm tra giám sát việc thực hiện theo phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng; Nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch đô thị; Tăng cường công tác quản lý quy hoạch xây dựng; Hoàn thiện hệ thống chính sách và thủ tục hành chính về cấp phép xây dựng

và quản lý trật tự xây dựng; Tuyên truyền nâng cao ý thức người dân đối với công tác xin cấp phép và quản lý trật tự xây dựng

- Kết quả được thể hiện trong bảng đề xuất lựa chọn giải pháp ưu tiên trong quản lý trật tự xây dựng tại 3 điểm nóng sử dụng đất là khu vực tổ dân phố Kiều Sơn, Thư Trung 2, Lực Hành (xem bảng phụ lục)

b) Phương pháp thống kê mô tả để xử lý số liệu

- Trên cơ sở các báo cáo kiểm kê năm 2010, 2015 tiến hành phân tích thống

kê, so sánh số liệu qua các các năm để thấy được sự biến động, thay đổi về cơ cấu

sử dụng các loại đất

- Tổng hợp kết quả điều tra bằng bảng hỏi về xung đột trong sử dụng đất tại các điểm nóng, tiến hành phân tích, đánh giá tình hình xung đột trong sử dụng đất, đưa các giải pháp nâng cao công tác quản lý đất đai Giá trị trung bình được sử dụng trong việc xếp hạng xung đột

sử dụng AHP trong lựa chọn các giải pháp ưu tiên thể hiện được những ưu thế sau

so với các phương pháp phân tích truyền thống:

- Với nền tảng toán học mạnh nên cho phép phân tích, đánh giá và phân loại các vấn đề môi trường một cách bán định lượng và định lượng;

- Cho phép xây dựng một hệ thống chỉ tiêu đánh giá nhiều cấp rất linh hoạt Những vấn đề phức tạp được phân tích thành những chỉ tiêu đơn giản hơn theo nhiều cấp, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc đánh giá;

- Các chuyên gia được quyền linh hoạt hơn trong việc xếp hạng so sánh mức

độ quan trọng của các chỉ tiêu ở mỗi cấp;

- Đánh giá được tính nhất quán trong các đánh giá của chuyên gia dựa trên so sánh từng cặp đôi một để xác định trọng số và có kỹ thuật tính toán chỉ số đo lường

sự nhất quán từ đó giảm thiểu được những hạn chế vốn có của phương pháp chuyên gia đó là tính chủ quan

Quá trình đánh giá sử dụng ma trận so sánh cặp với thang 9 điểm, xác định trọng số dựa trên vector riêng ứng với giá trị riêng lớn nhất, sau đó kiểm tra hệ số nhất quán của trọng số (Saaty, 1980)

Trong phạm vi đề tài, mô hình AHP được giải theo các bước sau:

* Bước 1: Xác định trọng số của các giải pháp dựa trên phân tích các ma trận

vuông cấp n (còn gọi là ma trận độ ưu tiên bậc 1, bậc 2, ) Các tiêu chí trong ma trận này sau đó được thực hiện so sánh từng cặp với nhau Độ ưu tiên cho các tiêu chí được xác định theo bảng độ ưu tiên chuẩn của Saaty (1980) với 9 bậc ưu tiên và giá trị tương ứng sau:

- Ưu tiên bằng nhau: 1 điểm

- Ưu tiên bằng nhau cho đến vừa phải: 2 điểm

- Ưu tiên vừa phải: 3 điểm

- Ưu tiên vừa phải cho đến hơi ưu tiên: 4 điểm

- Hơi ưu tiên hơn: 5 điểm

- Hơi ưu tiên cho đến rất ưu tiên: 6 điểm

- Rất ưu tiên: 7 điểm

- Rất ưu tiên cho đến vô cùng ưu tiên: 8 điểm

- Vô cùng ưu tiên: 9 điểm

* Bước 2: Tính toán trọng số cho các chỉ tiêu theo mô hình sau:

( )( ) ( )

w i = i1 i2 im m1,∀

i w

* Bước 3: Nhân ma trận trọng số với ma trận gốc, tính tổng điểm có trọng số

cho các tiêu chí ưu tiên trong công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị và sắp xếp theo mức độ ưu tiên Các giải pháp có trọng số cao nhất được lựa chọn ưu tiên xem xét

Cụ thể hóa bài toán AHP thông qua 4 bước sau:

- Phân tích những thông tin thu nhận được thành nhóm tiêu chí và các tiêu chí thành phần

- So sánh các tiêu chí thông qua so sánh cặp Bước này nhằm xác định trọng

số giữa các tiêu chí Kết quả cuối cùng là tạo ra một ma trận so sánh, thể hiện mối quan hệ giữa các tiêu chí với nhau

Bảng 1.1 Các nhân tố ma trận ý kiến của chuyên gia

- Kiểm tra tính nhất quán của các cặp so sánh Khi tỉ số nhất quán nhỏ hơn hoặc bằng 0,1 thì đánh giá của người ra quyết định là tương đối nhất quán Ngược lại, tiến hành đánh giá lại ở cấp tương ứng.

Theo kết quả trên, Saaty (1977) đã đưa ra bảng dưới đây:

Bảng 1.5 Chỉ số ngẫu nhiên ứng với số nhân tố (RI)

tự đô thị; Nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch đô thị; Tăng cường công tác quản

lý quy hoạch xây dựng; Hoàn thiện hệ thống chính sách và thủ tục hành chính về cấp phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng; Tuyên truyền nâng cao ý thức người dân đối với công tác xin cấp phép và quản lý trật tự xây dựng Hội nghị đưa ra các mức so sánh các tiêu chí thông qua so sánh các cặp chỉ tiêu Tổng hợp kết quả được thể trong phiếu điều tra tại các điểm nóng gồm khu vực tổ dân phố Kiều Sơn, Thư Trung 2, Lực Hành (xem bảng phụ lục)

1.1.2 Các bước nghiên cứu

Luận văn được thực hiện theo các bước sau:

- Bước 1: Thu thập tài liệu, số liệu về sử dụng đất; số liệu hiện trạng sử dụng đất năm 2010, 2015 của phường Đằng Lâm Xác định các điểm nóng sử dụng đất

- Bước 2: Điều tra khảo sát thực tế, tổng hợp số liệu về xung đột đất đai

- Bước 3: Phân tích xung đột trong sử dụng đất, các giải pháp ưu tiên trong

quản lý trật tự xây dựng.

- Bước 4: Xác định các giải pháp quản lý xung đột trong sử dụng đất phục vụ

nâng cao hiệu quả công tác quản trật tự xây dựng

Kiểm nghiệm thực tế

Hình 1.1 Các bước nghiên cứu của đề tài

1.2 TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU VỀ XUNG ĐỘT TRONG SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1 Các công trình nghiên cứu ngoài nước

Liên quan tới vấn đề nghiên cứu xung đột trong sử dụng đất, trên thế giới có một số công trình tiêu biểu gần đây được thực hiện tại một số quốc gia:

* Tại châu Âu:

THU THẬP TÀI LIỆU, SỐ LIỆU

ĐIỀU TRA

PHÂN TÍCH

- Hiện trạng sử dụng đất, biến động sử dụng đất;

- Phân tích xung đột trong sử dụng đất;

- Phân tích các giải pháp quản lý trật tự xây dựng

PHÂN TÍCH

- Hiện trạng sử dụng đất, biến động sử dụng đất;

- Phân tích xung đột trong sử dụng đất;

- Phân tích các giải pháp quản lý trật tự xây dựng

- Tại Đức: Tác giả Steinhäußer và nnk (2015) thực hiện một nghiên cứu về xung đột trong sử dụng đất cấp quốc gia và cấp vùng tại Đức Nghiên cứu dựa trên cuộc phỏng vấn các bên liên quan và thông tin ghi nhận về xung đột trong sử dụng đất Sự thay đổi về chính sách năng lượng tại quốc gia này gần đây đã dẫn tới xung đột trong sử dụng đất trở nên gay gắt hơn Người sử dụng đất đã ý thức rằng đất đai

là một nguồn lực giới hạn, điều này đã dẫn đến sự cạnh tranh về sử dụng đất giữa các ngành tại khu định cư, vận tải, nông nghiệp, lâm nghiệp và bảo tồn Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng giải quyết những xung đột cần phát triển các giải pháp sử dụng đất đa chức năng để giải quyết xung đột trong sử dụng đất Thông tin về các bên liên quan tham gia vào các quyết định sử dụng đất được sử dụng để nghiên cứu giải quyết những xung đột này [6]

- Tại Thụy Sỹ và Romania: Tác giả Tudor và nnk (2014) đã một nghiên cứu đối sách về cách thức giải quyết các xung đột trong sử dụng đất tại bốn trường hợp xung đột trong sử dụng đất tại Thụy Sỹ và Rumani Kết quả cho thấy rằng, Thụy Sỹ

đã thành công hơn Rumani trong quá trình giải quyết do chú trọng hơn về tính bền vững và công bằng Các điểm số thấp trong các trường hợp Rumani từ việc thực hiện kém quy hoạch không gian, thực thi không nghiêm các quy định về môi trường, ít quan tâm đến bảo vệ môi trường và ít chú trọng đến sự tham gia của công chúng trong quá trình ra quyết định Nghiên cứu này giúp các nhà hoạch định chính sách xác định các yếu tố then chốt cho việc giải quyết thành công xung đột trong sử dụng đất nhằm đạt được mục tiêu sử dụng đất tốt nhất [7]

* Tại châu Á:

- Tại Trung Quốc: Tác giả Hui và Bao (2013) đã nghiên cứu bản chất của xung đột trong thu hồi đất ở Trung Quốc Mâu thuẫn về đất đai phát sinh thường xuyên trong quá trình đô thị hóa nhanh ở Trung Quốc gây ra những tác động bất lợi Khác với các nghiên cứu trước đây về tranh chấp đất đai, phân tích nguyên nhân, hậu quả, phương pháp đánh giá và quản lý, nghiên cứu này dựa trên tiếp cận hành vi theo

lý thuyết trò chơi Kết quả ba mô hình được đề xuất: (i) Mô hình năng động cho các xung đột về việc thu hồi đất theo quy phạm pháp luật; (ii) Mô hình trò chơi thu hồi đất bất hợp pháp; và (iii) Mô hình trò chơi của thị trường đất đai Những mô hình này giải thích cơ chế tranh chấp, xung đột phát triển, chiến lược của cuộc xung đột giữa

chính quyền địa phương và nông dân Các mô hình này cung cấp một số thông tin quan trọng cho định hướng chính sách trong thu hồi đất tại Trung Quốc [3]

- Tại Singapore: Tác giả Sze và Sovacool (2013) thực hiện một nghiên cứu

về mô hình sử dụng đất giải quyết xung đột và đánh giá sơ bộ cách Singapore đưa

ra các biện pháp giải quyết xung đột trong sử dụng đất Các tiêu chí về hiệu quả, công bằng, bền vững và khả năng tương thích được sử dụng để quản lý các mâu thuẫn trong sử dụng đất Hiệu quả liên quan đến việc phát triển các giao dịch đất đai nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nhanh chóng và thuận lợi Vốn chủ sở hữu bao gồm việc có một hệ thống công bằng liên quan đến tất cả các bên Tính bền vững liên quan với môi trường và xã hội sử dụng đất hiện tại và tương lai Khả năng tương thích đề cập đến cách sử dụng đất được tích hợp với luật pháp và các quy định khác [5]

* Tại châu Đại Dương:

- Tại Australia: Tác giả Brown và Raymond (2014) sử dụng phương pháp xác định tiềm năng xung đột trong sử dụng đất với dữ liệu PPGIS Nghiên cứu này

sử dụng dữ liệu từ một nghiên cứu quy hoạch vùng ở Australia để mô tả và đánh giá các phương pháp thay thế để xác định tiềm năng xung đột trong sử dụng đất Mô hình của xung đột trong sử dụng đất được trình bày và đưa vào hoạt động với dữ liệu không gian để cung cấp lập kế hoạch sử dụng đất trong khu vực Xung đột trong sử dụng đất được ấn định xuất phát từ sự khác biệt về giá trị cảnh quan và sở thích sử dụng đất có thể được đưa vào các chỉ số xung đột khác nhau được trình bày trong bản đồ Sự phân bố không gian của các giá trị cảnh quan, sự khác biệt ưu tiên

sử dụng đất và chỉ số kết hợp được tất cả các phương pháp khả thi xác định để lập bản đồ tiềm năng xung đột trong sử dụng đất Các phương pháp ưa thích cho việc đánh giá các nguy cơ xung đột trong sử dụng đất là tích hợp hai chiều: sở thích sử dụng và tầm quan trọng hay cường độ của các giá trị cảnh quan Nghiên cứu này đưa ra những điểm mạnh và hạn chế của từng phương pháp lập bản đồ xung đột [2]

* Tại châu Phi:

- Tại Ghana: Tác giả Kuusaana và Bukari (2015) nghiên cứu đặc điểm và

bản chất tranh chấp đất đai giữa nhóm người chăn gia súc và các hộ sản xuất nhỏ Tăng trưởng dân số và đô thị hóa nhanh ở châu Phi dẫn đến xung đột về quyền sở hữu, sử dụng đất Trên cơ sở sử dụng dữ liệu định tính từ phỏng vấn và thảo luận nhóm đã liệt kê toàn bộ sở hữu đất của Ghana Nghiên cứu chỉ ra rằng các giao dịch trên thị trường đất đai đã gây ra xung đột giữa nhóm người sản xuất nhỏ và người chăn nuôi Các nguyên nhân do tàn phá hệ thống cây trồng và tài nguyên nước, chuyển nhượng đất tràn lan Những nhận thức này có tác động tương lai cho tranh chấp đất đai tại Ghana Các giải pháp giải quyết xung đột làm minh bạch được đề xuất bao gồm luật sở hữu chung và chú trọng tham vấn cộng đồng về quản lý đất đai [4]

Nói tóm lại, các kết quả công trình nghiên cứu ngoài nước phản ánh thực

trạng các xung đột trong sử dụng đất trở nên gay gắt hơn trong quá trình đô thị hóa nhanh, đặc biệt tại các khu đô thị Để giải quyết được các xung đột trong sử dụng đất, các nghiên cứu đã sử dụng các phương pháp, dữ liệu về đất đai, điều tra xã hội học, áp dụng các tiêu chí, các mô hình, để phân tích nguyên nhân dẫn đến các xung đột Các giải pháp giải quyết xung đột được đưa ra dựa trên các tiêu chí về đảm bảo tính bền vững và công bằng trong sử dụng đất Các chiến lược cho quy hoạch lãnh thổ ở cấp đô thị, định hướng chính sách trong thu hồi đất, làm minh bạch trong việc

sở hữu chung và chú trọng tham vấn cộng đồng về quản lý đất đai

1.2.2 Các công trình nghiên cứu trong nước

Tại Việt Nam có một số công trình nghiên cứu liên quan đến xung đột trong

sử dụng đất, ở đây chủ yếu dưới góc độ xung đột xã hội như sau:

- Luận án tiến sĩ triết học của Phan Văn Tân (2008) nghiên cứu vấn đề xung đột xã hội về đất đai ở nông thôn thời kỳ đổi mới tại tỉnh Hà Tây (cũ) Sự chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế tập trung, bao cấp sang cơ chế thị trường định hướng XHCN (1986) của nước ta đã tạo ra những chuyển biến sâu sắc về mọi mặt của đời sống xã hội Bên cạnh những thành tựu đó, mặt trái của kinh tế thị trường đã nẩy sinh nhiều tiêu cực nghiêm trọng và kéo dài dẫn đến xung đột xã hội, mà chủ yếu về đất đai Điển hình là các xung đột ở Cần Thơ, Đồng Tháp (1990 - 1994), Thái Bình (1997), Tây Nguyên (2001 - 2004) Tình hình đó đến nay vẫn đang tiếp tục diễn

biến phức tạp nhất là ở các tỉnh có lợi thế phát triển công nghiệp hoá, đô thị hoá gây

ra những hậu quả nghiêm trọng về kinh tế xã hội và an ninh - trật tự Nghiên cứu đã chỉ ra trong xu thế phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu về đất đai cho xây dựng các khu, cụm công nghiệp, đô thị, cơ sở hạ tầng công cộng được lấy từ đất nông nghiệp Việc thu hồi đất liên quan đến lợi ích của người nông dân sẽ đưa đến những phức tạp nếu không tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch, bảo đảm lợi ích cho người nông dân Các xu hướng xung đột nên được xét trên các loại hình, quy mô, tính chất, mức độ của xung đột về đất đai Nghiên cứu cũng đề xuất một số giải pháp cơ bản nhằm phòng ngừa xung đột, ổn định xã hội và phát triển bền vững [10]

- Luận văn Thạc sỹ chuyên ngành Quản lý đất đai của Bùi Đức Tuyến (2012) thực hiện nghiên cứu thực trạng và giải pháp quản lý xung đột đất đai trên địa bàn huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng Xung đột đất đai trên địa bàn huyện Thủy Nguyên chủ yếu xoay quanh một số vấn đề: Đơn giá bồi thường thấp hơn giá thị trường; Phương án đào tạo và chuyển đổi việc làm; Tỷ lệ phần trăm các khoản

hỗ trợ thấp; Giải quyết chế độ tái định cư; Chế độ đối với hộ gia đình chính sách; Giải quyết đất xen kẹt không còn khả năng sử dụng; Thủ tục hành chính còn rườm

rà Nghiên cứu đề xuất các giải pháp cụ thể cho Thủy Nguyên: Cải cách hành chính, xóa bỏ cơ chế “xin - cho”; Xây dựng chế độ chịu trách nhiệm của cán bộ lãnh đạo; Cải cách tiền lương bằng các khoản hỗ trợ đối với cán bộ, công chức, viên chức; Thực hiện tốt công tác tuyên truyền và giải quyết kiến nghị, khiếu nại; Tăng cường công tác kiểm tra giám sát; Áp dụng đúng, đủ giá bồi thường hỗ trợ và chế độ tái định cư; Cụ thể phương án đào tạo, chuyển đổi nghề; Đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [1]

- Báo cáo nghiên cứu hòa giải tranh chấp đất của Cơ quan Phát triển Quốc tế Australia (AusAID) và Quỹ Châu Á (2013) chỉ ra rằng, tranh chấp đất đai có xu hướng ngày càng tăng về số lượng, gia tăng tính đa dạng, phức tạp và đồng thời tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định xã hội Hòa giải tranh chấp đất đai là một trong những phương thức nhằm hóa giải các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên tranh chấp Nghiên cứu chỉ ra những trường hợp tranh chấp áp dụng hoà giải có hiệu quả và những trường hợp áp dụng hoà giải không hiệu quả Hòa giải tranh chấp đất đai đạt

hiệu quả cao ở khu vực nông thôn trong việc giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn nhỏ, tính chất đơn giản Phương thức này phù hợp với tâm lý của người dân nông thôn, nơi mà ở đó các thiết chế đạo đức, văn hóa, phong tục, tập quán truyền thống chi phối, ảnh hưởng mạnh mẽ đến toàn bộ đời sống của người dân Các mối quan hệ gia đình, dòng họ, làng xóm được người dân rất coi trọng giữ gìn và bảo vệ Tuy nhiên ở khu vực đô thị, hòa giải tranh chấp đất đai ít phát huy hiệu quả bởi giá đất ngày càng tăng cao và quan hệ cộng đồng của người dân thành thị không khăng khít Việc hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở chủ yếu dựa vào đội ngũ cán bộ hòa giải cơ sở Tuy nhiên, đa phần đội ngũ cán bộ này thiếu kỹ năng vận động, chưa nắm chắc các quy định của pháp Luật đất đai Hơn nữa, chế độ của Nhà nước cho hòa giải viên thấp chưa tương xứng với thời gian, công sức và chất xám mà các hòa giải viên đã bỏ ra Tăng cường hiệu quả của hoạt động hoà giải tranh chấp đất đai

có thể giảm các xung đột, căng thẳng xuất phát từ quá trình đô thị hoá nhanh chóng, đóng vai trò rất quan trọng cho tương lai của Việt Nam [4]

- Tác giả Trần Phúc Thăng và Phạm Thị Thắng (2014) thực hiện một nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước trong phòng ngừa và giải quyết xung đột về đất đai Lịch sử cũng như hiện tại vấn đề đất đai luôn nổi cộm, những mâu thuẫn, những tranh chấp, xung đột về đất đai diễn ra khá phức tạp Số vụ khiếu nại, tố cáo liên quan tới vấn đề đất đai chiếm tỷ lệ cao trong các loại khiếu kiện Điều này cho thấy những hạn chế trong việc quản lý đất đai Trên thế giới và một số quốc gia trong khu vực đã xử lý tốt vấn đề này, không chỉ hạn chế được những xung đột xã hội về đất đai mà còn góp phần tích cực vào sự ổn định xã hội, tập trung sức người, sức của cho việc đẩy nhanh phát triển Kinh nghiệm của các nước sẽ giúp chúng ta nhận thức rõ hơn những ưu điểm và hạn chế của mình, trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp để hạn chế và giải quyết xung đột một cách hiệu quả hơn [13]

- Tác giả Tô Xuân Phúc (2015) thực hiện một nghiên cứu về tranh chấp đất đai

và Nhà nước tại Việt Nam Do sự gia tăng của các cuộc xung đột đất đai nông thôn

và cuộc đấu tranh thường song song với việc mở rộng thị trường sang biên giới, các can thiệp nhà nước lịch sử, cuộc đàm phán trong cơ quan nhà nước Nghiên cứu đã chỉ ra các tranh chấp đất đai giữa các công ty và nông dân Được xây dựng dựa trên những nghiên cứu trong quá khứ để xem xét tại sao làn sóng xung đột này đang xảy

ra và các mối quan hệ giữa cộng đồng nông nghiệp và Nhà nước Dựa trên phân tích

về các khu vực xung đột căng thẳng, nghiên cứu cho rằng những thay đổi đối với quản trị cùng với phát triển nhanh chóng thị trường và áp lực sinh kế đang mang lại một lợi thế cạnh mới để đàm phán về đất đai Thay đổi chính sách nhằm nâng cao hiệu quả của các công ty nhà nước đã chuyển đổi từ doanh nghiệp nhà nước thành các tổ chức nhà nước và tư nhân được yêu cầu để duy trì lợi nhuận [14]

Nói tóm lại, từ các kết quả công trình nghiên cứu trong nước nhận thấy rằng

xung đột trong sử dụng đất chủ yếu là xung đột xã hội về đất đai Mặt trái của nền kinh tế thị trường đã nẩy sinh nhiều tiêu cực dẫn đến các xung đột trong sử dụng đất trở nên gay gắt và phức tạp Xung đột thường phát sinh trong quá trình sử dụng đất, thu hồi đất, mối quan hệ giữa cộng đồng nông nghiệp và Nhà nước Các nghiên cứu đưa ra một số giải pháp phòng ngừa xung đột, giải quyết xung đột, đảm bảo tình hình an ninh - trật tự và sử dụng đất bền vững Đặc biệt quan tâm đến công tác hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở, đưa ra các phương thức nhằm hóa giải các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất

1.3 CƠ SỞ KHOA HỌC, CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ TÌNH HÌNH THỰC TIỄN QUẢN LÝ XUNG ĐỘT TRONG SỬ DỤNG ĐẤT

1.3.1 Cơ sở khoa học về xung đột trong sử dụng đất

a) Khái niệm xung đột và xung đột đất đai

Khái niệm về xung đột đất đai được một số tác giả đề cập tới ở các khía cạnh sau đây:

- Babette Wehrmann (2008) cho rằng, tranh chấp đất đai thường có tác động tiêu cực sâu rộng về phát triển không gian và sinh thái Điều này đặc biệt đúng ở các nước đang phát triển và các nước đang chuyển đổi Theo đó tổ chức thị trường đất đai là yếu, cơ hội cho lợi ích kinh tế do hành động bất hợp pháp rất phổ biến và nhiều người nghèo không được tiếp cận với đất đai Tranh chấp đất đai có thể có những ảnh hưởng tai hại đến các cá nhân cũng như trên các nhóm và thậm chí toàn

bộ quốc gia Nhiều mâu thuẫn được xem là những cuộc đụng độ giữa các nền văn hóa khác nhau, các xung đột về đất đai và tài nguyên thiên nhiên liên quan [1]

- Tổ chức hành động ngăn ngừa của Liên Hiệp Quốc (2012): cho rằng vấn đề

đất đai và tài nguyên thiên nhiên không bao giờ là nguyên nhân duy nhất của cuộc xung đột Cuộc xung đột trong sử dụng đất thường trở nên bạo lực khi liên quan đến phân biệt đối xử xã hội, kinh tế Đất đai là một tài sản quan trọng và nguồn sinh kế,

nó cũng liên quan chặt chẽ đến cộng đồng, lịch sử và văn hóa Căng thẳng về đất đai cũng có thể liên quan chặt chẽ đến quyền lợi chính trị Giải quyết khiếu nại đất đai và xung đột là cơ sở để tạo ra hòa bình và bền vững [8]

Qua nghiên cứu các quan điểm về xung đột đất đai, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, khái niệm về xung đột và xung đột trong sử dụng đất được hiểu như sau:

- Xung đột là “quá trình trong đó một bên nhận ra rằng quyền lợi của mình hoặc đối lập hoặc bị ảnh hưởng tiêu cực bởi một bên khác Xung đột có thể mang đến những kết quả tiêu cực hoặc tích cực, phụ thuộc vào bản chất và cường độ của xung đột” [1]

- Xung đột trong sử dụng đất là “một hiện tượng xã hội với sự tham gia (ít nhất) của hai đối tượng, bắt nguồn từ những khác biệt về lợi ích liên quan tới quyền (lợi) trên đất đai: quyền sử dụng, quản lý, thu lợi, loại trừ (các quyền hoặc đối tượng khác), chuyển nhượng và bồi thường trên (mảnh) đất (đai)”

- Xung đột trong sử dụng đất thường được hiểu là: Sử dụng sai hoặc Hạn chế hoặc Tranh chấp về quyền sử dụng đất [1].

- Trong luật Đất đai 2013: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa

vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai [7]

b) Điểm nóng sử dụng đất

Điểm nóng sử dụng đất được hiểu là “vùng lãnh thổ, dân cư có biến động mạnh trong sử dụng đất, mâu thuẫn trong sử dụng đất rất gay gắt” Tại các điểm

nóng sử dụng đất, các mâu thuẫn trong sử dụng đất có diễn biến phức tạp, tình trạng

sử dụng đất sai mục đích, tranh chấp trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất, các tranh chấp nẩy sinh trong quá trình sử dụng ngày càng tăng Việc quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng của cơ quan quản lý nhà nước rất khó khăn, phức tạp và xảy ra tình trạng xung đột giữa người sử dụng đất và cơ quan quản lý nhà nước, làm ảnh hưởng đến tình hình phát triển của khu vực, thường xuyên xảy ra tình trạng mất

an ninh - trật tự tại khu vực

Trong phạm vi luận văn, điểm nóng sử dụng đất là khu vực được xác định theo các tiêu chí sau:

- Tính phức tạp của biến động sử dụng đất;

- Nhiều xung đột trong sử dụng đất nẩy sinh;

- Nhiều vụ việc vi phạm trật tự xây dựng đô thị nẩy sinh

1.3.2 Cơ sở pháp lý liên quan đến xung đột trong sử dụng đất và quản lý trật

tự xây dựng

a) Luật đất đai năm 2013

Cơ sở pháp lý về xung đột trong sử dụng đất được đề cập trong chương 13,

từ Điều 198 đến Điều 209, nội dung điển hình của một số điều:

* Điều 202: Hòa giải tranh chấp đất đai.

- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở

- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi

có đất tranh chấp

- Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các

trường hợp khác Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

* Điều 203: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này; Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

- Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau: Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính; Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

- Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành Trường hợp các

bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

* Điều 204: Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai.

- Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai

- Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính

* Điều 205: Giải quyết tố cáo về đất đai.

- Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai

- Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố cáo

b) Luật xây dựng năm 2014

Nội dung công tác quản lý trật tự xây dựng được thể hiện chi tiết trong Luật xây dựng năm 2014, một số điều liên quan trong đề tài:

* Điều 12 Các hành vi bị nghiêm cấm.

- Quyết định đầu tư xây dựng không đúng với quy định của Luật này

- Khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện khởi công theo quy định của Luật này

- Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này

- Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp

- Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán của công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước trái với quy định của Luật này.

- Nhà thầu tham gia hoạt động xây dựng khi không đủ điều kiện năng lực để thực hiện hoạt động xây dựng

- Chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu không đủ điều kiện năng lực để thực hiện hoạt động xây dựng

- Xây dựng công trình không tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng cho công trình

- Sản xuất, sử dụng vật liệu xây dựng gây nguy hại cho sức khỏe cộng đồng, môi trường

- Vi phạm quy định về an toàn lao động, tài sản, phòng, chống cháy, nổ, an ninh, trật tự và bảo vệ môi trường trong xây dựng

- Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung

- Đưa, nhận hối lộ trong hoạt động đầu tư xây dựng; lợi dụng pháp nhân khác

để tham gia hoạt động xây dựng; dàn xếp, thông đồng làm sai lệch kết quả lập dự

án, khảo sát, thiết kế, giám sát thi công xây dựng công trình

- Lạm dụng chức vụ, quyền hạn vi phạm pháp luật về xây dựng; bao che, chậm xử lý hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng

- Cản trở hoạt động đầu tư xây dựng đúng pháp luật

* Điều 164 Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm sau:

- Thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động đầu tư xây dựng trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ; ban hành văn bản theo thẩm quyền; chỉ đạo tổ chức thực hiện các quy hoạch xây dựng, kế hoạch đầu tư xây dựng; tổ chức hướng dẫn, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động đầu tư xây dựng;

- Phối hợp và hỗ trợ các bộ, cơ quan ngang bộ khác tổ chức triển khai thực

hiện, theo dõi, kiểm tra và giám sát các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn do mình quản lý Chịu trách nhiệm về quản lý chất lượng công trình xây dựng thuộc phạm vi quản lý được phân công;

- Thực hiện báo cáo định kỳ và hàng năm về tình hình quản lý hoạt động đầu

tư xây dựng của địa phương gửi Bộ Xây dựng để tổng hợp, theo dõi;

- Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ về đầu tư xây dựng cho cán bộ, công chức của các cơ quan, đơn vị trực thuộc;

- Thực hiện các nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật

Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã có trách nhiệm sau:

- Thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động đầu tư xây dựng trên địa bàn theo phân cấp; tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ về đầu tư xây dựng cho cán bộ, công chức của các cơ quan, đơn vị trực thuộc;

- Phối hợp, hỗ trợ Ủy ban nhân dân cấp trên tổ chức triển khai thực hiện, theo dõi, kiểm tra và giám sát các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn do mình quản

lý Chịu trách nhiệm về quản lý chất lượng công trình xây dựng thuộc phạm vi quản

lý được phân công;

- Thực hiện báo cáo định kỳ và hàng năm về tình hình quản lý hoạt động đầu

tư xây dựng của địa phương gửi Ủy ban nhân dân cấp trên để tổng hợp, theo dõi;

- Thực hiện các nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật

1.3.3 Tổng quan về xung đột trong sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay

Trong thực tế, xung đột trong sử dụng đất bao hàm hoặc được hiểu theo khía cạnh là tranh chấp đất đai hay mâu thuẫn xã hội trong sử dụng đất (hoặc mâu thuẫn đất đai) Các tranh chấp trong sử dụng đất ngày càng gay gắt và phát sinh

nhiều tình tiết phức tạp và có xu hướng ngày càng ra tăng trên toàn quốc cũng như các địa phương

a) Xung đột đất đai ở Việt Nam

Theo số liệu thống kê năm 2005, nhiều năm qua ở Việt Nam các tranh chấp, khiếu nại hành chính và tố cáo về đất đai chiếm tới 70% tổng các khiếu kiện của dân, trong đó khiếu nại về giá đất lại chiếm 70% tranh chấp, khiếu nại hành chính

và tố cáo về đất đai Tổng lượng khiếu nại có xu hướng tăng lên mà chưa có dấu hiệu giảm đi Đến năm 2010, nhiều địa phương cho rằng lượng khiếu nại hành chính về giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đang chiếm tới 90% tổng số lượng khiếu kiện của dân [1]

- Như đã nói ở trên, năm 2005, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã cho triển khai kiểm tra việc thực thi Luật Đất đai năm 2003 tại tất cả các địa phương Các đoàn kiểm tra đã nhận hết đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của dân tại tất cả các địa phương và phân tích các nguyên nhân Kết quả tổng hợp cho thấy 70% tổng số đơn

là khiếu nại hành chính về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; 10% là tố cáo về vi phạm pháp luật của cơ quan và cán bộ quản lý đât đai; 9% là khiếu nại về quyết định hành chính đối với giải quyết tranh chấp đất đai; 7% là đòi lại đất cũ mà người khác đang sử dụng; 4% là các trường hợp khiếu nại, tố cáo khác Trong số đơn khiếu nại hành chính về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, có 70% là khiếu nại về giá đất tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thấp hơn giá đất trên thị trường; 20% đã nhận bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật trước đây, nay đòi thêm theo quy định hiện hành của pháp luật; 6% đòi bồi thường đối với đất bị Nhà nước thu hồi trong thời kỳ kinh tế bao cấp (lúc đó không được bồi thường); 3% khiếu nại về việc chưa được giải quyết tái định cư; 1% khiếu nại, tố cáo về tình trạng bất công trong giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư [1]

Theo Báo cáo số 229/BC-TTr ngày 07/7/2014 của Thanh tra Bộ Tài nguyên

và Môi trường, năm 2014 số lượt tiếp dân 2.417 lượt (giảm 23,38% so với cùng kỳ năm 2013) với 3.900 người, có 92 lượt đoàn đông người, trong đó:

- Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiếp 169 lượt với 719 người, trong đó có

25 lượt đoàn đông người

- Các Sở Tài nguyên và Môi trường đã tiếp 2.248 lượt với 3.181 người, trong

đó có 67 lượt đoàn đông người

Tiếp nhận 5.980 lượt đơn thư khiếu nại, tố cáo, đã giải quyết 1.075/1.805 vụ việc thuộc thẩm quyền, trách nhiệm được giao (đạt 59,55%), cụ thể:

- Bộ đã tiếp nhận 1.711 lượt đơn khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trong

đó có 1.674 đơn thuộc lĩnh vực đất đai (chiếm 97,83%) Qua phân loại có 1.127 đơn trùng không đủ điều kiện xử lý, 584 đơn đủ điều kiện xử lý trong đó có 06 vụ việc Thủ tướng Chính phủ giao, 12 vụ việc thuộc thẩm quyền và trách nhiệm giải quyết của Bộ Đã thẩm tra xác minh 18/18 vụ việc Thủ tướng Chính phủ giao (trong đó có

12 vụ từ năm 2013 chuyển sang) Đã thẩm tra, xác minh 14/18 vụ việc thuộc thẩm quyền, trách nhiệm giải quyết (trong đó có 06 vụ việc từ năm 2013 chuyển sang), đang chuẩn bị thẩm tra xác minh 04 vụ việc Đã thực hiện rà soát, thống nhất các địa phương ban hành văn bản giải quyết 28/28 vụ việc (đạt 100%) nằm trong 528 vụ việc tồn đọng, phức tạp, kéo dài

- Các Sở Tài nguyên và Môi trường đã tiếp nhận 4.269 lượt đơn thư khiếu nại, tố cáo, trong đó có 2.251 đơn thuộc lĩnh vực đất đai (chiếm 52,73%) Số đơn đủ điều kiện xử lý là 3.249 đơn, trong đó có 1.769 vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (gồm 1.294 vụ khiếu nại, 49 vụ tố cáo, 285

vụ tranh chấp đất đai, 141 đơn kiến nghị phản ánh) Các Sở đã tham mưu giải quyết xong 1.057/1.769 vụ thuộc thẩm quyền (đạt 59,75%), trong đó có 766 vụ khiếu nại,

42 vụ tố cáo, 143 vụ tranh chấp đất đai, 106 đơn kiến nghị phản ánh [2]

b) Xung đột đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng

Theo Báo cáo số 73/BC-UBND ngày 07/5/2012 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng, tổng số đơn khiếu nại, tố cáo hàng năm các cơ quan hành chính nhà nước nhận được có khoảng 70% là đơn khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai; Tính chất và quy mô phức tạp của đơn thư khiếu nại, tố cáo ngày càng tăng, khiếu kiện đông người, khiếu kiện kéo dài, phức tạp xuất hiện ngày càng nhiều, năm sau cao hơn năm trước, đặc biệt tập trung vào những địa bàn trọng điểm liên quan đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư, các Quận mới và Huyện giáp nội thành do tốc độ đô thị hóa cao, đất đai có giá trị [1]

Theo báo cáo số 32/BC-TTrTP ngày 22/12/2012 của Thanh tra thành phố Hải Phòng, từ 01/7/2004 đến năm 2011, trong lĩnh vực đất đai, tổng số công dân đến khiếu nại tố cáo là 5.926 lượt người, các cơ quan hành chính Nhà nước đã tiếp 4.660 lượt công dân, nhận 712 đơn (đơn khiếu nại: 408, đơn tố cáo 304); Số đơn thuộc thẩm quyền là 371 đơn (đơn khiếu nại: 253, đơn tố cáo: 118); Kết quả giải đã

quyết 310 đơn (khiếu nại: 220, tố cáo 90); đơn còn tồn đọng là 61 đơn (đơn khiếu nại: 33, tố cáo 28) Qua giải quyết đã đem lại quyền lợi cho nhà nước và công dân

số tiền là 3,219 tỷ đồng và 36.201m2 đất, kiến nghị xử lý hành chính 23 người, chuyển cơ quan điều tra 8 vụ Năm 2012, các cơ quan hành chính thành phố đã tiếp 2.316 lượt người, tăng 47% so với cùng kỳ năm trước, có 88 đoàn đông người; Toàn thành phố nhận 1.413 đơn thư tố cáo liên quan đến đất đai, tăng 43% Trong

đó khiếu nại là 185, tố cáo là 155, kiến nghị, phản ánh là 1.073 đơn Trong đó 817 đơn thuộc thẩm quyền, tăng 34%, đã giải quyết được 516 đơn, đạt 63% [1]

1.3.4 Xung đột trong sử dụng đất và quản lý trật tự xây dựng

Xung đột trong sử dụng đất luôn gắn liền với công tác quản lý trật tự xây dựng, do đó giải quyết tốt các xung đột trong sử dụng đất sẽ đảm bảo hiệu quả công tác quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng Chúng có mối liên hệ chặt chẽ trong mục đích sử dụng đất với các nhu cầu sử dụng đất trong quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp các công trình của chủ sử dụng đất Hạn chế được các xung đột nẩy sinh trong việc chuyển quyền sử dụng đất, quá trình sử dụng đất được đảm bảo và bền vững Không phát sinh các xung đột giữa người sử dụng đất và chính quyền địa phương sẽ góp phần nâng cao chất lượng công tác quản lý đất đai, quản lý trật xây dựng

Căn cứ vào Luật xây dựng 2014; các Nghị định của Chính phủ; Thông tư của các Bộ, ngành và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật xây dựng, trong phạm vi đề tài, các nội dung quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn đô thị bao gồm 4 nội dung:

* Quản lý việc xây dựng theo quy hoạch:

Quản lý quy hoạch xây dựng bao gồm những nội dung chính sau đây: Quản

lý việc xây dựng công trình theo quy hoạch xây dựng; Quản lý các mốc giới ngoài thực địa; Quản lý việc xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật; Đình chỉ xây dựng, xử phạt hành chính, cưỡng chế phá dỡ những công trình xây dựng trái phép, xây dựng sai giấy phép, xây dựng không tuân thủ theo quy hoạch xây dựng

Tất cả các hành vi vi phạm quy hoạch xây dựng phải bị đình chỉ ngay và được xử lý kịp thời theo các quy định của pháp luật Người có thẩm quyền quản lý

quy hoạch xây dựng theo phân cấp phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những công việc quản lý được giao và phải bồi thường thiệt hại do các quyết định không kịp thời, trái thẩm quyền gây thiệt hại cho quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước,

tổ chức và cá nhân

* Quản lý xây dựng theo giấy phép xây dựng

Công tác quản lý việc xây dựng theo giấy phép là một nội dung có ý nghĩa quan trọng trong lĩnh vực quản lý trật tự xây dựng Thông qua việc cấp giấy phép xây dựng cũng như việc quản lý xây dựng theo giấy phép được cơ quan có thẩm quyền cấp sẽ đảm bảo được quy hoạch xây dựng được thực hiện một cách nghiêm túc, cảnh quan kiến trúc, chất lượng công trình xây dựng được đảm bảo Chính vì vậy pháp luật về xây dựng đã quy định tất cả các công trình xây dựng trước khi khởi công công trình, Chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây: Các công trình thuộc bí mật Nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính; Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua khu dân cư nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng công trình đó được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Công trình xây dựng thuộc dự án khu

đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình; Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các vùng sâu, vùng xa;

- Việc xử phạt vi phạm hành chính do người có thẩm quyền tiến hành theo đúng quy định của pháp luật.

- Cá nhân, tổ chức bị xử phạt vi phạm hành chính khi có hành vi vi phạm hành chính do pháp luật quy định

- Một hành vi vi phạm hành chính chỉ bị xử phạt một lần Tổ chức, cá nhân

có nhiều hành vi vi phạm hành chính thì bị xử lý từng hành vi vi phạm Nhiều tổ chức, cá nhân cùng thực hiện hành vi vi phạm hành chính thì mỗi tổ chức, cá nhân đều bị xử phạt

- Việc xử phạt vi phạm hành chính phải căn cứ vào tính chất, mức độ vi phạm, nhân thân người vi phạm và những tình tiết giảm nhẹ, tăng nặng để quyết định hình thức, biện pháp xử lý thích đáng

- Không xử phạt vi phạm hành chính trong các trường hợp thuộc tình thế cần thiết, sự kiện bất khả kháng, vi phạm hành chính khi đang mắc bệnh tâm thần hoặc các bệnh khác làm mất khả năng nhận thức hoặc khả năng điều khiển hành vi của mình

* Xử lý vi phạm trật tự xây dựng

Tất cả các hành vi vi phạm trật tự xây dựng phải bị xử lý theo một hoặc các hình thức sau đây:

- Ngừng thi công xây dựng công trình

- Đình chỉ thi công xây dựng công trình, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp điện, nước: thông báo cho cơ quan có thẩm quyền không cung cấp các dịch vụ điện nước, các hoạt động kinh doanh và các dịch vụ khác đối với công trình xây dựng vi phạm

- Cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm

- Buộc bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra

- Xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng Trường hợp vi phạm nghiêm trọng có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật hình sự

Chương 2

NGHIÊN CỨU HIỆN TRẠNG, BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH ĐIỂM NÓNG TRONG SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG ĐẰNG LÂM 2.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

Phường Đằng Lâm thuộc quận Hải An có diện tích tự nhiên 212,5 ha phía Đông giáp phường Đằng Hải, phía Tây giáp phường Đằng Giang quận Ngô Quyền, phía Nam giáp phường Thành Tô, phía Bắc giáp phường Đông Khê quận Ngô Quyền Các tuyến đường chính giáp phường đường Lạch Tray, Ngô Gia Tự, Lê Hồng Phong, Nguyễn Bỉnh Khiêm

Địa hình khu vực nghiên cứu chủ yếu là đồng bằng tương đối bằng phẳng độ cao bình quân từ 3,5 - 4,5m so với mực nước biển Đất được hình thành chủ yếu do phù sa bồi đắp với các lớp đất sét, á sét, á cát, cát và bùn, bị nhiễm mặn, chịu sức tác động của gió biển và thủy triều biến động từ 1 - 5m Khảo sát địa chất, độ sâu từ

1 - 2m đất mặt là sét dẻo mền, dưới đó là các lớp á sét bão hòa mềm dẻo, dẻo chảy

và bùn Nền đất yếu gây khó khăn trong việc xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng

Khí hậu khu vực nghiên cứu mang đặc trưng của khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm của khu vực ven biển thuộc đồng bằng châu thổ sông Hồng Nhiệt độ trung bình hàng năm là 23,6oC; nóng nhất từ tháng 6 đến tháng 8 (nhiệt độ trung bình hàng năm là 29,4oC), lạnh nhất từ tháng 11 đến tháng 2 (nhiệt độ trung bình tháng lạnh nhất là 16,8oC) Độ ẩm bình quân trong năm khoảng 83% Hướng gió thay đổi trong năm, từ tháng 11 đến tháng 3 là gió Bắc và Đông Bắc; từ tháng 4 đến tháng 10 là gió Nam và Đông Nam; tốc độ gió lớn nhất là 40m/s Lượng mưa bình quân hàng năm từ 1.494,7 mm Tổng số ngày mưa trong năm là 117 ngày, mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 10

2.1.2 Kinh tế - xã hội

Theo số liệu thống kê, tổng giá trị sản xuất 4 nhóm ngành kinh doanh năm

2014 đạt 768.59 tỷ đồng tăng 26,2% so với 2013, trong đó: (i) Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp: tổng giá trị sản xuất đạt 80 tỷ đồng (chiếm tỷ trọng 10,4%, tăng 21,8%); (ii) Xây dựng cơ bản: tổng giá trị xây dựng đạt 382 tỷ đồng (chiếm tỷ trọng 49,7%, tăng 30,4%); (iii) Thương mại, dịch vụ: tổng giá trị thương mại dịch vụ đạt

306,4 tỷ đồng (chiếm tỷ trọng 39,86% tăng 24,6%); Nông nghiệp: tổng giá trị sản xuất đạt 0,19 tỷ đồng (chiếm tỷ trọng 0,04%, giảm 0,95%).(Báo cáo tài chính năm

2014 của UBND phường Đằng Lâm)

Hình 2.2 Biểu đồ thể hiện cơ cấu kinh tế phường Đằng Lâm năm 2014

Theo số liệu điều tra tính đến ngày 31/12/2014, tổng số dân phường Đằng Lâm là 20.540 người, trong đó có 12.270 người trong độ tuổi lao động chiếm 60% dân số Cơ cấu đào tạo lao động đang mất cân đối, thiếu công nhân kỹ thuật cao, các doanh nghiệp có xu hướng tuyển dụng lao động trẻ Những lao động lớn tuổi chưa qua đào tạo rất khó tìm việc làm, trong khi đa số họ là người phải chịu trách nhiệm chính nuôi sống gia đình Bộ phận này đứng trước nguy cơ thất nghiệp kéo dài lớn nhất, tình trạng người lao động còn thụ động, ỷ lại vào chính sách hỗ trợ của Nhà nước

2.1.3 Đánh giá chung

a) Thuận lợi

- Là một phường trung tâm của quận Hải An có vị trí địa lý, giao thông thuận lợi như đường Lê Hồng Phong, đường Nguyễn Bỉnh Khiêm, đường Ngô Gia Tự để phát triển các khu trung tâm thương mại tạo điều kiện nâng cao đời sống nhân dân

39,86%A 0,04%

49,7%

10,4%

- Trụ sở UBND phường, trường học cấp 1, cấp 2 Đằng Lâm và trạm y tế phường Đằng Lâm trên địa bàn phường khá hoàn thiện về cơ sở vật chất kỹ thuật tạo điều kiện cho làm việc cũng như cho con em nhân dân trong phường học tập, khám chữa bệnh tốt hơn.

- Hệ thống giao thông thuận tiện cho việc đi lại của người dân, trao đổi hàng hoá cũng như tiếp cận những tiến bộ khoa học kỹ thuật mới

b) Khó khăn

- Địa hình bằng phẳng, cao độ bình quân 3,5 - 4,5m so với mực nước biển nên ảnh hưởng rất lớn đến triều cường gây ngập lụt cho các khu dân cư thấp có hệ thống thoát nước cũ và xuống cấp

- Do tốc độ đô thị hóa nhiều ao, hồ bị san lấp để xây dựng nhà cửa, ảnh hưởng đến hệ thống thoát nước của khu vực, gây nên hiện tượng ngập lụt cục bộ khi

có mưa

- Một số khu vực bị ô nhiễm do các cơ sở sản xuất tiểu thủ công nghiệp nằm xen cư, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống Bụi bẩn, tiếng ồn, khí độc là những yếu tố ảnh hưởng đến sức khoẻ cộng đồng dân cư

- Một số hệ thống cơ sở hạ tầng hiện nay đã xuống cấp như hệ thống giao thông cần phải xây dựng, sửa chữa, cải tạo; mở rộng trụ sở làm việc, các công trình công cộng, sự nghiệp văn hoá, y tế, thể dục thể thao, vui chơi giải trí đều phải dành một quỹ đất nhất định không thể thiếu được

2.2 HIỆN TRẠNG VÀ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2010 - 2015 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010

Theo số liệu kiểm kê đất đất đai đến 01/01/2010, tổng diện tích tự nhiên của phường Đằng Lâm có 238,95 ha được phân ra các nhóm đất như sau:

- Đất trồng nuôi trồng thủy sản là 16,7 ha chiếm 49,44% tổng diện tích đất nông nghiệp;

b) Đất phi nông nghiệp

Diện tích đất phi nông nghiệp 205,17 ha chiếm 85,86% tổng diện tích tự nhiên, trong đó bao gồm các loại đất sau:

- Đất ở đô thị là 131,76 ha chiếm 64,22% tổng diện tích đất phi nông nghiệp;

- Đất chuyên dùng là 65,58 ha chiếm 31,97% tổng diện tích đất phi nông

2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp 0,54 0,82

2.2.4 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 2,92 4,45

(Nguồn: Báo cáo kiểm kê đất đai năm 2010 của phường Đằng Lâm)

b) Đất phi nông nghiệp

Diện tích đất đất phi nông nghiệp 199,91 ha chiếm 94,07% tổng diện tích tự nhiên, trong đó bao gồm các loại đất sau:

- Đất ở đô thị là 146,79 ha chiếm 64,22% tổng diện tích đất phi nông nghiệp;

- Đất chuyên dùng là 47,24 ha chiếm 23,63% tổng diện tích đất phi nông

nghiệp, trong đó:

+ Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp là 6,33 ha chiếm 13,40% tổng diện tích đất chuyên dùng;

+ Đất quốc phòng là 1,09 ha chiếm 2,31% tổng diện tích đất chuyên dùng;

+ Đất an ninh là 0,38 ha chiếm 0,8% tổng diện tích đất chuyên dùng;

+ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 3,72 ha chiếm 7,87% tổng diện tích đất chuyên dùng;

+ Đất có mục đích công cộng là 35,71 ha chiếm 75,59% tổng diện tích đất chuyên dùng;

- Đất tôn giáo, tín ngưỡng là 2,67 ha chiếm 1,33% tổng diện tích đất phi nông nghiệp;

- Đất nghĩa trang, nghĩa địa là 3,2 ha chiếm 1,6% tổng diện tích đất phi nông nghiệp;

Bảng 2.2 Thống kê các loại đất phường Đằng Lâm năm 2015

(ha)

Tỷ lệ (%)

(Nguồn: Báo cáo kiểm kê đất đai năm 2015 của phường Đằng Lâm)

2.2.3 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2015

a) Biến động sử dụng đất nông nghiệp

Diện tích đất nông nghiệp phường Đằng Lâm năm 2015 là 12,59 ha, giảm -21,19 ha so với năm 2010, trong đó đất lúa giảm -8,21 ha; đất nuôi trồng thủy sản giảm -12,98 ha

b) Biến động sử dụng đất phi nông nghiệp

Diện tích đất phi nông nghiệp của phường Đằng Lâm năm 2015 là 199,91 ha giảm -5,26 ha so với năm 2010 Dưới đây là biến động của một số loại đất phi nông nghiệp điển hình sau:

- Những loại đất biến động tăng: Diện tích đất ở đô thị năm 2015 là 146,79

ha tăng +15,03 ha; Đất trụ sở cơ quan và công trình sự nghiệp 6,33 ha tăng +5,79 ha; Đất quốc phòng 1,09 ha tăng +0,49 ha; Đất an ninh 0,38 ha tăng +0,02 ha; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp +3,72 ha tăng 0,8 ha; Diện tích đất tôn giáo 2,67 ha tăng +0,66 ha

- Những loại đất biến động giảm: Diện tích đất chuyên dùng năm 2015 là 47,24 ha giảm -18,34 ha; Đất có mục đích công cộng 35,71 ha giảm -25,45 ha; Đất nghĩa trang, nghĩa địa 3,2 ha giảm -2,61 ha

Bảng 2.3 Biến động sử dụng đất phường Đằng Lâm giai đoạn 2010-2015

(Nguồn: Báo cáo kiểm kê đất đai năm 2010, 2015 của phường Đằng Lâm)

2.2.3 Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất

Từ kết quả nghiên cứu biến động sử dụng đất 5 năm qua cho thấy đất đai phường Đằng Lâm biến động theo quy luật sau:

- Xu thế chuyển đổi sử dụng đất chủ đạo từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đất sản xuất kinh doanh, đất ở Đất nông nghiệp giảm dần nhằm giải quyết đất cho các mục đích đất phi nông nghiệp, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của

cư dân địa phương do tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh của phường nói riêng, của quận Hải An nói chung

- Đất phi nông nghiệp tăng lên cùng với quá trình gia tăng dân số tự nhiên và

sự phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, thuỷ lợi, công nghiệp và công trình xây dựng khác

- Cơ cấu kinh tế của phường chuyển dịch nhanh theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, kéo theo nhu cầu đất cho các các mục đích phi nông nghiệp của phường tăng liên tục Diện tích đất phi nông nghiệp tăng từ 131,7639 ha năm 2010 lên 199,91 ha năm 2015, bình quân mỗi năm tăng +13,63 ha và đang có xu hướng tăng mạnh vào các năm tiếp theo Các loại đất phi nông nghiệp đều có sự biến động, đặc biệt là đất ở đô thị tăng phù hợp với quy luật của xã hội nhằm phát triển nền kinh tế, nâng cao đời sống của nhân dân làm cho bộ mặt đô thị có nhiều thay đổi

Biến động sử dụng đất thể hiện nhu cầu về quỹ đất sử dụng cho các dự án xây dựng, mở rộng giao thông, xây dựng các khu dân cư mới Quá trình phát triển

đó cần có lượng quỹ đất nông nghiệp bổ xung vào diện tích đất phi nông nghiệp nên diện tích đất nông nghiệp giảm và đồng thời diện tích đất phi nông nghiệp tăng lên

Các cơ sở sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp nhỏ lẻ tăng nhanh, nằm xen cư gây ô nhiễm môi trường khu dân cư, ảnh hưởng tới sức khỏe của cư dân địa phương Tồn tại một số công trình xây dựng theo tính tự phát, làm ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị, khó khăn cho công tác quy hoạch đô thị và quản lý trật tự xây dựng tại địa phương Thiếu các công trình dịch vụ công cộng, công viên, khu vui chơi giải trí, khu thể dục thể thao

Tốc độ mất đất nông nghiệp trong những năm vừa qua trên địa bàn phường lên mức báo động Là một phường chuyển đổi từ xã lên tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu

sử dụng đất ở rất cao Để đáp ứng cho nhu cầu sử dụng đất ở nên việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở là tất yếu Chuyển đổi đất nông nghiệp cần tuân thủ theo quy hoạch định hướng phát triển đô thị của quận và thành phố Cần tính toán đến việc dành quỹ đất cho việc quy hoạch cho các mục đích sử dụng khác, đảm bảo việc phát triển đô thị một cách bền vững.

2.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ TRẬT

TỰ XÂY DỰNG CỦA PHƯỜNG ĐẰNG LÂM

2.3.1 Thực trạng quản lý đất đai

Theo số liệu kiểm kê đất đất đai đến 01/01/2015, tổng diện tích tự nhiên của phường Đằng Lâm có 212,5 ha so với kỳ kiểm kê năm 2010 giảm -26,45 ha, chủ yếu là giảm đất sử dụng vào mục đích công cộng

Nguyên nhân tổng diện tích tự nhiên của phường giảm là do tại kỳ kiểm kê năm 2010 và thống kê đất đai định kỳ hàng năm sau đó việc tổng hợp số liệu dựa trên cơ sở tổng diện tích không đổi, các biến động trong kỳ được tổng hợp từ biến động của từng loại đất thông qua phần mềm Mặt khác bản đồ giải thửa được đo đạc

từ năm 1998, cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh, đất đai biến động liên tục Tuy nhiên việc cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính nói chung, bản đồ giải thửa nói riêng thực hiện không đầy đủ và đồng bộ Do nhiều đơn vị thực hiện đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, tuy nhiên việc cập nhật chỉnh lý không cùng trên một cơ sở dữ liệu, trao đổi thông tin giữa các đơn vị còn hạn chế dẫn đến số liệu của các kỳ thống kê, kiểm kê trước đây có một số điểm còn chưa chính xác Kỳ kiểm kê đất đai năm 2015 thì phương pháp thực hiện thu thập số liệu hoàn toàn mới so với các kỳ kiểm kê trước đây Số liệu được tổng hợp hoàn toàn tự động từ bản đồ thông qua phần mềm chuyên dụng do Bộ Tài nguyên và Môi trường cung cấp, chính xác và phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất của địa phương

a) Giai đoạn trước khi có Luật đất đai 2003

- Trước khi Luật đất đai 1993 ra đời, công tác đo đạc bản đồ địa chính chưa

được thực hiện, chủ yếu dùng bản đồ đo đạc theo chỉ thị 299/TTg có chỉnh lý nhưng chất lượng rất thấp, lại thiếu tính pháp lý Việc sử dụng đất không theo quy hoạch gây lãng phí và kém hiệu quả Công tác đăng ký thống kê đất đai chưa được thực hiện thường xuyên và ổn định Người nông dân chưa được giao quyền sử dụng đất