Thuyet trinh luat kinh doanh BDS

TIẾP CẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Luật kinh doanh Bất động sản Nhóm 13 THÀNH VIÊN Hoàng Thị Hồng Hà Bạch Phạm Đăng Huy Nguyễn Thị Diễm Phượng Đinh Xuân Hiệp Trịnh Ngọc Hồng Nhung CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CÓ LIÊN QUAN Hiến pháp 2013 Luật đất đai 2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Luật kinh doanh bất động sản 2014 Nghị định 76/2015/NĐ-CP Luật đầu tư 2014 Nghị định 118/2015/NĐ-CP Nghị định 15/2015/NĐ-CP Luật doanh nghiệp 2014 Luật nhà 2014 Nghị định 99/2015/NĐ-CP Luật đấu thầu 2013 Nghị định 30/2015/NĐ-CP TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜN G BĐS VÀ KDB ĐS Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến Thị trường BĐS đóng vai trò quan trọng kinh tế quốc gia Không chiếm giá trị lớn mà ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường khác thị trường vốn, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hóa Đối tượng giao dịch KDBĐS: Luật KDBĐS (Điều 5) nhà, công trình xây dựng loại đất phép chuyể nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất Doanh nghiệp nước Phạm vi kinh doanh BĐS Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Mua nhà, công trình xây dựng để Thuê nhà, công trình xây bán, cho thuê, cho thuê mua dựng thuê lại Thuê nhà, công trình xây dựng để Đối với đất Nhà nước cho thuê lại cho thuê đầu tư xây dựng nhà thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất Nhà nước giao đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lô, bán theo quy định pháp luật đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật Nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Phạm vi kinh doanh BĐS (tt) Doanh nghiệp nước Đối với đất Nhà nước cho thuê đầu tư xây dựng nhà thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Đối với đất Nhà nước giao đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất thuê khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất Doanh nghiệp nước Phạm vi kinh doanh BĐS (tt) Đối với đất nhận chuyển nhượng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng thuê theo mục đích sử dụng đất; Nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng kỹ thuật Doanh nghiệp có vốn đầu tư NN Đất đai - Điều kiện tiên nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất (gắn liền với tài sản không, tùy trường hợp) Hiến pháp 2013 quy định: Đất đai tài sản công thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý (Đ 53) Luật đất đai 2013 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Luật đất đai (Điều 4) - Khả tiếp cận quyền sử dụng đất doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước khác - giao đất (Điều 11- Luật KDBĐS 2014); Phân loại Tiếp cận quyền sử dụng đất trực tiếp thông qua hình thức: - nhà nước cho thuê đất (Điều 11- Luật KDBĐS 2014); - thuê đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Điều 11Luật KDBĐS 2014); - nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 11Luật KDBĐS 2014); - nhận góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 174 – Luật đất đai); - mua, thuê tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất (Điều 11- Luật KDBĐS 2014); - nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản chủ đầu tư (Điều 11- Luật KDBĐS 2014); - đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực dự án đầu tư có sử dụng khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao, để xây dựng công trình thuộc đô thị, khu đô thị mới; nhà thương mại; công trình thương mại dịch vụ; tổ hợp đa (Điều 1- Nghị định 30/2015/NĐ-CP) Phân loại Tiếp cận quyền sử dụng đất gián tiếp thông qua hình thức: - tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết dự án phát triển nhà thương mại (Điều 69 – Luật Nhà ở) - tham gia góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp doanh nghiệp kinh doanh BĐS (Điều 24 – Luật đầu tư) - ký kết hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) với doanh nghiệp kinh doanh BĐS (Điều 28 – Luật đầu tư) - đầu tư theo hình thức đối tác công tư (hợp đồng PPP) dự án BĐS xây dựng nhà xã hội, nhà tái định cư, nghĩa trang (Điều 27-Luật đầu tư; Điều – Nghị định 15/2015/NĐ-CP) - thực hoạt động mua, bán, sáp nhập, hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ DỰ ÁN 16 Hồ sơ xin giao đất/ thuê đất (NĐ số 43/2014/NĐ-CP quy định số điều, khoản Luật Đất đai số 45/2013/QH13 quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác) 17 Trích đo đồ địa để điều chỉnh ranh khu đất, kiểm định đồ 18 Phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ tái định cư 19 Thu hồi đất Thông báo thu hồi đất pháp lý để Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư chủ đầu tư thực khảo sát, lập dự án đầu tư (giải phóng mặt bằng, thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi tách GIAI ĐOẠN THỰC HIỆN DỰ ÁN 20 Giao đất/ thuê đất; chuẩn bị mặt xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có) 21 Đóng tiền sử dụng đất, phí trước bạ, tiền thuê đất 22 Chứng nhận quyền sử dụng đất ĐIỀU KIỆN CHUNG CỦA BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA VÀO KINH Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện sau đây: Có đăng ký quyền sở hữu nhà, Không có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án ĐIỀU KIỆN CHUNG CỦA BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA VÀO KINH Các loại đất phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Không có tranh chấp quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Trong thời hạn sử dụng đất NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, THUÊ ĐẤT TỪ CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp nước Điều kiện tiên quyết: quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng, cho thuê Cách thức thực hiện: bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng/hợp đồng thuê quyền sử dụng đất NHẬN GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Điều kiện tiên quyết: bên góp vốn nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê lần; Cách thức thực hiện: bên ký kết hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất MUA, THUÊ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước (chỉ áp dụng TH thuê) Điều kiện tiên quyết: điều kiện chung BĐS đưa vào kinh doanh Cách thức thực hiện: bên ký kết hợp đồng mua, thuê nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ HOẶC MỘT PHẦN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Điều kiện tiên : Dự án quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Dự án, phần dự án chuyển nhượng hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt Dự án tranh chấp quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Không có định thu hồi dự án, thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền ĐẤU THẦU LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI CÁC KHU ĐẤT CÓ GIÁ TRỊ THƯƠNG MẠI CAO Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Hình thức lựa chọn nhà đầu tư: đấu thầu rộng rãi quốc tế, đấu thầu rộng rãi định Cách nước, thức thực hiệnthầu 1.Chuẩn bị lựa chọn nhà đầu tư 2.Tổ chức lựa chọn nhà đầu tư 3.Đánh giá hồ sơ đề xuất kỹ thuật 4.Mở đánh giá hồ sơ đề xuất tài thương mại 5.Trình, thẩm định, phê duyệt công khai kết lựa chọn nhà đầu tư 6.Đàm phán, hoàn thiện ký kết hợp đồng THAM GIA GÓP VỐN, HỢP TÁC ĐẦU TƯ, HỢP TÁC KINH DOANH, LIÊN DOANH, LIÊN KẾT TRONG CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Điều kiện tiên 1.Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà phê duyệt 2.Dự án đầu tư xây dựng nhà thực xong giải phóng mặt 3.Đã có biên bàn giao mốc giới dự án 4.Đã có thông báo đủ điều kiện huy động vốn Sở Xây dựng nơi có dự án 5.Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định điểm phân chia lợi nhuận (bằng tiền cổ phiếu) sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận hợp đồng Đàm phán, hoàn thiện ký kết hợp đồng THAM GIA GÓP VỐN, MUA CỔ PHẦN, PHẦN VỐN GÓP TRONG CÁC DOANH NGHIỆP Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Điều kiện tiên quyết: doanh nghiệp kinh doanh BĐS thành lập hợp pháp đáp ứng điều kiện theo luật định để thực giao dịch; Cách thức thực hiện: bên ký kết hợp đồng góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp KÝ KẾT HỢP ĐỒNG HỢP TÁC KINH DOANH (BCC) VỚI CÁC DOANH NGHIỆP KINH Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Điều kiện tiên quyết: dự án BĐS phê duyệt; Cách thức thực hiện: bên ký kết hợp đồng BCC ĐẦU TƯ THEO HÌNH THỨC ĐỐI TÁC CÔNG TƯ (HỘP ĐỒNG PPP) TRONG CÁC DỰ ÁN BĐS XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI, NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ, NGHĨA Xin xem lại phần trình bày nhóm thuyết trình trước PPP THỰC HIỆN CÁC HOẠT ĐỘNG MUA, BÁN, SÁP NHẬP, HỢP NHẤT VỚI DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Điều kiện tiên quyết: doanh nghiệp kinh doanh BĐS thành lập hợp pháp đáp ứng điều kiện theo luật định để thực giao dịch; Cách thức thực hiện: bên ký kết hợp đồng mua bán, sáp nhập, hợp doanh nghiệp XIN CẢM ƠN [...]... tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng Đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng THAM GIA GÓP VỐN, MUA CỔ PHẦN, PHẦN VỐN GÓP TRONG CÁC DOANH NGHIỆP Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Điều kiện tiên quyết: doanh nghiệp kinh doanh. .. quyền sử dụng đất ĐIỀU KIỆN CHUNG CỦA BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA VÀO KINH Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: 1 Có đăng ký quyền sở hữu nhà, 2 Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 3 Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án ĐIỀU KIỆN CHUNG CỦA BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA VÀO KINH Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:... áp dụng: doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (chỉ áp dụng trong TH thuê) Điều kiện tiên quyết: điều kiện chung của BĐS đưa vào kinh doanh Cách thức thực hiện: các bên cùng nhau ký kết hợp đồng mua, thuê nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ HOẶC MỘT PHẦN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp... Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; b) Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; c) Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước ĐIỀU KIỆN GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT (Nghị định số 43/2014/NĐCP) 3 Việc xác định không vi phạm... thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả lựa chọn nhà đầu tư 6.Đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng THAM GIA GÓP VỐN, HỢP TÁC ĐẦU TƯ, HỢP TÁC KINH DOANH, LIÊN DOANH, LIÊN KẾT TRONG CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Điều kiện tiên quyết 1.Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt 2.Dự án đầu tư xây dựng nhà ở... THỨC TIẾP CẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ: Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê... tin điện tử của Bộ Tài nguyên và QUYỀN LỰA CHỌN HÌNH THỨC TRẢ TIỀN THUÊ ĐẤT 1 Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật ĐĐ được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê 2 Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất... CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH Phạm vi áp dụng: đối với doanh nghiệp trong nước Điều kiện tiên quyết: quyền sử dụng đất này được phép chuyển nhượng, cho thuê Cách thức thực hiện: các bên cùng nhau ký kết hợp đồng chuyển nhượng/hợp đồng thuê quyền sử dụng đất NHẬN GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Điều kiện tiên quyết:... thi hành án 4 Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ĐẤU THẦU LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI CÁC KHU ĐẤT CÓ GIÁ TRỊ THƯƠNG MẠI CAO Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Hình thức lựa chọn nhà đầu tư: đấu thầu rộng rãi quốc tế, đấu thầu rộng rãi trong chỉ định Cách nước, thức thực hiệnthầu 1.Chuẩn bị lựa chọn nhà đầu... giao đất, cho thuê đất: NHẬN XÉT Thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, và chuyển sang thuê đất  đảm bảo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả Về căn cứ giao đất, cho thuê đất NHẬN XÉT (tt) Quy định quản lý chặt chẽ hơn việc Ủy ban