đồ án tốt nghiệp lập dự án đầu tư ngành kinh tế xây dựng

THUYẾT MINH ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP KỸ SƯ KINH TẾ XÂY DỰNG ĐỀ TÀI: Lập Dự án ĐTXD công trình toà nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn phòng, dịch vụ CT2-Khu trung tâm hành chính mới quận Hà Đông

TRƯỜNG ĐẠI HỌC PHƯƠNG ĐÔNG KHOA KIẾN TRÚC – CÔNG TRÌNH

-***** -MSSV: 510116038

THUYẾT MINH ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP

KỸ SƯ KINH TẾ XÂY DỰNG

KHÓA 2010 - 2015

ĐỀ TÀI:

Lập Dự án ĐTXD công trình toà nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn phòng, dịch vụ CT2-Khu trung tâm hành chính mới quận Hà Đông

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TH.S TÔ THỊ HƯƠNG QUỲNH

Hà Nội – 2014

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 6

I VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 6

II LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP 7

III GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN 7

PHẦN I: THUYẾT MINH DỰ ÁN 9

CHƯƠNG 1: 10

NHỮNG CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 10

1.1 Xuất xứ và các căn cứ pháp lý hình thành dự án 10

1.1.1 Xuất xứ hình thành dự án 10

1.1.2Các căn cứ để lập dự án đầu tư xây dựng công trình 11

1.2Các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội liên quan đến dự án 13

1.2.1Điều kiện tự nhiên của quận Hà Đông 13

1.2.2 Kinh tế xã hội quận Hà Đông 14

1.3Các chính sách kinh tế xã hội, quy hoạch, định hướng chiến lược phát triển của dự án 15 1.4Phân tích thị trường 19

1.4.1 Đánh giá nhu cầu hiện tại về sản phẩm mà dự án cung cấp 19

1.4.2 Dự báo nhu cầu giai đoạn tương lai về căn hộ, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại 20

1.4.3 Phân tích về năng lực đáp ứng hiện tại sản phẩm căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại 21

1.4.4.Phân tích khối lượng sản phẩm phải tăng thêm 24

1.4.5.Phân tích về khả năng cạnh tranh, khả năng xâm nhập thị trường của sản phẩm 24

1.5Mục tiêu của dự án 25

CHƯƠNG 2 26

HÌNH THỨC ĐẦU TƯ –QUY MÔ CÔNG SUẤT 26

2.1 Phân tích lựa chọn hình thức đầu tư cho dự án 26

2.2 Lựa chọn công suất của dự án 26

CHƯƠNG 3 28

LỰA CHỌN CÔNG NGHỆ - KỸ THUẬT 28

3.1 Lựa chọn giải pháp công nghệ 28

3.2 Giao thông 28

3.3 Hệ thống cung cấp điện 28

3.4 Hệ thống chống sét và tiếp địa 30

a Cơ sở để lập thiết kế kỹ thuật 30

b Đầu thu sét công nghệ mới phát xung điện thế cao Pulsar 31

3.5 Hệ thống điện nhẹ 32

3.5.1 Hệ thống âm thanh thông báo công cộng 32

3.5.2 Hệ thống mạng truyền hình 33

3.5.3 Hệ thống camera giám sát 33

3.5.4 Hệ thống chuông cửa có hình 34

3.5.5 Hệ thống thông tin liên lạc 35

3.6 Hệ thống điều hoà thông gió 35

a Hệ thống điều hòa: 35

b Hệ thống thông gió: 35

3.7 Hệ thống Cấp thoát nước 36

3.7.1 Hệ thống cấp nước 36

a Mạng lưới đường ống cấp nước 36

b Trạm bơm nước sinh hoạt 36

c Bể nước mái 36

3.7.2 Hệ thống thoát nước 37

3.8 Hệ thống phòng cháy chữa cháy 38

CHƯƠNG 4 43

PHƯƠNG ÁN ĐỊA ĐIỂM – GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 43

4.1 Hiện trạng sử dụng đất 43

4.2 Đặc điểm hiện trạng hạ tầng kĩ thuật của khu đất 44

4.3 Giải phóng mặt bằng 44

CHƯƠNG 5 45

GIẢI PHÁP XÂY DỰNG VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 45

5.1 Lựa chọn phương án quy hoạch tổng thế 45

5.2 Lập danh mục các công trình hạng mục công trình trong dự án 46

5.3 Thuyết minh về giải pháp kiến trúc, kết cấu các công trình, hạng mục công trình 47

5.3.1 Kiến trúc 47

5.3.2 Vật liệu hoàn thiện 47

5.3.3 Các yêu cầu kỹ thuật thi công 48

5.4 Giải pháp kĩ thuật kết cấu 49

5.5 Nhu cầu về nguyên vật liệu, lao động, máy móc thiết bị xây dựng 50

5.6 Phương án tổ chức đấu thầu, tổ chức thi công hạng mục công trình trong dự án 50

5.7 Lập tiến độ thực hiện dự án, các mốc thời gian chủ yếu thực hiện dự án 50

5.7.1 Căn cứ 50

5.7.2 Các mốc thời gian chủ yếu thực hiện dự án như sau 50

5.8 Đánh giá tác động do các hoạt động của dự án đến các yếu tổ môi trường và kinh tế xã hội 51

5.8.1 Đặt vấn đề 51

5.8.2 Đánh giá tác động môi trường khu vực dự án 51

5.8.3 Biện pháp khắc phục, giảm thiểu tác động tiêu cực của dự án đến môi trường 52

CHƯƠNG 6 56

CHƯƠNG TRÌNH KHAI THÁC, CÁC YÊU CẦU ĐÁP ỨNG 56

6.1 Lập và thuyết minh 56

6.2 Lập chế độ sửa chữa bảo trì trong thời gian vận hành 56

6.3 Giải pháp tiêu thụ sản phẩm 57

6.3.1 Giá bán căn hộ chung cư 57

6.3.2 Giá cho thuê văn phòng 58

6.3.3 Trung tâm thương mại dịch vụ 61

6.3.4 Giá bán, cho thuê của Dự án toà nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn phòng, dịch vụ CT2 61

CHƯƠNG 7 62

TỔ CHỨC QUẢN LÝ KHAI DỰ ÁN VÀ BỐ TRÍ LAO ĐỘNG 62

7.1 Tổ chức khai thác quản lý vận hành 62

7.1.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý 62

7.1.2 Cơ cấu tổ chức bộ máy sản xuất 62

7.2 Kế hoạch tiến lương cho từng năm vận hành 63

7.3 Thuyết minh các chính sách khuyến khích lao động, đào tạo, phát triển nguồn nhân lực: 63

CHƯƠNG 8 67

XÁC ĐỊNH VỐN ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN 67

8.1 Cách xác định tổng mức đầu tư 67

8.2 Tính toán chi phí xây dựng 67

8.3 Tính toán chi phí thiết bị 69

8.4 Đền bù giải phóng mặt bằng 70

8.5 Chi phí quản lý dự án 71

8.6 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 71

8.7 Chi phí khác 73

8.8 Chi phí dự phòng 80

8.9 Tổng mức đầu tư 84

CHƯƠNG 9 85

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 85

9.1 Lựa chọn quan điểm phân tích, thời kỳ phân tích và xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được 85

9.2 Lập kế hoạch khấu hao TSCĐ, kế hoạch đầu tư thay thế 88

9.3.Lập kế hoạch trả nợ 93

9.4 Chi phí vận hành trong các năm hoạt động của dự án 94

9.4.1 Chi phí sử dụng điện nước, chi phí thu gom rác thải, quét dọn (chưa có thuế) 94

9.4.2 Chi phí tiền lương cho cán bộ nhân viên 94

9.4.3 Chi phí sửa chữa bảo dưỡng tài sản, thiết bị 94

9.4.4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn và bảo hiểm thất nghiệp 95

9.4.5 Chi phí cho Ban quản lý làm việc 96

9.5 Tổng hợp chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh 98

9.6 Dự trù doanh thu trong các năm vận hành 99

9.7 Dự trù lãi lỗ và xác định một số tỷ lệ tài chính 100

9.8 Xác định dòng tiền tính toán NPV và IRR 102

9.8.1 Phân tích trên quan điểm hiệu quả vốn chung 102

9.8.2 Phân tích trên quan điểm vốn chủ sở hữu 105

9.9 Phân tích an toàn tài chính 108

9.10 Phân tích độ nhạy về tài chính 113

9.11 Phân tích hiệu quả kinh tế- xã hội 114

9.12 Kết luận về hiệu quả đầu tư dự án 119

PHẦN II THIẾT KẾ CƠ SỞ 120

A Thuyết minh tóm tắt thiết kế cơ sở 120

B Bản vẽ thiết kế cơ sở 125

KẾT LUẬN 126

MỞ ĐẦU

I VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia,mỗi chế độ chính trị thì cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong toàn nền kinh tế quốc dânluôn được đánh giá là có tầm quan trọng đặc biệt Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục

vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động Đầu tư xây dựng giữ vai trò quan trọng thể hiện ở cácnội dung :

- Đầu tư xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tàisản cố định phục vụ mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành,các thành phần kinh tế và phát triển xã hội

- Hoạt động đầu tư xây dựng là hoạt động trực tiếp góp phần làm tăng trưởng kinh

tế và đóng góp trực tiếp vào tổng sản phẩm quốc dân

- Hoạt động đầu tư xây dựng chiếm hoặc sử dụng một nguồn lực rất lớn của quốc giatrong đó chủ yếu là vốn, lao động, tài nguyên  Do đó, nếu quản lý và sử dụng kém hiệuquả, đầu tư không đúng mục đích sẽ dẫn đến thất thoát vô cùng lớn

- Hoạt động đầu tư xây dựng góp phần thúc đẩy phát triển công nghệ, đẩy nhanh tốc

độ công nghiệp hoá - hiện đại hóa đất nước, góp phần tăng năng suất lao động xã hội,nâng cao chất lượng sản phẩm, sản phẩm dịch vụ xã hội, cải thiện điều kiện lao động,môi trường

- Hoạt động đầu tư xây dựng mà sản phẩm cuối cùng là công trình xây dựng là sảnphẩm mang tính tổng hợp, đầy đủ các ý nghĩa bao gồm ý nghĩa về kinh tế,

chính trị, khoa học - công nghệ, xã hội, khía cạnh môi trường, an ninh quốc phòng

- Hoạt động đầu tư xây dựng tạo ra cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sảnxuất mới

- Hoạt động đầu tư xây dựng góp phần phân công lao động xã hội một cách hợp lý,góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội

- Qua đầu tư xây dựng cho phép giải quyết hài hoà các mối quan hệ nảy sinh trongnền kinh tế và trong xã hội như mối quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát triển giáodục, y tế, quốc phòng, phát triển kinh tế giữa trung ương và địa phương, phát triển kinh

tế ở các vùng sâu, vùng xa

Dự án là tế bào cơ bản của hoạt động đầu tư Đó là là một tập hợp các biện pháp

có căn cứ khoa học có cơ sở pháp lý được đề xuất về các mặt kĩ thuật, công nghệ, tổchức sản xuất, tài chính, kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn đầu

tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế- xã hội đem lạicho quốc gia và xã hội lớn nhất có thể được

Theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng dự án đầu tư xây dựng công trình làmột tập hợp các đề xuất về kỹ thuật, tài chính, kinh tế xã hội, có liên quan đến việc bỏvốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mụcđích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ, bảo đảmhiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế, xã hội của đầu tư trong một khoảng thời gian nhấtđịnh (chỉ bao gồm hoạt động đầu tư trực tiếp)

Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ để trìnhduyệt cấp có thẩm quyền Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấpgiấy phép xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được các yêucầu kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của dự án, giúp cho nhà đầu tư quyếtđịnh nên hay không nên đầu tư thực hiện dự án đó Những chỉ tiêu kỹ thuật, quy môtrong dự án đã được phê duyệt đóng vai trò làm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếptheo và giúp cho chủ đầu tư thực hiện các công việc theo đúng dự kiến

Dự án đầu tư là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúpcho nhà quản lý có phương pháp thực hiện dự án tốt hơn

II LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP

Đồ án tốt nghiệp là môn học kết thúc quá trình rèn luyện và học tập của sinh viêntrên ghế nhà trường đại học Thông qua đồ án tốt nghiệp, sinh viên tổng kết lại các kiếnthức đã học và phát triền nó, hệ thống hóa để áp dụng vào công việc thực tiễn (nhiệm

vụ đồ án là một công trình có thật) Kết quả của đồ án cũng đánh giá quá trình làm việccủa sinh viên

Lập dự án đầu tư là một mảng đề tài quan trọng, là chuyên môn chính của một kỹ

sư kinh tế xây dựng sau khi ra trường Tư duy về dự án là một yếu tố tiên quyết cầnphải có ở một nhà quản lý trong hoạt động đầu tư xây dựng

Với sự đam mê, tìm tòi trong quá trình học tập về dự án đầu tư, sinh viên đã lựa

chọn đề tài làm đồ án tốt nghiệp là "Lập dự án đầu tư xây dựng công trình toà nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn phòng, dịch vụ CT2-Khu trung tâm hành chính mới quận Hà Đông " Công trình có các yếu tố tính chất quy mô phù hợp với khả năng của

sinh viên để thực hiện đồ án tốt nghiệp

III GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN

1 Tên dự án

Dự án ĐTXD toà nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn phòng, dịch vụ CT2-Khutrung tâm hành chính mới quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

2 Địa điểm xây dựng

Khu Trung tâm hành chính mới quận Hà Đông thuộc phường Hà Cầu - quận HàĐông, thành phố Hà Nội, nằm tại Trung tâm hành chính mới quận Hà Đông (cáchQuốc lộ 6 khoảng 500 m)

Website: www.xmcc.com.vn Email: vinaconexxuanmai@gmail.com

4 Cơ quan chủ quản

Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam-Vinaconex

5 Thời gian xây dựng

Giai đoạn xây dựng: Từ quý I/2015 - Quý IV/2017

PHẦN I: THUYẾT MINH DỰ ÁN

Chương 1: Những căn cứ xác định sự cần thiết phải đầu tư Chương 2: Hình thức đầu tư và quy mô công suất

Chương 3: Lựa chọn công nghệ và kỹ thuật

Chương 4: Phương án địa điểm và GPMB

Chương 5: Giải pháp xây dựng và đánh giá tác động môi trường Chương 6: Chương trình khai thác các yêu cầu đáp ứng

Chương 7: Tổ chức quản lý khai thác dự án và bố trí lao động Chương 8: Xác định vốn đầu tư và giải pháp huy động vốn Chương 9: Phân tích hiệu quả đầu tư

Trong những năm qua, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách khuyến khíchmọi thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở Đồng thời khẳng định quyền sở hữuchính đáng về nhà ở được tạo lập hợp pháp của mọi thành viên trong xã hội Từ chủtrương đúng đắn này, trong các năm qua đã huy động được khá lớn các nguồn vốn, lựclượng lao động trong xã hội

Những kết quả đạt được của phát triển nhà ở đã khẳng định tính ưu việt của nó

cả về kinh tế xã hội, kiến trúc-cảnh quan và môi trường sống của cộng đồng Về chấtlượng nhà ở trong những năm gần đây đã được cải thiện đáng kể, những khu nhà mớikhang trang đang thay thế cho nhà ở cũ đã xuống cấp Hàng loạt các khu dân cư caocấp, các khu đô thị mới với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ đã và đang làm thay đổi diện mạocủa các khu đô thị

Tuy nhiên, nhìn tổng thể quỹ nhà ở quốc gia còn trong tình trạng thấp kém cả vềchất và lượng Trong những năm qua, việc các địa phương chủ động giao đất để nhândân xây dựng nhà, nhưng không tuân thủ những yêu cầu của quy hoạch kiến trúc, cảnhquan môi trường nhằm khắc phục tình trạng đó, một loạt các dự án xây dựng, pháttriển nhà đã được thực thi với nhiều mô hình khác nhau đã phần nào nâng cao hiệu quả

sử dụng đất, phát triển đồng bộ, hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự

án, tạo được một không gian sống hiện đại và vẻ đẹp hài hoà cho các dự án

Quận Hà Đông nằm ở phía Tây nam Thủ đô Hà Nội, nằm dọc trên quốc lộ 6 nốiThủ đô Hà Nội với các tỉnh trung du miền núi Tây bắc, thuộc lưu vực của sông Nhuệ

và sông Đáy Hiện nay là vùng đất chịu ảnh hưởng lớn của tốc độ đô thị hoá của Thủ

đô Hà Nội

Cùng với sự phát triển của Thành phố Hà Nội, các khu vực xung quanh cũngđang được đẩy nhanh tốc độ phát triển trong đó có quận Hà Đông Việc xây dựng trụccao tốc Láng-Hoà Lạc với lộ giới 120m đã kích thích sự ra đời của hàng loạt các khu

đô thị như; An Khánh, Quốc Oai và Ngọc Liệp Từ đó ảnh hưởng lan toả đến một sốvùng phụ cận, hình thành chuỗi đô thị mới trong tương lai

Trước thực tế đó, nhu cầu nhằm biến quận Hà Đông trở thành một quận có quy

mô xứng tầm, với không gian kiến trúc hiện đại và quy hoạch hợp lý, hạ tầng kỹ thuậtđồng bộ đã trở thành yêu cầu cấp thiết và đang được lãnh đạo quận Hà Đông tiến hànhgiải quyết triệt để với rất nhiều giải pháp đúng đắn hợp lý được đề ra

Một trong những giải pháp hợp lý nhằm đem lại không gian kiến trúc đẹp, hiệnđại cho quận Hà Đông nói riêng và các quận khác nói chung đã được thường vụ,

UBND thành phố Hà Nội cùng các ban ngành, chức năng thông qua là thu hút và huyđộng các nguồn lực của các doanh nghiệp để đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu nhà

ở Với giải pháp này, trong những năm qua không gian kiến trúc của Hà Nội đã đượccải thiện, người dân có được nhiều phương án trong việc lựa chọn nơi an cư để ổn định

và nâng cao chất lượng cuộc sống

Là quận chịu nhiều ảnh hưởng bởi tốc độ đô thị hoá của thành phố Hà Nội, nơitập trung một lượng lớn dân số, nơi đòi hỏi hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ,nơi có nhu cầu cao về số lượng và chất lượng nhà ở, do đó xây dựng mới hạ tầng đôthị và đầu tư xây dựng các khu nhà ở để đáp ứng nhu cầu của người dân đang là nhucầu cấp thiết tại khu vực quận Hà Đông

1.1.2 Các căn cứ để lập dự án đầu tư xây dựng công trình

- Luật xây dựng của Quốc hội khóa XIII số 50/20014/QH13 ngày 18/06/2014

- Luật đất đai số 45/2013/QH11 ngày 29/11/2013

- Luật nhà ở của Quốc Hội khóa XI số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005

- Luật đầu tư của Quốc Hội khóa XI số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005

- Luật kinh doanh bất động sản của Quốc Hội khóa XI số 63/2006/QH11 ngày29/06/2006

- Luật đấu thầu của Quốc Hội khóa XIII số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013

- Luật thuế giá trị gia tăng 13/2008/QH12 và Luật thuế giá trị gia tăng sửa đổi

bổ sung một số điều sô 31/2013/QH13 ngày 19/06/2013

- Nghị định số 45/2014/ NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về thu tiền sửdụng đất

- Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 của chính phủ về quản lý chấtlượng công trình xây dựng

- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chiphí đầu tư xây dựng công trình

- Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/03/2009 của Bộ trưởng bộ xây dựng

về việc hướng dẫn một số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xâydựng công trình

- Căn cứ quyết định số 875/2006/QĐ-UB của UBND tỉnh về việc quy định phâncông, phân cấp và uỷ quyền quản lý đầu tư và xây dựng tỉnh Hà Tây ngày 25/05/2006;

- Căn cứ công văn số: 341/UBND-CNXD của UBND tỉnh Hà Tây về việc chỉnhtrang các khu tập thể cũ trên địa bàn thành phố Hà Đông ngày 23/01/2008;

- Căn cứ kết luận cuộc họp ngày 21/03/2008 của Phó Chủ tịch thường trựcUBND tỉnh về xem xét các vấn đề chống xuống cấp nhà chung cư trên địa bàn thànhphố Hà Đông;

- Căn cứ Thông báo số 449/TB-UBND của Ban Thường vụ Tỉnh uỷ về việcđiều chỉnh cơ cấu sử dụng đất ở khu hành chính thành phố Hà Đông ngày 23/04/2008;

- Căn cứ Công văn số 460/TB-UBND ngày 09 tháng 05 năm 2008 của UBNDthành phố Hà Đông về việc đầu tư xây dựng khu nhà ở xã hội phục vụ GPMB xâydựng các khu nhà cao tầng trên địa bàn thành phố Hà Đông;

- Căn cứ Công văn số 2518/UBND-CNXD ngày 29/05/2008 của UBND tỉnh HàTây về việc giao Sở Xây dựng chủ trì cùng Sở Tài chính, Tài nguyên và Môi trường,

Kế hoạch đầu tư nghiên cứu đề nghị của UBND thành phố Hà Đông tại công văn 460/TB-UBND Ngày 09/05/2008 của UBND thành phố;

- Căn cứ Quyết định số 2254/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hà Tây về việc phêduyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 khu trung tâm hành chính mới thànhphố Hà Đông (điều chỉnh lần 3) ngày 10/07/2008;

- Căn cứ Quyết định số 2303/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hà Tây về việc chấpthuận chuyển đổi mục đích sử dụng lô đất CT2 và giao Công ty cổ phần Bê tông vàXây dựng Vinaconex Xuân Mai làm chủ đầu tư thực hiện dự án Toà nhà cao tầng hỗnhợp nhà ở, văn phòng dịch vụ CT2 thuộc Khu trung tâm hành chính mới thành phố HàĐông ngày 11/07/2008;

- Căn cứ Quyết định số 2737/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hà Tây về việc phêduyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỉ lệ 1/500 Khu nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, vănphòng, dịch vụ CT2-Khu trung tâm hành chính mới thành phố Hà Đông ngày23/07/2008;

- Căn cứ Quyết định số 6537/QĐ-UBND ngày 31/12/2010 của UBND thànhphố Hà Nội về việc thu hồi 5.930 m2 đất tại lô CT2 Khu trung tâm hành chính mới HàĐông, phường Hà Cầu, quận Hà Đông, do Ban quản lý dự án Đầu tư và Xây dựngquận Hà Đông quản lý; giao cho Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng VinaconexXuân Mai để thực hiện dự án đầu tư và xây dựng Toà nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, vănphòng dịch vụ CT2;

- Căn cứ Công văn số 2286/TM-Tgl ngày 15/12/2008 của Bộ Tổng tham mưuV/v chấp thuận độ cao tĩnh không công trình Toà nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, vănphòng dịch vụ CT2-Khu trung tâm hành chính mới quận Hà Đông, thành phố Hà Nội;

- Căn cứ Công văn số 257/CTN-KTDA ngày 28/10/2008 của Công ty cấp nước

Hà Đông về việc chấp thuận cấp nước cho công trình Toà nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở,văn phòng dịch vụ CT2-Khu trung tâm hành chính mới quận Hà Đông, thành phố HàNội;

- Căn cứ Công văn số 217/BQLAD ngày 07/8/2009 của Ban quản lý dự án Đầu

tư & Xây dựng quận Hà Đông về việc chấp thuận Đấu nối cấp điện và thoát nước chocông trình Toà nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn phòng dịch vụ CT2-Khu trung tâmhành chính mới quận Hà Đông, thành phố Hà Nội;

- Căn cứ Công văn số 3114/QHKT-P4 của Sở Quy hoạch –Kiến trúc về việcThoả thuận quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ Toà nhà CT2-Khutrung tâm hành chính quận Hà Đông, Hà Nội;

- Căn cứ các văn bản pháp lý khác có liên quan tới hồ sơ dự án

1.2 Các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội liên quan đến dự án

1.2.1 Điều kiện tự nhiên của quận Hà Đông

a Vị trí địa lý

Quận Hà Đông có toạ độ địa lý 20059 vĩ độ Bắc, 105045 kinh Đông, nằm giữagiao điểm của Quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hòa Bình và quốc lộ 70A Hà Đông cũng là nơikhởi đầu của quốc lộ 21B, nối trung tâm Hà Nội với các huyện phía nam của Thủ đô

và tỉnh Hà Nam, tỉnh Ninh Bình Trên địa bàn quận có sông Nhuệ, sông Đáy, kênh LaKhê chảy qua, có diện tích tự nhiên 4.833,7 ha và 17 đơn vị hành chính phường Ranhgiới tiếp giáp như sau:

Phía Bắc giáp huyện Từ Liêm và huyện Hoài Đức;

Phía Nam giáp huyện Thanh Oai và huyện Chương Mỹ;

Phía Đông giáp huyện Thanh Trì và quận Thanh Xuân;

Phía Tây giáp huyện Hoài Đức và huyện Quốc Oai

+ Mùa khô: từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, ít mưa, thời tiết giá rét Gió chủđạo là gió Đông – Bắc Vào các tháng 1, 2 thường có mưa phùn cộng với gió rét là kếtquả của các đợt gió mùa Đông – Bắc

Các đặc trưng của khí hậu:

Nhiệt độ trung bình của không khí: 23,4 ºC

Nhiệt độ cao nhất trung bình năm: 28,7 ºC

Nhiệt độ thấp nhất trung bình năm: 16,6 ºC

Độ ẩm không khí trung bình năm: 84%

Lượng mưa trung bình năm: 1.839 mm

c Địa hình

Hà Đông là vùng đồng bằng nên có địa hình đặc trưng của vùng bằng phẳng, độchênh địa hình không lớn, biên độ cao trình nằm trong khoảng 3,5 m - 6,8 m Địa hìnhđược chia ra làm 3 khu vực chính:

Khu vực Bắc và Đông sông Nhuệ;

Khu vực Bắc kênh La Khê;

Khu vực Nam kênh La Khê

d Địa chất

Qua tham khảo một số tài liệu địa chất khu vực xây dựng công trình cho thấykhu vực nghiên cứu có cấu tạo như sau:

Lớp 1: Đất lấp

Lớp 2: Sét pha màu xám vàng, trạng thái dẻo mềm đến dẻo cứng

Lớp 3: Sét pha màu nâu thẫm, nâu gụ, trạng thái dẻo mềm

Lớp 4: Sét pha màu xám đen, xám ghi chứa nhiều hữu cơ (chưa phân hủy hết),trạng thái dẻo mềm

Lớp 5: Sét pha màu nâu thẫm, nâu gụ (xen kẹp cát mỏng), trạng thái dẻo mềm.Lớp 6: Cát hạt nhỏ màu xám đen, xám ghi, trạng thái chặt vừa

Lớp 7: Cuội sỏi lẫn cát sạn, màu xám ghi, xám đen, trạng thái chặt đến rất chặt.Lớp 8: Cát hạt nhỏ màu xám, xanh, xám ghi, trạng thái chặt vừa

Lớp 9: Cuội sỏi đa màu, lẫn cát sạn, trạng thái chặt đến rất chặt

e Thủy văn

Khu vực chịu ảnh hưởng chính của nước mưa

1.2.2 Kinh tế xã hội quận Hà Đông

a Lịch sử hình thành

Năm 1888, tỉnh Hà Đông được thành lập, tỉnh lỵ đóng ở làng Cầu Đơ, nên lúc

đó được gọi là tỉnh Cầu Đơ Năm 1904, tỉnh Cầu Đơ đổi tên là tỉnh Hà Đông, tỉnh lỵ làthị xã Hà Đông Năm 1965, hai tỉnh Hà Đông và Sơn Tây được sáp nhập lại thành tỉnh

Hà Tây và thị xã Hà Đông trở thành tỉnh lỵ của tỉnh Hà Tây

Ngày 27/12/1975, kỳ họp thứ 2 Quốc hội khóa V thông qua Nghị quyết hợpnhất hai tỉnh Hà Tây và Hòa Bình thành tỉnh Hà Sơn Bình Thị xã Hà Đông trở thànhtỉnh lỵ của tỉnh Hà Sơn Bình

Ngày 29/12/1978, kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa VI thông qua Nghị quyết phêchuẩn việc sáp nhập một số huyện, thị xã, xã và thị trấn của tỉnh Hà Sơn Bình và VĩnhPhú vào thành phố Hà Nội Theo đó, thị xã Hà Đông thuộc Hà Nội nhưng tạm giaocho tỉnh Hà Sơn Bình quản lý

Ngày 12/8/1991, kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa VIII thông qua Nghị quyết chiatách tỉnh Hà Sơn Bình thành 2 tỉnh Hà Tây và Hòa Bình Theo đó, thị xã Hà Đông lạithuộc tỉnh Hà Tây; thị xã Hà Đông gồm 5 xã: Kiến Hưng, Văn Khê, Văn Yên, VạnPhúc, Hà Cầu và 3 phường: Quang Trung, Yết Kiêu, Nguyễn Trãi

Ngày 27/12/2006, Chính phủ ra Nghị định số 155/2006/NĐ-CP thành lập thànhphố Hà Đông thuộc tỉnh Hà Tây Thành phố Hà Đông gồm 15 đơn vị hành chính, gồmcác phường: Quang Trung, Yết Kiêu, Nguyễn Trãi, Văn Mỗ, Phúc La, Vạn Phúc, HàCầu và 8 xã: Kiến Hưng, Văn Khê, Yên Nghĩa, Phú Lương, Phú Lãm, Biên Giang,Đồng Mai, Dương Nội

Theo Nghị quyết của Quốc Hội khóa XII, kỳ họp thứ 3, ngày 29/5/2008, từngày 1/8/2008, cùng với toàn bộ tỉnh Hà Tây, thành phố Hà Đông được nhập về thủ đô

Hà Nội

Ngày 8/5/2009, Chính phủ ra Nghị quyết số 19/NQ-CP về việc thành lập quận

Hà Đông thuộc thành phố Hà Nội trên cơ sở toàn bộ 4.791,74 ha diện tích tự nhiên và198.678 nhân khẩu với 17 phường trực thuộc của thành phố Hà Đông

b Các đơn vị hành chính

Quận Hà Đông hiện có 17 đơn vị hành chính trực thuộc gồm các phường:Quang Trung, Yết Kiêu, Nguyễn Trãi, Phúc La, Vạn Phúc, Hà Cầu, Văn Quán, MộLao, La Khê, Phú La, Kiến Hưng, Yên Nghĩa, Phú Lương, Phú Lãm, Dương Nội, BiênGiang và Đồng Mai

Trụ sở Ủy ban Nhân dân quận tại số 4 phố Hoàng Văn Thụ, Hà Đông, Hà Nội

c Tình hình kinh tế-văn hóa-xã hội

Về kinh tế: Nằm ở phía Tây Nam Hà Nội, đầu mối của nhiều tuyến đường giao

thông quan trọng, Hà Đông có vị trí chiến lược cả về chính trị, kinh tế và quân sự

Quận Hà Đông có cơ cấu kinh tế chuyển dịch, với tỷ trọng công nghiệp xâydựng chiếm 53,5%, thương mại-dịch vụ-du lịch chiếm 45,5%, nông nghiệp chỉ còn1,0% Sản xuất công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp đã tiến những bước dài về quy mô,sản lượng, có tốc độ tăng trưởng GDP bình quân 3 năm (2005-2008) đạt 17,7% Từtháng 8/2008 đến tháng 8/2009, Giá trị sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệpngoài quốc doanh của quận Hà Đông đạt gần 1.821 tỷ đồng; tổng thu ngân sách nhànước đạt 1.964,5 tỷ đồng

Về đầu tư-xây dựng: Hà Đông đã và đang triển khai xây dựng nhiều khu đô thị

mới: Văn Quán, Mỗ Lao, Văn Phú, Lê Trọng Tấn, trục đô thị phía Bắc…, các trườngđại học, các bệnh viện quốc tế với số vốn huy động đầu tư hàng chục tỷ đôla

Từ đầu năm đến nay, quận đã có 32 công trình được duyệt quyết toán, 44 côngtrình hoàn thành đưa vào sử dụng, 108 công trình đang thi công, 39 công trình đã đượcphê duyệt đầu tư, 161 công trình đang thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư để trình duyệt

Về làng nghề: Hà Đông có nghề dệt lụa nổi tiếng từ lâu với làng lụa Vạn Phúc

nổi tiếng Đây là một thế mạnh của việc phát triển dịch vụ du lịch kết hợp với thamquan các làng nghề của vùng Ngoài ra còn có the La Khê, làng rèn Đa Sỹ,…

Về giáo dục: Hiện quận Hà Đông có 65 trường mầm non, tiểu học, trung học cơ

sở, trung học phổ thông cả công lập và tư thục, trong đó có 15 trường học đạt chuẩnquốc gia; 11 trường cao đẳng, đại học, trung học chuyên nghịêp đóng trên địa bànquận

Về văn hóa-xã hội: Từ năm 1990, Hà Đông là địa bàn điển hình của tỉnh Hà

Tây về phong trào xây dựng gia đình văn hóa, làng, khu phố, cơ quan, đơn vị văn hóa.Năm 2008, có 82% hộ gia đình đạt danh hiệu gia đình văn hóa; 27 làng, khu phố, 82

cơ quan đạt danh hiệu văn hóa

Mạng lưới y tế đã có 100% phường đều có trạm y tế và có bác sỹ Nhiều năm liêntục, Hà Đông giữ vững tỷ lệ phát triển dân số tự nhiên 1%/năm

1.3 Các chính sách kinh tế xã hội, quy hoạch, định hướng chiến lược phát triển của dự án

1.3.1 Phê duyệt quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030

Ngày 26/7/2011, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định số 1259/QĐ – TTGphê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đếnnăm 2050 Nội dung chủ yếu của quy hoạch này bao gồm:

a Định hướng phát triển hệ thống đô thị:

Khu vực đô thị trung tâm được phát triển mở rộng từ khu vực nội đô về phíaTây, Nam đến đường vành đai 4 và về phía Bắc với khu vực Mê Linh, Đông Anh; phíaĐông đến khu vực Gia Lâm và Long Biên Là trung tâm chính trị hành chính, kinh tế,văn hóa, lịch sử, dịch vụ, y tế, đào tạo chất lượng cao của Thành phố Hà Nội và cảnước Dự báo dân số đến năm 2020 đạt khoảng 3,7 triệu người; diện tích đất xây dựng

đô thị khoảng 45.300 ha; đất dân dụng khoảng 26.000 ha, chỉ tiêu khoảng 70m2/người

và đất ngoài dân dụng khoảng 19.300 ha Dân số đến năm 2030 đạt khoảng 4,6 triệungười; diện tích đất xây dựng đô thị khoảng 55.200 ha; đất dân dụng khoảng 34.900ha; chỉ tiêu đất xây dựng dân dụng khu vực nội đô khoảng 60 - 65 m2/người, khu vực

mở rộng phía Nam sông Hồng khoảng 90 - 95 m2/người; đất ngoài dân dụng khoảng20.300 ha

b Định hướng phát triển nhà ở:

Đến năm 2030, diện tích bình quân nhà ở khu vực đô thị tối thiểu là 30m2 sàn

sử dụng/người và nhà ở nông thôn tối thiểu là 25m2 sàn sử dụng/người Khu vực nội

đô, cải thiện điều kiện sống trong các khu ở, khu chung cư cũ, kiểm soát về mật độ xâydựng và tầng cao, bổ sung thêm các chức năng công cộng, cây xanh và hạ tầng kỹthuật Kiểm soát quy hoạch và kiến trúc đối với nhà ở dân tự xây Xây dựng nhà ở đạttiêu chuẩn quốc gia đáp ứng cho nhiều đối tượng sử dụng trong các đô thị vệ tinh vàcác khu đô thị mới để giảm tải cho đô thị trung tâm

c Định hướng phát triển hệ thống dịch vụ thương mại:

Khu vực đô thị trung tâm: xây dựng mới trung tâm hội chợ triển lãm thươngmại cấp quốc gia, quốc tế tại Mễ Trì và Đông Anh; trung tâm tài chính, ngân hàng,thương mại dịch vụ quốc tế tại Tây Hồ Tây và Đông Anh; trung tâm dịch vụ thươngmại tài chính ngân hàng tại các khu đô thị Hà Đông, Đan Phượng, Hoài Đức, ThườngTín - Thanh Trì và dọc tuyến đường vành đai 4 Xây dựng mới trung tâm thương mạitổng hợp của thành phố khoảng 10 - 15 ha/khu tại Thượng Đình, Vĩnh Tuy … trên đấtcác khu công nghiệp, công sở chuyển đổi; cải tạo và nâng cấp các công trình thươngmại dịch vụ đã có theo tầng bậc phục vụ các cấp Khuyến khích sử dụng không gianngầm trong các công trình thương mại dịch vụ, nhà ga đầu mối để phát triển các dịch

vụ thương mại Tại các đô thị vệ tinh và các thị trấn: xây dựng mới các trung tâm

thương mại, siêu thị, chợ … đồng bộ, hiện đại và các tuyến, trục phố thương mại.Tạikhu vực nông thôn: cải tạo và nâng cấp các chợ truyền thống; phát triển mở rộng cácchợ đầu mối thu mua nông sản, trung tâm mua sắm - thương mại dịch vụ tổng hợp vừa

với quan điểm chỉ đạo: “Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội vàcủa người dân” Nội dung chính bao gồm mục tiêu và các giải pháp thực hiện

a) Mục tiêu

- Mục tiêu đến năm 2015

Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 22 m2 sàn/người, trong đó tại

đô thị đạt 26 m2/sàn và tại nông thôn đạt 19 m2 sàn/người; phấn đấu đạt chỉ tiêu diệntích nhà ở tối thiểu 6 m2 sàn/người Trong giai đoạn 2011 - 2015, tiếp tục triển khaithực hiện các chương trình phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị và hỗ trợ các hộnghèo khu vực nông thôn; phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 nhà ở xãhội để giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (chủ yếu là nhàcăn hộ chung cư); đáp ứng cho khoảng 60% số sinh viên, học sinh các trường đại học,cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và 50% công nhân lao động tại các khucông nghiệp có nhu cầu về chỗ ở; hoàn thành việc hỗ trợ cho khoảng 400 nghìn hộ giađình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở

Tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn quốc đạt khoảng 62%, trong đó tại đô thị đạt 65%, tạinông thôn đạt 60%; giảm tỷ lệ nhà ở đơn sơ xuống dưới 5%; nâng tỷ lệ hộ gia đình cócông trình phụ hợp vệ sinh lên 70%, trong đó tại đô thị đạt 95% và tại nông thôn đạt50% Tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị loại đặc biệt (HàNội và thành phố Hồ Chí Minh) đạt trên 80%, đô thị từ loại I đến loại II đạt trên 50%,

đô thị loại III đạt trên 30% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới; tỷ lệ nhà ở cho thuê đạttối thiểu khoảng 20% tổng quỹ nhà ở tại các đô thị loại III trở lên

Phấn đấu hoàn thành việc hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ởtrên cơ sở các cơ chế, chính sách đã ban hành; tiếp tục nghiên cứu sửa đổi, bổ sung vàtriển khai thực hiện các quy định về hỗ trợ người có công cách mạng cải thiện nhà ở

- Mục tiêu đến năm 2020

Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 25 m2 sàn/người, trong đó tại

đô thị đạt 29 m2 sàn/người và tại nông thôn đạt 22 m2 sàn/người; phấn đấu đạt chỉ tiêudiện tích nhà ở tối thiểu 8 m2 sàn/người

Tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn quốc đạt khoảng 70%, trong đó tại đô thị đạt trên 75%,tại nông thôn đạt 65%; xóa hết nhà ở đơn sơ trên phạm vi toàn quốc; nâng tỷ lệ hộ giađình có công trình phụ hợp vệ sinh lên 90%, trong đó tại đô thị đạt xấp xỉ 100% và tạinông thôn đạt trên 80%;

Tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại các đô thị loại đặc biệt(Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh) đạt trên 90%, đô thị từ loại I đến loại II đạt trên60%, đô thị loại III đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới; tỷ lệ nhà ở chothuê đạt tối thiểu khoảng 30% tổng quỹ nhà ở tại các đô thị loại III trở lên

Đến năm 2030, phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn quốckhoảng 30 m2 sàn/người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 12 m2 sàn/người

b) Các giải pháp thực hiện:

- Về chính sách đất đai

Tập trung khai thác có hiệu quả nguồn lực về đất đai để huy động các thànhphần kinh tế tham gia phát triển nhà ở; nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và hoàn thiệnchính sách đất đai, đặc biệt là những nội dung quan trọng liên quan đến lĩnh vực phát

triển nhà ở, như bồi thường, giải phóng mặt bằng; lập, thẩm định và phê duyệt quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất; cơ chế tạo quỹ đất sạch; kiểm tra rà soát và thu hồi quỹđất sử dụng lãng phí để bố trí, khai thác có hiệu quả; hoàn thiện chính sách tài chính,thuế liên quan đến đất đai… để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở nói chung và nhà ở

xã hội nói riêng

- Về quy hoạch - kiến trúc

Đẩy nhanh việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết trên cơ sở quyhoạch chung đô thị, quy hoạch nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phêduyệt; xác định và công bố quỹ đất được phép xây dựng nhà ở theo quy hoạch để làm

cơ sở tổ chức triển khai các dự án phát triển nhà ở và tạo điều kiện cho các hộ gia đình,

cá nhân xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy hoạch

Xây dựng, hoàn thiện các chỉ tiêu sử dụng đất phù hợp trong quy hoạch đô thị,quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, nhà ởthu nhập thấp; trong quy hoạch đô thị phải xác định cụ thể diện tích đất để phát triểntừng loại nhà ở, đặc biệt là đất để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhậpthấp, nhà ở thương mại với tỷ lệ hợp lý theo quy định của pháp luật về nhà ở; quyhoạch khu công nghiệp, quy hoạch mạng lưới các trường đại học, cao đẳng, trung cấpchuyên nghiệp và dạy nghề phải gắn với quy hoạch phát triển nhà ở cho người laođộng, nhà ở cho giáo viên, học sinh, sinh viên

Tập trung xây dựng các khu nhà ở mới để di dời các hộ dân đang sinh sống tạicác khu nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp, không bảo đảm an toàn tại trung tâm

đô thị; ưu tiên dành quỹ đất tại các khu vực này để xây dựng các công trình công cộngtheo quy hoạch; đồng thời có lộ trình thích hợp để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

cũ có chất lượng thấp, gây ảnh hưởng xấu đến sự an toàn của nhân dân và mỹ quan đôthi

- Về chính sách tài chính - tín dụng và thuế

Bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa cácnguồn lực tài chính trong và ngoài nước, vốn ODA cho phát triển nhà ở, đặc biệt là cácnguồn tài chính trung và dài hạn theo hướng hình thành các quỹ đầu tư nhà ở và bấtđộng sản, phát hành công trái, trái phiếu và các hình thức huy động vốn hợp pháp kháctheo quy định của pháp luật

Xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn và dễ tiếpcận; bảo đảm việc kiểm soát và thu hồi nợ các khoản vay thế chấp; tiêu chuẩn hóa cáccông cụ và quy trình cho vay thế chấp nhà ở; xây dựng chính sách bảo hiểm, bảo lãnh,tín dụng nhà ở, kể cả tín dụng nhỏ, tín dụng nhà ở nông thôn để phát triển nhà ở; tạođiều kiện cho các đối tượng chính sách xã hội được tiếp cận các nguồn vốn cho mụcđích cải thiện nhà ở

Căn cứ tình hình kinh tế - xã hội và khả năng cân đối ngân sách, hàng năm bốtrí nguồn vốn hợp lý từ ngân sách nhà nước và các nguồn vốn hợp pháp khác hoặchình thức đầu tư xây dựng - chuyển giao (BT), hợp tác công - tư (PPP) để triển khaicác chương trình phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nhằm hỗ trợ cho người có thunhập thấp, người nghèo và các đối tượng chính sách xã hội khác theo kế hoạch đượccấp có thẩm quyền phê duyệt

- Về chính sách phát triển thị trường nhà ở và quản lý sử dụng nhà ở

Chú trọng thực hiện công tác dự báo nhu cầu, lập kế hoạch phát triển nhà ở; đưacác chỉ tiêu về phát triển nhà ở, trong đó có chỉ tiêu bắt buộc phát triển nhà ở xã hộivào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội 05 (năm) năm và hàng năm của toànquốc và của từng địa phương; quy định cụ thể trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức, cánhân có liên quan để bảo đảm các kế hoạch phát triển nhà ở được thực hiện đạt mụctiêu đề ra.

Nghiên cứu ban hành quy định về ưu đãi cũng như các chế tài cụ thể để bảo vệquyền lợi của cả nhà đầu tư và người thuê nhà ở; quy định rõ nghĩa vụ của các bên cóliên quan nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ởcho thuê

Ban hành quy định cụ thể để đa dạng hóa cơ cấu diện tích căn hộ, bảo đảm cânđối tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ, diện tích trung bình và diện tích lớn, tỷ lệ nhà ở giáthấp, giá trung bình và nhà ở cao cấp trong các dự án phát triển nhà ở

Tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện mô hình quản lý sử dụng nhà chung cư, pháthuy vai trò của cộng đồng dân cư và của các chủ sở hữu, chủ sử dụng trong quản lý sửdụng, bảo trì nhà ở nhằm duy trì và nâng cao tuổi thọ công trình Xây dựng cộng đồngdân cư đô thị, nông thôn bền vững

1.3.3 Bộ xây dựng ban hành TT 07/2013/TT-BXD hướng dẫn triển khai gói hỗ trợ tín dụng dành cho bất động sản 30.000 tỷ đồng

Để hướng dẫn thực hiện gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng, ngày15/5/2013 Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xácđịnh các đối tượng được vay và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Thông tư số11/2013/TT-NHNN quy định về trình tự, thủ tục cho vay hỗ trợ nhà ở

1.3.4 Ngân hàng giảm lãi suất cho vay BĐS

Ngày 2/1/2014 Ngân hàng nhà nước ký ban hành Quyết định số 21 điều chỉnhlãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại thông tư số 11/2013 Theo đó lãi suấtcủa ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2014 đối với dư nợ của các khoản chovay, mua, thuê và đầu tư nhà trong gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng là 5% giảm 1%

so với năm 2013

1.4 Phân tích thị trường

1.4.1 Đánh giá nhu cầu hiện tại về sản phẩm mà dự án cung cấp

Theo báo cáo về tình hình bất động sản của Công ty Savill Việt Nam

a) Căn hộ để bán:

Q2/2014: Thị trường đã có dấu hiệu khởi sắc, tổng nguồn cung căn hộ đạt95.700 căn từ 161 dự án đã bán hết và 67 dự án đang mở bán Nguồn cung sơ cấp ởmức 13.400 căn, giảm -6% theo quý, chỉ có một dự án mới gia nhập thị trường quýnày, trong khi 4 dự án hạng C bán hết từ quý trước được đưa ra khỏi thị trường sơ cấp.Nguồn cung thứ cấp tăng 2% theo quý với khoảng 82.400 căn

Q2/2014, có hơn 1.900 căn hộ được bán ra, tăng 54% so với quý trước donhững dự án hạng B bán tốt Tỉ lệ hấp thụ toàn thị trường ở mức 14%, tăng 6 điểm %theo quý Giá chào bán sơ cấp bình quân ở mức 28 triệu VND/m², tăng 4% theo quý

Giá chào bán hạng B tăng rõ rệt 8%, hạng A tăng 3% trong khi hạng C giảm -7% theoquý.

Giá bình quân thị trường thứ cấp ở tất cả các quận tăng nhẹ 4% theo quý,lên mức 29 triệu VND/m²; quận Ba Đình có mức tăng cao nhất 5%, đạt 38 triệu VND/m²

Những dự án có tiến độ xây dựng tốt và có chủ đầu tư uy tín có kết quả bánhàng tốt trong quý này Đa số người mua nhà là người mua có nhu cầu ở thực

Nửa cuối 2014 sẽ chào đón khoảng 5.000 căn hộ từ 9 dự án; trong ,dự kiến cóhơn 4.900 căn từ 5 dự án sẽ được đưa vào thị trường

b) Văn phòng cho thuê:

Trong quý 2/2014, ba tòa nhà mới tại quận Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng gianhập thị trường, cung cấp thêm gần 50,000 m2, tăng tổng số tòa nhà tại Hà Nội lên

155 tòa với hơn 1,4 triệu m2, tăng 2% theo quý và 18% theo năm

Giá thuê văn phòng trung bình tiếp tục xu hướng giảm từ quý 2/2012 xuống còn374.500 VND/m2/tháng, giảm -2% theo quý và -12% theo năm Giá thuê cả 3 hạngđều giảm, tuy nhiên trong khi hạng A và hạng C giảm khoảng -3% so với quý trước,hạng B chỉ giảm nhẹ khoảng -1% theo quý Công suất thuê toàn thi trường đạt 75%,tăng 3 điểm % theo quý và 2 điểm % theo năm Công suất thuê cả 3 hạng đều tăngtheo quý; hạng C tăng nhiều nhất với 5 điểm %, tiếp đó là hạng A và B với khoảng 2điểm %

Trong nửa cuối của năm 2014, 85.000 m² sàn văn phòng từ 5 dự án tại khu vựcnội thành dự kiến sẽ gia nhập thị trường Dự án lớn nhất là Lotte Center Hanoi, cungcấp khoảng 45.000 m² Cho tới năm 2016, 27 dự án (cung cấp hơn 500.000 m² sàn vănphòng, chiếm 36% nguồn cung hiện tại) sẽ gia nhập thị trường Tất cả các dự án đềuđang xây dựng hoặc hoàn thiện Tuy nhiên trong số đó có 5 dự án (cung cấp trên60.000 m²) có tiến độ chậm, bị trì hoãn trong nhiều quý

c) Trung tâm thương mại

Theo các công ty nghiên cứu thị trường như Savills, Cushman Wakefield, Tổngnguồn cung bán lẻ vào khoảng 930.000 m2, tăng 2% so với quý trước và 45% so vớicùng kỳ năm trước do sự gia nhập của Lotte Mart, trung tâm mua sắm và siêu thị ởquận Đống Đa Khu vực nội thành chiếm thị phần lớn nhất, chiếm 45% tổng cungtrong khi khu vực trung tâm có thị phần nhỏ nhất, chỉ chiếm 3%

Thị trường bán lẻ Hà Nội vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi; công suất thuê giảm -8 điểm

% theo năm và giá thuê giảm -10% theo năm Trong Q2/2014, hai dự án khối đế bán lẻvới giá thuê thấp hơn giá trung bình đóng cửa, làm giá thuê của cả phân khúc này tăng3% theo quý Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm ngoái, giá thuê của các khối đế bán

lẻ vẫn giảm -10%

Nhận xét:Về thị trường căn hộ để bán, văn phòng cho thuê và TTTM bán lẻ của

những dự án nằm trong nội thành, nơi có vị trí đẹp, thuận tiện, cơ sở hạ tầng và dịch

vụ đồng bộ vẫn tiêu thụ tốt sản phẩm của mình

1.4.2 Dự báo nhu cầu giai đoạn tương lai về căn hộ, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại

a) Căn hộ để bán

Nhu cầu về mảng thị trường căn hộ vẫn tiếp tục tăng trong các năm tiếp theo.Khách hàng dành sự quan tâm chú ý cho những dự án phía trong nội thành, chủ đầu tư

uy tín, và tiến độ thanh toán hợp lý

b) Văn phòng cho thuê

Mảng văn phòng cho thuê trong năm 2015 và về sau được dự báo là sẽ tăngtrưởng do nền kinh tế đang ấm dần lên

Nhật xét: Dự báo trong thời gian tới thị trường căn hộ, văn phòng, TTTM sẽ

tăng trưởng Khách hàng sẽ ưu tiên lựa chọn những dự án có vị trí đẹp

Dự án tòa nhà cao tầng hỗ hợp nhà ở, văn phòng, dịch vụ CT2 định hướng vào phânphúc nhà ở bình dân phù hợp với đa số người có thu nhập khá ở khu vực Vị trí đắcđịa, giao thông thuận tiện của dự án cũng là điểm mạnh của dự án

1.4.3 Phân tích về năng lực đáp ứng hiện tại sản phẩm căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại.

a) Căn hộ để bán

Trên thực tế hiện nay, nhiều chủ đầu tư đã và đang triển khai rất nhiều những dự áncăn hộ để bán Phần lớn nguồn cung của thị trường nằm ở những vị trí xa trung tâmnội thành Các dự án nằm trong các quận nội thành, vị trí gần trung tâm khá ít và tiêuthụ sản phẩm của họ rất tốt thậm chí không còn hàng để bán Ta có thể thấy những dự

án như sau:

- Những dự án dừng triển khai: Những năm 2009-2010 thị trường chung cư sốtđỉnh điểm, cũng là lúc chủ đầu tư bắt đầu triển khai những dự án bất động sản Rấtnhiều những dự án được đầu tư ở thời điểm đó đơn cử như:

- Booyang Vina của Hàn Quốc đầu tư khu đô thị mới ở Quận Hà Đông:Khu chung

cư quốc tế Booyoung (Dự án Booyoung Vina) do Công ty TNHH Booyoung Việt NamHàn Quốc làm chủ đầu tư: Dự án tọa lạc tại mặt tiền đường Nguyễn Trãi (Hà Đông,

Hà Nội) và nằm ngay bên trái đường vào Khu đô thị Mỗ Lao, khu đất của Dự ánBooyoung Vina được đánh giá là mảnh “đất vàng” cho phát triển bất động sản.Dự ánđược chủ đầu tư khởi công vào tháng 2/2007 với một lễ khởi công hoành tráng, rầm rộ.Tại buổi lễ, chủ đầu tư Dự án đã vẽ ra một tương lai rất hoành tráng: Dự án BooyoungVina dự kiến gồm các chung cư cao tầng hiện đại, với 553.683 m2 diện tích sàn xâydựng trên tổng diện tích đất hơn 4,3 ha tại Khu chung cư sẽ có 6 tòa nhà cao 30 tầng

và 3 tầng hầm Dự án có tổng mức đầu tư 171 triệu USD và dự kiến hoàn thành, đưavào sử dụng trong năm 2010… Tháng 5/2013, UBND Thành phố Hà Nội đã có vănbản nhắc nhở các quận, huyện tăng cường giám sát các dự án bất động sản có vốn đầu

tư trực tiếp nước ngoài tại địa phương Trong đó, Khu chung cư quốc tế Booyoung củaCông ty TNHH Booyoung Việt Nam đã được điểm mặt chỉ tên như một dự án chậmtiến độ Thế nhưng, 6 năm trôi qua, Dự án Booyoung Vina vẫn nằm im lìm, trở thànhmột bãi đất hoang rộng lớn

- Dự án chung cư Hà Nội Times Tower – Văn Phú – Hà Đông: Theo dự kiến ban đầu,

công trình sẽ hoàn thành vào quý IV/2013 Tuy nhiên, đến cuối quý IV/2012 dự án vẫnchưa thi công xong phần móng Việc thi công quá chậm khiến hàng loạt khách hàngđòi rút vốn Sau đó, chủ đầu tư đã tái khởi động lại dự án Hiện tại dự án Hà NộiTimes Tower vẫn đang "nằm im bất động" phơi sương phơi nắng nhiều tháng nay

- Dự án chung cư Hessco:Vụ việc ông Nguyễn Hoàng Long - nguyên Chủ Tập đoàn

Vina Megastar bị bắt cùng với gần 400 tỷ đồng tiền huy động vốn tại 3 dự án BĐS tại

Hà Nội trong đó có dự án Hesco Văn Quán (Hà Đông – Hà Nội) khiến cho nhiềungười mua nhà tại dự án này đứng trước nguy cơ mất trắng Mặc dù ngay sau đó tânchủ tịch Vina Megastar đã họp bàn với người dân mua nhà tại dự án Hesco Văn Quán

đi đến phương án thành lập một công ty mới để người dân tự tiếp quản dự án songnhiều người vẫn lo ngại phương án này khó khả thi Được biết hiện nay tổng số tiềnkhách hàng đã đổ vào dự án Hesco Văn Quán là trên 200 tỷ đồng nhưng đến nay, dự

án vẫn chỉ là bãi đất hoang V.v và còn rất nhiều dự án khác

- Những dự án đã và đang triển khai có tiến độ rất tốt:

Dự án Viện 103 Văn Quán:

Chủ đầu tư dự án là Công ty CP Đầu tư Đô thị và Khu CN Sông Đà 7 Hiện dự

án đang thi công tầng 2 và đã đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán cho người mua Theocam kết của chủ đầu tư, dự kiến quý 3/2015 bàn giao căn hộ Theo đơn vị phân phối

dự án này, hiện dự án đã bán được khoảng 250 căn / tổng số 384 căn

Dự án nằm sát KĐT Văn Quán, trên trục đường đôi Nguyễn Khuyến vào khu

đô thị mới Văn Quán), khu đất xây dựng có diện tích hơn 17.000m2 Công trình gồmchung cư cao tầng CT01 và CT01 cao 25 tầng Hiện tòa CT01 bắt đầu được phân phối

ra thị trường Được biết, giá bán căn hộ là 14,8 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT, hoànthiện nội thất cơ bản, diện tích căn hộ tính thông thủy)

Dự án HP Landmark Tower

Dự án HP Landmark Tower thuộc khu đô thị An Hưng, Hà Đông nằm trênđường Lê Văn Lương kéo dài bao gồm 04 tòa tháp cao 35 và 45 tầng (Không kể tầnghầm) khối tháp 45 tầng được bố trí tại trung tâm của công trình Dự án do Công ty Cổphần Đầu Tư Hải Phát làm chủ đầu tư Bốn tòa tháp sử dụng chung một khối để 6 tầng

và 1 tầng hầm

Dự án được khởi công vào năm 2009, sau một thời gian dài tạm dừng hiện nay

dự án đang được thi công trở lại Theo dự kiến, công trình sẽ được bàn giao vào quý 2016

I-HP Landmark cao 45 tầng, tầng 3, 4 của khối sẽ thông với các tòa còn lại làmchỗ đỗ xe tổng diện tích gần 3ha, tầng 5 khu dịch vụ, tiện ích, tầng 6 là các căn hộ dịch

vụ, từ tầng 7 đến tầng 43, tầng 44, 45 là Penhouse

Hiện công trình đang xây dựng đến tầng 10 Các căn hộ có giá từ 17,3 triệuđồng/m2 (đã gồm VAT, nội thất đầy đủ) Diện tích căn hộ từ 73m2 đến hơn 95m2

Dự án SDU 143 Trần Phú

Dự án chung cư 143 Trần Phú, Hà Đông (khu đất bến xe Hà Đông cũ) do Công

ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển Đô thị Sông Đà làm chủ đầu tư Dự án cótổng diện tích là 11.370m2, với 2 toà nhà cao 45 tầng và 35 tầng Tổng căn hộ dự kiếnban đầu của cả hai toà chỉ là khoảng 486 căn, với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng1.200 tỷ đồng, riêng vốn đầu tư của toà 35 tầng là hơn 507 tỷ đồng

Được biết, đây là dự án đầu tiên được UBND thành phố Hà Nội cho phépchuyển sang nhà ở xã hội vào tháng 5/2013 Dự kiến, dự án sẽ hoàn thiện vào năm

2015 Hiện tại công trình đang bắt đầu xây dựng phần thân

Nhận xét chung: Thị trường bất động sản hiện nay là một bức tranh gồm hai

gam mầu tốt và sáng xen kẽ nhau Có những dự án đã triển khai và đến bây giờ khôngtiếp tục triển khai được do những yếu tố chủ quan và khách quan tạo nên những điểmtối của thị trường căn hộ Bên cạnh đó có những dự án triển khai tiến hành xây dựngvào lúc thị trường trầm lắng nhất nhưng bằng những ưu điểm về vị trí, cũng như những

ưu điểm về chất lượng xây dựng, tiện ích, tiến độ nên đã tạo được sức hút rất lớn chothị trường Khả năng đáp ứng nhu cầu của người dân, của những dự án có vị trí tốt,thuận lợi vẫn còn thiếu khá nhiều Vì thế rất nhiều những chủ đầu tư đã mạnh dạn đầu

tư nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường bên cạnh đó nhà nước rất khuyến khích cácdoanh nghiệp, công ty có quỹ đất tốt có thể triển khai những dự án nhằm đáp ứng nhucầu cho người dân

b) Văn phòng cho thuê

Hiện nay nguồn cung số m2 văn phòng cho thuê ở các toàn nhà có thể nói là đãđáp ứng được nhu cầu của khách hàng, thậm chí có chút dư thừa Tuy nhiên lượng dưnày là không nhiều và khả năng lấp đầy là rất cao vì trong những năm tới khi nền kinh

tế khá dần lên, kinh tế vượt qua khủng hoảng các doanh nhiệp sẽ tìm đến những tòanhà văn phòng như thế này Các tòa nhà hạng A, B ở trung tâm quận Ba Đình, HoànKiếm, Cầu Giấy tỉ lệ lấp đầy vẫn khá cao

Tòa nhà Ho Guom Plaza nằm ở phía Tây thành phố Hà Nội, trên trục đường

chính Nguyến Trãi-Trần Phú, Hà Đông với các căn hộ cao cấp từ 2-3 phòng ngủ thiết

kế thông minh, diện tích đa dạng từ 73m2-146m2, đầy đủ thiết bị nội thất sang trọng

và các tiện ích đẳng cấp cùng không gian thoáng đãng, tầm nhìn rộng mở

Hiện nay khối đế trung tâm thương mại đã được hoàn thành, thu hút rất nhiềutên tuổi lớn như chuỗi siêu thị điện máy Trần Anh, chuỗi siêu thị HG hay cụm rạpchiếu phim CGV

Tất cả các yêu tố tổng hòa khiến Tòa nhà Ho Guom Plaza trở thành dự án đángquan tâm và đặt mua nhất khu vực

Ellipse Tower,110 Trần Phú

Dự án Ellipse tower có thiết kế hiện đại và rất độc đáo gồm 2 hình elip lồng vàonhau tận dụng tối đa diện tích sử dụng, tạo kiểu dáng kiến trúc độc đáo, không gian ánh sáng mang lại một phong cách hiện đại, sống động cho những không gian đẳng cấp bên trong

đa diện tích sử dụng, kiểu dáng kiến trúc độc đáo, hiện đại tạo nên những không gian đẳng cấp

- 03 tầng hầm đỗ xe diện tích lớn với trang thiết bị hiện đại, camera giám sát an ninh 24/24

- Tầng 1 đến 5 được dành trọn vẹn cho Trung tâm Thương mại với đầy đủ các tiện ích như Siêu thị, ngân hàng, nhà trẻ, Gym, Spa …

- Khối văn phòng hiện đại được trang bị hệ thống thang máy độc lập, đảm bảo thông suốt và riêng tư cho khu căn hộ

- Căn hộ cao cấp được bố trí từ tầng 6-33 với nhiều loại diện tích từ 66 - 121m2 được thiết kế sang trọng, tinh tế có tầm view rộng đón ánh sáng và thông thoáng với môi trường bên ngoài

Nhận xét :Nhìn một cách khách quan từ thị trường ta có thể đánh giá được tình

hình chung như sau Đối với những căn hộ chung cư có vị trí tốt giá hợp lý thì nguồncung vẫn đang thiếu khá nhiều, biểu hiện ở những căn hộ trong nội thành có vị tríthuận lợi đã xuất hiện giá chênh lệch khá cao Đối với thị trường văn phòng cho thuê

và TTTM thì giá cho thuê đã giảm trong thời gian vừa qua Do nguồn cung khá nhiềucủa các dự án

1.4.4.Phân tích kh i l ối lượng sản phẩm phải tăng thêm ượng sản phẩm phải tăng thêm ng s n ph m ph i tăng thêm ản phẩm phải tăng thêm ẩm phải tăng thêm ản phẩm phải tăng thêm

a) Căn hộ để bán

Với việc đưa ra thị trường gần 400 căn hộ chung cư, có thể nói dự án toà nhà

cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn phòng, dịch vụ CT2 góp một không nhỏ và nguồn

cung căn hộ Giải quyết được một phần nhu cầu về nhà ở cho các cư dân của Hà Nội

b) Văn phòng cho thuê

Dựa án đã đưa ra gần 30 000 m2 diện tích văn phòng cho thuê, góp phần cungcấp đa dạng hơn sản phẩm văn phòng cho các công ty có nhu cầu thuê văn phòng Tạomột môi trường làm việc chuyên nghiệp hơn cho các công ty, tổ chức, doanh nghiệp

để hoạt động

1.4.5.Phân tích về khả năng cạnh tranh, khả năng xâm nhập thị trường của sản phẩm

Qua phân tích trên có thể thấy rằng các căn hộ, văn phòng của dự án toà nhà

cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn phòng, dịch vụ CT2 hoàn toàn có thể thâm nhập và

chiến lĩnh thị trường sau khi mở bán Cũng như trong bối cảnh hiện nay những dự án ở

vị trí thuận tiện cho sinh hoạt và làm việc ngày càng ít đi, thì việc đầu tư xây dựngnhững dự án như thế này càng ngày càng có giá và luôn dành được sự quan tâm lớncủa khách hàng

Thuận lợi

Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai là đơn vị thànhviên của Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam-Vinaconex, làđơn vị đi đầu trong ngành xây dựng trong việc ứng dụng và phát triển đồng bộ từ thiết

kế, sản xuất và thi công công nghệ bê tông dự ứng lực kéo trước đúc sẵn vào xây dựngdân dụng, công nghiệp, giảm suất đầu tư, rút ngắn thời gian xây dựng, với chất lượngđảm bảo, đã và đang được bạn hàng trong và ngoài nước tín nhiệm, công ty đã thựchiện thiết kế, thi công nhiều công trình trọng điểm Quốc gia trên địa bàn cả nước

Khó Khăn

Đây là dự án có quy mô lớn, vì vậy công ty xây dựng tập trung chỉ đạo cácđơn vị liên quan, cũng như có các phương thực huy động các nguồn vốn thích hợp đểthực hiện dự án hoàn thành đúng tiền độ đề ra

1.5 Mục tiêu của dự án

Dự án ĐTXD toà nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn phòng, dịch vụ CT2-Khutrung tâm hành chính mới quận Hà Đông do công ty cổ phần Bê tông và Xây dựngVinaconex Xuân Mai làm chủ đầu tư nhằm đạt được các mục tiêu :

Cụ thể hoá quy hoạch chung đã được phê duyệt của Thủ đô Hà Nội nói chung

và của quận Hà Đông nói riêng

Lập kế hoạch khai thác và sử dụng quỹ đất một cách hợp lý, tạo lập một môitrường không gian, kiến trúc cảnh quan đẹp, hiện đại với tính chất và chức năng phùhợp với sự phát triển của khu vực

Tăng quỹ nhà ở, văn phòng làm việc, dịch vụ thương mại cho quận Hà Đông vàkhu vực phụ cận

Tăng thêm nguồn thu cho Ngân sách, tăng quỹ nhà ở và góp phần giải quyếtviệc làm cho người lao động, tăng trưởng kinh tế-xã hội khu vực

Phát huy lợi thế của sản phẩm, mở rộng việc đầu tư kinh doanh nhà, tăng nănglực và uy tín của Công ty trên thị trường

Công trình ra đời sẽ tạo điểm nhấn về kiến trúc cho toàn khu đô thị, tạo vẻ đẹpkiến trúc, không gian sống hiện đại góp phần làm thay đổi diện mạo cho quận HàĐông nói chung và dự án nói riêng

CHƯƠNG 2 HÌNH THỨC ĐẦU TƯ –QUY MÔ CÔNG SUẤT 2.1 Phân tích lựa chọn hình thức đầu tư cho dự án

Theo các cách phân loại hình thức đầu tư, có thể lựa chọn hình thức đấu thầu cho

dự án như sau:

- Xét theo đối tượng đầu tư: dự án này là dự án cho đối tượng vật chất và là đầu

tư xây mới, đồng bộ, hoàn chỉnh

- Xét theo chủ đầu tư: dự án có chủ đầu tư là Công ty cổ phần Bê tông và Xâydựng Vinaconex Xuân Mai

- Xét theo nguồn vốn: dự án sử dụng vốn tự có của chủ đầu tư 40% TMĐT, vốnvay tín dụng

- Xét theo giác độ tái sản xuất tài sản cố định: dự án đầu tư xây dựng mới

- Theo thời đoạn kế hoạch: dự án đầu tư dài hạn

- Theo tính chất và quy mô của dự án : dự án nhóm B

- Hình thức quản lý đầu tư: chủ đầu tư trực tiếp quản lý

2.2 Lựa chọn công suất của dự án

Diện tích xây dựng công trình (tầng 1) : 3.760 m2

Chức năng và công suất cụ thể của từng tầng:

Tầng hầm 2

Tầng hầm 02 có diện tích sàn 5.367m2 với chức năng chính được bố trí bãi để

xe ô tô phục vụ cho toàn bộ khối nhà, hệ thống bể nước ngầm, các phòng kỹ thuậtđiện, nước, thông gió, 02 đường dốc cho xe lên xuống tầng hầm, 04 cầu thang bộ Mộtphần diện tích của tầng dành cho bể phốt và bể chứa nước Chiều cao tầng: 3,1m

Tầng hầm 1

Tầng hầm 01 có diện tích sàn 5.367m2 với chức năng chính được bố trí bãi để

xe ô tô, xe máy, phòng kỹ thuật điện, nước, bể phốt, 02 đường dốc cho xe lên xuốngtầng hầm, 04 cầu thang bộ, 04 cầu thang máy lên khối văn phòng Tầng có 2 cửa thangdịch vụ làm nhiệm vụ gom rác thải của tòa nhà Chiều cao tầng 3,95m

Tầng 1

Tầng 1 có diện tích sàn 3.760m2 được bố trí 05 sảnh chính (01sảnh siêu thị, 02sảnh dành cho khối căn hộ, 02 sảnh dành cho khối văn phòng), các không gian siêu thị,thang thoát hiểm, cùng hệ thống sảnh và hành lang và các phòng kỹ thuật của tòa nhà.Chiều cao tầng 4,2m

Tầng 2, 3, 4

Tầng 2, tầng 3 mỗi tầng có diện tích 3.512m2 ; tầng 4 có diện tích 3.710m2 được

bố trí làm các văn phòng cho thuê; không gian giải lao, các khu vệ sinh phục vụ khốivăn phòng Hai cụm thang, trong đó mỗi cụm có 2 thang máy, 1 thang bộ làm thangthoát hiểm Chiều cao tầng là 4,2m

Tầng 5

Tầng 5 (tầng kỹ thuật) có diện tích sàn 2.400m2 và phần sân có diện tích1.000m2 Sử dụng làm không gian kỹ thuật điều hoà, thông gió, điện và hệ thống cấpnước, phục vụ cho khối văn phòng làm việc và khối chung cư, các không gian còn lạiđược kết hợp làm không gian nhà hàng, giải khát, dịch vụ chăm sóc sức khoẻ, các khu

vệ sinh công cộng, 01 nhà trẻ mẫu giáo và các dịch vụ công cộng khác, ngoài ra phầnsân ngoài trời còn được sử dụng làm không gian giải khát ngoài trời Tầng có 12 thangmáy (trong đó 10 thang chở người, 02 thang chở hàng hoá), 06 cầu thang bộ + thangthoát hiểm, cùng hệ thống sảnh và hành lang Chiều cao tầng là 4,5m

Tầng 6-30 (tầng điển hình)

Từ tầng 6 đến tầng 30 chia thành 2 đơn nguyên mỗi đơn nguyên có diện tíchsàn 1.200m2 từ tầng 6-15 được bố trí để cho thuê văn phòng Từ tần 16 -30 là phầncăn hộ Mỗi tầng của đơn nguyên A (tòa A) được bố trí 10 và 12 căn hộ với đơnnguyên B (tòa B) Các căn hộ độc lập khép kín (phòng khách, phòng ăn, phòng bếp,phòng ngủ, vệ sinh, logia),

CHƯƠNG 3 LỰA CHỌN CÔNG NGHỆ - KỸ THUẬT 3.1 Lựa chọn giải pháp công nghệ

Căn cứ vào mục đích xây dựng dự án toà nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn

phòng, dịch vụ CT2-Khu trung tâm hành chính mới quận Hà Đông, giải pháp cơ

sở hạ tầng của dự án được triển khai như sau:

- Giải pháp giao thông

Hệ thống giao thông đứng trong toà nhà được bố trí làm 04 cụm thang:

Hai cụm giao thông của mỗi đơn nguyên nằm ở vị trí trung tâm dành cho dân

cư sinh sống trong toà nhà, bao gồm 01 thang bộ + 01 thang thoát hiểm, 04 thang máy,

01 thang dịch vụ Một thang bộ được bắt đầu từ tầng hầm 02 xuyên suốt lên các tầngtrên của toà nhà Thang thoát hiểm đặt ở vị trí thuận lợi cho việc thoát người khi gặp

sự cố

Hai cụm thang còn lại dành cho khối văn phòng và khối dịch vụ Mỗi cụm gồm

01 thang bộ và 02 thang máy

Đường xuống tầng hầm có 01 lối ra và 01 lối vào tạo thành giao thông trong toànhà rất thuận tiện Sân đường nội bộ kết hợp với hệ thống giao thông sẵn có trong khuvực bao quanh công trình thuận lợi cho các hoạt động trong công trình và đảm bảo chocông tác phòng cháy chữa cháy

3.3 Hệ thống cung cấp điện

Công trình “Tòa nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở và văn phòng dịch vụ CT2” đượcthiết kế với 2 tầng hầm để xe, tầng 1 đến tầng 5 chung khối đế và được sử dụng làmdịch vụ (tầng 1), văn phòng (tầng 2-4) và tầng kỹ thuật (tầng 5) Từ tầng 6 đến tầng 30được tách thành 2 đơn nguyên A và B và được sử dụng làm văn phòng và căn hộchung cư

Với quy mô và phân bố phụ tải như trên của công trình sử dụng 1 máy biến áp

có công suất 1.600kVA để cấp điện cho các phụ tải từ tầng hầm 2 đến tầng kỹ thuật vàcấp điện cho các phụ tải ưu tiên khác như bơm chữa cháy, bơm nước sạch, nước thải,thông gió và tăng áp cầu thang của tòa nhà

Sử dụng 2 máy biến áp công suất 1.250kVA để cấp điện cho phần căn hộ,chung cư từ tầng 6-30 cho mỗi đơn nguyên Máy biến áp được đặt tại tầng 1 trongphòng kỹ thuật

Ngoài ra, do trong công trình có những phụ tải có yêu cầu cấp điện liên tục khinguồn điện từ máy biến áp gặp sự cố, ta sử dụng thêm 02 máy phát điện với công suất

là 820kVA và 400kVA để cấp điện cho dự phòng cho những phụ tải ưu tiên đó Máyphát điện được đặt tại tầng hầm 1 của tòa nhà

a Nguồn cung cấp điện:

Thiết kế nguồn cung cấp điện tập trung, nguồn điện gồm các nguồn sau:

Nguồn điện chính: Sử dụng nguồn điện lưới khu vực 22kV qua máy biến ápgiảm áp xuống 0.4kV sử dụng cho tòa nhà

Nguồn điện dự phòng: Sử dụng máy phát dự phòng chạy bằng diesel, làm việctheo chế độ tự động khởi động và đóng điện khi mất điện lưới thông qua bộ ATS

Các phụ tải đặc biệt như: Đèn thoát hiểm, đèn sự cố, hệ thống an ninh được sửdụng một nguồn dự phòng ắc quy đi kèm hoặc UPS riêng để đảm bảo cung cấp điệntrong những trường hợp xấu nhất

b.Tủ phân phối điện:

Tủ phân phối điện và điều khiển đặt tại phòng kỹ thuật điện ở tầng 1 được chiathành các tủ theo chức năng sử dụng gồm:

Tủ phân phối điện cho các tầng và các thiết bị phụ trợ nối với các máy biến áp

Tủ phân phối cho các phụ tải ưu tiên nối với biến áp và máy phát dự phòng.Các thiết bị điều khiển, khởi động thang máy, bơm cứu hoả, điều hoà nhiệt độcung cấp đồng bộ với thiết bị chính, các thiết bị khởi động và điều khiển được lắp đặttập trung trong các tủ phân phối

Tủ ATS tự động chuyển đổi nguồn, tự động khởi động và dừng máy phát dựphòng khi mất và có lại điện lưới

Tủ điện bù cos nếu cần thiết để đảm bảo cos > 0.85

c Thiết bị điện:

Các thiết bị điện phải được lựa chọn đảm bảo kỹ thuật, phù hợp với môi trườnglắp đặt, kết hợp với yêu cầu mỹ thuật

Các thiết bị điện phải có chứng chỉ theo qui định

Dự tính sử dụng các thiết bị điện của các hãng như: ABB, Schneider, Siemen,

LS và tương đương cho các thiết bị phân phối Máy phát điện sử dụng loại máy của

hãng Swillson (Anh), hoặc của các hãng khác có nguồn gốc từ EU Máy biến áp sửdụng loại do hãng ABB hoặc tương đương chế tạo.

d Hệ thống phân phối điện đến từng tầng, căn hộ:

Sử dụng cáp chống cháy với những phụ tải đặc biệt quan trọng như: Bơm chữacháy, tăng áp cầu thang chọn lựa cáp phù hợp với tuổi thọ tính toán của công trình

Tại mỗi tầng sẽ có một tủ phân phối chính được cấp điện từ tủ hạ thế tổng tới.Khối văn phòng dịch vụ và tầng kỹ thuật được cấp điện bằng 2 trục cáp đi theo

2 trục kỹ thuật đến 2 tủ phân phối chính của tầng 1, từ tủ điện tầng 1 sẽ cấp điện đến tủđiện tổng của mỗi tầng (tầng 1 - tầng 5) bằng các cáp có tiết diện nhỏ hơn

Từ phòng phân phối hạ thế tổng cấp điện đến tủ tổng cho mỗi 3 tầng của mỗiđơn nguyên, từ tủ tổng của 3 tầng cấp điện đến các tủ điện tầng bằng một cáp có tiếtdiện bé hơn

Từ tủ điện phân phối mỗi tầng có đường cáp riêng cho từng căn hộ

Hành lang kỹ thuật cho việc đặt cáp, hệ thống nước, điện nhẹ theo quy định.Hộp kỹ thuật phải đặt ở khu vực tách biệt với các phòng làm việc

Cáp điện cấp cho từng tầng, từng phòng được đặt trong hộp kỹ thuật, đi âmtường, âm sàn và phải luồn trong ống PVC chuyên dụng

e Chiếu sáng:

Để chiếu sáng các phòng ban, ngoài việc thiết kế kiến trúc sao cho sử dụng tối

đa chiếu sáng tự nhiên, còn kết hợp chiếu sáng nhân tạo sử dụng đèn huỳnh quang3x36w, âm trần kết hợp đèn compact, đèn halogen ở những nơi cần thiết

Khu vực cầu thang, vệ sinh dựng đèn ốp trần bóng compact kết hợp với đèntrang trí kiến trúc có tính mỹ thuật cao

Chiếu sáng sự cố, chiếu sáng thoát hiểm và chiếu sáng chỉ dẫn theo tiêu chuẩn

Sử dụng nguồn ắc qui đi kèm cho các đèn chiếu sáng này với thời gian ít nhất 2h

Đèn chiếu sáng sự cố, thoát hiểm, đèn chỉ hướng, hành lang và tầng cầu thangđược cấp điện bằng một lộ riêng từ tủ điện, và được cấp điện dự phòng thông qua máyphát điện khi nguồn điện chính gặp sự cố

3.4 Hệ thống chống sét và tiếp địa

a Cơ sở để lập thiết kế kỹ thuật

Căn cứ vào số liệu thiết kế công trình

Căn cứ vào tài liệu khảo sát sơ bộ địa chất công trình

Căn cứ vào các tiêu chuẩn chống sét hiện hành như sau:

+ TCN 68-174/1998 tiêu chuẩn chống sét của Tổng cục Bưu điện

+ TCXDVN 46:2007 Chống sét cho công trình xây dựng

+ NF C17-102/1995 tiêu chuẩn chống sét an toàn Quốc gia Pháp

+ Tiêu chuẩn nối đất chống sét H.S của Singapore

+ Căn cứ vào tài liệu và thông số kỹ thuật về thiết bị chống sét của Tập đoàn Công tychống sét HELITA (French standard)

b Đầu thu sét công nghệ mới phát xung điện thế cao Pulsar

Sản phẩm Pulsar được thiết kế và chế tạo bởi Tập đoàn Công ty Helita-Pháp.Đây là hệ thống chống sét trực tiếp tiên tiến nhất trên Thế giới hiện nay với chứngnhận bản quyền phát minh sáng chế năm 1985 Giải pháp thiết kế và kỹ thuật của Tậpđoàn Công ty Helita đã được Uỷ ban tiêu chuẩn an toàn của Quốc gia Pháp chấp nhậnthành tiêu chuẩn Quốc gia chung NFC 17-102/1995 và sản phẩm này đã được cấpchứng nhận chất lượng L.C.I.E của Pháp có giá trị trên toàn thế giới, BSI của Anh,KERI của Hàn Quốc và Mint của Malaysia kèm theo là các chứng nhận thử nghiệm tạinhà máy, tại phòng thí nghiệm Trung tâm Công nghiệp điện quốc gia Pháp (L.C.I.E),tại phòng thử nghiệm Electricite De France "Les Reanrdierse - EDF" và tại phòng thửnghiệm "De Physique Des Decharges" Hệ thống chống sét Pulsar gồm 3 bộ phậnchính:

+ Đầu thu sét Pulsar

HELITA-Dựa trên thiết kế năm 1752 củaFranklin

tạo

Sử dụng công nghệ hiện đại phát raxung điện thế cao để thu hút và bắtgiữ từ xa tia sét phóng xuống từđám mây đông (Chủ động dẫn sét)

Bị động đối với các xung sét

do đó gây ra nhiều hiệu ứngphụ

3 và lắp đặtCấu tạo

- Thường chỉ cần một Đầu thu sétPulsar cho mỗi công trình Thíchhợp với mọi công trình đặc biệt làcác khu nhà chung cư cao tầngđược thiết kế hiện đại với trangthiết bị đắt tiền

- Tạo cho kiến trúc công trình cóthẩm mỹ

- Dễ dàng lắp đặt trong thời gianngắn, không gây thấm dột mái saunày khi đưa công trình vào sử dụng

- Rất dễ bảo trì

- Cần nhiều kim trên khoảngcách từ 5-10m Chỉ thích hợpcho các khu nhà dân dụng thấptầng

- Gây cho kiến trúc công trìnhkhông có thẩm mỹ

- Tốn thời gian, lắp đặt khókhăn và dễ gây thấm dột chomái

- Khó bảo trì

4 Độ an - Độ an toàn rất cao do vùng bảo vệ Độ an toàn thấp do vùng bảo

rộng lớn (có bán kính bảo vệ thấpnhất là 55m và cao nhất là 130m)

- Bảo vệ cho các vùng lân cận

- Những nơi được trang bị các thiết

bị điện tử hiện đại có giá trị lớn,các kho chứa tiền

- Chỉ chống được sét đánh trựctiếp, có hiệu quả tốt các toà nhà

có chiều cao từ 15-20m

- Những nơi có ít các thiết bịđiện, điện tử không có giá trịlớn

Do đó, phương án chọn hệ thống chống sét bằng hệ thống đầu thu sét công nghệtiên tiến Pulsar là tối ưu, an toàn hiệu quả và tạo thẩm mỹ cho công trình

Công trình CT2 với chiều dài và chiều rộng của công trình là 80m và 55m nên

tư vấn sử dụng 2 kim thu sét tia tiên đạo phát xạ sớm đặt trên đỉnh mái của hai đơnnguyên A và B với bán kính bảo vệ mỗi kim là 55m đảm bảo bảo vệ bao phủ kín toàn

Hệ thống mạng máy tính và điện thoại

Hệ thống mạng truyền hình

Hệ thống âm thanh thông báo

Hệ thống camera

Hệ thống chuông cửa

Giải pháp điện nhẹ trong căn hộ: Cáp truyền hình từ tủ tầng được đưa đến hộp

kỹ thuật căn hộ Tại đây sử dụng bộ chia 4 cấp tín hiệu truyền hình cho phòng khách

và các phòng ngủ (4 điểm truyền hình)

3.5.1 Hệ thống âm thanh thông báo công cộng

Thiết bị thường được sử dụng trong các văn phòng, khách sạn, khu chung cưcao cấp, nhà ga, siêu thị, văn phòng, khu vui chơi giải trí phục vụ cho mục đích:

nhạc nền tạo cảm giác trang trọng, thoải mái, dẽ chịu, nhắn tin – Thông báo cho từngvùng trong các trường hợp khẩn cấp( cháy nổ), tìm kiếm, thông báo, nhắc nhở

Nguyên lý hoạt động

- Tín hiệu phát đi từ trung tâm thông qua mạng cáp truyền đến từng vùng hoặc toàn

bộ các vùng loa trong chung cư

- Toàn bộ các loa trong một khu vực được đấu song song với nhau và được định nghĩa thành một vùng sau đó đưa về trung tâm

- Trung tâm sử dụng các bộ tăng âm có bộ chọn các vùng loa để tiện cho việc thông báo đến từng khu vực cần thiết Ngoài ra các bộ tăng âm này có khả năng kết nối với các thiết bị ngoại vị khác như Microphone, đầu đĩa, bộ dò sóng Radio hay ghi băng

3.5.2 Hệ thống mạng truyền hình

Yêu cầu: Lắp đặt trong tòa nhà đảm bảo việc phân phối tín hiệu truyền hình quảng

bá của Trung ương (VTV1, VTV2, VTV3 ) và Thành phố Hà Nội (HVT) tới các hộdân cư và các khu công cộng, văn phòng, khu thương mại và dịch vụ Ngoài cácchương trình sử dụng miễn phí mặc định, hệ thống truyền hình cáp trong tòa nhà còncung cấp các chương trình có thu phí của khách hàng có nhu cầu sử dụng Hệ thốngtruyền hình cáp sử dụng tín hiệu đầu vào do các nhà cung cấp dịch vụ cấp, tín hiệu qua

xử lý được truyền dẫn qua cáp dẫn đồng trục, các bộ khuyếch đại đa băng tần, các bộchia và mạng phân phối cáp đồng trục nhánh tới thiết bị khu tín hiệu

Mức tín hiệu tối thiểu tại một điểm bất kỳ của thuê bao nằm trong khoảng 60dbuV

và 77 bduV Hình ảnh thu tại điểm thuê bao đảm bảo chất lượng hình và tiếng như bảnthu gốc tại đầu vào

Mức tín hiệu tối thiểu tại một điểm bất kỳ của hệ thống không vượt quá 120 bduV.Trở kháng ra của các ổ cắm là 75 Ôm không cân bằng

Nguồn điện sử dụng cho hệ thống truyền hình cáp từ nguồn điện lưới ưu tiên Vật

tư, thiết bị sử dụng từ các hãng có thương hiệu sản xuất Toàn bộ đường truyền dẫn,các bộ khuyếch đại, bộ chia công suất… được lắp đặt trong máng cáp, hộp kĩ thuậtxuyên tầng, dọc công trình Điểm lấy tín hiệu ra sử dụng (các ổ cắm TV) đặt âm tường

có trở kháng 75 Ôm, độ cao cách mặt sàn 400m tại các vị trí phù hợp với thiết kế nộithất

3.5.3 Hệ thống camera giám sát

a Yêu cầu

Đảm bảo chất lượng hình tốt, góc quan sát tối đa và lưu giữu chất lượng cao dữliệu Hệ thống hoạt động an toàn 24/24h, có khả năng mở rộng thiết bị để tăng chấtlượng khai thác trong tương lai mà không ảnh hướng đến thiết bị đã có sẵn hoặc ảnhhưởng chất lượng dữ liệu đã lưu trữ Thiết bị của hệ thống phải có khả năng chịu đượctác động của nhiệt độ, bụi bẩn và độ ẩm của không khí

b Vùng quan sát

Sảnh thang máy các tầng, trong cabin thang máy, khu vực 02 tầng hầm trung tâmthương mại, các lối ra vào chính của toàn nhà để hỗ trợ công tác đảm bảo an ninh

c Các thiết bị chủ yế sử dụng trong hệ thống

- Camera màu lắp cố định trên tường và trần, trong cabin thang máy

- Camera màu quay/quét lắp đặt trên tường và trần nhà

- Bộ chia hình và ghi hình 16 kênh dung lượng ghi từ 80 đến 600 GB

- Bàn điều khiển quay/ quét/ zoom

- Các Monitor màu kích thước từ 17 đến 21 inch

- Cáp truyền dẫn và thiết bị phụ trợ khác

d Nguồn điện sử dụng

Nguồn điện sử dụng của hệ thống là nguồn điện ưu tiên, đồng thời hệ thốngCamera quan sát còn được trang bị thêm nguồn dự trữ 12/24/48 VDC đảm bảo cấpđiện an toàn liên tục Toàn bộ các Monitor quan sát đặt tại các phòng điều hành trungtâm tòa nhà, thường xuyên có nhân viên giám sát kiểm tra.Việc sao lưu giữ liệu vàtrích xuất dữ liệu để sử dụng do người phụ trách ra quyết định Thông số kĩ thuật cụthể của thiết bịchính do đơn vị Tư vấn thiết kế chuyên ngành giới thiệu để chủ đầu tưquyết định lựa chọn chủng loại thiết bị

3.5.4 Hệ thống chuông cửa có hình

Hệ thống bao gồm:

Camera chuông cửa, lắp ở sảnh chính của tòa nhà (lobby phone) (Lobby phoneđược kết nối với khóa điện của cửa sảnh Muốn lên căn hộ nào trong tòa nhà cũng phải

đi qua cửa sảnh.)

Camera (tùy chọn) và màn hình chuông cửa của mỗi căn hộ

Máy trạm đặt tại phòng bảo vệ (tùy chọn)

Điều khiển mở cửa sảnh từ lobby phone thông qua mật mã hoặc thẻ từ

Có thể kết nối hệ thống với phần mềm giám sát để xác định người mở cửa sảnh

và chụp ảnh khi có người ra vào cửa sảnh

3.5.5 Hệ thống thông tin liên lạc

Hệ thống mạng điện thoại phải đảm bảo tốt việc kết nối giữa các bộ phận của hệthống với mạng thông tin quốc gia, đảm bảo an toàn trong sử dụng

a) Khu vực văn phòng và trung tâm thương mại

Được trang bị các cổng chờ kết nối cho mạng Internet băng thông rộng Tổngđài điện thoại sử dụng nguồn điện ưu tiên và nguồn 24V/DC từ nguồn Acquy khô cóthời gian sử dụng >4h

3.6 Hệ thống điều hoà thông gió

a Hệ thống điều hòa:

Với tính chất công trình là tổ hợp văn phòng thương mại và chung cư, hệ thốngđiều hòa không khí được thiết kế tương ứng tách thành hai phần:

- Phần văn phòng thương mại (từ tầng 1 tới tầng kỹ thuật):

+ Giải pháp thiết kế hệ thống điều hòa không khí khu vực này là sử dụng hệthống điều hòa trung tâm thế hệ VRV-III có máy nén biến tần và môi chất lạnhR410A

+ Hệ thống điều hòa trung tâm bao gồm tổng cộng 18 tổ hợp máy Toàn bộ dànnóng được bố trí trên tầng kỹ thuật và được tách thành 2 khu

Hệ thống thông gió các tầng văn phòng sử dụng quạt hút cung cấp khí tươi từbên ngoài vào qua các miệng cấp 300x300

Thông gió hút mùi các phòng WC sử dụng quạt hút gắn âm trần có ống dẫn tớiquạt hút khí thải thổi cưỡng bức ra ngoài

Hệ thống quạt thông gió, hút mùi WC và phòng bếp ở các tầng căn hộ (tầng 30) được đặt trên tầng tum của tòa nhà

6-3.7 Hệ thống Cấp thoát nước

3.7.1 Hệ thống cấp nước

a Mạng lưới đường ống cấp nước

Căn cứ vào yêu cầu về lưu lượng và áp lực cần thiết tại mỗi căn hộ chọn sơ đồcấp nước từ bể mái xuống các căn hộ dùng nước như sau:

Vùng 1: Cấp cho các căn hộ ở tầng 29 đến tầng 30 (vùng này phải dùng bơmtăng áp do độ chênh cao giữa bể nước mái với tầng không cao)

Chọn ống đứng cấp nước có áp lực làm việc P = 12at, ống nhánh cấp nước có

áp lực làm việc P = 6at

b Trạm bơm nước sinh hoạt

Toàn bộ công trình được cung cấp nước sinh hoạt bởi trạm bơm đặt ở tầng hầmthứ nhất (cốt -3.950) Trạm bơm đặt máy bơm sinh hoạt và bơm chữa cháy phục vụnước sinh hoạt và nước chữa cháy cho cả tòa nhà Phần tính toán bơm chữa cháy đượcthể hiện trong thuyết minh hồ sơ Phòng cháy chữa cháy

c Bể nước mái

* Dung tích bể nước trên mái:

Bể nước đặt trên tầng mái Lượng nước chứa trên bể này được sử dụng cho cácmục đích sau:

Nhu cầu dùng nước sinh hoạt của các tầng từ tầng 30 đến tầng hầm thứ 2 (cốt –7.050)

Chứa dung tích nước của hệ thống nước chữa cháy của tòa nhà

Dung tích bể nước trên mái được xác định theo công thức dựa vào chế độ hoạtđộng của máy bơm cấp nước lên bể mái:

Wbể mái = k * (WĐH + WCC)

Trong đó:

k: Hệ số dự trữ kể đến chiều cao chế tạo và phần cặn lắng ở đáy bể nước, k =1,25

WĐH: Dung tích điều hoà của bể nước mái Đó là dung tích nước sinh hoạt chocác tầng từ tầng 30 đến tầng hầm thứ 2 (cốt – 7.050) Dung tích này được xác định dựavào chế độ hoạt động của máy bơm cấp nước lên bể mái:

* Bơm tăng áp:

Với chiều cao giữa bể mái và tầng sử dụng nước trên cùng không lớn, vì vậy áplực nước đầu vòi ở các tầng sử dùng này là không đạt yêu cầu Giải pháp dùng hệthống bơm tăng áp cấp nước sinh hoạt cho 2 tầng áp mái

3.7.2 Hệ thống thoát nước

- Thoát nước các tầng hầm

Nước thải ở các tầng hầm bao gồm nước mưa ở cửa lên xuống, nước rửa sàn, rửaxe…được thu qua các hố ga và mương thu vào bể tập trung Trong bể đặt 2 bơm chìm

tự động( 1 làm việc, 1 dự trữ) để bơm nước ra cống thoát nước bên ngoài

- Thoát nước mưa trên mái

Nước mưa từ các mái, sân thượng, ban công được thoát nước theo các ống đứngxuống hệ thống rãnh thoát nước mưa quanh nhà sau đó thoát ra cống thoát nước thànhphố Nước ngưng từ các máy điều hòa không khí chung vào hệ thống thoát nướcmưa.Phễu thu nước mái bằng ngang có lưới chắn rác, ống thoát nước mái bằng nhựaPVC Class 3 Hố ga thu nước mưa ở chân các ống đứng thoát nước mái được thiết kế

để tiêu năng

- Thoát nước thải sinh hoạt

Hệ thống thoát nước trong nhà được thoát theo các tuyến riêng:

- Nước thải từ các xí tiểu, thoát theo các tuyến ống riêng dẫn vào bể tự thoại

- Nước thải tắm, giặt, nước rửa sàn…theo các tuyến riêng thoát vào hệ thống cốngthoát nước bên ngoài công trình

Cấu trúctừng tuyến bao gồm:

- Ống đứng, ống nhánh, ống thông hơi và nắp thông tắc

- Toàn bộ các ống nhánh từ các khu WC ra trục thoát đứng bằng nhựa PVC Class2

- Các ống trục đứng thoát nước bằng nhựa U.PVC hoặc PVC Class 3

- Tất cả các ống thông hơi bằng nhựa PVC Class 1

- Tại đầu các tuyến ống nhánh phải có nắp thông tắc, trên ống đứng cách 3 tầng có 1cửa kĩ thuật kiểm tra

- Để giảm áp lực( tiêu năng) trong đường ống thoát thải dọc tòa nhà, tại tầng 14được thiết kế đường ống gom ngang giảm áp, đồng thời cũng là trục ống thu gomtrước khi dẫn nước thải tới điểm đầu thoát nước chung của thành phố

- Toàn bộ hệ thống thoát nước được cố định với kết cấu công trình bằng thanh treokhung đỡ, kẹp ống hay giá kê ( trong hộp kĩ thuật) Các tuyến nhánh đặt ngang phảiđạt độ dốc 2%-3% theo hướng thoát nước

- Thông hơi cho hệ thống thoát nước

Sử dụng ống thông hơi phụ, nối với các ống đứng thoát nước xí và ống đứng thoátnước rửa, đầu thoát hơi trên cùng được dẫn lên mái

Nhiệm vụ của hệ thống thông hơi trong công trình là ổn định và cân bằng áp suất trongmạng thoát nước bằng áp suất khí quyển, ngăn không cho mùi hôi thối, khí độc vàonhà

Xử lý nước thải

- Nước thải sinh hoạt trong công trình được xử lý tại bể tự hoại sau đó thoát ra hệ

thống cống thoát nước bên ngoài công trình

3.8 Hệ thống phòng cháy chữa cháy

a Hệ thống báo cháy tự động

Khái niệm chung về hệ thống báo cháy tự động:

Hệ thống báo cháy tự động là thiết bị tự động phát hiện và thông báo địa điểmcháy trước khí đám cháy có thể lan rộng

Thiết bị hệ thống báo cháy phải được lựa chọn từ những hãng lớn trên thịtrường quốc tế và có xuất xứ từ các nước có công nghệ phát triển nhất thế giới như:Nhật Bản, Mỹ, Anh, Pháp, Úc…

Các đầu báo cháy được lắp đặt ở khu các phòng làm việc, kho không gian giảikhát, khu vực để xe tầng hầm, đảm bảo khi có bất kỳ đám cháy nào mới bắt đầu hìnhthành thì hệ thống đều có thể phát hiện ra được Trên mỗi tầng sẽ bố trí các tổ hợpchuông, đèn, nút ấn báo cháy khẩn cấp Tổ hợp chuông báo nút ấn được đặt tại khuvực hành lang - nơi dễ quan sát thấy (chi tiết vị trí lắp đặt xem trong bản thiết kế kèmtheo)

Căn cứ vào đặc tính cơ sở của các khu vực được bảo vệ khi có đám cháy xảy ra

để lựa chọn các thiết bị sau:

Hệ thống bao gồm:

- Các đầu báo cháy khói quang điện

- Các đầu báo cháy nhiệt

- Các tổ hợp chuông, đèn, nút ấn báo cháy khẩn cấp

- Các nút ấn báo cháy khẩn cấp bằng tay

- Các chuông báo cháy

- Các đèn báo nguồn

- Nguồn điện

- Hệ thống liên kết (dây dẫn, hộp nối dây, cáp dẫn tín hiệu)

- Trung tâm điều khiển hệ thống báo cháy tự động

+ Các đầu báo khói quang điện:

Các đầu báo cháy khói được lắp trên trần của các phòng làm việc, phòng kỹthuật (những khu vực ít chịu tác động của khói) và được lắp nối tiếp với các đầu báocháy nhiệt, nút ấn báo cháy khẩn cấp (đặt bên trong hộp tổ hợp chuông, đèn, nút ấnbáo cháy) của khu vực đó

Chú ý:

Chi tiết lắp đặt cũng như số lượng đầu báo khói thiết kế cho từng vùng được thểhiện trong bản vẽ thiết kế kỹ thuật kèm theo

Các đầu báo cháy được lắp đặt trên trần nhà, hoặc trên trần giả

Các đầu báo cháy được lắp đặt trong từng khoang của trần nhà, được giới hạnbởi các cấu kiện xây dựng nhô ra về phía dưới (xà, dầm, cạnh Panel) lớn hơn 0,4m

Khoảng cách lắp đặt tối đa giữa các đầu báo cháy khói là 8,5m

Nguyên lý làm việc: Trong buồng hút khói của đầu báo gồm một đèn LED phát

sóng hồng ngoại và một phần tử thu nhận tia hồng ngoại, phần tử này là một DIOTquang điện SILIC, đèn LED và DIOT được đặt trong buồng hút khói của đầu báo ởmột góc độ tiêu chuẩn Trong trường hợp có cháy xảy ra, khói sẽ lọt vào buồng hútkhói của đầu báo, tia hồng ngoại phản xạ trên bề mặt hạt khói để chiếu đến DIOTquang điện SILIC, lúc này tính hiệu quang được chuyển đổi thành tín hiệu điện, thôngqua hệ thống vi mạch trong đầu báo truyền tín hiệu có cháy về trung tâm, trung tâm sẽphân tích, xử lý và đưa ra lệnh báo động tới chuông và đèn báo cháy

+ Các đầu báo cháy nhiệt độ gia tăng:

Các đầu báo cháy nhiệt độ gia tăng được lắp tại không gian giải khát, hành langnhiều người qua lại, là nơi thường xuyên chịu tác động của khói (nếu lắp đặt đầu báokhói ở những khu vực này thì rất dễ gây ra hiện tượng báo động giả)

và đưa lệnh báo động tới chuông báo cháy

+ Tổ hợp chuông, đèn, nút ấn báo cháy khẩn cấp:

Là thiết bị bao gồm chuông báo cháy, đèn báo nguồn và nút ấn báo cháy khẩncấp cùng để chung trong một hộp có đèn báo hiệu để tiện cho việc thông báo khi cócháy xảy ra

Toàn công trình lắp 102 bộ tổ hợp báo cháy và được lắp đặt đặt: +1,2m so vớicốt sàn (vị trí lắp đặt xem trong bản vẽ thiết kế kèm theo).

Nút ấn báo cháy khẩn cấp bằng tay.

Các nút ấn báo cháy khẩn cấp được lắp chung trên một kênh với các đầu báocháy tự động (ở các khu vực có lắp đặt các đầu báo cháy này) Nút báo cháy được lắptại nơi dễ nhìn thấy, đông người qua lại, khi có sự cố cháy, do một nguyên nhân nào

đó mà hệ thống báo cháy chưa hoạt động, và trên các tầng con người phát hiện ra sự cốcháy sẽ tác động bằng cách ấn nút, ngay lập tức tín hiệu được đưa về trung tâm xử lý,trung tâm sẽ phát lệnh báo động ngay mà không qua chế độ kiểm tra

Chuông báo cháy khẩn cấp

Chuông là thiết bị tác động trực tiếp đến con người, báo cho mọi người biết cócháy xảy ra, nhằm thông báo và yêu cầu mọi người cùng có trách nhiệm tham gia chữacháy - tại mỗi vị trí có đặt nút ấn báo cháy đều được đặt 01 chiếc chuông báo cháy

Trung tâm báo cháy được cung cấp nguồn nuôi 220VAC và các thiết bị trong

hệ thống sử dụng điện áp 24VDC Để đảm bảo cho hệ thống làm việc liên tục khi mấtđiện hay khi có cháy, trung tâm điều khiển được thiết kế có nguồn ắc quy dự phòng24VDC với dung lượng đảm bảo cho hệ thống làm việc 24/24h và 3h khi có cháy