Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Trong hoạt động kinh tế của mỗi quốc gia, mỗi doanh nghiệp, đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực và là một đầu vào không thể thiếu. Mặt khác, diện tích đất đai lại có hạn và không thể sản sinh. Vì vậy, quản lý và sử dụng một cách đầy đủ đất đai là mục tiêu cực kỳ quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của mỗi quốc gia. Nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, cơ cấu kinh tế đang chuyển dịch theo hướng tích cực. Mặc dù vấn đề đất đai luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm. Nhưng, trong thực quá trình sử dụng cũng như quan hệ đất đai có nhiều biến động; vì vậy vấn đề đăng ký và thống kê đất đai càng trở nên bức xúc và phức tạp. Tuy nhiên trong thực tế và trong nhiều trường hợp, vấn đề đăng ký đất đai, đặc biệt là vấn đề lập hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn và phức tạp, nên trong thực tế đời sống xã hội vẫn còn nảy sinh những vấn đề cần được bổ sung và giải quyết. Để góp phần nghiên cứu vấn đề này, là một sinh viên đang thực tập tại Phòng Địa chính – Nhà đất và Đô thị quận Cầu Giấy em đã chọn đề tài: “ Thực trạng và giải pháp nhằm thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội” làm chuyên đề nghiên cứu.
Trang 1MỤC LỤC LOL NOE MAU ooo cece 3
Chương I: Cơ sở lý luận về cấp GCNQSD đất 5
L Vị trí và vai trò của đất đai . -Ặ {c5 5
2 VỊ trí của đất đai trong đời sống sản xuất và đời sống xã hội 5
SIN( ii 0v n0 o 7
II Đặc điểm và phân loại đất đai . - 5 << Sex 9
1 Đặc điểm của đất đai . - G5 Ăn S2 srserseeezke 9
2D PAN load 8 — Ô 11
III Quyén six dung dat va su can thiét phai cap GCNQSD dat 13
1 Khái niệm về quyền sử dụng đất . -« << << sss++ssss2 13
2 Khái nệm GCNQSÌ đất . -SSSSSSSSSSsssssssssssssesee 13
3 Sự cần thiết phải cấp GCNQSD đất <55<<<<<<s52 14
IV Những yếu tố ảnh hưởng đến việc cấp GCNQSD đất 17
1 Điều kiện tự nhiên . - <- 5 <1 SE vkESsEkessseeeers 17
2 Điều kiện phát triển kinh tế - 55 55 << <++s+esessces 17
3 Điều kiện chính trị - xã hội . - 5-5 + +c< << essssese 17
4 Quy hoạch sử dụng đất 1 SeSSSSsssseeesee 18
V Những quy định pháp lý về việc đăng ký và cấp GCNQSD đất 18
1 Yêu cầu chung của công tác cấp GCNQSD đất 18
2 Cơ sở pháp lý của đăng ký và cấp GCNQSD đất 19
I Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Cầu Giấy 27
1 Điều kiện tự nhiên .- 5 Ă SA re ee 27
2 Điều kiện kinh tế - xã hội « 555cc c+£sssssse 28
II Thực trạng quỹ đất, tình hình giao đất và sử dụng đất
Trang 2
tại quận Cầu Giấy . - 5 ScĂSSSSSSssseesseea 32
1 Thực trạng quỹ đất và tình hình biến động đất đai 32
2 Tình hình giao đất và sử dụng đất tại quận . - 34
III Công tác tổ chức đăng ký cấp GCNQSD đất
tại quận Cầu Giấy - -Ă-SScSĂSSSSSssssrssee 38
1 Các đối tượng phải kê khai đăng ký cấp GCNQSÙ) đất 38
2 Tổ chức đăng ký cấp GCNQSD đất . 5-55 <c2s << <<: 39
3 Kết quả đăng KẾ - G900 ng g3 45
IV Thực trạng xét và cấp GCNQSD đất tại quận Cầu Giấy 45
1 Tổ chức, thẩm quyền, kết quả xét và cấp GCNQSD đất 45
2 Các khoản thu khi cấp GCNQSÙ) đất . -<<<<555 49
Ÿ Đánh giá chung về tình hình cấp GCNQSD đất trên địa bàn
quận Cầu Giấy . - - - LG Ă E2 < HS v.v HH kg tren 51
1 Những kết quả đã đạt được . «5555 +<<<<<<<sssssss<s 51
2 Những tồn tại và nguyên nhân . - << << s<+<ssss+ssss2 53
Chương III: Phương hướng và giải pháp nhằm thúc day tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 55
I Những phương hướng nhằm đẩy mạnh công tác cấp GCNQSD đất
của quận Cầu Giấy . - -G Ăn SH ss se ee 55
II Giải pháp thúc đấy tiến độ cấp GCNQSD đất 57
1 Giải pháp về tổ chức -c-¿-©2222cc+2EEEEEtttEEEEEetrEEErrrrrrrree 57
°IG;:i00i 10.00: 10 0 57
3 Giải pháp về cải tiến quy trình cấp GCNQSD đất - 58
4 Các giải pháp thực hiện khác - - «55+ ++<<<ss+++ssss2 58
HII Một số kiến nghị - G5 G55 SĂĂSSSSsSSsessseeess 60
Kết luận - (GGE SHgnnnnn ree 61
Tài liệu tham khảo . - ( - -<G 555B BS 11 sex erree 62
Trang 3LỜI NÓI ĐẦU
Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát
triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Trong hoạt động kinh tế của
mỗi quốc gia, mỗi doanh nghiệp, đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực và là một đầu vào không thể thiếu Mặt khác, diện tích đất đai lại có hạn và không thể sản sinh Vì vậy, quản lý và sử dụng một cách đầy đủ đất đai là mục tiêu cực kỳ
quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế — xã hội của mỗi quốc gia
Nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, cơ cấu kinh tế đang chuyển dịch theo hướng tích cực Mặc dù vấn đề đất đai luôn
được Đảng và Nhà nước ta quan tâm Nhưng, trong thực quá trình sử dụng cũng như quan hệ đất đai có nhiều biến động: vì vậy vấn đề đăng ký và thống kê đất
đai càng trở nên bức xúc và phức tạp Tuy nhiên trong thực tế và trong nhiều
trường hợp, vấn đề đăng ký đất đai, đặc biệt là vấn đề lập hồ sơ và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất còn gặp nhiều khó
khăn và phức tạp, nên trong thực tế đời sống xã hội vẫn còn nảy sinh những vấn
đề cần được bổ sung và giải quyết Để góp phần nghiên cứu vấn đề này, là một sinh viên đang thực tập tại Phòng Địa chính - Nhà đất và Đô thị quận Cầu Giấy
em đã chọn đề tài: “ 7ực trạng và giải pháp nhằm thúc đẩy việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà
Nội” làm chuyên đề nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của chuyên đề này là làm rõ những vấn đề lý luận về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cấp quận ( thông qua ví dụ của quận Cầu Giấy)
và đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đầy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung và ở quận Cầu Giấy nói riêng
Chuyên đề này nghiên cứu những vấn đề cơ bản về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy
Trang 4
Chuyên đề đã vận dụng các phương pháp sau: phương pháp duy vật biện
chứng, duy vật lịch sử, phương pháp phân tích, phương pháp thống kê
Ngoài lời nói đầu, kết luận và tài liệu tham khảo Nội dung của chuyên đề gồm 3 phần chính sau:
vx Chương ]I: Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
v Chương II: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
dat tai quan Cau Giấy
Y Chuong III: Phuong huéng va giải pháp nhằm thúc đấy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu giấy
Trong quá trình thực tập tại Phòng Địa chính — Nhà đất và Đô thị quận Cầu Giấy, em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị đã giúp em tìm hiểu và
hoàn thành chuyên đề này Em xin chân thành cảm ơn Cô giáo ThS Vũ Thị Thảo đã hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề này
Trang 5CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CẤP GCNQSD ĐẤT
I VỊ TRÍ VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI
1 Khái niệm
Đất là vật thể tự nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động
tổng hợp của 5 yếu tố: đá, động thực vật, khí hậu, địa hình và thời gian
Như vậy, đất đai có nguồn gốc hoàn toàn từ tự nhiên chứ không phải do
con người tạo ra Nhưng đất đai lại mang lại những công dụng nhất định cho xã hội loài người Khi mới xuất hiện con người, đất đai là nơi cung cấp nguồn sống cho con người; còn trong quá trình phát triển của xã hội loài người, đất đai lại là
điều kiện cho sự tồn tại và phát triển của con người Do vậy, có thể khẳng định đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và
phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Luật đất đai năm 1993
của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua bao thế hệ, nhân dân
ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”
2 Vị trí của đất đai trong đời sống sản xuất và đời sống xã hội
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động Đất đai
đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Nếu
không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào, cũng như không thể nào có sự tồn tại của loài người Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài người, là điều kiện cho sự sống của động thực vật và con người trên trái đất
Trang 6
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp xây dựng như gạch ngói, xi măng, gốm sứ
Đất đai cùng với các điều kiện tự nhiên khác nhau là một trong những cơ
sở quan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác
và sử dụng có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng đất
nước Nhu cầu về đời sống kinh tế, xã hội rất phong phú và đa dạng Vì vậy, vệc
khai thác lợi thế của mỗi vùng đất là tất yếu khách quan để đáp ứng nhu cầu đó Mỗi vùng có những sắc thái riêng về đất đai và các điều kiện tự nhiên khác nhau
Vì vậy, sử dụng đầy đủ và hợp lý đất của mỗi vùng là một trong những nhiệm vụ
quan trọng nhằm phát triển kinh tế của đất nước
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội Tuy
vậy, đối với từng ngành cu thé của nền kinh tế quốc dân đất đai có vị trí khác nhau Đối với ngành nông nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt Nó không những là chỗ đứng, chỗ tựa để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng
và thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho gia súc, là nơi chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng Vì vậy, đất đai được đưa vào sử dụng trong quá trình sản xuất kinh doanh nông nghiệp được
gọi là ruộng đất đai và ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu, không thể thay thế
được Không có ruộng đất thì không thể tiến hành sản xuất kinh doanh nông
nghiệp Ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu trong nông nghiệp, nó vừa là đối
tượng lao động, vừa là tư liệu lao động
Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mỗi quốc gia Nói đến
chủ quyền của mỗi quốc gia là phải nói đến những bộ phận lãnh thổ, trong đó có đất đai Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia, trước hết phải tôn trọng lãnh thổ của quốc gia đó
Trang 73 Vai trò của đất đai
3.1 Đất đai là một tài nguyên
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại
và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất
C Mác viết rằng: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để
sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản
trong nông lâm nghiệp
Đất là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm để nuôi sống loài ngừơi Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời gian và
không gian nhất định
Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con
người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình Đất đai luôn
luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Không có đất đai
thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không có một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tôn tại của xã hội loài người
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, các công trình phúc lợi khác, các cánh đồng để
con người trồng trọt, chăn nuôi
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là
thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống,
bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như
một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng
Con người khai thác bê mặt đất đai để trồng trọt, chăn nuôi, tạo nên sản
phẩm nuôi sống cả xã hội loài người Khai thác bề mặt đất đai và cải tiến chất lượng đất đai để tạo ra khối lượng sản phẩm ngày càng nhiều hơn, thoả mãn nhu cầu lương thực, thực phẩm ngày càng tăng Trình độ khai thác đất đai gắn liên
Trang 8với sự tiến hoá của xã hội Quá trình ấy làm cho con người và đất đai ngày càng
nhận thức và hiểu biết hơn về khoa học kỹ thuật, khám phá và khai thác “ kho báu” trong lòng đất đai phục vụ cho mục đích của mình
Đất đai gắn liên với khí hậu, môi trường trên phạm vi toàn cầu cũng như từng vùng, từng miền lãnh thổ Trải qua lịch sử hàng triệu năm của trái đất, khí hậu cũng trải qua nhiều biến động do những nguyên nhân tự nhiên hoặc do tác
động của con người Trong quá trình chinh phục và cải tạo thiên nhiên, con người
ngày càng can thiệp vào quá trình biến đổi của tự nhiên Biến đổi khí hậu có tác động mạnh mẽ đến các hệ sinh thái trên đất liên, nhất là đối với cây trồng
Như vậy, việc sử dụng hợp lý đất đai ngoài ý nghĩa về kinh tế còn có ý
nghĩa về bảo vệ, cải tạo và biến đổi môi trường Ngày nay, với sự phát triển của
khoa học kỹ thuật, người ta rất chú ý đến tác động của môi trường trong quá
trình hoạt động sản xuất của con người, trong đó sử dụng khai thác đất đai là yếu
tố vô cùng quan trọng
Trong các yếu tố cấu thành của môi trường như đất đai, nguồn nước, khí hậu, cây trồng, vật nuôi, hệ sinh thái thì đất đai đóng vai trò quan trọng Những
biến đổi tiểu khí hậu, những sự phá vỡ hệ sinh thái ở những vùng nào đó trên trái
đất đai ngoài tác động ảnh hưởng của tự nhiên thì vai trò con người tác động cũng rất lớn: lụt úng do phá rừng, canh tác bất hợp lý làm ảnh hưởng đến môi trường Bởi vậy, sử dụng tài nguyên đất không thể tách rời việc bảo vệ và cải tạo môi trường
3.2 Đất đai đối với sự phát triển của các ngành kinh tế
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là
một tư liệu sản xuất đặc biệt Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh
tế quốc dân, đất đai cũng có những vị trí và vai trò khác nhau
Trong ngành công nghiệp ( trờ công nghiệp khai khoáng), đất đai làm nền
tảng, làm cơ sở, làm địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản
Trang 9xuất kinh doanh Sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp đòi hỏi
mở rộng quy mô xây dựng, các nhà máy mới tăng lên làm tăng số lượng diện tích đất đai dành cho yêu cầu này
Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp là sự phát
triển của các ngành xây dựng, các công trình dân cư phát triển đòi hỏi xây dựng
nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cư mới Những yêu cầu này ngày càng tăng lên, làm cho nhu cầu đất đai dành cho các ngành đó cũng tăng lên
Trong nông nghiệp, đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng, là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này Đất đai không chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng để lao
động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng Mọi tác động của con người vào cây trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai Đất đai sử dụng trong nông nghiệp được gọi là ruộng đất Ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được Ruộng đất vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động
Quá trình sản xuất nông nghiệp ( trong ngành trồng trọt) là qúa trình khai thác, sử dụng đất Bởi vậy, không có ruộng đất thì không thể có hoạt động sản xuất nông nghiệp
II ĐẶC ĐIỂM VÀ PHÂN LOẠI ĐẤT ĐAI
1 Đặc điểm của đất đai
- Diện tích đất đai có hạn: Sự giới hạn đó là do toàn bộ diện tích bề mặt của trái đất đai cũng như diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị giới
hạn Sự giới hạn đó còn thể hiện ở chỗ nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành
kinh tế quốc dân trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng Do diện tích đất đai có hạn nên người ta không thể tuỳ ý muốn của mình tăng diện
tích đất đai lên bao nhiêu cũng được Đặc điểm này đặt ra yêu cầu quản lý đất đai phải chặt chẽ, quản lý về số lượng, chất lượng đất, cơ cấu đất đai theo mục đích
sử dụng cũng như cơ cấu sử dụng đất đai theo các thành phần kinh tế và xu
Trang 10hướng biến động của chúng đề có kế hoạch phân bố và sử dụng đất đai có cơ sở
khoa học Đối với nước ta, diện tích đất đai bình quân đầu người vào loại thấp so với các quốc gia khác trên thế giới Vấn đề quản lý và sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và bền vững lại càng đặc biệt quan trọng
- Đất đai được sử dụng cho các ngành, các lĩnh vực của đời sống kinh tế -
xã hội Việc mở rộng các khu công nghiệp, các khu chế xuất, việc mở rộng các
đô thị, xây dựng kết cấu hạ tâng; phát triển nông, lâm, ngư nghiệp đều phải sử
dụng đất đai Để đảm bảo cân đối trong việc phân bổ đất đai cho các ngành, các
lĩnh vực, tránh sự chồng chéo và lãng phí, cần coi trọng công tác quy hoạch và kế hoạch hoá sử dụng đất đai và có sự phối hợp chặt chế giữa các ngành trong công tác quy hoạch và kế hoạch hoá dat dai
- Đất đai có vị trí cố định, tính chất cơ học, vật lý, hoá học và sinh học
trong đất đai cũng không đồng nhất Đất đai được phân bổ trên một diện tích
rộng và cố định ở từng nơi nhất định Do vị trí cố định và gắn liền với các điều
kiện tự nhiên ( thổ nhưỡng, thời tiết, khí hậu, nước, cây trồng), và các điều kiện kinh tế như kết cấu hạ tầng, dân số, công nghiệp trên các vùng và các khu vực
nên tính chất của đất đai có khác nhau Vì vậy, việc sử dụng đất đai vào các quá
trình sản xuất của mỗi ngành kinh tế cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng tính chất của
đất cho phù hợp Trong sản xuất nông nghiệp, việc sử dụng đất phải thích hợp với
những điều kiện tự nhiên, kinh tế và chất lượng ruộng đất của từng vùng để mang lại hiệu quả kinh tế cao Để kích thích việc sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp,
Nhà nước đề ra những chính sách như đầu tư, thuế cho phù hợp với điều kiện
đất đa1 ở các vùng trong nước
- Trong nông nghiệp, nếu sử dụng hợp lý đất đai thì sức sản xuất của nó
không ngừng được nâng lên Sức sản xuất của đất đai tăng lên gắn liền với sự phát triển của lực lượng sản xuất, sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật, với việc thực hiện phương thức thâm canh và chế độ canh tác hợp lý Sức sản xuất của đất đai
Trang 11biểu hiện tập trung ở độ phì nhiêu của đất đai Vì vậy, cần phải thực hiện các
biện pháp hữu hiệu để nâng cao độ phì nhiêu của đất đai, cho phép năng suất đất đai nâng lên
2 Phân loại đất
Từ khi loài người chuyển từ săn bắn, hái lượm sang trồng trọt canh tác, con
người đã biết cách xem xét đất, chọn đất và canh tác đất Càng ngày những kinh
nghiệm và kiến thức ấy càng được tích luỹ, đúc kết lại Tuỳ theo mục đích có thể
có những cách phân loại khác nhau, nhưng đều nhằm mục tiêu chung là nắm
vững các loại đất để bố trí sử dụng và quản lý chúng
2.1 Phân loại đất theo mục đích sử dụng
Phân loại đất theo mục đích sử dụng nhằm nắm được hiện trạng đất đai
đang sử dụng vào mục đích khác nhau như thế nào, số lượng, cơ cấu của mỗi loại trong tổng số là bao nhiêu, những biến động của các loại đất này ra sao
Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất được phân thành các loại sau đây:
Việc chuyển loại đất này sang loại đất khác, tức là chuyển mục đích sử
dụng đất có thể diễn ra tuỳ thuộc vào tình hình cụ thể của từng nơi và từng vùng,
song phải đảm bảo những nguyên tắc và những quy định chặt chẽ của Luật đất
đai và các quy định khác của Nhà nước về quản lý đất đai
2.2 Phương pháp phân loại định lượng FAO- UNESCO
Trang 12
Phương pháp phân loại này dựa trên quan điểm, phương pháp chẩn đoán
định lượng Hiện nay nước ta cũng đang ứng dụng phương pháp này do Trung tam FAO - UNESCO tài trợ Ta thường gọi là phương pháp FAO - UNESCO Phân loại đất theo phương pháp này dựa trên quan điểm về mối quan hệ có
tính quy luật giữa đất và điều kiện tự nhiên của môi trường Docuchaev - Nhà
khoa học đất người Nga đã xác định bất kỳ một loại đất nào cũng đều được tạo
thành bởi một quá trình lịch sử tự nhiên đặc biệt, một thể tự nhiên độc lập giống
như khoáng vật, thực vật, động vật Ông là người đầu tiên xác định chính xác về
đất, đã chỉ ra sự hình thành đất là một quá trình phức tạp có mối quan hệ chặt
chẽ với 5 yếu tố tự nhiên hình thành đất là: khí hậu, địa hình, thực vật và động vật, đá mẹ và tuổi địa phương ( thời gian) Theo ông, sự tạo thành đất là kết quả
tác động của thể tự nhiên sống và chết
Phân loại theo phương pháp định lượng FAO - UNESCO, đất ở nước ta có
13 nhóm với 373 đơn vị đất và những đặc tính sau day:
- Đất Việt Nam bao gồm chủ yếu những nhóm và đơn vị đất phổ biến ở vùng nhiệt đới và á nhiệt đới ẩm, có cường độ phong hoá mạnh Ngoài ra có một
số nhóm và loại đất tuy ít về diện tích nhưng có những vị trí quan trọng đặc thù
theo vùng, làm cho đất Việt Nam phong phú và đa dạng Ba nhóm đất lớn chiếm
vị trí quan trọng trong sản xuất nông nghiệp của Việt Nam là: nhóm đất xám (
Acrisols) chiếm 63,2%; nhóm đất phù sa ( Fluvisols) chiếm 21,6% và nhóm đất
đó ( Ferrasols) chiếm 8,2% diện tích đất
- Việt Nam ở vào điều kiện khí hậu ẩm, mưa nhiều Vì vậy đất đai luôn luôn bị biến động gắn với sự thay đổi của thảm thực vật
- Về phân vùng địa lý thổ nhưỡng: Trên cơ sở gộp các loại và nhóm đất có đặc trưng tương tụ với đặc điểm các yếu tố địa lý từng loại hình lãnh thổ, đã phân chia nước ta thành 2 miền, 16 khu và 142 vùng địa lý thổ nhưỡng làm cơ sở cho
việc phân vùng tổng hợp và quy hoạch phát triển
Trang 13Tài nguyên đất Việt Nam về số lượng so với thế giới vào loại trung bình, đất nông nghiệp vào loại thấp, nhưng có tương đối diện tích để giải quyết lương
thực, thực phẩm với cơ cấu mùa vụ phong phú, đa dạng: có đủ điều kiện để phát triển cây lâu năm quý, cũng như phát triển khu dân cư đô thị và công nghiệp đặc
thù vùng sinh thái
II QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI CẤP GCNQSD ĐẤT
1 Khái niệm về quyền sử dụng đất
Chúng ta đều biết quyền sở hữu bao gồm các quyền sau:
- Quyền chiếm hữu: là quyền nắm giữ một tài sản nào đó và là quyền loại
trừ người khác tham gia sử dụng tài sản đó
- Quyền sử dụng: là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để phục
vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người
- Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản
Như vậy quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu và quyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai Đối với
nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang
sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Như
vậy, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền định đoạt đất đai
2 Khái niệm GCNQSD đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền
sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng
cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp
Trang 14luật Hay, GCNQSD đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCNQSD đất chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng GCNQSD đất có vai trò rất quan trọng, nó là
các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai
3 Sự cần thiết phải cấp GCNQSD đất
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lau dai và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất
Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất
hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là xuất phát từ vai trò của GCNQSD đất, bởi vì:
- GCNQSD đất là cơ sở để vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất Thông qua việc đăng ký và cấp GCNQSD đất, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người
sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCNQSD đất sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà
Trang 15nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai
- GCNQSD đất là điều kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chế toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp
lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ điện tích trong phạm
vi lãnh thổ các cấp hành chính Nhà nước muốn quản lý chặc chẽ đối với toàn bộ đất đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu
của quản lý Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần phải có các thông tin sau: tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng
đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý
Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chỉ tiết tới từng thửa đất Thửa
đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá
trình giao dịch trên thị trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản
Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một
cách tự phát ( chủ yếu là thị trường ngầm) Sự quản lý của Nhà nước đối với thị
trường này hầu như chưa tương xứng Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó
khăn do thiếu thông tin, vì vậy việc kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất sẽ tạo ra một hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý
Trang 16
các giao dịch diến ra trên thị trường, đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích
Từ đó góp phần mở rộng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng có quan hé hitu co với các nội dụng, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai
Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên thực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất; trong đó việc cấp GCNQSD dat 1a
một cơ sở quan trọng Ngược lại các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho
việc cấp GCNQSD đất đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất
Đối với công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp GCNQSD đất
Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quả của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp GCNQSD) đất thông qua việc giao đất Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính
là căn cứ cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp GCNQSD đất vì nó cung cấp thông tin cho việc
xác minh những mảnh đất có nguồn gốc không rõ ràng
Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất của Chính phủ hoặc Uỷ ban nhân dân các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao
nhất để xác định quyền hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký
Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên kết quả phân hạng và định giá đất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau
khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nó là cơ sở xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của họ
Trang 17Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xác
định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để lại,
tránh được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước
Như vậy, việc đăng ký và cấp GCNQSD đất nằm trong nội dung chỉ phối của quản lý Nhà nước về đất đai Như vậy, thực hiện tốt việc cấp GCNQSD đất sẽ
giúp cho việc thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai
IV NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỚNG ĐẾN VIỆC CẤP GCNQSD ĐẤT
1 Điêu kiện tự nhiên
Đặc điểm tự nhiên của đất đai có ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý
Nhà nước về đất đai nói chung: cũng như tới công tác đăng ký, cấp GCNQSD đất
nói riêng Điều kiện tự nhiên của đất đai ảnh hưởng trực tiếp tới việc thu thập các
thông tin về đất đai phục vụ cho công tác xác minh tính pháp lý của mỗi mảnh
đất Do đó, nó ảnh hưởng trực tiếp tới kết quả của công tác đăng ký, cấp GCNQSD đất
2 Điều kiện phát triển kinh tế
Nền kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến nhu cầu cải thiện chỗ ở của mỗi người dân ngày một tăng, các tổ chức cần nhiều đất hơn để phục vụ cho quá trình
mở rộng sản xuất của mình Do đó, làm cho sự biến động đất đai tăng lên một cách rõ rệt Mặt khác, kinh tế phát triển cũng tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước làm cho công tác đăng ký, cấp GCNQSD đất cũng sẽ thuận lợi hon
Nói tóm lại, tác động của sự phát triển kinh tế đến công tác cấp GCNQSD đất
mang tinh hai mat: vừa gây trở ngại, vừa tạo ra những thuận lợi cho công tác này
3 Điều kiện chính trị - xã hội
Điều kiện chính trị sẽ tác động tới việc ban hành các văn bản pháp luật
phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và do đó cũng tác
động tới công tác cấp GCNQSD đất nói riêng
Trang 18
Xã hội ngày càng phát triển, bên cạnh những điều kiện thuận lợi còn kéo theo bao vấn đề phức tạp về đất đai và nhà ở mà xã hội còn phải giải quyết Do
đó mà cũng ảnh hưởng không nhỏ đến công tác cấp GCNQSD đất
4 Quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp
chế của Nhà nước về tổ chức, sử dụng, quản lý đất đai nói chung, quản lý đất đai
đô thị nói riêng một cách đây đủ hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất Thông qua việc tính toán việc phân bổ quỹ đất cho các ngành, các mục đích sử dụng, cho các cá nhân, tổ chức sử dụng đất đai nhằm nâng cao hiệu qủa kinh tế - xã hội
và tạo điều kiện bảo vệ đất đai, môi trường sinh thái Như vậy, việc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất là không thể thiếu được trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở; đồng thời nó cũng không thể thiếu được trong tiến trình
phát triển đô thị và đô thị hoá Do đó, có thể nói quy hoạch sử dụng đất là cơ sở
quan trọng để Nhà nước cấp GCNQSD đất, cho thuê đất, giao đất đáp ứng yêu
cầu sử dụng đất ngày càng tăng ở đô thị
VY NHỮNG QUY ĐỊNH PHÁP LÝ VỀ VIỆC DANG KY VA CAP
GCNQSD ĐẤT
1 Yêu câu chung của công tác cấp GCNQSD đất
GCNQSD đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất Do đó, đăng ký và cấp GCNQSD đất đòi hỏi phải đáp ứng các yêu cầu sau:
- Đảm bảo sự chặt chẽ về mặt pháp lý: Đất đai là sản phẩm của tự nhiên,
nhưng lại đóng vai trò quan trọng cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội Do tầm quan trọng của đất đai như vậy, nên quyền sử dụng tài nguyên này là một
vấn đề rất nhạy cảm, dễ xảy ra tranh chấp Vì vậy, đăng ký phải đúng đối tượng,
điện tích trong hạn mức được giao, đúng mục đích sử dụng, đúng thời hạn, đúng
Trang 19quyền hạn và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Đồng thời phải thực hiện đầy
đủ các thủ tục, đúng phạm vi thẩm quyền, thiết lập đầy đủ hồ sơ theo đúng yêu cầu
- Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật: Phải đảm bảo chất lượng cao nhất cho các loại thông tin như diện tích, hình thể, kích thước của từng thửa đất, hạng đất
Đây là những thông tin quan trọng, nó làm cơ sở để xác định mức độ về quyền
lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo pháp luật Đồng thời, nó cung cấp các thông tin cần thiết phục vụ cho việc giải quyết các tranh chấp trong quá trình sử dụng đất
- Thực hiện triệt để, kịp thời: Khi có sự biến động dưới mọi hình thức liên
quan đến quyền sử dụng đất, mọi đối tượng sử dụng đất đều phải làm thủ tục kê khai, đăng ký ngay với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Như thế mới đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng, giúp công tác quản lý Nhà
nước về đất đai được tốt hơn
2 Cơ sở pháp lý của đăng ký và cấp GCNQSD đất
Việc đăng ký và cấp GCNQSD đất phải tuân theo pháp luật Vì vậy có thể
nói cơ sở của đăng ký và cấp GCNQSD đất chính là các văn bản pháp quy của
Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai, cụ thể là:
Luật đất đai đã được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 và được công bố
theo lệnh của Chủ tịch nước số 24/1993/L-CTN ngày 24/7/1993
Luật đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều lần thứ nhất theo Nghị quyết 10/1998-QHI10 ngày 2/12/1998
Luật đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều lần thứ hai theo Nghị quyết số 51/2001-QHI10 ngày 25/12/2001
Và Luật đất đai sửa đổi, bổ sung gần đây nhất được công bố theo lệnh của
Chủ tịch nước số 23/2003/L-CTN, ngày 10/12/2003 và được Quốc hội khoá XI
thông qua tại số 13/2003-QHI1 từ ngày 21/10 đến ngày 26/11/2003
Trang 20
Nghị định số 64/1993/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ ban hành
quy định về việc giao đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp
Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở tại đô thị
Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý và sử dụng đất đô thị
Nghị định số 01/1995/NĐ-CP ngày 04/01/1995 của Chính phủ ban hành về
việc giao khoán đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thuy, hải sản trong các doanh nghiệp Nhà nước
Văn bản số 1427/CV-ĐC ngày 13/10/1995 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn một số vấn đề về đất đai để cấp GCNQSD đất
Nghị định số 09/1996/NĐ-CP ngày 12/2/1996 của Chính phủ về chế độ
quản lý, sử dụng đất Quốc phòng - An ninh
Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSD đất
Văn bản số 353/TC-QLCS ngày 15/12/1999 của Bộ Tài chính về việc giải
đáp những vướng mắc trong việc thực hiện trong việc thực hiện kê khai đăng ký
và cấp GƠNQ quản lý, sử dụng đất thuộc trụ sở làm việc tại các cơ quan hành
chính sự nghiệp
Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16/11/1999 của Chính phủ ban hành
quy định về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất lâm nghiệp
Thông tư liên tịch số 1646/2000/TTLT-TCĐC-TGCP ngày 30/10/2000 của Tổng cục Địa chính — Ban tôn giáo của Chính phủ hướng dẫn cấp GCNQSD đất
trên diện tích cơ sở tôn giáo đang sử dụng
Trang 21Nghị định số 69/2000/NĐ-CP ngày 20/11/2000 của Chính phủ về sửa đổi
bổ sung một số điều của Nghị định số 09/1996/NĐ-CP
3 Những quy định về xem xét và cấp GCNQSD đất
3.1 Những trường hợp được cấp GCNQSD đất
Điều 49 - Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung được Quốc hội thông qua ngày
26/11/2003 quy định những trường hợp sau được cấp GCNQSD dat:
1) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
2) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCNQSD đất;
3) Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và 51 của luật này mà chưa được cấp GCNQSD đất;
4) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất
là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng
đất;
5) Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
6) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
7) Người sử dụng đất quy đinh tại điều 90,91,92 của luật này;
8) Người mua nhà ở gắn liên với đất ở;
9) Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở
Điều 50 Cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư đang sử dụng đất
Trang 22
1) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường,
thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp GCNQSD đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a, Những giấy tờ về quyền được quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
d, Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liên với đất
Ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là
về chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nhưng đến
trước ngày luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp
GCNQSD đất và không phải nộp tiền sử dụng đất
Trang 23chấp thì được cấp GCNQSD đất và không phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điêu này nhưng đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có
tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với
nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp GCNQOSD đất và không phải
nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định
giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCNQSD đất sau khi đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 điều này, nhưng đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
đã được xét duyệt đối với những nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp GCNQSD đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của chính phủ
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước khi luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCNQSD đất thì được cấp GCNQSD đất; trường hợp chưa thực hiện
nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của Chính phủ
Trang 24
8) Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ được cấp GCNQSD đất khi có các điều kiện sau đây:
a, Có đơn đề nghị xin cấp GCNQSD đất;
b, Được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung
cho cộng đồng và không có tranh chấp
Điều 51 Cấp GCNQSD dất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
1) Tổ chức đang sử dụng đất được cấp GCNQSD đất đối với phần diện tích
sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả
2) Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp
GCNQSD đất được giải quyết như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng
mục đích, sử dụng không hiệu quả;
b) Tổ chức phải bàn giao diện tích đã sử dụng làm đất ở cho UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để quản lý; trường hợp doanh nghiệp Nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá
nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở thì phải bố trí lại diện tích đất ở
thành khu dân cư trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi
có đất xét duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý
3) Đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất thì cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp GCNQSD đất
4) Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp GCNQSD đất khi có các điều
kiện sau đây:
a, Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;
Trang 25b, Có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo đó;
c, Có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất của cơ sở tôn giáo đó
3.2 Những trường hợp không được xem xét cấp GCNQSD đất
Không cấp GCNQSD đất cho các trường hợp không có giấy tờ hợp lệ về nhà đất nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, cầu cống, đê điều, công trình thuỷ lợi, điện và đất sử dụng
cho di tích lịch sử, an ninh quốc phòng
Đối với trường hợp mà có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất thuộc phạm
vi bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật thì được xử lý như sau:
- Nhà ở đã xây dựng trước ngày ban hành văn bản quy định về phạm vi bảo
vệ các công trình thì được cấp GCNQSD đất với điều kiện không được chuyển nhượng, khi Nhà nước giải toả thì được đền bù theo quy định
- Nhà ở xây dựng sau khi đã ban hành các văn bản quy định về phạm vi bảo vệ các công trình thì được cấp GCNQSD đất với điều kiện không được
chuyển nhượng, thế chấp Nhà ở và công trình đã xây dựng phải chịu xử lý
theo quy định của pháp luật
2) UBND huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh cấp GCNQSD đất
cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
Trang 26
3) Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSD đất quy định tại khoản 1 Điều này
được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cung cấp
Chính phủ quy định điều kiện được uỷ quyền cấp GCNQSD dat
nguyên và Môi trường) cùng với Phòng Địa chính tổ chức kiểm tra toàn bộ hồ sơ
Sau khi hoàn tất các thủ tục kiểm tra Phòng Địa chính có trách nhiệm trình
UBND cấp huyện phê duyệt cho các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thuỷ sản; đồng thời dự thảo tờ trình để UBND huyện, quận trình UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương xét duyệt đối với những đối tượng và tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng các loại đất đô thị
Sở Địa chính có trách nhiệm thẩm định và trình UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương phê duyệt cho các đối tượng thuộc thẩm quyền sau khi xác nhận được hồ sơ từ UBND huyện, quận
Cuối cùng, căn cứ vào biên bản kiểm tra thẩm định và tờ trình của cơ quan Địa chính để ra quyết định cấp GCNQSD đất cho các chủ sử dụng đất đủ các
điều kiện, quyết định xử lý các trường hợp chưa đủ hoặc không đủ điều kiện cấp GCNQSD đất
Trang 27CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CONG TAC CAP GIAY CHUNG
NHAN QUYEN SU DUNG DAT TAI QUAN CAU GIAY
I DIEU KIEN TU NHIÊN, KINH TE - XA HOI CUA QUAN CAU GIAY
1 Diéu kién tu nhién
1.1 Vi tri dia ly
Cầu Giấy nằm ở cửa ngõ phía Tây của thủ đô Hà Nội, đây là một cửa ngõ
quan trọng của thủ đô Hà Nội Quận nằm trên quốc lộ 32A nối liền Hà Nội — Sơn Tây, có tuyến đường quan trọng nối liền từ sân bay Nội Bài về Hà Nội Hiện nay,
trên địa bàn quận có khoảng 200 cơ quan, đơn vị sử dụng đất; trong đó có nhiều
doanh trại quân đội, nhiều trường đại học và trung học chuyên nghiệp
Về địa giới hành chính, quận Cầu Giấy tiếp giáp với các quận, huyện sau:
v Phía Bắc giáp quận Tây Hồ và huyện Từ Liêm
v Phía Đông giáp quận Đống Đa, quận Ba Đình, quận Tây Hồ
v Phía Tây giáp huyện Từ Liêm
v Phía Nam giáp quận Thanh Xuân
Với vị trí địa lý như vậy, quận có một lợi thế rất lớn trong phát triển kinh tế
- xã hội; đồng thời nó cũng đặt ra những thách thức lớn lao trong việc sử dụng các lợi thế của mình
1.2 Thời tiết và khí hậu
Nhìn chung thời tiết và khí hậu của quận mang những nét đặc trưng của vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng Đây là một điều kiện rất thuận lợi cho đời sống và sản xuất của nhân dân
Nhiệt độ trung bình năm là 23,90, nắng trung bình năm là 1.640 giờ, bức
xạ mặt trời trung bình là 4.272 Kcal/m /tháng, lượng bốc hơi trung bình năm là
938 mm, độ ẩm không khí trung bình các tháng trong năm từ 80-88%
Trang 28
Trong năm có 2 mùa gió chính: Gió mùa Đông Bắc và gió mùa Đông
Nam Với lượng mưa trung bình hàng năm của quận là 1577,3 mm Lượng mưa
này chỉ thuộc mức trung bình của vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng, nhưng
mức độ không đều trong năm Lượng mưa cao nhất là vào tháng 7 va tháng 8 ( với lượng mưa là 338,7 mm) Tháng có lượng mưa thấp nhất là tháng 12 ( với
lượng mưa khoảng 13,29 mm) Sự chênh lệch lớn này có tác động rất lớn tới sản xuất nông nghiệp và cũng ảnh hưởng không nhỏ tới đời sống của nhân dân
1.3 Đặc điểm đất đai và địa hình
Trong 18 loại đất của toàn thành phố, nhìn chung chất lượng đất đai của quận Cầu Giấy tương đối tốt, bởi lẽ đất của quận được hình thành chủ yếu do sự
bồi đắp phù sa của sông Hồng và sông Tô Lịch Tuy vậy, hiện nay do tốc độ đô
thị hoá nhanh chóng, dẫn đến chất lượng đất đang bị suy giảm đáng kể do bị khai thác quá tải và do lượng lớn rác thải trong sinh hoạt và sản xuất
Do nằm trong vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng, nên quận có địa hình
tương đối bằng phẳng Đây là một điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã
hội của quận, đồng thời cũng đặt ra những thách thức mà quận phải trải qua
2 Điều kiện kinh tế - xã hội
2.1 Điêu kiện kinh tế
Cơ cấu kinh tế của quận đã chuyển dịch theo hướng tăng tỉ trọng các ngành công nghiệp ( 62,24%) và thương mại dịch vụ ( 35,37%), do đó mà ngành
nông nghiệp chiếm một tỉ trọng nhỏ ( 2,39%) trong tổng giá trị các ngành kinh tế
trong toàn quận Đây là sự chuyển hướng tích cực phù hợp với đặc điểm kinh tế-
xã hội của một quận nội đô như quận Cầu Giấy
Tốc độ tăng trưởng các ngành kinh tế đạt khá cao, sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh thời kỳ 1996 - 2000 đạt tốc độ tăng trưởng 28%/năm Giá trị
sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh năm 1997 đạt 29 tỉ đồng Giá trị sản xuất nông nghiệp giảm 0,2%/năm thời kỳ 1996 - 2002 Năm 1996, giá trị sản xuất
Trang 29nông nghiệp đạt 12,3 tỉ đồng và năm 2002 giảm xuống còn 10,8 tỉ đồng Trong
nông nghiệp, có sự chuyển dịch cơ cấu sản xuất từ trồng lúa sang trồng hoa, rau, cây cảnh, chăn nuôi thuỷ sản cũng mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn
Về thương mại - dịch vụ, quận đã đầu tư 1,3 tỉ đồng xây dựng và cải tạo mạng lưới chợ trong quận Tổng giá trị hàng hoá luân chuyển do quận quản lý năm 1997 đạt 310,2 tỉ đồng và năm 2001 đạt 807 tỉ đồng Giá trị ngành vận tải năm 1997 đạt 28 tỉ đồng và năm 2001 đạt 40,9 tỉ đồng Tốc độ tăng bình quân
trong 5 năm ( 1996 - 2001) của ngành thương mại - dịch vụ đạt 15,8%/năm
2.2 Điều kiện xã hội
+ Về dân số, lao động và việc làm
Do đặc điểm là cửa ngõ của Thủ đô, nên dân số và lao động của quận Cầu
Giấy biến động rất phức tạp Theo số liệu thống kê năm 2001, dân số toàn quận Cầu Giấy khoảng 142.800 người; trong đó số người trong độ tuổi lao động là 66.014 người Nhìn chung, trình độ dân số và người lao động trong quận khá cao
so với nhiều địa phương khác Mật độ dân số của quận là 10.066 người/km (
trong khi đó dân số bình quân toàn thành phố là 2.919 người/km”) TỶ lệ gia tăng dân số năm 1999 là 5,26%, trong đó tỉ lệ tăng dân số tự nhiên là 1,08%, tỉ lệ tăng dân số cơ học là 4,18% TỶ lệ lao động so với tổng số dân toàn quận là một vấn
đề phức tạp, bởi vì quận có một sức hút lớn trong thời kỳ đô thị hoá mạnh, khiến
chỉ tiêu này luôn biến động mạnh và làm cơ cấu dân số của quận nói chung cũng thay đổi, gây ảnh hưởng mạnh trực tiếp đến việc sử dụng đất
Như vậy, quận có rất nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế do có nguồn lao động đồi dào và đa dạng
+ Về văn hóa, giáo đục, y tế
Chất lượng giáo dục của quận ngày càng được nâng cao, do đã được đầu tư thích đáng, cụ thể: 20% số cháu trong độ tuổi đến nhà trẻ, 80% số trẻ trong độ tuổi vào lớp mẫu giáo, 100% trẻ đủ 6 tuổi vào lớp 1, 100% học sinh tốt nghiệp
Trang 30tiểu học, 95% học sinh tốt nghiệp trung học cơ sở; trong 4 năm qua, tỉ lệ trẻ em
suy dinh dưỡng giảm từ 17,8% xuống còn 14%
Quận đã triển khai làm tốt công tác vệ sinh phòng dịch, vệ sinh an toàn thực phẩm, quản lý tốt các cơ sở hành nghề y tư nhân; công tác cai nghiện ma tuý
tại cộng đồng và phòng chống HIV/AIDS được làm tất tốt
Công tác quản lý văn hoá trên địa bàn quận đi vào nề nếp Phong trào thể
dục - thể thao được duy trì và phát triển với nhiều nội dung phong phú Tình hình
an ninh, chính trị, trật tự an toàn xã hội được bảo đảm và duy trì tốt Phong trào
quần chúng bảo vệ an ninh Tổ quốc có nhiều chuyển biến tích cực
+ Cơ sở hạ tầng
Về giao thông, hệ thống giao thông trong quận ngày càng được hoàn thiện
Tổng chiều đài đường phố của quận là 38,8 km với tổng diện tích mặt bằng là
197.4440 m* Ngoài các trục đường chính như đường Cầu Giấy - Xuân Thuỷ,
đường Hoàng Quốc Việt Năm 2003, trên địa bàn quận đã và đang đưa vào sử
dụng một số tuyến đường mới như: nút Mai Dịch - vành đai II, đường Nguyễn Phong Sắc kéo dài, đường Láng Hạ - Thanh Xuân, đường 32 mở rộng
Về cấp nước, ngoài các dự án cấp nước 1A do công ty cấp nước sạch Hà Nội
làm chủ đầu tư trên địa bàn phường Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Dịch Vọng, Quan Hoa
đã xây dựng xong và di vào sử dụng Toàn bộ các đường trục chính cấp nước đã được lắp hoàn chỉnh, đường cấp đến từng hộ sử dụng đã thi công ở giai đoạn cuối Công ty cấp nước sạch Hà Nội đang triển khai xây dựng dự án cung cấp
nước sạch phường Trung Hoà với kinh phí đầu tư 15 tỷ đồng Hiện nay Công ty
kinh doanh nước sạch đang cấp nước sạch cho quận Cầu Giấy với lượng nước khoảng 50.500m3/ ngày đêm, đạt 65% nhu cầu sử dụng trên địa bàn Quận
Về cấp điện, năm 2003 quận Cầu Giấy đã kết hợp với Sở Điện lực Thành
phố lập quy hoạch mạng lưới điện trên địa bàn và Điện lực Cầu Giấy đã tiếp nhận quản lý bán điện trực tiếp cho 100% các hộ dân sử dụng điện
Trang 31Về chiếu sáng đô thị, hệ thống chiếu sáng đã được Uỷ ban nhân dân quận
kết hợp Sở Giao thông công chính tiến hành khảo sát và năm 2003 Sở Giao thông
đã xây dựng 14,02 km điện chiếu sáng đường ngõ xóm trên địa bàn quận Hiện nay trên địa bàn quận hầu hết các tuyến đường chính và ngõ xóm đã có hệ thống chiếu sáng đô thị
+ Về cây xanh, vệ sinh môi trường
Đầu năm Quý Mùi 2003 hưởng ứng ngày Tết trồng cây, toàn Quận trồng
được 355 cây Với ý thức giữ gìn của quần chúng nhân dân và chế độ chăm sóc
cây thích hợp vì vậy số cây đã trồng đảm bảo sống gần 100% Hiện nay đang
chuẩn bị kế hoạch trồng cây cho Tết Nguyên đán sắp tới
Năm 2003 Sở Giao thông công chính đang xây dựng cải tạo công viên
Nghĩa Đô tạo môi trường trong sạch và cảnh quan đô thị cho khu vực
Thực hiện chỉ thị số 04/2003/CT-UB ngày 17/01/2003 của Uỷ ban nhân
dân Thành phố Hà Nội, UBND quận Cầu Giấy đã có kế hoạch số 05/KH-UB ngày 21/01/2003 về việc “lriển khai công tác giữ gìn vệ sinh môi trường” Để thực hiện tốt chỉ thị của UBND thành phố vào 6h30” sáng thứ 7 hàng tuần tổ công tác của Quận đã triển khai xuống địa bàn các phường kiểm tra việc thực
hiện Đặc biệt thực hiện thông báo số 211/TB-UB ngày 26/11/2003 của UBND
quận Cầu Giấy về việc kiểm tra việc thực hiện đợt cao điểm công tác vệ sinh môi
trường, công tác phục vụ Seagames 22 trên địa bàn Quận, các phường trên địa
bàn Quận đã duy trì tốt đoàn kiểm tra vệ sinh môi trường, thường xuyên kiểm tra
và vận động nhân dân làm tốt công tác vệ sinh môi trường nên nói chung đường phố, ngõ xóm trên địa bàn quận gọn gàng sạch sẽ
Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội:
Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế đã làm biến đổi cơ cấu sử dụng đất đai