Tiểu luận định giá nhà ở thương mại ở các doanh nghiệp đầu tư và xây dựng kinh doanh nhà ở

CHƯƠNG MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết ñề tài Ngày kinh tế vận hành theo chế thị trường, buộc phải chấp nhận chi phối quy luật kinh tế khách quan như: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh quy luật giá trị Trong ñó, quy luật giá trị phản ánh bên doanh nghiệp, có tính chất ñịnh ñến phương hướng sản xuất trao ñổi thị trường Quy luật giá trị ñã ñặt tất doanh nghiệp với mức hao phí lao ñộng cá biệt khác lên mặt trao ñổi, thông qua giá thị trường Chỉ doanh nghiệp có hao phí lao ñộng cá biệt ñơn vị sản phẩm hàng hoá thấp giá trị lao ñộng xã hội cần thiết trung bình doanh nghiệp ñó tồn có lợi nhuận Ngược lại, doanh nghiệp bị lỗ Các doanh nghiệp hoạt ñộng lĩnh vực ñầu tư kinh doanh nhà không nằm quy luật chung ñó Với ñặc ñiểm riêng biệt mình, nhà sản phẩm ñặc thù ñược ñịnh giá dựa phương pháp nguyên tắc riêng ñối với sản phẩm Trên giới, phương pháp ñể ñịnh giá nhà thương mại xây dựng thường dựa vào hàm hồi quy ñó thuộc tính nhà thương mại xây dựng vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, v.v… ñược sử dụng biến số ñộc lập giá nhà biến số phụ thuộc; ñó, việc ñịnh giá nhà thương mại xây dựng Việt Nam chủ yếu dựa dẫn mang tính hành Giá thị trường ñất ñai, nhà cửa giá quy ñịnh thức thường sai lệch nhiều dẫn ñến bất cập công tác ñền bù GPMB, tạo hội cho tham nhũng cản trở việc hình thành thị trường bất ñộng sản lành mạnh Trong ñó mảng thị trường nhà xây doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh cung cấp ñã ñược hình thành và phát triển rộng rãi Tuy nhiên từ thực tế mức giá doanh nghiệp ñưa phản ứng thị trường với giá ñó ñã cho thấy vấn ñề ñịnh giá nhà xây dựng doanh nghiệp nhiều bất cập, cụ thể: Trong năm 2007 thị trường ñã chứng kiến có nhiều dự án nhà khách hàng phải tranh xếp hàng ñể ñăng ký mua hộ dự án Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai… thành phố Hồ Chí Minh; dự án Nam Cường ñường Lê Văn Lương kéo dài Hà Nội năm 2009; ñó nhiều dự án nhà có chất lượng, ñiều kiện mua có vị trí tương ñồng, ñặc biệt số dự án cạnh vị trí dự án trên, chí ñược ñưa bán trước có khách hàng quan tâm Bên cạnh ñó xu chung hầu hết dự án nhà thương mại từ trước tới mức giá “gốc” doanh nghiệp ñịnh giá ñều thấp nhiều so với mức giá thị trường thời ñiểm; làm nẩy sinh các vấn ñề tiêu cực có tác ñộng xấu ñến thị trường nhà thương mại Một nguyên nhân dẫn ñến tình trạng doanh nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh ñể nhà thương mại xây dựng mới, phương pháp lại ñược xây dựng quan ñiểm không thống nhà thương mại xây dựng mới, quan hệ cung cầu giá trị nhà thương mại xây dựng Một số doanh nghiệp ñã sử dụng kết số hàm hồi quy ñịnh giá, nhiên, thường mang tính cục vùng hay tuyến ñường giới hạn, mà không gắn liền ñược với thông số ñặc trưng cấu trúc ñô thị cụ thể, ñưa dự báo quan trọng biến thiên giá nhà thương mại xây dựng quy mô toàn thành phố Vậy câu hỏi ñược ñặt là, mô hình ñịnh giá phù hợp với nhà thương mại xây dựng mới, cần có ñiều kiện ñể áp dụng hiệu mô hình Việt Nam Xuất phát từ lý ñó, tác giả luận án ñã chọn ñề tài “ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” ñể làm chủ ñề nghiên cứu 1.2 Tổng quan nghiên cứu 1.2.1 Tổng hợp công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu Từ thực tế tìm hiểu công trình nghiên cứu khoa học vấn ñề xác ñịnh giá nhà nói riêng ñịnh giá bất ñộng sản nói chung thân NCS nhận thấy ñã có nhiều công trình nghiên cứu vấn ñề này, nhiên hầu hết nghiên cứu ñề cập ñến số góc ñộ xác ñịnh giá nhà Trong ñó có số tác giả nước ñã ñi vào nghiên cứu sâu vấn ñề xác ñịnh giá nhà ở, công trình nghiên cứu ñược coi sở tảng cho vấn ñề xác ñịnh giá nhà cụ thể là: a Tác giả Max Kummerow Galfalvy Với công trình nghiên cứu “Theory For Real Estate Valuation (2002)” [79]; “A statistical definition of value” [80]; “Error Trade-offs in Regression Appraisal Methods” [81] Hai tác giả ñã ñưa cách tiếp cận việc xác ñịnh giá cách xây dựng mô hình ñịnh giá dự báo lỗi phân tích làm cho việc xác ñịnh giá nhà Về mặt chất lý thuyết sử dụng mức giá khác thị trường ñể xây dựng mô hình giá sau ñó xác ñịnh ñiểm hội tụ giá, ñồng thời xác ñịnh mức sai số hay dự báo lỗi phân tích trình nghiên cứu, từ ñó ñưa mức giá cho nhà cần xác ñịnh giá Thực chất ñây cách xác ñịnh giá dựa việc so sánh mức giá nhà khu vực vị trí ñặc ñiểm Sau ñó xác ñịnh mức ñộ sai lệch dự báo giá ñể ñiều chỉnh mức giá ñã dự báo Quan ñiểm xuyên suốt công trình nghiên cứu hai tác giả là: Giá tài sản cụ thể ñiểm thời gian biến ngẫu nhiên phản ánh tính không ñồng nhất, không chắn thông tin hạn chế người mua người bán Vì vậy, thời ñiểm thời gian, có chắn có phân phối xác suất giá tài sản bán Phân phối không quan sát ñược nhìn thấy kiện từ phân phối, giá bán thực tế ñó "rút ra" từ phân phối tài sản ñó ñược bán Hay nói cách khác nhóm tác giả cho mức giá phù hợp ñể công bố mức ñó cho mức doanh thu cao b Wang, Ko and Marvin Wolverton Với Công trình nghiên cứu : “Real Estate Valuation Theory” [83] bao gồm 18 viết tác giả bao hàm ñề tài ñịnh giá phương pháp ñịnh giá nhà Bao gồm nhiều chủ ñề lý thuyết phương pháp xác ñịnh giá trị nhà Các nghiên cứu tác giả áp dụng phương pháp thống kê ñể phân tích liệu nhiều hơn, từ ñó ñến gần với phương pháp so sánh; ñó tác giả có ñưa thực nghiệm khoa học xác ñịnh giá trị qua "Không gian" nghĩa không gian ñịa lý yếu tố khoảng cách ñịa lý nhà với trung tâm kinh tế, trị, kinh tế… việc hưởng thụ ñặc tính không gian mà nhà có ñược Từ ñó giúp cho việc so sánh giá trị thực nhà ñảm bảo tính xác c Tác giả RTM – Whipple Với công trình nghiên cứu “Property Valuation and Analysis” [85], tác giả ñã ñưa số quan ñiểm xác ñịnh giá trị nhà ñể từ ñó làm việc xác ñịnh giá Nhóm tác giả cho rằng, xác ñịnh giá trị nhà là: - Những ước tính thời ñiểm cụ thể mức giá bán nhà - Sự ước tính sai sót việc dự toán tính toán thử nghiệm mô hình tính giá - Dự báo ổn ñịnh ước tính khoảng thời gian có liên quan - Báo cáo giả ñịnh rõ ràng trường hợp bán mà ảnh hưởng ñến giá phân phối ñã bao gồm quyền pháp lý, thời ñiểm bán, phương thức bán, thời gian thị trường, tài chính, tính khả dụng tài sản, có tính ñến ñộng cơ/kiến thức người mua người bán ðồng thời nhóm tác giả ñã giá trị thể khác biệt nhà thông qua việc quan sát thực tế nhà ñể làm cho việc ñiều chỉnh hệ số giá xác ñịnh giá nhà d Giáo sư Richard Ratcliff Qua báo “Restatement of valuation theory” [82] tác giả ñã bổ sung nhấn mạnh ñến yếu tố dự báo hành vi khách hàng trình ñịnh giá Ông cho ñịnh giá dự báo không chắn hành vi khách hàng ðiều thể quan ñiểm ñịnh giá tác giả việc ñịnh giá dựa phương pháp có sẵn, cần phải tính ñến yếu tố thị trường; trình ñịnh giá cần phải dự báo ñược xu hướng cầu thị trường, từ ñó ñưa ñược mức giá vừa phù hợp với nhu cầu thị trường, vừa ñảm bảo ñược mục tiêu ñơn vị ñịnh giá Bên cạnh ñó ông cho mức giá ñược xác ñịnh phụ thuộc vào kỹ ñàm phán với khách hàng, mức giá tăng giảm thông qua trình ñàm phá với khách hàng Từ quan ñiểm, việc xác ñịnh giá cần phải tính ñến yếu tố ảnh hưởng ñến giá, tác giả ñã xây dựng mô hình nghiên cứu tính giá là: Giá = Hệ số * giá + sai số Tuy nhiên hệ số ñây tác giả tính ñến yếu tố tiện ích người mua Trên ñây công trình nghiên cứu khoa học ñược coi lý luận tảng hướng theo vấn ñề mà NCS dự kiến nghiên cứu Ngoài công trình nghiên cứu trên, NCS nghiên cứu tìm hiểu số công trình khoa học báo khoa học tác giả khác nước cụ thể là: Ở giác ñộ ñịnh, liên quan ñến vấn ñề có Luận văn thạc sỹ học viên Nguyễn Ngọc Bình (2008) với ñề tài “Tín dụng bất ñộng sản ngân hàng thương mại ñịa bàn TP.HCM – Thực trạng giải pháp” [4] Luận văn nghiên cứu vấn ñề hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản ñưa số giải pháp nhằm nâng cao hiệu tín dụng bất ñộng sản ngân hàng thương mại ñịa bàn TP.HCM Trong ñó tác giả có ñề cập ñến khía cạnh hoạt ñộng xác ñịnh giá bất ñộng sản tác ñộng ñối với hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản ngân hàng “Hoàn thiện phương pháp thẩm ñịnh giá trị ñất ñai Việt Nam” [26] ðề tài khoa học cấp năm 2008 tác giả TS Nguyễn Ngọc Vinh – Khoa Kinh tế Phát triển – Trường ñại học Kinh tế TP.HCM ðề tài khoa học ñã nghiên cứu mục ñích, nguyên tắc thẩm ñịnh giá trị ñất ñai nước ta; nghiên cứu sở pháp lý có liên quan ñến thẩm ñịnh giá ñất, kinh nghiệm nước thẩm ñịnh giá ñất ðồng thời, nêu lên thực trạng áp dụng phương pháp thẩm ñịnh giá trị ñất nước hệ thống nguyên tắc áp dụng thẩm ñịnh giá trị ñất ñai; phân tích cách tiếp cận so sánh, thu nhập, chi phí nghiệp vụ thẩm ñịnh giá trị ñất ñai Từ ñó hoàn thiện phương pháp thẩm ñịnh giá ñất nước ta “Tác ñộng khung giá ñất thuế ñất ñến thị trường nhà ñất ñời sống người dân TP.HCM” [27] ðề tài khoa học cấp tác giả ThS Võ ðức Hoàng Vũ – Khoa Kinh tế Phát triển – Trường ðại học Kinh tế TPHCM ðề tài nghiên cứu khoa học ñã nghiên cứu mô hình xác ñịnh giá trị ñất phương pháp ñánh thuế ñất giới; nghiên cứu khảo sát thực trạng việc xây dựng bảng giá ñất tác ñộng bảng giá ñất khung thuế ñất ñến thị trường nhà ñất - ñời sống người dân TPHCM Từ việc ñánh giá việc ứng dụng mô hình ñịnh giá ñất phương pháp ñánh thuế ñất TPHCM, qua ñó ñề xuất kiến nghị sách phương pháp xác ñịnh giá trị ñất ñai làm sở cho việc tính thuế Chuyên ñề “Xác ñịnh giá bất ñộng sản” [13] ñể sử dụng việc ñào tạo kiến thức bất ñộng sản Công ty ðầu tư tài Hà Nội (2007), Chuyên ñề ñã hệ thống hóa cách tổng quan mặt lý luận xác ñịnh giá bất ñộng sản ñể làm sở cho người làm lĩnh vực áp dụng thực tế 9.“Real Estate Assesment”(ñịnh giá bất ñộng sản) [86] tác giả Dr Y.H.Mustafa Palancıoğlu (2006) ðây tài liệu ñược viết dạng chuyên ñề dùng cho công tác ñào tạo chuyên gia xác ñịnh giá bất ñộng sản Nội dung chuyên ñề ñã hệ thống vấn ñề lý luận xác ñịnh giá bất ñộng sản, ñồng thời có ví dụ minh họa cụ thể bước cho phương pháp xác ñịnh giá ñược sử dụng xác ñịnh giá 10 Bài báo khoa học tác giả Trần Quốc Hùng (2006) ñăng Tạp chí Kinh tế phát triển với ñề tài “ Các phương pháp ñịnh giá bất ñộng sản” [16] Bài báo ñã nghiên cứu phương pháp ứng dụng việc ñịnh giá bất ñộng sản, ñống thời nêu ñiều kiện áp dụng cho phương pháp ưu nhược ñiểm phương pháp ñịnh giá bất ñộng sản 12 ðề tài nghiên cứu khoa học cấp sở tác giả Nguyễn Thị Bàng (2009) với ñề tài “ Thị trường bất ñộng sản Việt Nam ảnh hưởng khủng hoảng tài giới” [3] ðề tài khoa học nghiên cứu tác ñộng khủng hoảng tài giới ñối với thị trường bất ñộng sản Việt Nam, ñồng thời ñưa số giải pháp khuyến nghị nhằm giúp cho thị trường bất ñộng sản Việt Nam giảm bớt ảnh hưởng tiêu cực từ khủng hoảng tài phát triển theo ñúng ñịnh hướng Trong ñề tài nghiên cứu mình, tác giả ñã tác ñộng thị trường, ñặc biệt cung cầu có tác ñộng lớn ñến giá bất ñộng sản; bên cạnh ñó tác giả ñã gợi mở số yếu tố thị trường cần tính ñến ñịnh giá bất ñộng sản 13 Bài báo khoa học tác giả Bùi Ngọc Tuân (2007) ñăng Tạp chí Công nghiệp với ñề tài “ ðịnh giá bất ñộng sản” [24] Bài báo nghiên cứu vấn chung ñề ñịnh giá bất ñộng sản nêu vấn ñề mang tính lý luận hoạt ñộng ñịnh giá bất ñộng sản Bao gồm ñặc trưng, phương pháp nguyên tắc ñịnh giá bất ñộng sản 14 “ Phương pháp ñịnh giá bất ñộng sản ứng dụng lý thuyết Vị - chất lượng” [18] nhóm tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần Thanh Hùng, Hoàng Hữu Phê (2008) ðề tài khoa học cấp sở nghiên cứu ứng dụng lý thuyết Vị - chất lượng phương pháp xác ñịnh giá bất ñộng sản, ñồng thời thực kiểm chứng thực tế thị trường bất ñộng sản TP.HCM 1.2.2 Nhận xét ñánh giá công trình nghiên cứu 1.2.2.1 Cơ sở lý thuyết Hầu hết công trình nghiên cứu ñều dựa sở phương pháp, nguyên tắc quy trình xác ñịnh giá bất ñộng sản Bởi ñây tảng cho việc xác ñịnh giá bất ñộng sản nói chung ñã ñược công nhận áp dụng toàn giới Tuy nhiên, việc áp dụng phương pháp nguyên tắc giúp cho việc xác ñịnh giá ñưa ñược mức giá cho bất ñộng sản ñó; ñiều dẫn ñến ñiều bất ñộng sản ñều có mức cho dù vị trí, tính hữu dụng bất ñộng sản khác Vì vậy, mức giá thành công cho bất ñộng sản tương ñồng mặt, ñiều xẩy thực tế Do vậy, hầu hết công trình nghiên cứu ñều có quan ñiểm việc xác ñịnh giá bất ñộng sản ñược chia thành hai giai ñoạn rõ ràng: A/ Giai ñoạn thứ Ở giai ñoạn tập trung vào việc xác ñịnh mức giá cho bất ñộng sản phương pháp truyền thống; nhiên qua trình nghiên cứu NCS ñều nhận thấy tác giả thường áp dụng phối hợp hai phương pháp: Phương pháp chi phí phương pháp so sánh ñể xác ñịnh giá; việc hầu hết tác giả ñều sử dụng hai phương pháp vì, từ thực tế nghiên cứu công trình cho thấy hai phương pháp dễ áp dụng ñảm bảo mức ñộ an toàn mức giá ñược ñưa so với mục tiêu chủ ñầu tư Cơ sở lý thuyết ñược sử dụng giai ñoạn là: Yếu tố cấu thành giá nhà; sở xác ñịnh giá nhà phương pháp xác ñịnh giá nhà B/Giai ñoạn thứ hai xác ñịnh mức giá công bố thị trường Về nghiên cứu ñều xác ñịnh mức giá dựa nguyên tắc: Mức giá công bố = mức giá * hệ số ñiều chỉnh Mặc dù vậy, khác biệt nghiên cứu việc xác ñịnh hệ số ñiều chỉnh Theo nhóm tác giả Max Kummerow Galfalvy cho hệ số ñiều chỉnh ñây ñược xác ñịnh việc ñiều chỉnh hay dung hòa yếu tố nhóm bất ñộng sản tương ñồng; ñó nhóm tác giả Wang, Ko and Marvin Wolverton cho có yếu tố khoảng cách bất ñộng sản hay vị trí bất ñộng sản yếu tố quan trọng Bên cạnh ñó Giáo sư Richard Ratcliff cho yếu tố quan trọng ảnh hưởng ñến mức giá công bố thị trường hành vi khách hàng Về công trình nghiên cứu tác giả có bốn ñiểm danh sách lý thuyết xác ñịnh giá trị tảng: + Giá trị tương ñương với giảm giá dự kiến lợi ích tương lai quyền sở hữu + Giá trị gia tăng tỷ lệ thuận với tiện ích dự kiến ñặc ñiểm tài sản khác + Lý thuyết Alfred Marshall tương tác người mua người bán + Giá có xu hướng ñiều chỉnh theo hướng cân bằng, nơi cung cầu Như vậy, công trình nghiên cứu ñều dựa phương pháp xác ñịnh giá có tính ñến yếu tố ảnh hưởng; nhiên tác giả ñều nghiên cứu theo hướng người lựa chọn cho riêng nhân tố ảnh hưởng ñược coi quan trọng ñể ñưa vào nghiên cứu; chưa có tác giả xem xét ñến tổng thể yếu tố xác ñịnh giá Trong ñó, nghiên cứu báo khoa học tác giả nước chủ yếu vào phương pháp nguyên tắc xác ñịnh giá ñể làm rõ số khía cạnh xác ñịnh giá 1.2.2.2 Các phương pháp nghiên cứu Qua trình nghiên cứu tìm hiểu công trình nghiên cứu cho thấy, hầu hết nghiên cứu ñều ñược áp dụng hai phương pháp nghiên cứu ñịnh tính ñịnh lượng; ñó phần lớn nghiên cứu ñều thực nghiên cứu sâu vào tình cụ thể, ñồng thời thu thập số liệu qua quan sát thực tế ñể sử dụng cho việc phân tích hàm hồi quy Cụ thể sau: Với nhóm tác giả Max Kummerow Galfalvy công trình nghiên cứu “Theory For Real Estate Valuation” với mục tiêu xây dựng sở lý thuyết cho công tác ñịnh giá bất ñộng sản mình, nhóm tác giả ñã nghiên cứu phân tích tính ưu nhược ñiểm xác ñịnh giá cách ñơn phương pháp xác ñịnh giá ðể trả lời cho câu hỏi nghiên cứu nhóm tác giả ñã thực nghiên cứu tình cụ thể số thị trường bất ñộng sản, thị trường ñược lựa chọn cách ngẫu nhiên, mang tính ñại diện Qua việc quan sát ñiều tra thực tế này, tác giả ñã thực thu thập ñược số liệu sơ cấp ñể phục vụ cho công tác phân tích, ñồng thời nhóm tác giả ñã sử dụng số liệu thống kê thứ cấp ñể làm nguồn số liệu phục vụ cho công tác nghiên cứu Nhóm tác giả cho mức ñó có ñược mức doanh thu cao mức giá phù hợp cho bất ñộng sản cần xác ñịnh giá; từ quan ñiểm vậy, nhóm tác giá ñã thực thu thập mẫu số liệu mức giá số lượng sản phẩm bất ñộng sản ñã ñược thực giao dịch; bất ñộng sản ñược lựa chọn ñều có tính tương ñồng với bất ñộng sản cần xác ñịnh giá Sau thu thập ñủ số liệu, nhóm tác giả ñã xây dựng hàm hồi quy thực kiểm ñịnh ñể tìm xem mức giá dự ñoán có ý nghĩa thống kê không Tuy nhiên công trình nghiên cứu ñược công bố tác giả không trình bầy cách cụ thể mô hình cách thức kiểm ñịnh mà công bố mức giá dự ñoán có ý nghĩa thống kê; từ ñó kết luận mức giá dự ñoán có hội tụ gần mức có mức giao dịch thành công nhiều ðiều có nghĩa giá quan sát ñược sử dụng ñể suy mức giá cần ñịnh giá từ việc so sánh doanh thu mức giá; sau ñó cộng thêm vào ñó sai số; phương trình ñược tác giả xây dựng : P(t) = P(t-1) + β Trong ñó: P(t): Là mức giá cần xác ñịnh P(t-1): Là mức giá hội tụ qua quan sát Β: Là sai số ñiều chỉnh Nhóm tác giả Wang, Ko and Marvin Wolverton ñã sử dụng nghiên cứu sâu vào tình thị trường bất ñộng sản ñể kiểm nghiệm quan ñiểm Với quan ñiểm nhóm tác giả cho mức giá ñược xác ñịnh phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố “không gian” hay khoảng cách ñịa lý bất ñộng sản Nhóm tác giả cho mức giá bất ñộng sản ñược xác ñịnh yếu tố liên quan ñến chi phí cấu thành lên sản phẩm bất ñộng sản, mức giá phụ thuộc vào yếu tố khoảng cách bất ñộng sản ñó ñến trung tâm khu vực Nhóm tác giả cho mức giá bất ñộng sản ñược xác ñịnh phụ thuộc vào khoảng cách ñịa lý này, khoảng cách ñịa lý ñược coi biến số hàm phân phối xác suất ðể chứng minh cho quan ñiểm nhóm tác giả thực nghiên cứu sâu thị trường, thu thập số liệu thống kê giá nhà thời ñiểm giao dịch, khoảng cách ñịa lý bất ñộng sản ñến trung tâm Sau có ñầy ñủ số liệu, nhóm tác giả ñã dùng phương pháp xác ñịnh giá bất ñộng sản ñể xác ñịnh ñược mức giá bất ñộng sản ñó, sau ñó trừ ñi mức giá ñã giao dịch thành công; nhóm tác giả cho phần giá chênh lệch ñó yếu tố khoảng cách ñịa lý ñịnh Bởi vì, phần giá chênh lệch tăng giảm tỷ lệ thuận với khoảng cách ñịa lý bất ñộng sản ñó ñến trung tâm Mặc dù ñưa kết luận vậy, công trình nghiên cứu nhóm tác giả chưa thực xây dựng hàm hồi quy cho hệ số ñiều chỉnh này, thực kiểm ñịnh ý nghĩa thống kê; ñống thời công trình nghiên cứu chưa ñưa ñược hệ số mang tính quy luật ñể áp dụng tính giá bất ñộng sản toàn thị trường, mà dừng lại việc tìm quy luật cho thị trường ñiển hình mà tác giả lựa chọn ñể nghiên cứu mà Giáo sư Richard Ratcliff: ðể chứng minh cho quan ñiểm mức giá ñược xác ñịnh phụ thuộc vào kỹ ñàm phán với khách hàng, mức giá tăng giảm thông qua trình ñàm phá với khách hàng, yếu tố ảnh hưởng ñến trình ñàm phán tiện ích bất ñộng sản Giáo sư ñã thực thu thập số liệu thông qua ñiều tra thực tế khu hộ khác khu vực, từ ñó xác ñịnh mức chênh lệch hộ có tiện ích khác nhau; ñồng thời Giáo sư có hộ có tương ñồng ñược xác ñịnh với mức giá khác nhau, khác biệt ñược cho trình ñàm phán Từ việc nghiên cứu mức chênh lệch giá khác tiện ích, Giáo sư ñã xây dựng mô hình nghiên cứu dạng hàm: Giá = Hệ số * giá + sai số Phần hệ số ñược Giáo sư kiểm ñịnh có ý nghĩa thống kê Các nghiên cứu khác: Về công trình nghiên cứu khác, ñều nghiên cứu dạng ứng dụng lý thuyết phương pháp xác ñịnh giá ñể ứng dụng vào số trường hợp cụ thể, có kiểm chứng vào số thị trường nhỏ, từ ñó ñưa số nhận ñịnh khuyến nghị, nhiên ứng dụng dừng lại việc lựa chọn số mẫu mà thân tác giả thu nhập quan sát ñược, nên mẫu chưa mang tính ñại diện, kết luận nghiên cứu chưa ñược kiểm ñịnh mà chủ yếu mang tính nhận ñịnh chủ quan tác giả Do kết luận khuyến nghị mang tính chung chung ñề xuất khuyến nghị phần lớn tập trung vào nhóm yếu tố xây dựng sách khung giá 1.2.2.3 Các ñóng góp mối liên hệ công trình nghiên cứu - Từ trình nghiên cứu công trình khoa học tác giả nước cho thấy, việc xác ñịnh giá bất ñộng sản nói chung nhà nói riêng cần phải tính ñược mức giá nó, vậy, khung lý thuyết yếu tố cấu thành giá nhà; sở xác ñịnh giá nhà phương pháp xác ñịnh giá nhà tảng quan trọng làm ñể xác ñịnh ñược mức giá Tuy nhiên việc ứng dụng sở lý thuyết nào; áp dụng phương pháp hay áp dụng nhiều phương pháp lúc phụ thuộc vào mục tiêu tiêu chí doanh nghiệp hay hoạt ñộng nghiên cứu khác - Các nghiên cứu khoa học ñã tính phức tạp ñịnh giá nhà TMXD, giá nhà TMXD nói riêng giá BðS nói chung ảnh hưởng nhiều yếu tố như: Yếu tố tâm lý khách hàng, yếu tố tâm linh, yếu tố phong thủy, yếu tố vị trí, yếu tố chất lượng, yếu tố môi trường, nhân văn… ðồng thời tính phức tạp ñịnh giá nhà TMXDM nguyên nhân ñặc ñiểm riêng có BðS thị trường BðS chi phối ñến giá - Các nhà khoa học ñã quy trình, nguyên tắc ñịnh gía BðS, nhiên chưa ñưa ñược quy trình nguyên tắc ñịnh giá nhà TMXDM - Các nghiên cứu khoa học ñã ñưa ñược phương pháp ñịnh giá BðS Trong ñó có 05 (năm) phương pháp chủ yếu ñó là: phương pháp chi phí, phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư phương pháp lợi nhuận Ngoài ra, nghiên cứu có ñưa thêm phương pháp ñịnh lượng việc sử dụng hàm Hedonc, phương pháp phù hợp ñược áp dụng thị trường nước ngoài, chưa ñược chuẩn hóa ñể áp dụng Việt Nam - Những ñề tài, luận án nghiên cứu sâu vấn ñề ñịnh giá BðS nhà chủ yếu tập trung vào ñịnh giá BðS chấp ngân hàng - Với giả ñịnh giá nhà thương mại xây không phụ thuộc vào yếu tố cấu thành giá nhà, mà phụ thuộc vào yếu tố khác nhóm tác giả nước ñã giúp cho nhà nghiên cứu, kinh doanh lĩnh vực nhà thương mại xây có sở ñể tính toán yếu tố ảnh hưởng tính thêm hệ số vào trình xác ñịnh giá 10 ANOVAf Model Sum of Squares Regression Residual Total Regression Residual Total Regression Residual Total Regression Residual Total Regression Residual Total df Mean Square 21688.445 21688.445 4766.746 304 15.680 26455.191 305 22901.175 11450.588 3554.016 303 11.729 26455.191 305 23550.597 7850.199 2904.594 302 9.618 26455.191 305 23627.930 5906.983 2827.260 301 9.393 26455.191 305 23676.260 4735.252 2778.931 300 9.263 26455.191 305 F Sig 1383.184 000a 976.228 000b 816.210 000 628.878 000 511.195 000e a Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm b Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ c Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ , Tình hình an ninh d Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ , Tình hình an ninh, Môi trường sinh thái e Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ , Tình hình an ninh, Môi trường sinh thái, Khoảng cách ñến nơi mua sắm f Dependent Variable: Giá chung cư 169 c d 170 171 Kết ñưa biến DV_GX (Chất lượng dịch vụ giữ xe) vào Descriptive Statistics Mean Giá chung cư Khoảng cách ñến trung tâm Giá thành hộ Khoảng cách ñến nơi mua sắm Std Deviation N 33.47 9.313 306 11.9641 4.31262 306 20.76 3.728 306 1.8536 1.61390 306 Tình hình an ninh 3.97 985 306 Môi trường sinh thái 3.84 1.045 306 Chất lượng dịch vụ giữ xe 3.69 1.132 306 172 Variables Entered/Removeda Model Variables Entered Khoảng cách ñến trung tâm Giá thành hộ Chất lượng dịch vụ giữ xe Tình hình an ninh Khoảng cách ñến nơi mua sắm Variables Removed Method Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = 100) Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = 100) Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = 100) Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = 100) Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = 100) a Dependent Variable: Giá chung cư 173 ANOVAf Model Sum of Squares Regression Residual Total Regression Residual Total Regression Residual Total Regression Residual Total Regression Residual Total df Mean Square 21688.445 21688.445 4766.746 304 15.680 26455.191 305 22901.175 11450.588 3554.016 303 11.729 26455.191 305 23669.591 7889.864 2785.600 302 9.224 26455.191 305 23827.623 5956.906 2627.568 301 8.729 26455.191 305 23887.031 4777.406 2568.160 300 8.561 26455.191 305 F Sig 1383.184 000a 976.228 000b 855.377 000 682.391 000 558.073 000e c d a Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm b Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ c Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ , Chất lượng dịch vụ giữ xe d Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ , Chất lượng dịch vụ giữ xe, Tình hình an ninh e Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành hộ , Chất lượng dịch vụ giữ xe, Tình hình an ninh, Khoảng cách ñến nơi mua sắm f Dependent Variable: Giá chung cư 174 175 176 Kết hồi quy ña biến phương pháp enter với biến ñược chọn từ phương pháp stepwise Descriptive Statistics Mean Giá chung cư Khoảng cách ñến trung tâm Giá thành hộ Khoảng cách ñến nơi mua sắm Std Deviation N 33.47 9.313 306 11.9641 4.31262 306 20.76 3.728 306 1.8536 1.61390 306 Tình hình an ninh 3.97 985 306 Môi trường sinh thái 3.84 1.045 306 177 Variables Entered/Removedb Model Variables Entered Variables Removed Method Môi trường sinh thái, Giá thành hộ , Tình hình an ninh, Khoảng Enter cách ñến trung tâm, Khoảng cách ñến nơi mua sắma a All requested variables entered b Dependent Variable: Giá chung cư ANOVAb Model Sum of Squares Regression Residual Total df Mean Square 23676.260 4735.252 2778.931 300 9.263 26455.191 305 F 511.195 Sig .000a a Predictors: (Constant), Môi trường sinh thái, Giá thành hộ , Tình hình an ninh, Khoảng cách ñến trung tâm, Khoảng cách ñến nơi mua sắm b Dependent Variable: Giá chung cư 178 Residuals Statisticsa Minimum Predicted Value Maximum Mean Std Deviation N 14.23 42.69 33.47 8.811 306 -11.726 10.181 000 3.018 306 Std Predicted Value -2.184 1.046 000 1.000 306 Std Residual -3.853 3.345 000 992 306 Residual a Dependent Variable: Giá chung cư 179 180 Phụ lục số Các biến thường ñược sử dụng hàm Hedonic 3.1 Hai mươi ñặc ñiểm thường xuất nghiên cứu sử dụng mô hình Hedonic Số thứ tự Số lần xuất Số lần mang dấu dương Số lần mang dấu âm Số lần không quan trọng Kích thước lô 52 45 Ln Kích thước lô 12 3 Diện tích mặt sàn 69 62 4 Ln Diện tích mặt sàn 12 12 0 Gạch 13 Tuổi ñời 78 63 Số tầng 13 Sồ phòng tắm 40 34 Số phòng 14 10 10 Số phòng ngủ 40 21 10 11 Phòng tắm ñầy ñủ 37 31 12 Lò sưởi 57 43 11 13 ðiều hòa 37 34 14 Tầng hầm 21 15 15 Không gian ñể xe 61 48 14 16 Sân 12 10 17 Bể bơi 31 27 18 Khoảng cách 15 5 19 Thời gian thị trường 18 20 Xu hướng thời ñiểm 13 181 3.2 Nhóm tám ñặc ñiểm hàng ñầu mô hình ñịnh giá Hedonic Số lần mang dấu âm Số lần không quan trọng Số lần xuất Số lần mang dấu dương Diện tích mặt sàn 52 45 Tuổi ñời 69 62 Số phòng tắm 78 63 Số phòng ngủ 40 34 37 31 Lò sưởi 57 43 11 ðiều hòa 37 34 21 15 Không gian ñể xe 61 48 13 Lớp phủ 12 10 Bể bơi 31 27 Mái hiên Bãi ñậu xe 1 Nhà ñể xe Cảnh nhìn hồ 5 0 Có hồ trước mặt 5 0 Cảnh nhìn biển 4 Tầm nhìn tốt Vị trí Tôi phạm 15 5 9 0 Nhóm Biến Kích thước lô Nội thất nhà Phòng tắm ñầy ñủ Phòng tắm ñơn Sàn gỗ Tầng hầm Tiện nghi bên nhà Môi trường-Tự nhiên Khu dân cư vị trí Khoảng cách Sân golf 182 Cây cối 6 0 10 % Dân tộc thiểu số trường Hệ thống thoát nước 1 Chất lượng nhà thẩm ñịnh ðiều kiện thẩm ñịnh 10 Thời gian thị trường 18 Xu hướng 13 Tài trợ FHA 3 Tài sản bị tịch thu 5 Ưu ñãi tài trợ 0 Môi trường- Dịch vụ công Trường ñịa phương Tiếp thị, cư ngụ & nhân tố bán Bỏ không Chủ nhà cư ngụ Vấn ñề tài trợ 183 [...]... tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở có thể ñược ñịnh nghĩa như sau: ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở là việc các doanh nghiệp sử dụng các phương pháp ñịnh giá nhà ở ñể xác ñịnh mức giá bán tại thời ñiểm doanh nghiệp cần ñịnh giá ñể ñáp ứng các mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp • Thời ñiểm ñịnh giá nhà ở tại các DNðTXD&KD... NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 2.1 ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở Nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất, ñó là những không gian kiến trúc phục vụ cho ñời sống sinh hoạt gia ñình và con người Hiện nay có nhiều loại hình nhà ở như: Nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tư nhân và nhà ở thương mại Trong ñó nhà ở thương mại, ñặc... xác ñịnh giá nhà ở thương mại xây mới ñược chính xác ðịnh giá nhà ở thương mại xây mới chỉ là sự ước tính giá trị mà không thể xác ñịnh chính xác giá trị 2.2 Quy trình tổ chức và phương pháp ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 2.2.1 Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở Từ nghiên cứu thực tế các DNðTXD&KD nhà ở và các nghiên cứu... tư ng nghiên cứu Công tác ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu - Luận án nghiên cứu công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các công ty ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở, với các nội dung cơ bản là: Mục tiêu ñịnh giá, quy trình ñịnh giá, phương pháp ñịnh giá Luận án tập trung nghiên cứu ñiển hình ñể thu thập số liệu và. .. phát triển nhà ở thương mại phải có ñăng ký kinh doanh nhà ở; ñối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận ñầu tư theo quy ñịnh của pháp luật về ñầu tư Trên thị trường nhà ở hiện nay, các tổ chức, cá nhân thường ñầu tư xây dựng các loại nhà ở thương mại sau ñây ñể kinh doanh: nhà ở biệt thự, nhà ở phân lô và nhà ở chung cư 2.1.1.2 Khái niệm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới • Khái... tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của nhà ở ñó và tuân theo cơ chế thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá ðối với các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà, việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới thực chất là việc xác ñịnh giá trị cho sản phẩm nhà ở xây dựng mới, doanh nghiệp với tư cách là nhà “sản xuất” ra sản phẩm nhà ở xây dựng mới Trong ñó, giá thành sản xuất sản phẩm là một phạm trù... giá nhà ở theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập 2.1.2.3 ðặc ñiểm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở Nhà ở tuy cũng có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường ðiều ñó quyết ñịnh rằng các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà. .. dịch của thị trường nhà ở, không biết ñược tình hình cung cầu, không nắm vững ñược xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tư ng lai, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở sẽ khó xác ñịnh ñược giá bán của nhà ở cần ñịnh giá ñáp ứng ñược mục tiêu của doanh nghiệp Khi thực hiện ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới, các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng từ chính sách của... trước ñó 2.1.2 Mục ñích, nguyên tắc và ñặc ñiểm của ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 2.1.2.1 Mục ñích Khi ñịnh giá nhà ở xây dựng mới, doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà phải xác ñịnh rõ mục tiêu của mình là gì Với mỗi một mục tiêu khác nhau thì mức giá có thể cũng khác nhau Chẳng hạn, khi doanh nghiệp ñầu tư xây dựng chung cư cao cấp, bán cho khách... tiêu của doanh nghiệp tại các thới ñiểm khác nhau Bên cạnh ñó, do nhà ở thương mại xây mới có những ñặc trưng mà không một loại tài sản nào giống nó, nên việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây mới tại các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở còn có những ñặc ñiểm khác với việc ñịnh giá tài sản thông thường Cụ thể là: - Việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới không chỉ tuân thủ kỹ thuật ñịnh giá mà còn