Đề tài thực trạng và giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản ở việt nam

MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BIỂU BẢNG LÍ DO CHỌN ĐỀ TÀI CHƯƠNG CƠ SỞ LÍ LUẬN I BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN PHẦN MỞ ĐẦU Bất động sản I.1 khái niệm bất động sản I.2 Phân loại bất động sản Thị trường bất động sản 2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 2.2 Đặc điểm thị trường bất đông sản 2.3 Vai trò thị trường bất động sản Tín dụng sách tín dụng 3.1 Khái niệm tín dụng 3.2 Phân loại tín dụng II CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Định nghĩa Mục đích sách tín dụng ngân hàng thương mại III CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Cho vay bất động sản 1.1 Khái niệm cho vay bất động sản 1.2 Đặc điểm cho vay bất động sản 1.3 Phân loại cho vay bất động sản 1.4 Vai trò cho vay bất động sản 1.4.1 Vai trò cho vay bất động sản ngân hàng thương mại 1.4.2 Vai trò tín dụng bất động sản doanh nghiệp vay 1.4.3 Vai trò tín dụng bất động sản thị trường bất động sản nói riêng kinh tế nói chung Chính sách tín dụng cho vay bất động sản ngân hàng thương mại 2.1 Các yếu tố 2.1.1 Đối tượng cho vay bất động sản 2.1.2 Ngyên tắc cho vay bất động sản 2.1.3 Điều kiện cho vay 2.1.4 Phương thức cho vay 2.2 Lãi suất phương pháp tính lãi suất cho vay bất động sản 2.2.1 Lãi suất cho vay 2.2.2 Phương pháp xác định lãi suất cho vay 2.3 Hạn Mức cho vay cho vay bất động sản 2.3.1 Căn xác định mức cho vay 2.3.2 Giới hạn tổng dư nợ cho vay khách hàng IV CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÍNH HIỆU LỰC CỦA CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Các nhân tố khách quan 1.1 Môi trường kinh tế vĩ mô 1.2 Sự kiện bất khả kháng Các nhân tố khách quan CHƯƠNG THỰC TRẠNG TÍN DỤNG CHO DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY I CÁC SẢN PHẨM TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY II CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Hành lang pháp lý xây dựng sách tín dụng cho vay BĐS NHTM Việt Nam Chính sách tín dụng cho vay kinh doanh BĐS NHTM Việt Nam 2.1 Các yếu tố 2.2 lãi suất cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam 2.3 Hạn mức cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam 2.4 Tài sản đảm bảo 2.5 Thời hạn cho vay Thực trạng tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt nam 3.1 Dư nợ cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam 3.2 Tình hình nợ xấu tín dụng BĐS ngân hàng thương mại Việt Nam 3.3 Tỷ trọng dư nợ bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam 3.4 Chất lượng tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam III ĐÁNH GIÁ NHỮNG THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN CỦA HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM Kết đạt Khó khăn bất cặp 2.1 Đối với khách hàng 2.2 Đối với ngân hàng 2.2.1 Về chế sách 2.2.2 Về quy trình tổ chức thực CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM GIÚP CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TIẾP CẬN TÍN DỤNG I XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỜI GIAN TỚI Cơ sở cho gia tăng hoạt động tín dụng bất động sản thời gian tới Xu hướng phát triển hoạt động cho vay bất động sản thời gian tới II GIẢI PHÁP GIÚP CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TIẾP CẬN TÍN DỤNG Vấn đề bảo đảm tiền vay Vấn đề thủ tục hành Vấn đề lãi suất KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT NHNN : Ngân hàng Nhà nước NHTM: Ngân hàng thương mại BĐS: Bất động sản DN: Doanh nghiệp HĐQT: Hội đồng quản trị VLXD: Vật liệu xây dựng CNH- HĐH: Công nghiệp hóa, đại hóa DANH MỤC BIỂU BẢNG LÍ DO CHỌN ĐỀ TÀI Trong chế thị trường sách mở cửa ngân hàng cầu nối quan trọng, đáng tin cậy cần thiết cho trình hoạt động giao dịch doanh nghiệp nước, trung tâm thu hút vốn nhàn rỗi xã hội để phân phối nguồn vốn cho đối tượng có nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất phát triển, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Sau 20 năm đổi đất nước, hệ thống Ngân hàng thương mại Việt Nam có bước phát triển vượt bật, lớn mạnh kể số lượng chất lượng Ngân hàng có đóng góp lớn cho công công nghiệp hóa đại hóa kinh tế nói chung trình đổi mới, phát triển thành phần kinh tế, doanh nghiệp nói riêng Ngành Ngân hàng thực ngành tiên phong trình đổi cấu kinh tế Để thực mục tiêu đó, tín dụng ngân hàng yếu tố quan trọng, tác động trực tiếp định đến thành công trình sản xuất, nhằm bước cải thiện đời sống xã hội, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển theo hướng CNH- HĐH Các Ngân hàng thương mại không ngừng đẩy mạnh hoạt động tín dụng cho nhiều đối tượng khách hàng khác Trong có doanh nghiệp bất động sản, đối tượng có nhiều tiềm chưa thực khai thác Bất động sản ngành có vai trò quan trọng quốc gia Các hoạt động liên quan đến BĐS thường có ảnh hưởng mạnh mẽ đến hoạt động kinh tế xã hội Do đó, việc đầu tư vào BĐS đòi hỏi doanh nghiệp BĐS phải có lượng vốn dồi lâu dài thường có tham gia Ngân hàng định chế tài Trên thực tế, thị trường BĐS phát triển bền vững mạnh mẽ thị trường vốn lành mạnh ổn định kèm Nhiều khủng hoảng tài giới diễn đề dẫn đến khủng hoảng thị trường BĐS Và ngược lại, BĐS sụt giảm giá trị cách nhanh chóng dẫn đến việc phát sinh khoảng nợ xấu từ kéo theo tổ chức tài vào vòng xoáy khủng hoảng Bên cạnh đó, trình hội nhập kinh tế quốc tế nay, nhu cầu vốn để xây dựng phát triển kinh tế Việt Nam nói chung ĐBSCL nói riêng trở thành nhu cầu thiết, đặc biệt ngành kinh doanh BĐS, ngành cần lượng vốn khổng lồ đáp ứng nhu cầu BĐS có xu hướng ngày tăng lên số lượng chất lượng Do đó, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tư vào thị trường BĐS hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng thương mại góp phần tích cực đến hoạt động thị trường BĐS nói riêng kinh tế Việt Nam nói chung Xuất phát từ thực tiễn đó, với phát triển thị trường BĐS, hoạt động tín dụng cho doanh nghiệp BĐS kênh lợi nhuận lớn cho ngân hàng Xong Việt Nam thực kênh tín dụng non trẻ Thực tiễn tình hình hoạt động tín dụng cho doanh nghiệp BĐS ngân hàng thương mại Việt Nam làm để nâng cao hiệu kênh tín dụng trở thành vấn đề cấp thiết Đây lí chọn đề tài “ Thực trạng giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp BĐS Việt Nam ” MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Mục tiêu chung Mục tiêu đề tài “ Thực trạng giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp BĐS Việt Nam” nhằm phân tích đánh giá tình hình tín dụng cho doanh nghiệp BĐS từ đề giải pháp giúp ngân hàng thương mại tiếp cận kênh tín dụng Mục tiêu cụ thể (1) Phân tích hoạt động tín dụng doanh nghiệp BĐS (2) Đánh giá khái quát tình hình tín dụng chô doanh nghiệp BĐS ngân hàng thương mại Việt Nam từ 2012- 2014 (3) Đề giải pháp nhằm giúp cho doanh nghiệp BĐS Việt Nam tiếp cận nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng thương mại PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trên sở vận dụng lý thuyết vào thực tiển, tư logic, đề tài đáp ứng phương pháp định lượng, định lượng, định tính, phân tích, so sánh, khái quát tổng hợp để nghiêng cứu PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Thời gian: Đề tài nghiên cứu 2012- 2014 - Không gian: Việt Nam NỘI DUNG CHÍNH Chương CƠ SỞ LÍ LUẬN I BĐS Thị trường BĐS Bất động sản 1.1 Khái niệm BĐS Theo quy định Điều 181 Bộ Luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, BĐS tài sản không di dời bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; tài sản gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật qui định 1.2 Phân loại BĐS Theo điều 174 Bộ Luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, BĐS gồm loại sau: - Đất đai - Nhà công trình gắn liền với đất đai - Tài sản khác gắn liền với đất đai - Tài sản gắn liền với nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai Trong loại BĐS trên, ba loại đầu BĐS chất( di dời được, không tự di dời được) Loại BĐS cuối tai sản gắn liền với đất đai, vật di dời , nhiên mặt pháp lý coi BĐS Thị trường BĐS 2.1 Khái niệm thị trường BĐS Hiện có nhiều quan điểm khác thị trường BĐS, dựa sở nghiên cứu lý luận, nhà nghiêng cứu đưa khái niệm sau thị trường bất động sản Khái niệm 1: Thị trường BĐS nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng mục đích Khái niệm 2: Thị trường BĐS đầu mối thực chuyển dịch giá trị hàng hóa BĐS Khái niệm 3: Thị trường BĐS “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan môi giới, tư vấn…giữa chủ thể thị trường mà vai trò quản lí nhà nước thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS 2.2 Đặc điểm thị trường BĐS Thứ nhất, thị trường BĐS mang tính khu vực cách sâu sắc Thứ hai, Thị trường BĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật, sách quản lý nhà nước Thứ ba, thị trường BĐS liên quan mật thiết với thị trường vốn, nhiều thị trường khác kinh tế Thứ tư, Giống loại thị trường khác, phát triển thi trường BĐS có tính chu kỳ Thứ năm, xét tổng quát, thị trường BĐS hình thành phát triển qua 03 cấp độ: tập trung hóa, tiền tệ hóa, tài hóa 2.3 Vai trò thị trường BĐS - Thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế thị trường liên quan trực tiếp đến lượng tài sản cực lớn quy mô, tính chất giá trị kinh tế quốc dân Tỷ trọng BĐS tổng số cải vật chất xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các họt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế - Thị trường BĐS phát triển góp phần huy động vốn đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, tăng nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước Ở nước phát triển, nguồn vốn ngân hang cho vay qua chấp BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế Thu Ngân sách Nhà nước từ thị trường BĐS bao gồm mảng: Thu thuế BĐS; Thu phí lệ phí từ giao dịch BĐS; Các khoản thu từ giao đất, thuê đất, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người mua, người thuê - Thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu nhà cho tầng lớp nhân dân Thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn thị trường BĐS, thị trường sôi động thị tương BĐS, “sốt” BĐS hầu hết “ sốt” nhà lan tỏa sang thị trường BĐS khác ảnh hưởng đến đời sống nhân dân Vì vậy, phát triển quản lí có hiệu thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp phù hợp với thu nhập người dân vai trò quan trọng quản lí nhà nước thị trường BĐS nhà Tín dụng sách tín dụng 3.1 Khái niệm tín dụng Tín dụng hoạt động đời phát triển gắn liền với tồn phát triển sản xuất hàng hóa Tín dụng quan hệ kinh tế thể hình thức vay mượn có hoàn trả Ngày tín dụng diễn đạt nhiều lời lẽ khác nhau, chúng hành động thống nhất: Hoạt động cho vay vay quan hệ ràng buộc sở pháp luật hành Tín dụng ngân hàng việc ngân hàng cấp cho khách hàng số tiền định để khách hàng sử dụng khoản thời gian định dựa nguyên tắc hoàn trả gốc lãi đến hạn Ngày hoạt động cấp tín dụng ngân hàng đa dạng phong phú Đối tượng khách hàng ngân hàng cấp tín dụng mở rộng Ngân hàng không cấp tín dụng cho doanh nghiệp mà cấp tín dụng cho cá nhân Các hình thức cấp tín dụng khác cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh, tiêu dùng mua xe, xây dựng sữa chữa nhà ở, cho vay phục vụ nhu cầu du học, du lịch… (((((((((((((((((nguồn: Thái văn Đại,2014, NGHIỆP VỤ KINH DOANH NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI))))) 3.2 Phân loại tín dụng ngân hàng Có nhiều cách phân loại tín dụng ngân hàng dựa vào khác tùy theo mục đích nghiên cứu Tuy nhiên người ta thường phân loại theo số tiêu thức sau: (((((((((nguồn: voer.edu.vn thư viện học liệu mở Việt Nam))))))))))))))))))) - Theo thời gian sử dụng vốn vay, tín dụng chia thành loại: Tín dụng ngắn hạn: loại tín dụng có thời hạn năm, thường sử dụng vào nghiệp vụ toán, cho vay bổ sung thiếu hụt tạm thời vốn lưu động doanh nghiệp hay cho vay phục vụ nhu cầu sinh hoạt tiêu dung cá nhân Tín dụng trung hạn: loại tín dụng có thời hạn từ đến năm, dùng vay vốn phục vụ nhu cầu mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi kỹ thuật, mở rộng xây dựng công trình nhỏ có thời hạn thu hồi vốn nhanh Tín dụng dài hạn: loại tín dụng có thời hạn năm, sử dụng để cung cấp vốn cho xây dựng bản, cải tiến mở rộng sản xuất có quy mô lớn - Căn vào mục đích sử dụng vốn vay, Tín dụng chia làm hai loại: Tín dụng sản xuất lưu thông hàng hóa: loại tín dụng cấp cho doanh nghiệp để họ tiến hành sản xuất kinh doanh Tín dụng tiêu dùng: loại tín dụng cấp phát cho cá nhân để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng - Căn vào tín chất đảm bảo khoản vay, có loại tín dụng sau: Tín dụng có đảm bảo: loại tín dụng mà khoản vay phát có tài sản tương đương chấp, có hình thức như: cầm cố, chấp, chiết khấu bảo lãnh Tín dụng bảo đảm: loại hình tín dụng mà khoản vay phát không cần tài sản chấp mà dựa vào tín chấp Loại hình thường áp dụng với khách hàng truyền thống, có quan hệ lâu dài sòng phẳng với ngân hàng, khách hàng phải có tình hình tài lành mạnh có uy tín ngân hàng trả nợ đầy đủ, hạn gốc lãi, có dự án sản xuất kinh doanh khả thi, có khả hoàn trả nợ… II Chính sách tín dụng ngân hàng thương mại Định nghĩa Chính sách tín dụng tổng thể quy định ngân hàng hoạt động tín dụng nhằm đưa định hướng hướng dẫn hoạt động cán ngân hàng việc cấp tín dụng cho khách hàng.Tổng thể quy định bao gồm toàn vấn đề liên quan đến cấp tín dụng như: quy mô, lãi suất, kỳ hạn, đảm bảo, phạm vi, khoản tín dụng có vấn đề nội dung khác… Mục đích cuả sách tín dụng Chính sách tín dụng hệ thống chủ trương , định hướng qui định chi phối hoạt động tín dụng HĐQT ngân hàng đưa nhằm sử dụng hiệu nguồn vốn để tài trợ cho doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình cá nhân phạm vi cho phép quy định phủ Mục đích sách tín dụng: - Chính sách tín dụng xác định giới hạn áp dụng cho hoạt động tín dụng Đồng thời thiết lập môi trường nhằm giảm bớt rủi ro hoạt động tín dụng - Chính sách tín dụng đưa nhằm bảo đảm định tín dụng khách quan, tuân thủ quy định NHNN phù hợp thông lệ chung quốc tế Không tổ chức , cá nhân can thiệp trái pháp luật vào quyền tự chủ trình cho vay thu hồi nợ ngân hàng Chính sách tín dụng xác định: + Các đối tượng vay vốn + Phương thức quản lí hoạt động tín dụng +Những ràng buộc tài + Các loại sản phẩm tín dụng khác ngân hàng cung cấp + Phương thức quản lí danh mục cho vay +Thời hạn điều kiện áp dụng cho sản phẩm tín dụng khác III Chính sách tín dụng cho vay BĐS Cho vay BĐS 1.1 Khái niệm Cho vay BĐS quan hệ tín dụng ngân hàng với khách hàng ( thể nhân pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS Theo đó, tín dụng BĐS việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng vào mục đích vay vốn liên quan đến BĐS Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tưu kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cuuwar, xây dựng hoàn thiện sở hạ tầng dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê… Như vậy, tín dụng ngân hàng lĩnh vực BĐS bao gồm hai hình thức: vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS nhà đầu tư vừa đáp ứng nhu cầu nhà người dân Việc cấp tín dụng BĐS ngân hàng góp phần tác động đến cung cầu BĐS thị trường Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu hoạt động an toàn cho vay, ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng vốn vay phải sử dụng mục đích phải hoàn trả gốc lãi theo kì hạn cam kết Mặt khác, ngân hàng yêu cầu khách hàng thực đảm bảo tín dụng áp dụng nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm sở xét duyệt cho vay 1.2 Đặc điểm cho vay BĐS Trong hoạt động ngân hàng, cho vay BĐS Đặc biệt cho vay xây dựng ngắn hạn, toán đủ vòng vài tháng vài tuần dự án xây dựng hoàn tất khoản chấp dài hạn kéo dài từ 25 đến 30 năm, để cung cấp nguồn tài lâu dài cho việc mua lại tài sản cải tạo, nâng cấp chúng Trong năm qua, dù với kỳ hạn cho vay BĐS lĩnh vực ngày phát triển nhanh chóng Thật không may, hình thức cho vay BĐS lại hình thức rủi ro hoạt động tín dụng ngân hàng Cho vay BĐS lĩnh vực mà thân chứa đựng khác biệt quan trọng so với dạng cho vay khác ngân hàng Cho vay BĐS khác với phần lớn hình thức cho vay khác số khía cạnh chủ yếu sau: Thứ nhất, quy mô trung bình vay BĐS thường lớn nhiều so với quy mô trung bình vay thông thường đặc biệt cho vay tiêu dùng cho vay kinh doanh nhỏ Thứ hai, số khoản cho vay mua nhà chấp, chủ yếu cho nhà có gia đình thường có kỳ hạn dài danh mục cho vay ngân hàng Thứ ba, hình thức cho vay khác, dòng tiền mặt dự tính thhu nhập người vay yếu tố quan trọng để ngân hàng định có cho vay hay không.Trong cho vay BĐS, đánh giá xác điều tối quan trọng định cho vay Thứ tư, Ttrong cho vay BĐS, tài sản tài trợ BĐS, vừa tài sản tài trợ, đồng thời vừa tài sản chấp Khách hàng vay vốn ngân hàng để phục vụ nhu cầu liên quan đến BĐS dùng BĐS để chấp bảo đảm khoản vay 1.3 Phân loại cho vay BĐS Việc phân loại tín dụng BĐS có cách khác Song phân loại theo mục đích sử dụng vốn vay, tín dụng BĐS gồm: - Cho vay kinh doanh BĐS: Dành cho khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho dự án BĐS xây dựng khu đô thị mới, trung tâm thương mại… - Cho vay tiêu dùng BĐS: Dành cho khách hàng cá nhân để tài trợ cho nhu cầu nhà xây dựng, sửa chữa, mua nhà, trang trí nội thất… Các loại hình tín dụng BĐS gồm có: - Xây dựng sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh - Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất - Xây dựng khu đô thị - Xây dựng cao ốc cho thuê - Xây dựng trung tâm thương mại - Xây dựng, sữa chữa, mua nhà để bán - Quyền sử dụng đất - Đầu tư, kinh doanh BĐS 1.4 Vai trò hoạt động cho vay BĐS 1.4.1 Đối với ngân hàng Thứ nhất, cho vay BĐS hình thức cho vay mang mức lãi suất ngầm định cao so với hầu hết khoản cho vay khác ngân hàng, bên cạnh cho vay tiêu dùng Do đó, trước hết keennh sinh lợi tiềm ngân hàng Thứ hai, khoản vay mua BĐS thường đem lại hội kinh doanh sinh lời khác cho ngân hàng ngân hàng nhận them tiền gửi cho vay cải tạo ngân hàng vay vốn Ví dụ ngân hàng sẵn sàng cung cấp cho người vay mua nhà chấp lãi suất hấp dẫn để đổi lấy lời hứa khách hàng sử dụng dịch vụ khác ngân hàng trì khối tiền gửi đáng kể ngân hàng Thứ ba, cho vay BĐS giúp ngân hàng đa dạng hóa sở khách hàng, hạn chế ảnh hưởng chu kỳ kinh doanh 1.4.2 Đối với người vay Thứ nhất, tín dụng BĐS đáp ứng kịp thời nhu cầu số lượng chất lượng vốn cho khách hàng Với ưu điểm an toàn, tiện lợi nhanh chóng, dễ tiếp cận có khả đáp ứng nhu cầu vốn lớn, tín dụng BĐS thõa mãn nhu cầu đa dạng khách hàng Đối với nhà kinh doanh địa ốc, hợp tác ngân hàng điều đương nhiên vô cần thiết Doanh nghiệp có đủ 100% vốn để đầu tư cho dự án mà cần có hỗ trợ cho vay ngân hàng, có tỷ lệ vốn vay lên đến 70% - 80% tổng vốn đầu tư Tín dụng BĐS kênh cung cấp vốn, đáp ứng nhu cầu vốn cho doanh nghiệp Thứ hai, tín dụng BĐS ràng buộc trách nhiệm khách hàng phải hoàn trả vốn gốc lãi thoài hạn định thỏa thuận Do đó, buộc khách hàng phải nỗ lực, tận dụng hết khả để sử dụng vốn vay hiệu quả, đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS Khi thị trường thuận lợi nhà đầu tư thu nhiều lợi nhuận cho riêng mình, trường hợp này, ngân hàng mang lại cho nhà đầu tư, chủ dự án kinh doanh BĐS nhiều lợi ích đáng kể 1.4.3 Đối với thị trường BĐS nói riêng nề kinh tế nói chung Trong giai đoạn nay, kinh tế Việt Nam có nhiều tiến so với giai đoạn trước, kênh vốn cho phát triển kinh tế chưa phát triển đầy đủ chưa phát huy hết hiệu vốn có Do đó, mặt đó, kinh tế Việt Nam dựa nhiều vào nguồn vốn ngân hàng Vì vai trò tín dụng ngân hàng kinh tế nói chung lĩnh vự BĐS nói riêng giữ vị trí quan trọng Tín dụng ngân hàng tác động tới thị trường BĐS, thị trường BĐS thân lại tác động đến kinh tế Tín dụng ngân hàng vừa kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS dạng dự án đầu tư BĐS ( kích cung) vừa kênh cho vay mua bán BĐS (kích cầu) Mặt khác, hiệu đầu tư dự án đầu tư BĐS, ngân hàng góp phần nâng cao hiệu dự án đầu tư BĐS Ngân hàng nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ toán, nhà đầu tư góp vốn doanh nghiệp kinh doanh BĐS…Điều tạo nên gắn kết cung cầu BĐS thị trường, góp phần tạo nên phát triển thị trường BĐS Thị trường BĐS tong thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mô, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tỷ lệ không nhỏ kinh tế Khi nguồn vốn đáp ứng, hàng loạt công trình, dự án…được xây dựng, nhu cầu vật liệu xây dựng, nhân công… tang lên kích thích sản xuất nguyên vật liệu, sản phẩm xây dựng, đồ nội thất, gia dụng….cũng phát triển theo Như vậy, hoạt động cho vay BĐS ngân hàng không giúp thị trường BĐS phát triển mà kích thích tạo điều kiện cho thị trường xây dựng, thị trường lao động…tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thỗ phạm vi nước, từ góp phần kích thích sản xuất phát triển, đẩy mạnh tang trưởng kinh tế Chính sách tín dụng cho vay BĐS ngân hàng thương mại 2.1 Các yếu tố 2.1.1 Đối tượng vay vốn - Khách hàng doanh nghiệp: Các pháp nhân doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước tổ chức có đủ điều kiện quy định điều 94 luật dân sự; Các pháp nhân nước ngoài; Doanh nghiệp tư nhân; Công ty hợp danh - Khách hàng cá nhân: Cá nhân; Hộ gia đình; Tổ hợp tác 2.1.2 Nguyên tắc cho vay Hoạt động cho vay BĐS dựa nguyên tắc tín dụng ngân hàng nhằm đảm bảo tính an toàn khả sinh lời Các nguyên tắc nầy cụ thể hóa quy định Ngân hàng Nhà nước NHTM Thứ nhất, “ khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn lãi với thời gian xác định” Các khoản tín dụng ngân hàng chủ yếu có nguồn gốc từ khoản tiền gửi khách hàng khoản ngân hàng vay Ngân hàng phải có trách nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi nên ngân hàng luôn yêu cầu người nhận tín dụng phải thực cam kết Đây điều kiện để ngân hàng tồn phát triển Thứ hai,” Khách hàng phải cam kết sử dụng vốn tín dụng theo mục đích thỏa thuận với ngân hàng, không trái với quy định pháp luật quy định khác ngân hàng cấp trên” Thứ ba, “ ngân hàng tài trợ dựa dự án có hiệu quả” cho vay theo dự án BĐS Thực nguyên tắc điều kiện để thực nguyên tắc thứ Phương án hoạt động có hiệu người vay chứng minh cho khả thu hồi vốn đầu tư có lãi để trả nợ ngân hàng 2.1.3 Điều kiện vay - Có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân chịu trách nhiệm dân theo quy định pháp luật - Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp liên quan đến BĐS - Có khả tài đảm bảo trả nợ thời hạn cam kết - Có dự án, phương án đầu tư có hiệu kèm phương án trả nợ khả thi - Thực quy định bảo đảm tiền vay theo quy định Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn ngân hàng 2.1.4 Phương thức cho vay - Cho vay lần ( cho vay theo món) Phương thức cho vay lần phương thức cho vay mà lần vay vốn, khách hàng ngân hàng phải làm thủ tục vay vốn cần thiết ký kết hợp đồng tín dụng Phương thức áp dụng cho khách hàng cá nhân vay tiêu dùng BĐS, nhu cầu vay vốn không thường xuyên - Cho vay theo dự án đầu tư hiệu lực hay không phụ thuộc vào sách vĩ mô Nhà nước điều tất nhiên - Tình trạng kinh tế Tình trạng kinh tế nhân tố vĩ mô có tác động đến hoạt động ngân hàng nói chung tính hiệu lực sách tín dụng BĐS ngân hàng nói riêng Các ngân hàng đưa sách tín dụng BĐS phải bám sát tình trạng kinh tế Khi tình trạng nề kinh tế thay đổi sách tín dụng BĐS cũ không phù hợp buộc phải tha đổi, tính hiệu lực Trong điều kiện kinh tế phát triển hưng thịnh, thu nhập người dân cao ổn định, chất lượng tín dụng đảm bảo, khả hoàn trả vốn gốc lãi khách hàng tốt, hội đầu tư mở rộng Trong hoàn cảnh đó, sách tín dụng BĐS ngân hàng có xu hướng cởi mở, quy định hạn mức, thời hạn cho vay thoáng Khi kinh tế không ổn định, chất lượng tín dụng không cao sách tín dụng BĐS cũ không phù hợp, tính hiệu lực, ngân hàng thay đổi sách theo hướng thắt chặt khắt khe cho vay BĐS - Tình trạng thị trường BĐS Hoạt động cho vay BĐS NHTM chịu ảnh hưởng từ tình trạng thị trường BĐS Khi thị trường BĐS phát triển, ngân hàng mở rộng cho vay BĐS, ngược lại Theo đó, sách tín dụng mở rộng cho vay BĐS có tính hiệu lực với thị trường BĐS phát triển nóng, sách tín dụng thắt chặt cho vay BĐS có hiệu lực với thị trường BĐS đóng băng Do đó, tình trạng thị trường BĐS nhân tố vĩ mô tác động tới tính hiệu lực sách tín dụng cho vay BĐS 1.2 Sự kiện bất khả kháng Khủng hoảng tài chính, tiền tệ hay động đất lớn thường xuyên gây đổ sụp loạt tòa nhà, hộ… Ảnh hương đến hiệu dự án kinh doanh BĐS doanh nghiệp khiến ngân hàng có động thái hạn chế cho vay BĐS Và đó, sách tín dụng BĐS thay đổi theo tất nhiên, sách tín dụng BĐS giai đoạn trước không tác dụng Các nhân tố khách quan - Khả tài chiến lược kinh doanh ngân hàng thương mại Mỗi ngân hàng vào khả tài mình, cụ thể nguồn vốn trung- dài hạn phần nguồn vốn ngắn hạn để đưa hạn mức chiến lược cho vay BĐS giai đoạn cụ thể Bên cạnh đó, ngân hàng có định hướng chiến lược riêng cho hoạt đọng kinh doanh ngân hàng Khi ngân hàng thay đổi chiến lược, định hướng trọng tâm cho vay vào phát triển sản xuất kinh doanh ngừng cho vay BĐS sách tín dụng cho vay BĐS ngân hàng trở nên hiệu lực Và ngân hàng có tính hiệu lực hay không phụ thuộc vào khả tài chiến lược kinh doanh ngân hàng thời kỳ - Nhân tố tổ chức quản lý Khi ngân hàng xếp cách khoa học đảm bảo phối hợp chặt chẽ, nhịp nhàng phòng ban, phận nghiệp vụ ngân hàng chi nhánh việc tổ chức thực sách tín dụng nối chung sách tín dụng cho vay BĐS nói riêng đảm bảo thực có hiệu quả.Như thế, sách tín dụng BĐS có hiệu lực - Nhân tố người Nhân viên ngân hàng phận có liên quan đến hoạt động cho vay BĐS ngân hàng, cán tín dụng cán thẩm định có ảnh hưởng quan trọng đến việc thực thi sách tín dụng BĐS ngân hàng Chính sách có tính hiệu lực nhân viên, cán nghiệp vụ có liên quan thực theo sách Do đoa lực họ yếu tố quan trọng CHƯƠNG THỰC TRẠNG TÍN DỤNG CHO DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY I Các sản phẩm tín dụng kinh doanh BĐS ngân hàng thương mại Việt Nam Bên cạnh sản phẩm cho vay tiêu dùng BĐS, hầu hết ngân hàng có sản phẩm cho vay theo dự án đầu tư, dành cho doanh nghiệp địa ốc, đầu tư xây dựng dự án BĐS Tuy nhiên, hệ thống NHTM Việt Nam có số ngân hàng có sản phẩm riêng để tài trợ xây dựng, ví dụ như: - Techcombank với sản phẩm “cho vay đầu tư kinh doanh BĐS” cho chủ đầu tư sản phẩm “tài trợ dự án trọn gói” cho nhà thầu - MHB với sản phẩm “cho vay đầu tư dự án” - HDbank với sản phẩm “cho vay thực dự án nhà đất – khu dân cư” - NH TMCP Quân Đội với sản phẩm “cho vay doanh nghiệp xây lắp” - NH TMCP Đông Á có sản phẩm “tài trợ xây dựng” - Navibank có sản phẩm “cho vay thực dự án nhà ở, đất ở” Nhìn chung thị trường tín dụng BĐS phong phú, đặc biệt cho vay cá nhân với ngày nhiều sản phẩm ngân hàng mở II Chính sách tín dụng cho vay BĐS NHTM Việt Nam Hành lang pháp lý xây dựng sách tín dụng cho vay BĐS NHTM Việt Nam Chính sách tín dụng bất động sản xây dựng chủ yếu sở khuôn khổ pháp luật tín dụng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành với quy định pháp luật bất động sản Các văn pháp luật ảnh hưởng tới việc xây dựng sách tín dụng BĐS NHTM sau: Nghị định 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm quy định: tài sản bảo đảm bên thỏa thuận thuộc sở hữu bên có nghĩa vụ thuộc sở hữu người thứ ba mà người cam kết dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ bên có quyền Tài sản bảo đảm tài sản có, tài sản hình thành tương lai phép giao dịch Nghị định quy định “thế chấp quyền sử dụng đất” trường hợp bắt buộc đăng ký giao dịch bảo đảm “bảo đảm tiền vay tài sản hình thành từ vốn vay ” trường hợp phải trọng đăng ký giao dịch bảo đảm Nhờ có nghị định mà quy định tài sản đảm bảo sách tín dụng BĐS rõ ràng, cụ thể linh hoạt Quyết định số 1627/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc NHNN quy chế cho vay khách hàng: quy định cụ thể điều kiện vay vốn, nguyên tắc vay vốn, mức cho vay (tối đa 15% vốn điều lệ khách hàng) Các ngân hàng vào quy định để xây dựng quy chế cho vay BĐS ngân hàng Quyết định 286/2002/QĐ-NHNN ngày 03/4/2002 Thống đốc Ngân hàng nhà nước việc ban hành quy chế đồng tài trợ tổ chức tín dụng Quyết định 886/2003/QĐ-NHNN ngày 11/8/2003 việc sửa đổi, bổ sung quy chế đồng tài trợ tổ chức tín dụng ban hành theo Quyết định số 286/2002/QĐ-NHNN ngày 03/4/2002 Qua đó, ngân hàng phép cho vay đồng tài trợ với TCTD khác cho vay BĐS Thông tư số 12/2010/TT-NHNN ngày 14/4/2010 Thống đốc NHNN quy định cho vay đồng Việt Nam theo lãi suất thỏa thuận tổ chức tín dụng khách hàng Theo đó, ngân hàng phép áp dụng lãi suất thỏa thuận với khoản vay tiêu dùng BĐS kinh doanh BĐS Thông tư số 15/2009/TT-NHNN ngày 10/8/2009 Thống đốc NHNN quy định tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn sử dụng vay trung hạn dài hạn tổ chức tín dụng Theo đó, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn sử dụng vay trung dài hạn NHTM 30% Do đó, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay BĐS ngân hàng thay đổi theo, dẫn đến sách cho vay BĐS ngân hàng thay đổi theo để cân nguồn vốn, đảm bảo khoản không vi phạm quy định Luật kinh doanh BĐS ngày 29/6/2006 nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS Theo đó, chủ đầu tƣ dự án BĐS phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư dự án phê duyệt Trên sở quy định này, NHTM quy định mức vốn chủ sở hữu tối thiểu khách hàng dự án vay vốn (thường 30%) sách cho vay BĐS Hiện chưa có quy định rõ ràng đầu hay cho vay bất động sản chưa có quy định hạn chế việc cho vay bất động sản Các ngân hàng sở quy định pháp luật chung, thực cho vay theo quy định, văn ngân hàng cho vay BĐS Do đó, sách cho vay BĐS, quy chế cho vay, đảm bảo tiền vay… ngân hàng khác Chính sách tín dụng cho vay kinh doanh BĐS NHTM Việt Nam II.1 Các yếu tố • Đối tượng vay vốn Đối với loại hình tín dụng kinh doanh BĐS (gồm xây dựng khu đô thị mới, chung cư, trung tâm thương mại…) áp dụng cho đối tượng khách hàng doanh nghiệp có dự án đầu tư BĐS phép đầu tư dự án BĐS theo quy định pháp luật • Nguyên tắc cho vay Thứ nhất, khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn (gốc) lãi với thời gian xác định hợp đồng tín dụng ký kết với ngân hàng Thứ hai, khách hàng phải cam kết sử dụng tín dụng theo mục đích thỏa thuận với ngân hàng, không trái với quy định pháp luật quy định khác ngân hàng cấp Thứ ba, ngân hàng tài trợ dựa dự án (phương án) có hiệu Phương án hoạt động có hiệu người vay minh chứng cho khả thu hồi vốn đầu tư có lãi để trả nợ ngân hàng Các khoản tài trợ ngân hàng phải gắn liền với việc hình thành tài sản người vay • Điều kiện cho vay Quy định điều kiện cho vay kinh doanh BĐS ngân hàng giống Về bản, không khác mấy, số ngân hàng đưa thêm số điều kiện khác Các điều kiện gồm: Thứ nhất, ngân hàng cho vay doanh nghiệp có đầy đủ lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân chịu trách nhiệm dân theo quy định pháp luật, đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật Việt Nam ngân hàng cho vay Thứ hai, ngân hàng yêu cầu mục đích sử dụng vốn vay phải theo mục đích sản phẩm tín dụng cho vay BĐS mà khách hàng ký kết với ngân hàng; xây dựng dự án BĐS công trình khu đô thị mới, trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, khu chung cư, biệt thự, văn phòng cho thuê tổ hợp trung tâm thương mại văn phòng Ngân hàng không tài trợ cho hoạt động khác Thứ ba, doanh nghiệp phải có khả tài đảm bảo trả nợ thời hạn cam kết, có mức vốn tự có tham gia vào dự án vay vốn Mỗi ngân hàng có quy định riêng ngân hàng Ví dụ như: VPbank quy định khách hàng phải có mức vốn tự có tối thiểu tham gia 30% tổng mức vốn đầu tư cho dự án Trong Gpbank quy định thoáng hơn, khách hàng phải có khả tài tham gia vào phương án vay vốn tối thiểu 15% nhu cầu vốn dự án Thứ tư, có dự án, phương án đầu tư có hiệu kèm phương án trả nợ khả thi Các ngân hàng vào phương án đầu tư phương án trả nợ để xác định dự án khả thi, hiệu để đến định có hay không cho vay vốn Thứ năm, thực quy định bảo đảm tiền vay theo quy định Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn ngân hàng Thứ sáu, doanh nghiệp vay vốn phải có trụ sở làm việc tỉnh, thành phố với ngân hàng cho vay Ngoài ra, số ngân hàng có quy định riêng như: HDBank quy định: Doanh nghiệp phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất định giao đất, đồ địa xác định ranh giới khu đất, quy hoạch chi tiết duyệt cấp có thẩm quyền; có phương án đền bù, giải phóng mặt duyệt cấp có thẩm quyền Việc mua bán nhà nhà (do đơn vị xây) thông qua HDBank đơn vị toán xong nợ vay với HDBank Doanh nghiệp phải có chức kinh doanh BĐS, có uy tín lực điều hành, quản lý dự án.Các quy định chặt chẽ hơn, nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân hàng, cho thấy HDBank thận trọng cho vay kinh doanh BĐS Pgbank quy định khách hàng nợ hạn tổ chức tín dụng khác Quy định phần đảm bảo khả trả nợ khách hàng, song việc kiểm tra nợ hạn khách hà ng tổ chức tín dụng khác lại đơn giản Techcombank quy định sản phẩm “cho vay đầu tư kinh doanh BĐS” dành cho đối tượng khách hàng chủ đầu tư có đăng ký kinh doanh đầu tư kinh doanh BĐS hợp pháp Việt Nam Quy định hạn chế đối tượng vay vốn, cho thấy Techcombank có chủ trương thắt chặt cho vay kinh doanh BĐS Những chủ đầu tư đăng ký kinh doanh đầu tư kinh doanh BĐS hợp pháp Việt Nam vay vốn • Phương thức cho vay Đối với tín dụng tài trợ dự án xây dựng, ngân hàng áp dụng đa dạng phương thức cho vay: cho vay lần, cho vay theo dự án đầu tư, cho vay hợp vốn tùy thuộc sách ngân hàng Cụ thể: HDbank áp dụng loại cho vay NH TMCP Đông Á áp dụng cho vay theo cho vay theo dự án đầu tư NH TMCP Nam Việt cho vay theo với sản phẩm “cho vay thực dự án nhà ở, đất ở” ABbank áp dụng cho vay theo dự án đầu tư cho vay hợp vốn 2.2 Lãi suất cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Lãi suất cho vay xác đinh dựa biểu lãi suất cho vay hành ngân hàng Tùy trường hợp cụ thể, lãi suất xác định sở thoả thuận Ngân hàng khách hàng, không trái quy định pháp luật Từ tháng 3/2014, nhiều ngân hàng tung gói cho vay mua nhà với ưu đãi lãi suất hấp dẫn từ trước đến Cho vay, mua BĐS có lãi suất 8%, 8.5%, 9% Thậm chí có dự án có 5%/ năm chủ đầu tư hỗ trợ phần lãi suất Nhiều người thực có nhu cầu muốn tìm mua BĐS bắt đầu chủ động tìm kiếm gói lãi suất phù hợp khảo sát “ hộ mơ” Khi lãi suất thương mại vào khoảng 12%/ năm, lãi suất ưu đãi gói tín dụng nhà giảm so với mặt lãi vay thị trường Mức lãi suất cho vay mua nhà để coi mức chi phí hợp lí mặt lãi suất thị trường tổng thể lợi ích chung: lợi ích người dân, lợi ích doanh nghiệp Ngoài ngân hàng hợp tác với nhiều chủ đầu tư để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận hội mở gối vốn ưu đãi Thủ tục xét duyệt cho vay tiến hành nhanh gọn 16 đến 48 Người vay chấp BĐS hình thành từ vốn vay Tuy nhiên, thực tế nhiều ngân hàng dù muốn tăng tín dụng BĐS thận trọng cho việc liên kết với chủ đầu tư vay nhằm mục đích tìm kiếm khách hàng Ngân hàng phải lựa chọn khách hàng kỹ Tiêu chí chọn dự án cho vay dự án giai đoạn chuẩn bị bàn giao, tính khoản phải cao, chủ đầu tư uy tín, giấy tờ hoàn chỉnh, không tranh chấp 2.3 Hạn mức cho vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Mức vay xác định vào nhu cầu vay vốn, khả trả nợ, biện pháp đảm bảo tiền vay (giá trị tài sản đảm bảo, phạm vi bảo đảm thực nghĩa vụ xác định…) Trên sở đó, với dự án, khách hàng mà ngân hàng khách hàng thỏa thuận số tiền vay khác Mỗi ngân hàng bên cạnh có sách cho vay riêng như: HDBank tạo điều kiện cho khách hàng có quan hệ vay vốn thường xuyên, uy tín với mức cho vay đến 80% giá trị tài sản chấp Vietcombank, MHB, Sacombank, SeABank, Gpbank quy định số tiền cho vay lên đến 85% tổng chi phí đầu tư dự án không giới hạn quy mô PGbank đáp ứng tối đa 70% giá trị phương án (nếu giá trị tài sản đủ bảo đảm cho số tiền vay) NH TMCP Miền Tây quy định, tài sản hình thành từ vốn vay, mức cho vay không 70% giá trị tài sản NH TMCP Liên Việt quy định tỷ lệ cho vay tối đa 80% nhu cầu vốn dự án, 95% giá trị tài sản bảo đảm 2.4 Tài sản đảm bảo Các ngân hàng quy định tài sản đảm bảo toàn tài sản hình thành từ vốn vay vốn tự có Dự án đầu tư Ngoài ra, số ngân hàng có sách thoáng tài sản đảm bảo Vietcombank Techcombank Ở Vietcombank, khách hàng dùng tài sản khác dự án (như đảm bảo số dư tài khoản tiền gửi, giấy tờ có giá, động sản, bất động sản khác không thuộc Dự án, bảo lãnh tài sản bên thứ ba) làm biện pháp bảo đảm tiền vay bổ sung cho vốn vay Techcombank chấp nhận tài sản đảm bảo hợp đồng thuê đất chủ đầu tư Cơ quan nhà nước có thẩm quyền 2.5 Thời hạn cho vay Các NHTM Việt Nam linh hoạt quy định thời hạn cho vay tài trợ xây dựng Thời hạn cho vay tùy thuộc vào nhu cầu khách hàng kết thẩm định cán tín dụng, vào thời gian thu hồi vốn dự án Thời hạn cho vay không thời hạn hoạt động lại theo giấy phép kinh doanh giấy phép đầu tư Việt Nam Có thể thấy khác quy định thời hạn cho vay kinh doanh BĐS số ngân hàng sau: Vietcombank, MHB, ABbank quy định thời hạn cho vay linh hoạt, từ năm đến tối đa 15 năm Techcombank, NH TMCP Liên Việt quy định thời hạn vay vốn dài, từ năm trở lên, tối đa 10 năm HDBank, OCB quy định thời hạn vay cho phép khách hàng thỏa thuận theo loại: ngắn hạn, trung hạn dài hạn Sacombank cho vay với thời hạn trung, dài hạn phù hợp với thời gian hoạt động dự án đầu tư SeABank cho vay với thời hạn dài hạn: từ đến 15 năm NH TMCP Nam Việt, NH TMCP Đại Tín quy định thời hạn cho vay không năm NH TMCP Miền Tây quy định thời hạn vay vốn không năm Như thấy, đa số ngân hàng nhỏ siết chặt thời gian cho vay BĐS ngân hàng lớn nới lỏng thời gian cho vay BĐS Thực trạng tín dụng BĐS NHTM Việt Nam 3.1 Dư nợ cho vay BĐS ngân hàng thương mai Việt Nam Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến hết 31/12/2013, dư nợ tín dụng lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản đạt 262.107 tỷ đồng, tăng 14,7% so với 31/12/2012, cụ thể sau: Dư nợ cho vay xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất 15.063 tỷ đồng, tăng 0.8% so với 31/12/2012 chiếm tỷ trọng 5,7% so với tổng dư nợ cho vay lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS Dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị 48.970 tỷ đồng, tăng 13,6% so với 31/12/2012 chiếm tỷ trọng 18,7% so với tổng dư nợ cho vay lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS Dư nợ cho vay xây dựng văn phòng ( cao ốc) cho thuê 34.816 tỷ đồng, giảm 9,5% so với 31/12/2012 chiếm tỷ trọng 13,3% so với tổng dư nợ cho vay lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS Dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa mua nhà để kết hợp với cho thuê mà khoản cho vay khách hàng trả nợ nguồn thu nhập tiền lương khách hàng vay 67.186 tỷ đồng, tăng 25,8% so với 31/12/2012 chiếm tỷ trọng 25,6% so với tổng dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS Dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê 35.600 tỷ đồng, giảm 1,5% so với 31/12/2012 chiếm tỷ trọng 13,6% so với tổng dư nợ cho vay lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS Dư nợ cho vay mua quyền sử dụng đất 15.749 tỷ đồng, tăng 20,7% so với 31/12/2012 chiếm tỷ trọng 6% so với tổng dư nợ cho vay lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS Tỷ lệ nợ xấu lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS đến cuối tháng 12/2013 có xu hướng giảm so với tháng đầu năm 2013 ( đến 31/12/2013 tỷ lệ nợ xấu 3,38% giảm nhiều so với thời điểm 31/10/2013 tỷ lệ nợ xấu 5,3%, tháng 8/2013 tỷ lệ nợ xấu 6,7%), phù hợp với xu giảm hàng tồn kho BĐS Lãi suất cho vay mức 10- 12% giảm nhiều so với cuối năm 2012, để đảm bảo an toàn, ngân hàng thương mại chi cho vay khách hàng tiềm Theo báo cáo NHNN tình hình tín dụng lĩnh vực đầu tư, hinh doanh BĐS, tính đến 28/02/2014, dư nợ tín dụng lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS đạt 266.728l tỷ đồng, tăng 1,8% so với 31/12/2013 Theo đó, dư nợ cho vay xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất 14.865 tỷ đồng, giảm 1,3% so với 31/12/2013 chiếm tỷ trọng 5,6% so với tổng dư nợ cho vay lĩh vực đầu tư, kinh doanh BĐS Dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị 49.334 tỷ đồng, tăng 0,7% so với 31/12/2013 chiếm tỷ trọng 18,5% so với tổng dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS Dư nợ cho vay xây dựng văn phòng ( cao ốc) cho thuê 35.151 tỷ đồng, tăng 1% so với 31/12/2013 chiếm tỷ trọng 13,2% so với tổng dư nợ cho vay lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS Dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa mua nhà để kết hợp với cho thuê mà khoản cho vay khách hàng trả nợ nguồn thu nhập tiền lương khách hàng vay 67.4779 tỷ đồng, tăng 0,4% so với 31/12/2013 chiếm tỷ trọng 25,3% so với tổng dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS Dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê 35.972 tỷ đồng, tăng 1% so với 31/12/2013 chiếm tỷ trọng 13,5% so với tổng dư nợ cho vay lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS Dư nợ cho vay mua quyền sử dụng đất 16.924 tỷ đồng, tăng 7,5% so với 31/12/2013 chiếm tỷ trọng 6,3% so với tổng dư nợ cho vay lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS Dư nợ cho vay để đầu tư, kinh doanh BĐS khác 47.003 tỷ đồng, tăng 5,1% so với 31/12/2013 chiếm tỷ trọng 17,6% so với tổng dư nợ cho vay lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS ((((hình biểu đồ)) Nhìn chung, tín dụng giảm nguồn cung BĐS Tính đến thời điểm tháng 12/2013 tín dụng cho cung BĐS (tín dụng cung BĐS bao gồm: Tín dụng dành cho xây Khu công nghiệp, khu chế xuất; khu đô thị; văn phòng cho thuê, sửa chữa mua nhà để bán) chiếm khoảng 51% tổng dư nợ tín dụng BĐS ( giảm điểm phần trăm so với kì 2012) Trong bối cảnh thị trường BĐS khó khăn, hiệu sản xuất kinh doanh khả trả nợ ngành BĐS thấp việc giảm dần tỷ lệ đem lại mức độ an toàn cao cho hoạt động hệ thống tài Tuy nhiên, tín dụng cầu thực BĐS chưa tăng kỳ vọng NHNN triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng Chính phủ chủ yếu dành cho cầu thực phân khúc nhà xã hội nhà dành cho người thu nhập thấp Tuy nhiên việc giải ngân gói tín dụng chậm (tính đến hết năm 2013 ngân hàng giải ngân 758,7 tỷ đồng gói hỗ trợ, chiếm khoảng 2,5%) cung dành cho phân khúc thiếu, thủ tục tiếp cận nguồn vốn người tiêu dùng nhiều vướng mắc ((( Hình cấu dư nợ tín dụng_ báo cáo tổng quan thị trường tài hình 4.22))))) (((((theo báo cáo…….ngày phình lên_nguồn http://www.stockbiz.vn/News/2015/2/18/552200/he-mo-loi-thoat-cho-no-xau-bat-dongsan.aspx)))))))) 3.2 Tình hình nợ xấu tín dụng BĐS ngân hàng thương mại Việt Nam Nợ xấu tín dụng BĐS giảm mạnh kể từ Quý 3/2013, mức thấp Quý 1/2012 Tỷ lệ nợ xấu quý 4/2013 3,86% giảm 1,84 điểm % so với kì năm 2012 giảm 2,58 điểm %so với quý năm 2013 Tỷ lệ xuống thấp vòng năm qua ((((((((((((hình 4.23 bao cao tong quan thị trường tài chính))) Những số liệu Ngân hàng Nhà nước ( NHNN) Bộ xây dựng cho thấy nợ xấu BĐS ước 8.500 – 10.000 tỷ đồng (khoảng 4%) Tuy nhiên, theo chuyên gia kinh tế, nợ xấu bất động sản thực tế không “10.000 tỷ đồng nợ xấu đại gia bất động sản lớn, chưa tính nợ xấu bất động sản toàn thị trường, chưa tính khoản nợ xấu núp bóng sản xuất thực nợ bất động sản Cho nên, ‘bóc’ cách đầy đủ, nợ xấu bất động sản cao gấp nhiều lần số 4% này”, chuyên gia kinh tế khẳng định Mặt khác, dù tỷ lệ nợ xấu bất động sản 4% NHNN công bố thực, có tới 70% khoản nợ xấu có tài sản đảm bảo bất động sản Nói cách khác, nợ xấu bất động sản nợ xấu liên quan đến bất động sản chiếm đa số tổng nợ xấu Chưa hết, nợ xấu bất động sản có nguy phình lên tồn kho bất động sản lớn cảnh “lãi mẹ đẻ lãi con” Tổng hợp Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến ngày 20/11/014, tổng giá trị tồn kho bất động sản nước ước 77.800 tỷ đồng, giảm gần 40% so với quý I/2013 giảm 17% so với cuối năm 2013 Trong đó, tồn kho hộ chung cư 15.775 căn, nhà thấp tầng 13.000 căn, đất nhà 8,6 triệu m2, đất thương mại 1,6 triệu m2 Hà Nội tồn 1.911 hộ chung cư 2.582 nhà thấp tầng TP.HCM tồn 6.600 hộ chung cư, 716 nhà thấp tầng 264.000 m2 đất nhà Với dự án bất động, tồn kho, phần lớn chủ đầu tư phải vay ngân hàng (lãi vay khoảng 12%/năm) để có vốn đầu tư nên qua năm giá trị tồn kho lại tăng thêm 12%, khiến cho “cục máu đông” nợ xấu bất động sản ngày phình lên ((((((((((((((((((((nguồn: http://www.stockbiz.vn/News/2015/2/18/552200/he-mo-loithoat-cho-no-xau-bat-dong-san.aspx)))))))) 3.3 Tỷ trọng dư nợ bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Trước áp lực phải kiểm soát lạm phát bình ổn kinh tế vĩ mô Ngày 24/02/2011, phủ ban hành Nghị 11 ngày 01/03/2011, Thống đốc NHNN ban hành Chỉ thị 01 nhằm thắt chặt tín dụng, giảm tốc độ tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, lĩnh vực BĐS, so với năm 2010 Theo đó, đến 30/6/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa 22% đến 31/12/2011, tỷ trọng tối đa 16% Trường hợp tổ chức tín dụng chưa thực tỷ trọng theo lộ trình, NHNN Việt Nam áp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc gấp hai lần so với tỷ lệ dự trữ bắt buộc chung tổ chức tín dụng biện pháp hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh 06 tháng cuối năm 2011 năm 2012 Thông điệp thu hẹp tín dụng lĩnh vực phi sản xuất có tác động lớn đến thị trường BĐS, nguồn vốn chủ yếu nuôi dưỡng thị trường nhà đất bổng dưng giảm mạnh dẫn đến chênh lệch cung – cầu lớn, giá BĐS giảm mạnh, khoản giảm Thực tế cho thấy chủ đầu tư khách hàng, chí nhiều doanh nghiệp phải phải “ bán tống, bán tháo” dự án đủ vốn để triển khai tiếp Tháng 11/ 2011, NHNN mở chế cho tổ chức tín dụng loại trừ nhóm có nhu cầu vay vốn BĐS khỏi tỷ trọng tín dụng phi sản xuất Quyết định phần mở lối thoát cho DNBĐS ngân hàng Tuy nhiên, theo đánh giá chuyên gia tác dụng sách tới thị trường BĐS chưa nhiều Đối với nhóm (1) cho vay để sửa chữa nhà mua nhà để mà nguồn trả nợ tiền lương kích thích trở lại lượng khách hàng cho ngành BĐS Tuy nhiên, số lượng người làm công ăn lương khó có khả tài để mua nhà Thêm vào đó, mặt lãi suất cao trở lực đáng lo ngại cho định vay tiền mua nhà Nhóm (2) (3) cho vay để xây nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp Tuy nhiên, có thực tế dự án có hay tiến hành phần lớn nằm đối tượng thuộc nhóm Và không khó để hiểu số doanh nghiệp hưởng lợi Trong đó, việc đưa dư nợ tín dụng Nhóm (4), cho vay xây dựng công trình, dự án phát trrieenr nhà hoàn thiện bàn giao đưa vào sử dụng trước ngày 01/01/2012 đánh giá có mục đích “ giải cứu” Nhưng với thời hạn bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 01/01/2012 tín hiệu “ nới lỏng” không mang lại nhiều ý nghĩa Chỉ thời gian ngắn sau NHNN đưa Văn 8844, Thủ tướng liền ban hành thị 2196/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ số giải pháp tăng cường quản lí thị trường BĐS phát thong điệp rõ rang việc mở biên độ cho tín dụng BĐS Thủ tướng yêu cầu NHNN “ chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng địa phương rà soát, tiếp tục cho vay dự án cho vay BĐS hoàn thành có khả bán, thu hồi vốn đầu tư năm 2012” Điều có nghĩa NHNN bật dèn xanh cho nguồn tín dụng đỗ vào dự án xây dựng Cơn “ hấp hối” thiếu vốn nhiều doanh nghiệp giải tỏa Nhiều người kỳ vọng thị hỗ trợ cho thị trường BĐS vượt qua khó khăn năm 2012 Giữa tháng 1/2012, Thống đốc NHNN Việt Nam khẳng định, NHNN giải vấn đề tín dụng cho BĐS, để đưa thị trường thoát khỏi tình trạng đóng băng 3.4 Chất lượng tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Nhiều ngân hàng cho biết chủ trương năm 2010 trọng nhiều đến chất lượng tín dụng Cụ thể, NH TMCP Đông Á tiếp tục rà soát lại khoản vốn vay, sàng lọc kỹ để đảm bảo an toàn rủi ro Công tác thẩm định tăng cường Song việc xét duyệt hồ sơ xin vay kéo dài Nhiều cá nhân muốn vay tiền ngân hàng để mua nhà riêng hộ chung cư cao cấp… phía ngân hàng nói chờ để nhân viên thẩm định lại hồ sơ xem gia đình mua nhà để để đầu Đặc điểm khoản cho vay BĐS vốn cho vay lớn, thời hạn dài rủi ro cao Việc ngân hàng trọng nâng cao chất lượng tín dụng hoàn toàn hợp lý để giảm tỷ lệ nợ xấu cho vay BĐS Chủ trương đắn song quy trình cho vay thời gian thực gây không phiền toái cho người vay III ĐÁNH GIÁ NHỮNG THUẬN LỢI KHÓ KHĂN CỦA HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM Kết đạt Chính sách tín dụng cho vay BĐS cho thấy tầm quan trọng vai trò ngày to lớn cho vay BĐS Hiện nhiều dự án bất động sản có liên kết với ngân hàng để đưa sản phẩm cho vay mua nhà kèm với hộ dự án từ tạo thêm giá trị gia tăng cho bên tham gia vào giao dịch Người mua nhà chờ đợi hàng chục năm để tích góp đủ tiền mua hộ cải thiện đời sống Chủ dự án BĐS yên tâm dự án có thêm lực cầu mạnh mẽ từ nâng tính hấp dẫn tạo thêm nhiều lợi nhuận Còn ngân hàng gia tăng thu nhập qua hoạt động cho vay tiêu dùng bất động sản bên cạnh sản phẩm cho vay truyền thống chịu cạnh tranh khốc liệt từ ngân hàng khác Cùng với cho vay dự án BĐS, sau năm hình thành phát triển, cho vay tiêu dùng BĐS đến đóng vai trò quan trọng vào tăng trưởng lợi nhuận ngân hàng đồng thời đưa khái niệm tiêu dùng - tiêu dùng thu nhập tương lai cho phận không nhỏ người dân Chính sách cho vay BĐS ngân hàng cho thấy hoàn thiện hơn, minh bạch rõ ràng Các sản phẩm chuyên môn hóa khâu bán sản phẩm vận hành, cho thấy thay đổi lượng chất sản phẩm cho vay Có thể thấy điều qua hoạt động tiếp nhận xét duyệt hồ sơ cho vay ngân hàng, hầu hết khoảng 24 - 48 sau hồ sơ hoàn tất đầy đủ người vay ngân hàng giải ngân cho Các điều kiện vay vốn, lãi suất, hạn mức, thời hạn cho vay, hồ sơ vay vốn, thủ tục cần thiết quy định rõ ngân hàng với đa dạng sản phẩm cho vay BĐS giúp người vay xem xét, cân nhắc chọn lựa sản phẩm phù hợp ngân hàng phù hợp với Có nhiều sản phẩm với tiện tích riêng khác "cho vay liên kết mua, chuyển nhượng BĐS", "cho vay lãi cấn trừ BĐS"… Qua đó, khách hàng có nhiều lựa chọn hơn, nắm rõ dễ dàng thực thủ tục cần thiết để vay vốn Chính thuận tiện giúp cho hoạt động cho vay BĐS ngân hàng ngày chuyên nghiệp tiến Chính sách tín dụng tiêu dùng BĐS ngân hàng không đáp ứng ngày tốt nhu cầu ngƣời dân mà tạo lƣợng cầu lớn cho thị trƣờng BĐS (kích cầu) Chính sách tín dụng kinh doanh BĐS góp phần giải toán vốn cho thị trường BĐS Khó khăn, bất cặp 2.1 Đối với khách hàng Hiện ngân hàng chủ trương cho vay với nhu cầu thực nhà cho vay với dự án tốt Bởi vậy, không khách hàng cá nhân muốn vay vốn để mua nhà phải chờ thời gian để ngân hàng xem xét có phải đầu hay không Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp khó vay vốn ngân hàng cho vay với dự án BĐS tốt phê duyệt, có vị trí đắc địa, dễ sinh lời Vì thế, đứng trước chủ trương sách cho vay BĐS ngân hàng nay, không phận khách hàng khó để vay vốn ngân hàng Thị trường đón nhận thông tin coi cứu cánh đáng lạc quan Nhưng thực tế DN tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng hay không phải xem xét lại vấn đề Khi lãi suất giảm, tỷ trọng lạm phát giá trị thực âm gửi tiết kiệm cách người ta chuyển từ chứng khoán ngoại tệ sang đầu tư BĐS Ngay kể ngày 14/11/2011, NHNN có văn loại BĐS khỏi khu vực phi sản xuất để tiếp cận nguồn vốn Nhưng có hạng mục đưa DN vào điều kiện thực Đó là: tất dự án hoàn thiện trước 1/1/2012 vay vốn Thực tế, gần chủ đầu tư đủ thời gian để hoàn thiện dự án theo thời hạn nêu văn NHNN Hiện chủ trương NHNN hạ trần huy động lãi suất xuống 12%, giai đoạn tới kiềm chế lạm phát xuống số lãi suất vào khoảng 11 chí 10%/năm Điều tuân theo diễn biến theo quy luật thị trường thực tế DN có tiếp cận nguồn vốn huy động thấp không phải bàn Có nhiều ngân hàng tìm cách để thực chiến lược kinh doanh nhằm tồn tiêu chí “Lợi nhuận hết” không nghĩ tới cộng đồng Giả sử lãi suất huy động 8% DN phải vay với lãi suất ngất ngưởng 20% mà văn quy định hoạt động ngân hàng tiếp cận cho vay tới DN có trách nhiệm với cộng đồng thực chủ trương Nhà nước Việc biến tướng ngân hàng mặt cố tình kéo dài trì hoãn với lý để có chênh lệch mặt trần lãi suất huy động khiến cho DN khó thêm khó việc tìm nguồn vốn lành mạnh Đến giai đoạn mà DN chịu đựng thêm áp lực lãi suất trên, đồng nghĩa DN phá sản Mọi người nhìn thấy BĐS chết, ngành phụ trợ sản xuất VLXD, nội ngoại thất, trang trí…cũng tê liệt theo Nhưng lật ngược lại, hộ mới, dự án đời, ngành phụ trợ tồn Rõ ràng, thị trường BĐS phải sản phẩm hàng hóa tiêu dùng kèm có đất sống Vậy nên, ngân hàng công cụ kiểm tra trình thực chủ trương hệ thống NHTM DN chịu thiệt thòi, xa ngân hàng phải trả giá hành động “quá thắt chặt không tự kiểm soát” 2.2 Đối với ngân hàng 2.2.1 Về chế sách Ngân hàng gặp khó khăn vốn lãi suất huy động tiền gửi bị áp trần Chính mà lãi suất huy động tiền gửi thấp lãi suất cho vay lại cao, điều hạn chế không thúc đẩy đƣợc việc huy động vốn ngân hàng Vốn ít, lại đa số thời hạn ngắn, ngân hàng nhiều vốn vay, sách tín dụng tín dụng BĐS theo bị siết chặt hơn, dù muốn nới lỏng khó Quy định Ngân hàng Nhà nước cho phép ngân hàng sử dụng tối đa 30% nguồn vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Trong tín dụng BĐS đa số có thời hạn trung dài hạn, quy định Ngân hàng Nhà nước hạn chế nguồn vốn vay cho lĩnh vực BĐS, ảnh hưởng đến sách tín dụng cho vay BĐS ngân hàng Vì thế, có ngân hàng muốn cho doanh nghiệp vay đầu tư dự án cho vay tiêu dùng với khách hàng “tốt” vốn vay Để đảm bảo lợi nhuận hạn chế rủi ro, ngân hàng không cách khác phải cho vay BĐS với lãi suất cao, song lãi suất lại khiến nhiều khách hàng chùn tay, không dám vay ngân hàng Vấn đề đặt ra: “hạ lãi suất‟ lại khó khăn với ngân hàng Vấn đề thông tin bất cân xứng, gây khó khăn đánh giá thu nhập thực khách hàng Trong giai đoạn nay, thu nhập nhiều người dân chưa toán qua ngân hàng, khi, nhu cầu cần xác định tổng thu nhập thực tế khách hàng để làm xét duyệt cho vay ngân hàng khách hàng vay vốn lại cần thiết Chính lý đó, phía ngân hàng, thông tin thu nhập thực khách hàng vấn đề đáng quan tâm khó khăn việc xác định thông tin Vì vậy, ngân hàng thường áp dụng hình thức cho vay có bảo đảm tài sản để hạn chế rủi ro cho ngân hàng, rõ ràng, việc áp dụng hình thức trở nên lạc hậu, tiềm ẩn rủi ro giảm tính cạnh tranh lớn ngân hàng nước ngân hàng nước 2.2.2 Về quy trình tổ chức thực Chính sách tín dụng cho vay BĐS bên cạnh bất cập khó khăn sách quy trình tổ chức thực tồn điều không thuận lợi hạn chế sau: - Khó khăn vấn đề nguồn nhân lực Trong hoạt động ngân hàng năm trở lại đây, thiếu hụt nguồn nhân lực vấn đề lên rõ nét ngân hàng mở rộng mạng lưới, thành lập chi nhánh, phòng giao dịch khắp địa bàn.Mặt khác tiến trình mở cửa hội nhập quốc tế lĩnh vực ngân hàng bắt đầu xuất ngân hàng mới, ước tính với quy mô 1.000 tỷ đồng, ngân hàng thành lập cần 100-200 nhân viên để khởi sự, đa phần phải nhân viên có kinh nghiệm Điều tạo nên chạy đua giành giật nhân viên ngân hàng Tạo nên cạnh tranh mạnh mẽ nguồn nhân lực Đây toán khó cho cân đối cung cầu nhân lực cho ngành ngân hàng thời gian tới Trong đó, nói riêng hoạt động tín dụng lại đòi hỏi nhân viên tín dụng phải người có chuyên môn, nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp, phải ngƣời nhiều kinh nghiệm, động sáng tạo việc giải vướng mắc, đồng thời lại phải am hiểu quy định khác nhau, vừa quy định ngành ngân hàng vừa quy định ngành khác Luật đất đai, công chứng, giao dịch bảo đảm Những vấn đề khiến cho hoạt động tín dụng ngân hàng tiềm ẩn rủi ro Đây khó khăn hoạt động tín dụng tín dụng BĐS ngân hàng thương mại - Việc đánh giá rủi ro tín dụng ngân hàng yếu Ngân hàng có hạn chế mà họ vượt qua được, bao gồm việc thiếu vắng hệ thống sở liệu trung ương tập trung cung cấp thông tin lịch sử tín dụng toàn nợ cá nhân, việc cấp hạn mức cho vay khả chi trả nợ, vấn đề liên quan đến thời gian đáo hạn tình trạng cạnh tranh thị trường cho vay Yếu tố chủ chốt ngân hàng công cụ để biết người xin vay khai báo toàn khoản nợ mà có hay không Tỷ lệ nợ hạn chưa phản ánh xác chất lượng tín dụng việc phân loại nợ đánh giá chất lượng tín dụng dựa thời gian hạn, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế phải đánh giá sở khả thu hồi nợ mức độ rủi ro khoản vay CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM GIÚP CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TIẾP CẬN TÍN DỤNG I Xu hướng phát triển hoạt động tín dụng BĐS thời gian tới Cơ sở cho gia tăng hạt động tín dụng BĐS thời gian tới Nhà nước dần hoàn thiện khung pháp lý tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển ổn định Việc loạt sàn BĐS thành lập hoạt động góp phần thực minh bạch hóa thị trường BĐS Điều thúc đẩy cho phát triển thị trường BĐS thời gian tới Thị trường BĐS minh bạch ổn định giúp cho hoạt động tín dụng BĐS ngân hàng khắc phục phần hạn chế rủi ro, kích thích gia tăng tín dụng BĐS Nhu cầu BĐS tiếp tục gia tăng, sở để đẩy mạnh hoạt động cho vay BĐS ngân hàng Theo “Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam”, diện tích đất đô thị tăng từ 105000ha lên 460000ha vào năm 2020, đưa tỷ lệ đô thị hóa từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025 Dân số đô thị từ 23 triệu người dự kiến tăng lên 46 triệu người vào năm 2025, kéo theo gia tăng nhu cầu nhà đô thị Trung bình năm Việt Nam cần phát triển thêm 35 triệu m2 để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/người đô thị vào năm 2020 Ngoài ra, sách cởi mở Nhà nước người dân mua nhà đô thị mà không cần hộ khẩu, cho phép đối tượng Việt kiều mua nhà cho phép thực thí điểm người nước mua nhà Việt Nam làm tăng nhu cầu nhà đô thị lớn Bên cạnh đó, với sóng đầu tư tăng nhanh sau Việt Nam gia nhập WTO, nhu cầu văn phòng, khách sạn công trình thương mại tăng nhanh, nhu cầu văn phòng loại A,B, khách sạn – đô thị lớn Nhu cầu phát triển khu kinh tế, khu công nghiệp tập trung, khu công nghệ cao làm cho thị trường BĐS Việt Nam thêm sôi động Theo quy hoạch, từ đến năm 2015, nước dự kiến thành lập 100 khu công nghiệp với diện tích đất khoảng 26000ha Xuất phát từ nhu cầu BĐS mà tín dụng kinh doanh BĐS thời gian tới giữ nhịp tăng chất lượng Việt Nam có dân số 85 triệu, hàng năm có không 250000 gia đình trẻ kết hôn Theo Cục quản lý nhà (Bộ Xây dựng), đô thị lớn Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng Hải Phòng, có 30% số hộ gia đình cán bộ, công chức, viên chức có nhu cầu cải thiện chỗ Trong đó, theo thống kê từ ngành xây dựng, triệu công nhân làm việc 154 khu công nghiệp khu chế xuất, khu kinh tế nước, có 7% –10% thu xếp chỗ khu nhà tập trung Còn lại 90% phải tự thu xếp chỗ tạm bợ, thuê trọ rải rác khu dân cư lân cận khu công nghiệp Còn theo báo cáo địa phương, giai đoạn 2006 – 2010, Hà Nội cần xây dựng 110000 hộ cho đối tượng thu nhập thấp, TPHCM cần khoảng 100000 hộ cho đối tượng thu nhập thấp 50000 chỗ tập thể cho công nhân lao động Xuất phát từ nhu cầu BĐS mà tín dụng BĐS thời gian tới giữ nhịp tăng chất lƣợng tín dụng kinh doanh BĐS tín dụng tiêu dùng BĐS Xu hướng phát triển hoạt động cho vay BĐS thời gian tới BĐS không hàng hóa thiết yếu mà cách để tích lũy tài sản, kênh đầu tư người dân doanh nghiệp Đối với đối tượng tham gia thị trường BĐS có nhu cầu tín dụng BĐS lẽ đó, hoạt động cho vay BĐS thời gian tới tiếp tục mở rộng đến tất đối tượng có nhu cầu Hoạt động cho vay BĐS Việt Nam diễn nhiều năm với gia tăng chất lượng Với tiền đề đó, với nhu cầu tín dụng BĐS lớn, tín dụng BĐS thời gian tới có xu hướng tiếp tục tăng hoàn thiện chất lượng Xét mặt lượng, thời gian tới mà thị trường BĐS vào ổn định phát triển hơn, ngân hàng hẳn cởi mở cho vay BĐS Tín dụng kinh doanh BĐS nới lỏng hơn, không khắt khe Vì dự báo lượng lớn vốn ngân hàng đổ vào thị trường BĐS với giá trị gia tăng qua năm Cho vay BĐS chiếm tỷ trọng cao tổng dư nợ tín dụng ngân hàng Xét mặt chất, hoạt động cho vay BĐS ngày cải thiện Các sản phẩm đa dạng hơn, chuyên môn hóa chuyên nghiệp Chất lượng phục vụ khách hàng cải thiện với hoàn thiện sách cho vay BĐS Có thể hình dung sản phẩm cho vay BĐS tín chấp, cho vay chuẩn, việc định giá BĐS có bước đột phá, khả đánh giá rủi ro ngân hàng nâng cao… Hoạt động cho vay BĐS phát triển theo xu hướng giới Đến lúc đó, Việt Nam bắt đầu chứng khoán hóa BĐS II Giải pháp giúp doanh nghiệp BĐS tiếp cận vốn tín dụng Vấn đề đảm bảo tiền vay Theo xu hướng phát triển ngành ngân hàng giới, Việt Nam tiến tới áp dụng lấy doanh thu làm tài sản đảm bảo tiền vay Sở dĩ điều thực ngân hàng có hệ thống mạng lưới rộng khắp, có khả trao đổi liên kết thông tin, nên đánh giá xác mức độ tín nhiệm khách hàng Để thực thế, phải đạt đến trình độ phát triển định hạ tầng kỹ thuật Việt Nam chưa có hệ thống liệu tín dụng đáng tin cậy để thẩm định lịch sử tín dụng cá nhân, đầy thiếu sót hệ thống liệu tín dụng quốc gia, khác với thị trường ổn định Vì ý tưởng thành lập quan chuyên trách quản lý hệ thống thông tin ngân hàng để việc trao đổi thông tin dễ dàng thực Các ngân hàng cần báo cáo việc cho vay vào hệ thống thông tin liệu chung Từ khắc phục hạn chế hoạt động cho vay BĐS ngân hàng thiếu thông tin xác nợ xấu khách hàng xin vay vốn tổ chức tín dụng khác hay thu nhập thực tế khách hàng Vấn đề thủ tục hành Hiện nay, khách hàng vay vốn gặp nhiều bất cập khó khăn thủ tục cần thiết để đáp ứng điều kiện vay vốn ngân hàng mà chúng chồng chéo, rắc rối, gây nhiều cản trở Vì thế, nhà nước cần tiến đến thống loại giấy tờ nhà đất, thống cách thực cấp, thống đơn giản thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thủ tục chấp quyền sử dụng đất, rút ngắn thủ tục hành đầu tư xây dựng… bước cắt giảm tiến tới xoá bỏ thủ tục hành rườm rà, không cần thiết Muốn việc thiếu phải tăng cường lực cho máy tổ chức cán quản lý, đồng hoá cấp quản lý Vấn đề lãi suất Tất khách hàng vay vốn ngân hàng lo lắng vấn đề lãi suất cho vay BĐS Đây bất cập sách tín dụng BĐS ngân hàng Để đảm bảo lợi nhuận hạn chế rủi ro, ngân hàng quy định lãi suất thay đổi theo quy định thân ngân hàng Song việc lãi suất không cố định khiến cho người vay phải đau đầu ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất cho vay Vì thế, người vay mong muốn có lãi suất vay ổn định Do đó, nhà nước cần thiết phải nghiên cứu tiến tới cung cấp công cụ tài có lãi suất cố định phù hợp cho loại đối tượng có nhu cầu nhà KẾT LUẬN Hoạt động tín dụng BĐS NHTM có liên quan mật thiết đến thị trường BĐS Để hoạt động đạt hiệu phát triển bền vững, có tác động tốt đến phát triển kinh tế vai trò sách tín dụng cho vay BĐS NHTM Việt Nam quan trọng Trải qua vài năm phát triển hoạt động cho vay này, sách tín dụng cho vay BĐS có nhiều thay đổi, tiến phù hợp với nhu cầu phát triển ngành ngân hàng kinh tế Việt Nam Tuy nhiên, qua nghiên cứu ta thấy sách chứa đựng bất cập khó khăn ngân hàng khách hàng Do đó, hoàn thiện sách tín dụng cho vay BĐS cần phải thực để nâng cao hiệu tín dụng BĐS NHTM.Các giải pháp đề xuất gồm: Các giải pháp vĩ mô : quan quản lý Nhà nớc cần thúc đẩy thị trường BĐS chuyên nghiệp; hoàn thiện sở liệu số thị trường BĐS; hoàn thiện, minh bạch hóa chuẩn hóa điều kiện tài sản đảm bảo, lãi suất, thủ tục hành Ngân hàng Nhà nước cần hoàn thiện chế sách điều chỉnh hoạt động cho vay BĐS, phân định rõ tín dụng BĐS để có sách điều chỉnh phù hợp, xây dựng áp dụng sách tiền tệ hiệu Các giải pháp phía NHTM: để hoàn thiện chế sách tín dụng cho vay BĐS phải: kiến nghị kịp thời thường xuyên; nắm bắt nhu cầu khách hàng, xây dựng quy chế cho vay riêng lĩnh vực BĐS; xây dựng tách biệt sách kích cung BĐS với sách kích cầu BĐS; lập sơ đồ đầu tư chiến lược dài hạn BĐS; thành lập phòng thẩm định, quy trình định giá BĐS gắn với thị trường; xây dựng loại hình cho vay hiệu Những vấn đề chung sách tín dụng cho vay BĐS NHTM Việt Nam khóa luận đề cập đến Tuy nhiên, khuôn khổ hạn hẹp, trình bày hiểu biết để giúp bạn đọc có nhìn toàn cảnh sách tín dụng cho vay BĐS NHTM Việt Nam đưa số giải pháp góp phần hoàn thiện sách tín dụng BĐS thời gian tới cho NHTM Việt Nam Vì tầm hiểu biết hạn chế nên khóa luận chắn nhiều thiếu sót Chính vậy, quan tâm bạn đọc, tham khảo bổ sung cho khóa luận cần thiết tiến Tôi xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Thái Văn Đại, 2014, NGHIỆP VỤ KINH DOANH NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI; Tình hình kinh tế Việt Nam năm 2012 khuyến nghị sách năm 2013, Ủy ban Giám sát Tài Quốc gia, tháng 1/2013; Báo cáo kinh tế vĩ mô Tháng 4/2013, Ủy ban Giám sát Tài Quốc gia, Tháng 4/2013; Báo cáo giám sát khu vực phi tài năm 2013, Ủy ban Giám sát Tài Quốc gia; [...]... phẩm mới ở các ngân hàng được mở ra II Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các NHTM Việt Nam hiện nay 1 Hành lang pháp lý xây dựng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các NHTM ở Việt Nam hiện nay Chính sách tín dụng bất động sản được xây dựng chủ yếu trên cơ sở khuôn khổ pháp luật về tín dụng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành cùng với những quy định của pháp luật về bất động sản Các... ảnh hưởng quan trọng đến việc thực thi chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng Chính sách này có tính hiệu lực khi các nhân viên, cán bộ nghiệp vụ có liên quan thực hiện đúng theo chính sách Do đoa năng lực của họ là một yếu tố quan trọng CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG TÍN DỤNG CHO DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY I Các sản phẩm tín dụng đối với kinh doanh BĐS ở các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện... tư, cho vay hợp vốn tùy thuộc chính sách của mỗi ngân hàng Cụ thể: HDbank áp dụng cả 3 loại cho vay trên NH TMCP Đông Á chỉ áp dụng cho vay theo món hoặc cho vay theo dự án đầu tư NH TMCP Nam Việt chỉ cho vay theo món với sản phẩm cho vay thực hiện dự án nhà ở, đất ở ABbank chỉ áp dụng cho vay theo dự án đầu tư hoặc cho vay hợp vốn 2.2 Lãi suất cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam. .. với thông lệ quốc tế là phải đánh giá trên cơ sở khả năng thu hồi nợ và mức độ rủi ro của khoản vay CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM GIÚP CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TIẾP CẬN TÍN DỤNG I Xu hướng phát triển hoạt động tín dụng BĐS trong thời gian tới 1 Cơ sở cho sự gia tăng hạt động tín dụng BĐS trong thời gian tới Nhà nước đã và đang dần hoàn thiện khung pháp lý cũng như tạo điều kiện để thị trường BĐS... cách đầy đủ, nợ xấu bất động sản sẽ cao gấp nhiều lần con số 4% này”, một chuyên gia kinh tế khẳng định Mặt khác, dù tỷ lệ nợ xấu bất động sản chỉ 4% như NHNN công bố là thực, thì vẫn có tới 70% khoản nợ xấu có tài sản đảm bảo là bất động sản Nói cách khác, nợ xấu bất động sản và nợ xấu liên quan đến bất động sản đang chiếm đa số trong tổng nợ xấu hiện nay Chưa hết, nợ xấu bất động sản đang có nguy cơ... các ngân hàng nhỏ siết chặt thời gian cho vay BĐS hơn trong khi các ngân hàng lớn thì nới lỏng thời gian cho vay BĐS hơn 3 Thực trạng tín dụng BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay 3.1 Dư nợ cho vay BĐS ở các ngân hàng thương mai Việt Nam Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến hết 31/12/2013, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản đạt 262.107 tỷ đồng, tăng 14,7% so... Hoạt động cho vay BĐS ở Việt Nam đã diễn ra nhiều năm nay với sự gia tăng cả về chất và lượng Với tiền đề đó, cùng với nhu cầu tín dụng BĐS vẫn lớn, tín dụng BĐS trong thời gian tới có xu hướng tiếp tục tăng và hoàn thiện cả về chất và lượng Xét về mặt lượng, trong thời gian tới khi mà thị trường BĐS đi vào ổn định hơn và phát triển hơn, các ngân hàng hẳn sẽ cởi mở hơn trong cho vay BĐS Tín dụng kinh doanh. .. gói” cho nhà thầu - MHB với sản phẩm cho vay đầu tư dự án” - HDbank với sản phẩm cho vay thực hiện dự án nhà đất – khu dân cư” - NH TMCP Quân Đội với sản phẩm cho vay doanh nghiệp xây lắp” - NH TMCP Đông Á có sản phẩm tài trợ xây dựng” - Navibank có sản phẩm cho vay thực hiện dự án nhà ở, đất ở Nhìn chung thị trường tín dụng BĐS khá phong phú, đặc biệt là cho vay cá nhân với ngày càng nhiều sản. .. vốn của nhiều doanh nghiệp đã được giải tỏa Nhiều người kỳ vọng chỉ thị này sẽ hỗ trợ cho thị trường BĐS vượt qua khó khăn trong năm 2012 Giữa tháng 1/2012, Thống đốc NHNN Việt Nam khẳng định, NHNN đang giải quyết vấn đề tín dụng cho BĐS, để đưa thị trường này thoát khỏi tình trạng đóng băng hiện nay 3.4 Chất lượng tín dụng bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam Nhiều ngân hàng cho biết chủ... kinh doanh BĐS hợp pháp tại Việt Nam Quy định này hạn chế đối tượng vay vốn, cho thấy Techcombank có chủ trương thắt chặt cho vay kinh doanh BĐS Những chủ đầu tư không có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh doanh BĐS hợp pháp tại Việt Nam thì không thể vay vốn • Phương thức cho vay Đối với tín dụng tài trợ dự án xây dựng, các ngân hàng hiện nay áp dụng đa dạng phương thức cho vay: cho vay từng lần, cho