Thực trạng và giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản đồng bằng sông cửu long

PHẦN MỞ ĐẦU I. LÍ DO CHỌN ĐỀ TÀI Trong chế thị trường sách mở cửa ngân hàng cầu nối quan trọng, đáng tin cậy cần thiết cho trình hoạt động giao dịch doanh nghiệp nước, trung tâm thu hút vốn nhàn rỗi xã hội để phân phối nguồn vốn cho đối tượng có nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất phát triển, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Sau 20 năm đổi đất nước, hệ thống Ngân hàng thương mại Việt Nam có bước phát triển vượt bật, lớn mạnh kể số lượng chất lượng. Ngân hàng có đóng góp lớn cho công công nghiệp hóa đại hóa kinh tế nói chung trình đổi mới, phát triển thành phần kinh tế, doanh nghiệp nói riêng. Ngành Ngân hàng thực ngành tiên phong trình đổi cấu kinh tế. Để thực mục tiêu đó, tín dụng ngân hàng yếu tố quan trọng, tác động trực tiếp định đến thành công trình sản xuất, nhằm bước cải thiện đời sống xã hội, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển theo hướng CNH- HĐH Các Ngân hàng thương mại không ngừng đẩy mạnh hoạt động tín dụng cho nhiều đối tượng khách hàng khác nhau. Trong có doanh nghiệp bất động sản, đối tượng có nhiều tiềm chưa thực khai thác. Bất động sản ngành có vai trò quan trọng quốc gia. Các hoạt động liên quan đến BĐS thường có ảnh hưởng mạnh mẽ đến hoạt động kinh tế xã hội. Do đó, việc đầu tư vào BĐS đòi hỏi doanh nghiệp BĐS phải có lượng vốn dồi lâu dài thường có tham gia Ngân hàng định chế tài chính. Trên thực tế, thị trường BĐS phát triển bền vững mạnh mẽ thị trường vốn lành mạnh ổn định kèm. Nhiều khủng hoảng tài giới diễn đề dẫn đến khủng hoảng thị trường BĐS. Và ngược lại, BĐS sụt giảm giá trị cách nhanh chóng dẫn đến việc phát sinh khoảng nợ xấu từ kéo theo tổ chức tài vào vòng xoáy khủng hoảng. Bên cạnh đó, trình hội nhập kinh tế quốc tế nay, nhu cầu vốn để xây dựng phát triển kinh tế Việt Nam nói chung ĐBSCL nói riêng trở thành nhu cầu thiết, đặc biệt ngành kinh doanh BĐS, ngành cần lượng vốn khổng lồ đáp ứng nhu cầu BĐS có xu hướng ngày tăng lên số lượng chất lượng. Do đó, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tư vào thị trường BĐS hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng thương mại góp phần tích cực đến hoạt động thị trường BĐS nói riêng kinh tế Việt Nam nói chung. Xuất phát từ thực tiễn đó, với phát triển thị trường BĐS, hoạt động tín dụng cho doanh nghiệp BĐS kênh lợi nhuận lớn cho ngân hàng. Xong Việt Nam thực kênh tín dụng non trẻ. Thực tiễn tình hình hoạt động tín dụng cho doanh nghiệp BĐS ngân hàng thương mại Việt Nam làm để nâng cao hiệu kênh tín dụng trở thành vấn đề cấp thiết. Đây lí chọn đề tài “ Thực trạng giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp BĐS ĐBSCL”. II. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1. Mục tiêu chung Mục tiêu đề tài “ Thực trạng giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp BĐS ĐBSCL” nhằm phân tích đánh giá tình hình tín dụng cho doanh nghiệp BĐS từ đề giải pháp giúp ngân hnagf thương mại tiếp cận kênh tín dụng này. 2. Mục tiêu cụ thể (1) Phân tích hoạt động tín dụng doanh nghiệp BĐS (2) Đánh giá khái quát tình hình tín dụng chô doanh nghiệp BĐS ngân hang thương mại ĐBSCL từ 2012- 2014 (3) Đề giải pháp nhằm giúp cho doanh nghiệp BĐS ĐBSCL tiếp cận nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng thương mại. III. PHƯƠNG PHÁP NGIÊNG CỨU Trên sở vận dụng lý thuyết vào thực tiển, tư logic, đề tài đáp ứng phương pháp định lượng, định lượng, định tính, phân tích, so sánh, khái quát tổng hợp để nghiêng cứu. IV. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Thời gian: Đề tài nghiên cứu 2012- 2014 - Không gian: ĐBSCL NỘI DUNG CHÍNH Chương CƠ SỞ LÍ LUẬN I. BĐS Thị trường BĐS 1. Bất động sản 1.1. Khái niệm BĐS Theo quy định Điều 181 Bộ Luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, BĐS tài sản không di dời bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; tài sản gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật qui định. 1.2. Phân loại BĐS Theo điều 174 Bộ Luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, BĐS gồm loại sau: - Đất đai. - Nhà công trình gắn liền với đất đai. - Tài sản khác gắn liền với đất đai. - Tài sản gắn liền với nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Trong loại BĐS trên, ba loại đầu BĐS chất( di dời được, không tự di dời được). Loại BĐS cuối tai sản gắn liền với đất đai, vật di dời , nhiên mặt pháp lý coi BĐS 2. Thị trường BĐS 2.1. Khái niệm thị trường BĐS Hiện có nhiều quan điểm khác thị trường BĐS, dựa sở nghiên cứu lý luận, nhà nghiêng cứu đưa khái niệm sau thị trường bất động sản Khái niệm 1: Thị trường BĐS nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng mục đích gì. Khái niệm 2: Thị trường BĐS đầu mối thực chuyển dịch giá trị hang hóa BĐS. Khái niệm 3: Thị trường BĐS “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan môi giới, tư vấn…giữa chủ thể thị trường mà vai trò quản lí nhà nước thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS. 2.2. Đặc điểm thị trường BĐS Thứ nhất, thị trường BĐS mang tính khu vực cách sâu sắc Thứ hai, Thị trường BĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật, sách quản lý nhà nước. Thứ ba, thị trường BĐS liên quan mật thiết với thị trường vốn, nhiều thị trường khác kinh tế. Thứ tư, Giống loại thị trường khác, phát triển thi trường BĐS có tính chu kỳ. Thứ năm, xét tổng quát, thị trường BĐS hình thành phát triển qua 03 cấp độ: tập trung hóa, tiền tệ hóa, tài hóa. 2.3. Vai trò thị trường BĐS - Thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế thị trường liên quan trực tiếp đến lượng tài sản cực lớn quy mô, tính chất giá trị kinh tế quốc dân Tỷ trọng BĐS tổng số cải vật chất xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước. Các họt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế. - Thị trường BĐS phát triển góp phần huy động vốn đáp ứng nhu cầu phát trrieenr kinh tế, tang nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước Ở nước phát triển, nguồn vốn ngân hang cho vay qua chấp BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế Thu Ngân sách Nhà nước từ thị trường BĐS bao gồm mảng: Thu thuế BĐS; Thu phí lệ phí từ giao dịch BĐS; Các khoản thu từ giao đất, thuê đất, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người mua, người thuê. - Thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu nhà cho tầng lớp nhân dân Thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn thị trường BĐS, thị trường sôi động thị tương BĐS, “sốt” BĐS hầu hết “ sốt” nhà lan tỏa sang thị trường BĐS khác ảnh hưởng đến đời sống nhân dân. Vì vậy, phát triển quản lí có hiệu thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp phù hợp với thu nhập người dân vai trò quan trọng quản lí nhà nước thị trường BĐS nhà ở. 3. Tín dụng sách tín dụng 3.1. Khái niệm tín dụng Tín dụng hoạt động đời phát triển gắn liền với tồn phát triển sản xuất hang hóa. Tín dụng quan hệ kinh tế thể hình thức vay mượn có hoàn trả. Ngày tín dụng diễn đạt nhiều lời lẽ khác nhau, chúng hành động thống nhất: Hoạt động cho vay vay quan hệ ràng buộc sở pháp luật hành. Tín dụng ngân hang việc ngân hang cấp cho khách hang số tiền định để khách hang sử dụng khoản thời gian định dựa nguyên tắc hoàn trả gốc lãi đến hạn. Ngaỳ hoạt động cấp tín dụng ngân hang đa dạng phong phú. Đối tượng khách hang đc ngân hang cấp tín dụng mở rộng hơn. Ngân hang không cấp tín dụng cho doanh nghiệp mà cấp tín dụng cho cá nhân. Các hình thức cấp tín dụng khác cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh, tiêu dung mu axe, xây dựng sữa chữa nhà ở, cho vay phục vụ nhu cầu du học, du lịch… 3.2. Phân loại tín dụng ngân hang Có nhiều cách phân loại tiins dụng ngân hang dựa vào khác tùy theo muucj đích nghiên cứu. Tuy nhiên nguwowiif ta thường phân looaij theo số tiêu thức sau: - Theo thời gian sử dụng vốn vay, tín dụng chia thành loại: Tín dụng ngắn hạn: loại tín dụng có thời hạn năm, thường sử dụng vào nghiệp vụ toán, cho vay bổ suung thiếu hụt tạm thời vốn lưu động doanh nghiệp hay cho vay phục vụ nhu cầu sinh hoạt tiêu dung cá nhân. Tín dụng trung hạn: loại tín dụng có thời hạn từ đến năm, dùng vay vốn phục vụ nhu cầu mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi kỹ thuật, mở rộng xây dựng công trình nhỏ có thời hạn thu hồi vốn nhanh. Tín dụng dài hạn: loại tín dụng có thời hạn năm, sử dụng để cung cấp vốn cho xây dựng bản, cải tiến mở rộng sản xuất có quy mô lớn - Căn vào mục đích sử dụng vốn vay, Tín dụng chia làm hai loại: Tín dụng sản xuất lưu thông hàng hóa: loại tín dụng cấp cho doanh nghiệp để họ tiến hành sản xuất kinh doanh. Tín dụng tiêu dùng: loại tín dụng cấp phát cho cá nhân để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng. - Căn vào tín chất đảm bảo khoản vay, có loại tín dụng sau: Tín dụng có đảm bảo: loại tín dụng mà khoản vay phát có tài sản tương đương chấp, có hình thức như: cầm cố, chấp, chiết khấu bảo lãnh. Tín dụng bảo đảm: loại hình tín dụng mà khoản vay phát không cần tài sản chấp mà dựa vào tín chấp. Loại hình thường áp dụng với khách hàng truyền thống, có quan hệ lâu dài sòng phẳng với ngân hàng, khách hàng phải có tình hình tài lành mạnh có uy tín ngân hàng trả nợ đầy đủ, hạn gốc lãi, có dự án sản xuất kinh doanh khả thi, có khả hoàn trả nợ… II. Chính sách tín dụng ngân hàng thương mại 1. Định nghĩa Chính sách tín dụng tổng thể quy định ngân hàng hoạt động tín dụng nhằm đưa định hướng hướng dẫn hoạt động cán ngân hàng việc cấp tín dụng cho khách hàng.Tổng thể quy định bao gồm toàn vấn đề liên quan đến cấp tín dụng như: quy mô, lãi suất, kỳ hạn, đảm bảo, phạm vi, khoản tín dụng có vấn đề nội dung khác… 2. Mục đích cuả sách tín dụng Chính sách tín dụng hệ thống chủ trương , định hướng qui định chi phối hoạt động tín dụng HĐQT ngân hàng đưa nhằm sử dụng hiệu nguồn vốn để tài trợ cho doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình cá nhân phạm vi cho phép quy định phủ. Mục đích sách tín dụng: - Chính sách tín dụng xác định giới hạn áp dụng cho hoạt động tín dụng. Đồng thời thiết lập môi trường nhằm giảm bớt rủi ro hoạt động tín dụng - Chính sách tín dụng đưa nhằm bảo đảm định tín dụng khách quan, tuân thủ quy định NHNN phù hợp thông lệ chung quốc tế. Không tổ chức , cá nhân can thiệp trái pháp luật vào quyền tự chủ trình cho vay thu hồi nợ ngân hàng. Chính sách tín dụng xác định: + Các đối tượng vay vốn. + Phương thức quản lí hoạt động tín dụng +Những ràng buộc tài chính. + Các loại sản phẩm tín dụng khác ngân hàng cung cấp. + Phương thức quản lí danh mục cho vay. +Thời hạn điều kiện áp dụng cho sản phẩm tín dụng khác nhau. III. Chính sách tín dụng cho vay BĐS 1. Cho vay BĐS 1.1. Khái niệm Cho vay BĐS quan hệ tín dụng ngân hàng với khách hàng ( thể nhân pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo đó, tín dụng BĐS việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng vào mục đích vay vốn liên quan đến BĐS. Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tưu kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cuuwar, xây dựng hoàn thiện sở hạ tầng dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê… Như vậy, tín dụng ngân hàng lĩnh vực BĐS bao gồm hai hình thức: vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS nhà đầu tư vừa đáp ứng nhu cầu nhà người dân. Việc cấp tín dụng BĐS ngân hàng góp phần tác động đến cung cầu BĐS thị trường. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu hoạt động an toàn cho vay, ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng vốn vay phải sử dụng mục đích phải hoàn trả gốc lãi theo kì hạn cam kết. Mặt khác, ngân hàng yêu cầu khách hàng thực đảm bảo tín dụng áp dụng nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm sở xét duyệt cho vay. 1.2. Đặc điểm cho vay BĐS Trong hoạt động ngân hàng, cho vay BĐS Đặc biệt cho vay xây dựng ngắn hạn, toán đủ vòng vài tháng vài tuần dự án xây dựng hoàn tất khoản chấp dài hạn kéo dài từ 25 đến 30 năm, để cung cấp nguồn tài lâu dài cho việc mua lại tài sản cải tạo, nâng cấp chúng. Trong năm qua, dù với kỳ hạn cho vay BĐS lĩnh vực ngày phát triển nhanh chóng. Thật không may, hình thức cho vay BĐS lại hình thức rủi ro hoạt động tín dụng ngân hàng Cho vay BĐS lĩnh vực mà than chứa đựng khác biệt quan trọng so với dạng cho vay khác ngân hàng. Cho vay BĐS khác với phần lớn hình thức cho vay khác số khía cạnh chủ yếu sau: Thứ nhất, quy mô trung bình vay BĐS thường lớn nhiều so với quy mô trung bình vay thông thường đặc biệt cho vay tiêu dùng cho vay kinh doanh nhỏ. Thứ hai, số khoản cho vay mua nhà chấp, chủ yếu cho nhà có gia đình thường có kỳ hạn dài danh mục cho vay ngân hàng. Thứ ba, hình thức cho vay khác, dòng tiền mặt dự tính thhu nhập người vay yếu tố quan trọng để ngân hàng định có cho vay hay không.Trong cho vay BĐS, đánh giá xác điều tối quan trọng định cho vay. Thứ tư, Ttrong cho vay BĐS, tài sản tài trợ BĐS, vừa tài sản tài trợ, đồng thời vừa tài sản chấp. Khách hàng vay vốn ngân hàng để phục vụ nhu cầu liên quan đến BĐS dùng BĐS để chấp bảo đảm khoản vay. 1.3. Phân loại cho vay BĐS Việc phân loại tín dụng BĐS có cách khác nhau. Song phân loại theo mục đích sử dụng vốn vay, tín dụng BĐS gồm: - Cho vay kinh doanh BĐS: Dành cho khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho dự án BĐS xây dựng khu đô thị mới, trung tâm thương mại… - Cho vay tiêu dùng BĐS: Dành cho khách hàng cá nhân để tài trợ cho nhu cầu nhà xây dựng, sửa chữa, mua nhà, trang trí nội thất… Các loại hình tín dụng BĐS gồm có: - Xây dựng sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh - Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất - Xây dựng khu đô thị - Xây dựng cao ốc cho thuê - Xây dựng trung tâm thương mại - Xây dựng, sữa chữa, mua nhà để bán - Quyền sử dụng đất - Đầu tư, kinh doanh BĐS 1.4. Vai trò hoạt động cho vay BĐS 1.4.1. Đối với ngân hàng Thứ nhất, cho vay BĐS hình thức cho vay mang mức lãi suất ngầm định cao so với hầu hết khoản cho vay khác ngân hàng, bên cạnh cho vay tiêu dùng. Do đó, trước hết keennh sinh lợi tiềm ngân hàng. Thứ hai, khoản vay mua BĐS thường đem lại hội kinh doanh sinh lời khác cho ngân hàng ngân hàng nhận them tiền gửi cho vay cải tạo ngân hàng vay vốn. Ví dụ ngân hàng sẵn sàng cung cấp cho người vay mua nhà chấp lãi suất hấp dẫn để đổi lấy lời hứa khách hàng sử dụng dịch vụ khác ngân hàng trì khối tiền gửi đáng kể ngân hàng Thứ ba, cho vay BĐS giúp ngân hàng đa dạng hóa sở khách hàng, hạn chế ảnh hưởng chu kỳ kinh doanh 1.4.2. Đối với người vay Thứ nhất, tín dụng BĐS đáp ứng kịp thời nhu cầu số lượng chất lượng vốn cho khách hàng. Với ưu điểm an toàn, tiện lợi nhanh chóng, dễ tiếp cận có khả đáp ứng nhu cầu vốn lớn, tín dụng BĐS thõa mãn nhu cầu đa dạng khách hàng. Đối với nhà kinh doanh địa ốc, hợp tác ngân hàng điều đương nhiên vô cần thiết. Doanh nghiệp có đủ 100% vốn để đầu tư cho dự án mà cần có hỗ trợ cho vay ngân hàng, có tỷ lệ vốn vay lên đến 70% - 80% tổng vốn đầu tư. Tín dụng BĐS kênh cung cấp vốn, đáp ứng nhu cầu vốn cho doanh nghiệp. Thứ hai, tín dụng BĐS rang buộc trách nhiệm khách hàng phải hoàn trả vốn gốc lãi thoài hạn định thõa thuận. Do đó, buộc khách hàng phải nỗ lực, tận dụng hết khả để sử dụng vốn vay hiệu quả, đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Khi thị trường thuận lợi nhà đầu tư thu nhiều lợi nhuận cho riêng mình, trường hợp này, ngân hàng mang lại cho nhà đầu tư, chủ dự án kinh doanh BĐS nhiều lợi ích đáng kể. 1.4.3. Đối với thị trường BĐS nói riêng nề kinh tế nói chung Trong giai đoạn nay, kinh tế Việt Nam tuuy có nhiều tiến so với giai đoạn trước, kênh vốn cho phát triển kinh tế chưa phát triển đầy đủ chưa phát huy hết hiệu vốn có nó. Do đó, mặt đó, kinh tế Việt Nam dựa nhiều vào nguồn vốn ngân hàng. Vì vai trò tín dụng ngân hàng kinh tế nói chung lĩnh vự BĐS nói riêng giữ vị trí quan trọng. Tín dụng ngân hàng tác động tới thị trường BĐS, thị trường BĐS thân lại tác động đến kinh tế. Tín dụng ngân hàng vừa kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS dạng dự án đầu tư BĐS ( kích cung) vừa kênh cho vay mua bán BĐS (kích cầu). Mặt khác, hiệu đầu tư dự án đầu tư BĐS, ngân hàng góp phần nâng cao hiệu dự án đầu tư BĐS. Ngân hàng nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ toán, nhà đầu tư góp vốn doanh nghiệp kinh doanh BĐS…Điều tạo nên gắn kết cung cầu BĐS thị trường, góp phần tạo nên phát triển thị trường BĐS. Thị trường BĐS tong thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mô, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tỷ lệ không nhỏ kinh tế. Khi nguồn vốn đáp ứng, hàng loạt công trình, dự án…được xây dựng, nhu cầu vật liệu xây dựng, nhân công… tang lên kích thích sản xuất nguyên vật liệu, sản phẩm xây dựng, đồ nội thất, gia dụng….cũng phát triển theo. Như vậy, hoạt động cho vay BĐS ngân hàng không giúp thị trường BĐS phát triển mà kích thích tạo điều kiện cho thị trường xây dựng, thị trường lao động…tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thỗ phạm vi nước, từ góp phần kích thích sản xuất phát triển, đẩy mạnh tang trưởng kinh tế. 2. Chính sách tín dụng cho vay BĐS ngân hàng thương mại 2.1. Các yếu tố 2.1.1. Đối tượng vay vốn - Khách hàng doanh nghiệp: Các pháp nhân doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước tổ chức có đủ điều kiện quy định điều 94 luật dân sự; Các pháp nhân nước ngoài; Doanh nghiệp tư nhân; Công ty hợp danh. - Khách hàng cá nhân: Cá nhân; Hộ gia đình; Tổ hợp tác. 2.1.2. Nguyên tắc cho vay Hoạt động cho vay BĐS dựa nguyên tắc tín dụng ngân hàng nhằm đảm bảo tính an toàn khả sinh lời. Các nguyên tắc nầy cụ thể hóa quy định Ngân hàng Nhà nước NHTM. Thứ nhất, “ khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn lãi với thời gian xác định”. Các khoản tín dụng ngân hàng chủ yếu có nguồn gốc từ khoản tiền gửi khách hàng khoản ngân hàng vay. Ngân hàng phải có trách nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi nên ngân hàng luôn yêu cầu người nhận tín dụng phải thực cam kết này. Đây điều kiện để ngân hàng tồn phát triển. Thứ hai,” Khách hàng phải cam kết sử dụng vốn tín dụng theo mục đích thỏa thuận với ngân hàng, không trái với quy định pháp luật quy định khác ngân hàng cấp trên” Thứ ba, “ ngân hàng tài trợ dựa dự án có hiệu quả” cho vay theo dự án BĐS. Thực nguyên tắc điều kiện để thực nguyên tắc thứ nhất. Phương án hoạt động có hiệu người vay chứng minh cho khả thu hồi vốn đầu tư có lãi để trả nợ ngân hàng 2.1.3. Điều kiện vay - Có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân chịu trách nhiệm dân theo quy định pháp luật - Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp liên quan đến BĐS - Có khả tài đảm bảo trả nợ thời hạn cam kết - Có dự án, phương án đầu tư có hiệu kèm phương án trả nợ khả thi - Thực quy định bảo đảm tiền vay theo quy định Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn ngân hàng 2.1.4. Phương thức cho vay - Cho vay lần ( cho vay theo món) Phương thức cho vay lần phương thức cho vay mà lần vay vốn, khách hàng ngân hàng phải làm thủ tục vay vốn cần thiết ký kết hợp đồng tín dụng. Phương thức áp dụng cho khách hàng cá nhân vay tiêu dùng BĐS, nhu cầu vay vốn không thường xuyên. - Cho vay theo dự án đầu tư Phương thức cho vay theo dự án đầu tư phương thức cho vay mà ngân hàng nơi cho vay khách hàng ký hợp đồng tín dụng thỏa thuận mức vốn đầu tư trì cho thời gian đầu tư dự án. Cho vay theo dự án đầu tư phương thức cho vay vốn để thực dự án đầu tư BĐS, gồm có: + Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất + Xây dựng khu đô thị + Xây dựng cao ốc cho thuê + Xây dựng trung tâm thương mại + Đầu tư kinh doanh BĐS khác - Cho vay trả góp Phương thức cho vay trả góp phương thức cho vay mà ngân hàng khách hàng xác định thỏa thuận số tiền lãi vay phả trả cộng với số nợ gốc chia để trả nợ theo nhiều kỳ hạn thời hạn cho vay. Phương thức áp dụng cho đối tượng khách hàng vay có phương án trả nợ gốc lãi vay khả thi khoản thu nhập chắn, ổn định, áp dụng cho loại hình tín dụng” mua nhà trả góp”. - Cho vay hợp vốn ( đồng tài trợ) Phương thức cho vay hợp vốn phương thức cho vay mà nhóm TCTD cho vay vốn phương án vay vốn khách hàng, TCTD làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với TCTD khác. 2.2. Lãi suất phương pháp tính lãi suất 2.2.1. Lãi suất cho vay Lãi suất cho vay yếu tố quan trọng hoạt động ngân hàng. Việc định lãi suất cho vay dựa thong số mức kỳ vọng sinh lời ngân hàng, rủi ro tín dụng khoản vay tỷ lệ an toàn vốn. Do đó, lãi suất cho vay phải Ban lãnh đạo ngân hàng Phòng nghiệp vụ tín dụng,… khoản sinh lời cần thiết để hoạt động ngân hàng có lãi tăng trưởng. Các loại lãi suất cần xác định - Lãi suất cho vay khách hàng thong thường, khách hàng ưu đãi. - Lãi suất cho vay hạn hạn. - Lãi suất cho vay thả nỗi cố định. + Lãi suất thả nổi: loại lãi suất ngân hàng diều chỉnh theo định kỳ điều chỉnh đột xuất theo sách lãi ngân hàng. + Lãi suất cố định: loai lãi suất không thay đổi suốt thời hạn khoản vay. Mức lãi suất cho vay ngân hàng xác định sở lãi suất tiền gửi, chi phí huy động vốn, chi phí cho vay, uy tín khách hàng, mức độ rủi ro khoản vay yếu tố cạnh tranh thị trường. 2.2.2. Phương pháp xác định lãi suất cho vay • Các yếu tố cấu thành lãi suất cho vay - Chi phí huy động vốn ( % ) (a): chi phí huy động vốn bình quân ( lãi phải trả) tất nguồn vốn bao gồm tiền gửi tiết kiệm dân cư, tiền gửi không kỳ hạn doanh nghiệp cá nhân, tiền gửi có kỳ hạn,…và vốn vay thị trường liên ngân hàng tính theo kỳ hạn. - Chi phí hoạt động (%) (b) : bao gồm chi phí tiền lương, chi phí văn phòng, đào tạo, lại, chi phí hoạt động khác. - Chi phí dự phòng rủi ro tín dụng (%) (c): xác định phù hợp với hạn khách hàng, mức độ rủi ro ngành, phương án vay vốn… - Chi phí khoản (%) (d) : chi phí vốn đảm bảo khoản cho hệ thống ngân hàng. - Chi phí vốn chủ sở hữu (%) (e) : Là mức lợi nhuận ngân hàng kỳ vọng thu từ vốn chủ sở hữu, xác định lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn với khoản cho vay. • Phương pháp xác định lãi suất cho vay Xác định sàn lãi suất cho vay = (a) + (b) +(c) + (d) + (e) . Sàn lãi suất cho vay phải nhỏ mức lãi suất cho vay bình quân thị trường liên ngân hàng ( cao phải điều chỉnh lại tỷ lệ lợ nhuận kỳ vọng). Xác định lãi suất cho vay theo phương pháp điều chỉnh rủi ro giá vốn Lãi suất cho vay = chi phí vốn vay + Mức lợ nhuận kỳ vọng 2.3. Hạn mức cho vay 2.3.1. Căn xác định mức cho vay - Nhu cầu vốn khách hàng. - Mức vốn tự có khách hàng tham gia vào dự án BĐS, vào BĐS - Tỷ lệ cho vay tối đa so với giá trị tài sản bảo đảm tiền vay theo quy định bảo đảm tiền vay ngân hàng. - Khả hoàn trả nợ khách hàng. - Khả nguồn vốn ngân hàng không vượt mức ủy quyền phán cho vay Tổng Giám Đốc Giám Đốc ngân hàng cho vay. 2.3.2. Giới hạn tổng dư nợ cho vay khách hàng Tổng dư nợ cho vay khách hàng không vượt 15% vốn tự có ngân hàng thời điểm cho vay ( trừ trường hợp cho vay từ nguồn ủy thác Chính phủ, tổ chức cá nhân dự án trình Chính phủ đồng ý cho vay vượt 15% vốn tự có ngân hàng. Mức cho vay = Tổng nhu cầu vốn – Vốn tự có – Vốn khác (nếu có) III. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÍNH HIỆU LỰC CỦA CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS 1. Các nhân tố khách quan 1.1. Môi trường kinh tế vĩ mô - Các sách điều tiết vĩ mô Nhà nước Để nèn kinh tế phát triển ổn định bền vững, Nhà nước tiến hành điều chỉnh đồng thời nhiều tiêu kinh tế xã hội. Và nhiều để thực mục tiêu cụ thể đó, ảnh hưởng bất lợi mà sách nhà nước mang lại cho hoạt động cho vay BĐS NHTM tránh khỏi. Chản hạn, để thực mục tiêu kìm chế lạm phát, Nhà nước phải thực loạt sách tài tiền tệ thong qua hẹ thống ngân hàng nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, cảnh báo cho vay BĐS, tăng lãi suất bản,… Và điều chỉnh làm cho thị trường BĐS gặp phải khó khăn ảnh hưởng trực tiếp đến sách tín dụng BĐS, hoạt động cho vay BĐS ngân hàng. Các ngân hàng hoạt động khuôn khổ pháp luật, mà pháp luật công cụ quản lí nhà nước, sách tín dụng cho vay BĐS NHTM có tính hiệu lực hay không phụ thuộc vào sách vĩ mô Nhà nước điều tất nhiên. - Tình trạng kinh tế Tình trạng kinh tế nhân tố vĩ mô có tác động đến hoạt động ngân hàng nói chung tính hiệu lực sách tín dụng BĐS ngân hàng nói riêng. Các ngân hàng đưa sách tín dụng BĐS phải bám sát tình trạng kinh tế. Khi tình trạng nề kinh tế thay đổi sách tín dụng BĐS cũ không phù hợp buộc phải tha đổi, tính hiệu lực. Trong điều kiện kinh tế phát triển hưng thịnh, thu nhập người dân cao ổn định, chất lượng tín dụng đảm bảo, khả hoàn trả vốn gốc lãi khách hàng tốt, hội đầu tư mở rộng. Trong hoàn cảnh đó, sách tín dụng BĐS ngân hàng có xu hướng cởi mở, quy định hạn mức, thời hạn cho vay thoáng hơn. Khi kinh tế không ổn định, chất lượng tín dụng không cao sách tín dụng BĐS cũ không phù hợp, tính hiệu lực, ngân hàng thay đổi sách theo hướng thắt chặt khắt khe cho vay BĐS. - Tình trạng thị trường BĐS Hoạt động cho vay BĐS NHTM chịu ảnh hưởng từ tình trạng thị trường BĐS. Khi thị trường BĐS phát triển nó, ngân hàng mở rộng cho vay BĐS, ngược lại. Theo đó, sách tín dụng mở rộng cho vay BĐS có tính hiệu lực với thị trường BĐS phát triển nóng, sách tín dụng thắt chặt cho vay BĐS có hiệu lực với thị trường BĐS đóng băng. Do đó, tình trạng thị trường BĐS nhân tố vĩ mô tác động tới tính hiệu lực sách tín dụng cho vay BĐS. 1.2. Sự kiện bất khả kháng Khủng hoảng tài chính, tiền tệ hay động đất lớn thường xuyên gây đổ sụp loạt tòa nhà, hộ… Ảnh hương đến hiệu dự án kinh doanh BĐS doanh nghiệp khiến ngân hàng có động thái hạn chế cho vay BĐS. Và đó, sách tín dụng BĐS thay đôiỉ theo tất nhiên, sách tín dụng BĐS giai đoạn trước không tác dụng. 2. Các nhân tố khách quan - Khả tài chiến lược kinh doanh ngân hàng thương mại Mỗi ngân hàng vào khả tài mình, cụ thể nguồn vốn trung- dài hạn phần nguồn vốn ngắn hạn để đưa hạn mức chiến lược cho vay BĐS giai đoạn cụ thể. Bên cạnh đó, ngân hàng có định hướn chiến lược riêng cho hoạt đọng kinh doanh ngân hàng mình. Khi ngân hàng thay đổi chiến lược, định hướng trọng tâm cho vay vào phát triển sản xuất kinh doanh ngừng cho vay BĐS sách tín dụng cho vay BĐS ngân hàng trở nên hiệu lực. Và ngân hàng có tính hiệu lực hay không phụ thuộc vào khả tài chiến lược kinh doanh ngân hàng thời kỳ. - Nhân tố tổ chức quản lý Khi ngân hàng xếp cách khoa học đảm bảo phối hợp chặt chẽ, nhịp nhàng phòng ban, phận nghiệp vụ ngân hàng chi nhánh việc tổ chức thực sách tín dụng nối chung sách tín dụng cho vay BĐS nói riêng đảm bảo thực có hiệu quả.Như thế, sách tín dụng BĐS có hiệu lực. - Nhân tố người Nhân viên ngân hàng phận có liên quan đến hooatj động cho vay BĐS ngân hàng, cán tín dụng cán thẩm định có ảnh hưởng quan trọng đến việc thực thi sách tín dụng BĐS ngân hàng. Chính sách có tính hiệu lực nhân viên, cán nghiệp vụ có liên quan thực theo sách. Do đoa lực họ yếu tố quan trọng CHƯƠNG THỰC TRẠNG TÍN DỤNG CHO DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY I. Các sản phẩm tín dụng kinh doanh BĐS ngân hàng thương mại Việt Nam Bên cạnh sản phẩm cho vay tiêu dùng BĐS, hầu hết ngân hàng có sản phẩm cho vay theo dự án đầu tƣ, dành cho doanh nghiệp địa ốc, đầu tƣ xây dựng dự án BĐS. Tuy nhiên, hệ thống NHTM Việt Nam có số ngân hàng có sản phẩm riêng để tài trợ xây dựng, ví dụ nhƣ: - Techcombank với sản phẩm “cho vay đầu tƣ kinh doanh BĐS” cho chủ đầu tƣ sản phẩ m “tài trợ dự án trọn gói” cho nhà thầu. - MHB với sản phẩm “cho vay đầu tƣ dự án”. - HDbank với sản phẩm “cho vay thực dự án nhà đất – khu dân cƣ”. - NH TMCP Quân Đội với sản phẩm “cho vay doanh nghiệp xây lắp”. - NH TMCP Đông Á có sản phẩ m “tài trợ xây dựng”. - Navibank có sản phẩm “cho vay thực dự án nhà ở, đất ở”. Nhìn chung thị trường tín dụng BĐS phong phú, đặc biệt cho vay cá nhân với ngày nhiều sản phẩm ngân hàng mở II. Chính sách tín dụng cho vay BĐS NHTM Việt Nam 1. Hành lang pháp lý xây dựng sách tín dụng cho vay BĐS NHTM Việt Nam Chính sách tín dụng bất động sản xây dựng chủ yếu sở khuôn khổ pháp luật tín dụng Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam ban hành với quy định pháp luật bất động sản. Các văn pháp luật ảnh hƣởng tới việc xây dựng sách tín dụng BĐS NHTM sau: Nghị định 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm quy định: tài sản bảo đảm bên thoả thuận thuộc sở hữu bên có nghĩa vụ thuộc sở hữu người thứ ba mà ngƣời cam kết dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ bên có quyền. Tài sản bảo đảm tài sản có, tài sản hình thành tương lai đƣợc phép giao dịch . Nghị định quy định “thế chấp quyền sử dụng đất” trường hợp bắt buộc đăng ký giao dịch bảo đả m “bảo đảm tiền vay tài sản hình thành từ vốn vay ” trường hợp phải trọng đăng ký giao dịch bảo đảm. Nhờ có nghị định mà quy định tài sản đảm bảo sách tín dụng BĐS rõ ràng, cụ thể linh hoạt hơn. Quyết định số 1627/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc NHNN quy chế cho vay khách hàng: quy đ ịnh cụ thể điều kiệ n vay vốn, nguyên tắc vay vốn, mức cho vay (tối đa 15% vốn điều lệ khách hàng). Các ngân hàng vào quy định để xây dựng quy chế cho vay BĐS ngân hàng mình. Quyết định 286/2002/QĐ-NHNN ngày 03/4/2002 Thống đốc Ngân hàng nhà nƣớc việc ban hành quy chế đồng tài trợ tổ chức tín dụng Quyết định 886/2003/QĐ-NHNN ngày 11/8/2003 việc sửa đổi, bổ sung quy chế đồng tài trợ tổ chức tín dụng ban hành theo Quyết định số 286/2002/QĐ-NHNN ngày 03/4/2002. Qua đó, ngân hàng đƣợc phép cho vay đồng tài trợ với TCTD khác cho vay BĐS. Thông tư số 12/2010/TT-NHNN ngày 14/4/2010 Thống đốc NHNN quy định cho vay đồng Việt Nam theo lãi suất thỏa thuận tổ chức tín dụng khách hàng. Theo đó, ngân hàng phép áp dụng lãi suất thỏa thuận với khoản vay tiêu dùng BĐS kinh doanh BĐS. Thông tư số 15/2009/TT-NHNN ngày 10/8/2009 Thống đốc NHNN quy định tỷ lệ tối đa c nguồn vốn ngắn hạn sử dụng vay trung hạn dài hạn tổ chức tín dụng. Theo đó, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn sử dụng vay trung dài hạn NHTM 30%. Do đó, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay BĐS ngân hàng thay đổi theo, dẫn đến sách cho vay BĐS ngân hàng thay đổi theo để cân nguồn vốn, đảm bảo khoản không vi phạm quy định này. Luật kinh doanh BĐS ngày 29/6/2006 nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS. Theo đó, chủ đầu tƣ dự án BĐS phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tƣ dự án đƣợc phê duyệt. Trên sở quy định này, NHTM quy định mức vốn chủ sở hữu tối thiểu khách hàng dự án vay vốn (thƣờng 30%) sách cho vay BĐS Hiện chưa có quy định rõ ràng đầu hay cho vay bất động sản chưa có quy định hạn chế việc cho vay bất động sản. Các ngân hàng sở quy định pháp luật chung, thực cho vay theo quy định, văn ngân hàng cho vay BĐS. Do đó, sách cho vay BĐS, quy chế cho vay, đảm bảo tiền vay… ngân hàng khác nhau. 2. Chính sách tín dụng cho vay kinh doanh BĐS NHTM Việt Nam II.1. Các yếu tố • Đối tượng vay vốn Đối với loại hình tín dụng kinh doanh BĐS (gồm xây dựng khu đô thị mới, chung cư, trung tâm thương mại…) áp dụng cho đối tượng khách hàng doanh nghiệp có dự án đầu tư BĐS phép đầu tư dự án BĐS theo quy định pháp luật. • Nguyên tắc cho vay Thứ nhất, khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn (gốc) lãi với thời gian xác định hợp đồng tín dụng ký kết với ngân hàng. Thứ hai, khách hàng phải cam kết sử dụng tín dụng theo mục đích thoả thuận với ngân hàng, không trái với quy định pháp luật quy định khác ngân hàng cấp trên. Thứ ba, ngân hàng tài trợ dựa dự án (phương án) có hiệu quả. Phương án hoạt động có hiệu người vay minh chứng cho khả thu hồi vốn đầu tư có lãi để trả nợ ngân hàng. Các khoản tài trợ ngân hàng phải gắn liền với việc hình thành tài sản người vay. • Điều kiện cho vay Quy định điều kiện cho vay kinh doanh BĐS ngân hàng giống nhau. Về bản, không khác mấy, số ngân hàng đưa thêm số điều kiện khác. Các điều kiện gồm: Thứ nhất, ngân hàng cho vay doanh nghiệp có đầ y đủ lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân chịu trách nhiệ m dân theo quy định pháp luật, đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật Việt Nam ngân hàng cho vay. Thứ hai, ngân hàng yêu cầu mục đích sử dụng vốn vay phải theo mục đích sản phẩm tín dụng cho vay BĐS mà khách hàng ký kết với ngân hàng; xây dựng dự án BĐS công trình khu đô thị mới, trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, khu chung cư, biệt thự, văn phòng cho thuê tổ hợp trung tâm thương mại văn phòng. Ngân hàng không tài trợ cho hoạt động khác. Thứ ba, doanh nghiệp phải có khả tài đảm bảo trả nợ thời hạn cam kết, có mức vốn tự có tham gia vào dự án vay vốn. Mỗi ngân hàng có quy định riêng ngân hàng mình. Ví dụ như: VPbank quy định khách hàng phải có mức vốn tự có tối thiểu tham gia 30% tổng mức vốn đầu tư cho dự án. Trong Gpbank quy định thoáng hơn, khách hàng phải có khả tài tham gia vào phương án vay vốn tối thiểu 15% nhu cầu vốn dự án. Thứ tư, có dự án, phương án đầu tư có hiệu kèm phương án trả nợ khả thi. Các ngân hàng vào phương án đầu tư phương án trả nợ để xác định dự án khả thi, hiệu để đến định có hay không cho vay vốn. Thứ năm, thực quy định bảo đảm tiền vay theo quy định Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn ngân hàng. Thứ sáu, doanh nghiệp vay vốn phải có trụ sở làm việc tỉnh, thành phố với ngân hàng cho vay. Ngoài ra, số ngân hàng có quy định riêng như: HDBank quy định: Doanh nghiệp phải đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất định giao đất, đồ địa xác định ranh giới khu đất, quy hoạch chi tiết duyệt cấp có thẩm quyền; có phương án đền bù, giải phóng mặt đƣợc duyệt cấp có thẩm quyền. Việc mua bán nhà nhà (do đơn vị xây) thông qua HDBank đơn vị toán xong nợ vay với HDBank. Doanh nghiệp phải có chức kinh doanh BĐS, có uy tín lực điều hành, quản lý dự án. Các quy định chặt chẽ hơn, nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân hàng, cho thấy HDBank thận trọng cho vay kinh doanh BĐS. Pgbank quy định khách hàng nợ hạn tổ chức tín dụng khác. Quy định phần đảm bảo khả trả nợ khách hàng, song việc kiểm tra nợ hạn khách hà ng tổ chức tín dụng khác lại đơn giản. Techcombank quy định sản phẩm “cho vay đầu tư kinh doanh BĐS” dành cho đối tượng khách hàng chủ đầu tư có đăng ký kinh doanh đầu tư kinh doanh BĐS hợp pháp Việt Nam. Quy định hạn chế đối tượng vay vốn, cho thấy Techcombank có chủ trương thắt chặt cho vay kinh doanh BĐS. Những chủ đầu tư đăng ký kinh doanh đầu tư kinh doanh BĐS hợp pháp Việt Nam vay vốn • Phương thức cho vay Đối với tín dụng tài trợ dự án xây dựng, ngân hàng áp dụng đa dạng phương thức cho vay: cho vay lần, cho vay theo dự án đầu tư, cho vay hợp vốn tùy thuộc sách ngân hàng. Cụ thể: HDbank áp dụng loại cho vay trên. NH TMCP Đông Á áp dụng cho vay theo cho vay theo dự án đầu tư. NH TMCP Nam Việt cho vay theo với sản phẩm “cho vay thực dự án nhà ở, đất ở”. ABbank áp dụng cho vay theo dự án đầu tư cho vay hợp vốn. 2.2. Lãi suất Lãi suất cho vay đƣợc xác đinh dựa biểu lãi suất cho vay hành ngân hàng. Tùy trường hợp cụ thể, lãi suất xác định sở thoả thuận Ngân hàng khách hàng, không trái quy định pháp luật. Vào thời điểm nửa đầu tháng 4/2010 lãi suất cho vay trung – dài hạn doanh nghiệp SHB 15% - 16%/năm, SeAbank (chi nhánh TPHCM) 15% - 17%/năm, OCB 14% - 16%/năm. Đến (tính đến thời điểm 12/5/2010) mức lãi suất hạ xuống: SHB 14% - 15%/năm, SeABank 14% - 15,5%/năm, OCB 13,5% - 14,5%/năm. 2.3. Hạn mức cho vay Mức vay xác định vào nhu cầu vay vốn, khả trả nợ, biệ n pháp đảm bảo tiền vay (giá trị tài sản đảm bảo, phạm vi bảo đảm thực nghĩa vụ xác định…). Trên sở đó, với dự án, khách hàng mà ngân hàng khách hàng thỏa thuận số tiền vay khác nhau. Mỗi ngân hàng bên cạnh có sách cho vay riêng như: HDBank tạo điều kiện cho khách hàng có quan hệ vay vốn thƣờng xuyên, uy tín với mức cho vay đến 80% giá trị tài sản chấp. Vietcombank, MHB, Sacombank, SeABank, Gpbank quy đ ịnh số tiền cho vay lên đến 85% tổng chi phí đầu tư dự án không giới hạn quy mô. PGbank đáp ứng tối đa 70% giá trị phương án (nếu giá trị tài sản đủ bảo đảm cho số tiền vay). NH TMCP Miền Tây quy định, tài sản hình thành từ vốn vay, mức cho vay không 70% giá trị tài sản. NH TMCP Liên Việt quy định tỷ lệ cho vay tối đa 80% nhu cầu vốn dự án, 95% giá trị tài sản bảo đảm. 2.4. Tài sản đảm bảo Các ngân hàng quy định tài sản đảm bảo toàn tài sản hình thành từ vốn vay vốn tự có Dự án đầu tư. Ngoài ra, số ngân hàng có sách thoáng tài sản đảm bảo Vietcombank Techcombank. Ở Vietcombank, khách hàng dùng tài sản khác dự án (như đảm bảo số dư tài khoản tiền gửi, giấy tờ có giá, động sản, bất động sản khác không thuộc Dự án, bảo lãnh tài sản bên thứ ba) làm biện pháp bảo đảm tiền vay bổ sung cho vốn vay. Techcombank chấp nhận tài sản đảm bảo hợp đồng thuê đất chủ đầu tƣ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 2.5. Thời hạn cho vay Các NHTM Việt Nam linh hoạt quy đ ịnh thời hạn cho vay tài trợ xây dựng. Thời hạn cho vay tùy thuộc vào nhu cầu khách hàng kết thẩm định cán tín dụng, vào thời gian thu hồi vốn dự án. Thời hạn cho vay không thời hạn hoạt động lại theo giấy phép kinh doanh giấy phép đầu tư Việt Nam. Có thể thấy khác quy định thời hạn cho vay kinh doanh BĐS số ngân hàng sau: Vietcombank, MHB, ABbank quy định thời hạn cho vay linh hoạt, từ năm đến tối đa 15 năm. Techcombank, NH TMCP Liên Việt quy định thời hạn vay vốn dài, từ năm trở lên, tối đa 10 năm. HDBank, OCB quy định thời hạn vay cho phép khách hàng thỏa thuận theo loại: ngắn hạn, trung hạn dài hạn. Sacombank cho vay với thời hạn trung, dài hạn phù hợp với thời gian hoạt động dự án đầu tư. SeABank cho vay với thời hạn dài hạn: từ đến 15 năm. NH TMCP Nam Việt, NH TMCP Đại Tín quy định thời hạn cho vay không năm. NH TMCP Miền Tây quy định thời hạn vay vốn không năm. Như thấy, đa số ngân hàng nhỏ siết chặt thời gian cho vay BĐS ngân hàng lớn nới lỏng thời gian cho vay BĐS 3. Thực trạng tín dụng BĐS NHTM Việt Nam Tính đến thời điểm tháng 12/ 2013 tín dụng cho cung BĐS ( tín dụng cung BĐS bao gồm: tín dụng dành cho khu công nghiệp, khu chế xuất; khu đô thị; văn phòng cho thuê, sữa chữa mua nhà để bán) chiếm khoản 51% tổng dư nợ tín dụng BĐS ( giảm điểm phần trăm so với kỳ 2012). Trong bối cảnh thị trường BĐS khó khăn, hiệu sản xuất kinh doanh khả trả nợ ngành BĐS thấp việc giảm dần tỷ lệ đem lại mức độ an toàn cao cho hoạt động hệ thống tài chính. Tuy nhiên, tín dụng cầu BĐS chưa tăng kỳ vọng. NHNN đẵ triễn khai gói hỗ trợ 30000 tỷ đồng Chính phủ chủ yếu dành cho cầu thực phân khúc nhà xã hội nhà dành cho người có thu nhập thấp. Tuy nhiên việc giải ngân gói tín dụng chậm ( tính đến hết năm 2013 ngân hàng giải ngân 758,7 tỷ đồng gói hỗ trợ, chiếm khoản 25%) cung dành cho phân khúc thiếu, thủ tục tiếp cận nguồn vốn người tiêu dùng nhiều vướng mắc ((vẽ hình cấu dư nợ tín dụng BĐS)) Tỷ lệ nợ xấu quý 4/2013 3.86% giảm 1.84 điểm so với kì năm 2012 giảm 2.58% so với quý 3/2013. Tỷ lệ xuống thấp vòng hai năm qua. ((vẽ hình dư nợ tỷ lệ nợ BĐS)) (((nguồn Ủy ban iams sát tài chimhs quốc gia.báo cáo tổng quan thị trường tài chính)) [...]... thực thi chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng Chính sách này có tính hiệu lực khi các nhân viên, cán bộ nghiệp vụ có liên quan thực hiện đúng theo chính sách Do đoa năng lực của họ là một yếu tố quan trọng CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG TÍN DỤNG CHO DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY I Các sản phẩm tín dụng đối với kinh doanh BĐS ở các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay Bên cạnh các sản phẩm cho. .. Nam hiện nay 1 Hành lang pháp lý xây dựng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các NHTM ở Việt Nam hiện nay Chính sách tín dụng bất động sản được xây dựng chủ yếu trên cơ sở khuôn khổ pháp luật về tín dụng do Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam ban hành cùng với những quy định của pháp luật về bất động sản Các văn bản pháp luật chính ảnh hƣởng tới việc xây dựng chính sách tín dụng BĐS của NHTM như sau:... về đầu cơ hay cho vay bất động sản và cũng chưa có quy định nào hạn chế việc cho vay bất động sản Các ngân hàng trên cơ sở những quy định pháp luật chung, đang thực hiện cho vay theo các quy định, văn bản chính của ngân hàng mình trong cho vay BĐS Do đó, chính sách cho vay BĐS, về quy chế cho vay, đảm bảo tiền vay… ở mỗi ngân hàng là khác nhau 2 Chính sách tín dụng đối với cho vay kinh doanh BĐS ở các... siết chặt thời gian cho vay BĐS hơn trong khi các ngân hàng lớn thì nới lỏng thời gian cho vay BĐS hơn 3 Thực trạng tín dụng BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay Tính đến thời điểm tháng 12/ 2013 tín dụng cho cung BĐS ( tín dụng cung BĐS bao gồm: tín dụng dành cho khu công nghiệp, khu chế xuất; khu đô thị; văn phòng cho thuê, sữa chữa mua nhà để bán) chiếm khoản 51% tổng dư nợ tín dụng BĐS ( giảm 5 điểm... với sản phẩm cho vay thực hiện dự án nhà đất – khu dân cƣ” - NH TMCP Quân Đội với sản phẩm cho vay doanh nghiệp xây lắp” - NH TMCP Đông Á có sản phẩ m “tài trợ xây dựng” - Navibank có sản phẩm cho vay thực hiện dự án nhà ở, đất ở” Nhìn chung thị trường tín dụng BĐS khá phong phú, đặc biệt là cho vay cá nhân với ngày càng nhiều sản phẩm mới ở các ngân hàng được mở ra II Chính sách tín dụng đối với cho. .. mô tác động tới tính hiệu lực của chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS 1.2 Sự kiện bất khả kháng Khủng hoảng tài chính, tiền tệ hay động đất lớn thường xuyên gây đổ sụp một loạt tòa nhà, căn hộ… Ảnh hương đến hiệu quả của dự án kinh doanh BĐS của doanh nghiệp sẽ khiến các ngân hàng có động thái hạn chế cho vay BĐS Và khi đó, chính sách tín dụng BĐS thay đôiỉ theo và tất nhiên, chính sách tín dụng. .. bộ phận nghiệp vụ của ngân hàng trong từng chi nhánh thì việc tổ chức thực hiện chính sách tín dụng nối chung và chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS nói riêng mới được đảm bảo thực hiện đúng và có hiệu quả.Như thế, chính sách tín dụng BĐS mới có hiệu lực - Nhân tố con người Nhân viên ngân hàng trong các bộ phận có liên quan đến hooatj động cho vay BĐS của ngân hàng, nhất là cán bộ tín dụng và cán... đều có sản phẩm cho vay theo dự án đầu tƣ, trong đó dành cho cả các doanh nghiệp địa ốc, đầu tƣ xây dựng dự án BĐS Tuy nhiên, hiện nay trong hệ thống các NHTM Việt Nam chỉ có một số ngân hàng là có sản phẩm riêng chỉ để tài trợ xây dựng, ví dụ nhƣ: - Techcombank với sản phẩm cho vay đầu tƣ kinh doanh BĐS” cho chủ đầu tƣ và sản phẩ m “tài trợ dự án trọn gói” cho nhà thầu - MHB với sản phẩm cho vay... tượng vay vốn Đối với loại hình tín dụng kinh doanh BĐS (gồm xây dựng khu đô thị mới, chung cư, trung tâm thương mại…) thì chỉ áp dụng cho đối tượng khách hàng doanh nghiệp có dự án đầu tư BĐS và được phép đầu tư dự án BĐS theo quy định của pháp luật • Nguyên tắc cho vay Thứ nhất, khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn (gốc) và lãi với thời gian xác định trong hợp đồng tín dụng ký kết với ngân hàng Thứ... xây) đều thông qua HDBank cho đến khi đơn vị thanh toán xong nợ vay với HDBank Doanh nghiệp phải có chức năng kinh doanh BĐS, có uy tín và năng lực điều hành, quản lý dự án Các quy định này chặt chẽ hơn, nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân hàng, cho thấy HDBank rất thận trọng trong cho vay kinh doanh BĐS Pgbank quy định khách hàng không có nợ quá hạn tại các tổ chức tín dụng khác Quy định này một . của đề tài “ Thực trạng và giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp BĐS ở ĐBSCL” nhằm phân tích và đánh giá tình hình tín dụng cho doanh nghiệp BĐS và từ đó đề ra những giải pháp giúp ngân. 2 THỰC TRẠNG TÍN DỤNG CHO DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY I. Các sản phẩm tín dụng đối với kinh doanh BĐS ở các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay Bên cạnh các sản phẩm cho. sách tín dụng: - Chính sách tín dụng xác định những giới hạn áp dụng cho các hoạt động tín dụng. Đồng thời cũng thiết lập môi trường nhằm giảm bớt rủi ro trong hoạt động tín dụng - Chính sách tín