Quản Lý Sử Dụng Đất Đô Thị - Thực Trạng Và Giải Pháp

Đề án môn học A phần mở đầu i Lý chọn đề tài Sau 10 năm đổi đất nớc ta thu đợc thành tựu to lớn, có ý nghĩa quan trọng nhiều mặt, khối khủng hoảng KT-XH Chuyển sang giai đoạn đẩy mạnh CNH-HĐH theo định hớng XHCN nghiệp dân giầu nớc mạnh, xã hội công văn minh Đất nớc ta đứng trớc vận hội Có tơng đối đầy đủ điều kiện cần thiếtvề thiên thời , địa lợi, nhân hoà Trong đô thị đóng vai trò quan trọng không trung tâm trị, hành chính, kinh tế, văn hoá, giáo dục, khoa học khu vực mà nớc Bên cạnh đất đô thị lại đóng vai trò không phần quan trọng Đất đô thị yếu tố cần thiết để ngời tiến hành hoạt động sản xuất hoạt động khác Trên địa bàn đô thị đất điều kiện vật chất thiếu đợc phát triển KT-XH đô thị Vì để đáp ứng yêu cầu cho phát triển KT-XH đất nớc nói chung đô thị nớc ta nói riêng Thì việc quản lý sử dụng đất đô thị cần đợc thực theo phơng hớng họp lý tiết kiệm hiệu Quản lý sử dụng đất đô thị vấn đề xúc vô quan trọng trình công nghiệp hoá- đại hoá đất nớc Đó lý khiến em chọn đề tài cho viết II Bố cục cuả viết gồm phần: A: Phần mở đầu B: Phần nội dung C: Kết luận Đề án môn học B: Nội dung quản lý sử dụng đất đô thị nớc ta I Nội dung sở lý luận quản lý sử dụng đất đô thị nớc ta Khái niệm đất đô thị Đất đô thị khu vực đất thuộc khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn đợc quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở quan, tổ chức, sở sản xuất, kinh doanh, sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng quốc phòng , an ninh mục đích khác Phân loại đất đô thị Đất đô thị đợc phân chia thành loại chủ yếu sau: a Theo mục đích sử dụng - Đất dành cho công trình công cộng nh đờng giao thông, công trình giao thông tĩnh, nhà ga, bến bãi, công trình cấp thoát nớc, đờng dây tải điện, thông tin liên lạc - Đất dùng vào mục đích an ninh quốc phòng , quan ngoại giao khu vực hành đặc biệt -Đất đan c: bao gồm diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt không gian theo qui định xây dựng thiết kế nhà - Đất chuyên dùng: xây dựng trờng học, bệnh viện, công trình văn hoá, vui chơi, giả trí, công sở khu vực hành chính, trung tâm thơng mại, buôn bán , sở sản xuất kinh doanh - Đất cha sử dụng đến: đất đợc quy hoạch để phát triển đô thị nhng cha sử dụng - Đất nông, lâm, ng nghiệp đô thị: Gồm diện tích hồ nuôi trồng thuỷ sản, khu vực trồng xanh, trồng hoa, cảnh, phố vờn Đề án môn học b Phân loại theo quy hoạch xây dựng đô thị, đất đô thị bao gồm: Đất dân dụng: đất , đất phục vụ công cộng, đất xanh, đất giao thông đất công trình hạ tầng kỹ thuật - Đất khu dân dụng: đất nông nghiệp, đất kho bãi , đất trung tâm chuyên ngành, đất quan đô thị, đất quốc phòng an ninh, đất chuyên dùng khác, đất cha sử dụng c phân loại theo nghĩa vụ tài nhời sử dụng đất, tuỳ theo mục đích sử dụng, đất đô thị gồm loại: - Đất cho thuê, chủ yếu để xây dựng công trình sản xuất kinh doanh giao đất sử dụng có thời hạn - Giao đất có thu tiền sử dụng đất - Giao đất không thu tiền sử dụng đất * Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đợc quan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt, phải tuân theo qui định bảo vệ môi trờng, mĩ quan đô thị - Đất đô thị phải đợc xây dựng sở hạ tầng sử dụng - Mức sử dụng đất vào công trình xây dựng phải tuân theo tiêu chuẩn kỹ thuật quy định Nội dung quản lý sử dụng đất đô thị nớc ta a Điều tra, khảo sát, đo đạc lập đồ địa định giá loại đất đai đô thị * Điều tra khảo sát, lập đồ địa Điều tra, khảo sát đo đạc,lập đồ địa biện pháp phải thực công tác quản lý sử dụng đất đô thị Thực tốt công viêc giúp cho ta nắm đợc số lợng, phân bố, cấu chủng loại đất đai Đây công việcbắt buộc đợc quy đinh rõ điều 13, 14, 15 luật đất đai Việc điều tra, khảo sát đo đạc thờng đợc tiến hành dựa đồ tài liệu gốc sẵn co Dựa vào tài liệu này, đất đợc trích lục tiến hành xác định mốc giới Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ xác hình dáng Đề án môn học kích thớc thực tế lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất Trên sở tài liệu sẵn có hồ sơ kỹ thuật thu thập đợc sau điều tra đo đạc, tiến hành xây dựng đồ địa * Đánh giá giá trị đất đô thị Giá trị đất đô thị đợc hiểu giá trị hành luồng thu nhập mang lại từ đất đai Do giá đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng lợi ích mang lại từ hoạt động Nhìn chung, mục đích sử dụng đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí thuận lợi lô đất Thông thờng giá đất cao trung tâm kinh doanh thành phố, xa trung tâm giá đất thấp thành phố đa trung tâm giá đất xoay quanh trung tâm thành phố Ngoài ra, giá đất phụ thuộc lớn vào quan hệ cung cầu Đối với thành phố có hoạt động kinh tế sầm uất, có tốc độ tăng dân số cao giá đất cao Việc xác định giá đất đô thị đợc vào tiêu thức sau đây: - Căn vào việc phân loại đô thị: đô thị nớc ta đợc phân thành năm loại: + Đô thị loại I đô thị lớn, trung tâm kinh tế, trị, văn hoá xã hội, khoa học kỹ thuật, du lịch dịch vụ, giao thông công nhgiệp, giao dịch quốc tế có vai trò thúc đẩy kinh tế nớc + Đô thị loại II đô thị loại lớn, trung tâm kinh tế, văn hoá xã hội, sản xuất công nghiệp, du lịch dịch vụ, giao thông, giao dịch quốc tế có vai trò thúc đẩy phát triển vùng lãnh thổ + Đô thị loại III đô thị trung bình lớn, trungtâm trị, kinh tế, văn hoá có vai trò thúc đẩy phát triển tỉnh lĩnh vực vùng lãnh thổ + Đô thị loại IV đô thị trung bình nhỏ, trung tâm tổng hợp trị, kinh tế, văn hoá, xã hội hoặc trung tâm chuyên nghành hoạt động Đề án môn học sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp có vai trò thúc đẩy s phát triẻn kinh tế tỉnh vùng tỉnh + Đô thị loại V đô thị nhỏ, trung tâm tổng hợp kinh tế xã hội trung tâm chuyên nghành hoạt động sản xuất công nghiệp, trung tâm công nghiêp có vai trò thúc đẩy phát triển vùng tỉnh vùng huyện Những thị trấn thị xã cha phân loại đô thị đợc đa vào đô thị loại để xác định gía đất - Căn vào phân loại đờng phố đô thị để xác định mức độ trung tâm, khả sinh lợi, mức độ hoàn thiện sở hạ tầng, thuận tiện sinh hoạt lô đất Nếu đờng phố có nhiều đoạn có, khả sinh lợi, sở hạ tầng khác giá đất đợc đánh giá xếp hạng với đờng phố tơng đơng - Đối với đô thị có tiểu vùng khác điều kiện sinh lợi giá đất tiểu vùng phân loại đờng phố theo tiêu chuẩn riêng nh Việc quy định giá đất cụ thể uỷ ban nhân dân cấp tỉnh c vào khung giá đất phủ giá đất thực tế địa phơng đợc hình thành qua chuyển nhợng quyền sử dụng đất, loại đô thị, loại đờng phố để định giá đất cụ thể cho lô đất Đối với đô thị trung tâm kinh tế, văn hoá xã hội vùng, đồng thời trung tâm thơng mai, du lịch giá đất đợc xác định cao nhng không 1,2 lần bảng khung giá đất đô thị loại b Quy hoạch xây dựng đô thị lập kế hoạch sử dụng đất đô thị * Quy hoạch xây dựng đô thị Quy hoạch đô thị phận quy hoạch không gian có mục tiêu trọng tâm nghiên cứu nhng vấn đề phát triển quy hoạch xây Đề án môn học dựng đô thị, điểm dân c kiếu đô thị Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải tổng hợp vấn đề tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần nghỉ ngơi, giải trí nhân dân; tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc tạo lập môi trờng sống đô thị Đô thị hoá phát triển kéo theo gia tăng đất đai xây dựng Chức hoạt động đô thị ngày đa dạng phức tạp, nhu cầu ngời ngày tăng cao liên tục đổi Vì quy hoạch đô thị hoạt động định hớng ngời tác động vào không gian kinh tế xã hội, vào môi trờng tự nhiên nhân tạo, vào sống cộng đồng xã hội nhằm thoả mãn nhu cầu ngời Công tác quy hoạch đô thị phải đạt đợc mục tiêu sau đây: - Tạo lập tối u cho việc sử dụng điều kiện không gian cho trình sản xuất mở rộng xã hội - Phát triển toàn diện, tổng hợp điều kiện sống, điều kiện lao động tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng ngời - Tạo lập tối u trình trao đổi ngời với thiên, khai thác bảo vệ tài nguyên môi trờng Việc thiết kế quy hoạch đô thị thờng gồm giai đoạn chủ yếu: xây dựng quy hoạch sơ đồ cấu phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể quy hoạch chi tiết Quy hoạch sơ đồ phát triển cấu đô thị mang tính định hớng phát triển đô thị thời gian 25-30 năm; quy hoạch tổng thể đô thị xác định rõ cấu trúc đô thị thời gian 10-15 năm; thiết kế quy hoạch chi tiết phận đô thị việc cụ thể hoá hình khối không gian, đờng nét, màu sắc mặt kiến trúc, trung tâm,các khu ở, sản xuất nghỉ ngơi, giải trí đô thị * Lập kế hoạch phân phối đất đai xây dựng đô thị Đề án môn học Việc phân bố đất đai sử dụng vào xây dựng đô thị chia thành nhóm sau đây: - Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: bao gồm để xây dựng công trình sản xuất, kho tàng, xí nghiệp dịch vụ sản xuất, hành quản lý, đào tạo, nghiên cứu giao thông phục vụ hoạt động sản xuất lại ngời lao động Ngoài bố trí khu đất công nghiệp công trình dịch vụ công cộng, thể thao nghỉ nghơi, giải trí - Đất khu ở: bao gồm đất để xây dựng khu khu cũ (thờng gọi khu hỗn hợp ở, làm việc) Trong khu đất dùng để xây dựng nhà có công trình dịch vụ công cộng, đất xanh, thể dục thể thao giao thông phục vụ cho khu Ngoài bố trí khu sở sản xuất không độc hại sử dụng đất ít, quan hành nghiệp, sở nghiên cứu khoa học, thực nghiệm tiểu thủ công nghiệp - Đất khu trung tâm đô thị: bao gồm đất trung tâm đô thị, trung tâm phụ trung tâm chức đô thị khu quận dùng để xây dựng công trình hành chính- trị, dịch vụ cung cấp hàng hoá vật chất, văn hoá, giáo dục đào tạo, nghỉ dỡng du lịch công trình giao thông Ngoài bố trí khu đất trung tâm đô thị nhà ở,khách sạn, công trình nghỉ nghơi, giải trí, sở sản xuất không độc hại, chiếm diện tích, sở làm việc cao tầng - Đất xanh, thể dục thể thao: bao gồm đất vờn hoa, công viên, bờ sông, bờ hồ, mảng rừng nhỏ, khu vờn (trồng hoa, ơm cây) đất xây dựng công trình sân bãi thể dục, thể thao, cấp đô thị Đề án môn học Trong khu đất xanh, thể dục thể thao bố trí công trình dịch vụ công cộng, nhà ở, nhà nghỉ dỡng khu cắm lều trại nghỉ mát,các sở sản xuất nông lâm ng nghiệp đô thị - Đất giao thông: bao gồm đất xây dựng tuyến đờng chính, đờng khu vực, đờng trục lớn, tuyến đờng sắt, bến bãi giao thông tĩnh, ga đỗ xe số công trình dịch vụ kỹ thuật giao thông Trong quy hoạch đất giao thông cần đặc biệt lu ý đến đất dành cho công trình ngầm nh đờng cấp, thoát nớc, đờng dây điện dây thông tin Ngoài ra, đất đô thị gồm số khu đất đặc biệt không trực thuộc quản lý trực tiếp đô thị nh khu ngoại giao đoàn, khu doanh trại quân đội, khu nghỉ dỡng, quan đặc biệt Nhà nớc Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đô thị ngời ta phải vào dự kiến quy mô dân số đô thị để tính quy mô diện tích loại đất theo tiêu chuẩn thiết kế sau đây: Diện tích bình quân(m2/ ngời) Cơ cấu (%) - Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp: 10-12 10-12 - Đất kho tàng: 2-3 2-3 - Đất khu ở: 40-50 46-50 3-5 3-5 - Đất trung tâm đô thị- khu đô thị - Đất xanh, thể dục thể thao: 15-22 15-22 - Đất giao thông: 10-13 12-14 Tổng cộng đất có chức đô thị: 80-100 100 Đề án môn học Sự giao động tiêu phụ thuộc vào nhiều yếu tố nh địa hình khu đất xây dựng, địa chất công trình khu đất xây dựng,số tầng cao công trình, trạng tự nhiên xây dựng đô thị Đối với tiêu diện tích đất bình quân đầu ngời, đô thị nhỏ thờng lây tiêu cao, đô thị lớn lấy tiêu thấp c Giao đất, cho thuê * Giao đất Các tổ chức cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị vào mục đích đợc phê duyệt lập hồ sơ xin giao đất để sử dụng vào mục đích + Hồ sơ xin giao đất bao gồm: - Đơn xin giao đất - Dự án đầu t xây dựng đợc quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt - Bản đồ địa trạng khu đất xin giao tỷ lệ 1/ 2001/1000 - Phơng án đền bù + Thẩm quyền định việc giao đất đô thị: Hồ sơ đợc gửi đến quan địa cấp để thẩm tra trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng định Đối với trờng hợp thuộc thẩm quyền giao đất Chính phủ Tổng cục Địa Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng trình Chính phủ định + Trách nhiệm tổ chức thực định giao đất đô thị: Đề án môn học Việc tổ chức thực định giao đất đô thị đợc thực nh sau: Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện có trách nhiệm tổ chức triển khai việc giải phóng mặt hớng dẫn việc đền bù thiệt hại thu hồi đất phạm vi địa phơng quản lý Các quan địa cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chức việc giao đất trờng theo định giao đất, lập hồ sơ quản lý theo dõi biến động quỹ đất đô thị Việc giao nhận đất trờng đợc thực tổ chức, cá nhân xin giao đất có định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa làm thủ tục đền bù thiệt hại theo quy định pháp luật Ngời đợc giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất Uỷ ban nhân dân phờng, xã, thị trấn nơi quản lý khu đất Sau nhận đất, ngời đợc giao đất phải tiến hành thủ tục chuẩn bị đa vào sử dụng, trờng hợp có thay đổi mục đích sử dụng, ngời đợc giao đất phải trình quan định giao đất xem xét giải Việc sử dụng đất đợc giao phải đảm bảo tiến độ ghi dự án đầu t xây dựng đợc quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt Nếu thời hạn 12 tháng kể từ nhận đất, ngời đợc giao đất không tiến hành sử dụng mà không đợc quan nhà nớc có thẩm quyền cho phép định giao đất không hiệu lực * Thuê đất 10 Đề án môn học Ngày đô thị nớc ta tấc đất trở thành "tấc vàng", có giá đắt hàng trăm lần so với đất nông thôn Hiện tợng lấn chiếm đất công đô thị diễn cách phổ biến Ngời sử dụng đất bất chấp pháp luất lấn chiếm vỉa hè, lấn chiếm đất hành lang an toàn đê điều, đờng dẫn điện, hệ thống giao thông, cấp thoát nớc, công sở, nhà ở, làm rối loạn trật tự đô thị, phá hỏng cảnh quan kiến trúc gây ô nhiễm môi trờng đô thị Trên địa bàn khu vực đô thị nớc ta, việc sử dụng đất nhiều khoa học, thiếu qui hoạch chi tiết dự án đầu t Tình trạng mua bán đất đai trao tay, không cần phép tắc thị trờng ngầm xảy thờng xuyên không kiểm soát đợc, làm thất thu ngân sách nhà nớc, rối loạn trật tự pháp luật vi phạm nguyên tắc công Các tồn lịch sử nhà đất cha đợc giải quyết, việc đo đạc địa chính, xác định quyền sử dụng hợp lý tổ chức cá nhân Mặc dù Nghị định 60/CP ngày 5/7/94 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị đợc ban hành, nhng công việc phức tạp, đợc thực thời gian dài Một thách thức lớn việc sử dụng đất đô thị, sức ép tăng dân số học Mấy năm gần với phát triển kinh tế - xã hội địa bàn đô thị, tình trạng dân nông thôn đổ xô vào đô thị đặc biệt thành phố lớn, để tìm kiếm việc làm Theo thống kê, riêng năm 1995 dân số thành phố Hà Nội tăng thêm 68.384 ngời, tơng đơng với dân số quận Tây Hồ, tăng dân số học xấp xỉ tăng dân số tự nhiên đạt tỷ lệ 1,4%, cha kể - vạn ngời buôn bán thời vụ, nhỡ bám vào khu trung tâm để kiếm sống Dân c vào thành phố tập trung chủ yếu khu vực nội thàh làm cho mật độ dân c nội thành cao gấp 10 lần so với ngoại thành Tơng tự nh Hà Nội, số ngời nhập c vào TP Hồ Chí Minh để tìm kiếm việc làm bình quân năm vạn ngời, có khoảng 50 vạn gây tải nhà ở, giao thông, trờng học, bệnh viện đồng thời mang lại cho công tác quản lý thành phố khó khăn 29 Đề án môn học Những ngời nhập c vào đô thị, số ngời mua đất làm nhà, số ngời chiếm đất làm nhà, làm cho diện tích sử dụng bình quân đầu ngời đô thị ngày giảm bớt cách nhanh chóng Trớc tình hình đó, quản lý tăng dân số học địa bàn đô thị trở thành vấn đề xúc e Mất cân đối nghiêm trọng cung cầu Việt Nam đợc xếp vào quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị thấp giới, với khoảng 20% dân số thức sống đô thị Tuy nhiên, năm gần tốc độ đô thị hoá tăng nhanh kéo theo gia tăng dân số đô thị thức nhiều gia tăng dân số đô thị phi thức Chính gia tăng nhanh chóng dân số đô thị điều kiện sở hạ tầng đô thị tăng chậm tạo sức ép lớn giải nhu cầu sinh hoạt đô thị Để gia tăng, phát triển hệ thống sở hạ tầng đô thị, điều kiện khả đáp ứng diện tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đô thị Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị gặp nhiều giới hạn: giới hạn quỹ đất có mở rộng; giới hạn địa hình bề mặt giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị Chính giới hạn làm tăng thêm mâu thuẫn cung cầu đất đai đô thị nớc ta f Đan xen nhiều hình thức chủ thể sử dụng đất Do điều kiện đặc thù lịch sử, đất đai đô thị nớc ta sử dụng phân tán mục đích sử dụng chủ thể sử dụng Sự đan xen đất đai khu dân c với đất phát triển hoạt động sản xuất công nghiệp, thơng mại, dịch vụ quan hành nghiệp Sự đan xen mục đích sử dụng dẫn đến đan xen chủ thể sử dụng đất đô thị Sự đan xen chủ thể mục đích sử dụng làm tăng thêm tính bất hợp lý việc sử dụng đất đô thị nớc ta Việc đan xen lực cản cho việc quy hoạch phát triển đô thị theo hớng đại g Tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch 30 Đề án môn học Việc phát triển đô thị nớc ta thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào đan xen chủ thể sử dụng mục đích sử dụng, nên tình trạng sử dụng đất đô thị không theo quy hoạch vấn đề cộm phổ biến đô thị Do thiếu quy hoạch sử dụng không theo quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị thể nhiều điều bất hợp lý bố trí kết cấu không gian, địa điểm lợi ích mang lại Những vấn đề bất cập đặt cho công tác quản lý đất đai, phát triển đô thị nớc ta thời gian tới nhiều vấn đề lớn cấp bách phải thực Trớc hết phải hình thành quy hoạch định hớng phát triển tổng thể hệ thống đô thị, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát không theo quy hoạch Việc quy hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định đợc quy mô, phạm vi phát triển đô thị trung tâm, đô thị vệ tinh giới hạn tình trạng tự phát kéo dài nối liền đô thị trung tâm với đô thị vệ tinh Tiếp đến cần thống kê, điều tra nắm thực trạng sử dụng đất đai đô thị có; xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian sử dụng đất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằm hạn chế hoạt động sử dụng tự phát sai quy hoạch, hớng hoạt động t nhân theo định hớng quy hoạch phê duyệt Xúc tiến việc thực phơng án quy hoạch nơi, khâu trọng điểm Xây dựng hoàn thiện hệ thống sách, công cụ máy quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ trung ơng đến thành phố, quận cấp phờng III phơng hớng giải quản lý sử dụng đất đô thị Quy hoạch sử dụng đất đô thị * Sự cần thiết nhiệm vụ qui hoạch sử dụng đất đô thị 31 Đề án môn học + Sự cần thiết qui hoạch sử dụng đất đô thị Qui hoạch sử dụng đất đô thị tổng thể biện pháp kinh tế, kỹ thuật, sinh thái pháp chế để tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị Nó trình vào yêu cầu đất cho phát triển ngành kinh tế, doanh nghiệp, chất lợng, tính thích nghi thân đất, tiến hành phân phối đất cho ngành, doanh nghiệp, điều chỉnh quan hệ đất, xác định công dụng kinh tế khác loại đất, xếp hợp lý đất đô thị xếp tơng ứng t liệu sản xuất khác sức lao động có quan hệ với sử dụng đất Qui hoạch sử dụng đất đô thị Nhà nớc qui định công cụ để tăng cờng quản lý vĩ mô Nhà nớc việc sử dụng đất đô thị Thông qua việc qui hoạch sử dụng đất đô thị, mặt giải thoả đáng mẫu thuẫn loại đất sử dụng, xác định cấu hợp lý sử dụng đất đô thị, mặt khác kết hợp hài hoà lợi ích trớc mắt với lợi ích lâu dài, lợi ích cục với lợi ích tập thể, làm cho việc sử dụng đất đô thị ăn khớp với phát triển kinh tế - xã hội đô thị Sự cần thiết qui hoạch đất đô thị đợc biểu chủ yếu mặt sau: Trớc hết, cần thiết qui hoạch sử dụng đất đô thị bắt nguồn từ đặc điểm thân đất đô thị Một mặt, đô thị nơi tập trung cao độ dân số, công nghiệp, thơng nghiệp, giao thông, nghiên cứu khoa học văn hoá, giáo dục quốc gia Đất đô thị không bao gồm đất dùng cho công nghiệp, thơng nghiệp giao thông vận tải, xây dựng nông nghiệp ngoại thành ngành sản xuất, mà bao gồm đất dùng cho nhà ở, văn hoá giáo dục, y tế, dịch vụ, hàng ngành phi sản xuất, mối quan hệ sử dụng đất ngành Nh vậy, đô thị kết hợp qua lại đất tất công trình kiến trúc phạm vi đô thị: 32 Đề án môn học Sản xuất phi sản xuất, doanh nghiệp phi doanh nghiệp, ngành phi ngành, cận đại cổ đại Mặt khác, đất đô thị tài nguyên quý giá hữu hạn, có đặc điểm tính cố định, tính không gian tái sinh tính thay nhỏ Điều đòi hỏi phả lấy hiệu kinh tế - sinh thái làm tiền đề tiến hành xếp hợp lý quĩ đất đô thị theo kế hoạch, phù hợp với tình hình nớc nhằm đạt tới mục tiêu sử dụng cách hợp lý, tiết kiệm Nói cụ thể, cần lập qui hoạch sử dụng đất đô thị cách hợp lý, điều hoà xác mâu thuẫn loại đất sử dụng, xác định cấu hợp lý việc sử dụng đất đô thị Sau nữa, cần thiết quy hoạch sử dụng đất đô thị bắt nguồn từ mối quan hệ mật thiết đất đô thị với phát triển kinh tế - xã hội đô thị Nh nói, việc sử dụng đất đô thị hợp lý hay không trực tiếp gây ảnh hởng to lớn phát triển kinh tế - xã hội đô thị Ngợc lại, phát triển không ngừng kinh tế - xã hội đô thị không ngừng đề yêu cầu việc sử dụng đất đô thị Điều đòi hỏi việc sử dụng đất đô thị không xuất phát từ lợi ích cục trớc mắt, mà cần có qui hoạch đồng lâu dài, làm cho việc sử dụng đất đô thị thích ứng với phát triển kinh tế xã hội đô thị Cuối cùng, cần thiết qui hoạch sử dụng đất đô thị bắt nguồn từ tính chất chế độ sở hữu đất đô thị nớc ta, đất đô thị thuộc sở hữu toàn dân Điều định Nhà nớc XHCN không với t cách ngời chủ sở hữu đất đai tham gia kinh doanh đất đô thị, với t cách ngời đại diện cho lợi ích toàn thể nhân dân lao động tiến hành kiểm soát điều tiết tầm vĩ mô việc sử dụng đất đô thị, đòi hỏi Nhà nớc phải tiến hành qui hoạch việc sử dụng đất đô thị nhằm xác định phơng hớng cho việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm + Nhiệm vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị 33 Đề án môn học Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý việc tổ chức sử dụng đất đô thị, có ảnh hởng tất yếu đến mức độ tỷ suất sử dụng đất, tỷ suất sinh sản đất hiệu suất lao động Vì tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị ngành, doanh nghiệp vấn đề hạt nhân qui hoạch sử dụng đất đô thị Xoay quanh hạt nhân này, nhiệm vụ chủ yếu qui hoạch sử dụng đất đô thị là: Thứ nhất, điều tra rõ ràng thực trạng sử dụng đất đô thị Chi trờng hợp làm rõ số lợng, chất lợng phân bố sử dụng quỹ đất đô thị, cung cấp chuẩn xác cho việc có kế hoạch tiến hành phân phối đất điều chỉnh cấu sử dụng đất Trớc hết cần tổ chức tốt việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị, cung cấp số liệu gốc cho việc xây dựng hệ thống đồ sổ sách, làm sở pháp lý cho việc quản lý sử dụng đất đô thị giám sát biến động việc sử dụng đất đô thị Thứ hai, phân phối hợp lý quỹ đất đô thị Qui hoạch sử dụng đất đô thị có nhiệm vụ phân phối hợp lý đất đô thị cho nhu cầu mặt xây dựng đô thị, cần vào trình độ phát triển lực lợng sản xuất xã hội nhận thức, khả chinh phục tự nhiên loài ngời, tiến hành xếp hợp lý đất đô thị với t liệu sản xuất khác đợc bố trí Điều có nghĩa cần tuỳ theo loại hình sản xuất yêu cầu qúa trình sản xuất, đồng thời phải xuất phát từ đặc tính tự nhiên đất đô thị, để xác định qui mô đất toàn đô thị tỷ lệ chiếm giữ loại đất, vị trí phân chia loại đất sử dụng đô thị Khi điều chỉnh việc phân phối đất đô thị, cần ý loại bỏ thiếu sót việc sử dụng đất đô thị, cần phòng ngừa hậu việc sử dụng không tốt loại đất gây cho môi trờng sinh thái Thứ ba, điều chỉnh hợp lý cấu sử dụng đất đô thị 34 Đề án môn học Xây dựng cấu sử dụng hợp lý đất đô thị nhiệm vụ chủ yếu qui hoạch sử dụng đất đô thị Đây điều kiện để tiến hành phân bổ hợp lý sức sản xuất đô thị Bởi lẽ cấu sử dụng đất đô thị hợp lý thúc đẩy kinh tế đô thị phát triển toàn diện, bền vững với tốc độ cao, đồng thời đáp ứng nhu cầu tăng lên không ngừng dân c đô thị Vai trò luật pháp quản lý sử dụng đất đô thị Luật pháp công cụ quản lý thiếu đợc nhà nớc Từ xa đến Nhà nớc luôn thực quyền cai trị mình, trớc hết luật pháp Nhà nớc dùng luật pháp tác động vào ý chí ngời để điều chỉnh hành vi ngời Đối với công tác quản lý nhà nớc đất đai nhà ở, luật pháp có vai trò chủ yếu sau đây: - Duy trì trật tự an toàn xã hội lĩnh vực đất đai nhà Đất đai nhà hai yếu tố gắn chặt với lợi ích vật chất, tinh thần tổ chức cá nhân, dễ nảy sinh nhiều mâu thuẫn phức tạp Trong mâu thuẫn đó, nhiều trờng hợp phải dùng đến pháp luật để cỡng chế giải đợc Nh luật pháp công cụ quan trọng nhằm trì trật tự an toàn xã hội - Luật pháp công cụ bắt buộc tổ chức cá nhân thực nghĩa vụ thuế nghĩa vụ khác Nghĩa vụ tổ chức cá nhân sử dụng đất đai nhà ở, trớc hết nghĩa vụ thuế có tính chất bắt buộc Song, lúc nghĩa vụ đợc tổ chức cá nhân tự giác thực Rất nhiều trờng hợp phải dùng đến luật pháp để cỡng chế bắt buộc nghĩa vụ đợc thực Điều để trì trật tự xã hội, mà tổ chức cá nhân sử dụng đất đai, nhà thấy đợc trách nhiệm nghĩa vụ - Thông qua công cụ luật pháp nhà nớc đảm bảo bình đẳng, công tổ chức cá nhân sử dụng đất đai nhà nh đảm bảo kết 35 Đề án môn học hợp hài hoà lợi ích Trong luật pháp, thông qua điều khoản bắt buộc, thông qua sách miễn giảm, thởng phạt v.v cho phép Nhà nớc thực đợc quyền bình đẳng, công nh giải tốt mối quan hệ lợi ích lĩnh vực đất đai nhà tổ chức cá nhân - Luật pháp công cụ tạo điều kiện cho công cụ quản lý khác, sách chế độ nhà nớc thực có hiệu Thông qua việc giám sát, kiểm tra, xử phạt, khen thởng công cụ pháp luật với chức canh giữ, điều chỉnh xử lý tạo điều kiện cho công cụ sách, chế độ Nhà nớc thực an toàn, thuận lợi có hiệu a Các công cụ luật pháp chủ yếu quản lý sử dụng đất đô thị Hệ thống luật pháp nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có liên quan trực tiếp gián tiếp đến lĩnh vực quản lý đất đai nhà có nhiều loại khác nh: Hiến pháp, luật đất đai, pháp lệnh đất đai nhà ở, thông t thị v.v Nhà nớc trug ơng quyền địa phơng, bộ, ngành có liên quan trực tiếp gián tiếp đến đất đai nhà Các loại công cụ chủ yếu đợc nghiên cứu cụ thể chơng V đợc thể qua chơng khác b Một số vấn đề cần lu ý sử dụng công cụ luật pháp quản lý sử dụng đất đô thị - Hoàn thiện thệ thống luật pháp nói chung hệ thống luật pháp có liên quan đến đất đai nhà Hệ thống luật pháp nói chung cha hoàn chỉnh Nhiều luật đời, nhng cha cụ thể hoá văn dới luật Nhng có nhiều văn dới luật có chỗ cha thống với với văn luật pháp Nhiều trờng hợp văn hợp pháp lại thay đổi nhanh, nhng có nhiều trờng hợp văn thay đổi chậm không đáp ứng đợc yêu cầu công tác quản lý 36 Đề án môn học Nhà nớc ta nhận thấy thiếu sót tình luật pháp hàng năm trình quốc hội thông qua nhiều luật mới, bổ sung hoàn chỉnh pháp luật ban hành Tuy vậy, hệ thống pháp luật nhiều thiếu sót định, cần phải đợc điều chỉnh tiếp tục hoàn thiện - Các đối tợng sử dụng đất đai, nhà phải hiểu rõ luật pháp Muốn luật vào sống đối tợng sử dụng đất đai nhà nói rộng tất công dân tổ chức phải hiểu đợc luật pháp Hiện nay, tình trạng nhiều tổ chức cá nhân cha hiểu rõ luật pháp, khu vực nông thôn, miền núi Tuy họ dễ làm sai luật nguy hiểm họ không hiểu họ làm sai luật nh Để cho đối tợng sử dụng đất đai, nhà hiểu đợc luật làm theo luật, phải sử dụng nhiều hình thức phổ biến pháp luật nh: hệ thống hoá văn luật pháp thành sách phát xuống tận sở, làng, xã; phổ biến thông qua quan truyền thông, báo chí, thông qua lớp học; đa chơng trình giáo dục luật pháp vào trờng học - Tổ chức thực nghiêm túc công cụ luật pháp Để luật vào sống vấn đề hoàn chỉnh hệ thống luật pháp, tuyên truyền phổ biến sâu rộng nhân dân cha đủ Một khâu then chốt quan trọng việc tổ chức thực nghiêm chỉnh luật pháp Nếu tổ chức thực nghiêm túc, xử lý công luật đợc thực tốt ngợc lại thực không nghiêm túc, né tránh, không công luật không đợc thực tốt, công cụ quản lý luật pháp không phát huy vai đầy đủ trò hiệu vốn có Để thực nghiêm túc công cụ pháp luật hai điều kiện tiền đề: Hệ thống luật phải đợc hoàn thiện chặt chẽ, công dân phải hiểu đợc luật pháp khâu xử lý vụ việc theo pháp luật phải đợc giải tốt Muốn ngời đại diện luật pháp phải ngời giỏi luật pháp, có đạo đức sáng, xử án phải chí công vô t phải chịu trách nhiệm phán Mặt khác, nhà nớc phải có chế kiểm tra, giám sát xử lý nghiêm túc ngời đại diện luật pháp làm sai luật pháp 37 Đề án môn học Tổ chức quản lý: - Quản lý sử dụng đất đô thị phải làm chủ đợc tình hình phát triển đô thị - Quá trình quản lý sử dụng đất đô thị phải có kế hoạch cụ thể hoá văn pháp luật - Phải có quy hoạch chung quy hoạch chi tiết cho đô thị, đổi phơng án luật quy hoạch xây dựng đô thị - Đổi phơng pháp quản lý đất đai cho phù hợp với tình hình thực tế - Kiến trúc đô thị phát triển phải có định hớng - Các sách, biện pháp, chế tạo vốn phải tạo điều kiện phát huy sức mạnh cộng đồng, thủ tục hành giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng thẩm định dự án đầu t phải đợc thực tốt - Xoá bỏ tồn lịch sử quản lý nhà nớc đất đô thị, thiết lập lại trật tự, kỷ cơng tạo nguồn lực để đô thị phát triển tốt - Tổ chức lại máy quản lý nhà nớc đất đai nhà - Lập kế hoạch đào tạo cán chuyên ngành - Tái sử dụng quĩ đất đô thị có nâng cao hiệu sử dụng đất lên hai lần, thông qua việc cải tạo nâng cấp, nâng cao nhà khu phố có phố cũ, trung c - Sử dụng quĩ đất cha sử dụng đô thị, thông qua việc san lấp số ao hồ nội thành vùng đất trũng - Chuyển mục đích sử dụng số diện tích đất đai dùng làm kho bãi thời bao cấp ngày kinh tế thị trờng không cần thiết 38 Đề án môn học - Di chuyển khỏi nội thành công sở sản xuất làm cho môi trờng đô thị bị ô nhiễm nghiêm trọng mà không tìm đợc giải pháp xử lý hữu hiệu - Lập quy hoạch định hớng phát triển đô thị đến năm 2010 đến năm 2020 thông báo quy hoạch đến tận ngời dân để tránh việc tuỳ tiện sử dụng đất bất hợp pháp - Hạn chế đến nghiêm cấm chuyển đất phù sa đồng lớn thành khu công nghiệp, khu chế xuất Phải đa khu lên vùng trung du nhiều đất đồi cha sử dụng phát triển đợc, sở đầu t thích đáng cho việc xây dựng sở hạ tầng Phải xử lý nghiêm minh trờng hợp làm sai quy định Nhà nớc - Phát triển giao thông vùng trung du, miền núi áp dụng sách thích hợp để khuyến khích dãn dân, mở rộng đô thị vùng có nhiều đất Để quản lý đất đô thị trớc hết cần làm tốt công tác quy hoạch đô thị hoàn thiện kết cấu hạ tầng, sau chấn chỉnh lại tổ chức quản lý nhà nớc có liên quan, hình thành đội ngũ địa đô thị, tăng cờng giáo dục pháp luật đô thị cho nhân dân, có quy định sử dụng quản lý đất đô thị 39 Đề án môn học C Kết luận Nhằm đáp ứng đất đô thị cho phát triển kinh tế - xã hội đô thị năm 2000 xa nữa, việc phát triển đất đô thị cần đợc thực theo khuynh hớng hợp lý tiết kiệm hiệu Ngày nay, tấc đất đô thị trở thành "tấc vàng", điều lại đô thị nơi đất chật ngời đông tập trung cao độ hoạt động kinh tế - xã hội Do đất đô thị giống nh nhà đô thị cần đợc đối xử nh hàng hoá đặc biệt, để từ xác lập nguyên tắc quản lý sử dụng cho phù hợp Diện tích đất đai có hạn việc quản lý sử dụng cách tiết kiệm hiệu nguồn tài nguyên naỳ có ý nghĩa vô to lớn việc phát triển kinh tế đất nớc Em xin chân thành cảm ơn tất thầy cô giáo, đặc biệt thầy Hoàng Cờng Đã giúp đỡ em trình thực đề tài 40 Đề án môn học Mục lục trang I Nội dung sở lý luận quản lý sử dụng đất đô thị Khái niệm 2 Phân loại đất đô thị Nội dung quản lý sử dụng đất đô thị Cơ sở lý luận quản lý sử dụng đất đô thị 21 II Thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị nớc ta 24 Hiện trạng quỹ đất đô thị 24 Những vấn đề tồn quản lý sử dụng đất đô thị 26 III Phơng hớng giải vớng mắc quản lý sử dụng đất đô thị 31 Qui hoạch 31 Pháp luật 35 Tổ chức quản lý 38 Tài liệu tham khảo 42 41 Đề án môn học Tài liệu tham khảo Luật đất đai năm 1993 luật đất đai sửa đổi năm 1998 Bộ luật dân NXB trị quốc gia Hiến pháp nớc CHXHCN Việt Nam năm 1992 Nghị định 60/CP ngày 5/7/94 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị Giáo trình: Qui hoạch đô thị Việt Nam dự án phát triển đến sau năm 2000 NXB Thống Kê Tạp chí kinh tế dự báo Bộ kế hoạch đầu t Giáo trình quản lý nhà nớc đất đai nhà NXB Chính trị Quốc gia Giáo trình: Kinh tế tài nguyên đất NXB Nông nghiệp Giáo trình: Kinh tế đô thị NXB Khoa học kỹ thuật Nghị định 88/CP ngày 17/8/94 Chính phủ quản lý sử dụng đất đô thị 10 Nghị định 91/CP ngày 17/8/94 Chính phủ ban hành điều lệ quản lý qui hoạch đô thị 42 Đề án môn học 43 [...]... giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị, cung cấp những số liệu gốc cho việc xây dựng hệ thống bản đồ sổ sách, làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý sử dụng đất đô thị và giám sát sự biến động của việc sử dụng đất đô thị Thứ hai, phân phối hợp lý quỹ đất đô thị Qui hoạch sử dụng đất đô thị có nhiệm vụ phân phối hợp lý đất đô thị cho nhu cầu các mặt của xây dựng đô thị, cần căn cứ vào trình độ phát triển... quyết trong quản lý sử dụng đất đô thị 1 Quy hoạch sử dụng đất đô thị * Sự cần thiết và nhiệm vụ của qui hoạch sử dụng đất đô thị 31 Đề án môn học + Sự cần thiết của qui hoạch sử dụng đất đô thị Qui hoạch sử dụng đất đô thị là tổng thể các biện pháp về kinh tế, kỹ thuật, sinh thái và pháp chế để tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị Nó là quá trình căn cứ vào yêu cầu đối với đất cho sự phát triển các ngành... qui hoạch đối với việc sử dụng đất đô thị nhằm xác định phơng hớng cơ bản cho việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm + Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị 33 Đề án môn học Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý của việc tổ chức sử dụng đất đô thị, có ảnh hởng tất yếu đến mức độ của tỷ suất sử dụng đất, tỷ suất sinh sản đất và hiệu suất lao động Vì vậy tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị trong các ngành, các... loại đất sử dụng trong đô thị Khi điều chỉnh việc phân phối đất đô thị, cần chú ý loại bỏ các thiếu sót trong việc sử dụng đất đô thị, hơn nữa cần phòng ngừa hậu quả của việc sử dụng không tốt các loại đất gây ra cho môi trờng sinh thái Thứ ba, điều chỉnh hợp lý cơ cấu sử dụng đất đô thị 34 Đề án môn học Xây dựng cơ cấu sử dụng hợp lý đất đô thị cũng là một nhiệm vụ chủ yếu của qui hoạch sử dụng đất đô. .. quả sử dụng đất đô thị cha hợp lý và mức độ đô thị hoá còn thấp Mật độ đô thị phân bố giữa các vùng lãnh thổ của đất, nớc rất không đồng đều: - Vùng đồng bằng Bắc Bộ: 4,64 đô thị/ 1000 km2 - Vùng núi và trung du Bắc Bộ: 1,17 đô thị/ 1000 km2 - Vùng Thanh Nghệ Tĩnh: 1,42 đô thị/ 1000 km2 - Vùng duyên hải Nam Trung Bộ: 1,17 đô thị/ 1000 km2 - Vùng Tây Nguyên: 0,66 đô thị/ 1000 km2 - Vùng đông Nam Bộ: 1,26 đô. .. đô thị một cách hợp lý, điều hoà chính xác mâu thuẫn giữa các loại đất sử dụng, xác định cơ cấu hợp lý của việc sử dụng đất đô thị Sau nữa, sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị còn bắt nguồn từ mối quan hệ mật thiết giữa đất đô thị với phát triển kinh tế - xã hội đô thị Nh trên đã nói, việc sử dụng đất đô thị hợp lý hay không trực tiếp gây ra ảnh hởng to lớn đối với sự phát triển kinh tế -. .. quyền sử dụng đất đô thị Chỉ những ngời sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất Ngời đợc phép chuyển quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai - Trong thời hạn còn đợc quyền sử dụng đất và chỉ đợc chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn đợc quyền sử dụng còn... lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị 14 Đề án môn học e Chuyển quyền sử dụng đất đô thị Chuyển quyền sử dụng đất đợc hiểu là việc ngời có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời khác, tuôn theo các quy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thờng, tất yếu, thờng... hoạch sử dụng đất đô thị Xoay quanh hạt nhân này, nhiệm vụ chủ yếu của qui hoạch sử dụng đất đô thị là: Thứ nhất, điều tra rõ ràng thực trạng sử dụng đất đô thị Chi trong trờng hợp làm rõ về số lợng, chất lợng và phân bố sử dụng quỹ đất đô thị, mới có thể cung cấp căn cứ chuẩn xác cho việc có kế hoạch tiến hành phân phối đất và điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất Trớc hết cần tổ chức tốt việc đăng ký và cấp... toàn bộ đô thị Theo tài liệu nớc ngoài, nếu đất sử dụng cho công nghiệp đợc bố trí hợp lý thì có thể tiết kiệm 10 - 20% đất sử dụng của đô thị; đất sử dụng cho các tuyến đờng giao thông nếu đợc bố trí hợp lý sẽ rút ngắn đợc 20 - 40% Nói chung, kết cấu và tỷ lệ các loại đất sử dụng của đô thị có mối tơng quan với sự bố cục và tỷ lệ giữa các ngành kinh tế đô thị Sự phát triển của kinh tế đô thị thờng ... loại đất đô thị Nội dung quản lý sử dụng đất đô thị Cơ sở lý luận quản lý sử dụng đất đô thị 21 II Thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị nớc ta 24 Hiện trạng quỹ đất đô thị 24 Những vấn đề tồn quản. .. B: Nội dung quản lý sử dụng đất đô thị nớc ta I Nội dung sở lý luận quản lý sử dụng đất đô thị nớc ta Khái niệm đất đô thị Đất đô thị khu vực đất thuộc khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn đợc... tăng cờng quản lý vĩ mô Nhà nớc việc sử dụng đất đô thị Thông qua việc qui hoạch sử dụng đất đô thị, mặt giải thoả đáng mẫu thuẫn loại đất sử dụng, xác định cấu hợp lý sử dụng đất đô thị, mặt