kinh tế đất và môi trường

Thị trường bất động sản và giải pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản LỜI MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề: Thị trường Bất động sản cùng với thị trường vốn và thị trường lao động là các thị trường trung tâm trong nền kinh tế thị trường. Kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia. NỘI DUNG I. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu: 1. Khái niệm về thị trường bất động sản: 1.1. Khái niệm Bất động sản: Bất động sản (BĐS) là tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do phấp luật quy định. Với tư cách là vật chất thoả mãn nhu cầu cuộc sống của con người, BĐS được mua đi bán lại và đã nhanh chóng trở thành hàng hoá trên thị trường.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - TIỂU LUẬN MÔN: KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐẤT Chuyên đề: Thị trường bất động sản giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nước ta đến năm 2020 Giảng viên: PGS.TS Đỗ Thị Lan Học viên: Trương Thị Thảo Lớp: K23A – Quản lý đất đai Thái Nguyên - 2016 Danh mục từ viết tắt Chữ viết tắt Chữ đầy đủ BĐS Bất động sản TTBĐS Thị trường bất động sản LỜI MỞ ĐẦU Đặt vấn đề: Thị trường Bất động sản với thị trường vốn thị trường lao động thị trường trung tâm kinh tế thị trường Kinh doanh BĐS ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách chiếm tỷ trọng đáng kể tổng sản phẩm quốc nội quốc gia Ở nước ta, với phát triển kinh tế thị trường, thị trường BĐS hình thành phát triển ngày mạnh mẽ Tuy thị trường BĐS hình thành bước góp phần cải thiện điều kiện sống nhân dân, tăng cường hiệu kinh doanh đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến BĐS trở thành nguồn động lực quan trọng việc đổi phát triển kinh tế - xã hội đất nước Ngày nay, thị trường BĐS trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trường, kinh tế quốc dân có đóng góp đáng kể vào việc ổn định phát triển kinh tế nước ta thời gian vừa qua Tuy nhiên, đến thị trường BĐS nước ta giai đoạn manh nha nên nhiều hạn chế khiếm khuyết công tác quản lý hoạt động thị trường Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên, thực chuyên đề: “Thị trường bất động sản giải pháp thúc đẩy phát triển bất động sản nước ta đến năm 2020” cấp thiết để ổn định phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới Phương pháp nghiên cứu sử dụng là: phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, điều tra nghiên cứu thực địa Mục tiêu nghiên cứu: Để hiểu rõ thêm đặc diểm, vai trò, hoạt dộng thị trường BĐS, muốn vận dụng kiến thức học có liên quan đến thị trường BĐS phạm vi giới hạn nhằm dưa số biện pháp khắc phục tồn hạn chế thị trường BĐS nước, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Việt Nam Ý nghĩa thực tiễn chuyên đề: - Tổng quát hóa lý thuyết thực tiễn thị trường bất động sản - Kết nghiên cứu phục vụ quan quản lý có nhìn tổng quan thị trường bất động sản - Đề xuất số giải pháp để phát triển thị trường bất động sản nước ta đến năm 2020 NỘI DUNG I Tổng quan vấn đề nghiên cứu: Khái niệm thị trường bất động sản: 1.1 Khái niệm Bất động sản: Bất động sản (BĐS) tài sản không di dời bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác phấp luật quy định Với tư cách vật chất thoả mãn nhu cầu sống người, BĐS mua bán lại nhanh chóng trở thành hàng hoá thị trường 1.2 Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản (TTBĐS) trước hết hiểu nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá BĐS dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó, người mua người bán BĐS tác động qua lại lẫn để xác định số lượng giá hàng hoá BĐS Quá trình trao đổi mua bán BĐS vận động phát triển làm cho phương thức giao dịch trao đổi BĐS diễn nhiều dạng khác Một phận quan trọng TTBĐS thị trường nhà đất nước ta nay, thị trường nhà đất hình thành rõ rệt vận hành sôi động, gắn liền với đời phát triển TTBĐS Trong văn pháp luật Nhà nước, Nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý Nhà nước giao cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Do nước ta thực chất hàng hoá trao đổi thị trường nhà đất quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Vì thị trường nhà đất hình dung nơi mà người mua người bán thoả thuận với số lượng, chất lượng giá hàng hoá quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Thị trường nhà đất vùng khác hoạt động theo cách khác Tuỳ theo số lượng, quy mô người tham gia, kết cấu hạ tầng điều kiện thông tin người mua người bán 1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản: Do hàng hoá bất động sản hàng hoá đặc biệt, thị truờng bất động sản thị truờng giao dịch hàng hoá đặc biệt nên có số đặc điểm riêng sau: - Thị trường bất động sản thị trường giao dịch quyền lợi ích có từ việc sở hữu đất đai Bởi vậy, đất đai không hóa mòn đi, người có quyền sở hữu đất không sử dụng đất tài sản thông thường khách, mà họ sử dụng quyền lưọi ích đất đai mang lại - Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: Bất động sản loại hàng hoá cố định di dời mặt vị trí chịuảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong tâm lý, thị hiếu, tập quán khôngthể di chuyển từ vùng sang vùng khác đượng Chính hoạt động thị trường bất động sản mang tính địa phương Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng vùng nước, mà vùng trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác Do nhu cầu bất động sản khác số lượng, kiểu cách mẫu mã, chất lượng, dẫn đến khác quy mô trình độ phát triển thị trường bất động sản Thực tế cho thấy,thị trường bất động sản đô thị thường có quy mô trình độ phát triển cao khu vực nông thôn Ngya đô thị với đô thị trung tâm kinh tế, văn hoá, trị vùng hay nước thị có thị trường bất động sản phát triển, hoạt động sôi động đô thị khác - Thị trường bất động sản chị chi phối cuả yếu tố pháp luật : Bất động sản muốn trở thành hàng hoá thực giao dịch thị trường phải chịu chi phối điều chỉnh hệ thống pháp luật đất đai bất động sản - Cung bất động sản phản ứng chậm so với cầu bất động sản: cầu bất động sản tăng cung bất động sản thị trường bất động sản phản ứng tăng nhanh chóng hàng hoá thông thường khác Bởi việc tăng cung hàng hoá bất động sản cần có thời gian khó khăn hàng hoá thông thường Việc tạo hàng hoá bất động sản,các công trình xây dựng… đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết k, thi công…Thủ tục chuyển nhượng đất đai, bất động sản thưòng phức tạp Bên cạnh đó, bất động sản hàng hoá có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu tư lớn - Thị truờng bất động sản có mối quan hệ mật thiêtú với thị trường vốn: hàng hoá bất động sản hàng hoá có giá trị lớn, đó, hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh thị trường bất động sản có nhu cầu lớn vốn M ột phần nhu cầu vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản huy dộng thị truờng vốn Đồng thời, lượng vốn huy đông thị trường tài đầu tư thị trường bất động sản Vai trò thị trường bất động sản: Thị trường BĐS phát triển nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước nâng cao đời sống tầng lớp dân cư 2.1 Thị trường Bất động sản nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh BĐS: Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS người tiêu dùng thực việc mua bán Với vai trò hàng hoá đặc biệt, BĐS nói chung mà chủ yếu đất đai nhà chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng từ người sang người khác Việc mua bán lại tạo khối lượng hàng hoá không cạn cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hoá BĐS luôn phong phú Thị trường nơi chuyển hoá vốn từ hình thái vật sang giá trị, nhân tố định tốc độ chu chuyển vốn, tăng trưởng kinh doanh tồn doanh nghiệp kinh doanh BĐS Trong trình kinh doanh tạo sản phẩm nhà công trình gắn liền với đất đai, yếu tố sản xuất kể giá đất đai vật hoá sản phẩm Để tiến hành qúa trình tái sản xuất chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hoá hình thái vật thành hình thái tiền Công việc chuyển hoá hình thái vốn thực thông qua thị trường Thị trường BĐS nhìn từ góc độ xử lý đầu sản phẩm có ảnh hưởng định đến tốc độ, quy mô tăng trưởng kinh doanh tồn doanh nghiệp nơi thực chức hoàn trả vốn kinh doanh, tái sản xuất yếu tố sản xuất kinh doanh Quá trình thực việc tiêu thụ sản phẩm thị trường không đơn hoàn trả chi phí sản xuất mà quy trình thực hoá giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế 2.2 Thị trường Bất động sản cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng, mua bán BĐS mua bán nhà mua bán quyền sử dụng đất: Trong điều kiện sản xuất hàng hoá, người sản xuất trước hết lo tổ chức sản xuất kinh doanh, sử dụng yếu tố sản xuất để sản xuất sản phẩm hàng hoá, sản phẩm đem bán Trong người tiêu dùng sản phẩm lại cần tìm mua loại sản phẩm Để giải mâu thuãn này, nơi gặp gỡ thị trường Thông qua thị trường bán (bên cung) người mua (bên cầu) gặp gỡ thoả thuận với sản phẩm thực trình sản xuất diễn bình thường 2.3 Thúc đẩy áp lực khoa học- kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà (BĐS), bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất: Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng, chịu tác động tương hỗ lẫn yếu tố cung cầu, giá cả, cạnh tranh Sụ tồn vận động thị trường biểu vận động yếu tố không tách rờinhau Mỗi biến thiên yếu tố kéo theo vận động biến thiên yếu tố khác ngược lại Điều làm thúc đẩy doanh nghiệp áp dụng tiến khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức quản lý, thực biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao suất lao động, hạ giá thành nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh thị trường mang lại lợi nhuận cao Như sở quy luật vận hành kinh tế thị trường, nhờ việc áp dụng khoa học công nghệ, cải tiến công nghệ mà nguồn hàng hoá BĐS ngày phong phú, đa dạng với chất lượng ngày cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng dân cư kinh tế quốc dân 2.4 Hoạt động Thị trường BĐS Góp phần thúc đẩy trình đổi quản lý đất đai, nhà ở, công trình công cộng sở kinh tế - xã hội khác: Thị trường BĐS hình thành phát triển góp phần bước xây dựng đồng loại thị trường kinh tế hàng hoá Trên sở đó, chế thị trường vận hành phát huy tác dụng Thông qua hoạt động thị trường BĐS, Nhà nước tiếp tục bổ xung hoàn thiện pháp luật sách tổ chức quản lý tạo điều kiện chi thị trường mở rộng phát triển, góp phần khắc phục tình trạng “ kinh doanh ngầm”, tham nhũng, trốn thuế, đầu tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh BĐS có chiều hướng gia tăng nước ta Thị trường BĐS hình thành phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế Nhà nước người sử dụng đất công trình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu sử dụng nguồn tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế đầu tư xây dựng bản, tận dụng phát triển BĐS để đáp ứng nhu cầu tầng lớp dân cư, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước 2.5 Phát triển thị trường BĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá sản xuất kinh doanh: Trên thị trường, nhà kinh doanh, người sử dụng có điều kiện tiếp xúc, có mối quan hệ qua lại tạo mở rộng quan hệ nội thị trường quan hệ với ngành, lĩnh vực khác xây dựng, Địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị,… để mở rộng thị trường Thị trường BĐS phận hệ thống thị trường Bởi vậy, hình thành phát triển thị trường BĐS góp phần phát triển loại thị trường Trên sở đó, chế thị trường vận hành phát huy tác dụng 2.6 Ngành kinh doanh BĐS nói chung, nhà đất nói riêng đòi hỏi nhiều vốn, sức hấp dẫn cao: Nếu thị trường mở rộng, nâng cao lực kinh doanh tăng cường quản lý khả thu hút vốn đầu tư lớn doanh gia nước vốn tích luỹ tầng lớp dân cư, tạo khả mở rộng qui mô sản xuất kinh doanh, đổi công nghệ, hợp lý hoá tổ chức quản lý, nâng cao hiệu hợp tác liên doanh Hoạt động kinh doanh BĐS góp phần quan trọng khai thác sử dụng có hiệu nguồn tài nguyên đất đai, tận dụng phát triển BĐS để đáp ứng nhu cầu nhân dân nhà ở, sản phẩm cần thiết khác tạo gắn liền với đất đai tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước Thông qua việc xây dựng pháp luật hoạch định sách tổ chức quản lý thực có hiệu kinh doanh BĐS Hoạt động kinh doanh BĐS góp phần xóa bỏ tình trạng kiunh doanh ngầm, tham nhũng, trốn thuế, đầu tệ nạn khác liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 3.1 Sự phát triển kinh tế 10 Giám đốc công ty BĐS cho biết, nay, để hoàn thành thủ tục pháp lý dự án BĐS phải từ 1- năm, điều gây không khó khăn cho doanh nghiệp BĐS Để thực dự án sớm, có đến 90% dự án có vấn đề mặt pháp lý, để dự án hoạt động trót lọt công ty thường không công bố khiếm khuyết đa số dự án phải vay tiền ngân hàng huy động vốn nên áp lực trả lãi không nhỏ Giá văn phòng cho thuê cao: Theo điều tra môi trường kinh doanh Tổ chức xúc tiến Thương mại Nhật Bản (Jetro) công bố, TP HCM có chi phí thuê văn phòng đắt khu vực ASEAN Theo đó, tính trung bình m2 văn phòng TP HCM có giá cho thuê lên tới 57 USD tháng Với mức giá này, TP.HCM vượt mặt tất thành phố khác Đông Nam Á, kể Singapore (46,4 USD) hay Bangkok (19,8 USD) m2 tháng Thậm chí giá thuê TP HCM cao mặt chung thành phố lớn khác châu Á Seoul ngang ngửa với thủ đô Trung Quốc Tại Seoul, m2 văn phòng có giá thuê 49,8 USD/tháng Bắc Kinh, số 57,2 USD II Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam Thực trạng thành tựu thị trường BĐS Việt Nam Từ Việt Nam bắt đầu đổi mới, phát triển kinh tế thị trường định hướng xẫ hội chủ nghĩa (Năm 1986) đến nay, TTBĐS trải qua chu kỳ tăng trưởng nóng (sốt) suy giảm (đóng băng) Đó giai đoạn 1993 – 1999 (tăng trưởng giai đoạn 1993 – 1996, suy giảm giai đoạn 1996 – 1999); 2000 – 2006 (tăng trưởng giai đoạn 2000 – 2003 suy giảm giai đoạn 2004 – 2006) 2007 – (tăng trưởng giai đoạn 2007 – 2008 suy giảm từ đầu 2008 đến nay) Hiện tại, thị trường diễn biến khó dự báo Chín tháng đầu năm 2009, số phân khúc 21 thị trường số địa bàn có tăng giao dịch không bền vững Trong năm qua, TTBĐS Việt Nam có thành tựu định Thứ nhất, phân khúc thị trường hoạt động ngày sôi động TTBĐS nói chung phạm trù rộng Tuy nhiên, TTBĐS bao gồm số phân khúc Một là, phân khúc thị trường nhà, hộ chung cư (trong khu đô thị cũ mới); phân khúc thị trường đất phát triển công nghiệp (trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế ); phân khúc thị trường sản phẩm BĐS thương mại, du lịch ( văn phòng cho thuê, khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, hộ, biệt thự sân golf ); phân khúc nhà cho đối tượng xã hội ( lao động khu công nghiệp, sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học, nhà cho đối tượng xã hội ) Thứ hai, chủ thể tham gia TTBĐS đa dạng Có thể thấy, tất chủ thể, loại hình doanh nghiệp trực tiếp gián tiếp tham gia thị trường Hầu hết Tập đoàn kinh tế, tổng công ty lớn nhà nước thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS tham gia trực tiếp vào kinh doanh BĐS Tất Tổng công ty lớn nghành giao thông, xây dựng trực tiếp hay gián tiếp chủ đầu tư chủ sở hữu khu đô thị toàn chung cư cao tăng Các chủ đầu tư công ty nước chủ khu đô thị mới, tòa chung cư cao tầng Thứ ba, số lượng lớn sản phẩm BĐS đưa vào vận hành, vào sống Những năm qua, phát triển thị trường nhà khu đô thị mới, hộ chung cư đóng góp phần lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch đô thị, cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống người dân đô thị Đồng thời, đáp ứng phần quan trọng vào nhu cầu chỗ cho người dân đô thị Điều trực tiếp gián tiếp tạo nên phát triển vượt bậc quy mô đô thị Việt Nam 22 Thứ tư, TTBĐS phát triển thu hút lượng lớn vốn kinh tế Việc tổng hợp số lượng vốn đầu tư vào TTBĐS nói chung thị trường nhà khu đô thị mới, hộ chung cư nói riêng khó không xác Tuy nhiên, theo dõi diễn biến thị trường năm qua thay đổi lượng vốn lớn dang đầu tư vào thị trường Về nguồn vốn dân cư nước, dù không xác, với số dư tín dụng hệ thống ngân hàng cho TTBĐS lớn Thứ năm, TTBĐS có quan hệ rõ nét thị trường khác kinh tế Trước hết, TTBĐS có quan hệ mật thiết thị trường khoa học công nghệ, đặc biệt công nghệ thông tin Công nghệ thông tin sử dụng TTBĐS, rõ nét thị trường quyền sử dụng đất Cùng với trình phát triển TTBĐS, công nghệ chuyển giao vào kinh tế Trong năm 2001 đến nay, việc tòa nhà cao tầng ngày cao liền với việc ứng dụng công nghệ ngày đại Hơn nữa, nhu cầu thông tin nhanh việc đáp ứng nhu cầu phát triển TTBĐS Hai là, TTBĐS có liên thông với thị trường tài – tiền tệ nói chung, đặc biệt thị trường chứng khoán Thực trạng tăng, giảm thị trường thời gian qua cho thấy có liên thông chừng mực định TTBĐS với thị trường chứng khoán, thực trạng chưa có tiền lệ kinh tế Việt Nam Ba là, TTBĐS quan hệ với thị trường lao động tương đối rõ nét Trong điều kiện kinh tế thời kỳ chuyển đổi, thị trường lao động phát triển không đồng đều, tồn phân tằng đa dạng, phức tạp Mối quan hệ thị trường lao động với TTBĐS nước ta xem mối quan hệ bắc cầu tác động tương hỗ lẫn trình vận hành Thứ sáu, trình phát triển, TTBĐS Việt Nam thể đặc trưng TTBĐS Việt Nam dựa chế độ sở hữu toàn dân đất đai, chủ thể kinh tế có quyền sử dụng đất TTBĐS Việt Nam xây dựng sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Luật đất đai năm 1987 23 xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu giao cho tổ chức cá nhân sử dụng (cơ quan nhà nước, doanh nghiệp, hợp tác xã cá nhân) Luật đất đai năm 1993 tái khẳng định nội dung bổ sung nội dung đất đai (quyền sử dụng đất) có giá Luật đất đai 2003 tiếp tục khẳng định nội dung luật đất đai 1987, 1993 đặt quyền sử dụng đất hàng hóa đặc biệt Đây bước tiến quan trọng trình làm rõ nội hàm quyền sở hữu đất đai kinh tế Việt Nam đặc trưng TTBĐS Việt Nam kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Thứ bảy, TTBĐS Việt Nam phận kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường nên nhiều yếu tố chưa hoàn thiện Thể chế kinh tế thị trường nói chung thể chế TTBĐS nói riêng bước hình thành ngày hoàn thiện Các thành tố TTBĐS ngày mở rộng có tham gia ngày nhiều chủ thể kinh tế Các hạn chế người Việt Nam định cư nước người nước làm ăn sinh sống Việt Nam dần gỡ bỏ Cấp độ thị trường có bước phát triển từ thấp đến cao, từ manh nha đến tập trung hóa, cấp độ tiền tệ hóa Một vài yếu tố TTBĐS nước nói chung số thành phố lớn nói riêng phát triển cấp độ cao – cấp độ tài hóa Thứ tám, TTBĐS Việt Nam bị chi phối mạnh tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa cao kinh tế Trong kinh tế phát triển, Việt Nam, trình công nghiệp hóa, đô thị hóa tất yếu Do vậy, đặc trưng TTBĐS Việt Nam bị chi phối mạnh tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa cao kinh tế Từ đặc trưng này, TTBĐS cần lượng vốn lớn, phát triển với tốc độ ngày mạnh Bên cạnh đó, kèm với độ tự phát lớn Đặc điểm tạo sức ép việc chuyển đổi đất nông nghiệp (đặc 24 biệt đất lúa) sang đất công nghiệp đô thị sức ép quy hoạch, cảnh quan, môi trường phát triển bền vững Thứ chín, TTBĐS Việt Nam thuận lợi chịu rủi ro kinh tế ngày hội nhập sâu rộng vào kinh tế toàn cầu Việc hội nhập TTBĐS có số khác biệt so với hội nhập chung kinh tế, rõ nét chỗ, yếu tố nước tham gia ngày sâu rộng vào TTBĐS , yếu tố Việt Nam tham gia vào TTBĐS quốc tế nhỏ bé Những chủ thể nước đầu tư vào TTBĐS Việt Nam đóng góp không sản phẩm mà đóng góp vào việc chuyển giao công nghệ đầu tư, trình độ kinh doanh, kỹ quản lý cho chủ thể Việt Nam Những tồn vấn đề đặt thị trường bất động sản Việt Nam Bên cạnh thành tựu đạt được, với đặc trưng nêu trên, TTBĐS có số tồn tại, bất cập Một là, TTBĐS Việt Nam cấp độ phát triển thấp, thành tố thị trường hình thành chưa đầy đủ, thể chế thị trường chưa hoàn chỉnh Thực chất, TTBĐS cấp độ tiền tệ hóa – tức chưa chuyển sang cấp độ tài hóa Từ năm 2004, luật pháp hạn chế chủ đầu tư phân lô bán thu tiền ứng trước bên mua, TTBĐS Việt Nam phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn TTBĐS cần nguồn vốn trung dài hạn Các văn pháp quy quỹ đầu tư BĐS, trái phiếu BĐS, hệ thống chấp thứ cấp BĐS, quỹ tiết kiệm BĐS chưa có nên hệ thống tài cần thiết cho TTBĐS kỳ vọng thị trường Hệ là, TTBĐS lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn hệ thống ngân hàng thương mại không giảm cung cấp tín dụng Hai là, TTBĐS Việt Nam thiếu minh bạch, chủ yếu phụ thuộc vào bên bán TTBĐS nói chung, TTBĐS nhà nói riêng phụ thuộc vào bên bán, 25 thông tin minh bạch Hệ người mua thường bị thua thiệt Trên thực tế, đến nay, quan nắm thông tin xác có dự án BĐS (dưới hình thức loại hình sản phẩm) triển khai, sản phẩm dự án bán cho ai, giá xác Mặc dù luật kinh doanh BĐS quy định giao dịch mà có bên chủ thể kinh doanh BĐS phải giao dịch qua sàn giao dịch BĐS nhiều giao dịch chưa giao dịch qua sàn Tình hình mua sản phẩm BĐS dự án chưa vào quy củ Luật nhà luật kinh doanh BĐS quy định chủ đầu tư không huy động vốn bên mua chưa hoàn thành móng thực tế, bên giao dịch thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền để mua sản phẩm từ dự án hình thành Những tồn tạo thiếu minh bạch thị trường Trên thực tế, TTBĐS bên bán định Ba là, TTBĐS Việt Nam bị phân chia địa bàn, chủ thể đầu tư loại hình sản phẩm Các doanh nghiệp thành công địa bàn khác nước vẫ hạn chế Các doanh nghiệp thành công nhóm sản phẩm nhà khu đô thị mới, nhà chung cư mặt số doanh nghiệp kinh doanh phát triển sở hạ tầng khu đô thị khu du lịch nghỉ dưỡng ngược lại Về chủ thể, có phân biệt chủ thể nước kinh doanh BĐS (về tiếp cận sử dụng đất, mua bán BĐS ) Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước giao đất có thời hạn để phát triển dự án Trong đó, chủ đầu tư nước giao đất dài hạn Đồng thời, việc chấp BĐS chấp cho tổ chức tín dụng hoạt động lãnh thổ Việt Nam Bốn là, TTBĐS Việt Nam khó tiếp cận, chi phí phi quy cao, gây trở ngại, hạn chế phát triển sản xuất Bộ xây dựng có khảo cứu trình tự thủ tục bước tiến hành chi phí để thực dự án đầu tư kinh doanh BĐS Tuy nhiên, có biểu ngược lại với chậm trễ 26 trình hình thành dự án Điều cho thấy hệ thống văn chưa theo kịp diễn biến thực tiễn sống Vô hình chung, phức tạp trình tự thủ tục điều chưa lượng định sách làm cho chi phí dự án tăng cao III Giải pháp thúc đẩy phát triển bất động sản nước ta đến năm 2020 Hoàn thiện sách phát triển TTBĐS đến năm 2020 Một là, Luật đăng ký BĐS cần nghiên cứu, ban hành, cho dù thời điểm nhanh, chậm tùy điều kiện tình hình Lý luận, kinh nghiệm quốc tế thực tiễn Việt Nam rằng, BĐS cần phải đăng ký Chỉ đăng ký, BĐS có giá trị phái sinh Một giá trị phái sinh việc tạo nguồn vốn Vì vậy, cần nghiên cứu, ban hành luật Hai là, nghiên cứu, ban hành văn pháp lý liên quan đến tài – tiền tệ BĐS Nghiên cứu, ban hành Luật thị trường chấp thứ cấp Đây văn pháp luật quan trọng cần thiết để từ làm sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng tạo nguồn vốn trung dài hạn chấp BĐS tạo Nghiên cứu, ban hành Luật quỹ tiết kiệm BĐS Hiện tại, có số hoạt động đơn lẻ hướng tới loại hình tài Tuy nhiên, chưa có khung khổ pháp lý điều chỉnh nên việc thực hóa nguồn vốn tài chưa xảy Nghiên cứu, ban hành luật quỹ đầu tư BĐS Trong dài hạn để phát triển bền vững, TTBĐS cần vốn từ tổ chức tài chủ thể khác Nghiên cứu, ban hành Luật quỹ đầu tư tín thác BĐS Hiện tại, Việt Nam cần có thời gian để hình thành phát triển quỹ đầu tư tín thác BĐS Tuy nhiên, có quỹ tín thác hình thành Nghiên cứu, ban hành văn pháp lý trái phiếu BĐS Việc phát hành trái phiếu BĐS manh nha hình thành Việt Nam Tuy nhiên, chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện tích đối tượng chưa thể triển khai Nghiên cứu, mở rộng tỷ lệ đầu tư vào TTBĐS công ty tài thành lập 27 theo Luật tổ chức tín dụng Nghị định 79/2002/NĐ-CP ngày 04/10/2002 tổ chức hoạt động Công ty Tài Nghị định 81/ 2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 79/2002/NĐ-CP Đây kênh quan trọng để tạo nguồn tài cho TTBĐS chưa khơi thông Ba là, giải pháp sách sách khai thác giá trị BĐS Nghiên cứu, ban hành Luật quy hoạch Cần thống quy hoạch vào mối, đó, phải đề cập đến Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, Quy hoạch phát triển đô thị quy hoạch sử dụng đất Trong nhiều việc phải làm, trước hết khả thi thống mặt luật pháp Nghiên cứu, ban hành Luật thuế BĐS Hiện Luật thuế sử dụng nhà đất nghiên cứu, ban hành Tuy nhiên nhiều vấn đề luật chưa đáp ứng Hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển TTBĐS đến năm 2020 Một là, giải pháp sách minh bạch hóa TTBĐS Nghiên cứu, ban hành văn quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao thông tin BĐS Cùng với việc phát triển hệ thống tin học Chính phủ việc phát triển mạng internet, hệ thống intersat Việt Nam, việc tin học hóa toàn hệ thống thông tin BĐS cần thiết có khả thực Nghiên cứu, ban hành văn quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao cung cấp thông tin BĐS Điều nhằm để xây dựng số TTBĐS Trước mắt số: Chỉ số giá nhà (Housing Price Index – HPI); Chỉ số giá BĐS (Real Estate Price Index – RPI); Chỉ số TTBĐS (Real Estate Market Index – REMI) Hai là, giải pháp sách tổ chức quản lý TTBĐS BĐS, TTBĐS lĩnh vực, không đơn nghành kỹ thuật Vì vậy, nhiệm vụ tổ chức quản lý TTBĐS cần phân giao cho số quan nhà nước đồng thời phối hợp thực theo chức quản lý (Bộ Kế hoạch đầu tư quản lý dự án, doanh nghiệp; Bộ tư pháp quản lý giao dịch đảm bảo; Bộ Tài nguyên Môi 28 trường quản lý đất đai; Bộ xây dựng quản lý nhà, TTBĐS; Ngân hàng nhà nước quản lý số dư tín dụng; Bộ tài quản lý thuế, quỹ BĐS ) Tuy nhiên, để đảm bảo tính tổng thể đồng cần có quan đầu mối quản lý cấp nhà nước BĐS TTBĐS Hiện Bộ xây dựng xác định quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước TTBĐS, quan quản lý thực tế TTBĐS đặt đơn vị cấp cục (cục quản lý nhà TTBĐS) Bên cạnh đó, Việt Nam có Ủy Ban chứng khoán nhà nước (thuộc Bộ tài chính) để quản lý thị trường chứng khoán; có Tổng cục quản lý đất đai (thuộc Bộ Taig nguyên Môi trường) Vì vậy, cần quan cấp Tổng cục để quản lý TTBĐS (có thể đặt Bộ xây dựng) để ngang tầm với yêu cầu quản lý TTBĐS thời gian tới Giải pháp tăng cường lực thành tố TTBĐS đến năm 2020 Giải pháp đào tạo nguồn nhân lực cho TTBĐS TTBĐS có yêu cầu đa dạng nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, người mô giới, nhà tư vấn, nhà hoạch định sách ) Tuy nhiên, nay, chưa có trường đại học có khoa độc lập đào tạo đại học BĐS TTBĐS mà có cấp tổ môn Bên cạnh đó, đào tạo nghiệp vụ, có sở đào tạo thành lập theo Quyết định 29/QĐ-BXD đào tạo chứng hành nghề mô giới, định giá quản lý sàn giao dịch BĐS Vì vậy, cần có khoa trường đại học, mà trước hết đặt trường kinh tế có chức đào tạo cử nhân, sau đại học chuyên nghành BĐS TTBĐS Giải pháp nâng cấp độ phát triển TTBĐS đến năm 2020 - Tiếp tục thử nghiệm, đến hình thành quỹ đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm đầu tư BĐS, quỹ tin thác đầu tư BĐS Chỉ quỹ hình thành và hoạt động thực tiễn TTBĐS có nguồn tài bền vững 29 - Hình thành phát triển hệ thống chấp thứ cấp để tài trợ cho TTBĐS Đây việc làm có tính chất khai thông nguồn vốn cho TTBĐS đảm bảo cho TTBĐS có nguồn vốn trung dài hạn - Huy động tối đa nguồn vốn dân thông qua kênh trái phiếu BĐS, cổ phiếu BĐS, tiết kiệm BĐS Chỉ kênh vận hành trôi chảy, TTBĐS đảm bảo tính ổn định phát triển cấp độ tài hóa Như vậy, việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng thị trường nhà đất - thị trường BĐS từ đề giải pháp đồng nhằm thúc đẩy phát triển thị trường nước ta đến năm 2020 có ý nghĩa đặc biệt quan trọng lý luận thực tiễn trước mắt lâu dài KẾT LUẬN Thị trường BĐS nước ta hình thành phát triển với hình thành, phát triển chế thị trường Nó có mối quan hệ mật thiết với thị trường khác như: thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường xây dựng,… Thị trường BĐS với thị trường lao động, thị trường vốn thị trường trung tâm đóng vai trò quan trọng king tế quốc dân, đóng góp nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước Từ phân tích đây, vấn đề đất đai thị trường BĐS cho thị trường BĐS cần nhanh chóng đưa vào quỹ đạo pháp luật để đồng hoá cấu kinh tế thị trường lành mạnh, thúc đẩy trình huy động 30 nguồn lực đầu tư vào đất đai để xây dựng sở hạ tầng làm tăng giá trị sử dụng đất theo hướng thâm canh, công ngiệp hoá đô thị hoá phù hợp với định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Đất đai tài nguyên vô quý giá đóng vai trò sở khu vực kinh tế Đầu tư nhằm bảo vệ, khai thác hợp lý phát triển tài nguyên đất phù hợp với quy luật thị trường phải quản lý chặt chẽ pháp luật quy hoạch Hiện tại, thị trường BĐS nước ta phát triển với phạm vi phi quy rộng độ bất trắc lớn Thực trạng có nhiều nguyên nhân, có nguyên nhân quan trọng công tác quản lý Nhà nước chưa thực theo kịp tình hình Do vậy, để phát triển thị trường BĐS theo hướng quy, phát huy vai trò đặc biệt thị trường BĐS công công nghiệp hoá - đại hoá đất nước, công đổi mới, kiện toàn công tác quản lý Nhà nước có vai trò quan trọng hàng đầu Để đáp ứng yêu cầu thực việc quản lý Nhà nước thị trường BĐS, điều kiện nước ta, Nhà nước cần xây dựng sách hoàn chỉnh hai phương diện là: tổ chức quản lý chế độ hoạt động thị trường Như vậy, việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng thị trường nhà đất - thị trường BĐS từ đề giải pháp đồng nhằm thúc đẩy phát triển thị trường nước ta đến năm 2020 có ý nghĩa đặc biệt quan trọng lý luận thực tiễn trước mắt lâu dài 31 Tài liệu tham khảo Bộ xây dựng (2004), Đề án phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội Luật kinh doanh bất động sản (2006) Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Luật nhà năm 2005 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Nhà xuất trị quốc gia (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Hà Nội Đỗ Thị Lan (2007) Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, nhà xuất nông nghiệp, Hà nội Nguyễn Tấn Bình (2008), Bài giảng: Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright (FETP), Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh 32 Nguyễn Đình Bồng (2002), Thị trường bất động sản khảo cứu tiếp cận, Tạp chí Địa Chính, Nhà xuất Tổng Cục Địa Chính Web site tham khảo: Bộ xây dựng http://xaydung.gov.vn hay http://moc.gov.vn Cổng thông tin giao dịch địa ốc http://diaoconline.vn Cục Quản lý Nhà & Thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng http://www.sanbatdongsan.net.vn hay http://www.vietreal.net.vn Tạp chí bất động sản nhà đất Việt Nam, Cơ quan ngôn luận hiệp hội bất động sản Việt Nam http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn Vietnam Business Forum –Phòng Thương mại Công nghiệp Việt Namn http://vccinews.vn 33 MỤC LỤC 34 35 [...]... nền kinh tế, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn trong công tác quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước Thị trường bất động sản ở Trung Quốc: Nền kinh tế Trung Quốc chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường được vài thập kỷ, nhưng nền kinh tế nước này được đánh giá có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất thế giới Kể từ khi Chính phủ Trung Quốc bãi bỏ việc cấp nhà miễn phí và. .. đai 1987, 1993 và đặt quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt Đây là những bước tiến quan trọng trong quá trình làm rõ nội hàm về quyền sở hữu đất đai trong nền kinh tế Việt Nam và cũng là một trong những đặc trưng căn bản của TTBĐS Việt Nam trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Thứ bảy, TTBĐS Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế đang chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn... đặc biệt quan trọng về lý luận và thực tiễn cả trước mắt và lâu dài KẾT LUẬN Thị trường BĐS nước ta được hình thành và phát triển cùng với sự hình thành, phát triển của cơ chế thị trường Nó có mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác như: thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường xây dựng,… Thị trường BĐS cùng với thị trường lao động, thị trường vốn là các thị trường trung tâm đóng vai trò... nền king tế quốc dân, đóng góp một nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước Từ những phân tích trên đây, vấn đề đất đai và thị trường BĐS tôi cho rằng thị trường BĐS cần được nhanh chóng đưa vào quỹ đạo pháp luật để đồng bộ hoá cơ cấu của một nền kinh tế thị trường lành mạnh, thúc đẩy quá trình huy động mọi 30 nguồn lực đầu tư vào đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị sử dụng đất theo... thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển 17 Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh. .. và chịu rủi ro của nền kinh tế đang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu Việc hội nhập của TTBĐS có một số khác biệt so với sự hội nhập chung của cả nền kinh tế, trong đó rõ nét nhất là ở chỗ, các yếu tố nước ngoài đã tham gia ngày càng sâu rộng vào TTBĐS , trong khi yếu tố Việt Nam tham gia vào TTBĐS quốc tế hiện còn rất nhỏ bé Những chủ thể nước ngoài đầu tư vào TTBĐS Việt Nam đóng... cao của nền kinh tế Từ đặc trưng này, TTBĐS luôn cần một lượng vốn lớn, phát triển với tốc độ ngày một mạnh Bên cạnh đó, nó cũng đi kèm với độ tự phát lớn Đặc điểm này tạo ra sức ép về việc chuyển đổi đất nông nghiệp (đặc 24 biệt là đất lúa) sang đất công nghiệp và đô thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững Thứ chín, TTBĐS Việt Nam được thuận lợi và chịu rủi... Luật đất đai năm 1987 23 đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu nhưng giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng (cơ quan nhà nước, doanh nghiệp, hợp tác xã và cá nhân) Luật đất đai năm 1993 tái khẳng định những nội dung trên và bổ sung một nội dung căn bản là đất đai (quyền sử dụng đất) có giá Luật đất đai 2003 tiếp tục khẳng định những nội dung căn bản của luật đất. .. thống pháp luật nói chung cùng với các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai đã tạo ra hành lạng pháp lý ngày một hoàn thiện đã và đang tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động và phát triển 3.4 Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền các cấp Trên phương diện quốc gia việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng đướng... tố chưa hoàn thiện Thể chế nền kinh tế thị trường nói chung và thể chế TTBĐS nói riêng từng bước được hình thành và ngày càng hoàn thiện Các thành tố TTBĐS ngày càng mở rộng và có sự tham gia ngày càng nhiều của các chủ thể trong nền kinh tế Các hạn chế đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài làm ăn sinh sống tại Việt Nam dần được gỡ bỏ Cấp độ thị trường đã có những bước phát