thực trạng bất động sản tại Việt Nam

thực trạng ngành bất động sản những năm gần đây năm 20102015. bài viết có những phần sau : Đặc tính mô tả ngành dựa vào một số chỉ tiêu Diễn biến cổ phiếu của ngành bất động sản Triển vọng ngành bất động sản

NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN Báo cáo chi tiết 06/2015 Biến động giá số giá cổ phiếu ngành bất đống sản so với VNindex VN30 GIỚI THIỆU Hiện HSX, HNX, Upcom nhóm ngành bất động sản bao gồm gần 70 công ty công ty tập trung vào mảng kinh doanh: (1) Nhà bao gồm hộ nhà đất, (2) Bất động sản nghỉ dưỡng gồm khu du lịch - Resort biệt thự nghỉ dưỡng, (3) Văn phòng cho thuê (4) khu công nghiệp, chủ yếu công ty kinh doanh nhà Báo cáo cập nhật phân tích ngành Bất động sản hướng tới đánh giá triển vọng giá cổ phiếu công ty niêm yết nhóm ngành Bất động sản, thông qua báo cáo nhà đầu tư (cá nhân tổ chức) cân nhắc cho việc phân bổ tái cấu danh mục đầu tư theo nhóm ngành mình, hướng tới cổ phiếu cụ thể nên cân nhắc đưa vào danh mục CÁC NỘI DUNG CHÍNH TRONG BÁO CÁO Nguồn: MBS tổng hợp Sự phát triển ngành bất động sản chịu tác động đáng kể yếu tố vĩ mô GDP, tăng trưởng tín dụng nguồn vốn đầu tư nước FII hay FDI Tuy nhiên, tại, tín dụng chiếm phần lớn nguồn cung vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam Điều khiến cho tín dụng trở thành nhân tố quan trọng tăng trưởng ngành Tốc độ tăng trưởng biên lợi nhuận gộp ngành bất động sản cao hệ số tương ứng kinh tế Việt Nam tốc độ tăng trưởng GDP hệ số sinh lời toàn thị trường niêm yết Xu hướng nhiều khả tiếp tục thời gian tới, tương lai gần Do đó, kết luận rằng, ngành bất động sản giai đoạn tăng trưởng Cấu trúc ngành bật với kiểm soát nguồn cung quỹ đất đầu vào cạnh tranh doanh nghiệp ngành việc đáp ứng nhu cầu thị trường dành quyền sở hữu quỹ đất Đặc biệt, đối xứng cán cân cung cầu quỹ đất làm xuất chi phí phi thống khiến cho chi phí mở rộng quỹ đất ngày gia tăng Giá cổ phiếu bất động sản tiếp tục trình sụt giảm tháng 8/2014 bối cảnh thị trường sụt giảm tốc độ sụt giảm giá cổ phiếu bất động sản thấp so với thị trường Mức giá giảm chậm hệ số Trailing P/E mức 16.64 cao mức trung bình thị trường 12.95 cho thấy nhà đầu tư kỳ vọng đà tăng trưởng công ty Ngành bất động sản Analyst Nguyễn Lưu Minh Nhựt Email: nhut.nguyenluuminh@mbs.com.vn Tel: +84 126 564 1152 www.mbs.com.vn Các yếu tố Vĩ mô kinh tế tiếp tục hỗ trợ cho trình tăng trưởng công ty ngành Bất động sản, thực tế quý 1/2015 vừa qua số lượng hộ bán Tp.HCM Hà Nội tăng mức 167% gần 300% so với kỳ năm 2014, số ấn tượng Trong năm 2015, EPS Forward cổ phiếu ngành Bất động sản dự báo mức 1,620.54 đồng/cổ phiếu, điều kiện doanh thu dự báo tăng 200% lượng cổ phiếu lưu hành tăng 50%, số lượng cổ phiếu lưu Giải pháp kinh doanh chuyên biệt hành tăng nhanh làm pha loãng kết kinh doanh công ty ngành Quá trình tăng giá cổ phiếu ngành Bất động sản diễn từ cuối năm 2012 trình tăng giá luân phiên diễn hầu hết cổ phiếu ngành, thời điểm với mức EPS năm 2015 dự báo 1,620.54đồng/ cổ phiếu, P/E forward dự báo mức 12.33 lần Đây mức P/E tương đương mức P/E thị trường cổ phiếu trạng thái cân từ năm 2012 - nay, đặc điểm mà đánh giá cổ phiếu Bất động sản khả tăng cao so với thị trường, không đủ khả dẫn dắt thị trường trình phục hồi Chúng đề xuất nhà đầu tư cân nhắc không nắm giữ thêm cổ phiếu thuộc nhóm ngành bất động sản mức giá tại, chiến lược đầu từ vào cổ phiếu ngành nên tập trung vào tìm kiếm đặc tính riêng cổ phiếu, bao gồm đặc tính kinh doanh công ty mức giá Báo cáo Ngành Bất động sản 06/2015 Mục Lục ĐẶC TÍNH CỦA NGÀNH Tính chu kỳ ngành bất động sản Giai đoạn phát triển ngành bất động sản Cấu trúc ngành hệ số sinh lời ngành bất đống sản Việt Nam DIỄN BIẾN CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN Tương quan biến động giá cổ phiếu ngành so với thị trường quý 2/2015 Mức giá tương đối cổ phiếu ngành BĐS so với thị trường TRIỂN VỌNG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN Triển vọng dài hạn Triển vọng ngắn hạn 10 Triển vọng tăng giá cổ phiếu ngành bất động sản 12 Chiến lược đầu tư cổ phiếu ngành .13 PHỤ LỤC 14 ĐẶC TÍ NH NG ÀN H B ẤT ĐỘNG SẢN Tính chu kỳ ngành bất động sản Từ năm 1990 đến nay, ngành bất động sản Việt Nam trải qua chu kỳ tăng trưởng với đợt sốt vào năm 1993-1994, 2001-2002 2007-2008 Trong đó, lần tạo đỉnh thứ gắn liền với nhu cầu đất đai gia tăng kinh tế thị trường mở cửa đợt sốt lại ghi nhận dấu ấn mạnh mẽ tăng trưởng tín dụng cao (riêng năm 2007, tăng trưởng tín dụng đạt mức kỉ lục 50%) dòng tiền đầu tư dồi từ kiều hối đầu tư nước (FDI, FII) Kể từ sau giai đoạn bùng nổ năm 2007 2008 với hỗ trợ mạnh mẽ từ tăng trưởng tín dụng (53.9% năm 2008) dòng vốn FDI FII, ngành bất động sản Việt Nam trải qua thêm hai giai đoạn thăng trầm sau: • Giai đoạn thứ nửa cuối năm 2008 đến cuối năm 2010 chứng kiến đời hàng loạt sách nhằm kiểm soát tăng trưởng nóng ngành bất động sản Điển hình Nghị Định 69 71 hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai (sửa đổi) 2009 việc thu thuế sử dụng đất Tăng trưởng tín dụng dành cho bất động sản sau giảm năm 2009 tăng mạnh lên mức 27.7% năm 2010, làm động lực cho giao dịch thị trường tăng tăng mạnh tạo đỉnh Giai đoạn thứ 2, từ sau năm 2010 đến đánh dấu tác động sách thắt chặt tín dụng ngành nghề phi sản xuất bất động sản Trong năm 2011, tín dụng dành cho bất động sản giảm mạnh mức -14.8% khiến cho số lượng giao dịch giảm mạnh sau tạo đáy vào năm 2012 Đây giai đoạn chứng kiến nhiều thay đổi cởi mở vấn đề pháp lý ngành bất động sản Luật đất đai 2013 hay Luật xây dựng (sửa đổi) Ngoài ra, thời gian xuất gói tín dụng 30,000 tỉ 50,000 tỉ • Số hộ bán tăng trưởng GDP 12,000 8.0% 7.0% 10,000 6.0% 8,000 5.0% 6,000 4.0% 3.0% 4,000 2.0% 2,000 - 1.0% 0.0% Q3.2009 Q4.2009 Q1.2010 Số hộ bán Nguồn: Savills, TCTK, MBS Tổng hợp GDP growth Sau tiến hành khảo sát trình tăng trưởng ngành bất động sản yếu tố vĩ mô, nhận thấy phát triển ngành bất động sản có mối tương quan mật thiết tăng trưởng tín dụng dành cho ngành Thống kê biến tổng doanh thu công ty bất động sản niêm yết tín dụng dành cho bất động sản cho thấy R đạt khoảng 0.96 Đây kết bất ngờ chất ngành tiêu thụ nhiều vốn từ hai phía người mua người bán; nguồn vốn chủ yếu dành cho ngành bất động sản Việt Nam chủ yếu đến từ tín dụng Do đó, biến động nguồn tài quan trọng ảnh hưởng đáng kể đến phát triển ngành bất động sản Sự tương quan dư nơ tín dụng cho bất động sản tổng doanh thu công ty niêm yết 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Tổng doanh thu công ty bất động sản niêm yết (tỷ đồng) Tín dụng dành cho bất động sản (tỷ đồng) Nguồn: SBV, MBS tổng hợp Ngoài ra, tính mùa vụ ngành bất động sản tương đồng với tăng trưởng GDP tín dụng năm Việt Nam Theo đó, số hộ bán thường ghi nhận thấp vào hai quý đầu năm cao hai quý cuối năm Điều có nghĩa doanh thu của công ty ngành bất động sản thường hạch toán cao quý cuối năm Giai đoạn phát triển ngành bất động sản Để xác định giai đoạn phát triển ngành so với toàn kinh tế Việt Nam, tiến hành khảo sát tăng trưởng doanh thu công ty bất động sản niêm yết hệ số lợi nhuận trung bình ngành bất động sản giai đoạn sau năm 2008 Kết khảo sát cho thấy, chu kỳ phát triển đề cập bên ngành, doanh thu trung bình công ty niêm yết tăng khoảng 241.6% Trong GDP trung bình giai đoạn tăng trưởng khoảng 53.6% Biên lợi nhuận gộp ngành năm gần trì mức 33% Mặc dù suy giảm đáng kể so với mức 42-43% năm 2007, 2008, hệ số cao so với mức trung bình hiệu số lợi nhuận công ty niêm yết ( khoảng 17.7%) Do khẳng định rằng, ngành bất động sản Việt Nam thời kì phát triển Doanh thu biên lợi nhuận gộp ngành bất động sản 50,000.0 45,000.0 40,000.0 35,000.0 30,000.0 25,000.0 20,000.0 15,000.0 10,000.0 5,000.0 - 50.0% 20 08 20 09 20 10 20 11 Doanh thu ngành Bất Động Sản 20 12 20 13 20 14 0.0% Biên LN gộp Nguồn: MBS tổng hợp Ở khía cạnh khác, biên lợi nhuận gộp giảm hiểu hệ gia tăng cạnh tranh nội ngành mà giá bán bị khống chế giá vốn bán hàng lại tăng Giá vốn bán hàng tăng phần lớn đến từ việc giá đất tăng Như để trì mức lợi nhuận cao mức trung bình toàn thị trường công ty bất động sản phải kiểm soát giá vốn hàng bán mức thấp Điều có nghĩa công ty bất động sản cần có quỹ đất chi phí rẻ để phát triển kinh doanh Tính kinh tế nhà ở Việt Nam Theo nghiên cứu gần Chương trình Định cư Con người Liên Hợp Quốc (UN-habitat), tỷ lệ giá nhà / thu nhập Việt nam giao động khoảng từ - 9, cao mức trung bình nước phát triển 7.8 ( theo báo cáo năm 2012) Điều có nghĩa so với nước phát triển Việt Nam nơi tương đối khó tiếp cận mặt cư trú Thêm vào đó, báo cáo sản phẩm nhà có giá tầm 840 triệu đồng, có khoảng 5% người dân thành thị có khả chi trả (giả định chi phí dành cho nhà chiểm khoảng 25% thu nhập người dân) Tuy nhiên, kể từ năm 2011, giá nhà giảm đáng kể mức lương trung bình tăng ổn định Theo thực tế, tính đến cuối Q1.2014, số giá nhà trung bình Savills giảm 19.3% so với đỉnh 117.1 (2011) trước tăng trưởng lên mức 100.1 quý năm 2015 Trong lúc đó, theo báo cáo lao động, mức lương trung bình người dân Việt nam tăng lên mức 14.6% từ năm 2009 đến năm 2013 có khả tiếp tục tăng tương lai Theo cách khác, mức chênh giá nhà thu nhập trung bình người dân Việt nam co hẹp lại khiên người dân ngày dễ dàng mua nhà nước Chỉ số SPPI trung bình số tiền lương trung bình 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 Q1.2009 Q2.2009 Q3.2009 SPPI trung bình Chỉ số tiền lương trung bình Nguồn: Savills, Labour Force Survey, MBS research Cấu trúc ngành khả sinh lời ngành bất động sản Việt Nam Hiện Việt Nam có khoảng 4,480 công ty bất động sản hoạt động Trong số chia thành nhóm theo chuỗi giá trị nhóm phát triển bất động sản nhóm môi giới Khi xét đến hàng rào gia nhập nhóm công ty nhận thấy công ty phát triển bất động sản thường có nhu cầu vốn cao để hoạt động Trong đó, lượng vốn cần thiết để trì hoạt động công ty môi giới lại hạn chế Sự khác biệt yêu cầu nguồn vốn khiến cho hàng rào gia nhập vào nhóm công ty phát triển bất động sản cao nhóm công ty môi giới Trong phạm vi báo cáo này, trọng vào phân tích nhóm công ty phát triển bất động sản Về hoạt động kinh doanh, phân chia công ty theo nhóm bao gồm: Bất động sản kinh doanh phát triển nhà ở, Bất động sản nghỉ dưỡng Bất động sản cho thuê (Văn phòng, khu công nghiệp, bán lẻ) Mỗi nhóm ngành bị chi phối yếu tố khác làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, qua tác động tới cấu trúc ngành • • • Bất động sản để bán: Chu kỳ kinh doanh thường thấp Theo khảo sát trung bình sau đến năm, bất động sản tiêu thụ hết ngưng đem lại doanh thu Bất động sản nghỉ dưỡng: Dòng tiền đem lại có tính ổn định tương đối thời gian lâu Tuy nhiên, số lượng địa điểm khai thác cho bất động sản loại lại thường bị hạn chế Ngoài ra, doanh thu phân nhóm bị ảnh hưởng lớn thu nhập người dân (GDP) số lượng khách du lịch nước đến Việt Nam Bất động sản cho thuê: Các yếu tố liên quan đến dòng tiền đầu tư FDI đóng vai trò quan trọng việc bảo đảm nguồn thu doanh nghiệp ngành Ngoài yếu tố đặc thù phân nhóm nêu doanh nghiệp bất động sản có điểm chung bị chi phối yếu tố đâu vào quỹ đất Không may quỹ đất cung cấp phủ Trong năm qua thị trường bất động sản Việt Nam bị chi phối nhiều rào cản pháp lý Trong đó, có nhiều quy định tương đối bất cập liên quan đến hoạt động mua bán chuyển nhượng bất động sản hoạt động góp vốn làm ảnh hưởng đến phát triển toàn ngành Một ví dụ cho rào cản kể đến Nghị Định 71/2010/NĐ-CP liên quan đến quy định chi tiết việc thực thi Luật Nhà Ở ngày 29/11/2005 Theo đó, chủ đầu tư không huy động vốn cách bán toàn hay phần dự án sở hạ tầng tối thiểu chưa hoàn thiện Điều có nghĩa suốt giai đoạn từ lúc nhận giấy phép đến lúc giải phóng xong mặt bằng, doanh nghiệp dựa vào nguồn vốn tự có vốn vay ngân hàng để triển khai Trong bối cảnh lãi suất cho vay năm qua trì mức cao (11% 21.85% giai đoạn 2008 – 2014), áp lực chi trả lãi vay lớn vốn cổ phần bị hạn chế hệ lụy khủng hoảng tài 2008 Điều cộng với chi phí đền bù đất ngày gia tăng tạo rào cản tài cho doanh nghiệp muốn tham gia vào thị trường bất động sản Ngoài ra, giới hạn việc tiếp cận nguồn vốn khiến cho doanh nghiệp không dám mở rộng kinh doanh Thêm vào đó, môi trường cạnh tranh mà có người bán nhiều người mua cạnh tranh khốc liệt người mua làm phát sinh thêm khoản chi phí phi thống, qua làm cho chi phí phát triển quỹ đất gia tăng Như vậy, môi trường cạnh tranh ngày khốc liệt, giá bán bị kiềm chế tỷ suất lợi nhuận công ty ngành phụ thuộc đáng kể vào quỹ đất chi phí hình thành quỹ đất Điều có nghĩa là, dài hạn, công ty có quỹ đất lớn nhiều khả cho lợi suất cao công ty lại Ngoài ra, mảng kinh doanh đóng vai trò quan trọng việc trì tỷ suất lợi nhuận cao dài hạn Trên thực tế, lĩnh vực phát triển kinh doanh bất động sản đem lại lợi nhuận cao so với mảng bất động sản khác, nhiên, sau chu kỳ kinh doanh hoàn tất, doanh nghiệp mảng phải tìm kiếm quỹ đất khác để tiếp tục phát triển tạo doanh thu Như phân tích trên, chi phí đất ngày gia tăng công ty có quỹ đất lớn chiếm ưu cao giá vốn Ngoài ra, dài hạn, quỹ đất cạn kiệt, công ty ngành phải cần đến bất động sản dịch vụ trung tâm thương mại, khu công nghiệp hay văn phòng hộ cho thuê để trì thu nhập Tuy nhiên, giai đoạn bão hòa này, khả sinh lời cao mức trung bình toàn thị trường, doanh nghiệp phải bảo đảm chi phí đầu tư vào dự án thấp Điều đồng nghĩa với việc công ty cần phải có quỹ đất rẻ để đảm bảo tính cạnh tranh tương lai 2 DIỄN BIẾN CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN Tương quan biến động giá cổ phiếu ngành so với thị trường quý 2/2015 Biến động giá cổ phiếu nhóm ngành BĐS RES/VN30 (0.120532, 0.120532, 0.120532, 0.120532, -0.000075) 0.140 0.135 0.130 0.125 0.120 RES (71.2500, 71.2500, 71.2500, 71.2500, +0.29000) 96 95 94 93 92 91 90 89 88 87 86 85 84 83 82 81 80 79 78 77 76 75 74 73 72 71 70 69 68 67 2014 February March April May June July Augus t Septem ber Novem ber Decem ber 2015 February April May Jun Để khảo sát tương quan giá biến động cổ phiếu ngành bất động sản toàn thị trường thực hai bước, bước tính toán số ngành bất động sản (RES) theo phương pháp tương tự phương pháp thiết lập số VNindex VN30, sang bước thực so sánh tương quan biến động số cổ phiếu ngành bất động sản với số VN30 VNindex cách chia số ngành bất động sản cho số VNindex VN30 Sau 02 bước chung có đồ thị mô tả tương quan biến động Chỉ số ngành Bất động sản với số VN30 VNindex, phần đồ thị Đồ thị cho thông tin, kể từ tháng 8/2014 ngành bất động sản có trình điều chỉnh giảm sau trình tăng giá kéo dài từ cuối năm 2012 tới 8/2014 Trong giai đoạn đầu điều chỉnh cổ phiếu bất Đây số tin phản ánh biến động thị trường cổ phiếu Việt Nam động sản giảm chậm so với toàn thị trường, 02 phần đồ thị 1, trình sụt giảm chậm kéo dài nửa đầu tháng 12/2014 Nhóm cổ phiếu ngành bất động sản có trình sụt giảm nhanh so với toàn thị trường kể từ tháng 12/2014 tháng nửa cuối tháng 1/2015, số RES/VN30 RES/VNindex bắt đầu lên nửa đầu cuối tháng 1/2015 Cho tới thời điểm tại, hết tháng 4/2015 số Ngành Bất động sản có bước giảm chậm so với số VNindex, tín hiệu cho thấy nhóm cổ phiếu ngành bất động sản giai đoạn chuyển xu so sánh với toàn thị trường Mức giá tương đối cổ phiếu ngành BĐS so với thị trường Thông số định giá ngành BĐS Tỷ trọng vốn hóa ngành BĐS toàn thị trường Vốn hóa P/E (tỷ VNĐ) P/B Bất động sản 159,193.94 16.64 2.26 11.49% HOSE HNX UPCOM 1,018,667.86 12.95 2.54 Toàn thị trường 139,450.23 11.42 1.71 Bất động sản 38,719.56 14.03 1.77 88.51% Thông số định giá cho thấy cổ phiếu ngành bất động sản định giá cao so với thị trường chung, dấu hiệu cho thấy nhà đầu tư kỳ vọng vào khả tăng trưởng Công ty Bất động sản cao so với thị trường Việc chuyển xu không thiết giai đoạn chuyển từ xu giảm sang xu tăng mà ngang 3 TRIỂN VỌNG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN Triển vọng dài hạn Xét cán cân cung cầu thị trường bất động sản Việt Nam tỉ lệ dân số Việt Nam độ tuổi 24 - 30 vào khoảng 14,2% Như vậy, số lượng người dân có nhu cầu nhà tương lai vào khoảng 13,3 triệu người Mặt khác, theo thống kê Bộ Xây Dựng, diện tích bình quân nhà năm 2014 đạt khoảng 20,6 m2/người (dự kiến tăng lên 21,5 m2/người năm 2015) Như nhu cầu nhà thời gian tới vào khoảng 273,980,000 m2, tương đương với 3.914.000 hộ có diện tích 70 m2 Tuy nhiên, theo thống kê Quý I Savills, tổng nguồn cung sơ cấp hộ, nhà liên kế/ biệt thự thị trường Hà Nội TP Hồ Chí Minh vào khoảng 66.717 đơn vị Do khẳng định nhu cầu nhà lớn so với nguồn cung Tuy nhiên, đề cập bên trên, hệ số sinh lời ngành cao so với mức trung bình toàn thị trường niêm yết (mặc dù giảm khoảng 30% so với giai đoạn 2008 – 2010) Mức chênh lệch mức sinh lời ngành bất động sản ngành khác khiến cho ngành bất động sản trở nên hấp dẫn mắt đầu tư thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản Sự cạnh tranh nhà phát triển bất động sản theo gia tăng Điều thúc đẩy công ty bất động sản mở rộng quỹ đất sang khu vực thành phố Hồ Chí Minh hay Hà Nội để đảm bảo mức chi phí hàng bán thấp tương lai Sự gia tăng cạnh tranh khiến cho biên lợi nhuận toàn ngành giảm dần theo thời gian mức trung bình toàn thị trường Triển vọng ngắn hạn Thị trường bất động sản quý 1/2015 Trong quý 1/2015, thị trường bất động sản tiếp tục trình phục hồi tăng trưởng năm 2013, quý 1/2015 trình tăng trưởng thị trường thể số lượng nhà bán tất phân khúc (A - B - C) giá bán, cụ thể: Theo báo cáo Savills, TP.HCM số lượng hộ bán quý 1/2015 khoảng 4.200 căn, tăng 3% theo quý 167% theo năm, TP.Hà Nội 5.600 hộ bán tăng 62% theo quý tăng 200% so với quý 1/2014 Giá bán sản phẩm nhà tiếp tục tăng tiếp nối theo trình tăng giá từ quý 2/2014, tùy theo vị trí cụ thể bất động sản, nhiên theo Savills tính trung bình quý 1/2015 Hà Nội giá nhà tăng 2% theo quý số quận mức giá tăng 11%, số quận giảm 4% Nhân tố hỗ trợ tăng trưởng ngành bất động sản Trong Quý 2015, GDP tăng trưởng mức 6.03%, cao 1% so với kỳ năm trước cho thấy kinh tế của Việt Nam tăng trưởng với gia tốc nhanh Trong đó, số PMI tiếp tục trì mức 50 điểm nhiều tháng, ám triển vọng tích cực kinh tế Việt Nam thời gian tới Điều có nghĩa thu nhập người dân Việt Nam đảm bảo Mặt khác, lãi suất cho vay trung dài hạn dao động khoảng 10 – 12%/năm, dự kiến giảm mức 10%/năm 2015 Dư nợ tín dụng định hướng tăng trưởng mức 17%, cao 4% so với mức tăng trưởng ghi nhận 2014 Như vậy, yếu tố vĩ ảnh hưởng đến ngành động sản cho thấy chuyển biến tích cực, tạo động lực cho phát triển ngành Bên cạnh đó, năm 2015, hàng loạt sách có tính cởi mở ngành bất động sản thi hành Do đó, kỳ vọng ngành bất động sản tăng trưởng với tốc độ nhanh so với giai đoạn vừa qua Hướng chuyển dịch kinh doanh năm 2015 Theo nhận định Bộ Trưởng Bộ Xây Dựng, nhu cầu cho nhà xã hội lớn; khoảng 80% người dân cần sản phẩm loại hình Từ cuối năm 2015, khu vực đô thị toàn quốc, có khoảng 3,455,000 người có khó khăn nhà có nhu cầu ổn định chỗ Để đáp ứng nhu cầu này, cần khoảng 700.000 hộ Tuy nhiên, nguồn cung cho phân khúc thị trường hạn chế Hiện tại, toàn quốc có khoảng 150 dự án triển khai với quy mô khoảng 55,830 hộ cho người thu nhập thấp 66,753 hộ dành cho công nhân Ngoài ra, thời gian tới, Luật Nhà (sửa đổi) thông qua, nhu cầu dòng sản phẩm nhà cao cấp tăng Hiện nay, nước có khoảng 80.000 người làm ăn sinh sống Việt Nam Tuy nhiên, số lượng người nước sở hữu nhà Việt Nam chiếm tỉ lệ thấp (dưới 1%) Sau áp dụng, Luật Nhà Ở (sửa đổi) bổ sung thêm nguồn cầu cho thị trường bất động sản Việt Nam Từ nhân tố lạc quan trên, dự báo số lượng nhà bán năm 2015 tăng trưởng mức 200% tương đương tốc độ tăng trưởng quý 1/2015 so với kỳ, tốc độ tăng giá năm giá nhà mức tương đương quý 1/2015 mức 2% Khả tạo lợi nhuận Tốc độ tăng trưởng số lượng giá bán bất động sản công ty niêm yết nhận định tương đương ngành cho phép đánh giá doanh thu toàn ngành bất động sản tăng mức 200% năm 2015 so sánh với năm 2014, mức tăng trưởng cho phép ước lượng doanh số công ty niêm yết thuộc ngành bất động sản mức 103.780,64 tỷ Lợi nhận sau thuế/Doanh thu giai đoạn từ 2011 - 2014 ngành bất động sản biến động nhiều tác động chi phí tài loại chi phí khác biến động kèm chu kỳ kinh tế, thời điểm năm 2014 kinh tế đạt ổn định cân bằng, lợi nhuận sau thuế/ doanh thu ngành bất động sản mức 16%, sử dụng số để ước lượng lợi nhuận sau thuế ngành năm 2015, số mà thu là: 16,604.9 tỷ (lợi nhuận sau thuế) Cách thức công ty mở rộng quy mô vốn ảnh hưởng đến EPS Với hội mở thị trường phục hồi kể từ đầu năm 2015, hàng loạt công ty bất động sản niêm yết bắt đầu tiến hành tăng vốn để triển khai Chúng có xem xét tới yếu tố cung cầu thị trường nhà ở, dự báo công ty Savills số công ty khác, dự báo mình, dựa quan điểm riêng MBS Theo thông tư thông tư 200/2014/TT-BTC, công ty bất động sản ghi nhận doanh thu mà họ bàn giao sản phẩm hoàn thành (căn hộ) cho khách hàng, sử dụng số hộ bán để ước lượng doanh thu ngành dự án Do lãi suất mức thấp nhiều năm nên số công ty chọn nợ vay làm kênh tăng vốn chủ đạo Tuy nhiên, phận lớn doanh nghiệp khác lại chọn tăng vốn từ nguồn vốn chủ sở hữu chi phí cho kênh cao so với nợ vay Theo thống kê chúng tôi, năm 2015, có thêm khoảng tỷ cổ phiếu ngành bất động sản phát hành Số lượng cổ phiếu lưu hành hàng năm (tỷ cổ phiếu) Năm BĐS Thị trường Tốc độ tăng CPLH - BĐS Tốc độ tăng CPLH - Thị trườn 2014 6.83 30.86 28.20% 13.27% 2013 5.33 27.24 17.22% 8.79% 2012 4.55 25.04 18.55% 11.86% 2011 3.83 22.39 17.59% 15.75% 2010 3.26 19.34 40.93% 32.38% 2009 2.31 14.61 33.24% 30.76% 2008 1.74 11.17 Với mức cổ phiếu 10.25 tỷ cổ phiếu EPS năm 2015 Ngành bất động sản mức 1.620,54đồng điều kiện lượng cổ phiếu phát hành tăng 50% so với 2014 Triển vọng tăng giá cổ phiếu ngành bất động sản Khi đánh giá triển vọng cổ phiếu ngành dựa vào khả tăng trưởng ngắn hạn (trong vòng năm), dài hạn (theo chu kỳ kinh tế) Việc đánh giá dựa vào 02 nhóm tiêu chí bản:  Nhóm tiêu chí liên quan tới kết kinh doanh năm định giá cổ phiếu, bao gồm định giá theo phương pháp tương đối  Nhóm cổ phiếu liên quan tới biến động giá tương quan với biến động giá toàn thị trường a Chỉ tiêu định giá tương đối  Chúng dựa vào tiêu P/E để định giá cổ phiếu ngành bất động sản giai đoạn năm 2015  Với mức EPS dự báo xoay quanh mức 1,620.54đồng/cổ phiếu, P/E forward cổ phiếu bất động sản xoay quanh mức12.33  P/E forward ngành Bất động sản mức 12.33 theo mức trung bình thị trường trạng thái cân kể từ năm 2012 - nay, cho mức P/E giá cổ phiếu ngành bất Động sản không hấp dẫn so với thị trường b Biến động giá cổ phiếu Ngành Bất động sản  Giá cổ phiếu bất động sản tăng kể từ cuối năm 2012 kéo dài tới tháng 8/2014, cổ phiếu ngành phiên tăng suốt giai đoạn này, giai đoạn mà nhóm cổ phiếu Bất động sản nhóm cổ phiếu dẫn dắt thị trường  Khi xem xét lại nguyên nhân cổ phiếu ngành tăng điểm dẫn dắt thị trường rút tất ngành cổ phiếu tăng giá cần phải có kết kinh doanh tăng trưởng vượt trội thể thống số EPS tăng trưởng cao Ngành bất động sản, 02 giai đoạn năm 2009 cuối năm 2012 - 8/2014 tăng nhanh kèm với việc kết kinh doanh giai đoạn cao năm liền trước nhiều, bảng dưới: EPS ngành Bất động sản từ năm 2009 - 2014 Năm 2014 2013 2012 2011 2010 2009 Bất động sản 1,217 1,665 593 1,164 3,933 3,570 Tỷ lệ tăng trưởng Thị trường 5.25% 9.81% -10.66% -24.30% -5.10% 67.38% Tỷ lệ tăng trưởng ngành BĐS -26.88% 180.79% -49.04% -70.42% 10.18% 101.71%  Từ bảng thấy EPS cổ phiếu ngành bất động sản năm 2013 2009 có bước tăng mạnh so với năm trước đó, giá cổ phiếu tăng, điều có nghĩa giá cổ phiếu tăng kết kinh doanh/cổ phiếu tăng,  EPS năm 2015 cổ phiếu bất động sản không đạt bước tăng đột biến so với năm 2014 yếu tố dẫn tới Cổ phiếu ngành Bất động sản khả tạo dẫn dắt thị trường tăng điểm Kết Luậ n Dự báo EPS, diễn tiến giá cổ phiếu ngành Bất động Sản khứ động lực tăng giá cổ phiếu ngành khứ đưa đến kết luận rằng: năm 2015 ngành bất động sản có khả trở thành ngành dẫn dắt thị trường tăng giá việc đầu tư vào cổ phiếu ngành bất động sản đạt mức lợi suất tương đương mức lợi suất toàn thị trường Chiến lược đầu tư cổ phiếu ngành Nhận định ngành Bất động sản không thực có nhiều khả dẫn dắt vượt qua thị trường năm 2015 dài hạn ngành Bất động sản ngành kinh doanh đạt lợi suất cao kinh tế Do khuyến nghị nhà đầu tư cân nhắc xem xét cấu lại danh mục đầu tư theo hướng không tăng tỷ trọng cổ phiếu ngành bất động sản vùng giá Ngoài ra, hội đầu tư vào cổ phiếu ngành Bất động sản nên hướng tới cụ thể cổ phiếu thay nhấn mạnh tới đặc tính ngành, lẽ công ty Bất động sản có đặc tính riêng mà làm cho công ty có khả kinh doanh vượt trội so với ngành mức giá hợp lý Chúng đề xuất tiêu chí để đánh giá công ty bất động sản sau: • • • Yếu tố dài hạn: Như phân tích trên, chi phí quỹ đất định lớn đến lợi nhuận công ty tương lai Do đó, đánh giá cao công ty có quỹ đất lớn, nằm vị trí có nhiều tiềm để phát triển tương lai khu vực lân cận TP Hồ Chí Minh, Hà Nội hay tỉnh thành phố khác Yếu tố ngắn hạn: Chúng quan tâm đến cổ phiếu công ty bất động sản chưa cho thấy cải thiện mặt tài năm vừa qua tận dụng tiềm tích cực ngành để phục hồi Yếu tố giá: Chúng tối khuyến nghị cổ phiếu có tảng tốt giá trị chưa phản ánh vào giá thị trường Để lọc cổ phiếu thỏa mãn yêu cầu này, lập số dành riêng cho cổ phiếu cho toàn ngành bất động sản tiến hành so sánh (lấy mốc 100 vào năm 2008) Các cổ phiế u thỏ a mãn nhữ ng yêu cầu gồ m có: DIG, KBC CEO Chúng có đánh gia chi tiết tiềm tăng trưởng công ty báo cáo tới PHỤ LỤC Các văn pháp lý quan trọng ảnh hưởng đến ngành bất động sản: Các nội dung tiêu biểu Tên văn Luật nhà (sửa đổi) 2014 • Cho phép người nước Việt kiều mua BĐS Việt Nam • Quy định nhà hình thành tương lai: o Được bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng tương lai tổ chức tín dụng bảo lãnh o Thanh toán lần đầu không 30% tổng lần Luật Kinh Doanh BĐS (sửa đổi) toán không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà 2014 o Bên mua thuê mua chuyển nhượng hợp đồng thuê mua chưa nộp đề nghị cấp sổ đỏ , sổ hồng • Chủ đầu tư dự án Bất động sản chuyển nhượng toàn phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh • Thông tư số 32/2014/TT-NHNN Quyết định số 2788/QĐ-NHNN Nâng thời gian hỗ trợ khách hàng hộ gia đình, cá nhân mua, thuê, thuê mua nhà xã hội, thuê, mua nhà thương mại từ 10 năm lên 15 năm Ngoài ra, đối tượng mở rộng tham gia chương trình cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị 02/NQ-CP Chính phủ bao gồm: o Khách hàng cá nhân mua nhà thương mại dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị địa bàn cấp có thẩm quyền phê duyệt có tổng giá trị hợp đồng mua bán (kể nhà đất) không vượt 1,05 tỷ đồng o Khách hàng cá nhân đô thị có đất phù hợp với quy hoạch gặp khó khăn nhà chưa Nhà nước hỗ trợ hình thức vay vốn để xây dựng cải tạo, sửa chữa nhà o Hộ gia đình, cá nhân có phương án đầu tư cải tạo xây dựng nhà xã hội phù hợp với quy định pháp luật thuê, cho thuê mua để bán Mức lãi suất ngân hàng thương mại áp dụng năm 2015 dư nợ khoản cho vay hỗ trợ nhà theo quy định Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 (gói 30.000 tỷ) Thông tư số Danh sách công ty ngành Bất Động Sản Công ty Mã P/E Cơ Công ty Cổ phần Đầu tư Châu Á API 361.52 Thái Bình Dương Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng BCI 16.11 Bình Chánh Công ty Cổ phần Thế kỷ 21 C21 9.02 Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Công nghiệp Thương mại Củ Chi Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Dầu khí Cửu Long Công ty Cổ phần Đầu tư C,E,O P/B ROA ROE Lãi/DT Công nợ/TS 1.33 0.19% 0.37% 24.24% 51.43% 0.89 2.92% 5.52% 40.45% 45.29% 0.74 6.92% 8.30% 22.39% 15.72% CCI 11.21 0.82 2.60% 7.34% 2.97% 65.24% CCL 45.6 0.36 0.41% 0.79% 5.94% 49.67% CEO 5.81 1.91 7.51% 19.63% 23.94% 60.85% Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà đất Cotec Công ty Cổ phần Địa ốc 11 CLG 11.99 0.68 1.11% 5.78% 5.86% 80.95% D11 43.81 0.73 0.82% 1.62% 1.42% 49.43% Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp số Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng Công ty Cổ phần Địa ốc Đà Lạt D2D 5.92 0.94 5.15% 16.53% 19.14% 64.98% DIG 48.02 0.87 0.91% 1.84% 6.89% 51.18% DLR -3.32 0.69 -4.06% -19.80% 79.63% Công ty Cổ phần Đầu tư Căn Nhà Mơ Ước Công ty Cổ phần Đệ Tam DRH 9.34 0.52 3.80% 18.71% 5.91% 5.65% 32.49% DTA 97.67 0.58 0.27% 0.60% 2.15% 55.28% Công ty Cổ phần Dịch vụ Xây dựng Địa ốc Đất Xanh Công ty Cổ phần Ngoại thương Phát triển Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC DXG 6.11 1.83 9.79% 20.52% 42.09% 50.37% FDC 31.47 0.92 1.70% 2.51% 99.00% 34.77% FLC 6.78 0.85 9.48% 13.76% 17.24% 27.53% Công ty Cổ phần Hoàng Anh Gia Lai HAG 10.72 1.11 4.46% 10.88% 50.94% 57.68% Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa Vũng Tàu Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô HAR 13.34 0.75 5.24% 5.76% 27.55% 4.59% HDC 26.27 1.01 1.83% 3.93% 5.99% 49.51% HDG 12.26 2.12 6.42% 18.44% 10.47% 54.17% HLD 5.13 13.19% 20.86% 18.10% 38.24% HQC 25.58 0.61 0.84% 2.20% 9.17% 55.97% IDJ -3.28 0.34 -9.52% -9.79% -91.59% 2.67% IDV 6.01 3.37 12.91% 65.47% 70.08% 79.51% IJC 12.85 0.97 3.99% 7.59% 22.25% 54.44% Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Bất động sản HUDLAND -Công ty Cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân Công ty Cổ phần Đầu tư Tài Quốc tế Phát triển doanh nghiệp IDJ Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Vĩnh Phúc Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật Công ty Cổ phần Đầu tư Công nghiệp Tân Tạo Công ty Cổ phần Đầu tư – Kinh doanh nhà Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Khang An Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền Công ty Cổ phần Xuất nhập Khánh Hội Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Long Giang Công ty Cổ phần Long Hậu ITA 33.44 0.61 1.27% 1.92% 42.14% 33.42% ITC 72.61 0.36 0.32% 0.49% 1.61% 31.34% KAC 209.01 1.13 0.33% 0.54% 7.79% 41.79% KBC 18.42 1.39 2.55% 6.91% 29.18% 52.05% KDH 15.67 1.17 4.20% 8.29% 10.11% 50.77% KHA 6.21 1.29 16.34% 22.09% 37.58% 24.16% LGL 4.69 0.5 4.59% 11.16% 19.55% 53.60% LHG 14.6 0.58 1.61% 3.93% 8.05% 56.70% NBB 27.6 0.77 1.11% 2.40% 15.08% 49.31% NDN 4.51 1.29 10.32% 27.45% 21.72% 51.82% NHN 6.84 2.36 8.35% 41.75% 15.82% 77.95% NLG 22.52 1.25 2.64% 5.93% 11.94% 49.33% Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Khai thác Công trình giao thông 584 Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm Công ty Cổ phần Nhà Việt Nam NTB 2.07 0.14 0.99% 6.81% 18.67% 86.72% NTL 20.45 0.88 2.73% 4.31% 16.34% 36.96% NVN -0.51 0.35 -5.71% -111.04% 91.54% Công ty Cổ phần Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô NVT 61.28 0.41 0.40% 51.00% 0.67% 10.59% 30.32% PDR 55.03 1.56 0.71% 2.88% 10.03% 75.74% PFL -4.33 0.17 -2.44% -3.81% -104.50% 35.99% Công ty Cổ phần Phát triển hạ tầng Bất động sản Thái Bình Dương Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Đô thị Dầu khí Công ty Cổ phần Đầu tư PV2 PPI 8.02 0.73 2.76% 7.60% 6.50% 61.94% PTL 81.86 0.26 0.14% 0.32% 1.34% 48.97% PV2 -3.21 0.39 -9.94% PVL 15.29 0.42 1.09% 5651.42% 120.23% 12.62% Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí 11.32% 2.81% 60.06% Công ty Cổ phần Kinh doanh Dịch vụ Cao cấp Dầu khí Việt Nam Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dầu khí Nghệ An Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng thương mại dầu khí IDICO Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai PVR 279.37 0.35 0.05% 0.13% 133.79% 50.15% PXA 175.16 1.28 0.06% 0.70% 0.11% 91.51% PXL -54.75 0.29 -0.37% -0.52% -25.83% 29.11% QCG 19.9 0.62 0.85% 1.84% 10.68% 43.26% Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Nam Hà Nội Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long Công ty Cổ phần Địa ốc Chợ Lớn RCL 5.56 0.67 7.08% 12.39% 10.73% 39.15% Công ty Cổ phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển đô thị Sài Đồng Công ty Cổ phần Sonadezi Long Thành Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Khu công nghiệp Sông Đà Công ty Cổ phần Sông Đà – Thăng Long Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Thăng Long Công ty Cổ phần Sản xuất Kinh doanh Xuất nhập Dịch vụ Đầu tư Tân Bình Công ty Cổ phần Xây dựng số 11 SCR 42.18 0.58 0.48% 1.17% 4.22% 57.13% SDI 6.14 2.55 9.75% 52.49% 23.11% 77.85% SZL 7.84 0.74 3.65% 9.32% 24.21% 62.69% SJS 14.44 1.29 2.84% 9.34% 11.30% 67.42% STL -0.16 -6.18% 0.00% -260.43% 105.71% TDH 14.74 0.53 2.17% 3.69% 8.39% 37.91% TIG 7.12 0.92 7.45% 12.53% 21.74% 27.66% TIX 8.33 0.9 6.28% 10.87% 19.13% 42.76% V11 -0.76 0.25 -3.39% -10.12% 87.79% Công ty Cổ phần Xây dựng số VC3 6.91 0.57 1.42% 25.47% 8.42% 3.47% 83.61% Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Du lịch Vinaconex -Tập đoàn Vingroup Công ty Cổ phần Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt Nam Công ty Cổ phần Đầu tư Vietnamnet Công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng VCR 65.3 0.45 0.24% 0.70% 5.06% 65.51% VIC 20.06 3.27 3.80% 18.12% 13.62% 69.85% VNI -3.7 0.5 -4.84% -129.31% 64.50% VNN -5.59 0.33 -5.06% 12.57% -5.72% -57.99% 10.02% VPH 118.97 0.71 0.17% 0.61% 1.05% 71.53% VRC 116.56 0.51 0.23% 0.44% 2.03% 47.46% VRG 35.73 0.44 1.03% 1.24% 47.14% 24.95% Công ty Cổ phần Xây lắp Địa ốc Vũng Tàu Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Khu Công nghiệp Cao Su Việt Nam Liên hệ Research: Nguyễn Lưu Minh Nhựt Email: nhut.nguyenluuminh@mbs.com.vn Tel: +84 126 564 1152 Institutional Sales:Gordon Edward Alexander Email: Gordon.Edward@mbs.com.vn Tel: +84 904 017 141 Hệ Thống Khuyến Nghị: Hệ thống khuyến nghị MBS xây dựng dựa mức chênh lệch giá mục tiêu 12 tháng giá cổ phiếu thị trường thời điểm đánh giá Xếp hạng Khi (giá mục tiêu – giá tại)/giá MUA >=20% KHẢ QUAN Từ 10% đến 20% PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG Từ -10% đến +10% KÉM KHẢ QUAN Từ -10% đến - 20% BÁN [...]... giai đoạn 2008 – 2010) Mức chênh lệch hiện tại về mức sinh lời giữa ngành bất động sản và các ngành khác khiến cho ngành bất động sản trở nên hấp dẫn trong mắt các đầu tư và do đó sẽ thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản Sự cạnh tranh giữa các nhà phát triển bất động sản theo đó cũng gia tăng Điều này sẽ thúc đẩy các công ty bất động sản mở rộng quỹ đất sang các khu vực ngoài... 2015 của các cổ phiếu bất động sản không đạt bước tăng đột biến so với năm 2014 đây là yếu tố dẫn tới Cổ phiếu ngành Bất động sản sẽ ít khả năng tạo ra sự dẫn dắt thị trường tăng điểm Kết Luậ n Dự báo EPS, diễn tiến giá cổ phiếu ngành Bất động Sản trong quá khứ và động lực tăng giá của cổ phiếu ngành trong quá khứ đưa chúng tôi đến kết luận rằng: trong năm 2015 ngành bất động sản ít có khả năng trở... cổ phiếu ngành bất động sản ở vùng giá hiện tại Ngoài ra, cơ hội đầu tư vào cổ phiếu ngành Bất động sản nên hướng tới cụ thể từng cổ phiếu thay vì nhấn mạnh tới đặc tính ngành, bởi lẽ mỗi công ty Bất động sản sẽ có được những đặc tính riêng mà làm cho công ty có khả năng kinh doanh vượt trội so với ngành và ở mức giá hợp lý Chúng tôi đề xuất các tiêu chí để đánh giá các công ty bất động sản như sau:... ngành Bất động sản ở mức 12.33 theo chúng tôi là mức trung bình của thị trường trong trạng thái cân bằng kể từ năm 2012 - nay, do vậy chúng tôi cho rằng ở mức P/E hiện tại thì giá cổ phiếu ngành bất Động sản không còn hấp dẫn hơn so với thị trường b Biến động giá cổ phiếu Ngành Bất động sản  Giá cổ phiếu bất động sản tăng kể từ cuối năm 2012 và kéo dài tới tháng 8/2014, trong đó các cổ phiếu trong... Nhóm cổ phiếu liên quan tới biến động giá và tương quan với biến động giá toàn thị trường a Chỉ tiêu định giá tương đối  Chúng tôi dựa vào chỉ tiêu P/E để định giá cổ phiếu ngành bất động sản trong giai đoạn năm 2015  Với mức EPS được dự báo xoay quanh mức 1,620.54đồng/cổ phiếu, P/E forward của cổ phiếu bất động sản sẽ xoay quanh mức12.33  P/E forward của ngành Bất động sản ở mức 12.33 theo chúng tôi...3 TRIỂN VỌNG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN Triển vọng trong dài hạn Xét về cán cân cung cầu ở thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay thì tỉ lệ dân số Việt Nam trong độ tuổi 24 - 30 vào khoảng 14,2% Như vậy, số lượng người dân có nhu cầu về nhà ở trong tương lai sẽ vào khoảng 13,3 triệu người... thành ngành dẫn dắt thị trường tăng giá và việc đầu tư vào cổ phiếu ngành bất động sản có thể đạt mức lợi suất tương đương mức lợi suất toàn thị trường Chiến lược đầu tư đối với cổ phiếu ngành Nhận định ngành Bất động sản không thực sự có nhiều khả năng dẫn dắt và vượt qua thị trường trong năm 2015 mặc dù về dài hạn thì ngành Bất động sản vẫn là một trong những ngành kinh doanh đạt được lợi suất cao nhất... bất động sản của các công ty niêm yết được nhận định tương đương như ngành ở trên cho phép chúng tôi đánh giá doanh thu của toàn ngành bất động sản sẽ tăng ở mức bằng 200% trong năm 2015 khi so sánh với năm 2014, mức tăng trưởng này cho phép chúng tôi ước lượng doanh số các công ty niêm yết thuộc ngành bất động sản ở mức 103.780,64 tỷ Lợi nhận sau thuế/Doanh thu giai đoạn từ 2011 - 2014 của ngành bất. .. ngành bất động sản Trong Quý 1 2015, GDP tăng trưởng ở mức 6.03%, cao hơn 1% so với cùng kỳ năm trước cho thấy nền kinh tế của của Việt Nam đang tăng trưởng với gia tốc nhanh hơn Trong khi đó, chỉ số PMI vẫn tiếp tục được duy trì trên mức 50 điểm trong nhiều tháng, ám chỉ một triển vọng tích cực đối với nền kinh tế Việt Nam trong thời gian sắp tới Điều này có nghĩa là thu nhập người dân Việt Nam đang... mức 103.780,64 tỷ Lợi nhận sau thuế/Doanh thu giai đoạn từ 2011 - 2014 của ngành bất động sản biến động nhiều do tác động của chi phí tài chính và các loại chi phí khác biến động đi kèm chu kỳ kinh tế, tại thời điểm năm 2014 khi nền kinh tế đạt sự ổn định và cân bằng, lợi nhuận sau thuế/ doanh thu của ngành bất động sản ở mức 16%, chúng tôi sử dụng con số này để ước lượng lợi nhuận sau thuế của ngành