Luận văn đầu tư phát triển nhà ở

CHNG I MT S VN Lí LUN CHUNG I MT S VN Lí LUN V U T PHT TRIN Khỏi nim u t v u t phỏt trin u t l mt hot ng c bn tn ti tt yu v cú vai trũ quan trng bt kỡ nn kinh t -xó hi no Do vy nú khụng phi l khỏi nim mi i vi nhiu ngi, nhiờn thut ng ny li c hiu rt khỏc nh: u t l phi b mt mt cỏi gỡ ú vo mt vic nht nh thu li mt li ớch tng lai, hay u t l hot ng sn xut kinh doanh thu li nhun Thm u t cũn c s rng rói nh cõu ca ming núi lờn s chi phớ v thi gian, sc lc v tin bc vo mi hot ng ca ngi cuc sng Mc dự cũn rt nhiu quan im khỏc v ny nhng, cú th a mt khỏi nim c bn, mang tớnh khỏi quỏt cao v c nhiu ngi tha nhn ú l: u t núi chung l s hy sinh cỏc ngun lc hin ti (nh tin, ti nguyờn thiờn nhiờn, sc lao ng, trớ tu ) tin hnh cỏc hot ng no ú nhm thu v cỏc kt qu nht nh tng lai ln hn cỏc ngun lc ó b t c cỏc kt qu ú Khỏi nim u t trờn y nhng cha phn ỏnh rừ phm vi cng nh i tng ca nú S d vy vỡ cú nhiu hot ng ch em li li ớch cho tng cỏ nhõn hay n v b tin m khụng em li li ớch cho ton B nn kinh t vy hot ng ú khụng phi l u t nu xột trờn gúc c xó hi Yu t quyt nh s phỏt trin nn sn xut xó hi, l chỡa khúa ca s tng trng khụng phi u t núi chung m phi c th l u t phỏt trin Do vy cn phi hiu rừ khỏi nim ny: u t phỏt trin l s hy sinh giỏ tr hin ti gn vi vic to cỏc ti sn mi cho nn kinh t S i v hot ng ca cỏc ti sn ny khụng nhng trỡ m cũn lm tng thờm tim lc mi cho xó hi Núi nh vy khụng cú ngha l cỏc hot ng u t khỏc l khụng cn thit, nhng vai trũ ca nú ch c thc s c th hin tn ti cụng cuc u t phỏt trin nn kinh t C th: u t ti chớnh l hot ng ú ngi cú tin b tin cho vay hoc mua cỏc chng ch cú giỏ hng lói sut Ti sn b õy chớnh l tin v loi u t ny khụng to ti sn mi cho nn kinh t nhng nú vai trũ c bit quan trng vi t cỏch l ngun cung cp cho u t phỏt trin u t thng mi l hot ng ú ngi cú tin b tin mua hng húa v sau ú bỏn vi giỏ cao hn nhm thu li nhun chờnh lch giỏ mua v bỏn Loi u t ny cng khụng to ti sn mi cho nn kinh t nhng li cú tỏc dng thỳc y quỏ trỡnh lu thụng ca ci, vt cht u t phỏt trin to Nh vy u t phỏt trin mi l hot ng c bn v mc ớch m mi nn kinh t hng ti .ú chớnh l vic b tin xõy dng, sa cha nh ca v cỏc kt cu h tng, mua sm trang thit b v lp t chỳng trờn nn b v bi dng o to ngun nhõn lc, thc hin cỏc chi phớ thng xuyờn gn lin vi s hot ng ca cỏc ti sn nhm trỡ tim lc hot ng ca cỏc c s ang tn ti v to tim lc mi cho nn kinh t - xó hi Vai trũ ca u t phỏt trin nn kinh t 2.1 c im ca u t phỏt trin Nh phn trờn chỳng ta ó phõn bit c ba loi hỡnh u t theo tiờu thc bn cht v phm vi li ớch u t em li Ngoi u t phỏt trin cũn cú mt s c im khỏc vi u t ti chớnh v u t thng mi c th hin nhng khớa cnh sau: Vn u t (tin, vt t, lao ng) cn huy ng cho mt cụng cuc u t l rt ln Thi gian cn thit cho mt cụng cuc u t rt di ú u t phi nm khờ ng lõu, khụng tham gia vo quỏ trỡnh chu chuyn kinh t vỡ vy sut thi gian ny nú khụng em li li ớch cho nn kinh t Thi gian hnh cỏc kt qu u t cho n thu hi ó b hoc lý ti sn u t to thng l vi nm, cú th l hng chc nm v cú nhiu trng hp l vnh vin Nu cỏc thnh qu ca u t l cỏc cụng trỡnh xõy dng thỡ nú s c s dng ti ni ó to nú Cỏc kt qu, hiu qu u t phỏt trin chu nh hng ca nhiu yu t khụng n nh t nhiờn, hot ng kinh t - xó hi nh: iu kin a lý, khớ hu, c ch chớnh sỏch, nhu cu th trng quan h quc t dn n cú mo him cao Do nhng c im trờn m u t phỏt trin thng thu hỳt s tham gia ca ton xó hi v nh hng ln n s trng thỏi n nh hay phỏt trin ca xó hi ú 2.2 Vai trũ ca u t phỏt trin nn kinh t Tt c cỏc lý thuyt kinh t t trc n nay, t c in n hin i u coi u t phỏt trin l nhõn t quan trng phỏt trin kinh t, l chỡa khoỏ cho s tng trng Vn u t luụn l mt bin s quan trng hm sn xut mi mụ hỡnh kinh t Vai trũ ca u t phỏt trin c xem xột trờn hai gúc nn kinh t 2.2.1 u t trờn giỏc ton B nn kinh t * u t phỏt trin va tỏc ng n tng cung va tỏc ng n tng cu ca nn kinh t Th nht: u t tỏc ng n tng cu Trong tng cu ca nn kinh t quc dõn, u t l mt yu t chim t trng ln, theo s liu ca ngõn hng th gii, u t thng chim khong t 24% - 28% c cu tng cu ca tt c cỏc nc trờn th gii v tỏc ng ca u t n tng cu l ngn hn iu ny cú ngha l thi gian thc hin u t v tng cung cha tng (cỏc kt qu u t cha phỏt huy tỏc dng) s tng lờn ca tng cu lm cho sn lng cõn bng tng theo v giỏ c cỏc u vo tng iu ny c th hin qua th s 01 Cụng thc tng cu nn kinh t m AD - C + I + G + (EX - IM) Trong ú AD: Tng cu; C: Chi tiờu ca h gia ỡnh: I: Chi tiờu ca doanh nghip ; G: Chi tiờu ca chớnh ph EX - IM: l xut khu rũng Nh vy, u t ca cỏc doanh nghip v mt phn chi tiờu ca chớnh ph (u t ca chớnh ph) l mt B phn tng cu nn kinh t Tuy nhiờn s tỏc ng ca u t n tng cu nn kinh t l ngn hn, thi gian thc hin u t tng cung cha thay i (cỏc kt qu u t cha phỏt huy cỏc kt qu) Th hai: u t tỏc ng n tng cung Khi cỏc kt qu ca u t phỏt huy tỏc dng, cỏc nng lc mi i vo hot ng thỡ tng cung, c bit l tng cung di hn tng lờn kộo theo sn lng tim nng tng lờn t Q E lờn QE, giỏ sn phm gim xung t PE - PE, sn lng tng, giỏ c gim cho phộp tng tiờu dựng Tng tiờu dựng n lt mỡnh li tip tc kớch thớch sn xut hn na sn xut phỏt trin l ngun gc c bn tng tớch lu phỏt trin kinh t - xó hi, tng thu nhp cho ngi lao ng, nõng cao i sng ca mi thnh viờn xó hi iu ny c th hin qua hỡnh s 01 Hỡnh AS P AS PE' PE PE'' E E E AD AD QE QE QE Q Chỳ thớch : Khi cha u t ng tng cu l AD v im cõn bng ti E Sau u t ng tng cu dch chuyn t AD - AD v tng cung AS cha kp tng Do vy, giỏ tng t PE lờn PE v im cõn bng mi l E * u t cú tỏc ng hai mt n s n nh kinh t S tỏc ng khụng ng thi v mt thi gian ca u t i vi tng cu v i vi tng cung ca nn kinh t lm cho mi s thay i ca u t, dự l tng hay gim u cựng mt lỳc va l yu t trỡ s n nh va l yu t phỏ v s n nh ca nn kinh t ca mi quc gia u t luụn tỏc ng hai mt tớch cc v tiờu cc Th nht: Tng u t s cú tỏc ng Tớch cc: Tng u t s to vic lm, gim tht nghip, nõng cao i sng, gim t nn xó hi Tiờu cc: Tng u t s phi chi mt lng tin ln, nu tng qỳa mc s dn n tỡnh trng tin ang lu hnh b mt giỏ (lm phỏt) dn n tng giỏ c nhng sn phm cú liờn quan lm cho sn xut b ỡnh tr Th hai: Gim u t s cú tỏc ng Tớch cc: Gim u t thỡ lng tin chi ớt nờn s gim lm phỏt, giỏ c i sng n nh, t nn xó hi gim i Tiờu cc: Gim u t s gim vic lm, tng tht nghip nh hng n i sng xó hi Nh vy iu hnh v mụ nn kinh t, cỏc nh hot ng chớnh sỏch cn thy ht tỏc ng hai mt ny a cỏc chớnh sỏch nhm hn ch cỏc tỏc ng xu, phỏt huy tỏc ng tớch cc, trỡ c s n nh ca ton B nn kinh t * u t tỏc ng n tc tng trng v phỏt trin kinh t Theo kt qu nghiờn cu ca cỏc nh kinh t cho thy, nu mt quc gia mun gi tc tng trng GDP mc trung bỡnh 8% - 10% thỡ t l u t phi t t 15% - 20% tu thuc v h s ICOR ca quc giỏ ú H s ICOR phn ỏnh sut u t tớnh cho mt n v GDP tng thờm - ICOR l tờn vit tt ca t ting anh t sut GDP Icremental Capital Output Ration - H s ICOR c tớnh theo cụng thc sau: ICOR = mc u t/mc tng GDP T ú suy ra: mc tng GDP = u t/ICOR Nu ICOR khụng i, mc tng GDP hon ton ph thuc vo u t H s ICOR ca mi nc ph thuc vo nhiu nhõn t, thay i theo trỡnh phỏt trin kinh t v c ch chớnh sỏch nc * u t tỏc ng n chuyn dch c cu kinh t Kinh nghim ca cỏc nc trờn th gii cho thy cú th tng trng nhanh vi tc mong mun t 9% - 10% l tng cng u t nhm to s phỏt trin nhanh hai khu vc cụng nghip v dch v vỡ hai vc ny s dng cỏc tim nng v trớ tu ngi s khụng khú khn lm t tc tng trng 15% - 20% cũn khu vc nụng, lõm nghip, thu sn gii hn v t ai, khớ hu Nờn t c tc tng trng t 5%-6% l rt khú khn Tuy nhiờn, thc hin vic chuyn dch c cu kinh t, trung u t phỏt trin cho cỏc ngnh cú tc tng trng cao thỡ rừ rng l phi cú u t, khụng cú u t thỡ khụng th núi n chuyn dch c cu kinh t, khụng th núi n s phỏt trin ca ngnh ny hay ngnh khỏc Nh vy, Chớnh sỏch u t quyt nh quỏ trỡnh chuyn dch c cu kinh t cỏc quc gia nhm t c tc tng trng nhanh ca ton B nờn kinh t V c cu lónh th, u t cú tỏc dng gii quyt nhng mt cõn i v phỏt trin gia cỏc vựng lónh th, a nhng vựng kộm phỏt trin thoỏt tỡnh trng nghốo, phỏt huy ti a nhng li th so sỏnh v ti nguyờn, a th, kinh t, chớnh tr ca nhng vựng cú kh nng phỏt trin nhanh hn lm bn p thỳc y nhng vựng khỏc phỏt trin theo * u t tỏc ng n kh nng cụng ngh v khoa hc ca t nc Chỳng ta u bit rng cụng ngh l trung tõm ca cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ cũn u t l iu kin tiờn quyt ca s phỏt trin v tng cng kh nng cụng ngh ca t nc Cụng ngh cú th t c thụng qua hai ng chớnh l: Th nht: T b chi phớ t nghiờn cu, phỏt trin cụng ngh bng kh nng ca chớnh mỡnh sau ú ỏp dng vo cỏc hot ng kinh t thu hi ó b cho u t nghiờn cu cụng ngh v cú lói Nhng nghiờn cu cụng ngh thỡ cn phi b rt nhiu u t cho cỏc lao ng cht xỏm, cho cỏc mỏy múc hin i vi thi gian u t kộo di v mo him cao Nờn vic nghiờn cu, phỏt hin cụng ngh mi thng cỏc nc phỏt trin, cỏc cụng ty a quc gia vi ngun u t di do, vi nhng B phn chuyờn trỏch nghiờn cu v phỏt trin thc hin Con ng th hai l i mua cụng ngh trờn th trng th gii, vic mua cụng ngh sn cú trờn th trng th gii s nhanh chúng giỳp cho cú c cụng ngh nh mong mun, nhng cụng ngh ny thng khụng hin i v phi cnh tranh v cng khụng t lm Do ú õy l hỡnh thc thớch hp vi cỏc nc i sau thng l nhng nc lc hu nhng nc ang phỏt trin Tuy nhiờn phng phỏp ny cng cú nhng ri ro nht nh, ú l mua phi cụng ngh lc hu nhng li vi giỏ cao, nhng cụng ngh gõy ụ nhim mi trng Thụng qua ng u t mi nc s cú cỏch riờng tng cng kh nng cụng ngh ca mỡnh mt cỏch thớch hp i vi Vit Nam hin theo ỏnh giỏ ca cỏc chuyờn gia cụng ngh, trỡnh cụng ngh ca Vit Nam lc hu nhiu th h so vi th gii v khu vc Theo UNIDO, nu chia quỏ trỡnh phỏt trin cụng ngh th gii lm giai on thỡ Vit Nam nm 1990 vo giai on v Vit Nam ang l mt 90 nc kộm nht v cụng ngh, vi trỡnh cụng ngh lc hu ny quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ v hin i hoỏ ca Vit Nam s gp rt nhiu khú khn nu khụng c mt chin lc u t phỏt trin cụng ngh nhanh v vng chc 2.2.2 Trờn giỏc vi mụ (ca c s sn xut kinh doanh) i vi cỏc c s sn xut kinh doanh dch v, u t quyt nh s i, tn ti v phỏt trin ca mi c s, tc l mt c s sn xut kinh doanh dch v mun i cn phi cú nh xng, i ng lao ng, cu trỳc h tng, mua sm v lp t thit b mỏy múc trờn nn b, tin hnh cỏc cụng tỏc xõy dng c bn v thc hin cỏc chi phớ khỏc gn lin vi s hot ng mt chu k ca cỏc c s vt cht - k thut va to cỏc hot ng ny chớnh l hot ng u t i vi cỏc c s ny hao mũn, h hng trỡ c s hot ng bỡnh thng cn nh k tin hnh sa cha ln hoc thay mi cỏc c s vt cht - k thut ó h hng, hao mũn ny hoc i mi thớch ng vi iu kin hot ng mi ca s phỏt trin khoa hc - k thut v nhu cu tiờu dựng ca nn sn xut xó hi, phi mua sm cỏc trang thit b mi thay th cỏc trang thit b c ó li thi Tuy nhiờn mun cú c s sn xut kinh doanh dch v, mun cú cỏc chi phớ sa cha mỏy múc, mua sm trang thit b thỡ rừ rng l phi cú u t 2.3 Kinh nghim ca mt s nc i vi u t phỏt trin kinh t - xó hi Lý thuyt cng nh thc tin phỏt trin kinh t cỏc nc u tha nhn mi quan h cht ch gia s tng trng u t v tng trng GDP Quan im cho rng hỡnh thnh l chỡa khoỏ i vi phỏt trin ó c th hin chin lc v k hoch phỏt trin ca nhiu nc iu rừ rng l mt t nc mun gi c tc tng trng n nh mc trung bỡnh thỡ nc ú phi gi c mc u t ln T l u t ớt thp hn 15% v mt s trng hp phi ln 25% GDP J.M Keynes lý thuyt u t v mụ hỡnh s nhõn ó chng minh rng, tng u t s bự p nhng thiu ht ca cu tiờu dựng t ú tng s lng vic lm, tng thu nhp, tng hiu qu cn biờn ca t bn v kớch thớch sn xut phỏt trin õy cú s tỏc ng dõy chuyn: tng u t - tng thu nhp - tng u t mi tng thu nhp mi B sung vo lý thuyt s nhõn ca J.M Keynes, cỏc nh kinh t M a lý thuyt gia tc lý thuyt ny mt mt nghiờn cu cỏc nhõn t quyt nh u t, mt khỏc chng minh mi quan h gia gia tng sn lng s lm cho u t tng lờn nh th no V s tng nhanh tc u t so vi s thay i v sn lng núi nờn ý ngha ca nguyờn tc gia tc Theo lý thuyt gia tc u t tip tc tng lờn thỡ sn lng bỏn phi tng liờn tc Nhng logic ca l ch s lng sn phm bỏn ngy hụm l kt qu u t ca thi k trc Thc t ca cỏc nc ó chng minh iu ny, cỏch õy vo ba thp k, Chõu ỏ hu nh khụng c bit n vi t cỏch l vựng kinh t, nhng s nng ng ri sau ú l s thnh cụng cỏc mc khỏc v tng trng kinh t ca khu vc Chõu - Thỏi Bỡnh Dng ó lm thay i hn cỏch nhỡn truyn thng Vỡ nn kinh t th gii dao ng mc tng trng GDP 3% - 5% mi nm thỡ cỏc nc ang phỏt trin nh Hn quc, i Loan, Hng Kụng, Singapo t im xut phỏt thp, ti nguyờn nghốo nn, th trng ni a nh ó tr thnh nhng quc gia cụng nghip mi c trng ch yu ca cỏc quc gia ny l quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ din nhanh chúng lm thay i hn B mt kinh t xó hi ca t nc vi GDP bỡnh quõn u ngi nm 1997 ca Hng Kụng l 24.085 USD, Singapo l 24.610 USD, i Loan l 15.370 USD, Hn Quc 12.390 USD, Malaxia l 9.835 USD c bit cỏc nc Hng Kụng , Singapo, i Loan trc õy u l nhng nc i vay thỡ tr thnh nhng nc u t v cho vay S d cú c nh vy l vỡ cỏc nc ny ó bit khai thỏc mt cỏch ti u li th so sỏnh, chn c nhiu gii phỏp tt hn l mc sai lm Riờng lnh vc u t h ó thc hin c t l u t cao v liờn tc nhiu nm, t l tớch lu GDP l rt cao bỡnh quõn ca Hn Quc l 35%, Hng Kụng l 30%, Singapo l 46%, i Loan l 27%, Malaxia l 31% Thỏi Lan l 37% Chng hn i vi c s h tng ngi ta tớnh c rng nu nõng 1% tng qu u t c s h tng thỡ s tng 1% GDP theo bỏo ngõn hng th gii hng nm cỏc nc ang phỏt trin u t khong 200 t USD xõy dng c s h tng tc l tng ng vi 50% u t ca Nh nc v 4% ca GDP nc ta hng nm u trung ngõn sỏch cho u t c s h tng Do ú, gn õy nhỡn chung c s h tng ó c ci thin, nhiờn cha ỏp ng c nhu cu ca sn xut, i sng iu ny l hon ton phự hp vi t l 2% GDP u t cho c s h tng nc ta hin Trong thi gian t n nm 2000 v nhng nm u th k XXI ng v Nh nc ó cú quan im cho rng u t thi k phỏt trin mi l y mnh cụng nghip hoỏ - hin i hoỏ t nc C th hoỏ quan im trờn ng v Nh nc ó ba mc tiờu c bn ca u t phỏt trin l: * u t nhm m bo nhp tng trng kinh t u t nhm chuyn dch c cu kinh t theo hng cụng nghip hoỏ - hin i hoỏ Tng t l u t GDP (n nm 2000 t l u t/GDP xp x 35%) Kt hp gia nhim v, mc tiờu u t phỏt trin thi gian ti vi mi quan h gia u t phỏt trin kinh t v tng trng Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Bạch Nguyệt dng khõu ú, m cũn cú th hn ch c nhng nh hng ca cỏc giai on trc v sau n sn phm xõy dng Thụng thng mun nõng cao cht lng sn phm ngi ta ngh phi u t chiu sõu, i mi cụng ngh, i mi trang thit b Trong hon cnh Vit nam, suy ngh ny khụng sai, nhng cha hon ton ỳng Bi vỡ cht lng sn phm khụng ch gn lin vi mỏy múc, thit b m quan trng hn nhiu l cỏch t chc sn xut, marketing, hng dn s dng v hnh cụng trỡnhTheo nhiu chuyờn gia thỡ nhng yu t sau nhiu cú nh hng 7080% n s hỡnh thnh cht lng sn phm Thc t cỏc cụng trỡnh xõy dng Vit nam hin mt phn khỏ ln cỏc chi phớ l cho cỏc cụng vic sa cha, phỏ i lm li, x lý s c, bo hnh, v cỏc loi lóng phớ khỏc õy l cỏc chi phớ khụng cht lng nhng li chim ti gn 20 tng u t gii quyt tỡnh trng ny theo kinh nghim ca nhiu nc trờn th gii, vic ỏp dng cỏc phng phỏp qun lý cht lng tiờn tin nh ỏp dng tiờu chun ISO 9000, ỏp dng phng phỏp qun lý cht lng ton din TQM s em li cho doanh nghip rt nhiu li ớch ú ỏng k nht l li ớch kinh t Tc l phn chi phớ b sung thờm cho vic nõng cao cht lng nh hn phn chi phớ tit kim c gim cỏc chi phớ khụng cht lng Nõng cao c cht lng sn phm xõy dng m c th õy l cht lng cỏc khu nh s em li cho cỏc n v ch u t nhng li ớch sau: Tit kim c chi phớ, h giỏ thnh sn phm Ly c lũng tin ca khỏch hng, d dng bỏn c sn phm To c ch ng trờn th trng 2.3 Gii phỏp nhm gii quyt nhng c th Sinh viên: Vơng Diệu Hơng 146 Lớp: Kinh tế đầu t 41C Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Bạch Nguyệt 2.3.1 Gii phỏp nh cho i tng cú thu nhp thp Ngi cú thu nhp thp l nhng ngi cú thu nhp tng i n nh, nhng ch mc tim cn di so vi mc trung bỡnh ca ụ th Nu k thờm nhng ngi nghốo thỡ chim t l trờn di 50% s h dõn ụ th Phn ụng s h cú nhu cu v nh nhng thu nhp thp nờn t l tớch lu dnh cho nh khụng ỏng k (ch khong t 10 % thu nhp), dn n thiu kh nng toỏn, tr thnh nguyờn nhõn ch yu khin h khụng hoc cú ớt kh nng tham gia th trng nh Trong thc t, giỏ tr ca mi ngụi nh c kt tinh t hai yu t v mi s la chn i n quyt nh v nh i vi mi h gia ỡnh cng n gin xoay quanh hai yu t chớnh l quy mụ v giỏ mt n v nh Quy mụ õy bao hm mt s ch tiờu c th v din tớch, mc v tiờu chun hon thin, cht lng v mc trang thit b, s phũng mi cn h v v Mi liờn h gia quy mụ v giỏ l mi quan h thun tc l quy mụ cng cao thỡ giỏ cng tng v ngc li Vy vi ngi cú thu nhp thp hai yu t ny nh th no l phự hp ? Th nht, v quy mụ Kh nng toỏn ca i tng thu nhp thp ch phự hp vi mt quy mụ nht nh v thụng thng l nh hn khu vc u t kinh doanh phc v nhúm ngi cú thu nhp cao ú l iu cn xem xột thit k cỏc khu nh cú mc ớch phc v ngi cú thu nhp thp, quy mụ hp lý cú th l: 60 m2, 48 m2, 36 m2, hoc thm trớ l 24 m2 phự hp vi nhu cu a dng ca nhiu i tng thuc din ny Th hai, v chi phớ Sinh viên: Vơng Diệu Hơng 147 Lớp: Kinh tế đầu t 41C Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Bạch Nguyệt Hm lng cha nh ụ th l rt ln, ú ln nht phi k n phn u t giai on phỏt trin t tc l phn t cú tin hnh xõy dng nh v cỏc h tng k thut khỏc Trong c ch th trng, chi phớ ny rt khỏc gia cỏc v trớ, a im, vy cựng vi s h tr ca Nh nc nh phớ tin s dng t thỡ cỏc d ỏn phc v i tng thu nhp thp cn phi cú phng ỏn la chn v trớ t xõy dng phự hp minh ho cho gii phỏp trờn, xin nờu di õy giỏ thnh m2 sn xõy dng thc t bỡnh quõn c tớnh da trờn c cu chi phớ i din ca mt s d ỏn u t xõy dng kinh doanh nh ti H ni Tuy cha phi giỏ thnh ỳng i vi mi d ỏn nhng cng l cn c cú c s thc t Bng 21 QUY Mễ NH V GI THNH D KIN PH HP VI KH NNG CA I TNG THU NHP THP Giỏ thnh Giỏ sau ỏp dng Quy mụ tiờu Giỏ bỏn mt thc t bỡnh cỏc bin phỏp gim dựng kin cn h tng quõn () chi phớ ngh ng 3.000.000 2.550.000 36 m2 91.800.000 48 m2 122.400.000 60 m2 153.000.000 2.500.000 2.125.000 36 m2 76.500.000 48 m2 102.000.000 60 m2 127.500.000 2.000.000 1.700.000 36 m2 61.200.000 48 m2 81.600.000 60 m2 102.000.000 Cỏc bin phỏp gim chi phớ c núi n õy bao gm: Sinh viên: Vơng Diệu Hơng 148 Lớp: Kinh tế đầu t 41C Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Bạch Nguyệt Mt l, gim thu tin s dng t giỏ thnh nh s gim 7,22% Hai l, nh tiờu chun hon thin mc trung bỡnh cng vi vic s dng nhng nguyờn vt liu thớch hp, cú s giỏm sỏt quỏ trỡnh thi cụng v cỏc bin phỏp tit kim chi phớ khỏc giỏ thnh s gim 3.03% Ba l, nh s tham gia úng gúp ca doanh nghip, ú cú c trỏch nhim kinh doanh khụng vỡ mc ớch siờu li nhun, c hi gim giỏ thnh cú th t c mc 4,75% Nh vy tng cng giỏ thnh cú th gim c l 15% Kt hp vi quy mụ tiờu dựng hp lý cho ta kt qu giỏ bỏn cỏc cn h tng ng nh trờn, ú mc thp nht l 61,2 triu ng v mc cao nht l 153 triu Giỏ bỏn ny H ni l hp lý v ngi cú thu nhp thp cú kh nng toỏn c Gii quyt nh cho ngi thu nhp thp luụn l nhim v nng n,, khú khn nhng li cú ý ngha kinh t xó hi rt ln Trong iu kin hin nay, m bo tớnh cụng bng phỏt trin, thỡ mt gii phỏp c trờn c s kt hp lc kộo ca th trng vi lc y ca Nh nc (bng chớnh sỏch) nh quy mụ tiờu dung hp lý v khng ch qun lý giỏ trn, s l ng lc ln thu hỳt u t ca cỏc doanh nghip 2.3.2 Gii phỏp nõng cao tim lc ti chớnh v sc mnh th trng ca n v ch u t thụng qua vic thnh lp cỏc on kinh t xõy dng Nh ó trỡnh by nhng phn trc, mt nhng tn ti ca phỏt trin nh theo d ỏn hin l ch u t tham gia thng b hn ch v tim lc ti chớnh Trong hu ht cỏc d ỏn, phn t cú ca ch u t chim t l thp di 10%, hn th c ch chớnh sỏch cha tht s to iu kin cho cỏc doanh nghip ngoi ngnh xõy dng tham gia vo lnh vc ny nờn cỏc ch u t l doanh nghip xõy lp thng cựng mt lỳc m nhim Sinh viên: Vơng Diệu Hơng 149 Lớp: Kinh tế đầu t 41C Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Bạch Nguyệt nhiu d ỏn khỏc dn n lng ó nh li phi phõn tỏn nõng cao tim lc ca mt doanh nghip núi chung v doanh nghip xõy dng núi riờng ũi hi phi cú thi gian di u t thu c kt qu v tng trng v Nhng cng cú mt cỏch khỏc mang tớnh tc thi hn nhiờn li ũi hi s phi hp cao quỏ trỡnh thc hin ú l hỡnh thnh cỏc on kinh t chuyờn ngnh Theo quan nim chung thỡ on kinh t l mt t chc kinh t gm nhiu cụng ty liờn kt vi mt c cu thng nht, hp lý m ú mi cụng ty thnh viờn va cú t cỏch phỏp nhõn y hot ng sn xut kinh doanh, li va cú cú quan h ngang dc vi cỏc cụng ty khỏc v ngoi on Tuy t cỏch phỏp lý c lp, nhng quan h kinh t l thuc vi nhau, to nờn mt tim lc mnh, trung v vn, cụng ngh hin i, lao ng cú k thut a ngnh, phm vi hot ng rng, kh nng cnh tranh cao, sc m trỏch cú hiu qu cỏc d ỏn cú quy mụ ln Xut phỏt t khỏi nim v c im chung ca on kinh t, cú th nghiờn cu trin khai mt mụ hỡnh on kinh t xõy dng ỏp ng nhu cu ca quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ ú cú s nghip phỏt trin nh ca Th ụ nh sau: Th nht, iu kin thnh lp Cỏc cụng ty thnh viờn phi cú quan h hu c vi nhau, t nguyn liờn k, thng nht v cú trỡnh qun lý cao, mụi trng ti chớnh mnh, sch, cú k thut v cụng ngh tiờn tin Mi cụng ty cn cú ớt nht mt th mnh lnh vc xõy lp hoc phc v, qun lý quỏ trỡnh xõy lp Th hai, mụ hỡnh t chc Sinh viên: Vơng Diệu Hơng 150 Lớp: Kinh tế đầu t 41C Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Bạch Nguyệt Tp on s bao gm cỏc cụng ty thnh viờn chi s chi phi v ca cụng ty m, mc chi phi chim t 100% n 0% tu thuc vo lnh vc m cụng ty thnh viờn m nhn Cú hai dng l cụng ty v cụng ty liờn kt Cụng ty con: cụng ty m thng chim t trng khng ch tc l trờn 50%, thm nu cụng ty hot ng lnh vc ch lc nh xõy lp, cung cp nguyờn vt liu, thỡ t trng cú th lờn ti 100% Cụng ty liờn kt: cụng ty m ch cn gúp di 50% iu l, thm khụng cú phn gúp no Nhng cụng ty ny a phn hot ng a ngnh, a lnh vc v gm nhiu thnh phn kinh t tham gia Vic chp nhn cỏc cụng ty ny vo on nhm tng cng phm vi hot ng v kh nng bao thu cỏc lnh vc kinh t khỏc Nh vy, mụ hỡnh ny gn ging vi mụ hỡnh ca cỏc Tng cụng ty hin nh Vinaconex, Tng cụng ty u t v phỏt trin nh nhng v bn cht ó cú thay i qun lý v iu hnh Quan h cp v iu hnh bng mnh lnh hnh chớnh c thay bng quan h u t mang tớnh kinh doanh bỡnh ng v cựng cú li õy, s rng buc v quan h kinh t gia cỏc phỏp nhõn c thụng qua cỏc hp ụng kinh t Cỏc cụng ty dng liờn kt dự cụng ty m khụng cú c phn chi phi hoc khụng tham gia gúp vn, phi chu s iu hnh mc nht nh t cụng ty m hoc cụng ty ch lc Mi quan h ca cỏc cụng ty ny on cú quan h ngang l ch yu, h cú th tham gia hoc rỳt d dng hn cỏc cụng ty khỏc Tuy nhiờn vic t nguyn tham gia on tranh th uy tớn, thng hiu, th trng v danh ting ca on ó l mt m bo v rng buc i vi h i vi Vit nam mc dự Ngh quyt i hi ng ln th IX ó xỏc nh nhng nm ti s hỡnh thnh mt s on kinh t mnh trờn c s cỏc Tng cụng ty Nh nc, cú s tham gia ca cỏc thnh phn kinh t tham gia a ngnh nhng õy l Sinh viên: Vơng Diệu Hơng 151 Lớp: Kinh tế đầu t 41C Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Bạch Nguyệt rt mi ũi hi phi cú nghiờn cu y cú th ỏp dng thnh cụng 2.3.3 Gii phỏp cho gii phúng mt bng thụng qua n nh th trng nh t, thit lp li cụng bng u t Do c thự khỏc hn vi hu nh tt c cỏc hng húa khỏc, t khụng th sinh sụi ny n v cú tớnh cht c nht xột trờn khớa cnh v trớ nờn thng tn ti tỡnh trng u c ngha l nhu cu v t rt ln nhng khụng phi tt c mua s dng m i thi c hng chờnh lch v giỏ Chờnh lch ny nhiu l siờu li nhun Tuy nhiờn cú c khon siờu li nhun ú thỡ chớnh Nh nc ch khụng phi khỏc phi b mt khon tin ln u t lm tng giỏ tr t lờn nhiu ln Nghch lý xy l t cũn l cụng th ca quc gia, thỡ Nh nc v ch u t cỏc d ỏn ang phi tr cỏi giỏ quỏ t cho cụng tỏc gii phúng mt bng, vy cn gii quyt ny nhm thit lp li cụng bng u t, gúp phn vo vic thc hin chng trỡnh phỏt trin nh ca Thnh ph Ni dung chớnh ca gii phỏp ny l Khi u t vo xõy dng c s h tng mt ni no ú Nh nc phi thu li phn ln khon li nhun cụng trỡnh u t ú mang li, cú th l 85 - 90%, phn li nhun li cho nhng ngi cú quyn s dng t lõn cn ch khong 10 15% thc hin c iu ny, cn tin hnh thm nh giỏ t trc v sau tin hnh u t hoc u giỏ cụng khai D dng nhn thy nhúm c hng li s xut hin hai trng hp: Nhúm gm nhng ngi cú kh nng ti chớnh, h s phi gúp vo ngõn sỏch Nh nc 85 90% khon li nhun phỏt sinh trờn phn t ca mỡnh v ch ú h mi c quyn s dng tip tc Sinh viên: Vơng Diệu Hơng 152 Lớp: Kinh tế đầu t 41C Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Bạch Nguyệt Nhúm khụng cú kh nng trờn, Nh nc s tin hnh bỏn u giỏ hoc thu hi quyn s dng nhng din tớch ú v n bự cho h khon tin tớnh theo giỏ t cú (giỏ t trc cú cụng trỡnh u t) cng vi khon li nhun 10 15% m l h c hng Vic ỏp dng chớnh sỏch trờn s cú hai u im ln nh sau: Mt l: thụng qua chớnh sỏch ny, Nh nc s thoỏt cỏi vũng lun qun l cng u t cng thiu u t chi phớ gii phúng mt bng tng Hai l: chớnh sỏch ny cũn l mt gii phỏp ht sc quan trng n nh th trng nh t Rừ rng iu kin khụng cũn kh nng c hng li t nhng thnh qa u t Nh nc to cng vi ri ro trờn th trng ny cng rt ln s lm gim tỡnh trng u c õt Trờn th trng s ch cũn li hot ng mua bỏn ca nhng ngi thc s cú nhu cu Mt s cụng bng s dng t c lp li, t tht s l cụng th ca quc gia thỡ vic thc hin cỏc chng trỡnh ln cú gn vi ti nguyờn vụ giỏ ny nh chng trỡnh phỏt trin nh hin ca Nh nc s tin hnh thun li hn, mang li li ớch cho mi i tng xó hi bao gm ngi cú thu nhp cao, trung bỡnh hay thu nhp thp Sinh viên: Vơng Diệu Hơng 153 Lớp: Kinh tế đầu t 41C Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Bạch Nguyệt TI LIU THAM KHO Giỏo trỡnh kinh t u t - PGS PTS Nguyn Ngc MaiTrng i hc Kinh t quc dõn Giỏo trỡnh Lp v qun lý D ỏn TS Nguyn Bch Nguyt Trng i hc Kinh t quc dõn Giỏo trỡnh Qun lý d ỏn u t - Th.S T Quang Phng Trng i hc Kinh t quc dõn Giỏo trỡnh Thng kờ kinh t TS Phan Cụng Ngha Trng HKTQD Bỏo cỏo tng kt nm 1999 2000 B xõy dng Phng hng hot ng nm 2001 B xõy dng nh hng phỏt trin ụ th Vit Nam- B xõy dng Gii phỏp huy ng v s dng cỏc ngun B k hoch v u t Hiu qu qun lý cỏc d ỏn Nh nc NXB Khoa hc k thut 10 Kinh t hc ụ th NXB B xõy dng 11 Ngh nh 42CP quy nh v qun lý u t v xõy dng 12 Mt s quy hoch v phỏt trin cỏc khu ụ th mi Vit Nam B xõy dng 13 Quy hoch xõy dng cỏc ụ th Vit Nam B xõy dng 14 Quy hoch ụ th Vit Nam v nhng d ỏn phỏt trin n sau nm 2000 Nguyn Tin Dy NXB Thng kờ 15 Qun lý cp phỏt u t xõy dng c bn B k hoch v u t 16 Ngh nh ca chớnh ph s 52/1999/N-CP ngy 08/07/1999 v vic ban hnh Quy ch Qun lý u t v xõy dng 17 Cỏc bỏo cỏo tham lun ti cỏc Hi ngh phỏt trin nh ton quc v Thnh ph H Ni cỏc nm 1999, 2000, 2001, 2002, 2003 18 Chng trỡnh s 12 v phỏt trin nh H Ni n nm 2000 v nm 2010 Sinh viên: Vơng Diệu Hơng 154 Lớp: Kinh tế đầu t 41C Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Bạch Nguyệt Tp Xõy dng cỏc nm 2000, 2001, 2002, 2003 20 Mt s c bn v Kinh t u t Quy hoch v Qun lý c s h tng ụ th PGS Trn c Dc 21 Quyt nh ca B trng B Ti chớnh s 22/2003/Q-BTC ngy 18/02/2003 v c ch ti chớnh vic s dng qu t to xõy dng c s h tng 22 Cỏc bỏo cỏo hng nm ca Vn phũng Ban iu hnh chng trỡnh phỏt trin nh Thnh ph 23 Tp Thi bỏo Kinh t Vit nam cỏc nm 2000, 2001, 2002, 19 2003 MC LC CH NG I M T S V N Lí LU N CHUNG I MT S VN Lí LUN V U T PHT TRIN 1 Khỏi nim u t v u t phỏt trin Vai trũ ca u t phỏt trin nn kinh t 2.1 c im ca u t phỏt trin 2.2 Vai trũ ca u t phỏt trin nn kinh t Hỡnh 2.2.2 Trờn giỏc vi mụ (ca c s sn xut kinh doanh) 2.3 Kinh nghim ca mt s nc i vi u t phỏt trin kinh t - xó hi Vn u t v cỏc ngun hỡnh thnh u t 11 3.1 Khỏi nim u t .11 3.2 Cỏc ngun hỡnh thnh u t 11 3.3 Ni dung u t 13 Kt qu v hiu qu u t .15 4.1 Kt qu ca hot ng u t 15 4.2 Hiu qu ca hot ng u t .16 E = 17 NPV = 18 Nu NPV> d ỏn c chp nhn v mt ti chớnh, ngc li 18 Sinh viên: Vơng Diệu Hơng 155 Lớp: Kinh tế đầu t 41C Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Bạch Nguyệt Rri = 18 T = 19 IRR = r1 + * (r2-r1) .19 II D N U T V MT S VN V D N U T PHT TRIN NH 21 Khỏi nim c bn v d ỏn u t 21 S cn thit phi u t theo d ỏn 22 3- Mt s v u t phỏt trin nh 24 3.1 Nh v u t phỏt trin nh ụ th 24 3.2 Cỏc nhõn t c bn tỏc ng n u t phỏt trin nh núi chung v i vi H ni núi riờng 26 III KINH NHGIM CA MT S NC TRONG LNH VC U T PHT TRIN NH .29 1.Thnh cụng ca Singapore vic gii quyt ch cho dõn c ụ th 29 n vi cuc cỏch mng v nh 32 Vn hoỏ M v quan nim v chung c cao tng 33 Kinh nghim ca mt s nc khỏc vic huy ng phỏt trin ụ th v xõy dng nh (Anh, Hụng kụng, Trung Quc) 34 CH NG II 36 TH C TR NG U T PH T TRI N 36 NH THEO Mễ HèNH D N T I H N I 36 I VI NẫT V KINH T - X HI CA TH ễ Cể NH HNG N U T PHT TRIN 36 V trớ, vai trũ ca Th ụ .36 Quỏ trỡnh ụ th húa v nhng xó hi ny sinh 39 II S CN THIT PHI U T PHT TRIN NH THEO Mễ HèNH N TI H NI .41 Nhu cu v nh ti H Ni hin v tng lai 41 u im v nhc im ca cỏc mụ hỡnh phỏt trin nh ti H Ni nhng nm trc õy 45 2.1 T nm 1989 tr v trc: mụ hỡnh nh chung c 46 2.2 Mụ hỡnh Nh nc v nhõn dõn cựng lm (1989-1993) 47 2.3 Mụ hỡnh cp t cho cỏc c quan xõy dng nh cho cỏn B cụng nhõn viờn bng ngun t cú (1990-1996) 48 2.4 Mụ hỡnh u t xõy dng h tng phõn t chia lụ 49 Nhng quan im ch o chng trỡnh ny bao gm 50 Sinh viên: Vơng Diệu Hơng 156 Lớp: Kinh tế đầu t 41C Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Bạch Nguyệt Tớnh tt yu ca mụ hỡnh phỏt trin nh theo d ỏn (chng trỡnh 12/CTR/TV ca Thnh u H ni) .51 3.1 Hng u t phỏt trin nh (xõy mi) l ti cỏc khu ụ th mi 52 3.2 Nh theo d ỏn v s ng b v kin trỳc, quy hoch, v kt cu h tng k thut v xó hi 54 3.3 Huy ng ca mi thnh phn xó hi .56 II TèNH HèNH U T PHT TRIN NH THEO D N TI H NI T NM 1999 N NM 2003 .56 1.Tỡnh hỡnh u t phỏt trin nh theo d ỏn ti H ni t nm 1999 n nm 2003 56 B ng 58 K HO CH V N V V N U T TH C HI N TRONG U T 58 PH T TRI N NH THEO D N QUA C C N M 58 V n u t 58 V 58 1998 58 1999 58 2000 58 2001 58 2002 58 2003 58 T ng c ng 58 V T k ho ch 58 T 58 V T th c hi n 58 T 58 Sinh viên: Vơng Diệu Hơng 157 Lớp: Kinh tế đầu t 41C Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Bạch Nguyệt T l % th c hi n 58 % 58 T c phỏt tri n nh g c V T th c hi n 58 % 58 58 52 58 119 58 398 58 671 58 719 58 T c phỏt tri n liờn ho n V T th c hi n 58 % 58 58 52 58 44 58 114 58 56 58 20 58 Ngun u t phỏt trin nh theo d ỏn ti H ni 70 2.1 Vn ngõn sỏch Nh nc 74 2.2 Vn t cú 81 2.3 Vn vay 82 2.4 Vn huy ng nhõn dõn (khỏch hng) .86 C cu s dng u t xõy dng nh theo d ỏn ti H ni.89 3.1.Chi phớ n bự, gii phúng mt bng (GPMB) 91 3.2.Chi phớ xõy dng h tng k thut v nh .93 Tờn d ỏn 94 3.3.Chi phớ xõy dng h tng xó hi .95 Sinh viên: Vơng Diệu Hơng 158 Lớp: Kinh tế đầu t 41C Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Bạch Nguyệt Bng 13 96 CC HNG MC 96 I GPMB 96 Mt s c ch, chớnh sỏch khuyn khớch ca Thnh ph i vi hot ng u t phỏt trin nh trờn a bn H ni 98 III NH GI TèNH HèNH U T PHT TRIN NH THEO D N TI H NI THI GIAN QUA .101 1.Nhng kt qu ỏng ghi nhn thi gian qua 101 1.1.Nhng kt qu xột trờn khớa cnh nh tớnh 102 1.2.Nhng kt qu xột trờn khớa cnh nh lng 105 K HO CH 106 TH C HI N 106 KT QU V KT QU D TNH CA MT S D N 111 MT S CH TIấU TI CHNH CA CC D N 112 2.Mt s tn ti hot ng u t phỏt trin nh theo d ỏn cn sm khc phc 112 CH NG III 115 M T S GI I PH P NH M T NG C NG U T 115 PH T TRI N NH THEO Mễ HèNH D N T I H N I 115 I - NH HNG PHT TRIN NH H NI N NM 2010 .115 Quan im phỏt trin nh H Ni n nm 2010 115 1.1 Quan im v i tng ca chng trỡnh phỏt trin nh .115 1.2 Quan im v vai trũ ca Nh nc .115 1.3 Quan im v ti chớnh 116 1.4 Quan im v s phỏt trin ng b 116 1.5 Quan im v kin trỳc quy hoch 117 1.6 Quan im v nh hng u t v phỏt trin .117 1.7 Quan im v mụ hỡnh t chc v qun lý 118 1.8 Quan im v mụ hỡnh phỏt trin theo d ỏn .118 1.9 Quan im v lc lng thi cụng xõy dng 118 Vi nột tng quan v quy hoch phỏt trin Th ụ n nm 2020 v k hoch phỏt trin nh giai on (2001-2005) .119 2.1 Vi nột tng quan quy hoch phỏt trin Th ụ n nm 2020 119 2.2 K hoch phỏt trin nh H Ni giai on 2001-2005 v 2010 120 Sinh viên: Vơng Diệu Hơng 159 Lớp: Kinh tế đầu t 41C Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Bạch Nguyệt Mt s gii phỏp huy ng cỏc ngun u t ca H ni 122 II NHU CU NH CA NGI DN H NI TRONG THI K TI 123 T nhng nghiờn cu trờn õy v nhu cu nh ca ngi dõn H ni cho thy cỏc d ỏn phỏt trin nh mun cú c thnh cụng phi coi trng yu t nghiờn cu th trng, phỏt hin i tng khỏch hng tim nng, xem xột nhu cu ca h v cn nh tng lai cng nh phng thc m h s s dng ti tr cho nhu cu ca mỡnh Tt c nhng yu t xem xột ú m bo nhng cn nh xõy dng xong s cú ngi s dng, trỏnh tỡnh trng nh tha thỡ tha m thiu thỡ thiu nh hin 127 II MT S GII PHP NHM TNG CNG U T PHT TRIN NH TI H NI 127 Gii phỏp huy ng .127 1.1 a dng v ci cỏch chớnh sỏch cho vay cú ngun gc t ngõn sỏch 127 1.2 Khuyn khớch cỏc doanh nghip thuc mi thnh phn kinh t b xõy dng nh 131 1.3 Huy ng thụng qua th trng 133 2.Gii phỏp s dng hiu qu u t xõy dng nh 136 2.1.Gii phỏp t phớa c quan qun lý Nh nc 136 2.2.Gii phỏp t phớa ch u t 142 2.3.Gii phỏp nhm gii quyt nhng c th .146 T I LI U THAM KH O 154 Sinh viên: Vơng Diệu Hơng 160 Lớp: Kinh tế đầu t 41C [...]... Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu tư phát triển nhà ở nói chung và đối với Hà nội nói riêng 3.2.1 Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu tư phát triển nhà ở Cũng như các hoạt động đầu tư phát triển khác, đầu tư phát triển nhà ở cũng chịu sự tác động của các nhân tố của môi trường vi mô và vĩ mô, chủ quan và khách quan, các yếu tố kinh tế – xã hội và của môi trường đầu tư Sự thay đổi của các nhân tố này... là cơ sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế – xã hội mong muốn 3- Một số vấn đề về đầu tư phát triển nhà ở 3.1 Nhà ở và đầu tư phát triển nhà ở đô thị 3.1.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà ở Nhà là nơi che mưa, che nắng, chống lại ảnh hưởng thời tiết khắc nghiệt của thiên nhiên đối với con người Tại đây con người được sinh ra, nuôi dưỡng, tồn tại và trưởng thành... sản đặc biệt quan trọng Thông qua đầu tư phát triển nhà ở tại đô thị mà đất đai được sử dụng có hiệu quả, cung cấp chỗ ở cho đông đảo dân cư một cách bình đẳng, giúp cho họ ổn định chỗ ở để có thể yên tâm lao động, đóng góp vào sự tăng trưởng và phát triển chung của xã hội Một số đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở:  Đối tư ng tham gia tiến hành đầu tư: Nhà nước, các doanh nghiệp trong và... quản lý nhà ở và mua bán nhà ở nếu không đảm bảo công bằng, trung thực cũng sẽ tác động xấu đến nền kinh tế và quyền lợi của nhân dân…Những mặt tiêu cực trên cần phảI được quan tâm giảI quyết thoả đáng, có như vậy mới tạo đIều kiện thuận lợi và nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng nhà ở II DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở 1 Khái niệm cơ bản về dự án đầu tư Dự án đầu tư có... ưu đãi đầu tư của Nhà nước: Do tổng cục đầu tư phát triển và ngân hàng Đầu tư phát triển quản lý bao gồm  Vốn ngân sách hàng năm dành cho đầu tư xây dựng cơ bản  Vốn huy động theo chủ trương của chính phủ  Vốn vay nước ngoài của chính phủ và các nguồn viện trợ dành cho đầu tư phát triển  Vốn thu hồi nợ vay (gồm gốc và một phần lãi vay) các công trình tín dụng ưu đãi của Nhà nước đã đầu tư trước... quyền), chính sách của Nhà nước…Mọi nhân tố cần phải được xem xét, đánh giá trong môi liên hệ phong phú đa dạng của môi trường đầu tư để nhà đầu tư có thể đưa ra những chiến lược và giải pháp thích hợp trong những giai đoạn cụ thể 3.2.1 Đặc điểm của Hà nội và những yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển nhà ở Bên cạnh việc chịu ảnh hưởng của những nhân tố trên, đầu tư phát triển nhà ở tại Hà nội còn chịu... của đầu tư gián tiếp tồn tại dưới loại hình ODA - viện trợ phát triển chính thức của các công nghiệp phát triển Vốn đầu tư gián tiếp thường lớn cho nên có tác dụng mạnh và nhanh đối với việc giải quyết dứt điểm các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của nước nhận đầu tư 3.3 Nội dung vốn đầu tư Nội dung của vốn đầu tư bao gồm các khoản mục chi phí gắn liền với nội dung của hoạt động đầu tư Hoạt động đầu. .. một môI trường sống tốt hơn, văn minh hơn Đầu tư phát triển nhà ở được phát triển theo đúng quy hoạch, đảm bảo đầy đủ cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội, đảm bảo vẻ đẹp kiến trúc đô thị, khắc phục tình trạng xây dựng lộn xộn, manh mún mất mỹ quan Phát triển nhà ở tại các khu đô thị mới đồng bộ đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế về nhà ở và các công trình dịch vụ nhằm thu hút dân cư ở đô thị cũ đến sống và làm... phẩm dở dang tồn kho, hàng hoá bán chịu vốn bằng tiền  Nhóm 3: Chi phí chuẩn bị đầu tư bao gồm:  Chi phí nghiên cứu có vốn đầu tư  Chi phí nghiên cứu tiền khả thi  Chi phí nghiên cứu khả thi và thẩm định các dự án đầu tư  Nhóm 4: Chi phí dự phòng 4 Kết quả và hiệu quả đầu tư 4.1 Kết quả của hoạt động đầu tư Kết quả của hoạt động đầu tư được biểu hiện ở khối lượng vốn đầu tư đã được thực hiện, ở các... về nhà ở với mục tiêu phát triển nền kinh tế thông qua việc xây dựng nhà ở cho tất cả mọi người” Đây là cuộc cách mạng đang được triển khai mạnh mẽ ở đất nước có dân số đứng thứ hai trên thế giới (1,2 tỷ người) và diện tích đứng thứ bảy này Vấn đề nhà ở cho dân đã và đang là vấn đề mà các nhà lãnh đạo ấn Độ trăn trở và bước đầu đã áp dụng các giải pháp sau:  Ủng hộ mạnh mẽ tập đoàn phát triển nhà ... tố tác động đến đầu tư phát triển nhà nói chung Hà nội nói riêng 3.2.1 Các nhân tố tác động đến đầu tư phát triển nhà Cũng hoạt động đầu tư phát triển khác, đầu tư phát triển nhà chịu tác động... cao hiệu đầu tư xây dựng nhà II DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở Khái niệm dự án đầu tư Dự án đầu tư xem xét từ nhiều góc độ Về mặt hình thức, dự án đầu tư tập hồ... sở vững chắc, tiền đề cho việc thực công đầu tư đạt hiệu kinh tế – xã hội mong muốn 3- Một số vấn đề đầu tư phát triển nhà 3.1 Nhà đầu tư phát triển nhà đô thị 3.1.1 Khái niệm đặc điểm nhà Nhà