THỰC TRẠNG GIAO DỊCH tư lợi đất ĐAI ở TP ĐÔNG hà TỈNH QUẢNG TRỊ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ Khoa Tài Nguyên Đất Và Môi Trường Nông Nghiệp KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: Thực trạng giao dịch tư lợi đất đai Tp Đông Hà, tỉnh Quảng Trị Sinh viên thực : NGUYỄN THANH TRÍ Lớp : QLTTBĐS 45 Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS Huỳnh Văn Chương Thời gian thực tập : Từ ngày 08/05 đến ngày Địa điểm thực tập : Phòng TN & MT TP Đông Hà Bộ môn : Công nghệ quản lý đất đai Năm 2015 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Quy mô tốc độ tăng trởng kinh tế 32 Bảng Chuyển dịch cấu kinh tế TP Đông Hà 33 Bảng 4.3 Thông kê hợp đồng chuyển nhượng TP Đông Hà .41 Bảng 4.4 Bảng chênh lệch giá số tuyến đường TP Đông Hà năm 2015 48 Bảng 4.5 Bảng thống kê tranh chấp đất đai 51 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lí TP Đông Hà .26 Hình 4.2 TP Đông Hà năm 2015 31 Hình 4.3 Văn phòng giao dịch bất động sản TP Đông Hà 38 Hình 4.4 Thống kế hành vi chuyển nhượng hợp đồng đất đai 42 Hình 4.5 Đường Hùng Vương TP Đông Hà năm 2015 .48 Hình 4.6 Biểu đồ thể chênh lệch giá số tuyến đường Đông Hà 50 Hình 4.7 Biểu đồ thể tranh chấp 51 BẢNG CHÚ THÍCH NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản TTBĐS Thị trường bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất KCN Khu công nghiệp BTNMT Bộ tài nguyên môi trường UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa MỤC LỤC PHẦN .1 MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích đề tài 1.2.1 Mục đích chung .2 1.2.2 Mục đích cụ thể .2 PHẦN .3 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lí luận 2.1.1 Thế giao dịch tư lợi 2.1.2 Đất đai .3 2.1.1.2 Khái niệm đất đai .3 2.1.1.2 Đặc điểm đất đai 2.1.1.3 Vai trò đất đai 2.1.3 Bất động sản 2.1.3.1 Khái niệm bất động sản 2.1.3.2 Đặc điểm cuả bất động sản .6 2.1.3.3 Vai trò bất động sản 2.1.3.4 Các yếu tố anh hưởng đến giá trị bất động sản 2.1.4 Thị trường đất đai 10 2.1.4.1 Khái niệm thị trường đất đai 10 2.1.4.2 Đặc điểm thị trường đất đai .11 2.1.4.3 Vai trò thị trường đất đai 12 2.1.5 Giá đất 12 2.1.5.1 Khái quát giá trị đất 12 2.1.5.2 Giá đất 13 2.1.5.3 Các đặc điểm giá đất 13 2.1.5.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đô thị 15 2.1.6 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất .16 2.2 Cơ sở thực tiễn .17 2.2.1 Khái quát phát triển thị trường bất động sản số nước giới 17 2.2.1.1 Sự phát triển thị trường bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức 17 2.2.1.2 Sự phát triển thị trường bất động sản Cộng hòa Séc 18 2.2.1.3 Sự phát triển thị trường bất động sản Trung Quốc .19 2.2.2 Khái quát hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 19 PHẦN .24 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ 24 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI 24 3.1 Địa điểm thực tập 24 3.2 Đối Tượng Nghiên Cứu .24 3.3 Phạm Vi Nghiên Cứu 24 3.4 Nội dung nghiên cứu 24 3.5 Phương Pháp Nghiên Cứu 24 3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu .24 3.5.2 Xử lý số liệu 25 3.5.3 Quy trình thực .25 PHẦN .26 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26 4.1 Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội TP Đông Hà 26 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 26 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 27 4.1.1.3 Khí hậu 27 4.1.1.4 Thuỷ văn 28 4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên .28 4.1.1.6 Thực trạng môi trường 30 4.1.2 Tình hình phát triển kinh tế kinh tế_xã hội 31 4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế chuyển dịch cấu kinh tế .31 4.1.2.2 Chuyển dịch cấu kinh tế 32 4.1.2.3 Dân số lao động 33 4.1.2.4 Giáo dục Đào tạo .33 4.1.2.5 Y tế chăm sóc sức khoẻ cộng đồng 35 4.1.2.6 Văn hóa- Thông tin- Thể thao 36 4.2 Tình hình giao dịch tư lợi đất đai TP Đông Hà 36 4.2.1 Thực trạng giao dịch đất đai TP Đông Hà 36 4.2.2 Các hình thức giao dịch phổ biến địa bàn TP Đông Hà 37 4.2.2.1 Giao dịch qua sàn 37 4.2.2.2 Giao dịch qua cò mồi môi giới bđs 39 4.2.2.3 Giao dịch tự .40 4.3 Hình thức giao dịch tư lợi đất đai TP Đông Hà 40 4.3.1 Trốn thuế .41 4.3.2 Về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt TP Đông Hà 42 4.3.3 Sai phạm kế hoạch sử dụng đất 43 4.3.4 Hành vi đầu đất đai 43 4.4 Nguyên nhân giải pháp khắc phục tinh trạng giao dịch tư lợi TP Đông Hà 44 4.4.1 Nguyên nhân 44 4.4.1.1 Sự thiếu minh bạch khó tiếp cận thông tin đất đai 44 4.4.1.2 Quản lý đất đai chưa triệt để cụ thể 44 4.4.1.3 Sự chênh lệch khung giá đất nhà nước ban hành giá đất thi trường TP Đông Hà .46 4.4.1.4 Do quý đất đai 50 4.4.1.5 Sai phạm trình thực luật 51 4.4.2 Giải pháp hạn chế giao dịch tư lợi đất đai 52 PHẦN V 54 KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ .54 5.1 Kết luận 54 5.2 Kiến nghị 55 TÀI LIỆU THAM KHẢO 56 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai loại tài sản đặc biệt mà với thời gian giá trị làm cho nhiều người ngỡ ngàng Nhiều đường, nhiều khu quy hoạch thiết lập có nhiều người giàu lên từ đất đai Sau gần năm thực Luật Đất đai năm 2003, tài nguyên đất đai sử dụng có hiệu quả, đảm bảo vai trò quản lý đại diện chủ sở hữu Nhà nước đất đai, thu hút nguồn lực vốn đầu tư nước việc khai thác, sử dụng đất Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, nhiên, thực trạng đáng lưu tâm việc quản lý đất đai nhiều hạn chế, yếu Chính sách đất đai có tiến qua thời kỳ nhiều bất cập, hạn chế, chậm sửa đổi, bổ sung Tình trạng vi phạm pháp luật đất đai, lấn chiếm, hủy hoại, sử dụng đất đai không mục đích diễn nhiều nơi; tham nhũng, tiêu cực liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai nghiêm trọng, gây thất thoát lớn tài sản quốc gia gây xúc nhân dân Gần xảy vụ vi phạm pháp luật đất đai huyện đảo Phú Quốc (Kiên Giang), Hương Khê (Hà Tĩnh), lâm trường Tánh Linh (Bình Thuận), Yên Thủy (Hòa Bình), Tam Đảo (Vĩnh Phúc) [15] Có đến 70% giao dịch nhà đất diễn thị trường không thức, thị trường “ngầm” gây thất thu ngân sách từ thị trường bất động sản Thu ngân sách từ thị trường BĐS bình quân 21.000 tỷ đồng/năm, chiếm 7% tổng thu ngân sách Có đến 70% giao dịch nhà đất diễn thị trường không thức, thị trường “ngầm” Theo chuyên gia, số thu lớn nhiều giao dịch ngầm nhà đất kiểm soát Khi giá trị đất đai tăng lên nhu cầu chuyển nhượng, mua bán nhà đất hình thành Đây điều kiện để khai thác giá trị đất Chỉ tính riêng khoản thu từ thuế sử dụng nhà, đất khu vực đô thị thấp so với thực tế Tính toán cụ thể cho thấy, mức nộp thuế sử dụng đất 1m2 đất đô thị vị trí có giá trị cao khoảng 40 nghìn đồng/m 2/năm Với mức thuế này, nhà 50 m2 vị trí cao hộ gia đình, cá nhân sử dụng phải nộp khoản tiền sử dụng đất triệu đồng/năm Trong đó, vị trí tốt đô thị, giá cho thuê nhà, đất khoảng 30 - 50 USD/m2/tháng Như vậy, thuế sử dụng đất chiếm mức nhỏ so với mức sinh lợi đưa vào kinh doanh Ở TP Đông Hà không ngoại lệ nhiều giao dịch ngầm xảy mà nhà nước không kiểm soát Qua ta thấy tính cấp thiết đề tài nào: “Giúp nhà nước quản lí đất đai tốt va không khoản thuế lớn vào ngân sách nhà nước” 1.2 Mục đích đề tài 1.2.1 Mục đích chung - Vấn đề trọng đề tài nghiên cứu thực trạng trình giao dịch tư lợi đất đai TP Đông Hà - Xác định hoạt động giao dịch diễn nào, hình thức tư lợi đất đai diễn hình thức 1.2.2 Mục đích cụ thể - Tìm hiểu thực trạng giao dịch tư lợi đất đai địa ban TP Đông Hà - Tìm hiểu nguyên nhân xảy vụ giao dịch ngầm xảy lại phổ biến - Từ nguyên nhân thực trạng xảy nêu đưa giải pháp thích hợp để ngăn chặn hành vi tư lợi đất đai TP Đông Hà Hình 4.4 Thống kế hành vi chuyển nhượng hợp đồng đất đai 4.3.2 Về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt TP Đông Hà Hiện TP Đông Hà có tượng sử dụng việc biết thong tin vấn đề quy hoạch mà tham nhũng thu lợi cá nhân + Tham nhũng xảy phổ biến Hành vi gian lận việc lập phương án bồi thường để tham ô; lập phương án, xác nhận thời điểm sử dụng đất, vị trí đất, diện tích sử dụng đất, thỏa thuận với người dân để chia lợi nhuận khai khống diện tích để tư lợi riêng + Hình thức tham nhũng thường lợi dụng quyền hạn, chức vụ để chiếm ruộng đất, thông đồng chia chác đất đai nhiều cán (từ chương trình trọng điểm có sử dụng đất như: chương trình phát triển rừng, xây dựng nhà phát triển khu dân cư nông thôn, dự án nhà tái định cư cho người bị thu hồi đất), giao đất trái thẩm quyền, không đối tượng, không với qui hoạch phát triển + Điển hinh dự án giải toả mặt không đền bù với giá nhằm ăn bớt tiền nhà nước + Lợi dụng thiếu hiểu biết người dân mà nhiều công ty làm không với giá đất nhằm ăn bớt tiền nhà nước Ví dụ: dự án giải mặt băng để mở rộng đường hùng vương Đông Hà có nhiều nhà không đồng ý với đền bù không thoả đáng công ty thực dự án phải nhà đến quan nhà nước giải Sắp tới dự án mở rộng đường hàn thuyên va bờ kè Đông Lễ có tượng đền bù không thoả đáng 42 4.3.3 Sai phạm kế hoạch sử dụng đất Cụ thể việc giao đất, cấp đất không mục đích, việc thu hồi đẩt để giải phóng mặt chậm không kế hoạch Như vụ tham nhũng đất Đông Hà, Quảng Trị cán sở tự ý cấp đất trái phép cho người thân nhằm thu lợi bất Cán quản lý lợi dụng thẩm quyền để lập phương án điều chỉnh phương án quy hoạch xây dựng đô thi, quy hoạch điểm dân cư nông thôn để tư lợi cá nhân Bên cạnh đó, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị chưa hoàn tất tạo điều kiện cho số cán lợi dụng việc xác định mật độ xây dựng tầng cao công trình Chính nguy gây tham nhũng rõ rệt Lợi dụng chức quyền để cấp đất choi người thân nhằm mục dích tư lợi cá nhân Biết trinh quy hoạch địa điểm thời gian quy hoạch để thưc hanh vi mua đất cấp đất cho người thân gia đình để thực hành vi tham nhũng 4.3.4 Hành vi đầu đất đai Ở TP phát triển đầu đất đai diễn phổ biến, TP Đông Hà vậy, diễn thường xuyên Đầu hành vi phổ biến xã hội có sản xuất hàng hóa Tùy thuộc vào giai đoạn phát triển kinh tế xã hội, đầu hiểu, nhìn nhận đánh giá góc độ khác Hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu hành vi mua bán hàng hoá có giá trị (chẳng hạn đất đai) để kiếm lời cao cách lợi dụng biến động bất thường giá cả, thông qua việc tích lũy hàng hóa chờ cho thị trường khan (giả tạo) để bán với giá cao Xét góc độ tiêu cực, đầu thủ đoạn xấu, mục đích sinh lợi thực hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường để đáp ứng nhu cầu xã hội, mà lợi ích thân người đầu Chính vậy, có khoảng thời gian định, đặc biệt thời kỳ kinh tế tập trung bao cấp Việt Nam, đầu bị coi hành vi phạm pháp chí tội phạm hình sự[16] Điều diễn phổ biến lĩnh vực đất đai, loại tài nguyên hạn chế, cầu đất đai ngày vượt xa cung Người đầu đất đai tìm cách tích tụ nhiều đất đai để dùng cho thân mình, tất nhiên không lợi ích xã hội Mục đích họ kiếm lời nhanh chóng thông qua khan giả tạo tạo hành vi đầu họ Hành vi 43 “đầu tư” hợp pháp sai lệch tất yếu dẫn đến hậu tiêu cực kinh tế, xã hội Có thể hiểu đầu buôn bán vàng thấp ta mua vào cho giá cao bán kiếm tiền lợi nhuận Ở Đông Hà tượng xảy phổ biến tượng làm lợi nhuận phi hợp pháp mà TP Đông Hà cần lưu ý 4.4 Nguyên nhân giải pháp khắc phục tinh trạng giao dịch tư lợi TP Đông Hà 4.4.1 Nguyên nhân 4.4.1.1 Sự thiếu minh bạch khó tiếp cận thông tin đất đai Cho đến trước Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa có chế buộc phải công bố công khai cách thỏa đáng Đây hội để người có khả tiếp cận thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đầu vào “điểm nóng” để trục lợi Ngoài ra, không thông tin quy hoạch, kế hoạch SDĐ mà thông tin khác tình trạng pháp lý đất đai nói chung, BĐS nói riêng khó để biết được, thủ tục cần thiết cho việc tiếp cận thông tin chưa quy định rõ Hạn chế làm cho môi trường đầu tư không thông suốt, tạo tâm lý e ngại, thiếu hấp dẫn nhà đầu tư lớn, đặc biệt đầu tư nước Ông Staffan Herrtom, Đại sứ Thụy Điển Việt Nam cung cấp cho cử tọa thông tin đáng suy nghĩ ông cho biết, qua kết khảo sát có tới 33% doanh nghiệp cho rằng, đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải có “quà cáp lót tay hay chi phí không thức.” Đồng thời ông nhận xét thẳng thắn rằng, quy trình đăng ký quyền sử dụng đất Việt Nam tương đối rườm rà, điều tạo môi trường cho tham nhũng phát triển việc tổ chức thực quy hoạch sử dụng đất giao đất nhiều nơi chưa nghiêm, lợi dụng kẽ hở thiếu thông tin đất đai người dân trục lợi, tham nhũng Việc giao đất nhiều nơi không theo quy hoạch quy hoạch chưa duyệt, hoăc chưa điều chỉnh dẫn đến quy hoạch tổng thể bị phá vỡ, chạy theo nhu cầu nhà đầu tư[15] 4.4.1.2 Quản lý đất đai chưa triệt để cụ thể Nhiều qui định luật đất đai chung chung, không qui định rõ đất đai cần quản lý nào? Ví dụ, Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 44 2003, phần “Tổ chức quan quản lý đất đai” nêu “Cơ quan quản lý đất đai đựoc thành lập thống từ Trung ương đến sở”, “Cơ quan quản lý đất đai cấp trực thuộc quan hành Nhà nước cấp đó”, “Cán địa cấp xã, phường, thị trấn Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã tương ứng bổ nhiệm miễn nhiệm” Những qui định mơ hồ quyền hành tập trung hết vào tay số người cấp hành nhiệm kỳ làm việc Tuy nhiên, họ chịu trách nhiệm định liên quan tới đất đai nhiệm kỳ làm việc hậu từ sai phạm sau không bị xử lý dẫn tới tình trạng “biết sai làm”.Mặc dù sách đất đai thay đổi liên tục kẽ hở thiếu rõ ràng làm cho số vụ tranh chấp, khiếu nại, tố cáo người dân, doanh nghiệp liên quan tới đất đai ngày tăng Theo phòng Tài nguyên Môi trường TP Đông Hà, số đơn có nội dung tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai năm 2012 1200 lượt, sau Luật Đất đai ban hành đến năm 2013, số đơn khiếu kiện tăng lên gần gấp đôi 750 lượt tháng đầu năm 2014 730 lượt, có tới 70% số đơn có nội dung khiếu nại, tố cáo thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nội dung đơn thể cách nhìn tiêu cực định hành hành vi hành quyền cấp địa phương Nhiều vụ khiếu kiện số người tham gia lên tới hàng nghìn gây bất ổn xã hội khó giải Như vậy, hầu hết khiếu kiện đất đai có liên quan tới Nhà nước quan quản lý Nhà nước đất đai gây tâm lý thiếu tin cậy vào máy hành cấp địa phương[15] Sự thiếu cương xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai TP Đông Hà Đây nhân tố “khuyến khích” việc đầu đất đai thủ đoạn, bao gồm hành vi phạm pháp, kể cán bộ, công chức nhà nước tổ chức, cá nhân sử dụng đất Biểu hạn chế việc xử lý vi phạm thường làm qua loa, chiếu lệ hình thức Đối với người sủ dụng đất vi phạm pháp luật việc bị xử lý hình thức xử phạt hành thường đồng nghĩa với khả hợp thức hóa quyền sử dụng đất Đối với cán bộ, công chức có trách nhiệm, việc xử lý hành vi vi phạm thường dừng lại mức độ “kiểm điểm, rút kinh nghiệm sâu sắc”, chí có trường hợp đề bạt vào chức vụ cao hơn, vị trí có khả thuận lợi để thực hành vi vi phạm pháp luật đất đai tương tự.Theo số chuyên gia tài nguyên môi trường , nguyên nhân tình trạng quy định pháp luật giải tranh chấp, khiếu nại liên quan đến đất đai chưa đủ 45 rõ dẫn đến công tác xét xử, giải nhiều hạn chế Chính sách, pháp luật đất đai thời gian dài không hoàn thiện đồng bộ, thiếu cụ thể thiếu quán dẫn tới việc thực sách nhiều trường hợp tùy tiện, không quan tâm đầy đủ đến lợi ích đáng người sử dụng đất Nhất sách, pháp luật đất đai thường xuyên thay đổi giai đoạn lịch sử, thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn với pháp luật dân tạo bất cập, đặc biệt sách bồi thường, giải phóng mặt Bên cạnh đó, việc áp dụng pháp luật đất đai địa phương nhiều bất cập, việc thu hồi đất Cụ thể, sau có Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành, nhiều địa phương chưa kịp thời ban hành văn quy phạm pháp luật cụ thể hóa thuộc thẩm quyền cấp tỉnh để triển khai; nhiều địa phương cấp huyện cấp xã chưa nắm quy định pháp luật đất đai nên áp dụng quy định cũ bị hủy bỏ thay thế, nhiều trường hợp áp dụng sai quy định Những bất cập tạo nên vụ việc khiếu kiện đất đai Đồng thời, yếu kém, bất cập công tác quản lý đất đai với phận không nhỏ cán bộ, công chức có hành vi vụ lợi quản lý, sử dụng đất đai, nhũng nhiễu, thiếu công tâm nguyên nhân trực tiếp làm phát sinh tranh chấp, khiếu nại đất đai Do thiếu kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Đây chinh la nhân tố khuyến khích việc đàu đất thủ đoạn, bao gồm phạm pháp kể cuả cán , công chức nhà nước va cá nhân tổ chức 4.4.1.3 Sự chênh lệch khung giá đất nhà nước ban hành giá đất thi trường TP Đông Hà Sự tồn song song hai giá:giá theo khung quy định cua phủ hang năm giá giao dịch thị trường gây hệ luỵ tiêu cực tới thị trường nhà đất Sự cách biệt lớn giá đất khu vực tạo nên tính địa phương thị trường Nhà nước quy định giá đất thấp giá thị trường làm thất thu lớn nguồn danh sách vào mức giá để tính thuế sử dụng đất , thuế thu nhập từ quyền chuyển sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất thuê đất nhà nước giao đất, cho thuê thuê đất không qua đấu giá Nhà nước lợi gi người sử dụng đất bị thu hồi, đăc biệt la đất nông nghiệp, chịu thiệt mức giá quy định thấp.Điều gây anh hưởng tiêu cực kinh tế xã hội cụ thể la trường hợp đầu tư bị người sử dụng đất làm khó đòi giá trời 46 Dù giá đất Nhà nước quy định năm 2014 gia tăng nhiều quan quản lý Nhà nước có nhiều biện pháp để giá Nhà nước ngày tiến tới gần với giá thị trường thực tế giá nhà nước thấp giá thị trường nhiều Bởi giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác như: tâm lý người mua, qua khâu trung gian cò đất, đầu nhà đất Đa số hộ dân cán địa vấn điều cho giá chuyển nhượng thực tế tuyến đường giá định tùy thuộc vào thỏa thuận người bán với người mua vị trí đất, giá lúc cao nhiều so với giá nhà nước quy định Bảng sau thể chênh lệch giá đất Nhà nước giá đất thị trường chuyển nhượng[11] Qua bảng 4.4 cho ta thấy rõ giá đất Nhà nước qui định giá đất thị trường có chênh lệch cao hầu hết tuyến đường Giữa giá Nhà nước giá thị trường số tuyến đường TP Đông Hà có chênh lệch cao, tỷ lệ chênh lệch trung bình từ 1.9 đến 4,6 lần Các tuyến đường trung tâm giá có chênh lệch cao như: đường Lê Duẫn tỷ lệ chênh lệch 4,6 Hùng Vương tỷ lệ chênh lệch giá 4,7 Giữa giá đất Nhà nước quy định giá thị trường đường có chênh lệch cao đường phát triển Đông Hà, sở hạ tầng hoàn thiện nhất, thích hợp để kinh doanh, mở văn phòng công ty, có khả sinh lợi cao Đây trung tâm thành phố tập trung dịch vụ phục vụ cho đời sống như: internet, cafe, ngân hàng, công viên, Bên cạnh tuyến đường trung tâm TP Đông Hà số tuyến đường khác khả sinh lợi cao, không thuận lợi cho kinh doanh mua bán để giá chênh lệch cao mức thấp so với tuyến đường trung than phố Cụ thể hệ số chênh lệch sau: Quốc lộ 3.0, đường Nguyễn Trãi 2,7, đường Lê Lợi 2.5, đường Lý Thường Kiệt 2.4, đường Trần Hưng Đạo 2.1, đường Ngô Quyền 2.2,đường Hàm Nghi 1.8, đường Nguyễn Du 1.7 Ở số tuyến đường lại Thành phố có chênh lệnh giá mức cao, trung bình vào khoảng đến 3lần 47 Hình 4.5 Đường Hùng Vương TP Đông Hà năm 2015 Bảng 4.4 Bảng chênh lệch giá số tuyến đường TP Đông Hà năm 2015 Đơn vị tính 1000 đồng/m Tên đường Giới hạn Giá nhà nước Giá thị trường Tỷ lệ chênh lệch Lê Duẫn Nam cầu Đông Hà đến tim cầu vượt 13860 63700 4.6 Hùng Vương Từ bưu điện Đông Hà đến Bắc Hải Thượng Lãn Ong 13860 65000 4.7 Quốc lộ Hàm Nghi đến Chu Mạnh Trinh 10730 32100 3.0 Lê Lợi Quốc lộ đến Lê Thánh Tông 6770 17000 2.5 Lý Thường Kiệt Lê Duẫn đến Hàm Nghi 5080 12100 2.4 Nguyễn Trãi Lê Duẫn đến Đặng Tất 6775 18300 2.7 Lê Quý Đôn Lê Duẫn đến Trần Hưng Đạo 8230 26300 3.2 Trần Hưng Đạo Trần Nhật Duật đến đường Khoá Bảo 4235 8900 2.1 Hàm Nghi Cổng Đại An đến Lý Thường Kiệt 4235 8000 1.8 Ngô Quyền Lê Lợi đến Hàm Nghi 5080 11000 2.2 Nguyễn Du Lý Thường Kiệt đến Trần Bình Trọng 1620 2700 1.7 (Nguồn: phòng TNMT TP Đông Hà năm 2015) Năm 2010, kinh tế Thành phố Đông Hà có phát triển mạnh mẽ, tăng trưởng kinh tế đạt 13,07%; cấu kinh tế với tỷ trọng nông nghiệp - thủy sản 14,02%, công nghiệp - xây dựng 42,48%, dịch vụ 43,5% cấu GDP Thu nhập bình quân đầu người TP Đông Hà đạt 1,749 USD Đông Hà 48 thành phố có tốc phát triển kinh tế nhanh Trong năm trở lại cở sở hạ tầng không ngừng nâng cấp mở rộng, nhiều tuyến đường mở đường : Hùng Vương mới, Năm 2010 năm cuối thực kế hoạch phát triển tổng thể kinh tế xã hội giai đoạn 2005 đến 2010, bắt 23 đầu kế hoạch giai đoạn 2010 đến 2015 kinh tế Đông Hà có bước tiến nhảy vọt Với tốc độ phát triển kinh tế sở hạ tầng nhanh chóng giá đất nhà nước không đáp ứng kịp tốc độ phát triển kinh tế, tạo nên chênh lệch cao hai mức giá Một nguyên nhân khác khiến cho giá đất chuyển nhượng thực tế cao tâm lý xem trọng đất người dân, thông tin đất đai giá đất người dân chưa đầy đủ, chủ yếu biết thông qua cò đất Bên cạnh tình hình đầu nhà đất gia tăng nguyên nhân chênh lệch tăng giá đất Đông Hà.Trong năm 2010 tình hình mua bán Ô Môn diễn sôi động năm trước Có nhiều người nơi khác tỉnh tỉnh khác đến tìm mua đất với mục đích đầu chờ kiếm lời, số mua để sản xuất kinh doanh Còn tình hình giá đất số nơi Đông Hà có chênh lệch cao, tuyến đường chính, tuyến đường mở rộng có quy hoạch phát triển sở hạ tầng Giữa giá đất Nhà nước giá chuyển nhượng có nơi giá chênh lệch lên tới gần lần” Qua hình 4.6 cho ta thấy rõ chênh lệch giá số tuyến đường Đông Hà có chênh lệch cao Trong năm gần giá đất Nhà nước quy định tăng nhiều thực tế giá đất chuyển nhượng Đông Hà lúc cao giá Nhà nước quy định với tỷ lệ chênh lệch giá cao Do tỷ lệ phần trăm gia tăng giá giá đất Nhà nước quy tiền thấp nhiều so với tỷ lệ phần trăm gia tăng giá giá đất thực tế thị trường Khi đó, trình mua bán đất có phận người dân kê khai mức giá giao dịch đất thấp so với giá thực tế, tức gần sát giá Giá đất ( 1000đ ồng/m ) nhà nước để giảm khoản thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước 49 Hình 4.6 Biểu đồ thể chênh lệch giá số tuyến đường Đông Hà 4.4.1.4 Do quý đất đai Đất vấn đề nóng xã hội nay, Đông Hà không ngoại lệ Trên địa bàn TP đất đai không rẻ tí nên họ phải gianh giùm đời có mảnh đất ưng ý thích hợp với công việc va sống họ, mà nhiều người muốn có nhanh phải qua trinh thực phạm pháp có đươc Đặc biệt người nắm quyền hành cấp đất hay quản lí dự án đất, họ có tính toán để tạo ta thu nhập cao từ đất đai Vì Đông Hà xảy tượng phổ biến Theo thống kê phòng Tài Nguyên Và Môi Trường năm nhận hàng ngàn vụ việc kiện đất đai xảy khắp TP Đông Hà nguyên nhân chủ yếu tranh chấp đất đai hai nhà gần la tranh chấp anh em gia đình với Qua ta thấy đất đai vấn đề quan trọng sống người.\ 50 Bảng 4.5 Bảng thống kê tranh chấp đất đai Đơn vị % Hình thức tranh chấp Tỷ lệ (%) Tranh chấp quyền sử dụng đất 45 Đòi lại đất 20 Tranh chấp cho bán hay cho thuê 25 Các loại tranh chấp khác 10 ( Nguồn phòng TNMT TP Đông Hà) Hình 4.7 Biểu đồ thể tranh chấp Qua biểu đồ cho ta thấy tranh chấp quyền sử dụng dòi lại đất xảy nhiều TP Đông Hà Nó xảy nhiều chiếm 40% hanh vi tranh chấp nói lên đất đai vấn đề nhiều người ý nhu cầu đất đai tăng ngày cao 4.4.1.5 Sai phạm trình thực luật Ở Đông Hà chưa có vụ án mà liên quan đến đầu đất hay giao dịch đất đai trái với giá thực tế Do lỏng lẻo trình quản lí nhà nước tiếp tay cho người xấu lợi dụng sơ hở pháp luật mà đem lại lợi ích cho Đây nguyên nhân thiếu TP Đông Hà 51 Các sai phạm quy hoạch đất đai việc lập lập quy hoạch khu công nghiệp, khu chế xuất , khu sinh thái , quy hoạch đường bộ, quy hoạch đô thị lại bở dỡ dang Ngoài có nhiều sai phạm kế hoạch sử dụng đất , đăng kí quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận Trong sai phạm thời gian trao trả giấy chứng nhân quyền sử dụng đất phổ biến chiếm 70% 4.4.2 Giải pháp hạn chế giao dịch tư lợi đất đai Từ phân tích trên, theo vấn đề cấp bách sau cần thực để hạn chế đầu đất đai, lành mạnh hóa TTBĐS nước ta: Thứ nhất, Đông Hà cần đổi tăng cường hiệu lực hoạt động quản lý nhà nước đất đai Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển nay, việc ghi nhận thông tin đất đai cần công nghệ hóa có kết nối thông suốt liệu thông tin địa toàn quốc Có kiểm soát việc tích tụ đất đai chủ thể SDĐ, làm sở cho việc hạn chế đầu đất đai Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai dừng lại việc quản lý hành đơn nữa, mà phải gắn với việc tự điều tiết thị trường đất đai (thị trường QSDĐ) Ngoài ra, việc thực nghiêm túc pháp luật xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật đất đai, với giao dịch bất hợp pháp, biện pháp thiết thực để ngăn chặn hành vi đầu đất đai Thứ hai, thông tin đất đai TTBĐS cần phải minh bạch tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch SDĐ đến đất, cách kịp thời.Đây điều mà TP Đông Hà thiếu Để làm điều cần phải nâng cao khả lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ Bên cạnh đó, thông tin tình trạng pháp lý đất cần phải tìm hiểu dễ dàng Đây điều kiện để tạo an tâm, mạnh dạn đầu tư cho doanh nghiệp, góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho TTBĐS, từ hành vi đầu “đất” để tồn Thứ ba, quy định hợp lý sử dụng có hiệu công cụ tài quản lý nhà nước đất đai Chính sách tài đất đai coi hoàn thiện, việc đảm bảo vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai phải có tác dụng hạn chế đầu đất đai Trong đó, thuế công cụ hữu để làm chùn tay người đầu Chẳng hạn, đất mà người SDĐ tích tụ vượt nhu cầu bình thường phải chịu mức thuế chống đầu cao mức bình thường, theo cách tính lũy tiến Cách làm 52 thực số nước phát triển giới, mà Hàn Quốc, Nhật Bản ví dụ điển hình Để giảm nạn đầu đất đai, Chính phủ nước quy định thuế lũy tiến đánh vào giá trị đất đai, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai tích tụ Việc làm thực với hỗ trợ khoa học kỹ thuật, thông qua việc “công nghệ hóa” “máy tính hóa” hoạt động quản lý đất đai thu thuế BĐS Đây việc không dễ dàng điều kiện TP Đông Hà nay, không thực có thiện chí tâm thực Thứ tư, cần tuyên truyền nêu cao tinh thần chóng tham nhũng đầu đất đai xử phạt thật nhgiêm hành vi gian lận Thường xuyên khu phố để cung cấp cho họ thêm kiến thức vấn đề để họ dược hiểu rõ ý định tư lợi trình giao dịch mở khoá để học thêm luật đất đai để họ hiểu luật tự nhiên sợ luật 53 PHẦN V KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận - TP Đông hà TP phát triển nhanh chóng, đất đai trở thành vấn đề nóng Mọi người cố tìm cách có mảnh đất vừa ý để làm ăn hay nhu cầu lớn Vi nhiều người lợi dụng vấn đề để thu lợi nhuận cho băng cách làm sai với pháp luận Có thể nói phạm pháp truy cứu tội hình - Trên địa bàn TP Đông hà có nhiều lô đất không pháp luât, nhờ vao quan hệ mà có Các hành vi đầu biết trình quy hoạch mà vụng lợi cho riêng minh Rất nhiều giao dịch ngầm diễn mà không hay biết cách cho bên mua bán viết vào hợp đồng mua bán đất đai với giá nhỏ nhiều lần giá thật để trốn thuế nhà nước Những hành vi diễn nhiều ma ko biết Nó làm khoản tiền không nhỏ việc nộp thuế đất cho nhà nước - Có nhiều nguyên nhân dẫn đến hành động vậy: + Do đất đai giá đắt để mua dung cách phi pháp để cướp + Do sống gi đắt nên không dễ kiếm dược nhiều tiền mà dơn giản + Do nhà nước chưa nêu cao dược tội danh nên diễn ngày mà ko sợ gi hết + Do lộ dự án nên tạo hội nhà đầu mộc lên cách chong mặt - Đối với thị trường đất đai TP Đông Hà có nhiều hợp đòng giao dịch ngầm hơp đồng giao dịch chiếm tới 70% giả - Qua cho ta thấy thực trạng giao dịch đất đai TP Đông Hà đáng phải quan tâm, từ quan nhà nước người dân hay có mồi nhà đầu phải trọng tới kiểm soát đất đai môt cách an toàn hợp lí nhất, làm khoản tiền không nhỏ vào ngân sách thuế TP Đông Hà 54 5.2 Kiến nghị - Đề nghị với quan có thẩm quyền sở tài nguyên môi trường hay trực tiếp đạo phòng tài nguyên cần làm việc cách chặt chẽ hơn, nghiêm túc hơn, tránh để lộ tin tức quy hoach hay giảo phóng mặt làm cho việc đầu đất đai có điều kiện phát triển - Tuyên truyền cho người dân biết hậu việc giao dịch tư lợi đất đai Nó vi phạm pháp luật, nhẹ phạt hành chinh hai phải lãnh án, thực không nhẹ chút nào, biết hậu người dân không ý nghĩ việc - Cần kiểm soát giá đất thị trường va tìm cách cân giá thị trường giá nhà nước để vấn đề giao dịch hợp đồng không việc quan trọng nưã, báo cáo lên quan cao hơn để biết ý kiến thực giá đất đai 55 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2011-2015) thành phố Đông Hà – tỉnh Quảng Trị [2] Th.s Phạm Văn Bình, Bài giảng “Định giá tài sản kinh doanh bất động sản” [3] Thái Bá Cẩn & Trần Nguyên Nam, Thị trường Bất động sản – Những vấn đề Lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài Chính [4] NXB Chính trị quốc gia (2006), Luật Kinh doanh bất động sản [5] NXB Chính trị quốc gia (2005), Luật Dân 2005 [6] Dương Quốc Nỏn (2014), Bài giảng định giá bất động sản, Nông Lâm Huế [7] Trần Văn Nguyện, Bài giảng định giá đất, Trường Đại học nông lâm Huế [8] Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật Đất Đai 2003, 13/2003/QH11 số [9] Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật Dân 2005, NXB Chính trị quốc gia (2005) [10] Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Bộ luật dân , năm 2005 [11] Quyết định ban hành bảng giá loại đất định kỳ năm (2015 – 2019) địa bàn tỉnh Quảng Trị [12] Lê Đình Thắng, Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, năm 2000 Website [13] http://timkiemvanphong.net [14] http://doc.edu.vn [15] http://luanvan.net [16] http://Tailieu.vn [17] http://Khoaluan.vn 56 [...]... TÀI 3.1 Địa điểm thực tập Phường Đông Lễ - TP Đông Hà - Tỉnh Quảng Trị Phòng TNMT TP Đông Hà - Tỉnh Quảng Trị 3.2 Đối Tư ng Nghiên Cứu Các hợp đồng giao dịch đất đai trong địa bàn Phường Đông Lễ - TP Đông Hà Các cơ quan và người dân trên dịa bàn để cung cấp các thông tin liên quan đến vấn đề giao dịch tư lợi trong đất đai Khung giá đất của nhà nước và khung giá đất thực tế ở ngoài thực tế 3.3 Phạm... phối đất đai để người sử dụng đất đai thực hiện nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật Lao động chuyển hóa đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế (giá trị kinh tế của đất đai) Giá trị là cơ sở hình thành và vận động của giá, giá trị đất chính là lao động, tiền vốn, khoa học kỹ thuật đã đầu tư vào để khai thác và cải tạo đất Giá trị là cơ sở kinh... trường nơi có đất Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều... :đề tài được thực hiện trên địa bàn Phường Đông Lễ Phạm vi thời gian:g + Thời gian thực tập: ngày 05/01/2015 đến ngày 08/05/2015 + Thời gian sử dụng số liệu: Năm 2014 đến năm 2015 3.4 Nội dung nghiên cứu - Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của TP Đông Hà - Tìm hiểu thực trạng giao dịch tư lợi đất đai ở TP Đông Hà, các hình thức giao dịch tư lợi thường xuyên xảy ra phổ biến ở đây, các... VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lí luận 2.1.1 Thế nào là giao dịch tư lợi Hiện nay chưa có một khái niệm thống nhất về giao dịch tư lợi, hiện nay có rất nhiều ý kiến khác nhau về giao dịch tư lợi Theo nghiên cứu của nhóm Tư lợi ’(Self Interest ) được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau Có trường hợp cho rằng tư lợi là lợi ích của cá nhân cũng có trường hợp hiểu tư lợi là tư nhân về lợi ích tức là cá nhân thông... xây dựng thuộc sở hữu toàn dân còn đất ở thuộc khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động Theo quy định của Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất Trong trường hợp Nhà nước cần thu hồi đất của người... Bước 5: Phân tích các hành vi giao dịch tư lợi về đất đai ở trong địa bàn nghiên cứu so sánh hành vi đó qua các năm Bước 6: Đưa ra các nguyên nhân và giải pháp phù hợp để khắc phục các hành vi giao dịch tư lợi 25 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của TP Đông Hà 4.1.1 Điều kiện tự nhiên Thành phố Đông Hà có 9 đơn vị hành chính (9 phường),... được che đậy bởi vỏ bọc của hành vi hợp pháp để mang lại một lơi ích nhất định cho mình Nhóm chúng tôi đồng ý với cách hiểu thứ 2 là : trong loại giao dịch này 1 người có quyền lực chi phối các hoạt động Về khái niệm giao dịch tư lợi: Khoa học pháp lý gọi giao dịch tư lợi là các giao dịch mà trong đó có thể sẽ chứa đựng khả năng xung đột về quyền lợi Ở những giao dịch này, quyền lợi của nhà nước ,... Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích... hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam Các quan hệ hàng hóa tiền tệ trong giao dịch BĐS đã từng xuất hiện ở Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất hiện và tồn tại từ thời phong kiến xa xưa cũng như thời Pháp thuộc Từ sau cách mạng tháng Tám năm 1945 đến năm 1980, ở Việt Nam tồn tại các chế độ đa sở hữu về đất đai như sở hữu tư nhân, sở hữu ... 36 4.2 Tỡnh hỡnh giao dch t li t TP ụng H hin 36 4.2.1 Thc trng giao dch t TP ụng H 36 4.2.2 Cỏc hỡnh thc giao dch ph bin trờn a bn TP ụng H 37 4.2.2.1 Giao dch qua sn ... thu cỏc khon thu liờn quan n giao dch bt ng sn 4.2.2 Cỏc hỡnh thc giao dch ph bin trờn a bn TP ụng H 4.2.2.1 Giao dch qua sn * Khỏi niờm: Sn giao dch BS l ni din cỏc giao dch BS v cung 37 cp cỏc... trỡnh giao dch t li t TP ụng H - Xỏc nh c cỏc hot ng giao dch õy din nh th no, cỏc hỡnh thc t li t nú din di hỡnh thc no 1.2.2 Mc ớch c th - Tỡm hiu c thc trng giao dch t li t trờn a ban TP ụng