Xây dựng và tổ chức quản lý trên mạng máy tính các văn bản pháp quy về giá đất và bảng giá đất của trung ương và một số tỉnh trọng điểm ở việt nam trong giai đoạn 1990 1998

Đối với nhà nước, trong công tác quản lý, những công việc như: tính thuế chuyển quyền sử dụng đất và các loại thuế khác về đất, thu tiên khi giao đất cho các tổ chức và cá nhân theo quy

365 | si

NG TÂM THÔNG TIN TƯ VẤN THỊ TRƯỜNG GIÁ CẢ

VA MOT SO TINH TRONG DIEM

O VIET NAM TRONG GIAI DOAN

1990-1998

DE TAI KHOA HOC CAP BO

Chủ nhiêm đề tài:

RNGYYER VAR BARGE

Giám đốc Trung tâm thông tin

HÀ NỘI 8/1999

IS

kinh tế Trong điều kiện kinh tế nước ta đang chuyển sang nền kinh tế thị

trường, công tác chỉ đạo các hoạt động kinh tế vĩ mô cũng như vi mô đã đặt

ra cho Chính phủ cũng như các cơ quan chức năng phải có các thông tin kinh

tế đầy đủ, trong đó thông tin về thị trường giá cả là một trong những thông tin quan trọng

Khi thực hiện vận bành nền kinh tế theo cơ chế thị trường, trong những năm gần đây đất đai tuy vẫn được coi là thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước quản lý nhưng quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng trong một thời gian dài, nhất là đất nông nghiệp Do vậy, trên thực tế đã xuất hiện

sự trao đổi quyền sử dụng đất cho nhau giữa những người được giao quyền

SỬ dụng đất với nhau cũng như với nhà nước Đối với nhà nước, trong công

tác quản lý, những công việc như: tính thuế chuyển quyền sử dụng đất và các

loại thuế khác về đất, thu tiên khi giao đất cho các tổ chức và cá nhân theo quy định của pháp luật, thu tiền cho thuê đất đối với các tổ chức và cá nhân

là người trong nước cũng như các đơn vị liên doanh với nước ngoài, tính giá trị là đất khi nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng, tính giá trị bồi thường thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích

khác đòi hỏi phải có giá đất mới có thể thực hiện được Từ thực tế trên, nhà nước đã ban hành các quy định về giá đất, trung ương ban hành khung giá và

các địa phương quy định mức giá cụ thể cho từng loại đất theo hạng đất nông nghiệp, loại đô thị, loại đường phố, vị trí đất đã được xác định trong từng đường phố và từng khu vực đô thị thuộc địa phương quản lý Hệ thống các

văn bản quy định của nhà nước về giá đất cần phải được hệ thống hoá để tạo

điều kiện thuận lợi cho người sử dụng trong ca nước khi có công việc liên quan đến đất đai cũng như cho công tác quản lý đất đai của nhà nước đạt hiệu quả

Xuất phát từ nhu cầu như trên trong việc tin học hoá công tác quản lý kinh tế nói chung và quản lý giá cả đất đai nói riêng, nhóm nghiên cứu đề tài

đã lựa chọn vấn đề: "Xây dựng và tổ chức quản lý trên mạng máy tính các văn bẩn pháp quy về đất và bảng giá đất của trung ương và một số tỉnh

trọng điểm ở Việt nam trong giai đoạn 1990 - 1997" nhằm cung cấp mét

cách có hệ thống các thông tin có tính chất quy phạm pháp luật về giá đất theo hướng tin học hoá, đáp ứng yêu cầu của công tác nghiên cứu xây dựng chính sách giá đất, trong việc tìm hiểu các quy chế quản lý của nhà nước về

te

giá đất, đảm bảo sự thông suốt trong tìm kiếm và trao đổi tin về giá đất của

hệ thống thông tin toàn ngành giá nói riêng cũng như với các ngành nói chung

Kết quả của đề tài là sản phẩm về một chương trình hoạt động trên mạng máy tính thực hiện quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu văn bản quy phạm pháp luật về giá đất đã được các cơ quan quản lý nhà nước ở trung

ương và địa phương ban hành trong các năm 1990-1998

Nội dung nghiên cứu đề tài bao gồm hai phần:

-_ Phần I- Một số vấn đề về cơ sở tổ chức quản lý và khái thác văn

bản quy phạm pháp luật về giá đất

- Phần H- Ứng dụng tin học trong quản lý và khai thác văn bản quy phạm pháp luật về giá đất và mức giá đất cụ thể

- _ Phụ lục; Hướng dẫn sử dụng chương trình máy tính về quản lý và khai thác văn bản quy phạm pháp luật về giá đất

ím

PHAN |

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CƠ SỞ TỔ CHỨC QUAN LY VA KHAI THÁC

CAC VAN BAN QUY PHAM PHAP LUAT VE GIA DAT

I/- VAI TRO CUA THONG TIN GIA CA

Thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc khoá VII, đất nước ta đang buớc vào một giai đoạn phát triển mới với nội dung cơ bản là công nghiệp hoá, hiện đại hoá nhằm đáp ứng mục tiêu "Dân giàu, nước mạnh, xã hôi công bằng và văn minh" Theo đó cần có sự chuyển biến nhiều mặt, từ

việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong chiến lược gắn phát triển kinh tế trong

nước với các nước trong khu vực và thế giới, đổi mới các chính sách cơ chế

và khuôn khổ luật pháp, đến việc đổi mới các qui trình ra quyết định của Chính phủ nhằm diéu tiết các cân đối vĩ mô của nền kinh tế, cũng như các hoạt động ở tầm vi mô, quân trị kinh doanh và quản lý của các doanh nghiệp

Vai trò của thông tin kinh tế nói chung và thông tin về giá cả đất đai nói riêng, có thể được nhìn nhận thông qua các mặt: điều hành của Chính phủ; các quyết định kinh doanh của doanh nghiệp; quyết định của người tiêu dùng; nghiên cứu đổi mới, hoàn thiện chính sách của nhà nước Hơn nữa,

việc hiểu biết thông tin về giá đất một cách nhanh và chính xác là yếu tố có

ảnh hưởng nhiều đến quyết định kinh doanh của doanh nghiẹep Do vậy, thông tin có tính chất hệ thống các văn bản quy định về giá đất là một trong những thông tin cần thiết thể hiện các thiết chế của nhà nước về giá cả đất đai đã và đang được vận hành trong đời sống kinh tế đất nước, nó giúp cho

các nhà kinh doanh hiểu biết và tổ chức hoạt động của đơn vị mình một cách

có hiệu quả trong khuôn khổ pháp luật, nó cũng giúp cho các nhà hoạch định chính sách nói chung và giá cả nói riêng nhìn nhận được đầy đủ các chế tài

vé giá cả đất đai đã và đang vận hành để nghiên cứu tính hệ thống và kết quả tổng hợp của chính sách cũng như giải pháp kinh tế hay các hệ quả tiêu cực

của sự trì trệ trong đổi mới và chưa phù hợp của chính sách, từ đó có sự điều

ow

chỉnh, đổi mới tạo điều kiện pháp lý phù hợp góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế theo đúng định hướng xã hội chủ nghĩa

H/- QUẦN LÝ VÀ KHAI THÁC VĂN BẢN QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT

1/- M6t s6 vdn dé chung về quản trị dữ liêu:

a- Chức năng của hệ cơ sở dữ liệu:

Dữ liệu được lưu trong máy tính theo một quy định nào đó và được gọi

Chương trình máy tính có thể xử lý, thay đổi dữ liệu được lưu trong

máy tính là Hệ quẩn trị cơ sở đữ liệu (HQTCSDL) Theo nghĩa này, Hệ quản trị cơ sở đữ liệu có nhiệm vụ rất quan trọng trong việc giúp người sử dụng có thể dùng được hệ thống dữ liệu mà ít nhiều không cần quan tâm đến

thuật toán chỉ tiết hoặc biểu diễn dữ liệu trong máy Có thể nói: một Hệ quản trị cơ sở dữ liệu là một môi trường phần mềm cho phép phát triển và khai

thác các áp dụng tin học

Với nội dung như trên, một Hệ quản trị cơ sở dữ liệu có các chức

năng chủ yếu sau:

- Mô tả và quản lý một tập hợp các thông tin theo quy ước của một mô hình dữ liệu

- Phân chia các thông tin trong một môi trường nhiều người sử dụng

thông tin phục vụ cho nhu cầu hợp lý hoá không gây nên sự cố

+ Cung cấp các kết quả không chỉ rút ra từ các thông tin lưu trữ

mà còn từ sự phát triển nhờ vào các quy chế suy diễn

b- Tổ chức dữ liêu vải lý

Trước khi nghiên cứu thiết kế tổ chức các cơ sở dữ liệu, cần xem xét một số vấn đề cơ bản về tổ chức vật lý của đữ liệu trong máy tính

Vấn đề cơ bản nhất của biểu diễn cơ sở dữ liệu vật lý là việc lưu trữ

các tệp dữ liệu, bao gồm các bản ghi ra sao (hạn chế trình bày các bản ghi

có cùng khuôn dạng và có độ dài cố định) Khuôn dạng bản ghi gồm danh

sách tên các trường, mỗi trường chiếm một số xác định các bytes và có kiểu

dữ liệu cố định Mỗi bản ghi bao gồm các giá trị của mỗi trường

Các phép tính đặc trưng trên các tệp dữ liệu là:

- Dữ liệu được nhóm dưới dạng bảng hai chiêu Bảng là kiểu cấu trúc duy nhất cho phép vừa dùng để biểu điễn, vừa tập hợp các dữ liệu cần kết hợp của chúng, không có một đường liên hệ nào được chỉ ra

- Tính đồng nhất kiểu cấu trúc (bảng) dẫn đến sự ra đời kiểu ngôn ngữ

cơ sở dữ liệu, cho phép làm việc trực tiếp trên tập hợp các dữ liệu chứa trong bảng Những tác tử của ngôn ngữ quan hệ cho phép tạo nên các bảng mới đáp ứng nhu cầu của xử lý bằng cách loại bỏ hoặc kết hợp các bảng hiện hữu Cách tiếp cận mới về thao tác, gọi là tập hợp hoá, cho phép người sử dụng xác định cần phải làm gì trên cơ sở dữ liệu, chứ không phải xác định làm như thế nào

Mô hình quan hệ có nhiều tính chất tiện dụng như:

- Tính đơn giản của mô hình đữ liệu nhờ vào việc biểu diễn đữ liệu dưới dạng Bảng rất tự nhiên đối với người sử dụng không phải là cán bộ tin

học

- Tính chặt chẽ của khái niệm cho phép dùng các công cụ, những công

trình phát triển chung quanh mô hình này đã đóng góp nhiều vào việc xây

dựng các phương pháp phân tích chặt chẽ hơn những phương phấp đã dùng trước đó `

- Tính phù hợp của mô hình ở mức ý niệm, không cần đến các khái niệm tin học thường yêu cầu ở các mô hình khác đã làm cho nó trở nên thuận lợi khi mô tả lược đồ ý niệm dữ liệu

Các phép tính trên Cơ sở dữ liệu quan hệ Các phép tính cơ bản mà nhờ đó một cơ sở dữ liệu được thay đổi là: chèn, loại bỏ và thay đổi Trong mô hình cơ sở dữ liệu quan hệ, các phép tính này được áp dụng cho từng bộ của các quan hệ lưu trữ trong máy Việc tổ

chức các quan hệ và các bộ của nó có thể được xem như biểu diễn tương ứng

một - một qua các tệp và các bản ghi

* Phép chèn:

we

Mục đích của phép chèn là thêm một bộ phận vào một quan hệ nhất

định đã có Nói một cách đơn giản: phép chèn là phép kết nối thực hiện bổ sung thêm một bản ghi dữ liệu vào cơ sở dữ liệu đang sử dụng Thực hiện phép chèn cần chú ý tới kết quả của phép tính do có thể gây ra một số sai sót với những lý do sau đây:

- Bộ phận mới được thêm vào là không phù hợp với lược đồ quan hệ

Trong phép loại bỏ, không phải lúc nào cũng cần đầy đủ thông tin về

cả bộ Nếu có giá trị về bộ đó tại các thuộc tính khoá, khi đó phép loại bỏ chỉ

cần thể hiện giá trị của khoá

* Pháp thay đổi:

Trong thực tế không phải lúc nào cũng chỉ dùng phép chèn hoặc loại

bỏ đi một bộ mà nhiều khi chỉ cần sửa đổi một số giá trị nào đó tại một số

thuộc tính, lúc đó cần thiết phải sử dụng phép thay đổi

Phép thay đổi là phép tính rất thuận lợi, hay dùng Cũng có thể không

dùng phép thay đổi mà dùng tổ hợp của phép loại bỏ và phép chèn một bộ

mới Do vậy những sai sót của phép thay đổi cũng sẽ xảy ra tương tự như phép chèn và phép loại bỏ

d- Những vấn đề cần quan tâm khi thiết kế cơ sở dữ liêu

Khi thiết kế một cơ sở dữ liệu quan hệ thường đòi hỏi phải chọn các lược đồ quan hệ Việc chọn các lược đồ này có thể tốt hơn hoặc xấu hơn tập các lược đồ khác dựa trên một số tiêu chuẩn nào đó Do vậy cần thiết phải

nghiên cứu các tính chất cơ bản cững như các thuật toán để có thể nhận được những tập lược đồ phù hợp Trọng tâm của việc thiết kế các lược đồ cơ sở dữ

mm

liệu là các phụ thuộc dữ liệu, tức là các mối ràng buộc có thể giữa các giá trị hiện hữu của các lược đồ

Mỗi chuyên ngành hoạt động kinh tế xã hội đều có đặc điểm riêng

biệt, do vậy khi xây dựng và thiết kế một Hệ quản trị cơ sở đữ liệu chuyên

ngành giá cần phải quan tâm đầy đủ đến các vấn đề sau:

- Phân tích nội dung hoạt động và đảm bảo thông tin cho hoạt động để hình thành cấu trúc cơ sở dữ liệu cần có theo yêu cầu quản lý của chuyên ngành giá

- Lựa chọn mô hình dữ liệu thích hợp với yêu cầu hoạt động của chuyên ngành giá trên cơ sở cấu trúc dữ liệu đã được xác định

- Lựa chọn tối ưu hoá các câu hỏi cần được xử lý trên máy tính theo nhu cầu tìm kiếm tin để phục vụ cho hoạt động của chuyên ngành giá

Từ những vấn đề trên, tiến hành xây dựng chương trình máy tính để

thực hiện tin học hoá hoạt động của chuyên ngành giá Trong chương trình

cần thể hiện được các vấn đề cơ bản chung là:

+ Cập nhật tin

+ Sửa đổi tin

+ Thêm, bớt tin + Tìm kiếm tin

Như vậy, qua các nội dung cơ bản nêu trên về Hệ quản trị cơ sở dữ liệu, có thể rút ra nét cơ bản của Hệ quản trị cơ sở dữ liệu là cho phép người sử dụng tạo, bảo trì, xử lý các thông tin ghỉ lại trong tệp Trong việc

nghiên cứu khảo sát và xây dựng Hệ quản trị cơ sở dữ liệu cần quan tâm

đầy đủ đến các công việc và hình thức chủ yếu sau của một chương trình máy tính về quản trị dữ liệu:

Trong tệp đữ liệu, các thể hiện cho một đối tượng là bản ghi Nội dung này có thể lấy ra trọn vẹn bằng một lệnh vào/ra của ngôn ngữ lập trình Trong bản ghi, có các thành phần khác nhau, ứng với các khía cạnh quan tâm khác nhau về đối tượng, gọi là trường bản ghi hay mục tín

Các của sổ trợ giúp: hầu hết các quản trị đữ liệu có phần trợ giúp, cho

phép gọi ra bất cứ lúc nào Cửa số này liệt kê các từ khoá và các lệnh hoặc miêu tả từng bước cho một chức năng cụ thể

Tìm kiếm thông tin: tìm kiếm có nghĩa là nhìn trong tệp và định vị dữ liệu cần tìm Công việc này tiến hành trên hệ quản trị cơ sở đữ liệu sẽ cho

phép tìm trên nhiều tệp Tuy nhiên, khi người dùng không xác định chính

xác được dữ liệu cần tìm, thì phải duyệt cả tệp để xem, sau đó lựa chọn bản

các trường, người dùng có thể nắm giữ tất cả các bản ghi

Bổ sung: có nghĩa thêm các bản ghi bổ sung vào tệp đã có, như là

thêm thông tin về một văn bản pháp quy mới ban hành vào danh sách các văn bản trong tệp đữ liệu về văn bản pháp quy đang có trong chương trình Một vài hệ quản trị dữ liệu thêm các bản ghi mới vào cuối của tệp đữ liệu

đang có, hệ khác thêm vào chỗ trống do các bản ghi bị xoá tạo-ra, hay chèn

vào giữa các bản ghi

Sắp xếp: thông thường người sử dụng đễ đọc các dữ liệu đã được xếp theo trật tự nào đó Việc sắp xếp có thể theo thứ tự tăng hay giảm, tuân theo bảng chữ cái hay chữ số Trường dữ liệu dùng để sắp xếp các bản ghi gọi là trường khoá Hầu hết các hệ cho phép sắp xếp theo nhiều khoá Việc sắp xếp

có thể tạo lập một tệp mới gọi là tệp chỉ số nhằm hỗ trợ trong việc tìm kiếm thông tin trên tệp dữ liệu nhanh hơn

Xøá: việc bỏ các bản ghỉ ra khỏi tệp đữ liệu gọi là xoá Các trường riêng lẻ của bản ghi cũng có thể bị xoá Sau khi dữ liệu bị xoá, các mục tin này không còn giá trị Việc xoá thông tin cần hết sức thận trọng do không thể khôi phục lại được, cho nên thông thường phải thực hiện việc giữ lại bản sao của tệp dữ liệu trước khi tiến hành xoá

Khuôn dang man hinh: khuôn của màn hình được xác định cho việc nhập dữ liệu vào bản ghi cũng như hiện các kết quả ra Khuôn dạng màn hình cho phép các trường được đặt tại vị trí tuỳ theo cách của người dùng

Mỗi bản ghi có thể gắn với nhiều màn hình như vậy, để người sử dụng có thể chọn màn hình thể hiện thích hợp

Một khuôn dạng màn hình có thể dùng cho nhiều chức năng Trước hết, nó xác định nơi nhập dữ liệu cho bản ghi hay từ điển dữ liệu và các

thuộc tính Một số hệ quản trị cơ sở dữ liệu trên máy tính ẩn khái niệm từ

điển dữ liệu trong các chức năng Các thuộc tính trong từ điển xác định tên

trường, dạng dữ liệu, độ rộng của trường và giá trị kiểm tra cho trường dữ liệu đó Mặt khác, nó dùng để tạo hình thức xuất đữ liệu, trong đó các trường được dàn xếp hợp lý Khuôn dạng này được tạo ra từ màn hình trống bằng cách: dùng con trỏ chỉ ra các vị trí rồi cho các thông số mong muốn

Tao báo cáo: tất cả các hệ quản trị dữ liệu đều cho phép người dùng thể hiện các dữ liệu theo khuôn dạng màn hình hoặc đã được định sắn, nhiều

hệ cho phép tự tạo dạng kết xuất Việc tự tạo dạng diễn xuất thông tin ra chỉ

Ẳœ

có thể trong hệ thống có chức năng tạo báo cáo Với chức năng này, người sử dụng xác định cách mà báo cáo hiện ra trên trang văn bản Các bộ tạo báo cáo có các chức năng tạo dòng nhan đề, dòng cuối trang, tạo dạng trang 1n và

chức năng thống kê Dòng nhan đề của báo cáo đặt ở đầu trang, có các thông

tin như ngày tháng, số trang Khả năng tạo dạng cho phép người dùng điều khiển hình thức trang in ra, như đặt lề, dàn các đoạn, độ dài rộng của trang

in

Sao chép dữ liệu: thao tác sao chép đữ liệu cho phép người dùng sao lại các tệp dữ liệu lưu sang một nơi khác Chẳng hạn một tệp tạm thời được

tạo do kết nối hai tệp được sao thành tệp cơ sở dữ liệu mới

In kết quả: đôi khi các đữ liệu ban đầu, tức dữ liệu thô cần được in ra,

thay vì chỉ Im các báo cáo cuối cùng Đồng thời với việc in các kết quả trên giấy in, người ta còn dùng màn hình đồ hoạ để hiện các kết quả trung gian và

các biểu đồ Một vài hệ quản trị dữ liệu cho phép người ta dùng khả năng đồ

hoạ Các báo cáo với dữ liệu và đồ hoạ như biểu đồ, đồ thị có thể được tạo, lưu trữ và in ra mà không cần chuyển sang chương trình chuyên đồ hoạ

An toàn dữ liệu: các dữ liệu lưu trữ trong tệp có ban chất tín cậy và chính xác Trong quá trình đưa ra sử dụng, có thể thông tin thất thoát, đặc biệt là thông tin được tổ chức trên mạng, do vậy nên đặt rả quyền khai thác

các dữ liệu ấy Việc này có thể thực hiện cơ học như khoá, cất di hay đảm

bảo bằng phần mềm, nhằm hạn chế các truy nhập bất hợp pháp Các phương pháp thường được sử dụng là:

- Mã hoá thông tin

- Mật khẩu của người quản lý

- Kiểm tra dấu vết của những người sử dụng

Mã hoá là cách chuyển nội dung ban đầu sang dạng có thể hiện không

như bộ mã hay bộ chữ thông thường Để đọc lại nội dung này phải dùng

chương trình chuyển mã Mật khẩu có thể là chữ, số hay tổ hợp chữ và số Người dùng có thể đặt mật khẩu cho cả cơ sở dữ liệu hay riêng từng tệp dữ

liệu Hoặc có loại mật mã cho phép đọc dữ liệu nhưng dùng mật mã khác cho

việc cập nhật dữ liệu

Kiểm chứng: việc kiểm chứng dữ liệu có thể gắn với các chức năng của bệ quản trị cơ sở đữ liệu để duyệt các đữ liệu nhập Công việc này có thể là:

- Kiểm tra dạng đữ liệu xem có đúng theo loại đã xác định không

- Kiểm tra về khoảng giá trị

- Kiểm tra sự chính xác, quan hệ với giá trị khác Tuỳ theo quy định

của loại dữ liệu mà nó cần phải thoả mãn một số điều kiện

đó, có thể dùng các biện pháp để phòng như khoá dữ liệu, khai thác hai tệp

2/- Van đề xây dựng hệ thống thông tín:

Trong xây dựng một Hệ thống thông tin, một trong những kiến trúc

Kiến trúc khách hàng - phục vụ (client-server) quy định cấu trúc các máy tính nối nhau thành mạng, trong đó một số máy tính có phần mềm riêng

gọi là máy khách (client), có thể yêu cầu một máy khác gọi là máy chủ

{server) cung cấp các dịch vụ và thông tin Máy phục vụ có nhiều khả năng

hơn máy khách, có thể truy nhập nhanh vào các cơ sở dữ liệu của nó để thực

hiện các yêu cầu từ phía các máy khách

Theo kiến trúc này, không chỉ có thể thiết lập được môi trường phân

tấn mà các máy làm việc còn có thể truy nhập các thông tin của nhau và yêu cầu máy chủ cung cấp các dịch vụ khác như truyền dữ liệu, sử dụng tài

nguyên

Máy phục vụ (máy chủ): máy phục vụ (server) là máy tính với phần

mềm phục vụ lưu trữ thông tin hoặc cung cấp các dịch vụ cho các máy khách

Máy khách (máy tram): máy khách (client) là máy tính có thể yêu cầu

các máy khác trong mạng cung cấp các dịch vụ cho mình hoặc dùng các tài

nguyên chung của mạng thông qua máy phục vụ Trên máy khách có thể thực hiện các ứng dụng như:

- Các ứng dụng độc lập, không cần thâm nhập tài nguyên của máy phục

vụ Thí dụ phần mềm soạn thảo văn bản trên máy khách là phần mềm độc lập

- Các ứng dụng chạy trên máy khách nhưng lấy dữ liệu từ máy phục vụ

‘Thi du khai thác phần mềm xử lý dữ liệu trên máy khách; phần mềm

này truy nhập dữ liệu của máy chủ

Các ứng dụng mà việc tìm kiếm các dữ liệu theo cách vật lý được thực

hiện trên máy phục vụ, trong khi một chương trình nhỏ hơn được khai thác

trên máy khách để điều khiển các chức năng giao diện người dùng Thí dụ

III- CƠ SỞ HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT

Giá đất được hình thành chủ yếu theo hai loại đối tượng là đất nông nghiệp và đất chuyên dùng Cơ sở hình thành giá đất đối với hai loại này có

thể được xem xét chủ yếu trên các yếu tố sau:

A/-Giá đất nông nghiệp

1/-Các yếu tố tác động tới sự hình thành giá đất nông nghiệp:

Quá trình hình thành giá đất nông nghiệp chịu tác động lớn của các yếu

tố gắn liên với việc hình thành địa tô, như điều kiện tự nhiên của đất đai, tiến

bộ của khoa học kỹ thuật phục vụ sản xuất nông nghiệp, quan hệ củng - cầu

về nông sản các yếu tố chủ yếu là:

a- Tính có giới hạn của diện tích đất nông nghiệp:

Đất đai canh tác không thể vượt quá tiềm năng đất đai tự nhiên của đất nước và phụ thuộc vào phân bổ theo vùng địa lý tự nhiên nhất định, không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác như các loại tư liệu sản xuất khác Yếu tố này quyết định tính ít co dãn của cung ứng đất đai cho sản xuất nông nghiệp Trong khi đó, nhu cầu về nông sản hàng hoá phục vụ đời sống và sản xuất công nghiệp ngày càng tăng theo đà phát triển của nền kinh tế, hơn nữa nhu cầu về từng loại nông sản lại có sự biến động tuỳ theo sự phát triển của trình độ sản xuất của đất nước trong từng thời kỳ Do vậy, nhu cầu về đất đai nông nghiệp có tính co dãn tuỳ thuộc hiệu quả kinh tế của loại nông sản được sản xuất và sự cạnh tranh giữa những người tham gia sản xuất nông nghiệp Giá cả đất nông nghiệp biến động theo nhu cầu về ruộng đất và hình thành khi cung - cầu ruộng đất cân bằng

©

b- Độ màu mỡ của ruộng đất:

Yếu tố này thể hiện chất lượng của ruộng đất Độ màu mỡ tự nhiên của ruộng đất khác nhau tuỳ theo vùng địa lý và cho năng suất cây trồng khác

nhau và tạo nên địa tô chênh lệch I Ruộng đất có độ màu mỡ cao, thông

thường sẽ cho năng suất cây trồng và thu nhập cao hơn so với cây trồng cùng loại nhưng ở nơi ruộng đất có độ màu mỡ thấp Ngoài yếu tố màu mỡ tự nhiên của vùng đất, con người có thể duy trì và cải tạo, tăng cường độ màu

mỡ của ruộng đất thông qua việc đầu tư thâm canh như bón nhiều phân hữu

cơ, tăng cường thuỷ lợi qua nhiều năm gieo trồng, ruộng đất xấu có thể trở nên thuần phục màu mỡ hơn và tạo nên địa tô chênh lệch H Do vậy, giá cả ruộng đất phản ánh cả hai khía cạnh trên về độ màu mỡ của ruộäg đất, nơi có

độ màu mỡ cao, giá cả sẽ cao hơn nơi có độ màu mỡ thấp

c- Vị trí địa lý của ruộng dat:

Quá trình sản xuất nói chung chỉ kết thúc khi sản phẩm hàng hoá đã được tiêu thụ Do vậy, chỉ phí bỏ ra để đưa nông sản hàng hoá từ nơi sản xuất

tới nơi tiêu dùng có ý nghĩa quan trọng trong vốn đầu tư cho sản xuất Ruộng đất ở gần hay xa nơi tiêu thụ có tác động lớn tới chỉ phí đưa sản phẩm tới nơi

tiêu dùng, đặc biệt là đối với những nông sản thực phẩm tươi sống như rau, quả

Ngoài yếu vị trí địa lý tự nhiên, giá cả ruộng đất còn phụ thuộc các yếu

tố về địa lý kinh tế thuộc hạ tâng cơ sở như đường giao thông, hệ thống tưới

tiêu thuỷ lợi, ruộng đất ở gần hay xa đường giao thông và nguồn nước đều

được phản ánh vào giá cả ruộng đất Ruộng đất ở gần nơi tiêu thụ, có đường giao thông thuận lợi, hệ thống tưới tiêu thuỷ lợi đầy đủ thì giá cả thường cao hơn

d- Quan hệ cung - cầu về nông sẵn hàng hoá:

Giá cả ruộng đất là một trong các yếu tố "đầu vào” của sản xuất nông nghiệp, nhưng không phải giá cả ruộng, đất cao hay thấp là làm cho giá cả nông sản cao hoặc thấp mà ngược lại, giá cả nông sản có tác động quyết định tới giá cả ruộng đất, giá lúa quyết định giá đất trồng lúa Giá cả nông sản được hình thành theo quan hệ cung - cầu về nông sản trên thị trường Nông

sản cung ứng ra thị trường ít, không đáp ứng đủ nhu cầu nên giá cả nông sản

cao, tạo nên thu nhập cao của người sản xuất nông nghiệp Do đó sự cạnh tranh, những người sản xuất sẽ mở rộng sản xuất nông sản để cung ứng ra thị trường, tạo nên nhu cầu lớn về ruộng đất, giá ruộng đất sẽ tăng lên

Do đó, quan hệ cung - cầu về nông sản là yếu tố tác động tới giá cả ruộng đất và giá cả ruộng đất là giá cả phái sinh từ giá cả nông sản

2/- Hình thành giá đất nông nghiệp

Cũng như giá của các loại hàng hoá khác, giá cả ruộng đất cũng phát huy đây đủ các tác động của nó trong việc khuyến khích sử dụng ruộng đất vào sản xuất nông nghiệp Giá cả ruộng đất được hình thành trên cơ sở địa tô và

nó chịu tác động của nhiều yếu tố về điều kiện tự nhiên cũng như kinh tế như

đã neu ở trên ở nước ta, tuy vận dụng quản lý nền kinh tế theo cơ chế thị trường nhưng Nhà nước vẫn là chủ sở hữu về ruộng đất nên giá cả ruộng đất được hình thành trên thị trường cũng cần có sự điêu tiết của Nh nước, trong

đó ở vị trí người chủ sở hữu ruộng đất khi định giá đất, Nhà nước đã ban

hành giá đất nông nghiệp như sau: ,

a- Giá cả ruộng đất hình thành có phân biệt theo hạng ruộng đất: -_ Việc phân hạng ruộng đất được dựa trên cơ sở đánh giá về các mặt:

e_ Điều kiện thổ nhưỡng

e Điều kiện khí hậu, thuỷ văn, chế độ tưới tiêu nước

e_ Điều kiện địa hình, mức độ xói mòn đất

© Điều kiện về mức độ phải đầu tư thâm canh của người sản

xuất

e©_ Điều kiện về san lượng, năng suất thu hoạch của từng loại đất

Ở từng vùng trong một thời gian nhất định

- Mức giá ruộng đất tốt cao hơn ruộng đất xấu, mức chênh lệch giá có

sự khuyến khích tận dụng đất xấu, đất hoang hoá, đất trống, đồi trọc

b- Giá cả ruộng đất hình thành có tính đến khả năng "cung" vé ruộng đất va "cdu" về nông sản:

=_.VỀ cưng: ngoài diện tích đất thuộc mà các tiêu thức xác định giá cả có

thể lượng hoá được, nguồn "cung" bổ sung về đất trồng trọt tuỳ thuộc vào khả năng khai hoang phục hoá ruộng đất bằng nguồn vốn cuả Nhà nước và của dân cư Tuỳ theo sự đóng góp của mỗi bên vào quá trình nay mà xác định giá đất nông nghiệp Trong trường hợp đặc biệt, người sử dụng đất có thể được giảm hoặc miễn tiền thuê đất

"

~ Yề cẩu: cầu về đất nông nghiệp được quyết định bởi một số yếu tố, trong đó mức “cầu” về nông sản và khả năng luân canh hoặc thay đổi cơ cấu cây trồng trên diện tích đất cũng được quan tâm

Ngoài các yếu tố trên, quá trình hình thành mức giá đất nông nghiệp cũng thể hiện gián tiếp các biện pháp nhà nước đã ấp dụng như: người sử dụng ruộng đất được luật pháp bảo vệ quyền sử dụng đất đai trong suốt thời gian được giao trong giao kèo (hợp đồng); do tính chất đặc biệt của loại tài sản này, quyền sử dụng đất cũng được tôn trọng với nghĩa như quyền sở hữu đất trong quá trình khai thác đất đai và chính vì lý do này mà nhà nước đã

mở rộng quyền của người sử dụng đất bằng cách cho họ có quyền thừa kế và

chuyển nhượng đất đang sử dụng; khống chế mức tối đa số ruộnŠ đất được sử dụng đối với từng người sản xuất căn cứ khả năng lao động của họ và quỹ ruộng đất trong vùng; có chính sách hỗ trợ về vốn hoặc chính sách miễn, hoãn, giảm tiền sử dụng đất đối với các hộ nông dân nghèo và các vùng đất xấu

B/- Giá đất chuyên dùng:

Giá cho thuê đất chuyên dùng là khoản tiền tính cho một đơn vị diện

tích mà người thuê đất phải trả cho chủ đất (ở nước ta là Nhà nước) về quyền

sử dụng một khoảnh đất trong một thời gian nhất định vào việc sản xuất công

nghiệp hoặc kinh doanh thương nghiệp, dịch vụ, (công nghiệp hiểu theo

nghĩa rộng, bao gồm cả các hoạt động xây dựng) hoặc trực tiếp sử dụng làm nhà ở Bản chất của giá cho thuê đất chuyên dùng cũng là địa tô phát sinh trong quá trình sử dụng đất như đã phân tích ở phần trên

1/- Các nhân tố tác động tới sự hình thành giá đất chuyên dùng:

Quá trình hình thành giá cho thuê đất chuyên dùng chịu tác động bởi các yếu tố chung như đã phân tích ở phần trên của đề tài Tuy nhiên, trong quá trình nghiên cứu sự hình thành của giá cho thuê đất chuyên dùng, cần thiết phải quan tâm tới sự tác động của các yếu tố sau:

a/- Cung - cầu về đất có ý nghĩa quyết định tới sự hình thành giá cho thuê đất chuyên dùng

Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, đặc biệt là những nước chậm phát triển như nước ta, các vùng kinh tế tập trung đang được hình

thành và phát triển Ở mỗi vùng, kinh tế công nghiệp phát triển sẽ dẫn đến sự

q

tập trung hoá về lao động và từ đó làm tăng trưởng nhanh chóng các nhu cầu

về thương nghiệp, dịch vụ và các điều kiện cơ sở hạ tầng phục vụ cho sản xuất và đời sống trong vùng và giao lưu kinh tế giữa các vùng Kinh tế công nghiệp, thương nghiệp, dịch vụ càng phát triển, nhu cầu về đất đai càng lớn, trong khi đó đất đai ở mỗi vùng là một đại lượng có giới hạn Chính vì vậy, đất chuyên đùng nói chung và đất đô thị nói riêng càng khan hiếm theo

đà phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng kinh tế, giá cho thuê đất chuyên dùng sẽ càng cao khi kinh tế - xã hội càng phát triển và nhu cầu đất chuyên dùng ngày một lớn Quan hệ cung - cầu về đất chuyên dùng có tác động quyết định đến giá cho thuê đất chuyên dùng

bí- Vị trí của khoảnh đất ở xa hay gần trung tâm giao lu hàng hoá

có tác động lớn tới mức chênh lệch giá cho thuê đất chuyên dùng

Sự tác động của vị trí khoảnh đất tới mức giá cho thuê đất chuyên dùng thường biểu hiện thông qua mức lợi nhuận được hình thành trong kinh doanh

do vị trí địa lý của khoảnh đất cho phép người sử dụng đất thực hiện hoạt động kinh doanh Thông thường, đất đai ở những nơi dân cư tập trung, có vị trí thuận lợi cho hoạt động kinh doanh thương nghiệp, dịch vụ hay du lịch thì

có mức giá cao hơn do các hoạt động kinh tế có vòng qưay vốn nhanh, lợi

nhuận tạo lên nhanh chóng và tỷ suất doanh lợi cao Do vậy, mức giá cho

thuê đất đã có sự khác biệt giữa đất đai ở nội thành hay ngoại thành, gần hay

xa đường trục giao thông, ở đầu mối hay ở khoảng giữa của trục đường giao

thông Mức giá cho thuê đất thường được thay đổi tuỳ theo mức độ đê thị

hoá của vùng kinh tế, mức độ nâng cao các điều kiện của cơ sở hạ tầng trong vùng (phương tiện giao thông liên lạc, cấp thoát nước, cung cấp điện ) cí- Địa tô tuyệt đốt là cơ sở quan trọng hình thành giá cho thuê đất chuyên dùng trong quan hệ hợp tác và đầu tư của nước ngoài vào hoạt động kinh doanh ở nước ta

Trong quan hệ kinh tế đối ngoại, việc mở rộng quan hệ hợp tác và đầu

tư của nước ngoài vào nước ta có nhiều vấn đề đặt ra cần được nghiên cứu, xem xét đầy đủ, trong đó có vấn dé gid cho thuê tài nguyên nói chung và đất chuyên dùng nói riêng Để thu hút sự hợp tác và đầu tư của nước ngoài vào việc xây dựng và phát triển kinh tế ở nước ta, một mặt chúng ta phải nhanh chóng tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng đáp ứng được yêu cầu phổ dụng của

người đầu tư trên thương trường quốc tế như đường xá, phương tiện giao

thông liên lạc, các điều kiện địch vụ về ăn, ở, các trung tâm cung cấp các dữ kiện thông tin về điều kiện tài nguyên, điều kinh kinh tế - xã hội và hợp tác kinh doanh mặt khác, sản phẩm được tạo ra từ tài nguyên của nước fa, kết

cm

quả của quá trình hợp tác và đầu tư của nước ngoài với nước ta, thông thường được bán ra theo giá cả hình thành trên thị trường thế giới là chủ yếu Do

vậy, mức lợi nhuận thu về thường cao Mức lợi nhuận cao này được tạo lên từ

nhiều yếu tố, trong đó có yếu tố do tính quí hiếm của tài nguyên và đất đai

của nước ta được sử dụng vào quá trình tạo ra hàng hoá và dịch vụ Mức lợi

nhuận siêu ngạch thu được do yếu tố trên cần được hoàn lại cho chủ sở hữu tài nguyên (nhà nước), trong đó phần lợi nhuận siêu ngạch do sử dụng đất

chuyên dùng tạo nên được thu về thông qua giá cho thuê đất chuyên dùng

Mức giá cho thuê đất chuyên dùng vừa phản ánh giá trị của các công trình thuộc hạ tầng cơ sở có trên vùng đất vừa phản ánh địa tô tuyệt đối của vùng đất cho thuê Hai mặt của nhân tố thứ ba này là căn cứ cho quá trình hình thành giá cho thuê đất chuyên dùng

Ba yếu tố chủ yếu nêu trên có quan hệ chặt chẽ với nhau Đất đai có vị trí thuận lợi cho quá trình sản xuất, kinh doanh thường có nhu cầu lớn, trong khi đó những khoảnh đất có điều kiện này lại hạn chế, cung nhỏ hơn cầu, giá cho thuê những khoảnh đất có điểu kiện này thường cao, lợi nhuận siêu ngạch lớn, người chủ sở hữu khoảnh đất có thu nhập cao '

2/- Hình thành giá đất chuyên dùng Thông thường, đất chuyên dùng được hình thành trên cơ sở giảm việc sử dụng đất đai vào các mục đích khác như nông nghiệp, lâm nghiệp, thổ cư

do việc đô thị hoá thường diễn ra ở những vùng đất đai ít nhiều đều có sự canh tác, lao động của con người trước đó

Do vậy, giá cho thuê đất chuyên dùng đã được hình thành trên cơ sở phân tích, đánh giá các mặt chủ yếu sau:

dí- Giá cho thuê đất chuyên dàng được hình thành theo tương quan cung-cầu về đất Người sử dụng đất và người chủ sở hữu đất thoả thuận giá trên cơ sở lợi ích kinh tế có được do việc sử dụng đất đai vào kinh doanh Đối với đất đô thị, do quá trình hình thành đô thị đòi hỏi thời gian dài và có tính chất lịch sử truyền thống nên đất đô thị ngày càng trở nên khan hiểm theo đà phát triển kinh tế - xã hội của vùng đô thị Mức giá cho

thuê đất sẽ càng cao khi kinh tế - xã hội trong vùng càng phát triển Nó

chịu tác động lớn bởi tương quan cung - cầu về đất trong vùng

Trong quá trình thoả thuận giá, đôi bên cần xem xét đến các điều kiện

cơ sở hạ tầng hiện có trong vùng đất có thể đáp ứng nhu cầu hoạt động sản

xuất kinh doanh trên khoảnh đất thuê, cũng như những thiệt hại xảy ra khi phải chuyển đổi mục đích sử dụng trên khoảnh đất thuê (ví dụ như hoa màu đang sản xuất khi phải chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng cho

mục đích sản xuất công nghiệp, xây dựng) Đất đai có điều kiện cơ sở hạ

tầng thuận lợi, đầy đủ thì mức giá càng cao Đất đai đang sử dụng cho sản xuất nông nghiệp càng thuần thục, hoa lợi cao, giá trị thiệt hại sẽ càng cao và

đo vậy mức giá cho thuê đất với mục đích chuyên dùng trên khoảnh đất nông

nghiệp đó sẽ cao

bí- Giá cho thuê đất chuyên dàng được hình thành có chênh lệch

theo vị trí địa lý và sự thuận lợi của nó đối với ngành kinh tế sé được tổ

chức hoạt động kinh doanh trên khoảnh đất thuê

Đất đai ở nơi trung tâm kinh tế, đầu mối giao thông, thuận lợi cho việc giao lưu hàng hoá, cho kinh doanh thương nghiệp và dịch vụ có mức giá cho thuê cao và ngược lại

Mức giá cho thuê sẽ cao nếu trong tương lai gần, vị trí của khoảnh đất

sẽ trở thành trung tâm thương mẠi

c/- Giá cho thuê đất chuyên dùng được hình thành có chênh lệch đối

với đất đai phục vụ cho hoạt động sẵn xuất - kinh doanh của người nước

ngoài Mic gid này có quan hệ chặt chế với giá cả hàng hoá được sản xuất tại nơi đất thuê và xuất bán trên thị trường thế giới cũng như giá cả dịch vụ được coi là hoạt động xuất khẩu tại chỗ ©

Do gid ca hang hoá dịch vụ hình thành theo tương quan giá cả thế giới nên người sử dụng đất thu được lợi nhuận siêu ngạch Phần lợi nhuận siêu

ngạch này hình thành do có sự chênh lệch vẻ giá trị, về chỉ phí sản xuất mà

người sản xuất - người nước ngoài - đã thu được qua việc sử dụng tài nguyên

và các điều kiện sản xuất ở nước ta vào quá trình sản xuất Mức giá cho thuê đất chuyên dùng phản ánh phần lợi nhuận siêu ngạch này nên có mức cao hơn nhằm phân phối lại một phần lợi nhuận siêu ngạch cho người chủ sở hữu đất đai

Như vậy, giá cho thuê đất phan ánh các nhu cầu thị trường, quy hoạch

dat dai, chi phí khai thác đưa đất vào sử dụng cũng như những thiệt hại phát sinh khi chuyển mục đích sử dụng đất đai sang đất chuyên dùng

IV- MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM HÌNH THÀNH BẢNG GIÁ ĐẤT

VÀ NHU CẦU TÌM KIẾM MỨC GIÁ

1/- Đặc điểm hình thành bảng giá đất

Dựa trên các yếu tố tác động tới sự hình thành giá đất như đã phân tích

ở trên, bảng giá đất của các địa phương đã được xây dựng dựa trên mục đích

sử dụng và vị trí của vùng đất: cho sản xuất nông nghiệp hay cho các mục đích khác như xây dựng nhà ở, nhà xưởng phục vụ sản xuất công nghiệp ; Ở nông thôn hay ở đô thị hoặc vùng ven đô thị Từ đó, bảng giá đất có cơ cấu

chung là:

-_ Đất nông nghiệp, trong đó phân chia ra: đất trồng cây hàng năm và

đất trồng cây lâu năm

- _ Đất dân cư ở nông thôn

-_ Đất vùng ven đô thị, thị trấn, ven trục đường giao thông

- _ Đất trong vùng đô thị

Tuy nhiên, để phân ánh đúng đắn các yếu tố tác động tới hình thành

giá đất, từng địa phương cũng đã căn cứ đặc điểm kinh tế và địa lý của mình

để xác định mức giá đất theo các chỉ tiêu thích hợp, do đó cơ cấu bảng giá đất của mỗi địa phương cũng có sự khác biệt nhất định, đặc biệt là đất phục

vụ cho mục đích phi nông nghiệp

Đối với đất phục vụ sản xuất nông nghiệp, thông thường các địa

phương đều phân biệt mức giá theo hạng đất và vị trí xã thuộc vùng ven nội

hay đồng bằng, trung du, miền núi, riêng thành phố Hồ Chí Minh đất trồng

cây lâu năm chỉ phân biệt mức giá theo hạng đất

Đối với đất dân cư ở nông thôn, trong khi ở thành phố Hồ Chí Minh phân biệt mức giá theo cơ sở hạ tầng là có điện hay không có điện và vị trí thuộc mặt tiền hay không phải mặt tiền theo trục đường giao thông thì ở Quảng nam Đà nắng lại phân biệt mức giá theo hạng đất và vị trí xã thuộc

đồng bằng, trung du hay miễn núi; trong khi đó thành phố Hà nội lại phân biệt mức giá theo loại xã và theo vị trí đồng bằng, trung du hay miền núi và

theo trục đường giao thông, tại mỗi vị trí lại phân biệt theo điều kiện đất đã dùng cho xây dựng nhà ở hay là đất đang dùng cho sản xuất nông nghiệp

chuyển sang đùng cho xây dựng nhà ở

Đối với đất vùng ven đô thị, tỉnh Quảng nam Đà nắng phân biệt mức giá theo hạng đất và vị trí loại đất, thành phố Hà nội phân biệt theo vị trí và

điều kiện đất đã dùng cho xây dựng hay là đất đang dùng cho sản xuất nông nghiệp chuyển sang dùng cho xây đựng; thành phố Hồ Chi minh lại phân biệt theo vị trí mặt tiền hay không phải mặt tiền theo đường giao thông, trong

đó với đất không phải mặt tiền lại còn phân biệt theo vùng đất đang đô thị hoá hay chưa đô thị hoá

Đối với đất nội đô thị, các địa phương đều phân biệt mức giá đất theo nhiều yếu tố: tỉnh Quảng nam Đà nắng phân biệt theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí của vùng đất; thành phố Hà nội lại phân biệt theo các chỉ tiêu: trung tâm hay cận trung tâm, loại đường phố, vị trí của vùng đất thuộc mặt tiên của đường phố hay mặt tiền ngõ hoặc trong ngõ, trong hẻm, ngoài ra thành phố còn quy định thêm bảng giá đất thuộc khu đã có quỷ hoạch, mức giá ở đây cũng được phân biệt theo vị trí, theo loại xã và vùng đất đã có xây dựng hay đất nông nghiệp chuyển sang xây dựng; trong khi đó thành phố Hồ Chí Minh lại phân biệt theo: ở nội thành, nội thị trấn theo loại đường và vị trí vùng đất, ở ngoài thị trấn theo hạng đất, ở trong hẻm của nội thành và nội thị trấn giá đất căn cứ mức giá của loại đường có hẻm nhưng lại còn phân biệt theo loại hẻm rộng hay hẹp và là hẻm chính hay hẻm phụ

Riêng đối với thành phố Hà nội, sau khi ban hành bảng giá năm 1994, đến năm 1997 đã quy định lại bảng giá đất mới So với bảng giá năm 1994

thì bảng giá năm 1997 đã có sự thay đổi:

+ Đối với đất nông nghiệp, giá đất được phân biệt theo hạng đất và loại xã nhưng loại xã chỉ phân biệt theo hai loại: ven nội và các xã khác, không phân biệt theo đồng bằng, trung du, miền núi như trước đây

+ Đối với đất dân cư ở nông thôn, giá đất vẫn phân biệt theo loại xã và

theo đồng bằng, trung du hay miền núi, nhưng lại có phân biệt theo vùng đất

đã có cơ sở hạ tầng hay chưa có cơ sở hạ tầng, không phân biệt theo đất đã xây dựng hay đất nông nghiệp chuyển sang xây dựng như bảng giá trước

+ Đối với đất ven đô thị, bảng giá mới đã kết hợp cả với đất thuộc đầu mối giao thông và khu quy hoạch, mức giá đất được phân biệt theo vị trí lô đất và hai nhóm xã: nhóm ven nội, thị trấn, khu quy hoạch và nhóm đầu mối

giao thông, ven trục giao thông chính, mỗi nhóm lại phân chia theo ba đoạn,

mỗi đoạn lại phân biệt theo vùng đất đã có cơ sở hạ tầng hay chưa có cơ sở

hạ tầng

+ Đối với đất đô thị, mức giá được phân biệt theo loại đường và vị trí,

mỗi loại đường được phân chia thành hai mức: A và B, không phân biệt theo

trung tâm hay cận trung tâm, theo mặt tiền đường phố hay mặt tiền ngõ như bảng giá trước

+ Trong bang giá mới, xác định riêng bằng giá đất cho thị trấn, mức giá đất thị trấn được phân biệt theo loại thị trấn, loại đường và vị trí

2/- Nhu cầu fìm kiếm mức giá đất

Khảo sát nhu cầu khai thác bảng giá đất, ta thấy thường thể hiện dưới hai dạng chủ yếu là:

+ Xem toàn văn nội dung văn bản quy định của nhà nước về bảng giá

đất ở từng thời điểm cự thể

+ Tìm hiểu mức giá quy định theo vị trí cho từng vùng đất cụ thể

Với công cụ máy tính, việc xây dựng cơ sở đữ liệu về bảng giá đất để quản lý trên máy tính cần được thiết lập sao cho việc tìm kiếm đữ liệu có thể

phản ánh kịp thời các nhu cầu trên Cụ thể là:

+ Khi tìm kiếm toàn văn nội dung văn bản, việc tìm kiếm có thể định

hướng đến các văn bản có liên quan đến nhau để người khai thác xác định văn bản cần xem nội dung

+ Khi tìm kiếm một mức giá cụ thể, người khai thác chỉ cần đưa ra nhu cầu đơn giản và máy sẽ tìm kiếm để đưa ra mức giá cùng các thông SỐ

có liên quan tới mức giá đó mà văn bản đã quy định Các trường hợp có thể

xảy ra khác nhau tuỳ theo từng bảng giá mà địa phương đã quy định:

se - Đối với giá đất nông nghiệp: nhu cầu tim kiếm có thể đưa ra tìm mức giá theo một văn bản nhất định tại một địa điểm và một hạng

đất hoặc nhiều hạng đất cùng một lúc Kết quả đưa ra sẽ là một mức giá hoặc các mức giá theo từng hạng đất

s- Đối với đất dân cư ở nông thôn: nhu cầu tìm kiếm có thể chỉ đưa ra tìm mức giá tại một xã theo quy định tại một văn bản nhất định Kết quả đưa ra phải thể hiện được không chỉ mức giá mà cả các thông số về tên huyện, vị trí xã và loại xã mà văn bản đã quy định

®_ Đối với đất thuộc thị trấn: nhu cầu tìm kiếm có thể chỉ đưa ra tìm

mức giá tại một đường phố và một thị trấn theo quy định của một

văn bản nhất định Kết quả đưa ra phải thể hiện được không chỉ

mức giá mà cả các thông số về loại thị trấn và loại đường mà văn bản đã xác định

©_ Đối với đất thuộc nội thành đô thị: nhu cầu tìm kiếm có thể chỉ đưa

ra tìm mức giá tại một vị trí ở một đường phố theo quy định của

một văn bản nhất định Kết quả đưa ra phải thể hiện được không

chỉ mức giá mà cả các thông số về khu vực, tên quận, loại đường

® Trên thực tế, do mức giá được xác định theo vị trí nên có thể xảy ra

trên cùng một đường phố thuộc thị trấn hoặc thành phố sẽ có nhiều mức giá khác nhau thuộc các đoạn phố khác nhau nằm trên các quận, phường khác nhau Do vậy, việc tìm kiếm mức giá phải thể hiện được các mức giá ở từng đoạn của cùng một đường phố và trong trường hợp này người khai thác chỉ cần đưa ra tên đường phố

và kết quả đưa ra cần phải là mức giá của từng đoạn trên đường phố

đó

Tóm lại, nghiên cứu cơ cấu bảng giá đất của từng tỉnh, ta thấy có sự khác biệt nhau và bảng giá đất được hình thành rất chỉ tiết căn cứ theo ảnh hưởng của từng yếu tố thuộc từng vùng đất Hơn nữa, khi có sự thay đổi quy định lại bảng giá đất thì cơ cấu bảng giá cũng có sự thay đổi theo Do vậy, _ việc ứng dụng tin học để quản lý và khai thác bảng giá đất là hết sức phức tạp, đòi hỏi phải có sự phân tích chỉ tiết để việc xây dựng chương trình máy tính đáp ứng được yêu cầu của người khai thác tin sao cho việc tìm kiếm

được nhanh chóng và chính xác theo từng mức giá đã quy định

PHAN Hi

UNG DUNG TIN HOC TRONG QUAN LY VA KHAI THAT

VĂN BẢN QUY PH¿M PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT

VA MUG GIA DAT CY THE

1- MÔ TẢ BÀI TOÁN VỀ QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC

CÁC QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT

1/- Nhiém vụ và vai trò bài toán

a/- Nhiệm vụ cơ bản của bài toán

Nhiệm vụ đặt ra cho bài toán là tổ chức quản lý và tìm kiếm nhanh các

thông tin về giá đất, bao gồm toàn văn nội dung văn bản hoặc từng mức giá đất cụ thể tương ứng với một vị trí nhất định đã được quy định đối với từng địa phương Các thông tin vào - ra sẽ là: ,

- Thong tin dau vao:

+ Nghị định của Chính phủ quy định khung giá đất chung

+ Thông tư hướng dẫn của Bộ hoặc liên Bộ,

định mức giá cho từng vị trí trong địa bàn do tỉnh và thành phố quản lý

- Théng tin dau ra:

+ Toàn văn nội dung của từng văn bản

+ Mức giá cụ thể tương ứng với từng khu đất, hạng đất, loại

đường theo từng văn bản quy định; bản đồ thể hiện vị trí khu đất

có mức giá cần tìm kiếm

b/- Vai trò và ý nghĩa của bài toán:

Trên thực tế, các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất của trung

ương và địa phương thường rất nhiêu và rất khác nhau về cách trình bày, về

cách phân chia các tiêu chí từng hạng, từng loại cũng khá khác nhau như đã phân tích ở phần I Do vậy, việc tra cứu mức giá cũng như tham khảo các văn

bản quy định sẽ gặp rất nhiều khó khăn, trong khi đó nhu cầu tra cứu lại đồi

hỏi nhanh chóng, chính xác và đầy đủ thông tin

Van dé dat ra cho bài toán là phải giải quyết được bầu hết các khó

khăn trên một cách trực quan, kịp thời thông qua việc so sánh trực tiếp các

mức giá đất cụ thể của từng hạng, từng vị trí, cũng như so sánh mức giá của một vị trí đất cụ thể trong từng văn bản khác nhau của cùng một địa phương,

bản đã quy định mức giá của khu vực hiện hành Giao diện được thiết kế lại cần phải thuận tiện và gần gỗi với người sử dụng, kể cả những người không chuyên lĩnh vực tin học

Việc áp dụng tin hoc để giải quyết bài toán là nhu cầu tất yếu, nó làm giảm thời gian tìm kiếm, sưu tầm, các thông tin được đáp ứng nhanh chóng, chính xác theo các tiêu chí, chỉ tiêu cụ thể, từ đó làm đơn giản hoá công tác tra cứu và lưu trữ

2/- Lựa chọn mô hình và chương trình ứng dung chọ việc tổ chức quản

lý và khai thác thông tin về giá đất

Theo kết cấu của bảng giá đất, một mức giá đất có quan hệ trực tiếp tới các chỉ tiêu chủ yếu như: vị trí đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố

do vậy, mô hình quan hệ là mô hình áp dụng thích hợp hơn cả trong việc quản lý và tìm kiếm một mức giá đất cụ thể theo nội dung bài toán được đặt

ra Mô hình này cũng cho phép:

+ Tăng cường tính độc lập của dữ liệu, đặc biệt là độc lập vật lý

+ Cho một khả năng có một ngôn ngữ thao tác bậc cao

+ Tối ưu việc tìm kiếm dữ liệu trong cơ sở đữ liệu, hệ quản trị tự tìm

cách truy nhập

+ Cải thiện nâng cao tính toàn vẹn dữ liệu và bảo mật dữ liệu

+ Có thể phục vụ cho nhiều chương trình ứng dụng

+ Có cơ sở toán học phong phú chắc chắn

Đề tài cũng đã lựa chọn chương trình máy tính là Hệ quản trị cơ sở dữ

liệu ACCESS để quản lý và khai thác đữ liệu về giá đất Chương trình này là một hệ quản trị dữ liệu quan hệ với đầy đủ các chức năng định nghĩa dữ liệu,

xử lý dữ liệu và kiểm soát dữ liệu cân thiết để quản lý một lượng dữ liệu lớn

nghĩa các dữ liệu, định nghĩa cách lưu dữ liệu và định nghĩa quy cách để hiển

thị hoặc để in đữ liệu; có thể định nghĩa các quy tắc hợp lệ đơn giản hoặc phức tạp để đảm bảo chỉ có các dữ liệu chính xác tồn tại trong cơ sở dữ liệu;

có thể kiểm tra xác nhận các mối quan hệ hợp lệ giữa các tệp hoặc các bảng của cơ sở dữ liệu

I/- THIẾT KẾ HỆ THỐNG

1/- Cơ sở và nguyện tác thiết kế hê thống

Phân tích hệ thống là bước cơ bản quan trọng trong qúa trình xây dựng và

triển khai một hệ thống quản lý thông tin trên máy tính Hiệu quả củ: hệ thống phụ thuộc vào kết quả phân tích ban đầu Do đó, việc phân tích hệ thống để quản lý đữ liệu về giá đất phải được thực hiện đầy đủ và chi tiết để đảm bảo chương trình được thực hiện đúng mục đích, đúng đối tượng

Phương pháp phân tích: ở đây dùng phương pháp phân tích từ trên xuống (Top - Down) bởi lẽ nó làm quá trình phân tích được tường minh, dễ hiểu, bao quất được những thay đổi trong quá trình phân tích

Mô hình dữ liệu: chọn mô hình dữ liệu quan hệ vì nó có tính độc lập dữ

liệu cao, dễ sử dụng

Các công cụ được sỉ: đụng trong quá trình phân tích hệ thống:

-Biểu đồ phân cấp chức năng

-Biểu đồ luồng đữ liệu

-C4c mô hình dữ liệu (bảng đữ liệu)

~- Tên chức năng

- Mô tả có tính tường thuật chức năng

- Thông tin đầu vào

- Thông tin đầu ra ,

- Các sự kiện gây ra sự thay đổi và hiệu qủa của chúng

a.2/- Thiết lập sơ đồ

Hệ thống quản lý thông tin về giá đất có thể xây dựng theo sơ đồ sau:

| | Bang gia t+ DAt nong thon - -

VAN BAN

L_Ï Danh mục Đất đô thị

Trung ương F† Trung ương

L[Đạaphương | “bia phuone

* Chức năng thứ nhất - Cập nhật; đây là các công việc sau khi đã sưu tầm

tiến hành nhập số liệu, chỉnh sửa, sao lưu dit liệu Chức năng này bao gồm 3 chức năng con là: cập nhật mức giá đất theo từng bảng giá và cập nhật danh mục địa danh thể hiện vị trí đất của mức giá; cập nhật toàn văn nội dung văn

bản quy định về giá đất của trung ương và từng địa phương; cập nhật có tính

chất hiệu đính, sửa chữa

- Chức năng cập nhật mức giá : bao gồm thêm mới các thông tin và mức

từng loại văn bán đã ban hành theo thứ tự thời gian

nữa, các chức năng nhỏ này được thiết kế sao cho chuyên biệt và không thay

đổi đáng kể do sự khác biệt giữa các văn bản khác nhau:

> Cập nhật mức giá đất n

dựa trên cấu trúc của c

lâu năm, đất trồng cây

2

tin cập nhật được thể hiện như trong bảng 1 dưới đây

Bdngl.a-

ông nghiệp: chức năng này được thiết kế

ác bảng giá đất nông nghiệp, bao gồm: đất trồng cây hàng năm, đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản Thông

Đất trắng cây hàng năm và đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản Đơn vị tính: đồng/m2

Ở hai bảng trên, một mức giá có quan hệ với các chỉ tiêu: tên xã, hạng

đất Khi biết tên xã, tra bảng danh mục sẽ biết được xã thuộc huyện nào,

thuộc vùng ven nội hay đồng bằng, trung du, miền núi

> Cập nhật mức giá đất khu dân cư nông thôn: là cập nhật mức giá phân chia theo các xã, các mức giá này được cập nhật theo các tiêu chí được

mô tả như bảng 2 dưới đây:

Bảng 2- Mức giá đất dân cư nông thôn

Don vị tính: 1000 đồng/m2

Loại Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

xã

Đất ở, Các loại | Đất ở, đất | Các loại | Đất ở, đất | Các loại |,

đất đã đất khi đã xây đất khi đã xây đất khi

sang đất sang đất sang đất ở,

Xã ven nội Các loại thị trấn

Vi tri thanh, ven thi

đã chuyển | đã chuyển | đã chuyển | đã chuyển

xây | sang xây | sang xây | sang xây | sang

dựng |đất ở | dựng |đất ở | dựng | đất ở | dựng |đất ở

đất XD đất XD đất XD đất XD

- Đất mặt tiền : : (từ chỉ giới lưu | 1110 | 880 1220 | 890 850 | 680 440 |350

không đến hết

lô thứ 1)

- Từ lô thứ 2|890 | 720 980 | 790 680 | 540 350 | 280 đến 50m `

Ở bảng 3, mức giá quan hệ với các chỉ tiêu: tên thị trấn, vị trí đất, đất

đã xây dựng hay đất nông nghiệp chuyển sang xây dựng Khi tra bảng danh mục thị trấn sẽ xác định được thị trấn thuộc loại nào

> Cập nhật mức giá các đường phố tại khu vực nội thành, chức

năng này cập nhật theo các tiêu chí như mô tả trong bảng 4

Bảng 4- Mức giá dất đô thị Đơn vị tính: 1000đ/m2

Loai 3 3800 2660 1330 675 Loai 4 1900 1330 660 450

Loai 1 5750 4020 2020 1150

Cân trung tâm | Loại 2 3800 2660 1330 675

Loại 3 1900 1330 660 450 Loại 4 1140 790 380 225

Ở bảng 4, mức giá quan hệ với các chỉ tiêu: khu vực, loại đường phố,

vị trí trên đường phố Khi tra bảng danh mục tên đường phố sẽ xác định được đường phố thuộc quận huyện nào

- Chức năng cập nhật đanh mục : bao gồm cập nhật danh mục đường nội

thành, danh mục đường giao thông các quận huyện

Chức năng cập nhật danh mục cũng được chia làm các chức năng cập nhật riêng biệt nhỏ hơn như sau:

> Chức năng cập nhật danh mục các xã chức năng này cung cấp khả năng nhập các thông số của một xã được mô tả như đoạn đữ liệu dưới

1 HUYỆN TỪ LIÊM (xã đềng bằng):

- Xứ ven đô: Trung Văn, Cổ Nhuế, Phú Điễn, Xuân Đỉnh, Đông

Ngạc

-_ XZ loại ¡: Mỹ Đình, Thuy Phương, Mễ Trì, Minh Khai

‘ XZ loại 2: Lién Mac, Dai M6, Tay M6, Xuan Phuong, Tây Tựu,

Thượng Cát

2 HUYỆN THANH TRÌ (xã đồng bằng):

- XZ ven đô: Thịnh Liệt, Vĩnh Tuy, Định Công, Đại Kim, Thanh Tri

Xi leat t: Hoàng Liệt, Thanh Liệt, Yên Sở, Trần Phú, Lĩnh Nam, Tứ Hiệp

Với bảng danh mục này, khi biết tên xã sẽ xác định được xã thuộc

huyện nào, loại nào

Ví dụ: xã Mỹ Đình là xã thuộc huyện Từ liêm, là xã đồng bằng và là

xã loại 1, đó là các chỉ tiêu cần được cập nhật

> Chức năng cập nhập danh mục các trục đường giao thông chính

quốc lộ và tỉnh lộ, chức năng này được thiết kế phù hợp với các tiêu chí theo

như đoạn mô tả dưới:

+ Đoạn từ Cầu Giấy- Cầu Vượt I

+ Doan ti Cdu Vuot- Nhén IL

b/ Duéng dia phuong

Đường 69

+ Đoạn từ Nhà văn hoá huyện - Bệnh viện E ]

+ Đoan từ Bệnh viện E - bê tông Chèm II

Đường 70

+ Đoạn từ ngã 3 đi Quốc oai (Biển sắt) hết địa phận xã Thượng cát II

+ Doan từ ngã 3 đi Quốc Oai - thon Ngoc truc (Dai md) I

+ Đường Nam Thăng Long

Với bảng danh mục này, khi biết tên đường sẽ xác định được từng đoạn đường thuộc đường và tên huyện, loại đường

Ví dụ: Đường 69, huyện Từ liêm, đoạn từ nhà văn hoá huyện đến Bệnh

viện E thuộc loại I, đoạn từ Bệnh viện E đến Xí nghiệp Bê tông Chèm thuộc loại IH

> Chức năng nhập đanh mục đường phố nội thành, chức năng này được thiết kê sao cho nhập đủ được các thông số cho một đường phố như mô

tả ở đoạn dữ liệu sau đây :

PHO

Từ Đến đường

phố

Hai Bà Trưng Lê Thánh Tông Lê Duẩn I A