Phát triển thị trường bất động sản nhà ở tại đô thị việt nam nghiên cứu điển hình tại thành phố hà nội

Đề tài: Phát triển thị trường bất động sản nhà thị Việt Nam: Nghiên cứu điển hình thành phố Hà Nội LỜI MỞ ĐẦU I Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản với thị trường vốn kinh tế lao động thị trường trung tâm kinh tế thị trường Kinh doanh bất động sản ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng doanh thu ngân sách chiếm tỉ trọng đáng kể tổng sản phẩm quốc nội quốc gia Ở nước ta, với phát triển kinh tế thị trường, thị trường Bất động sản hình thành phát triển ngày mạnh mẽ Như quy luật lên xuống tất yếu, thị trường bất động sản Việt Nam non trẻ, trải qua nhiều thăm trầm Đã có giai đoạn thị trường bất động sản nở rộ, coi thị trường “nóng” nhất, thu hút tồn quan tâm giới đầu tư Tuy nhiên, sau thời kỳ phát triển sôi động, từ năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam bị ảnh hưởng nghiêm trọng bão khủng hoảng kinh tế toàn cầu Thị trường bất động sản đóng băng, hệ bất động sản xây xong khơng tìm đầu ra, hàng tồn kho chất đống, vốn tồn đọng dự án khoản… gây ảnh hưởng đến doanh nghiệp tình hình phát triển chung đất nước Mỗi phân khúc bất động sản lại loay hoay với vướng mắc riêng Trong phân khúc bất động sản nhà ở, việc tìm hướng phát triển, tháo gỡ khó khăn tốn khó nhức nhối, địi hỏi tìm giải pháp Điểm danh vấn đề thị trường bất động sản nhà kể đến: Tồn kho bất động sản nhà ở; Cơ cấu hộ, nhà bất hợp lý; Giá cao, không phù hợp với đại đa số thu nhập Chúng ta thấy rõ điều khắp thị trường nước, mà tiêu biểu kể đến thành phố Hà Nội Với mong muốn hiểu sâu rõ vấn đề, vận dụng kiến thức học có liên quan đến bất động sản phạm vi giới hạn nhằm đưa số biện pháp khắc phục, kiến nghị giải vấn đề; em xin chọn đề tài “Phát triển thị trường bất động sản nhà đô thị Việt Nam: Nghiên cứu điển hình Hà Nội”; qua áp dụng phương pháp nghiệp vụ chuyên môn sau II Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ thực trạng thị trường bất động sản nhà đô thị - So sánh, đối chiếu đánh giá lý luận thực tiễn vấn đề - Đề xuất giải pháp, hướng phát triển cho vấn đề III Phạm vi đối tượng nghiên cứu 1.Đối tượng nghiên cứu Thực trạng thị trường bất động sản nhà đô thị Phạm vi nghiên cứu - Thời gian: Từ năm 2008 đến - Địa bàn: Thành phố Hà Nội IV Phương pháp nghiên cứu - Các phương pháp nghiên cứu sử dụng bao gồm: + Phương pháp thống kê, thu thập, xử lý số liệu, so sánh: thu thập xử lý số liệu cụ thể tình trạng thực tế thị trường bất động sản nhà Hà Nội So sánh kết đưa kết luận cụ thể kì vọng thực tế + Phương pháp dự báo: dựa số liệu cụ thể nhu cầu thực trạng thị trường bất động sản nhà Hà Nội để đưa dự báo cho năm + Phương pháp khảo cứu tài liệu, nghiên cứu bàn : dựa tài liệu sẵn có thu thập để đưa định nghĩa xác pháp lý vấn đề - Mọi số liệu đề án sử dụng số liệu thứ cấp NỘI DUNG Chương I: Cơ sở khoa học phát triển bất động sản nhà đô thị Khái niệm bất động sản nhà - Bất động sản - Bất động sản nhà Vai trò bất động sản nhà Khái niệm thị trường bất động sản nhà phát triển thị trường bất động sản 3.1 Khái niệm thị trường bất động sản nhà - Khái niệm - Đặc điểm - Phân loại 3.2 Phát triển thị trường bất động sản nhà Những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nhà 4.1 Cầu bất động sản nhà 4.2 Cung bất động sản nhà 4.3 Giá bất động sản nhà Nhân tố ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường bất động sản nhà Chính sách phát triển thị trường bất động sản nhà Kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản nhà thi số nước giới số địa phương Chương II: Thực trạng phát triển thị trường bất động sản nhà Hà Nội Tình hình thị trường bất động sản Hà Nội năm gần Thực trạng thị trường bất động sản nhà - Cầu - Cung - Giá Đánh giá thị trường bất động sản nhà - Ưu điểm - Nhược điểm gánh nạn + Đầu + Tăng giá + Mất cân đối cung -cầu +Tồn kho bất độn sản Chương III: Định hướng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nhà Dự báo định hướng phát triển thị trường -Cung - Cầu - Giá Một số giải pháp - Giải phóng tồn kho … CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TẠI ĐÔ THỊ KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN BĐS NHÀ Ở 1.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tượng giao dịch dân Bên cạnh đó, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, BĐS; thứ hai, khơng giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.2 Khái niệm bất động sản nhà Hiện có nhiều khái niệm nhà tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu Trên góc độ xây dựng: Nhà hoạt động xây dựng khơng gian bên có tổ chức ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà tài sản có giá trị đặc biệt với đời sống người, phận quan trọng bảo vệ người trước tượng tự nhiên Luật Nhà 2014 nước CHXHCN Việt Nam quy định: “Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân.” ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở 2.1 Đặc điểm - Nhà tài sản khơng thể di dời được, gắn liền với đất, xây dựng đất Sự gắn liền với đất vị trí phân bố đâu Đối với giao dịch thị trường nhà đất thị, vị trí nhà đất điều quan tâm hàng đầu yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn giá trị tài sản đất - Nhà bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mòn chậm Đặc điểm có thuận lợi cho người sử dụng, người có thu nhập thấp, họ có khả nâng cấp, xây dựng nhà Một ngơi nhà có chất lượng trung bình xây dựng sử dụng khoảng thời gian gần 20 năm mà sửa chữa lớn, trừ tu bảo dưỡng nhỏ quét vôi, sơn tường… - Nhà tài sản có giá trị lớn So với hàng hóa khác mua sắm việc xây dựng nhà địi hỏi khoản vốn đầu tư lớn giá nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng cao - Nhà đa dạng, phong phú số lượng chất lượng Đặc điểm mặt đa dạng tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác thu nhập dân cư đô thị tăng lên, phong tục tập quán truyền thống nơi khác 2.2 Vai trò bất động sản nhà - Nhà đô thị điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị Môi trường cư trú, điều kiện sinh hoạt nơi ở, nơi làm việc, mơi trường văn hóa khu vực, mơi trường tự nhiên khu vực…ảnh hưởng Đánh giá thị trường bất động sản nhà 3.1 Ưu điểm Các phân khúc TTBĐS nhà hoạt động ngày sôi động, đó, phân khúc thị trường nhà khu thị mới, hộ chung cư, văn phòng cho thuê phận thấy rõ nhất, sôi động năm vừa qua Có thể thấy, phân khúc có mặt tất địa bàn, thu hút tất chủ thể kinh tế tham gia hoạt động sôi động Điều đặc biệt rõ nét thời điểm TTBĐS phát triển sôi động Chẳng hạn, thời gian từ cuối năm 2001 đến đầu năm 2004 thị trường giai đoạn khởi sắc, hay giai đoạn 2005–2008 giai đoạn thị trường hoạt động sôi động tăng đột biến Về thấy, giai đoạn TTBĐS sôi động, phân khúc thị trường nhà khu đô thị mới, hộ chung cư động lực chính, sơi động Hơn nữa, giá trị giao dịch phân khúc thị trường chiếm tỷ trọng đáng kể Bên cạnh đó, phân khúc thị trường khơng sơi động đóng băng thời điểm TTBĐS khơng sơi động hay đóng băng Chẳng hạn, giai đoạn năm 1997-1999 2004-2006 hay gần giai đoạn từ tháng năm 2008 đến tháng năm 2009 giai đoạn thị trường nhà khu đô thị mới, hộ chung cư trầm lắng bản, TTBĐS khơng có nhiều giao dịch Một số lượng lớn sản phẩm BĐS đưa vào vận hành, vào sống Những năm qua, phát triển thị trường nhà khu đô thị mới, hộ chung cư đóng góp phần lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch thị, cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống người dân đô thị Tại địa bàn thành phố Hà Nội cũ, suốt chiều dài lịch sử phát triển, đến năm 1993 có quận nội thành Kể từ 1993 đến 2009, địa bàn Hà Nội (cũ) tăng thêm quận (tức tăng gần gấp đôi số quận nội thành) Nhiều khu thị có chuẩn mực sống tốt đưa vào sử dụng khu đô thị Nam Thăng Long, Times City, Royal City, Cinputra… Trong năm 2014, thị trường có nhiều dấu hiệu hồi phục phân khúc nhà trung cao cấp Đặc biệt, xu khẳng định rõ nét Luật Đất đai sửa đổi thông qua thời gian gần đây… Trong năm 2015, thị trường tiếp tục hướng đến sản phẩm có vị trí chất lượng tốt, tiến độ xây dựng đảm bảo quản lý chuyên nghiệp Với hồi phục thị trường, mức rủi ro đầu tư dự án bất động sản giảm đáng kể Cùng với việc sẵn sàng giải ngân từ ngân hàng tổ chức đầu tư, hoạt động mua bán sáp nhập BĐS diễn sôi động liệt Thị trường BĐS 2015 tiếp đà hồi phục từ năm 2014 dự kiến có tăng trưởng rõ rệt phân khúc nhà ở, thêm vào đó, thị trường chứng kiến đối tượng tham gia vào Luật Nhà sửa đổi có hiệu lực Thị trường kỳ vọng tiếp tục trì tích cực năm 2015 Giao dịch mua bán tiếp tục tăng trưởng dự án tái khởi động tiếp tục mở bán thị trường Các sản phẩm cao cấp hạng sang hút khách nguồn cung ngày hạn chế Quy định cho phép người nước sở hữu nhà kỳ vọng làm tăng nhu cầu, song hoạt động thị trường chậm ngắn hạn đối tượng tham gia thận trọng đánh giá thị trường 3.2 Nhược điểm nguy 3.2.1 Nạn đầu Thị trường xuất dấu hiệu cho thấy nhà đầu quay trở lại thị trường xuất giá chênh, tượng ôm hàng nhiều sàn giao dịch Năm 2014 có đến 90% người mua nhà với mục đích để Tuy nhiên, nhu cầu đầu bắt đầu tham gia, lượng mua để tích trữ đầu cơ, chiếm khoảng 50% so với tỷ lệ người mua nhà Chính thế, người kỳ vọng thị trường sôi động giá tăng Việc người tiêu dùng BĐS quay lại thị trường tín hiệu tốt cho thị trường, tăng hội phục hồi cho thị trường BĐS Tuy nhiên, tái xuất giới đầu thị trường lại điều cần phải cảnh báo, có thể, trở lại làm méo mó thị trường BĐS diễn năm trước Trong đó, hai nguyên nhân đẩy thị trường BĐS giai đoạn 2011-2013 lâm vào cảnh khó khăn, đóng băng yếu tố đầu làm giá Điều không đẩy giá BĐS lên cao, vượt xa khả tài người mua mà tác động tiêu cực đến tâm lý khách hàng Và nguy lớn đe dọa nỗ lực phục hồi thị trường BĐS thời gian gần Thực tế thị trường BĐS năm trước cho thấy, giá trị thật bị đẩy lên cao, thị trường BĐS sốt nóng lại tạo rào cản ngăn cách cung – cầu khiến giao dịch bị chững lại Hậu kéo theo sau thị trường BĐS bị đóng băng suốt thời gian dài, hàng nghìn doanh nghiệp kinh doanh BĐS phá sản, sàn giao dịch, mơi giới phải đóng cửa… Chính vậy, dù mục tiêu lợi nhuận quan trọng nhà đầu tư cần tránh tình trạng đẩy giá lên cao, gây đổ vỡ cho thị trường, đồng thời lại ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động kinh doanh 3.2.2 Tăng giá Những năm qua, thị trường BĐS nhà Hà Nội trải qua nhiều thăng trầm Qua giai đoạn đóng băng nguội lạnh, đến giai đoạn bình ổn, nay, thị trường BĐS nhà có dấu hiệu tăng giá trở lại Đây vừa tín hiệu tốt cho thị trường, tiềm ẩn nguy khôn lường Theo CBRE, đến tháng năm 2015, có tăng giá rõ rệt nhiều dự án thuộc tất phân khúc nhà ở, mức tăng dao động từ 3-10% Động thái không diễn thị trường thứ cấp mà chủ đầu tư điều chỉnh Nguyên nhân nhu cầu mua nhà tăng cao, chủ đầu tư trọng nâng cao chất lượng dịch vụ, cảnh quan mơi trường, tiện ích kèm đảm bảo tiến độ thi công… Đây yếu tố mà người mua nhà quan tâm Nhu cầu người mua nhà tất phân khúc lớn, lại tập trung dự án có vị trí thuận lợi, mà số dự án không nhiều Hiện tượng tăng giá liên tục, đồng loạt nhiều dự án bất động sản dẫn tới tình trạng “bong bóng” khơng có giải pháp tổng thể để kiểm soát Tăng giá bất động sản trước hết ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường chứng khoán Giá tăng cao nhanh đảo ngược lại tín hiệu tích cực gần Bất động sản, đưa trở lại đóng băng lần 3.2.3 Mất cân đối cung cầu Trong phân khúc BĐS nhà ở, cấu hàng hóa chưa phù hợp với nhu cầu thị trường Đây nguyên nhân dẫn đến lệch pha cung- cầu Thị trường dư thừa sản phẩm nhà cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, lại thiếu nhà bình dân, phù hợp với nhu cầu đại phận dân cư Đây hệ bắt nguồn từ thời kỳ BĐS phát triển nóng, mà chủ đầu tư chạy theo dự án thương mại, thu lời nhiều nhanh Các quan nhà nước chưa quan tâm đến phân khúc nhà cho người thu nhập thấp, thời gian dài “thả nổi” thị trường BĐS Trong lẽ ra, nguồn cung hàng hóa BĐS phải Nhà nước điều tiết thông qua việc quy hoạch phát triển, quy hoạch xây dựng đô thị, đặc biệt nguồn cung thông qua việc giao đất, cho thuê đất… Đến thị trường đóng băng, điểm yếu thị trường lộ rõ với hàng loạt dự án hồn thành mà khơng bán giá cao 3.2.4 Tồn kho bất động sản Thị trường bất động sản trải qua giai đoạn khó khăn từ trước tới nay, tình trạng tồn kho doanh nghiệp ngành trở thành vấn đề nan giải chưa có hướng khắc phục Sản phẩm tồn kho thuộc tất phân khúc mức độ nghiêm trọng Báo cáo trước Hội đồng Nhân dân kỳ họp thứ 7, Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội cho biết, tình hình tồn kho bất động sản địa bàn lớn.Tính đến tháng 5/2013, số lượng hộ chung cư tồn kho (bao gồm chưa bán chưa huy động vốn) 5.789, tương ứng với 566.000 m2 Trong đó, số hộ xong phần thơ có diện tích 60 m2 137 căn; số hộ từ 60 - 90 m2 là 120 căn; lớn 90 m2 185 căn; hộ xây dựng 247 từ 60 - 90 m2, có tới 5.400 90 m2 Số lượng nhà thấp tầng tồn kho (chưa bán chưa huy động vốn) 3.483 căn, tương ứng với 878.000 m2 sàn Trong có 763 có diện tích từ 60 - 90 m2; 2.720 hộ có diện tích 90 m2 Nhà thu nhập thấp tồn kho 330 căn, chủ đầu tư tiếp tục nhận hồ sơ đăng ký mua nhà Tuy nhiên thời gian gần thị trường có dấu hiệu ấm lên Theo thống kê Bộ Xây dựng, địa bàn Hà Nội, đến 20/3/2015 tổng số tồn kho bất động sản khoảng 9.006 tỷ đồng, giảm 8.054 tỷ đồng (giảm 47,21%) so với quý 1/2013 Tuy tồn kho BĐS giảm, đồng thời có thêm lượng cung lớn đổ vào thị trường hàng loạt dự án nhà phê duyệt thi công thời gian tới Theo báo cáo Bộ Xây dựng, Tp Hà Nội có nguy thừa nhà Rõ ràng, gia tăng nhanh đôi với cân đối cấu nguồn cung, đặc biệt đặt mối tương quan thiếu đối xứng với cầu có khả toán cầu thực tế cầu tiềm khiến cho BĐS mang đậm nét đầu cơ, tạo "bong bóng" Đồng thời tạo tình trạng dư cung khiến cho tồn kho BĐS tăng vọt, nhu cầu thực cao lại chưa đáp ứng Theo lãnh đạo sàn giao dịch BĐS liên minh sàn G5, nguyên nhân lớn tồn kho chủ đầu tư đưa sản phẩm không phù hợp với thị trường (về diện tích, giá cả, vị trí, thời điểm đưa hàng ra…) Điều tạo chênh lệch cung ứng nhu cầu Ví dụ có nhu cầu lớn nhà giá bình dân mà chưa có, dư thừa q lớn cao cấp, nghỉ dưỡng… CHƯƠNG III: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI Dự báo định hướng phát triển thị trường Theo nhận định chuyên gia Hội thảo “Dự báo xu hướng thị trường BĐS năm 2015” tổ chức Hà Nội ngày 11/12/2014, chuyên gia cho rằng, theo Chiến lược phát triển nhà đến năm 2020 tầm nhìn tới năm 2030, nhu cầu nhà lớn, đặc biệt nhà giá rẻ, nguồn cung thị trường chưa thể đáp ứng Phân khúc nhà giá trung bình giá rẻ tiếp tục điểm sáng Lượng cầu cung tiếp tục tăng lên giao dịch tăng cao Con số dự báo chiến lược phát triển nhà đến 2020 rằng, tốc độ đô thị hóa mức 31% tăng lên khoảng 45% vào năm 2025 Như vậy, nhu cầu nhà để đáp ứng cho khoảng 30 triệu dân tăng lên khoảng 46 triệu dân đến 2025 Trong 10 năm tới, thị trường bất động sản có nhiều tiềm để phát triển Tổng diện tích sàn nhà phải tăng thêm giai đoạn 2009 - 2015 429 triệu m2 Sức cung thị trường từ dự án vào năm 2015 khoảng 461.767.028 m2 sàn nhà (ở Hà Nội 82.450.000 m2) Về tổng cung, số đạt phù hợp có bất hợp lý cấu trúc nguồn cung so với tính phù hợp cầu Diện tích nhà xã hội từ dự án nhà xã hội đạt khoảng - 10% nhu cầu nhà xã hội thực tế Đây bất hợp lý cung cầu phát triển nhà nước ta nói chung Hà Nội nói riêng Hiện tại, 40% hộ gia đình thị có mức thu nhập 8,8 triệu đồng/ tháng (tiết kiệm khoảng 400 nghìn tháng); 60% có mức thu nhập 11,9 triệu đồng/tháng (tiết kiệm 1,3 triệu đồng tháng) Như vậy, nhu cầu nhà giá rẻ thực tế mức chiếm 30% tổng diện tích nhà phát triển Theo VNREA dự báo thị trường tiếp tục khó khăn từ đến cuối 2014 năm 2015 thị trường có dấu hiệu phục hồi Thị trường BĐS nhà Hà Nội cho thấy nguồn cung ạt công thị trường Báo cáo Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho thấy nguồn cung hộ dồi thời gian tới Những dự án chung cư cao cấp lại tạo quan tâm thị trường với xuất dự án Vinhomes Nguyễn Chí Thanh Home City với tổng số 1500 Theo dự báo nguồn cung cho năm 2015 sàn giao dịch bất động sản, thị trường Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 7000 thị trường VNREA cho biết, bước sang quý với bùng nổ phân khúc hộ giá rẻ, chưa thị trường lại đón nhận nhiều dự án hàng, với tổng cung lên đến hàng nghìn Mặc dù thị trường có nhiều tín hiệu khởi sắc, nhiên chưa hẳn thị trường phục hồi hoàn toàn Nhiều chuyên gia ngành cho thị trường địa ốc phụ thuộc nhiều vào yếu tố, kinh tế vĩ mơ có tác động rõ nét nhất, với giải pháp kích cầu, tháo gỡ khó khăn cho thị trường tạo dựng niềm tin cho người mua nhà Theo VNREA dự báo thị trường tiếp tục khó khăn từ đến cuối 2014 năm 2015 thị trường có dấu hiệu ấm dần lên Tuy thị trường có cải thiện khoản DN bất động sản chưa hết khó khăn Trong đó, chủ yếu khó khăn vốn, tiếp cận vốn Thị trường khởi sắc cịn phân hóa, khu vực phía Nam có tốc độ cải thiện nhanh phía Bắc Theo Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến nay, Hà Nội, riêng phân khúc hộ bán thành công 6.500 căn, quý giao dịch thành công 2500 căn, tăng 2% so với quý trước Giá có chiều hướng tăng nhẹ, số DN mạnh dạn công bố giá bán nhiều dự án tăng từ 15-16%, thị trường xuất giá chênh số dự án môi giới đẩy giá Tuy nhiên, lượng tồn kho thị trường mức cao, chủ yếu dự án thiếu hạ tầng, tiện ích, khoản Một số giải pháp Qua phân tích, đánh giá thực trạng phát triển thị trường bất động sản nhà Hà Nội thời gian qua cho thấy, việc nghiên cứu, xây dựng chiến lược phát triển thị trường bất động sản nhà ở, khắc phục mặt hạn chế, yếu thời gian qua, bảo đảm cho thị trường phát triển bền vững dài hạn cần thiết Cần phải triển khai đồng liệt nhóm giải pháp sau để phát triển thị trường bất động sản đạt mục tiêu đề ra: - Hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững lành mạnh Trong đó, rà sốt, sửa đổi bổ sung quy định cịn chồng chéo, quy định khơng cịn phù hợp với thực tế; hồn thiện chế chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản theo hướng tạo điều kiện để chủ đầu tư dễ dàng chuyển nhượng toàn phần dự án để dự án phát triển bất động sản triển khai tiến độ kế hoạch Xây dựng chế bảo đảm quyền lợi người mua bất động sản hình thành tương lai - Đổi công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội Trong đó bao gồm đổi mới quy hoạch phát triển ngành quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch; dự án phát triển nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ phải đồng với cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch theo kế hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt - Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước khai thác sử dụng có hiệu nguồn lực đất đai Nhà nước chủ động điều tiết cung hàng hóa bất động sản thơng qua quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch kế hoạch phát triển đô thị, đặc biệt kiểm soát nguồn cung đất đai cho thị trường sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chủ động điều tiết giá bất động sản thông qua sách định giá đất, loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến bất động sản Bên cạnh đó, Nhà nước thống quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sử dụng nguồn thu từ tiền sử dụng đất cách hợp lý, dành tỷ lệ định tiền sử dụng đất thu để hỗ trợ việc chủ động điều tiết thị trường đất đai, đầu tư hạ tầng kỹ thuật làm tăng giá trị sử dụng đất, đầu tư xây dựng nhà xã hội, phục vụ mục tiêu công ích, hỗ trợ tái định cư, đào tạo nghề, tạo việc làm cho người bị thu hồi đất - Tái cấu thị trường bất động sản, phát triển đa dạng loại hàng hóa bất động sản, bất động sản nhà ở, bao gồm nhà chung cư, nhà riêng lẻ; nhà thương mại, nhà xã hội; nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua phù hợp với nhu cầu và khả chi trả nhóm đối tượng xã hội, khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu phát triển nhà Nhà nước chủ động cung cấp có sách ưu đãi, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà xã hội cho đối tượng xã hội Nâng cao chất lượng công tác dự báo nhu cầu xây dựng kế hoạch phát triển loại bất động sản thiết yếu thơng qua chương trình cụ thể, chương trình phát triển nhà ở, chương trình phát triển công nghiệp, dịch vụ, thương mại Quy định cấu loại nhà ở, đa dạng loại hình sản phẩm bất động sản từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án, bảo đảm thị trường phát triển cân đối cung cầu, có khả toán Tổ chức rà soát dự án kinh doanh bất động sản triển khai, dự án giao chậm triển khai để phân loại dự án tiếp tục triển khai, dự án cần tạm dừng, dự án cần điều chỉnh cấu cho phù hợp với nhu cầu thị trường, phù hợp kế hoạch phát triển loại bất động sản địa phương phạm vi nước - Hình thành tạo điều kiện để định chế tài chính, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà phát triển nhằm thu hút nguồn vốn cho thị trường bất động sản Điều chỉnh sách tín dụng, tài khóa cách linh hoạt để tạo điều kiện vốn trung hạn dài hạn cho chủ thể tham gia thị trường, giúp cho các doanh nghiệp và người dân, đặc biệt đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho mục đích cải thiện nhà Hồn thiện sách thuế, phí lệ phí liên quan đến bất động sản để khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế tăng nguồn thu cho Nhà nước - Hoàn thiện cấu, tổ chức nâng cao lực chủ thể tham gia thị trường bất động sản, đặc biệt doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, hệ thống môi giới, định giá bất động sản sàn giao dịch bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động cách lành mạnh chuyên nghiệp Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản, mua sở hữu nhà cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi nhằm huy đợng các ng̀n lực về vốn, công nghệ, kinh nghiệm, phục vụ cho phát triển thị trường nước phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế, đồng thời thực giải pháp nhằm bảo đảm quốc phòng - anh ninh - Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản thống nhất, tin cậy làm sở cho hoạch định sách quản lý thị trường cách hiệu Đẩy mạnh công tác thông tin, tuyên truyền tạo đồng thuận ổn định tâm lý cho tổ chức kinh tế, người dân chủ trương, đường lối, sách Đảng Nhà nước lĩnh vực bất động sản Thực cung cấp thông tin đầy đủ, xác thực, thông tin từ chủ đầu tư, nhà môi giới người mua sản phẩm bất động sản, bảo đảm để thị trường hoạt động công khai, minh bạch - Nâng cao hiệu lực, hiệu công tác quản lý nhà nước phát triển nhà thị trường bất động sản, hoàn thiện hệ thống tổ chức máy, tăng cường sự quản lý thống nhất của Trung ương đôi với phân cấp nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương quản lý nhà nước phát triển nhà thị trường bất động sản Tăng cường công tác tra, giám sát việc thực thi pháp luật đầu tư¬, giao dịch thị trường bất động sản ... NỘI DUNG Chương I: Cơ sở khoa học phát triển bất động sản nhà đô thị Khái niệm bất động sản nhà - Bất động sản - Bất động sản nhà Vai trò bất động sản nhà Khái niệm thị trường bất động sản nhà. .. trường bất động sản nhà 4.1 Cầu bất động sản nhà 4.2 Cung bất động sản nhà 4.3 Giá bất động sản nhà Nhân tố ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường bất động sản nhà Chính sách phát triển thị trường. .. trường bất động sản nhà Kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản nhà thi số nước giới số địa phương Chương II: Thực trạng phát triển thị trường bất động sản nhà Hà Nội Tình hình thị trường bất