Bài tập môn lập và quản lý dự án bất động sản

BÀI TẬP MÔN LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN BẢNG TỔNG HỢP VỐN ĐẦU TƯ PHÂN CHIA THEO GIAI ĐOẠN STT A I II III B C D Nội dung công việc VỐN CỐ ĐỊNH Chi phí xây lắp San lấp mặt Hệ thống đường giao thơng Hệ thống nước mưa Hệ thống xử lý nước thải Trạm xử lý công suất 4000m3/ngày Hệ thống cấp nước Hê thống điện Hệ thống thông tin Chi phí thiết bị Chi phí khác Chi phí chuẩn bị đầu tư Chi phí thực đầu tư Chi phí kết thúc đầu tư VỐN DỰ PHỊNG LÃI VAY XÂY DỰNG VỐN LƯU ĐỘNG TỔNG VỐN ĐẦU TƯ Giai đoạn Đơn vị: 1000VNĐ Giai đoạn Tổng vốn đầu tư 121,239,966 2,947,794 53,530,235 14,922,000 602,005 100,062,546 23,971,158 34,986,015 10,203,500 569,995 370,481,958 221,302,512 26,918,952 88,516,250 25,125,500 1,172,000 3,000,000 3,000,000 2,595,075 26,842,857 16,800,000 2,500,000 69,020,525 362,084 65,772,510 2,885,933 1,627,735 20,204,143 8,500,000 2,500,000 75,158,921 71,125,214 4,033,705 4,222,810 47,047,000 25,300,000 5,000,000 144,179,446 362,084 136,897,724 6,919,638 37,048,196 80,705,116 3,704,820 491,940,089 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TỔNG DOANH THU Đơn vị tính: 1000VNĐ Năm Diện tích kinh doanh Đơn vị Khối lượng Giá cho thuê Tổng doanh thu (1000Đ) Doanh thu theo năm LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1m2 Năm Doanh thu cho thuê đất theo quy chế ngoại giao trả theo năm (ứng trước năm) Doanh thu từ quy chế thuê lại đất trả lần Nhà cao tầng Nhà biệt thự m2 50,087 420 21,036,540 m2 m2 8,324 9,430 1,440 960 11,986,560 9,052,800 42,075,900 Năm Doanh thu cho thuê đất theo quy chế ngoại giao trả theo năm (ứng trước năm) Doanh thu từ quy chế thuê lại đất trả lần Nhà cao tầng Nhà biệt thự m2 50,087 420 21,036,540 m2 m2 8,324 9,430 1,440 960 11,986,560 9,052,800 42,075,900 Năm Doanh thu từ quy chế thuê lại đất trả lần Nhà cao tầng Nhà biệt thự Nhà trẻ, mẫu giáo Các tổ chức thương mại quốc tế m2 m2 m2 m2 8,324 5,435 1,616 5,601 1,440 960 1,008 1,728 11,986,560 5,217,600 1,628,928 9,678,528 Nhà cao tầng khu NG Nhà trẻ mẫu giáo khu NG m2 m2 7,793 3,676 1,536 840 11,970,048 3,087,840 43,569,504 Năm Doanh thu từ quy chế thuê lại đất trả lần Nhà cao tầng khu NG Nhà biệt thự Nhà trẻ mẫu giáo khu NG Các tổ chức thương mại quốc tế Nhà cao tầng khu NG m2 m2 m2 m2 m2 8,324 5,435 1,616 5,601 7,793 1,440 960 1,008 1,728 1,536 11,986,560 5,217,600 1,628,928 9,678,528 11,970,048 Nhà trẻ mẫu giáo khu NG m2 3,676 840 3,087,840 43,569,504 Năm Doanh thu từ quy chế thuê lại đất trả lần Nhà cao tầng khu NG Nhà biệt thự Nhà trẻ mẫu giáo khu NG m2 m2 m2 8,324 5,435 1,616 1,440 960 1,008 11,986,560 5,217,600 1,628,928 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Các tổ chức thương mại quốc tế Nhà cao tầng khu ngoại giao Dịch vụ công cộng m2 5,601 1,728 9,678,528 m2 7,793 1,536 11,970,048 m2 13,508 1,440 19,451,520 59,933,184 Doanh thu cho thuê đất theo quy chế ngoại giao trả theo năm Năm Doanh thu từ quy chế thuê lại đất trả lần Nhà cao tầng Nhà biệt thự Nhà trẻ, mẫu giáo Các tổ chức thương mại quốc tế Nhà cao tầng khu ngoại giao Dịch vụ công cộng m2 50,087 84 4,207,308 m2 m2 m2 m2 8,324 5,435 1,616 5,601 1,440 960 1,008 1,728 11,986,560 5,217,600 1,628,928 9,678,528 m2 7,793 1,536 11,970,048 m2 13,508 1,440 19,451,520 64,140,492 Doanh thu cho thuê đất theo quy chế ngoại giao trả theo năm Trụ sở đại sứ Năm Doanh thu từ quy chế thuê lại đất trả lần Nhà cao tầng khu NG Nhà biệt thự Các tổ chức thương mại quốc tế Nhà cao tầng ngồi khu ngoại giao Dịch vụ cơng cộng m2 100,173 84 8,414,532 m2 m2 m2 8,324 5,435 5,601 1,440 960 1,728 11,986,560 5,217,600 9,678,528 m2 7,793 1,536 11,970,048 m2 13,508 1,440 19,451,520 66,718,788 Năm Doanh thu cho thuê đất theo quy chế ngoại giao trả theo năm LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Trụ sở đại sứ Doanh thu từ quy chế thuê lại đất trả lần Nhà cao tầng khu NG Nhà biệt thự Các tổ chức thương mại quốc tế Nhà cao tầng khu ngoại giao Dịch vụ công cộng m2 100,173 84 8,414,532 m2 m2 8,324 5,434 1,440 960 11,986,560 5,216,640 m2 5,601 1,728 9,678,528 m2 7,793 1,536 11,970,048 m2 13,508 1,440 19,451,520 66,717,828 Năm - năm 20 Doanh thu cho thuê đất theo quy chế ngoại giao trả theo năm Trụ sở đại sứ Tổng doanh thu 20 năm m2 100,173 1,008 100,974,38 529,775,48 100,974,384 529,775,484 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN VÀ LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG Năm vay vốn STT Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Cộng Số vốn phải tính lãi thời gian xây dựng (1000vnđ) 594,833 24,986,716 142,526,839 115,764,747 0 283,873,135 Thời hạn (năm) Lãi vay năm (%) 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 Tổng số lãi vay (1000vnđ) 297,851 10,058,446 44,296,773 26,052,046 0 80,705,116 Vốn tự có chủ đầu tư vốn ngân sách (1000vnđ) 188,752,312 Vốn vay ban đầu+lãi vay (1000vnđ) 364,578,251 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VÀ LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XD Đơn vị tính: 1000VNĐ Số TT Tên hạng mục Vay vốn cố định+lãi vay Số nợ đầu năm Năm XD Năm trả nợ 10 364,578,251 390,098,729 417,405,640 446,624,034 477,887,717 364,578,251 511,339,857 409,071,886 306,803,914 204,535,943 102,267,971 Trả nợ gốc hàng năm 102,267,971 102,267,971 102,267,971 102,267,971 102,267,971 Trả lãi vay hàng năm 35,793,790 28,635,032 21,476,274 14,317,516 7,158,758 409,071,886 306,803,914 204,535,943 102,267,971 138,061,761 130,903,003 123,744,245 116,585,487 109,426,729 618,721,227 Trả lãi vay hàng năm 35,793,790 28,635,032 21,476,274 14,317,516 7,158,758 107,381,370 Trả nợ gốc hàng năm 102,267,971 102,267,971 102,267,971 102,267,971 102,267,971 511,339,857 Số dư nợ cuối năm Tổng trả nợ hàng năm 390,098,729 417,405,640 446,624,034 477,887,717 511,339,857 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN BẢNG TÍNH TỐN GIÁ TRỊ KHẤU HAO HÀNG NĂM Đơn vị tính: 1000VNĐ Số TT I II III Khoản mục Giá trị khấu hao Thời gian khấu hao Năm khấu hao 10 11,065,12 6,061,998 11,065,12 6,061,998 11,065,12 6,061,998 11,065,12 6,061,998 11,065,12 6,061,998 11,065,12 6,061,998 11,065,12 6,061,998 11,065,12 6,061,998 Xây lắp 221,302,512 Giai đoạn I 121,239,966 20 năm 11,065,12 6,061,998 Giai đoạn II 100,062,546 20 năm 5,003,127 5,003,127 5,003,127 5,003,127 5,003,127 5,003,127 5,003,127 5,003,127 5,003,127 5,003,127 500,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 500,000 0 0 11,065,126 6,061,998 Thiết bị 5,000,000 Giai đoạn I 2,500,000 năm 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 Giai đoạn II 2,500,000 năm 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 28,835,889 28,835,889 28,835,889 28,835,889 28,835,889 0 0 0 11,565,12 11,065,12 11,065,12 11,065,12 11,065,126 Kiến thiết khác 144,179,446 Giai đoạn I 144,178,446 năm 28,835,889 28,835,889 28,835,889 28,835,889 28,835,889 năm 0 40,901,01 40,901,01 40,901,01 40,901,01 Giai đoạn II Cộng 370,481,958 40,401,015 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TÍNH TỐN GIÁ TRỊ KHẤU HAO HÀNG NĂM Đơn vị tính 1000VNĐ Số TT I II III Khoản mục Giá trị khấu hao Xây lắp 221,302,512 Giai đoạn I Giai đoạn II Thiết bị Giai đoạn I Giai đoạn II 121,239,966 100,062,546 5,000,000 2,500,000 2,500,000 Kiến thiết khác 144,179,446 Giai đoạn I Giai đoạn II 144,178,446 Cộng 370,481,958 Năm khấu hao Thời gian khấu hao 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 năm 20 năm 11,065,12 6,061,998 5,003,127 11,065,12 6,061,998 5,003,127 11,065,12 6,061,998 5,003,127 11,065,12 6,061,998 5,003,127 11,065,12 6,061,998 5,003,127 11,065,12 6,061,998 5,003,127 11,065,12 6,061,998 5,003,127 11,065,12 6,061,998 5,003,127 11,065,12 6,061,998 5,003,127 11,065,12 11,065,12 11,065,12 11,065,12 11,065,12 11,065,12 11,065,12 11,065,12 11,065,12 20 11,065,126 6,061,998 5,003,127 năm năm năm năm 11,065,126 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN BẢNG TỔNG HỢP CHI PHÍ HÀNG NĂM Đơn vị tính 1000 VNĐ SốTT Khoản mục Đơn vị 0 4,821,240 120,000 120,000 120,000 120,000 120,000 120,000 Chi phí mua nước 21,600 21,600 21,600 21,600 21,600 Chi phí mua điện 8,640 8,640 8,640 8,640 14,613,960 150,240 150,240 4,971,480 Tiền thuê đất Chi phí quản lý (lương CB quản lý) Tổng 10 14,463,720 Năm hoạt động kinh doanh 4,821,240 4,821,240 4,821,240 4,821,240 4,821,240 10 4,821,240 120,000 120,000 120,000 120,000 21,600 21,600 21,600 21,600 21,600 8,640 8,640 8,640 8,640 8,640 8,640 4,971,480 4,971,480 4,971,480 4,971,480 4,971,480 4,971,480 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN BẢNG DỰ TRÙ CÂN ĐỐI THU CHI Đơn vị tính: 1000VNĐ STT A B C Khoản mục Năm xây dựng Năm hoạt động kinh doanh 10 SỐ TIỀN THU VÀO Doanh thu Khấu hao DỊNG TIỀN RA Chi trả sản xuất Hồn trả nợ gốc Hoàn trả lãi vốn vay Mua sắm tài sản cố định - Máy móc thiết bị - Xây dựng Vốn lưu động Thuế phải nộp Chi khác SỐ TIỀN TĂNG Số tiền có đầu năm 80,373,120 80,873,120 82,292,044 82,292,044 97,837,540 72,498,593 74,447,975 74,447,063 19,058,931 19,058,931 39,972,105 39,972,105 41,391,029 41,391,029 56,936,525 60,933,467 63,382,849 63,381,937 7,993,805 7,993,805 40,401,015 40,901,015 40,901,015 40,901,015 40,901,015 11,565,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 18,318,780 3,855,060 3,940,003 8,676,300 149,504,068 141,837,496 137,098,348 131,729,051 118,103,029 11,328,090 14,613,960 150,240 150,240 4,971,480 4,971,480 4,971,480 4,971,480 4,971,480 4,971,480 4,971,480 102,267,971 102,267,971 102,267,971 102,267,971 102,267,971 35,793,790 28,635,032 21,476,274 14,317,516 7,158,758 Số tiền có cuối năm 14 1,325,895 1,325,895 3,704,820 3,704,820 3,704,820 3,704,820 3,704,820 3,704,820 3,704,820 3,704,820 3,704,820 3,704,820 0 84,943 2,766,007 2,258,193 4,677,803 6,467,264 0 62,054,340 77,018,060 78,352,041 73,615,744 -51,666,528 -69,338,903 -62,650,373 -57,281,988 -99,044,098 7,730,841 62,054,340 77,018,060 78,352,041 73,615,744 -51,666,528 -69,338,903 -62,650,373 -57,281,988 -99,044,098 62,054,340 139,072,400 217,424,441 291,040,185 239,373,657 170,034,754 107,384,381 50,102,393 -48,941,705 7,730,841 41,210,864 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN BẢNG DỰ TRÙ CÂN ĐỐI THU CHI Đơn vị tính: 1000VNĐ STT Khoản mục A SỐ TIỀN THU VÀO Doanh thu Khấu hao B DÒNG TIỀN RA Chi trả sản xuất Hoàn trả nợ gốc Hoàn trả lãi vốn vay Mua sắm tài sản cố định - Máy móc thiết bị - Xây dựng Vốn lưu động Thuế phải nộp Chi khác C Năm xây dựng 11 12 13 14 17 18 19 20 18,998,931 18,998,931 18,998,931 18,998,931 18,998,931 18,998,931 18,998,931 18,998,931 18,998,931 18,998,931 7,933,805 7,933,805 7,933,805 11,065,126 11,065,126 8,601,180 4,896,360 8,601,180 4,896,360 8,601,180 4,896,360 7,933,805 11,065,12 8,601,180 4,896,360 7,933,805 11,065,12 8,601,180 4,896,360 7,933,805 11,065,12 8,601,180 4,896,360 7,933,805 11,065,12 8,601,180 4,896,360 7,933,805 11,065,12 8,601,180 4,896,360 7,933,805 11,065,126 7,933,805 11,065,12 8,601,180 4,896,360 3,704,820 3,704,820 3,704,820 SỐ TIỀN TĂNG 10,397,751 10,397,751 10,397,751 Số tiền có đầu năm 10,397,751 10,397,751 10,397,751 Số tiền có cuối năm 30,813,113 20,415,362 10,017,611 15 Năm hoạt động kinh doanh 15 16 3,704,820 3,704,820 3,704,820 3,704,820 3,704,820 3,704,820 10,397,75 10,397,75 10,397,75 10,397,75 10,397,75 10,397,75 10,777,891 10,397,75 10,397,75 31,573,39 10,397,75 10,397,75 380,140 10,397,75 10,397,75 21,175,64 41,971,144 52,368,895 11,065,126 11,252,970 4,896,360 1,325,895 1,325,895 3,704,820 7,745,961 7,745,961 60,114,856 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN BẢNG TÍNH NPV VÀ TỶ SUẤT SINH LỜI NỘI TẠI (IRR) Đơn vị tính: 1000VNĐ STT Nội dung Năm xây dựng Doanh thu - Chi phí - Thuế GTGT 5% - Thuế thu nhập doanh nghiệp Lãi ròng Khấu hao Lãi ròng + Khấu hao 563,285,431 Lũy kế dịng lợi ích 491,940,089 Hệ số chiết khấu (R=10%) 10 NPV2 11 Hệ số chiết khấu (R=7%) 12 NPV 441,406,666 508,152,365 16 42,075,900 43,569,504 43,569,504 59,933,184 64,140,492 66,718,788 66,717,828 8,414,532 8,414,532 150,240 2,103,795 150,240 2,178,475 4,971,480 2,178,475 4,971,480 2,996,659 4,971,480 3,207,025 4,971,480 3,335,939 4,971,480 3,335,891 4,971,480 420,727 4,971,480 420,727 84,943 2,766,007 2,150,768 4,677,803 6,467,264 0 2,254,035 2,413,658 7,149,955 10,734,146 10,329,273 12,985,222 14,774,635 5,392,207 5,392,207 39,821,865 41,155,846 36,419,549 49,199,038 53,811,219 53,733,566 51,943,193 3,022,325 3,022,325 40,901,015 40,901,015 40,901,015 40,901,015 11,565,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 80,722,880 82,056,861 77,320,564 90,100,053 65,376,345 64,798,692 63,008,319 14,087,451 14,087,451 0.952 0.907 0.864 0.823 0.784 0.746 0.711 0.677 0.645 0.614 62,627,771 65,759,16 73,218,032 70,883,802 46,051,220 526,134,55 42,646,510 9,080,897 8,648,473 228,538,901 70,595,749 395,959,51 48,784,836 146,482,040 63,611,819 305,859,46 589,142,873 603,230,324 617,317,776 0.909 0.826 0.751 0.683 0.621 0.564 0.513 0.467 0.424 0.386 59,781,05 66,713,124 61,650,534 52,810,985 55,945,044 36,903,243 33,251,975 29,393,846 5,974,455 5,431,322 0.935 0.873 0.816 0.763 0.713 0.666 0.623 0.582 0.544 0.508 61,457,15 70,506,490 66,982,841 58,987,488 64,240,092 43,563,019 40,353,368 36,671,415 7,662,640 7,161,346 16,717,75 25,358,14 40,401,01 65,759,16 Hệ số chiết khấu (R=5%) NPV1 42,075,90 14,613,960 2,103,795 Tổng chi phí Năm hoạt động kinh doanh 461,335,863 10 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN BẢNG TÍNH NPV VÀ TỶ SUẤT SINH LỜI NỘI TẠI (IRR) Đơn vị tính: 1000VNĐ STT 10 11 12 Nội dung Doanh thu - Chi phí - Thuế GTGT 5% - Thuế thu nhập doanh nghiệp Tổng chi phí Lãi rịng Khấu hao Lãi rịng + Khấu hao Lũy kế dịng lợi ích Hệ số chiết khấu (R=5%) NPV1 Hệ số chiết khấu (R=10%) NPV2 Hệ số chiết khấu (R=7%) NPV Với r1= 5% Năm xây dựng Năm hoạt động kinh doanh 11 12 13 14 16 17 18 19 20 8,414,532 4,896,360 420,727 8,414,532 4,896,360 420,727 8,414,532 4,896,360 420,727 8,414,532 4,896,360 420,727 8,414,532 4,896,360 420,727 8,414,532 4,896,360 420,727 8,414,532 4,896,360 420,727 8,414,532 4,896,360 420,727 8,414,532 4,896,360 420,727 8,414,532 4,896,360 420,727 0 0 0 0 0 5,317,087 3,097,445 11,065,126 5,317,087 3,097,445 11,065,126 5,317,087 3,097,445 11,065,126 5,317,087 3,097,445 11,065,126 5,317,087 3,097,445 11,065,126 5,317,087 3,097,445 11,065,126 5,317,087 3,097,445 11,065,126 5,317,087 3,097,445 11,065,126 5,317,087 3,097,445 11,065,126 5,317,087 3,097,445 11,065,126 14,162,571 14,162,571 14,162,571 14,162,571 14,162,571 14,162,571 14,162,571 14,162,571 14,162,571 14,162,571 631,480,347 645,642,91 659,805,49 673,968,062 688,130,633 702,293,204 716,455,77 730,618,347 744,780,919 758,943,490 0.585 0.557 0.530 0.505 0.481 0.458 0.436 0.416 0.396 0.377 8,280,562 7,886,250 7,510,714 7,153,061 6,812,439 6,488,037 6,179,083 5,884,841 5,604,610 5,337,724 0.350 0.319 0.290 0.263 0.239 0.218 0.198 0.180 0.164 0.149 4,963,895 4,512,632 4,102,392 3,729,448 3,390,407 3,082,188 2,801,989 2,547,263 2,315,694 2,105,176 0.475 0.444 0.415 0.388 0.362 0.339 0.317 0.296 0.277 0.258 6,728,536 6,288,351 5,876,964 5,492,489 5,133,168 4,797,353 4,483,507 4,190,194 3,916,069 3,659,878 NPV1= -491,940,089 + 563,285,431 = 71,345,342 > Với r2= 10% NPV2= -491,940,089 + 441,406,666 = -50,533,423 < 17 15 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN IRR = r1+ (r2 – r1) x NPV1 / (NPV1 – NPV2) = 0.079 BẢNG TÍNH ĐIỂM HỒ VỐN Đơn vị tính: 1000VNĐ STT I II A B Khoản mục TỔNG DOANH THU TỔNG CHI PHÍ Biến phí CPSXKD Chi tiền mua nước Chi tiền mua điện Định phí Trả nợ ngân sách tiền thuê đất Chi phí quản lý Trả lãi ngân hàng Thuế GTGT Khấu hao 18 Năm TB (1-20) 26,488,774 22,680 30,128,846 Năm hoạt động kinh doanh 42,075,900 42,075,900 43,569,504 43,569,504 59,933,18 57,118,770 30,240 21,600 8,640 43,155,050 30,240 21,600 8,640 43,229,730 30,240 21,600 8,640 48,050,970 30,240 21,600 8,640 48,869,154 30,240 21,600 8,640 57,088,530 14,463,720 43,124,810 43,199,490 48,020,730 4,821,240 48,838,914 4,821,240 120,000 120,000 120,000 120,000 120,000 2,103,795 40,401,01 2,103,795 40,901,01 2,178,475 40,901,01 2,178,475 40,901,01 2,996,659 40,901,01 10 64,140,492 66,718,788 66,717,828 8,414,532 8,414,532 55,537,421 30,240 21,600 8,640 55,507,18 4,821,240 48,007,577 30,240 21,600 8,640 40,848,771 30,240 21,600 8,640 30,774,849 30,240 21,600 8,640 23,616,091 30,240 21,600 8,640 47,977,337 4,821,240 40,818,531 4,821,240 30,744,609 4,821,240 23,585,851 4,821,240 120,000 35,793,79 3,207,025 11,565,12 120,000 120,000 120,000 28,635,032 3,335,939 11,065,12 21,476,274 3,335,891 11,065,12 120,000 14,317,51 420,727 11,065,12 7,158,758 420,727 11,065,126 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN BẢNG TÍNH ĐIỂM HỒ VỐN Đơn vị tính: 1000VNĐ STT Khoản mục Năm trung bình Năm hoạt động kinh doanh 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 I TỔNG DOANH THU 8,414,532 8,414,532 8,414,532 8,414,532 8,414,532 8,414,532 8,414,532 8,414,532 8,414,532 8,414,532 II A B TỔNG CHI PHÍ Biến phí CPSXKD Chi tiền mua nước Chi tiền mua điện Định phí Trả nợ ngân sách tiền thuê đất 16,382,213 15,120 10,800 4,320 16,367,093 4,821,240 16,382,213 15,120 10,800 4,320 16,367,093 4,821,240 16,382,213 15,120 10,800 4,320 16,367,093 4,821,240 16,382,213 15,120 10,800 4,320 16,367,093 4,821,240 16,382,213 15,120 10,800 4,320 16,367,093 4,821,240 16,382,213 15,120 10,800 4,320 16,367,093 4,821,240 16,382,213 15,120 10,800 4,320 16,367,093 4,821,240 16,382,213 15,120 10,800 4,320 16,367,093 4,821,240 16,382,213 15,120 10,800 4,320 16,367,093 4,821,240 16,382,213 15,120 10,800 4,320 16,367,093 4,821,240 Chi phí quản lý Trả lãi ngân hàng Thuế GTGT 60,000 60,000 60,000 60,000 60,000 60,000 60,000 60,000 60,000 60,000 Khấu hao 420,727 11,065,12 420,727 11,065,12 420,727 11,065,12 420,727 11,065,12 420,727 11,065,12 420,727 11,065,12 420,727 11,065,12 420,727 11,065,12 420,727 420,727 11,065,12 Điểm hồ vốn = Định phí / (Doanh thu-Biến phí) = 113.84% Doanh thu hồ vốn = Định phí / (1 - (Biến phí / Doanh thu) = 30,154,664 nghìn đồng 19 11,065,126 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 20 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN BẢN SỬA LỖI SAI Bảng tổng hợp vốn đầu tư stt Nội dung sửa Số liệu ban đầu Sửa thành Lãi vay xây dựng 72.963.462 80.705.116 Tổng vốn đầu tư 484.568.918 491.940.089 Đơn vị: 1000vnd Bảng dự kiến doanh thu Stt Nội dung sửa Số liệu ban đầu Sửa thành Diện tích thuê năm7 100.173 m2 DT cho tổ chức thuê nắm 6.231 m2 5.601 m2 Giải thích: Trụ sở đại sứ cho thuê theo quy chế ngoại giao với tổng diện tích dự kiến đưa vào kinh doanh 100.173m2, năm cho thuê 50.087m2, năm cho thuê 50.087m2 lại nên từ năm trở diện tích cho thuê phải Trong bảng dự kiến doanh thu lại ghi số lượng đất trụ sở đại sứ cho thuê năm thứ thứ 100.173m2, cần sửa thành Đất cho tổ chức quốc tế có tổng diện tích đưa vào kinh doanh 33.606m2, cho thuê hết sáu năm, năm cho thuê 5.601m2 Do cần sửa 6.231m2 thành 5.601m2 Bảng tổng doanh thu Stt Nội dung sửa Tổng doanh thu nhà cao tầng khu ngoại giao 21 Số ban đầu 11.986.740 Sửa thành Lỗi sai 11.986.560 Nhân sai LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Bản tổng doanh thu Giá thuê 1m2 84 Tổng DT trụ sở ĐS năm Các tổ chức thương mại quốc tế: Diện tích Tổng doanh thu 4.207.308 Từ Phải tính tiển ứng trước 420 năm, 21.036.540 tính tổng DT năm thành 6.231m2 5.601m2 10.767.168 9.678.528 Tính sai từ dự kiến kinh doanh Giá thuê đất thương mại tổ chức quốc tế 1.536 năm thứ 1.728 Doanh thu năm 4.207.308 Chưa bổ sung them Tổng doanh thu 20 514.077.312 năm 529.775.484 Do lỗi sai Ghi sai Bảng kế hoạch sử dụng vốn lãi vay thời gian xây dựng Số vốn vay phải tính lãi thời gian xây dựng năm 2001 khơng phải mà 594.833 nghìn đồng Bảng áp dụng sai cơng thức tính lãi suất, tính theo lãi suất đơn Vì cần phải sửa lại thành lãi suất kép, tức lãi hàng năm cộng vào gốc để tính lãi năm Sau sửa, tổng số lãi vay thời gian xây dựng thay đổi từ 72.963.462 nghìn đồng thành 80.705.116 nghìn đồng, số liệu sửa vào bảng tổng hợp vốn đầu tư phần chi phí lãi vay thời gian xây dựng Tổng số vốn vay ban đầu + lãi vay thay đổi theo từ 356.241.764 nghìn đồng thành 364.578.251nghìn đồng 22 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Bảng kế hoạch trả nợ vốn lãi vay xây dựng Sai vốn vay cố định lãi vay năm xây dựng, phải sửa thành 364.578.251 nghìn đồng (theo bảng kế hoạch sử dụng vốn lãi vay thời gian xây dựng) Bắt đầu trả nợ gốc lãi vay hàng năm kể từ năm thứ sáu, năm năm đầu phải tính lãi để cộng vào gốc vay Bảng tính lãi từ năm thứ sáu bắt đầu trả gốc vay, cách tính sai Lãi suất sử dụng để tính tốn bảng sai, phải lấy lãi suất 7% cho đời dự án Các lỗi sai làm cho toàn số liệu bảng kế hoạch trả nợ vốn lãi vay bị sai Sau tính lãi vay từ năm thứ nhất, tính lãi suất 7% sửa lại tổng số + cộng lãi vay ta có: tổng nợ phải trả 618.721.227 nghìn đồng gồm có 107.381.370 nghìn đồng lãi vay 511.339.587 nghìn đồng trả gốc vay Bảng tính tốn giá trị khấu hao hàmg năm Bảng sai giá trị xây lắp tính khấu hao, phải sửa sau (sửa theo bảng tổng hợp vốn đầu tư): - Tổng giá trị xây lắp sửa từ 370.481.958 nghìn đồng thành 221.302.512 nghìn đồng 370.481.958 nghìn đồng tổng vốn cố định khơng phải tổng giá trị xây lắp - Giá trị xây lắp giai đoạn I sửa từ 192.760.492 nghìn đồng thành 121.239.966 nghìn đồng - Giá trị xây lắp giai đoạn II sửa từ 177.721.466 nghìn đồng thành 100.062.546 nghìn đồng Giá trị khấu hao năm chi phí xây lắp phải sửa từ 18.524.098 nghìn đồng thành 11.065.126 nghìn đồng Tổng giá trị khấu hao năm phải sửa theo: - Năm thứ khấu hao 40.401.015 nghìn đồng thay cho số liệu cũ 47.859.987 nghìn đồng - Năm thứ đến thứ năm khấu hao 40.901.015 nghìn đồng thay cho 48.359.987 nghìn đồng 23 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN - Năm thứ khấu hao 11.565.126 nghìn đồng thay cho 19.024.098 nghìn đồng - Năm thứ đến thứ 20 năm khấu hao 11.065.126 nghìn đồng thay cho 18.524.098 nghìn đồng Bảng tổng hợp chi phí hàng năm Tiền thuê đất trả trước ba năm đầu, năm trả hàng năm, bảng lại tính tiền thuê đất trả hàng năm từ năm đầu Cần phải sửa sau: - Tiền thuê đất năm sửa từ 4.821.240 nghìn đồng thành 14.463.720 nghìn đồng Tiền thuê đất năn thứ thứ sửa thành - Tổng chi phí năm sửa từ 4.971.480 nghìn đồng thành 14.613.960 nghìn đồng Tổng chi phí năm năm sửa thành 150.240 nghìn đồng Bảng dự trù lỗ lãi hàng năm Các khoản mục tổng doanh thu, tổng chi phí, khấu hao, trả lãi vay hàng năm bị tính sai bảng trước nên bảng dự trù lỗ lãi bị sai theo Do khoản mục lại bảng sai Cần sửa lại tất liệu cho khớp với bảng trước Khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp, năm thu nhập trước thuế âm thuế thu nhập doanh nghiệp 0, tức doanh nghiệp nộp thuế Trong bảng dự trù lỗ lãi năm thứ 1, 3, 4, thu nhập trước thuế âm mà tính thuế thu nhập doanh nghiệp cho mang dấu âm, sai Bảng tính NPV tỷ suất sinh lời nội Tương tự bảng dự trù lỗ lãi, khoản mục doanh thu, chi phí, khấu hao bị tính sai bảng trước nên bảng sai làm cho khoản mục khác sai theo Bảng phải sửa lại toàn liệu 24 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Sau sửa hệ số chiết khấu 10% 15% khơng thể sử dụng để tính IRR làm cho NPV âm, ta phải sử dụng hai hệ số chiết khấu khác 5% 10% Với hai hệ số chiết khấu ta tính IRR 7,9% Bảng tính điểm hồ vốn Bảng bị sai toàn liệu khoản mục doanh thu, chi phí, lãi vay phải trả khấu hao bị tính sai,chỉ cần sủa lại khoản mục cho khớp với bảng sửa trước Sau sửa ta thu được: doanh thu trung bình 26.488.774 nghìn đồng (25.703.866 nghìn đồng); biến phí trung bình 22.680 (22.680 nghìn đồng); định phí trung bình 30.128.846 (37.373.508 nghìn đồng) Từ sửa lại điểm hoà vốn doanh thu hoà vốn: Điểm hoà vốn=113.84%; Doanh thu hoà vốn = 30.154.664 25 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Dự tính tổng mức vốn đầu tư nguồn vốn huy động dự án - Tổng mức vốn đầu tư: Căn văn quản lý đầu tư xây dựng hành Bộ xây dựng, Bộ tài chính, UBND thành phố Hà Nội suất vốn đầu tư, giá thiết kế, đơn giá xây dựng, chi phí thẩm định tư vấn đầu tư Tổng mức vốn đầu tư dự án xác định theo phương pháp tổng hợp từ khoản mục chi phí dự tính dự án 491.940.089 nghìn đồng, đó: vốn cố định 370.481.958 nghìn đồng; vốn lưu động ban đầu 3.704.820 nghìn đồng; vốn dự phịng 37.048.196 nghìn đồng; lãi vay thời gian xây dựng 80.705.116 nghìn đồng - Các nguồn vốn huy động dự án • Vốn tự có: Nguồn vốn tự có ban đầu 20 tỷ đồng hỗ trợ đền bù 74.437.333 nghìn đồng Tổng vốn tự có 94.437.333 nghìn đồng • Nguồn vốn tạm ứng đất: 10.0173m2 đất cho đoàn ngoại giao thuê ứng trước với khả vận động cho thuê trước vào thi công hạ tầng năm năm với giá dự kiến USD/m2/năm Tổng số vốn tạm ứng là: 35.060.550 nghìn đồng • Nguồn ngân sách Nhà nước: - Đầu tư vào số tuyến đường thành phố qua khu vực: 57.278.050 nghìn đồng - Kinh phí đền bù giải phóng mắt bằng: 337.218.752 nghìn đồng - Đầu tư vào xây dựng đoạn đường nối từ Khu ngoại giao đoàn đến đường cao tốc Thăng Long – Nội Bài: 7.600.500 nghìn đồng Lập báo cáo tài xác định dịng tiền a Dự tính doanh thu: Dự kiến doanh thu 20 năm từ việc cho thuê lại đất có hạ tầng Diện tích dự kiến đưa vào kinh doanh, khai thác 362500m2 Có hai phương thức cho thuê: - Cho Đoàn ngoại giao thuê để làm tụ sở đại sứ theo quy chế ngoại giao Mức giá dự kiến 6USD/m2/năm Phương thức toán: ứng trước năm đầu, từ năm thứ đến năm thứ 20 toán hàng năm 26 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN - Khu đất lại cho thuê lại quyền sử dụng đất theo phương thức trả tiền lần Giá tối thiểu cụ thể cho khu đất sau: • Khu nhà cao tầng khu ngoại giao: diện tích 66593m2 giá cho th lại 1440000 đồng/m2 • Khu cơng trình dịch vụ cơng cộng: diện tích 54033m2; giá cho th dự kiến 1440000 đồng / m2 • Khu mhà biệt thự: diện tích 51469m2; giá cho thuê 960000 đồng/ m2 • Khu nhà trẻ mẫu giáo khu ngoại giao: diên tích 6464m2; giá cho th 1008000/m2 • Khu tổ chức quốc tế: diện tích 33606m2; giá cho thuê 1728000 đồng/ m2 • Khu nhà cao tầng ngồi khu ngoại giao: diện tích46756 m2; giá cho th 1536000 đồng/m2 • Khu vực nhà trẻ mẫu giáo ngồi khu ngoại giao: diện tích 7352m2; giá cho thuê dự kiến 840000 đồng/m2 Doanh thu chi tiết hàng năm thể chi tiết bảng dự kiến doanh thu bảng tổng doanh thu b Dự tính chi phí: Chi phí hàng năm dự án tổng hợp từ khoản chi phí sau: - Tiền thuê đất; - Chi phí quản lý ( lương cán quản lý); - Chi phí mua điện ; - Chi phí mua nước Xác định tiền thuê đất hàng năm: Giá thuê đất Sở Tài Vật giá Hà Nội Hội đồng định giá thuê đất phê duyệt 19000000 nghìn đồng/ Hệ số tính giá th đất theo Bản quy định số 1357 TC/QD/TCT ngày 30/12/1995 Bộ Tài 0.7% Vậy số tiền thuê đất năm là: 36.25 x 19000000 nghìn đồng x 0.7% = 8421240 nghìn đồng 27 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Các khoản chi phí dự tính chi tiết bảng tổng hợp chi phí hàng năm c Dự tính lợi nhuận: Lợi nhuận sau thuế diễn dải chi tiết bảng dự trù lỗ lãi hàng năm d Xác định dòng tiền: Dòng tiền diễn dải chi tiết bảng tính NPV tỷ suất sinh lời nội Các tiêu phân tích tài dự án a NPV: Hiện giá thu nhập ròng Dự án sử dụng nguồn vốn vay ưu đãi cho doanh nghiệp phát triển đầu tư hạ tầng với lãi suất 7% năm, ta lấy hệ số chiết khấu để tính giá thu nhập rịng 7% Từ bảng tính NPV tỷ suất sinh lời nội ta có: NPV = -491,940,089 + 508.152.365 = 16.212.276 (nghìn đổng) Như dự án có NPV >0, chấp nhận dự án có lãi, nhiên quy mô lợi nhuận mà dự án mang lại cho chủ đầu tư không lớn b Tỷ suất sinh lời nội IRR Ta chọn hai hệ số chiết khấu r=5% r=10% Với r=5%, ta có NPV1= -491,940,089+ 563.285.431 = 71.345.342 > Với r=10%, ta có NPV2= -491,940,089 + 441.406666 = -50,533,423 < IRR = 0.05 + 71345342 x (0.1 – 0.05) / (71345342 + 50533423) = 0.079 Vậy IRR = 7.9% > 7% , chấp nhận dự án c Thời gian hoàn vốn: Trong bảng tính NPV tỷ suất sinh lời nội tại, tính đến năm thứ luỹ kế rịng lợi ích 461.335.863 nghìn đồng; năm thứ 526.134.554 nghìn đồng; đến cuối năm thứ doanh nghiệp cịn thiếu 30.604.226 nghìn đồng thu hồi đủ vốn đầu tư Thời gian hoàn vốn đầu tư là: năm + (12 x 30,604,226) / 64,798,692 tháng = năm 5,7 tháng 28 ... 19 11,065,126 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 20 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN BẢN SỬA LỖI SAI Bảng tổng hợp vốn đầu tư stt Nội dung sửa Số liệu ban đầu Sửa thành Lãi vay xây dựng 72.963.462... 30.154.664 25 LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Dự tính tổng mức vốn đầu tư nguồn vốn huy động dự án - Tổng mức vốn đầu tư: Căn văn quản lý đầu tư xây dựng hành Bộ xây dựng, Bộ...LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TỔNG DOANH THU Đơn vị tính: 1000VNĐ Năm Diện tích kinh doanh Đơn vị Khối lượng Giá cho thuê Tổng doanh thu (1000Đ) Doanh thu theo năm LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT