Cơ chế định giá bất động sản và tác động đến hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại

MỤC LỤC DANH MỤC HÌNH VẼ DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU CHƯƠNG LÍ LUẬN CHUNG VỀ CƠ CHẾ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 15 1.1 Lí luận chung chế định giá bất động sản 15 1.1.1 Định giá bất động sản 15 1.1.2 Khái niệm vai trò chế định giá bất động sản 20 1.1.3 Nội dung chế định giá bất động sản 23 1.2 Tác động chế định giá bất động sản đến hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại 44 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại 44 1.2.2 Vai trò định giá bất động sản hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại 45 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chế định giá bất động sản hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại 47 1.2.4 Tác động chế định giá bất động sản đến hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại 53 1.3 Kinh nghiệm quốc tế chế định giá bất động sản hoạt động tín dụng giới học cho Việt Nam 65 1.3.1 Quản lí Nhà nước hoạt động định giá bất động sản hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại 66 1.3.2 Hoạt động định giá bất động sản số ngân hàng thương mại giới 70 1.3.3 Bài học cho Việt Nam 74 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CƠ CHẾ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 77 2.1 Quá trình phát triển hoạt động định giá bất động sản hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam 77 2.1.1 Hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua 77 2.1.2 Quá trình phát triển định giá bất động sản hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại Việt Nam 84 2.2 Thực trạng hệ thống văn pháp luật hoạt động định giá bất động sản NHTM Việt Nam 85 2.2.1 Tổng quan hệ thống văn pháp luật cho hoạt động định giá bất động sản Việt Nam 85 2.2.2 Thực trạng hệ thống văn pháp luật định giá bất động sản hoạt động tín dụng NHTM Ở Việt nam 88 2.3 Thực trạng chế định giá bất động sản hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam 92 2.3.1 Thực trạng việc xác định mục tiêu định giá bất động sản 93 2.3.2 Thực trạng việc lựa chọn áp dụng định giá bất động sản 93 2.3.3 Thực trạng qui trình định giá bất động sản 108 2.3.4 Thực trạng việc tổ chức thực định giá bất động sản 112 2.4 Đánh giá thực trạng chế định giá bất động sản tác động đến hoạt động ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua 115 2.4.1 Đánh giá chế định giá bất động sản hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại thời gian qua 115 2.4.2 Đánh giá tác động chế định giá bất động sản đến hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam 123 2.4.3 Nguyên nhân 130 CHƯƠNG HOÀN THIỆN CƠ CHẾ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 137 3.1 Những quan điểm hoàn thiện chế định giá bất động sản hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam 137 3.1.1 Định hướng phát triển chế định giá bất động sản hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam 137 3.1.2 Những quan điểm hoàn thiện chế định giá bất động sản hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam 139 3.2 Hoàn thiện chế định giá bất động sản hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam 141 3.2.1 Hoàn thiện việc xác định mục tiêu định giá bất động sản 141 3.2.2 Hoàn thiện việc lựa chọn áp dụng phương pháp định giá bất động sản 143 3.2.3 Hoàn thiện qui trình định giá bất động sản 150 3.2.4 Hoàn thiện việc tổ chức thực định giá bất động sản 162 3.2.5 Nhóm giải pháp hỗ trợ 168 3.3 Điều kiện thực giải pháp 179 3.3.1 Điều kiện phía Nhà nước 179 3.3.2 Điều kiện phía Hiệp hội nghề nghiệp 184 3.3.3 Điều kiện phía công ty định giá 185 3.3.4 Điều kiện phía khách hàng vay vốn ngân hàng thương mại 186 KẾT LUẬN 189 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 191 DANH MỤC PHỤ LỤC 196 DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1 Phương pháp tính toán chi phí theo kỹ thuật thống kê người xây dựng 33 Hình 1.2 Quy trình ĐGBĐS 39 Hình 1.3 Mối quan hệ công việc, người máy 43 Hình 2.1 Tốc độ tăng trưởng số tiêu tháng 05/2013 so với cuối năm 2012 78 Hình 2.2 Tăng trưởng tính dụng NHTM 2009 – 2010 79 Hình 2.3 Diễn biến tăng trưởng tín dụng năm 2011 - 2012 81 Hình 2.4 Diễn biến tăng trưởng tín dụng giai đoạn 2012 - 2013 81 Hình 2.5 Nợ xấu từ năm 2011 đến quý 3/2012 số NHTM 82 Hình 2.6 Nợ xấu toàn hệ thống từ quý 2/2012 đến quý 2/2013 82 Hình 2.7 Ý kiến đánh giá kết ĐGBĐS NHTM 118 Hình 3.1 Quy trình kiểm soát nội 164 Hình 3.2 Mối quan hệ NHTM – Tổ chức định giá – Khách hàng vay vốn 177 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Số lượng ngân hàng giai đoạn 1991- 2013 77 Bảng 2.2 Thống kê số tiêu đến tháng 05/2013 78 Bảng 2.3 Tăng trưởng tín dụng hệ thống NHTM giai đoạn 2008 - 2010 79 Bảng 2.4 Cơ cấu dư nợ tín dụng phân theo ngành 82 Bảng 2.5 Thống kê tài sản chấp số NHTM năm 2012 83 Bảng 2.6 Tỷ trọng phương pháp ĐGBĐS NHTM lựa chọn 93 Bảng 2.7 So sánh GTBĐS NHTM xác định với giá trị nhóm NC tính toán 130 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ĐGBĐS Định giá bất động sản NHTM Ngân hàng thương mại BĐS Bất động sản ĐGTS Định giá tài sản GTBĐS Giá trị bất động sản NHNN Ngân hàng Nhà nước MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản (TTBĐS) phận quan trọng cấu thành kinh tế vận hành theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam TTBĐS có liên thông mật thiết với nhiều loại thị trường khác kinh tế, đặc biệt thị trường tài tiền tệ Hai thị trường có chủ thể đặc biệt quan trọng BĐS – hàng hóa TTBĐS ngân hàng thương mại (NHTM) – tổ chức tài thị trường tài tiền tệ Định giá BĐS (ĐGBĐS) hoạt động tín dụng NHTM cầu nối quan trọng chủ thể Trên giác độ NHTM việc định giá giúp cho ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý, tạo lập uy tín thu hút với khách hàng, đồng thời nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng NHTM Trên giác độ khách hàng, việc xác định hợp lý giá trị BĐS (GTBĐS) thúc đẩy trình chuyển hóa vốn vào sản xuất kinh doanh, đồng thời tạo niềm tin cho khách hàng vào hoạt động tín dụng NHTM Đứng phương diện quản lý Nhà nước, việc ĐGBĐS giúp quan quản lý Nhà nước, đặc biệt Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quản lý đánh giá chất lượng hoạt động tín dụng NHTM, xác định mức độ rủi ro, để từ có sách hợp lý quản lý điều hành hoạt động tín dụng NHTM có định hướng đắn việc phát triển thị trường tài tiền tệ Trong giai đoạn nay, TTBĐS gặp khó khăn, nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy phá sản, nhận thời gian vừa qua lĩnh vực ĐGBĐS hoạt động tín dụng NHTM chưa quan tâm mức kể từ phía quan quản lí Nhà nước phía NHTM Điều gây tác động tiêu cực tới hoạt động tín dụng NHTM Việt Nam Việc cho vay chấp cầm cố BĐS NHTM diễn thời gian dài với khoản vay có giá trị lớn mang lại khoản lợi nhuận không nhỏ cho NHTM Tuy nhiên điều với việc chưa có chế ĐGBĐS phù hợp dẫn đến GTBĐS hoạt động tín dụng NHTM nằm kiểm soát quan quản lí Nhà nước Điều gây nguy hiểm cho kinh tế bong bóng BĐS bị vỡ kéo theo dây truyền đổ vỡ hệ thống NHTM Các khủng hoảng tài châu Á năm 1997 khủng hoảng tài Mỹ năm 2008 – 2009 chứng minh điều Nhà nước không kiểm soát GTBĐS hoạt động tín dụng NHTM Do làm để có chế ĐGBĐS hợp lí để nâng cao chất lượng độ an toàn hoạt động tín dụng NHTM Việt Nam nay, khơi thông dòng vốn cho nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế đặt cách cấp thiết Vì vậy, nghiên cứu “Cơ chế định giá bất động sản tác động đến hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại” cần thiết Mục đích nghiên cứu đề tài - Nghiên cứu sở lí luận chế ĐGBĐS tác động tới hoạt động tín dụng NHTM - Đánh giá thực trạng chế ĐGBĐS, thực trạng hoạt động tín dụng NHTM tác động chế ĐGBĐS tới hoạt động tín dụng NHTM năm qua Việt Nam - Đề xuất giải pháp, kiến nghị hoàn thiện chế ĐGBĐS nhằm nâng cao chất lượng độ an toàn hoạt động tín dụng NHTM Việt Nam điều kiện Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài - Đối tượng nghiên cứu: Cơ chế ĐGBĐS Nhà nước tác động tới hoạt động tín dụng NHTM - Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu số nội dung sau: + Các NHTM hoạt động Việt Nam NHNN quản lí cấp phép hoạt động + Do vấn đề định giá bất động sản Ngân hàng thương mại thực suốt trình trước, sau cấp tín dụng Tuy nhiên đề tài nghiên cứu nhóm nghiên cứu tập trung vào nghiên cứu chế định giá bất động sản trước xem xét định cấp tín dụng - Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2008 đến năm 2013 Phương pháp nghiên cứu đề tài Một nghiên cứu khoa học thực nhiều cách Dưới đây, nhóm nghiên cứu tổng hợp lại vài phương pháp luận thông dụng Việc lựa chọn phương pháp luận cụ thể dựa vào chủ đề nghiên cứu, mục đích nguồn lực sẵn có nhà nghiên cứu Tác giả Miêu tả Phương pháp luận nghiên cứu Phương pháp luận thực chứng (Positivism): giới thực thể bên có tri thức dựa kinh nghiệm cảm nhận thực tế có hiệu lực chứng thực Các nhà nghiên cứu cần phải Taylor & Bogdan (1998) Phương pháp luận không thiên vị (khách quan) tập trung vào thực chứng thực tế, quan hệ nhân định luật (Positivism) so để quy giả thuyết với phương pháp Phương pháp luận khoa học xã hội (Interpretivism): luận khoa học xã giới thực thể xã hội tâm trí tạo hội (Interpretivism) (chủ quan) Tất tri thức vấn đề phiên dịch Các nhà nghiên cứu cần có cách tiếp cận thể luận để đánh giá ý nghĩa quy trình kiện tượng để quy ý tưởng khái niệm Dubin Xây dựng lý Xây dựng lý thuyết (Theory Building): Các nhà (1969); thuyết (Theory nghiên cứu hình thành khái niệm lý thuyết, Strauss Building) so với mối quan hệ nguyên tắc bản, thu xếp (1987); Thử nghiệm lý chúng cách thức có tổ chức để đạt Hondrich thuyết (Theory lực chung hóa, miêu tả (1995); Testing) giải thích Smith Nghiên cứu (kiểm tra) lý thuyết (Theory Testing): Các (1999) nhà nghiên cứu sử dụng lý thuyết tồn để thử nghiệm giả thuyết hàm ý chúng Phương pháp thực nghiệm (Empirical): Các nhà Flynn Phương pháp thực cộng nghiệm (empirical) nghiên cứu sử dụng liệu tồn thông qua (1990, pp so với phương pháp qui trình thực nghiệm (thực tế) giới 250-284); lý thuyết thực tế để rút nguồn thông tin Taylor & (Theoretical Phương pháp lý thuyết (Theoretical): Các nhà nghiên Bogdan Method) cứu sử dụng tri thức có sẵn để tạo tri (1998) thức lý thuyết trừu tượng họ Popper & Lập luận quy nạp Lập luận quy nạp (Inductive Reasoning): Các nhà Miller (inductive) so với nghiên cứu đưa tổng quát hóa dựa (1983); lập luận suy diễn kiện riêng lẻ Cussens (Deductive Lập luận suy diễn (Deductive Reasoning): Các nhà (1996) Reasoning) nghiên cứu suy kết luận cụ thể từ quy luật chung thông qua lập logic Nghiên cứu định lượng (Quantitative Research): Strauss & Nghiên cứu định Corbin tính (qualitative) so nghiên cứu sử dụng công cụ thủ tục thống (1990); với nghiên cứu định kê hay tính toán để đưa kết nghiên cứu Taylor & lượng (quantitative) Nghiên cứu định lượng có xu gắn liền với Bogdan phương pháp luận thực chứng (positivism) (1998) thường sử dụng để kiểm tra/thử nghiệm lý thuyết có Nghiên cứu định tính (Qualitative Research): nghiên cứu dựa vào liệu miêu tả, hành vi quan sát, câu chuyện sống cá nhân, vận hành thuộc tổ chức, xu hướng xã hội, mối quan hệ tương tác Nghiên cứu định tính phù hợp việc xây dựng lý thuyết chất tự nhiên có tính chất quy nạp tượng Mục đích đề tài nghiên cứu hoàn thiện chế ĐGBĐS nhằm nâng cao chất lượng độ an toàn hoạt động tín dụng NHTM Việt Nam Mục đích khó đạt thông qua phương pháp nghiên cứu định lượng Hơn điều kiện thông tin không đầy đủ không xác hoạt động ĐGBĐS NHTM việc sử dụng mô hình kinh tế lượng không khả thi Do vậy, phương pháp luận mà đề tài áp dụng định tính “các chi tiết phức tạp tượng khó chuyển tải với phương pháp định lượng” (Strauss & Corbin 1990, p 19) Đồng thời lập luận quy nạp (inductive reasoning) cách thức hợp lý Ngoài ra, nhóm nghiên cứu sử dụng phương pháp nghiên cứu sau đây: Phương pháp khảo cứu để khai thác nguồn thông tin thứ cấp, dựa sở kế thừa nghiên cứu có ĐGBĐS nói chung, ĐGBĐS hoạt động tín dụng nói riêng tài liệu khác có liên quan Nguồn thông tin thu thập từ 10 quan quản lý nhà nước, NHNN, NHTM, báo, tạp chí chuyên ngành nguồn tin từ Internet Phương pháp điều tra, khảo sát vấn, sử dụng bảng hỏi để đạt kết nghiên cứu, nhóm nghiên cứu tiến hành khảo sát thực tế, vấn hoạt động ĐGBĐS số NHTM, doanh nghiệp vay vốn NHTM, chuyên gia tài ngân hàng, số cán NHNN có chức quản lí liên quan đến hoạt động Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu Đề tài nghiên cứu góp phần vào việc hoàn chỉnh hệ thống lí luận hoạt động ĐGBĐS hoạt động tín dụng NHTM Về thực tiễn, đề tài nghiên cứu mở đường để vận dụng thành công, đắn lí luận chế ĐGBĐS vào việc ban hành sách NHNN hoạt động ĐGBĐS NHTM, đồng thời tài liệu hướng dẫn cho NHTM triển khai hoạt động ĐGBĐS, điều chỉnh lại nề nếp hoạt động ĐGBĐS phù hợp với điều kiện Việt Nam Tình hình nghiên cứu Trên giới, có nhiều công trình nghiên cứu việc ĐGBĐS: Ở nước phát triển Mỹ nước Châu Âu việc ĐGBĐS tồn từ lâu Ở nước phát triển có Hiệp hội nhà ĐGBĐS chuyên nghiên cứu phát triển dịch vụ ĐGBĐS ngày hoàn thiện Các nghiên cứu ĐGBĐS nhiều nhiên chủ yếu tiếp cận góc độ vấn đề lí thuyết chung có số sách tiếng như: - The Appraisal of Real Estate, 13th Edition, Viện định giá Hoa Kì xuất năm 2008 Cuốn sách đề cập tương đối toàn diện vấn đề lí thuyết khái niệm BĐS, quyền lợi với BĐS, nguyên tắc ĐGBĐS, phân loại TTBĐS làm rõ phương pháp ĐGBĐS áp dụng - Tài liệu hội thảo “Convergence in impact analysis: toward an integrated framework for RIA and SIA in European institutions” tổ chức Brussels, Bỉ đề cập đến vấn đề đặt ĐGBĐS Châu Âu - Cuốn sách “Real Estate Finance and Investment”, 10th Edition, Brueggeman W.D.Fisher J.D (1997) đề cập chủ yếu đến vấn đề tài quỹ tín thác BĐS, dòng vốn trực tiếp gián tiếp cho TTBĐS, lãi suất… tác động đến TTBĐS 11 - Ngoài số công trình nghiên cứu góc độ báo như: + Ted Gwartney and Arden Delaware (1999), Land Estimation, International Journal of Social Economics Trong tác giả nghiên cứu đưa số nguyên tắc, phương pháp xác định giá trị đất đai + Aluko, Bioye Tajudeen (2000), Impact of real estate mortgage valuation in Nigeria, Journal of Social Economics Review Các tác giả nghiên cứu giao dịch thị trường BĐS khoảng thời gian từ 1994-2000, ảnh hưởng giá BĐS chấp đến hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Nigeria Các tác giả đưa kết luận GTBĐS thị trường sở cho việc ước lượng GTBĐS chấp Các tác giả đưa kết luận GTBĐS phụ thuộc nhiều vào phát triển thị trường BĐS thời điểm định giá quan điểm giá trị định giá viên Bởi giá trị định giá mang tính chất thời điểm Những biến động thời điểm định giá ảnh hưởng đến giá trị ĐGBĐS + Kwong Chaw, Wailai (2002) nghiên cứu phương pháp ĐGBĐS để làm tài sản chấp vay vốn ngân hàng tổ chức tín dụng Trung Quốc Bài viết chủ yếu sâu vào nghiên cứu phương pháp áp dụng định giá chấp, Kwong Wai sâu vào nghiên cứu phương pháp phương pháp chi phí thu nhập để nhằm xác định GTBĐS chấp Theo ông GTBĐS tính thu nhập (lợi ích thu từ việc sử dụng BĐS) chi phí cấu thành nên Các công trình nghiên cứu chủ yếu làm sáng tỏ phương pháp ĐGBĐS việc vận dụng phương pháp vào loại mục đích cụ thể Ở Việt Nam, năm 2000 đến có nhiều công trình nghiên cứu liên quan đề việc ĐGBĐS: - TS Đinh Văn Ân, 2009, “Chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, đề tài KX.01.13/06-10 Đề tài nghiên cứu toàn sách liên quan đến phát triển thị trường BĐS Việt Nam Đề tài nghiên cứu sách liên quan đến thị trường BĐS nhiều nước như: kinh nghiệm cho vay chuẩn Mỹ, kinh nghiệm sách nhà Singapore, Philippines, vấn đề tài chính, tiền tệ liên quan đến thị trường BĐS, quy trình quản lý đất đai, đền bù, bồi thường, quản lý giá Trung Quốc; kinh nghiệm sách kiểm soát đầu cơ, kiềm chế giá BĐS Hàn Quốc,… 12 Bên cạnh kinh nghiệm quốc tế, Đề tài vào đánh giá thực trạng sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam từ 1986 nay, rõ tồn tại, yếu sách sách tiền tệ tín dụng chưa đáp ứng đòi hỏi thị trường BĐS; đánh giá sách tín dụng; sách tài chưa theo kịp phát triển thị trường BĐS Đề tài kiến nghị sách phát triển thị trường BĐS: (i) Điều chỉnh sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS; (ii) Đơn giản hóa thủ tục vay vốn chế cho vay tăng cường khả nguồn vốn tổ chức tín dụng… Ngô Xuân Thanh, 2010, “Cơ chế sách tài nhằm phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Viện chiến lược sách – Bộ Tài Đề tài tập trung nghiên cứu sách tài quản lý thị trường BĐS từ ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, với trọng tâm nghiên cứu quyền sử dụng đất đô thị nhà Trong đó, đề tài chủ yếu nghiên cứu sách thuế, sách tài việc giao đất, thu hồi đất; sách tài chuyển nhượng BĐS Nhà nước định giá đất - Một số nghiên cứu thị trường BĐS khác như: Lê Xuân Bá, 2003, “Sự hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam”; Ths Bùi Thị Tuyết Mai, 2005, “Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”; PGS.TS Thái Bá Cẩn Ths Trần Nguyên Nam, 2003, “Thị trường BĐS, vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam” Những nghiên cứu đề cập đến thị trường BĐS, thực trạng giải pháp tổng thể để phát triển thị trường BĐS Việt Nam - Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Khả áp dụng số phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam” TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch Đầu tư phân tích phương pháp định giá khả áp dụng Việt Nam - Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS Việt Nam Thực trạng giải pháp” TS Lưu Văn Nghiêm khái quát hóa nét công tác định giá nói chung ĐGBĐS nói riêng Việt Nam Tuy nhiên đề tài dừng lại việc nghiên cứu Tổng công ty theo mô hình 90 – 91 trình ĐGTS để định giá doanh nghiệp sau cổ phần hóa Có số đề tài nghiên cứu ĐGBĐS chấp ngân hàng cụ thể, đề tài “Định giá quản lý BĐS chấp ngân hàng Phát triển Việt 13 Nam” ThS Nguyễn Đình Nam Đề tài: “ĐGBĐS chấp Ngân hàng thương mại OceanBank” Ths Nguyễn Thị Dinh Tóm lại, nội dung nghiên cứu chủ yếu vấn lý luận thị trường BĐS, đề giải pháp chế, tổ chức, sách hỗ trợ để phát triển thị trường BĐS nghiên cứu phương pháp ĐGBĐS Tuy nhiên, vấn đề liên quan đến chế ĐGBĐS tác động tới hoạt động tín dụng NHTM thời gian qua chưa có nghiên cứu chuyên sâu Việt Nam Do vậy, đề tài “Cơ chế định giá bất động sản tác động đến hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại” hoàn toàn không trùng lặp với công trình nghiên cứu khoa học trước 14 [...]... Nigeria Các tác giả đã đưa ra kết luận GTBĐS trên thị trường là một cơ sở căn bản cho việc ước lượng GTBĐS thế chấp Các tác giả cũng đưa ra kết luận rằng GTBĐS phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường BĐS tại thời điểm định giá và quan điểm về giá trị của định giá viên Bởi vậy giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm Những biến động ngoài thời điểm định giá đều ảnh hưởng đến giá trị ĐGBĐS... chức năng quản lí liên quan đến hoạt động này 5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu Đề tài nghiên cứu góp phần vào việc hoàn chỉnh hệ thống lí luận về hoạt động ĐGBĐS trong hoạt động tín dụng của các NHTM Về thực tiễn, đề tài nghiên cứu là sự mở đường để vận dụng thành công, đúng đắn lí luận về cơ chế ĐGBĐS vào việc ban hành chính sách của NHNN đối với hoạt động ĐGBĐS trong các NHTM,... tài: “ĐGBĐS thế chấp tại Ngân hàng thương mại OceanBank” của Ths Nguyễn Thị Dinh Tóm lại, nội dung của các nghiên cứu chủ yếu là những vấn lý luận về thị trường BĐS, đề ra các giải pháp về cơ chế, tổ chức, chính sách hỗ trợ để phát triển thị trường BĐS hoặc nghiên cứu về phương pháp ĐGBĐS Tuy nhiên, vấn đề liên quan đến cơ chế ĐGBĐS và tác động của nó tới hoạt động tín dụng của NHTM thời gian qua chưa... đề liên quan đến cơ chế ĐGBĐS và tác động của nó tới hoạt động tín dụng của NHTM thời gian qua chưa có một nghiên cứu chuyên sâu nào ở Việt Nam Do vậy, đề tài Cơ chế định giá bất động sản và tác động đến hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại hoàn toàn không trùng lặp với những công trình nghiên cứu khoa học trước đó 14 ... để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng của Trung Quốc Bài viết chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương pháp áp dụng trong định giá thế chấp, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên cứu 2 phương pháp cơ bản đó là phương pháp chi phí và thu nhập để nhằm xác định GTBĐS thế chấp Theo ông GTBĐS được tính bằng thu nhập (lợi ích thu được từ việc sử dụng BĐS) và các chi... năng áp dụng một số phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã phân tích các phương pháp định giá và khả năng áp dụng ở Việt Nam - Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam Thực trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được những nét cơ bản trong... đó các tác giả đã nghiên cứu và đưa ra một số nguyên tắc, cũng như phương pháp xác định giá trị của đất đai + Aluko, Bioye Tajudeen (2000), Impact of real estate mortgage valuation in Nigeria, Journal of Social Economics Review Các tác giả đã nghiên cứu các giao dịch của thị trường BĐS trong khoảng thời gian từ 1994-2000, ảnh hưởng của giá BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở... bản trong công tác định giá nói chung và ĐGBĐS nói riêng ở Việt Nam Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình 90 – 91 trong quá trình ĐGTS để định giá doanh nghiệp sau cổ phần hóa Có một số các đề tài nghiên cứu về ĐGBĐS thế chấp ở tại một ngân hàng cụ thể, như đề tài Định giá và quản lý BĐS thế chấp tại ngân hàng Phát triển Việt 13 Nam” của ThS Nguyễn... vay vốn và cơ chế cho vay và tăng cường khả năng nguồn vốn của tổ chức tín dụng Ngô Xuân Thanh, 2010, Cơ chế chính sách tài chính nhằm phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam”, Viện chiến lược và chính sách – Bộ Tài chính Đề tài tập trung nghiên cứu chính sách tài chính trong quản lý thị trường BĐS từ khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, với trọng tâm nghiên cứu là quyền sử dụng đất đô thị và nhà... trường BĐS của nhiều nước như: kinh nghiệm về cho vay dưới chuẩn của Mỹ, kinh nghiệm về chính sách nhà ở của Singapore, Philippines, vấn đề tài chính, tiền tệ liên quan đến thị trường BĐS, quy trình quản lý đất đai, đền bù, bồi thường, quản lý giá của Trung Quốc; kinh nghiệm về chính sách kiểm soát đầu cơ, kiềm chế giá BĐS của Hàn Quốc,… 12 Bên cạnh kinh nghiệm quốc tế, Đề tài đi vào đánh giá thực trạng ... nạp (Inductive Reasoning): Các nhà Miller (inductive) so với nghiên cứu đưa tổng quát hóa dựa (1983); lập luận suy diễn kiện riêng lẻ Cussens (Deductive Lập luận suy diễn (Deductive Reasoning):... and Arden Delaware (1999), Land Estimation, International Journal of Social Economics Trong tác giả nghiên cứu đưa số nguyên tắc, phương pháp xác định giá trị đất đai + Aluko, Bioye Tajudeen (2000),... luật chung thông qua lập logic Nghiên cứu định lượng (Quantitative Research): Strauss & Nghiên cứu định Corbin tính (qualitative) so nghiên cứu sử dụng công cụ thủ tục thống (1990); với nghiên