Tiểu luận tình huống giải quyết tình huống vướng mắc trong cơ chế quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư trên địa bàn thành phố hà nội

Tuy nhiên, giai đoạn từ năm 2013 trở về trước, trong hợp đồng mua bán nhà chung cư tái định cư theo mẫu của UBND Thành phố chưa có quy định cụ thể việc ghi tách riêng giá bán nhà và 2% k

TRƯỜNG ĐÀO TẠO CÁN BỘ LÊ HỒNG PHONG

  

TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP

LỚP BỒI DƯỠNG TIÊU CHUẨN NGẠCH CHUYÊN VIÊN

K3A-2015

TÊN ĐỀ TÀI GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG VƯỚNG MẮC TRONG CƠ

CHẾ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG KINH PHÍ BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN

LỜI MỞ ĐẦU

Trong những năm gần đây, nhà chung cư tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội đã phát triển rất nhanh chóng, góp phần giải quyết chỗ ở cho người dân khi bị nhà nước thu hồi đất để phục vụ đầu tư xây dựng các

Tuy nhiên, việc xây dựng nhà tái định cư hiện nay chưa có quy định

cụ thể như một sản phẩm xây dựng với các tiêu chuẩn, tiêu chí về chất lượng, diện tích, đơn giá Trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay, có thể

nhận thấy sự đối lập rõ ràng về diện mạo kiến trúc, mỹ quan đô thị và chất lượng công trình giữa các khu nhà ở chung cư thương mại và khu chung cư tái định cư.

Đồng thời, trong quá trình quản lý nhà chung cư nói chung, nhà chung cư tái định cư nói riêng đang bộc lộ khá nhiều bất cập và vướng mắc Cụ thể như: Các quận, huyện yêu cầu có hướng dẫn chi tiết thành lập,

tổ chức hoạt động của Ban quản trị tòa nhà chung cư; trong đó đặc biệt là quản lý phần kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được luật quy định là khoản thu 2% từ tiền bán nhà Tuy nhiên, giai đoạn từ năm 2013 trở về trước, trong hợp đồng mua bán nhà chung cư tái định cư (theo mẫu của UBND Thành phố) chưa có quy định cụ thể việc ghi tách riêng giá bán nhà

và 2% kinh phí bảo trì và cũng chưa có văn bản hướng dẫn việc quản lý, sử dụng khoản 2% kinh phí bảo trì này, hiện tại việc bảo trì nhà chung cư tái định cư do ngân sách nhà nước cấp Đến nay các sở, ngành tham mưu vẫn lúng túng, chưa đề xuất hướng giải quyết phù hợp Nhiều cơ chế, chính sách được áp dụng thí điểm trong thời gian dài (như cơ chế đặt hàng mua nhà phục vụ GPMB, mô hình đầu tư xây dựng khu tái định cư tập trung…)

mà không có tổng kết, đề xuất giải pháp đã dẫn đến nhiều bất cập, bức xúc không kịp thời được xem xét, tháo gỡ Đặc biệt là các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư còn chưa thống nhất

Với trách nhiệm là một chuyên viên tham mưu chỉ đạo công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, xuất phát từ bối cảnh thực tế hiện nay, tôi chọn đề tài

“Giải quyết tình huống vướng mắc trong cơ chế quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội” để

làm tiểu luận cuối khóa học bồi dưỡng kiến thức quản lý Nhà nước chương trình chuyên viên

Để hoàn thành được bản tiểu luận cuối khóa với đề tài này, từ những kiến thức lý luận đã được trang bị và kinh nghiệm thực tế trong quá trình công tác, đặc biệt là sự nhiệt tình giảng dạy của đội ngũ các thầy giáo, cô giáo Trường Đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong trực tiếp giảng dậy trong suốt khóa học Hy vọng bài viết sẽ có tác dụng thiết thực trong công tác quản

lý, trong hoạt động chuyên môn của mình cũng như là một tài liệu tham khảo đối với các bạn và đồng nghiệp có liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu của tiểu luận Tuy nhiên, xử lý tình huống trong quản lý nhà nước là một công việc khó, vì thế không tránh khỏi những hạn chế, khuyết điểm Do vậy, tôi mong các thầy cô giáo, các bạn đồng nghiệp góp ý để bài viết hoàn thiện hơn, vận dụng có hiệu quả trong quản lý nhà nước

NỘI DUNG

I MÔ TẢ TÌNH HUỐNG

Theo quy định tại Điều 51 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà

ở thì 2% kinh phí bảo trì được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác

mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán Khoản kinh phí này được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định

Tuy nhiên, trong những năm qua, việc bán nhà tái định cư cho các đối tượng bị thu hồi đất để thực hiện giải phóng mặt bằng, UBND Thành phố giao Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển Nhà Hà Nội thực hiện bán nhà theo giá bán nhà do UBND Thành phố quyết định Theo đó, trong giá bán nhà tái định cư có 2% kinh phí bảo trì Khi bán nhà tái định cư, Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội đã nộp toàn bộ số tiền bán nhà (bao gồm 2% kinh phí bảo trì) vào ngân sách Thành phố

Vì vậy, các tòa nhà chung cư tái định cư không có nguồn kinh phí bảo trì nên hạ tầng kỹ thuật trong phần diện tích dùng chung bị hư hỏng, xuống cấp gây bức xúc cho các hộ dân sống tại các tòa nhà chung cư tái định cư Trước thực trạng trên, được sự chấp thuận của UBND Thành phố,

từ năm 2010 việc sửa chữa, bảo trì các tòa chung cư nhà tái định cư, Công

ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội lập kế hoạch danh mục

sửa chữa, bảo trì báo cáo Sở Xây dựng, Sở Tài chính trình Thành phố cấp kinh phí bằng nguồn ngân sách Thành phố để thực hiện

Mặt khác, đối với nhà chung cư tái định cư do Thành phố đầu tư xây dựng nhưng với quan điểm khi người dân đã mua thì thuộc sở hữu của người dân, do đó về nguyên tắc việc bảo trì phần diện tích sở hữu chung của tòa nhà phải do các hộ dân tổ chức thực hiện theo đúng các quy định của Trung ương và Thành phố Đồng thời, người dân có quyền quản lý và

sử dụng hiệu quả, minh bạch khoản kinh phí bảo trì do chính họ đóng góp ngay từ ban đầu khi nộp tiền mua nhà

Xuất phát từ những lý do trên, Sở Tài chính đã tham mưu trình UBND Thành phố ban hành Quyết định số 19/2013/QĐ-UBND ngày 24/6/2013 của UBND Thành phố về việc ban hành Quy chế quản lý và sử dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, trong đó quy định về việc ngân sách Thành phố chuyển trả toàn bộ 2% kinh phí bảo trì mà Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội

đã nộp vào ngân sách Thành phố cùng với tiền bán nhà tái định cư đến trước thời điểm 1/7/2013 trở về trước cho các Ban Quản trị (đối với các tòa nhà chung cư tái định cư đã thành lập Ban Quản trị) hoặc Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội (đối với các tòa nhà chưa thành lập Ban Quản trị) để các đơn vị này quản lý, sử dụng theo đúng quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở Đồng thời, tại Quyết định số

19/2013/QĐ-UBND ngày 24/6/2013 quy định: “Ban Quản trị có trách

nhiệm mở tài khoản kinh phí bảo trì để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì

theo quy định Ban Quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban Quản trị và một thành viên do

Ban Quản trị cử ra) để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính”

Tuy nhiên, trước đó, Sở Xây dựng đã tham mưu trình UBND Thành phố ban hành Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 4/1/2013 về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, trong đó

quy định: Sau khi Ban Quản trị thành lập, chủ đầu tư thông báo công khai

cho Ban Quản trị biết tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì để theo dõi quản

lý, sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính và phối hợp với Ban Quản trị làm việc với ngân hàng bàn giao tài khoản đó cho doanh nghiệp được Ban Quản trị lựa chọn quản lý vận hành nhà chung cư

Do cùng một nội dung về quản lý, sử dụng tài khoản kinh phí bảo trì sau khi tòa nhà chung cư tái định cư thành lập Ban Quản trị quy định tại hai Quyết định của UBND Thành phố nêu trên chưa thống nhất nên Công

ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội được UBND Thành phố giao quản lý, vận hành nhà chung cư tái định cư gặp vướng mắc trong việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư đối với các tòa nhà chung cư tái định cư đã thành lập Ban Quản trị Cụ thể: Ban Quản trị

là đơn vị quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì thông qua việc làm chủ tài khoản kinh phí bảo trì hay Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà

Hà Nội làm chủ tài khoản kinh phí bảo trì, quản lý và sử dụng kinh phí bảo

trì sau đó thông báo cho Ban Quản trị và người dân biết thông qua Hội nghị nhà chung cư

Vì vậy, hiện nay Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội đã có văn bản gửi các cơ quan quản lý nhà nước để được hướng dẫn nội dung này Với vai trò là Chuyên viên - Phòng Giao thông đô thị, phụ trách trực tiếp mảng công việc liên quan đến quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước, đặc biệt là về quản lý, vận hành nhà chung cư tái định cư, tôi chọn

tình huống “Giải quyết tình huống vướng mắc trong cơ chế quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư trên địa bàn thành phố

Hà Nội”

Để đề xuất được các giải pháp phù hợp, hiệu quả nhằm giải quyết vướng mắc trong tình huống này cần phải phân tích cụ thể các chính sách, chế độ quy định về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định

cư tại các văn bản quy phạm pháp luật và xác định được hậu quả của tình huống mang lại; có như vậy mới xác định được mục tiêu và phương án để giải quyết tình huống một cách hiệu quả nhất

II PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN VÀ HẬU QUẢ

1 Nguyên nhân dẫn đến tình huống vướng mắc trong cơ chế quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

Thứ nhất, các văn bản quy phạm pháp luật do UBND Thành phố

quy định về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư chưa thống

nhất với các văn bản quy phạm pháp luật do Trung ương ban hành Cụ thể:

- Tại tiết b, khoản 1, Điều 51 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành

Luật Nhà ở quy định“Khoản kinh phí quy định tại điểm a khoản này được

trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này) và được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định

về quản lý sử dụng nhà chung cư”;

- Tại Điều 20 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của

Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà

chung cư quy định “Ban Quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với

hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban Quản trị và một thành viên do Ban Quản trị cử ra) để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính”

- Tiết b, khoản 3, Điều 7 Quyết định số 19/2013/QĐ-UBND ngày 24/6/2013 của UBND Thành phố về việc ban hành Quy chế quản lý và sử dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

quy định “Trường hợp tòa nhà đã thành lập Ban Quản trị: Ban Quản trị

có trách nhiệm mở tài khoản kinh phí bảo trì để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định Ban Quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban Quản trị và một thành viên do Ban Quản trị cử ra) để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính”

- Tại Khoản 1 Điều 21 Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 4/1/2013 của UBND Thành phố quy định về quy chế quản lý sử dụng nhà

chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, trong đó quy định: Sau khi Ban

Quản trị thành lập, chủ đầu tư thông báo công khai cho Ban Quản trị biết tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì để theo dõi quản lý, sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính và phối hợp với Ban Quản trị làm việc với ngân hàng bàn giao tài khoản đó cho doanh nghiệp được Ban Quản trị lựa chọn quản lý vận hành nhà chung cư

Các văn bản quy phạm pháp luật: Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Quyết định số 19/2013/QĐ-UBND ngày 24/6/2013 của UBND Thành phố đều quy định kinh phí bảo trì nhà chung cư do Ban Quản trị quản lý và sử dụng thông qua việc mở tài khoản

tiền gửi tại các ngân hàng thương mại

Tuy nhiên, Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 4/1/2013 của UBND Thành phố quy định về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội lại quy định kinh phí bảo trì nhà chung cư do đơn vị quản lý vận hành mở tài khoản tại các ngân hàng thương mại để quản lý, sử dụng và thông báo cho Ban Quản trị toàn nhà chung cư biết, theo dõi Nội dung quy định tại Quyết định này chưa phù hợp với các văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao hơn, đó là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng

Thứ hai, Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội -

đơn vị được UBND Thành phố giao quản lý vận hành nhà chung cư tái định cư chưa thực hiện theo các nguyên tắc chung về việc áp dụng các quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật

Trong thực tế, khi triển khai thực hiện thường xuất hiện trường hợp

có xung đột về pháp luật, có nghĩa là một số văn bản quy phạm pháp luật quy định về cùng một nội dung nhưng cách thức thực hiện có sự khác nhau, chưa đồng nhất Trong trường hợp này, nguyên tắc pháp lý cần được

áp dụng như sau:

- Ưu tiên áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn;

- Nếu văn bản do cùng một cơ quan ban hành thì ưu tiên áp dụng văn bản ban hành sau

Tuy nhiên, Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội chưa chủ động trong việc áp dụng các nguyên tắc pháp lý chung nêu trên

để triển khai thực hiện Vì vậy, việc hướng dẫn, giải thích với các Ban Quản trị tòa nhà chung cư tái định cư chưa rõ ràng dẫn đến những tranh cãi trong việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư đối với các tòa nhà đã thành lập Ban Quản trị

Từ tình hình thực tế nêu trên, hiện nay còn nhiều tranh cãi và khiếu kiện của các chủ sở hữu nhà chung cư về việc các doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư chưa thực hiện bàn giao khoản kinh phí bảo trì do người dân đóng góp khi mua nhà cho Ban Quản trị để Ban Quản trị chủ động trong việc quản lý, sử dụng nguồn kinh phí này Các doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư còn nêu lý do vướng mắc về hướng dẫn tại

các văn bản pháp quy của nhà nước nên chưa bàn giao nguồn kinh phí bảo trì cho Ban Quản trị, một mặt nhằm chiếm dụng nguồn kinh phí bảo trì này

để sử dụng vào các mục đích khác của doanh nghiệp, mặt khác, các doanh nghiệp này chưa thực sự công khai cho các chủ sở hữu nhà chung cư và Ban Quản trị tòa nhà biết về số liệu, tình hình sử dụng và quản lý nguồn kinh phí này theo đúng quy định hiện hành Do đó, dẫn đến những tranh chấp, khiếu kiện xảy ra tại các tòa nhà chung cư trên địa bàn Thành phố trong thời gian vừa qua

2 Những tồn tại, vướng mắc do các nguyên nhân trên:

Thứ nhất, thực tế hiện nay, việc tổ chức họp để thành lập Ban Quản

trị của các tòa nhà chung cư giữa chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư tái định cư cùng với người dân tại các tòa nhà triển khai còn chậm, nhiều tòa nhà chung cư tái định cư chưa thành lập được Ban Quản trị mặc dù đã được đưa vào sử dụng trong thời gian dài nên không có Ban Quản trị thay mặt người dân để thực hiện tiếp nhận khoản kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư

Thứ hai, mặc dù đã có Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày

23/6/2010 của Chính phủ, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định Ban quản trị quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư nhưng các chủ đầu tư vẫn chưa triển khai thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì cho các Ban Quản trị với lý do Ban Quản trị không đủ năng lực, tư cách pháp nhân để quản lý khoản kinh phí bảo trì Tuy nhiên, hầu hết các chủ đầu tư chưa muốn bàn giao khoản 2% kinh phí bảo trì vì đối với nhiều tòa nhà chung cư khoản 2% kinh phí bảo