Cơ sở pháp lý quy định quyền sở hữu nhà ở cho nvn định cư ở nước ngoài, người nước ngoài trong pháp luật VN

Đề 14: Đánh giá điểm bất cập pháp luật Việt Nam hành giải vấn đề sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước người nước Việt Nam A Mở đầu Nhà nhu cầu thiết yếu tất người Việt Nam, nhà tài sản gắn liền với loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân nên vấn đề sở hữu nhà lại pháp luật quan tâm quản lý chặt chẽ Nhà nước giới hạn ta giới han đối tượng sở hữu nhà ở, giới hạn quyền đối tượng này, đó, phải kể đến người nước người VIệt Nam định cư nước ngồi Tuy nhiên, với sách thu hút đầu tư, pháp luật nước ta có nhiều quy định mở NNN NVN định cư nước việc sở hữu nhà ở Việt Nam Những quy định thực thực tế tồn bất cập gì? Để làm sáng tỏ điều này, nội dung viết tập trung đánh giá “những điểm bất cập pháp luật Việt Nam hành giải vấn đề sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước người nước Việt Nam” B NỘI DUNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 1.1 Khái niệm Người nước Theo điều 1, điều luật quốc tịch 1998 khoản pháp lệnh nhấp cảnh xuất cản, cư trú lại người nước việt nam 2000; khoản 2, điều nghị định số 138/2006/nđ-cp quy định chi tiết thi hành quy định luật dna vè quan hệ dân có yếu tố nước ngồi hiểu người nước ngồi người khơng có quốc tịch việt nam Từ khái niệm văn luật nói cho thấy: Người nước ngồi người khơng cso quốc tịch việt nam Họ người có quốc tịch nhiều nước khác, không mang quốc tịch nước nào; thêm vào đó, người nước ngồi cư trú lãnh thổ việt nam cư trú ngồi lãnh thổ việt nam Người việt nam định cư nước ngoài: theo khoản điều luật quốc tịch 1998 theo điều nghị định 81/2001 quy ddnhj vè việc người việt nam định cư nước mua nhà Việt Nam: “người việt nam định cư nước ngồi cơng dân việt nam người gốc việt nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài nước ngoài” Như vậy, đối tượng người định cư nước bao gồm: người quốc tịch Việt Nam sinh sống nước người gốc việt nam, khơng cịn quốc tịch việt nam (người gốc việt nam) - Nhà ở: theo điều 1, luật nhà 2005: nhà “cơng trình xây dựng với mục đich để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đinh, cá nhân”/ theo điều Nghị 19/2008/QH12, khái niệm nhà mà người nước mua sở hữu cso phạm vi hẹp nhiều, theo “nhà mà tổ chức, cá nhân nước mu sở hữu theo quy định nghị hộ chung cư dự án phát trienr nhà thương mại không thuộc khu vực hạn chế cấm người nước cư trú, lại vậy, nhà theo Nghị 19/2008/QH12 có nội hàm hẹp hơn, chúng tạo lập từ “chương trình phát triển nhà thương mại” dạng nhà chung cư nhằm mục đích để 1.2 Cơ sở pháp lý quy định quyền sở hữu nhà cho nvn định cư nước ngoài, người nước pháp luật VN Trước năm 1991, người nước định cư Việt Nam khơng có quyền sở hữu bất động sản kể nhà (Điều Nghị số 122/NQ-CP ngày 25/4/1977), phải đến năm 1991 với đời Pháp lệnh nhà người nước định cư việt Nam sở hữu loại bất động sản nhà Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đai thị khẳng định rằng: “cá nhân nước ngồi dịnh cư Việt Nam sở hữu nhà cho thân thành viên gia đình họ đất thuê nhà nước Việt Nam thời hạn định cư Việt Nam” Ngày 22/06/1994 Quốc hội Việt Nam ban hành Luật khuyến khích đầu tư nước quy định tương tự vấn đề bảo hộ quyền sở hữu nhà người nước ngồi Việt Nam giống cơng dân Việt Nam Tuy nhiên, đối tượng người nước ngồi khơng thuộc điện dầu tư đầu tư VN khơng có quyền sở hữu nhà Đến BLDS 2005 ban hành, Luật nhà năm 2005, Luật đầu tư năm 2005 đời Luật nhà năm 2005 quy định :“tổ chức cá nhân nước đầu tư xây dựng nhà để bán, thuê Việt Nam quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đó” Trên sở để tạo mơi trường pháp lý bình đẳng cho nhà đầu tư nước ngồi Luật đầu tư 2005 quy định “quyền sở hữu tài sản bất động sản có nhà dùng để đầu tư nước, bị trưng mua, trưng dụng tốn, bồi thường thảo đáng” Đặc biệt với Nghị 19/2008/NQ-QH12 ngày 3/6/2008 thí điểm cho tổ chức, cá nhân người nước mua sỡ hữu nhà Việt Nam Nghị định 51/2009/NĐ-CP ngày 3/6/2009 hướng dẫn thi hành số điều Nghị 19 cho phép tổ chức, cá nhân nước phép sở hữu nhà Việt Nam khơng nhằm mục đích kinh doanh, đồng thời ban hành định chế chặt chẽ để đảm bảo sách vừa đáp ứng nhu cầu chỗ cho người mua nhà Với việc ban hành Nghị đối tượng người nước sở hữu nhà Việt Nam mở rộng hơn.Cơ sở pháp lý tạo điều kiện thuận lợi cho người nước làm ăn, sinh sống, định cư lâu dài VN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH TRONG GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VN ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ NNN TẠI VN KẾT QUẢ TRÊN THỰC TẾ 2.1 Đối với VN định cư nước 2.1.1 Đối tượng sở hữu nhà Luật đất đai 2003, Luật nhà 2005 quy định nhóm đối tượng quyền sở hữu nhà ở điều 121 điều 126 Tiếp đó, Nghị dịnh 90/2006 quy địn chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà 2005 quy định rõ yếu tố, đặc điểm để xácđịnh nhóm đối tượng Cụ thể Một là, người VN định cư nước đầu tư lâu dài VN Đây người trực tiếp hoạt động đầu tư theo quy định Luật đầu tư 2005, cấp giấy chứng nhận đầu \tư Hai là, người VN định cư nước ngồi có cơng đóng góp với đất nước, Ba nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu hoạt động thường xuyên VN nhằm phục vụ nghiệp xây dựng đất nước Bốn đối tượng người định cư nước phép sống ổn định VN Thứ năm, đối tượng khác ủy ban thường vụ quốc hộ quy định Sáu là, đối tượng người định cư nước ngồi khơng thuộc đối tượng cư trú với thời hạn phép từ sáu tháng trở lên Đặc biệt, ngày 18/6/2009, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai Theo đó, người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng sau quan có thẩm quyền Việt Nam cho phép cư trú Việt Nam từ ba tháng trở lên có quyền sở hữu nhà để thân thành viên gia đình sinh sống Việt Nam: - Người có quốc tịch Việt Nam (hộ chiếu VN giá trị, mang hộ chiếu nước ngồi cần giấy tờ chứng minh quốc tịch VN); - Người gốc Việt Nam (phải có hộ chiếu nước ngồi kèm theo giấy tờ xác nhận người gốc Việt Nam quan có thẩm quyền Việt Nam cấp để chứng minh có gốc Việt Nam) thuộc diện người đầu tư trực tiếp Việt Nam theo pháp luật đầu tư; người có cơng đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hố, người có kỹ đặc biệt mà quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu làm việc Việt Nam; người có vợ chồng cơng dân Việt Nam sinh sống nước - Người gốc Việt Nam không thuộc đối tượng nêu quan có thẩm quyền Việt Nam cấp giấy miễn thị thực phép cư trú Việt Nam từ ba tháng trở lên có quyền sở hữu nhà riêng lẻ hộ chung cư Việt Nam để thân thành viên gia đình sinh sống Việt Nam 2.1.2 Quyền nghĩa vụ Quyền nghãi vụ chủ sở hữu nhà người VN định cư nước going với quyền nghĩa vụ tổ chức cá nhân khác nước quy định tài Đều 21, luạt nhà 2005 quyền Chuyển quyền sử dụng đất bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà cho tở chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam Tặng cho nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam đối tượng hưởng giá trị Nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Thế chấp đất gắn liền với quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà thời gian không sử dụng Được bồi thường nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật Việt Nam, nhiên, quyền chấp nhà ng VN định cư nước ngoài, Điều 129 Luật nhà 2005 quy định đối tượng “thế chấp nhà tổ chức tín dụng phép hoạt động vn” Đây quy định có phần hạn chế so với tổ chức, nhân nước, đố tượng khơng bi quy định giới hạn 2.2 Đối với người nước VIệt Nam 2.2.1 Đối tượng mua sở hữu nhà Việt Nam: Điều Nghị 19/2008/QH12 qui định nhóm đối tượng tổ chức, cá nhân nước mua nhà Việt Nam Bao gồm: Thứ nhất, cá nhân nước ngồi có cơng đóng góp cho Việt Nam Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng huân chương, huy chương, cá nhân nước có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam Thủ tướng Chính phủ qui định ;Thứ hai, cá nhân nước ngồi có đầu tư trực tiếp Việt Nam theo qui định pháp luật đầu tư doanh nghiệp hoạt động Việt Nam theo qui định pháp luật doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuê giữ chức danh pháp lý doanh nghiệp đó; Thứ ba, cá nhân nước ngồi kết với công dân Việt Nam; Thứ tư, cá nhân nước làm việc lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học tương đương trở lên người có kiến thức, kỹ đặc biệt mà Việt Nam có yêu cầu; Thứ năm, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hoạt động Việt Nam có số lượng đơng đảo người lao động làm việc doanh nghiệp Các đối tượng muốn sở hữu nhà Việt Nam cần có đủ điều kiện quy định Điều Nghị 19/2008/QH12 Như vậy, so với quy định điều 126 Luật Nhà 2005 quyền sở hữu nhà Việt Nam người Việt Nam định cư nước ngồi quy định Nghị số 19/2008/NQ-QH mở rộng đối tượng sở hữu(gồm người nước làm ăn sinh sống Việt Nam), quyền sở hữu 2.2.2 Thời hạn sở hữu nhà người nước Việt Nam: Theo Điều Nghị 19/2008/QH 12 thời hạn sở hữu nhà tổ chức, cá nhân nước VN qui định sau: Một là, cá nhân nước sở hữu nhà thời hạn tối đa 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Thời hạn ghi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày hết hạn sở hữu nhà Việt Nam phải bán, tặng cho nhà Hai là, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sở hữu nhà tương ứng với thời hạn ghi giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó, bao gồm thời hạn gia hạn thêm Thời hạn sở hữu tính từ ngày doanh nghiệp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Trường hợp hết hạn đầu tư bị giải thể, phá sản nhà doanh nghiệp xử lý theo qui định cảu pháp luật đầu tư pháp luật phá sản qui định khác pháp luật Việt Nam 2.2.3 Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà người nước Việt Nam: Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà tổ chức, cá nhân nước Việt Nam quy định rõ ràng cụ thể Điều 5, Điều Nghị 19/2008/QH12 Theo thì: Sau thời hạn 12 tháng kể từ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam, cá nhân nước có quyền sở hữu tương tự chủ thể khác sở hữu nhà như: Chuyển quyền sử dụng đất bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà cho tở chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam; Tặng cho nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa; Thế chấp đất gắn liền với quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà thời gian không sử dụng; Được bồi thường nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật Việt Nam, Bên cạnh việc quy định quy định cho chủ sở hữu, pháp luật Việt Nam quy định nghĩa vụ chủ sỡ hữu nước thực quyền sở hữu nhà Việt Nam, cụ thể: Chỉ mua sở hữu nhà Việt Nam với mục đích để ở, mục đích sử dụng nhà để làm văn phịng, cho th hay muchj đích sử dụng khác đề không phép cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền quyền sử dụng đất Cá nhân nước mua nhà Việt Nam sở hữu hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại Nếu sở hữu nhà Việt Nam không cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho nhà khác phạm vi toàn quốc Song quy định sở hữu nhà lãnh thổ Việt Nam gây khó khăn cho quan quản lý nhà nước Việc chủ sỡ hữu nhà xác định phạm vi việt nam tỉnh, vùng định, đưa lên phạm vi việt nam nước thực nan giải Phải thực đầy đử nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài khác theo quy định pháp luật Việt Nam với quan nhà nước Việt Nam ĐÁNH GIÁ QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ VẤN ĐỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 3.1 Ưu điểm: Pháp luật Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi cho đối tượng đề cập phần tham gia đầu tư, chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý giỏi có điều kiện sinh sống ổn định, yên tâm làm việc lâu dài Việt Nam Tạo điều kiện để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hoạt động nước ta có điều kiện chỗ ổn định cho người lao động làm việc daonh nghiệp góp phần thực sách an sinh xã hội Bên cạnh cịn góp phần thúc đẩy thị trường nhà nguyên tắc bảo đảm ổn định, minh bạch lành mạnh Chính sách Việt Nam phù hợp với nguyên tắc Điều ước quốc tế mà Việt Nam tham gia ký kết gia nhập Thông qua quy định phần làm sáng rõ sách ưu đãi nhà nước Việt Nam người nước họ có nhu cầu sở hữu nhà Việt Nam, đồng thời, khẳng định sách tạo điều kiện cho người việt nam định cư nước góp phần xây dựng đất nước Mặt khác, quy định góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật sở hữu nhà người nước Việt Nam cịn nhiều thiếu sót trước đây.Pháp luật ngày hoàn thiện Các quy định pháp luật Việt Nam hành vấn đề sở hữu nhà người nước Việt Nam giúp cho quan nhà nước có thẩm quyền chủ thể tham gia quan hệ pháp luật hiểu tuân thủ pháp luật Góp phần đơn giản hố quy định thủ tục cá nhân, tổ chức nước muốn sở hữu nhà Việt Nam Đồng thời, tạo thuận lợi cho quan quản lý nhà nước đất đai, nhằm tránh sai sót khơng đáng có 3.2 Hạn chế: Đầu tiên, phải kể đến đối tượng hưởng quyền sở hữu nhà Việt Nam nhiều bất cập người việt nam định cư nước ngồi, việc quy định nhóm đối tượng vậy, Luật nhà 2005 bỏ sót số đối tượng “người nước ngoài”, khiến cho quyền lợi họ bị ảnh hưởng số đối trượng công dân vn, họ mang quốc tịch cơng tác, học tập, lao động nước ngồi có thời han Tuy nhiên, theo luật hành họ không đực phép mua nhà tịa Bn Điều có phần vơ lý, có người định cư nước ngồi khơng cịn cơng dân đươc phép mua sở hữu nhà ở, công dân hiên thường trú nước ngồi lại khơng dc mua nhà ở nước mà họ mang quốc tịch người nước ngồi việt nam Việc khơng cho trưởng đại diện quan ngoại giao nước sở hữu nhà Việt Nam không hợp lý người có cơng đóng góp cho đất nước Việt Nam họ hết nhiệm kì họ lại khơng lại Việt Nam nguyện vọng họ khơng có nơi sinh sống, ổn định, lâu dài… Bên cạnh đó,cơng dân danh dự không sở hưu nhà Việt Nam nên đưa họ vào đối tượng sở hữu nhà Việt Nam họ có cơng đóng góp cho Việt Nam khơng tặng hn huy chương Nếu quy định pháp luật hành q khắt khe với đối tượng thời gian tới Quốc hội cần quy định mở rong đối tượng đượ sở hữu nhà Việt Nam Thêm nữa, việc xác định giá trị nhà chưa hướng dẫn cụ thể thân việc xác định giá trị hộ khó khăn giá lên xuống thất thường chưa có văn quy định chi tiết vấn đề Trong đó, đa số ng định cư nước ngồi người nước ngồi thường khơng nắm rõ giá trị nhà ở, đất đai, biến động thị trường bất động sản điều gây khó khăn cho đối tượng thực quyền Ngồi ra, số quy định điều 72 nghị định 71/2010/NĐ-CP có khơng thống với Luật đất đai 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 gây khó khăn cho việc áp dụng luật thực tế Hạn chế pháp luật Việt Nam thể chỗ thiếu quy định cụ thể gia hạn thời hạn sở hữu nhà Việt Nam người định cư nước 3.3 Một số kiến nghị hoàn thiện: Một là, Nhà nước cần soạn thảo sớm ban hành chế sở hữu nhà cho người nước ngoài, cần cụ thể, minh bạch ưu tiên đối tượng người nước ngồi có cơng đóng góp cho đất nước Việt Nam để họ có nơi sinh sống, ổn định lâu dài, có quy định điều kiện rộng mở người sở hữu nhà Việc quy định khiến cho quan đăng ký quyền sở hữu nhà cho đối tượng áp dụng triệt để, có hiệu việc giải vấn đề sở hữu nhà cho người nước ngồi mà khơng gặp phải trở ngại mâu thuẫn, mập mờ nội dung văn pháp luật; Ba là, cần sớm xây dựng ban hành quy chế tổ chức hoạt động quan có thẩm quyền để giám sát hoạt động mua bán nhà, tổ chức tư vấn, tổ chức định giá, tổ chức quản lý sàn giao dịch nhà ở, v.v; Bốn là, Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung quy định mâu thuẫn, chồng chéo đăng ký Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ phát triển rừng… đảm bảo tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật nhà ở; Năm là, sớm sửa đổi, bổ sung quy định giải mâu thuẫn Luật Nhà Luật KDBĐS điều kiện cho phép người nước sở hữu nhà Việt Nam; Sáu là, cần có văn pháp luật quy định chung giá nhà chung cư để tạo điều kiện cho người nước mua nhà Việt Nam cách dễ dàng Đồng thời có biện pháp xử lý hành vi vi phạm pháp luật nhà khơng nhà quản lý nhà lợi dụng để trục lợi Hoàn thiện hệ thống sở liệu, thông tin nhà người nước sinh sống làm việc Việt Nam dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thơng tin trước đến định mua nhà; Bảy là, tham gia kí kết điều ước quốc tế để có quy chế rõ ràng quyền, lợi ích nghĩa vụ người nước với nước họ cơng dân, tránh tình trạng xung đột pháp luật A MỞ ĐẦU B NỘI DUNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 1.1 Khái niệm 1.2 Cơ sở pháp lý quy định quyền sở hữu nhà cho nvn định cư nước ngoài, người nước pháp luật VN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH TRONG GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VN ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ NNN TẠI VN KẾT QUẢ TRÊN THỰC TẾ 2.1 Đối với VN định cư nước 2.1.1 Đối tượng sở hữu nhà 2.1.2 Quyền nghĩa vụ 2.2 Đối với người nước VIệt Nam 2.2.1 Đối tượng mua sở hữu nhà Việt Nam: 2.2.2 Thời hạn sở hữu nhà người nước Việt Nam: 2.2.3 Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà người nước Việt Nam: ĐÁNH GIÁ QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ VẤN ĐỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 3.1 Ưu điểm: 3.2 Hạn chế: 3.3 Một số kiến nghị hoàn thiện: ... ĐỀ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 1.1 Khái niệm 1.2 Cơ sở pháp lý quy định quy? ??n sở hữu nhà cho nvn định cư nước ngoài, người nước pháp. .. sở pháp lý quy định quy? ??n sở hữu nhà cho nvn định cư nước ngoài, người nước pháp luật VN Trước năm 1991, người nước định cư Việt Nam khơng có quy? ??n sở hữu bất động sản kể nhà (Điều Nghị số 122/NQ-CP... quy? ??n sở hữu nhà gắn liền quy? ??n sử dụng đất Cá nhân nước mua nhà Việt Nam sở hữu hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại Nếu sở hữu nhà Việt Nam không cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho nhà