Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thực hiện tại quận ba đình, thành phố hà nội (luận văn thạc sĩ luật h

Nếu như đối với người sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ, là cơ sở để người sử dụng đất được phép th

NGUYỄN ĐỨC THỊNH

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI QUẬN BA ĐÌNH,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN ĐỨC THỊNH

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI QUẬN BA ĐÌNH,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Trần Quang Huy

HÀ NỘI - 2017

tôi

Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu trong Luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

NGUYỄN ĐỨC THỊNH

1 GCN Giấy chứng nhận

2 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3 QSDĐ Quyền sử dụng đất

5 TN&MT Tài nguyên và môi trường

Bảng 2.1 Hiện trạng các loại hình sử dụng đất năm 2015 51

Bảng 2.2 Kết quả cấp GCNQSDĐ từ 2011 - 2013 54

Bẳng 2.3 Kết quả cấp GCNQSDĐ từ 2014 - 2016 55

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 4

4 Mục tiêu nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn 5

7 Bố cục của luận văn 5

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 7

1.1 Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất 7

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 7

1.1.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất 9

1.2 Các vấn đề lý luận về pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10

1.2.2 Ý nghĩa của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 13

1.2.2.1 Đối với Nhà nước 13

1.2.2.2 Ý nghĩa đối với người sử dụng đất 16

đất 19

1.2.5 Các tiêu chí cần đáp ứng của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 23

KẾT LUẬN CHƯƠNG I 27

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI QUẬN BA ĐÌNH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 28

2.1 Nội dung pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 28

2.1.1 Các nguyên tắc về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 28

2.1.2 Đối tượng và điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 32

2.1.3 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 39

2.1.4 Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 41

2.1.5 Nghĩa vụ tài chính 45

2.1.5.1 Lệ phí trước bạ 46

2.1.5.2 Lệ phí địa chính: 46

2.1.5.3 Tiền sử dụng đất 47

2.1.5.4 Thuế chuyển quyền sử dụng đất (Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất) 48

2.2.2 Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất của quận Ba Đình 53

2.2.2.1 Từ năm 2011 - 2013 (trước khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực) 53

2.2.2.2 Từ năm 2014 - 2016 (Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực) 54

2.2.3 Công tác chỉ đạo, điều hành của UBND thành phố Hà Nội và UBND quận Ba Đình 56

2.2.4 Những khó khăn cùng nguyên nhân mà quận Ba Đình phải đối mặt trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 58

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 67

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BA ĐÌNH 68

3.1 Giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai trong lĩnh vực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 68

3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 72

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 79

PHẦN KẾT LUẬN 81

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ

sở hữu duy nhất và thống nhất quản lý song lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng mà giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân, tổ chức và công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là hoạt động có ý nghĩa rất lớn đối với không chỉ người sử dụng đất mà còn với cả các

cơ quan quản lý nhà nước

Nếu như đối với người sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là

cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ, là cơ

sở để người sử dụng đất được phép thực hiện đầy đủ và trọn vẹn quyền năng sử dụng đất của mình, thì với cơ quan quản lý nhà nước, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho Nhà nước có thể dễ dàng nắm được tình hình khai thác, sử dụng, biến động của đất đai, từ đó giúp việc đề ra các chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt hiệu quả, thúc đẩy nền kinh tế nước nhà phát triển Đồng thời, nó cũng là cơ sở để giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai Mặt khác, thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn Do đó, tiến độ và mức độ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân là thước đo trình độ quản lý đất đai của Nhà nước, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách hiệu quả

Vì vậy, vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn là một "điểm nóng" được chính quyền các cấp đặc biệt chú trọng, quan tâm

Ba Đình là một trong bốn quận nội thành cũ được thành lập đầu tiên của Thủ đô Hà Nội, hiện gồm 14 đơn vị hành chính phường trực thuộc với mật độ dân cư đông đúc, di nhập từ nhiều nơi khác nhau và lịch sử quản lý đất đai, nhà ở

để lại nhiều phức tạp do đất đai chủ yếu nằm xen kẹt trong các khu tập thể, nằm

trong vành đai bảo vệ các di tích lịch sử, khó xác định chính xác được nguồn gốc Do vậy, Ba Đình được coi là một trong những quận phát sinh nhiều vướng mắc và tranh chấp liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Thủ đô Việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng và vận dụng Luật đất đai năm 2013 trên địa bàn quận Ba Đình trong việc giải quyết các vấn đề liên quan tới công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu được giải quyết hiệu quả và triệt

để thì Ba Đình sẽ trở thành điểm sáng để các quận huyện khác tham khảo và học tập

Để có cái nhìn sâu sắc hơn cả về mặt lý luận và thực tiễn áp dụng về việc quản lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013, từ đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện hơn nhằm đảm bảo quyền và lợi

ích hợp pháp của người sử dụng đất, tác giả quyết định lựa chọn đề tài “Pháp

luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thực hiện tại quận Ba Đình, thành phố Hà Nội” làm đề tài luận văn thạc sĩ

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề pháp lý cơ bản và quan trọng, không thể thiếu trong Giáo trình Luật đất đai của các trường đại học về ngành luật Đối với giới nghiên cứu khoa học pháp

lí, vấn đề này dành được khá nhiều sự quan tâm, nghiên cứu dưới nhiều các khía cạnh khác nhau Điển hình là hàng loạt các công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội; Ths Phạm Thu Thủy (2005), “Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003”, Tạp chí luật học, (3); Trần Luyện (2004), “Một số ý kiến về đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Ngân hàng, (10), tr.64-65; Phùng Văn Ngân (2008),

“Bàn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, (4), tr.25-27; Phạm Hữu Nghị (2009), “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cả

tên họ, tên vợ và họ tên chồng: Một số vấn đề đặt ra”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, tr.50-53;; TS Trần Quang Huy (2009), “Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất”, Tạp chí luật học, (8); Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, Luận án tiến sĩ luật học, trưrờng Đại học Luật, Hà Nội; Nguyễn Thị Thập (2011), Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Luật, Hà Nội; Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển, Luận án tiến sĩ luật học, khoa luật, Đại học Lund, Thụy Điển và trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, Nguyễn Thị Minh (2013), Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,

cá nhân, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội,…

Nhìn chung, mỗi công trình nghiên cứu khoa học đã công bố đều đem lại những thành quả nhất định, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành, tuy nhiên, xét dưới góc độ nào đó những nghiên cứu này vẫn mang đậm tính lý thuyết, lý luận và chủ yếu là xem xét những thiếu sót, bất cập trong quy định Luật đất đai năm 2003 Đặt trong bối cảnh Luật đất đai năm 2013 mới được thông qua đã khắc phục cơ bản những tồn tại của Luật đất đai năm 2003 và hiện được đưa vào áp dụng, cần thiết có một công trình nghiên cứu xem xét các vấn

đề pháp lý dưới góc độ thực tiễn thi hành pháp luật của một địa phương cụ thể về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn biến trên thực tế, để qua

đó cung cấp những thông tin và xu hướng thay đổi trong tương lai đối với vấn đề này Trên cơ sở tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa học của các công trình nghiên cứu đã công bố, Luận văn tiếp tục tìm hiểu, bổ sung và hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ

ra những điểm mới, những điểm đã đạt được và những điểm hạn chế, bất cập phát sinh trong quá trình thực thi Luật đất đai năm 2013 Từ đó, đề ra những giải

pháp, kiến nghị, bổ sung hoàn thiện pháp luật trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian tới

3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

 Đối tượng nghiên cứu

 Các quy định và quan hệ pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Ba Đình, thành phố Hà Nội

 Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu, hệ thống hóa các quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (kể từ đây nói ngắn gọn là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đối với hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam; Nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Ba Đình, thành phố Hà Nội

4 Mục tiêu nghiên cứu

 Hệ thống, làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;

 Đánh giá các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chỉ ra những điểm mới trong Luật đất đai năm 2013 về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;

 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Ba Đình, thành phố Hà Nội Từ đó làm rõ những hạn chế, bất cập và đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

5 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các nội dung nghiên cứu và mục đích mà đề tài đặt ra, luận văn chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

 Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin;

 Phương pháp hệ thống, phân tích, phương pháp lịch sử, đánh giá, tổng hợp được sử dụng để nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Chương 1);

 Phương pháp luật so sánh, phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận, phương pháp thống kê, tổng hợp được sử dụng để nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam và thực tiễn thi hành tại quận Ba Đình, thành phố Hà Nội (Chương 2);

 Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp… được sử dụng để nghiên cứu về các giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật tại quận Ba

Đình

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

 Làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;

 Làm rõ thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam; thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Ba Đình, thành phố Hà Nội;

 Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 3 chương với nội dung như sau:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

và pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Chương 2: Thực trạng quy định của pháp luật Việt Nam về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại quận Ba Đình, thành phố

Hà Nội

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật

về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Ba Đình

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN

VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

1.1 Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Kể từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành, đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Với tư cách đại diện chủ sở hữu Nhà nước có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm

vi toàn quốc, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng đối với đất theo luật định Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác những thuộc tính của đất mà thông qua quyền định đoạt, giao đất thuộc quyền sở hữu của mình cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới nhiều hình thức khác nhau và thừa nhận các hành vi chuyển quyền sử dụng đất Khi giao đất cho

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho họ được hưởng quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được hình thành từ mối quan hệ này

Như vậy, chúng ta có thể khẳng định quyền sử dụng đất của người sử dụng là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai; chế định quyền sử dụng đất được xây dựng trên nền tảng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nhằm củng cố và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất của mình cho người sử dụng thì quyền sử dụng đất

là một hình thức thực hiện quyền của chủ sở hữu Chỉ có điều, quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai thuộc về một chủ thể duy nhất, còn người sử dụng đất lại thuộc về tất cả các thành viên trong xã hội Để đảm bảo sự công bằng cho tất cả các chủ thể sử dụng đất, để duy trì quyền sở hữu của mình; bằng pháp luật, Nhà nước quy định cụ thể các căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất; các quy

định về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất Luật đất đai cũng dành hẳn 1 chương để quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm chủ thể sử dụng đất đồng thời giao cho các cơ quan nhà nước kiểm tra giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất Tổng hợp toàn bộ các quy phạm pháp luật nêu trên tạo nên chế định luật về quyền sử dụng đất

Xét dưới góc độ là một quyền năng của người sử dụng trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất định, quyền sử dụng đất được các tài liệu, sách báo pháp lý định nghĩa như sau:

- Theo Từ điển Luật học (2006) do Viện khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp)

biên soạn thì: Quyền sử dụng đất là "quyền của các chủ thể được khai thác công

dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, từ những chủ thể

- Theo Giáo trình Luật đất đai của trường Đại học Luật Hà Nội: "Quyền sử

dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Xét về khía cạnh kinh tế, quyền

sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại

Như vậy, xét ở dưới góc độ này thì tác giả xin đưa ra khái niệm về quyền

sử dụng đất như sau: Quyền sử dụng đất là những quyền năng của chủ thể với tư

cách là người sử dụng đất để có thể khai thác các thuộc tính của đất đai nhằm đem lại lợi ích nhất định cho mình, những quyền đó được pháp luật thừa nhận và bảo đảm thực hiện

1.1.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất ở nước ta có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thông thường Quyền sử dụng thông thường theo định của Bộ luật Dân sự (Điều 189 BLDS năm 2015) là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản

Ở đây quyền sử dụng đất đã vượt qua khỏi khuôn khổ của việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự trên thị trường; được sử dụng nó như một loại tài sản đảm bảo trong các quan hệ thế chấp, bảo lãnh, vay vốn tại ngân hàng; các tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn góp liên doanh trong hoạt động sản xuất, kinh doanh QSDĐ mang những đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất,quyền sử dụng đất là một loại tài sản, được định giá và được

phép chuyển đổi trên thị trường

Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của

nước ta nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân

về đất đai Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định, lâu dài Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất như quyền tặng cho, quyền thừa kế, quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp, quyền bảo lãnh, góp vốn, nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một quyền năng tương đối độc lập với quyền sở hữu

Mặc dù quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và không thể đồng nhất giữa 2 loại quyền này bởi giữa chúng có sự khác nhau về nội dung và ý nghĩa Cụ thể:

- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu còn quyền sử dụng đất chỉ là quyền phái sinh, xuât hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ

- Quyền sở hữu đất đai là quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSDĐ là loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ, thể hiện trên các mặt sau:

Một là,người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai

Hai là, không phải bất kỳ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng

có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Ba là,quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất là một loại quyền phụ thuộc Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao Ví dụ, sau khi làm xong các thủ tục pháp luật

để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng mục đích ban đầu trước khi chuyển giao, không được tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng đất Nếu như làm trái quy định này được coi

là một hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng và có thể sẽ bị thu hồi đất

1.2 Các vấn đề lý luận về pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Kể từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bắt đầu được sử dụng phổ biến trong đời sống pháp luật của nước ta Thuật ngữ này tiếp tục được đề cập, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện trong Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai 2013

Theo Từ điển Luật học do Viện khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn

năm 2006 thì: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Giấy chứng nhận do cơ

quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất"

Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học của Trường đại học Luật Hà Nội xuất bản năm 1999 thì nhìn nhận GCNQSDĐ là một loại chứng thư pháp lý đầy

đủ xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất

So với khái niệm GCNQSDĐ được quy định tại khoản 20, Điều 4 Luật đất

đai 2003 trước đây: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do

cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất" thì Luật đất đai 2013 đã có những sửa

đổi, bổ sung và đã đưa ra một điều khoản có tính bao quát, đầy đủ hơn Theo đó,

thuật ngữ GCNQSDĐ đã được gọi bằng thuật ngữ khác là "Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất",

đồng thời khẳng định GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, vì vậy Nhà nước thừa nhận sự tồn tại của nó, hay nói cách khác, chính Nhà nước thừa nhận tính hợp pháp của GCNQSDĐ Điều đó đồng nghĩa với việc Nhà nước thừa nhận các các quyền năng của người sử dụng đất đối với mảnh đất do mình

là chủ sử dụng hợp pháp và đối với các tài sản gắn liền với đất do mình là chủ sở hữu

Khoản 16, Điều 3, Luật đất đai 2013 khẳng định: Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của tổ chức có quyền sử dụng đất

Về cơ bản, định nghĩa trên đã thể hiện được giá trị pháp lý của GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất Thông qua GCNQSDĐ, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai

và bên kia là các tổ chức, cá nhân với tư cách là người sử dụng đất

Từ định nghĩa trên, có thể thấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang một số đặc điểm sau đây:

Thứ nhất, GCNQSDĐ là một loại chứng thư pháp lý

Theo từ điển Tiếng Việt, “chứng thư” được định nghĩa là giấy tờ để làm bằng, là giấy chứng nhận (về đặc điểm, chất lượng hàng hoá) có giá trị pháp lí

Từ đó có thể hiểu “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là một loại giấy tờ pháp

lý thể hiện sự công nhận, thừa nhận của Nhà nước trước pháp luật về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức được Nhà nước trao quyền Đồng thời, cũng thể hiện quyền tài sản của người sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất đó Nói cách khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là cơ sở để Nhà nước đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất hợp pháp, là tiền đề để người

sử dụng thực hiện các quyền mà pháp luật trao cho họ Pháp luật trao cho họ rất nhiều quyền, trong đó có các quyền được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại,… Thậm chí, trong trường hợp người có quyền sử dụng đất cần tiền

có thể mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng một số giấy tờ cá nhân để làm thủ tục thế chấp, vay vốn ngân hàng

Thứ hai, GCNQSDĐ là sự xác nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước cho người có quyền sử dụng đất hợp pháp

Người có quyền sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước công nhận và bảo hộ.Việc xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của Nhà nước phải được thể hiện dưới hình thức nhất định Hình thức này phải đảm bảo tính thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, vừa phải thuận tiện cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất Chính vì vậy, GCNQSDĐ là một hình thức thể hiện phù hợp nhất trong việc Nhà nước xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng

Thứ ba, GCNQSDĐ được cấp theo mẫu thống nhất đối với mọi loại đất

GCNQSDĐ là hình thức thể hiện việc Nhà nước công nhận một chủ thể nào đó có quyền sử dụng đối với một loại diện tích đất nằm ở một vị trí nào đối đối với các thông tin về chủ sử dụng, ranh giới mảnh đất, loại đất, hạng đất, mục đích sử dụng đất cũng như các hoạt động giao dịch, biến động liên quan đến thửa đất đó, Ngoài ra, GCNQSDĐ cũng là một công cụ giúp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất của mình Do đó, để việc quản lý đất đai được diễn ra một cách dễ dàng

nhanh chóng và hiệu quả thì GCNQSDĐ phải được cấp theo một mẫu chung thống nhất trên phạm vi cả nước Tránh tình trạng tồn tại nhiều loại mẫu giấy tờ khác nhau gây khó khăn trong việc quản lý

Thứ tư, GCNQSDĐ là kết quả cuối cùng của một loạt các thao tác nghiệp

vụ của quá trình kê khai, đăng ký đất đai Hay nói cách khác hoạt động cấp

GCNQSDĐ có mối quan hệ nhân quả với công tác đăng ký đất đai Để có thể cấp GCNQSDĐ cho một chủ thể sử dụng đất, các cơ quan nhà nước có quyền thẩm tra hồ sơ, xác minh nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất; diện tích đất; mục đích sử dụng đất, ranh giới sử dụng, vị trí thửa đất, nhằm đảm bảo sự chính xác khách quan và không có sự tranh chấp về đất đai với các chủ sử dụng khác Trên cơ sở xác minh, thu thập đầy đủ thông tin về thửa đất thì mới có

cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ nhằm xác định tính hợp pháp của việc sử dụng đất cho một chủ thể Vì vậy, nếu muốn làm tốt công tác cấp GCNQSDĐ thì trước hết cần phải đảm bảo quy trình đăng ký đất đai diễn

ra nhanh chóng, thuận tiện, hiệu quả

1.2.2 Ý nghĩa của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2.1 Đối với Nhà nước

dân về đất đai cũng như thực hiện chức năng quản lý của mình đối với đất đai

Đặc thù của Việt Nam đó là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích từ những thửa đất đó mà giao cho cáctổ chức, cá nhân gọi chung là người sử dụng đất, dưới các hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Nhằm đảm bảo cho việc quản lý đất đai có hiệu quả, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật trong đó

có quy định rõ quyền của người sử dụng đất cũng như nghĩa vụ mà họ phải thực hiện khi tham gia quan hệ đất đai Theo những văn bản này thì một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai

là được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là một trong những biện pháp để Nhà nước quản lý chặt chẽ về đất đai, xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước đối với người sử dụng đất

Ý nghĩa này được thể hiện dưới nhiều góc độ khác nhau Như chúng ta đã biết, cấp GCNQSDĐ là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện nội dung quản lý nhà nước với đất đai và GCNQSDĐ sẽ giúp Nhà nước nắm bắt cụ thể hiện trạng, nguồn gốc cũng như biến động của quá trình sử dụng đất Bên cạnh đó, hoạt động này giúp cho công tác quy hoạch sử dụng đất, thống kê đất đai diễn ra một cách thuận lợi, tiết kiệm chi phí và thời gian Thông qua GCNQSDĐ, Nhà nước

có thể từng bước hiện đại hóa trong công tác quản lý đất đai

được thị trường giao dịch bất động sản

Hiện nay, khi đất đai ngày càng có giá thì các giao dịch đất đai cũng diễn

ra ngày càng nhộn nhịp, sôi động hơn Thực tế có sự tồn tại hai loại giao dịch: giao dịch hợp pháp và giao dịch bất hợp pháp, ví dụ như: chuyển nhượng QSDĐ không làm thủ tục nhằm mục đích trốn thuế, chuyển nhượng QSDĐ không đủ điều kiện cấp GCN, buôn bán QSDĐ kiếm lời, Các giao dịch ngầm đó đã tạo nên những cơn sốt đất ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, dẫn đến sự tích tụ đất đai và phân hóa giàu nghèo trong xã hội Vì vậy, cần phải có sự quản lý và điều tiết kịp thời của Nhà nước để từng bước đưa các giao dịch đất đai ngầm vào sự kiểm soát của pháp luật Thông qua hoạt động cấp GCNQSDĐ, Nhà nước sẽ kiểm soát được các giao dịch đất đai của các chủ thể sử dụng đất Hơn nữa cấp GCNQSDĐ được xem như một cơ chế do Nhà nước đề ra nhằm xác lập sự an toàn pháp lý cho cả 2 phía: Nhà nước với Người sử dụng đất và giữa những người sử dụng đất với nhau

nước, đặc biệt là ngân sách địa phương

Cấp GCNQSDĐ là hoạt động đem lại nguồn thu cho ngân sách Có thể khẳng định rằng, qua việc cấp GCNQSDĐ, Nhà nước sẽ có đầy đủ thông tin phục vụ cho việc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất, lệ phí địa chính, Đây là một khoản thu không nhỏ cho ngân sách nhà nước trong khi hàng năm Nhà nước phải chi ra một khoản tài chính khá lớn để đầu tư cho công tác quản lý đất đai Quy định cụ thể về cấp GCNQSDĐ sẽ góp phần khắc phục tình trạng thu từ đất ít hơn đầu tư cho đất

nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai, góp phần phòng ngừa ngăn chặn các hành vi

vi phạm pháp luật đất đai

Dựa trên các thông tin trong GCNQSDĐ, thì cơ quan nhà nước sẽ xác định được cụ thể các biến động về thửa đất, các hoạt động của người sử dụng đất như: các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất; đất có bị sử dụng sai mục đích, sai diện tích hay không, để từ đó căn cứ vào tính chất, mức

độ vi phạm mà cơ quan nhà nước có thể đưa ra các chế tài xử phạt, đồng thời ngăn ngừa các hành vi vi phạm, góp phần đảm bảo tài nguyên đất được sử dụng đúng mục đích

Ngoài ra, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa Tòa án nhân dân và UBND Nếu người sử dụng đất có GCNQSDĐ hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về đất đai quy định tại khoản 1 và

2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về Tòa án nhân dân Còn nếu họ không có các giấy tờ đó thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về cơ quan hành chính là UBND Phân định thẩm quyền như trên đã tránh được hiện tượng đùn đẩy trách nhiệm giữa UBND và Tòa án, đồng thời cũng tránh được sự chồng chéo về thẩm quyền giữa các cơ quan nhà nước cùng có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

1.2.2.2 Ý nghĩa đối với người sử dụng đất

Thứ nhất, việc cấp GCNQSDĐ là bảo đảm tính pháp lý của Nhà nước để người sử dụng đất yên tâm khai thác, đầu tư lâu dài trên đất

Thời gian trước đây, khi nền kinh tế nước ta còn là nền kinh tế tập trung, quan liêu bao cấp Trong một thời gian dài, nền kinh tế nước ta được quản lý bởi

cơ chế kế hoạch hóa, tập trung quan liêu, bao cấp thì đất đai cũng không được thừa nhận giá trị của mình Kể từ khi bắt đầu Đổi mới, chuyển dịch sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai mới được trả lại những giá trị ban đầu vốn có của nó Để giải phóng mọi năng lực sản xuất của người lao động và làm cho người sử dụng đất yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai thì Nhà nước phải có cơ chế pháp lý bảo hộ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, người sử dụng đất có thể yên tâm rằng việc sử dụng đất của mình là hợp pháp và được pháp luật thừa nhận, bảo đảm

Ngoài ra khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, tức là khi quyền sử dụng đất bị thu hồi thì GCNQSDĐ sẽ là một trong những điều kiện quan trọng

để NSDĐ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Người không có GCNQSDĐ khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh

tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng sẽ không được bồi thường mà chỉ có thể được xem xét hỗ trợ một phần thiệt hại Nhờ đó mà khắc phục được tình trạng đền bù không thỏa đáng, cũng như đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân, giảm thất thoát lãng phí cho ngân sách Nhà nước

Thứ hai, cấp GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện đầy đủ các quyền năng mà pháp luật đất đai quy định

Theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, khi đạt được những

điều kiện nhất định Và một trong những điều kiện đó là người sử dụng đất phải

có GCNQSDĐ Cũng giống như đối với các tài sản khác, một người chỉ có thể

thực hiện đầy đủ quyền sở hữu của mình khi họ là chủ sở hữu hợp pháp hoặc được chủ sở hữu ủy quyền, do đó, NSDĐ chỉ thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất của mình khi họ là người chủ hợp pháp và GCNQSDĐ chính là chứng thư pháp lý khẳng định điều đó

Như vậy, chỉ có người có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất Điều này là hợp lý, bởi lẽ, đất sử dụng hợp pháp có nghĩa là có đầy đủ, rõ ràng thông tin về nguồn gốc, diện tích, mục đích

sử dụng và chủ sử dụng đất, thì mới có thể được mang đi trao đổi trên thị trường nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng

do họ phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ cho chủ sử dụng đất Tuy nhiên do việc quản lý và sử dụng đất ở nước ta qua các thời kỳ rất phức tạp cộng với việc

cơ sở dữ liệu, thông tin về đất đai chưa hoàn thiện, đầy đủ nên trên thực tế việc xác định tính hợp pháp của NSD đất là khá khó khăn Nay với việc NSD đất được Nhà nước cấp GCNQSDĐ sẽ là cơ sở pháp lý để xác định người sử dụng đất hợp pháp

Thứ ba, GCNQSDĐ là một trong những cơ sở để người sử dụng đất tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình

Theo Điều 166, Luật đất đai 2013 thì một trong những quyền chung của NSDĐ là được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình Điều này có nghĩa là NSDĐ hợp pháp bị người khác xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp thì có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ Tuy nhiên, họ phải chứng minh trước cơ quan nhà nước rằng mình là người sử dụng đất hợp pháp Cơ sở pháp lý của việc này chính là khi Nhà nước cấp cho họ GCNQSDĐ

1.2.3 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

Pháp luật về cấp GCNQSDĐ là một bộ phận của pháp luật đất đai Nó bao gồm các quy phạm pháp luật đất đai do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực cấp, chỉnh sửa

và thu hồi GCNQSDĐ Do đó có thể hiểu: Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành

về nguyên tắc, đối tượng, trình tự, thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận; tổ chức, hoạt động của cơ quan, tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất và giá trị pháp

lý của việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Từ định nghĩa trên, có thể thấy pháp luật về cấp GCNQSDĐ có những đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, pháp luật về cấp GCNQSDĐ thuộc nhóm lĩnh vực pháp luật

công Nó bao gồm các quy phạm do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh những quan hệ xã hội giữa một bên là cơ quan nhà nước có thẩm quyền với bên kia là

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với tư cách là người sử dụng đất hoặc giữa các cơ quan nhà nước với nhau trong việc cấp, chỉnh sửa và thu hồi GCNQSDĐ Việc cấp, chỉnh sửa, thu hồi GCNQSDĐ phụ thuộc phần lớn vào ý chí chủ quan của

cơ quan nhà nước Điều này có nghĩa là khi người sử dụng đất có nhu cầu xin cấp GCNQSDĐ thì phải làm hồ sơ theo quy định pháp luật Hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ được gửi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét và nếu đáp ứng đủ các điều kiện do pháp luật quy định thì mới được cấp GCNQSDĐ

Thứ hai, pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm các quy định về nội dung

cấp GCNQSDĐ như căn cứ cấp, nguyên tắc cấp, điều kiện, đối tượng, thẩm quyền được cấp GCNQSDĐ và các quy định về trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ gồm các quy định về danh mục hồ sơ, trình tự các bước xét duyệt hồ sơ, cơ quan

có thẩm quyền xét duyệt và ra quyết định cấp GCNQSDĐ

Thứ ba, pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về cấp GCNQSDĐ nói

riêng là phương thức để Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai Điều này có nghĩa là pháp luật về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định thẩm quyền cấp GCN, đối tượng, điều kiện và nguyên tắc cấp GCN, để buộc cơ quan nhà nước, các tổ chức, cá nhân phải tuân thủ Thông qua đó, Nhà nước không chỉ xác lập trật tự trong hoạt động cấp, thu hồi GCNQSDĐ, tránh tình trạng lạm quyền, sai thẩm quyền, cấp GCN một cách bừa bãi mà còn giúp Nhà nước nắm được

hiện trạng sử dụng đất, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về đất đai mà còn phân loại được các chủ thể sử dụng đất, bao gồm người sử dụng đất hợp pháp (đã được cấp GCNQSDĐ), sử dụng đất chưa hợp pháp (chưa được cấp GCNQSDĐ) nhằm phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai

1.2.4 Lược sử hình thành và phát triển của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Giai đoạn trước năm 1993:

Trong suốt giai đoạn trước năm 1986, kể từ khi nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ra đời, do hoàn cảnh chiến tranh kéo dài, tổ chức địa chính các cấp thường xuyên không ổn định Nhà nước chưa có các văn bản pháp lý nào làm cơ

sở cho việc chứng nhận quyền sử dụng đất Các quan hệ pháp luật đất đai đều được điều chỉnh bởi những văn bản quy phạm riêng lẻ, tản mạn mang tính tùy nghi mà chưa có một văn bản thống nhất nào

Trong lĩnh vực đất đai, văn bản Luật đất đai đầu tiên của nước ta được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 Luật đất đai 1987 ra đời, lần đầu tiên đề cập đến khái niệm người sử dụng đất, nhằm xác định đối tượng mà Nhà nước giao đất, sử dụng ổn định lâu dài và mối quan hệ giữa những chủ thể này với Nhà nước

Cùng với khái niệm người sử dụng đất, vấn đề cấp GCNQSDĐ đầu tiên cũng được quy định tại Luật đất đai 1987 và trở thành một trong bảy nội dung chính của nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai Cụ thể hóa quy định của Luật đất đai năm 1987 trong hoạt động cấp GCNQSDĐ, Tổng cục quản lý ruộng đất (mà nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ Tiếp đó, Thông tư số 302/TĐKTK ngày 28/10/1989 hương dẫn thi hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/7/1989 Đây là những văn bản đầu tiên, xây nền móng xác lập cơ sở pháp lý cho công tác đăng ký và cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, trong giai đoạn này, việc triển khai cấp GCNQSDĐ còn rất hạn chế, phần lớn địa phương chỉ dừng ở bước làm điểm chỉ mới cho hộ gia đình xã viên sử dụng đất nông nghiệp

- Giai đoạn từ năm 1993 - 2003

Sau hơn 5 năm thi hành, Luật đất đai 1987 đã bộc lộ những điểm không phù hợp của mình do còn mang nặng tư tưởng của nền kinh tế bao cấp Ngày 14/7/1993, Luật đất đai 1993 được ban hành để thay thế cho Luật đất đai 1987 Luật đất đai 1993 đã bổ sung các quy định đáp ứng với yêu cầu của quản lý và

sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường như quy định giá đất; quy định Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng; quy định một trong những quyền của người sử dụng đất là được cấp GCNQSDĐ, Tiếp theo đó, một loạt các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai 1993 cũng được ban hành mà tiêu biểu là Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đô thị

Bên cạnh đó, Luật đất đai năm 1993 cũng hết sức quan tâm chỉ đạo triển khai công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, trong giai đoạn này đã phát sinh ba loại giấy chứng nhận:

Một là, GCNQSDĐ theo mẫu do Tổng cục Địa chính ban hành (giấy có màu đỏ - sổ đỏ) cấp cho hộ gia đình, tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp

và đất ở nông thôn theo Nghị định số 64/1993/NĐ-CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ ban hành Bản quy định về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

Hai là, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở (giấy

có màu hồng) cấp cho người sử dụng đất ở đô thị do Bộ Xây dựng phát hành để thực hiện Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở;

Ba là, Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước (giấy có màu tím) cấp cho các đơn vị hành chính sự nghiệp do Bộ Tài chính phát hành theo Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày

25/02/1999 và Thông tư số 122/1999/TT-BTC ngày 13/10/1999 về kê khai, đăng

ký sử dụng trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước

Như vậy, theo Luật đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn đi kèm, mỗi loại đất nhất định được cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tương ứng Mỗi loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo một trình

tự, thủ tục khác nhau do các cơ quan khác nhau điều chỉnh gây khó khăn trong công tác quản lý về đất đai nói chung, đồng thời cản trở người sử dụng đất thực hiện các quyền do pháp luật quy định Trước thực tiễn này, đòi hỏi Nhà nước cần ban hành một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do một cơ quan ban hành dùng chung cho mọi loại đất để công tác quản lý đất đai được thuận tiện, dễ dàng

và quyền lợi của người dân được đảm bảo

- Giai đoạn từ năm 2004 - 2013

Thực hiện đường lối, chính sách của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, trên cơ sở tổng kết, đánh giá kết quả 10 năm thi hành Luật đất đai năm 1993, ngày 26/11/2013, Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật đất đai năm 2003 thay thế cho Luật đất đai 1993 Luật đất đai 2003 kế thừa các quy định hợp lý của Luật đất đai 1993, đồng thời bổ sung các quy định về cấp GCNQSDĐ như quy định về cấp GCNQSDĐ trong trường hợp thửa đất có vườn ao, quy định về cấp GCNQSDĐ cho cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo sử dụng đất

Cụ thể hóa Luật đất đai 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 đã thống nhất việc cấp GCNQSDĐ theo một mẫu Giấy chung trong phạm vi cả nước Nhưng cũng chính vào thời điểm này lại bùng phát các rắc rối về mẫu GCN do các ngành khác nhau cùng ban hành hoặc đang trình ban hành Cụ thể:

+ Luật đất đai 2003 quy định cấp GCN QSDĐ (giấy màu đỏ) đối với tất cả các loại đất Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên "giấy đỏ", chủ sở hữu phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản

+ Luật Nhà ở 2005 quy định cấp GCN quyền sở hữu nhà ở (giấy màu hồng) đối với 2 trường hợp: Thứ nhất, chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một GCN là GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Thứ hai, chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất thì cấp GCN quyền sở hữu nhà ở

Thời điểm này đã cùng tồn tại 2 loại giấy chứng nhận đối với bất động sản, đó là "Sổ đỏ" và "sổ hồng" như đã nêu ở trên đều có những bất cập Bởi "Sổ đỏ" mới xác lập được quyền của người sử dụng đất; còn lại tài sản bất động sản trên đất thì chưa xác định được chủ sở hữu Hơn nữa, trong quá trình bất động sản trên đất biến động cũng không được làm rõ trong quyển "sổ đỏ" này Còn "sổ hồng" do Bộ xây dựng cấp thì lại chỉ điều chỉnh được nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị Vì vậy, để tháo gỡ khó khăn, chồng chéo giữa các quy định của Luật với mục tiêu quản lý thống nhất không chỉ với quyền sử dụng đất mà còn

cả các tài sản khác gắn liền với đất, ngày 19/10/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP quy định thống nhất tất cả mọi loại bất động sản vào một loại giấy chung cho cả nhà và đất, mẫu giấy này do Bộ Tài nguyên và môi trường phát hành, gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đây chính là mẫu giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất hiện hành

- Giai đoạn từ tháng 07/2014 đến nay

Hiến pháp 2013 được ban hành với nhiều thay đổi, trong đó có quy định quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ (Điều 54) Nhằm thể chế đường lối quan điểm của Đảng thể hiện trong Nghị quyết số 19/NQ-TW của Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020, nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại và cũng để phù hợp với Hiến pháp 2013 mới ban hành, Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 6 đã thông qua Luật đất đai 2013 thay thế cho Luật đất đai

2003 và bắt đầu có hiệu lực từ 01/07/2014

Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện khi người dân có yêu cầu Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -

xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân

1.2.5 Các tiêu chí cần đáp ứng của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất

Để hoạt động cấp GCNQSDĐ được diễn ra một cách thống nhất trên phạm vi cả nước, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước cũng như quyền và lợi ích của các chủ thể sử dụng đất, theo tác giả thì pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,cá nhân cần đáp ứng một số tiêu chí trên cả phương diện kỹ thuật lập pháp cũng như nội dung pháp luật

 Về kỹ thuật lập pháp, các quy định về pháp luật cấp GCNQSDĐ cần đảm

bảo các tiêu chí sau:

 Các quy định liên quan đến cấp GCNQSDĐ cần có sự thống nhất Trước hết vấn đề này cần được thể hiện rõ ràng trong Hiến pháp - đạo luật có giá trị pháp lý cao nhất cùng với luật đất đai, các văn bản hướng dẫn thi hành cũng như các văn bản ở trong các lĩnh vực khác có liên quan Các văn bản này đều cần có

sự thống nhất với nhau, tránh tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn nhau

 Pháp luật cần có những quy định về công khai thông tin về đất đai Việc cung cấp thông tin đất đai là một vấn đề quan trọng để người dân có thể nhận biết được tình trạng pháp lý của thửa đất mình đang sử dụng Do vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần công khai các thông tin về đất đai trên các Cổng thông tin điện tử của cơ quan có thẩm quyền, tạo điều kiện tối đa để người dân

có điều kiện tiếp cận thông tin để nắm bắt và thực hiện

 Tiêu chí phổ biến, dễ tiếp cận

Yêu cầu quy định của pháp luật là phải đảm bảo việc thực hiện quyền có thể tham gia của số động người dân, doanh nghiệp an toàn, chi phí thấp Hệ thống pháp luật phải tạo điều kiện linh hoạt và dễ dàng để phần lớn các tổ chức,

cá nhân trong xã hội có thể dễ dàng tham gia.Tính dễ tiếp cận cũng là một trong những tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện và sự phù hợp của bất kỳ hệ thống pháp luật nào trên thế giới.Một hệ thống pháp luật được coi là dễ tiếp cận khi hệ thống pháp luật đó dễ đọc, dễ hiểu, dễ dàng thực hiện, không gây tranh cãi và suy luận trái chiều Để làm được điều này thì pháp luật về hoạt động cấp GCNQSDĐ cần phải đảm bảo được một số yêu cầu:

Thứ nhất, các quy định về cấp GCNQSDĐ phải đảm bảo công khai, dễ hiểu, dễ tiếp cận đối với người dân.Để thưc hiện được điều này, trước hết cần đảm bảo quyền tham gia đóng góp ý kiến của người dân vào dự thảo các văn bản pháp luật Đồng thời, sau khi được ban hành, các văn bản này cần được công bố một cách công khai rộng rãi trên công báo và các phương tiện thông tin đại chúng nhằm đảm bảo thông tin đến được với người dân Ngoài ra, các Thủ tục hành chính liên quan đến hoạt động cấp GCNQSDĐ hiện nay vốn được xem là

sự e ngại với mỗi người dân thì nên rút gọn, bãi bỏ những bước không cần

thiết.Công tác niêm yết công khai các thủ tục hành chính liên quan đến cấp GCNQSDĐ cũng cần được thực hiện dưới nhiều hình thức để người dân có thể

dễ dàng tiếp cận

Thứ hai, các quy định về cấp GCNQSDĐ phải tin cậy được và có thể dự đoán trước được.Bởi một đặc tính của pháp luật là tính công bằng, người dân trông cậy sự đối xử như nhau trong các trường hợp giống nhau của pháp luật Đồng thời trước khi ban hành bất kỳ quy định nào, Nhà nước cần công bố công khai cho người dân trước để họ có thể lường trước được sự thay đổi pháp luật, chuẩn bị cho nhận thức về nội dung pháp luật

 Tiêu chí dân chủ

Trong thời đại hiện nay, giá trị của con người được đề cao để phù hợp với những chuẩn mực chung của quốc tế trong quá trình hội nhập, do đó việc cấp GCNQSDĐ cũng cần đảm bảo yêu cầu này

Hoạt động cấp GCNQSDĐ cần đáp ứng được mục tiêu phục vụ nhân dân, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân Tuy nhiên để những quy định mang tính quan điểm, định hướng này được đưa vào thực tiễn, các cơ quan hành chính Nhà nước, cụ thể là pháp luật về cấp GCNQSDĐ cần cung cấp những công cụ pháp lý và tạo điều kiện để người dân được tiếp cận thông tin, từ đó mới

đủ căn cứ để họ tham gia quản lý, giám sát hoạt động của Nhà nước

Người dân có thể thông qua hai hình thức giám sát là trực tiếp và gián tiếp

để bảo đảm quyền lợi cho mình Giám sát trực tiếp là khi người dân phát hiện những sai phạm trong công tác thực hiện thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ trực tiếp thắc mắc với cán bộ thụ lý và yêu cầu được giải đáp rõ ràng Giám sát gián tiếp có thể thông qua việc gửi đơn đề nghị, kiến nghị, khiếu nại, tố cáo tới các cơ quan có thẩm quyền để từ đó tiến hành thanh tra, kiểm tra và trả lời thắc mắc của người dân

 Tiêu chí về hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai

Để các cơ quan nhà nước, người dân, doanh nghiệp có thể dễ dàng thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình thì pháp luật cấp GCNQSDĐ cần phải xây dựng

được một hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai để khi truy cập vào hệ thống này, mọi công dân cũng như cơ quan, tổ chức đều có thể truy xuất một cách dễ dàng thông tin đất đai mà mình đang tìm kiếm, qua đó đảm bảo tiêu chí công khai minh bạch khi thực thi pháp luật về đất đai

Giống như ở nhiều nước phát triển trên thế giới, với việc áp dụng những thành tựu khoa học công nghệ vào quá trình đăng ký đất đai đã tạo ra một hệ thống quản lý hiệu quả, người sử dụng đất có thể dễ dàng đăng ký đất đai mà không phải tốn nhiều thời gian, công sức và chi phí để thực hiện các thủ tục rườm rà phức tạp như ở nước ta Bên cạnh đó, việc quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đồ sộ như vậy sẽ giúp cho công việc của các cơ quan đăng ký trở nên nhẹ nhàng hơn, người dân có thể dễ dàng nắm bắt các thông tin về diện tích đất

mà mình đang sử dụng cũng như diện tích đất mà mình muốn giao dịch mua bán bằng việc kiểm tra GCNQSDĐ của mảnh đất đó Qua đó, bên mua có thể xác định được người đang là chủ sử dụng thực sự của mảnh đất đó là ai? Diện tích mảnh đất đó là bao nhiêu; loại đất, hạng đất cũng như mục đích sử dụng đất Như vậy người mua sẽ giảm thiểu được các rủi ro, tránh việc thực hiện giao dịch với những đối tượng có hành vi lừa đảo, không phải là chủ sử dụng thực sự của mảnh đất đó

KẾT LUẬN CHƯƠNG I

Qua nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể thấy cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, có ý nghĩa về kinh tế, chính trị và xã hội to lớn Đối với người dân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Đối với Nhà nước, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân là xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ khác về đất đai Vì vậy, đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Đảng và Nhà nước hết sức chú trọng, quan tâm, kịp thời nắm bắt những thay đổi của xã hội, không ngại sửa đổi, bổ sung những quy định của pháp luật để phù hợp với yêu cầu của thực tiễn

Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, trên bước đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, việc nghiên cứu, tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để từ đó nhận thức được những bất cập, tồn tại trong các quy định của pháp luật, những vướng mắc phát sinh trên thực tế nhằm tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho công tác này là cần thiết hơn bao giờ hết Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn xin phép không tìm hiểu hết thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm

vi cả nước mà chỉ đi sâu tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Ba Đình, thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH

TẠI QUẬN BA ĐÌNH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Nội dung pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.1.1 Các nguyên tắc về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tại Điều 98 Luật đất đai năm 2013, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần phải tuân thủ năm nguyên tắc cơ bản sau đây thay vì chỉ cần tuân thủ ba nguyên tắc như quy định trước đây Cụ thể:

sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp GCNQSDĐ chung cho các thửa đất đó

Về cơ bản, nguyên tắc này được xây dựng trên cơ sở kế thừa từ nguyên tắc thứ nhất được quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 88/2009/NĐ- CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Căn cứ vào quy định này thì mỗi thửa đất sẽ được cấp riêng một Giấy chứng nhận Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan nhà nước trong quản lý đât đai, nắm bắt được chủ sử dụng của từng thửa đất Việc cấp một giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp của một cá nhân, hộ gia đình - khi họ có yêu cầu - giúp tiết kiệm được chi phí tiền bạc cho người dân đồng thời góp phần cải cách thủ tục hành chính về đất đai

sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên

của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Nguyên tắc này được nâng lên, luật hóa và cụ thể hóa từ nguyên tắc cấp giấy chứng nhận chung cho thửa đất có nhiều người sử dụng được quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP Nếu như tại Điểu 3 Nghị định

88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ chỉ quy định ngắn gọn “Thửa

đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất” gây khó khăn trong việc triển khai luật

khi không nêu rõ trên mỗi giấy chứng nhận này ghi tên ai, sổ đỏ của ai thì ghi tên người đó hay sổ đỏ nào cũng ghi đầy đủ tên của những người đồng sử dụng đất hợp pháp; Luật đất đai năm 2013 đã giải quyết được vấn đề này khi quy định rất

cụ thể “phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người

sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.” Bên cạnh đó, Luật đất đai

năm 2013 đã bổ sung thêm một trường hợp nếu các chủ sở hữu chung tin tưởng một người đại diện thì có thể yêu cầu cơ quan nhà nước chỉ cấp một sổ đỏ duy nhất cho một người đại diện mà không nhất thiết phải cấp nhiều sổ, phần nào đã giảm bớt khó khăn trong quá trình quản lý và chuyển nhượng bất động sản Nhìn chung, đây là một điểm mới, tiến bộ của Luật đất đai 2013, đảm bảo sự công bằng cho các đồng chủ sở hữu có quyền được đứng tên trong GCNQSDĐ, tránh tình trạng xảy ra tranh chấp

 Thứ ba, Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn

liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Về cơ bản, nguyên tắc này là luật hóa của nguyên tắc thứ 3 được ghi nhận tại Điều 3 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Nguyên tắc này nhằm đảm bảo việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai Tuy nhiên, điều này

là một thách thức đối với những người sử dụng đất không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xin cấp GCNQSDĐ Việc này dẫn đến một thực tế đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bị tồn đọng lại từ nhiều năm trước đây do chủ sử dụng đất chưa thực hiện các nghĩa vụ tài chính

 Thứ tư, trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ

và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên

vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

Nguyên tắc này đã thể hiện rõ quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về

sự bình đẳng giới trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của cả người vợ và người chồng trong thời kỳ hôn nhân đối với tài sản chung hợp nhất Đồng thời, quy định này cũng sẽ khắc phục được kẽ hở của pháp luật trước đây, do không quy định bắt buộc phải thể

hiện đầy đủ cả họ tên của người chồng và người vợ trên giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất nên thực tế đã phát sinh không ít những sự việc đau lòng khi mà vợ hoặc chồng kinh doanh buôn bán thua lỗ trầm trọng, đã lợi dụng việc trên giấy chứng nhận chỉ ghi tên mình mà thế chấp hoặc thậm chí là chuyển nhượng tài sản Đến khi người còn lại nhận thức được sự việc thì tài sản đã bị siết nợ trong khi họ vẫn là người có quyền lợi hợp pháp đối với tài sản đó, dẫn đến tranh chấp, gây khó khăn về giải quyết cho các cơ quan chức năng

 Thứ năm, Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi

so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu

có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai 2013

Nguyên tắc này có ý nghĩa trong việc phòng ngừa đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với phần diện tích chênh lệch nếu xác định diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã được sử dụng ổn định và không có tranh chấp Đồng thời nếu phát hiện việc diện tích nhiều hơn có được là do lấn, chiếm thì sẽ bị xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật

Tựu chung lại, sự ra đời của Luật đất đai năm 2013 với năm nguyên tắc trên được xây dựng trên cơ sở kế thừa và luật hóa các nguyên tắc cũ Đồng thời, cũng quy định thêm một số nguyên tắc mới phù hợp với yêu cầu thực tiễn, góp phần nâng cao hiệu quả, chất lượng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1.2 Đối tượng và điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điều 99, Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể đối tượng cấp GCNQSDĐ, bao gồm:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai

2013 có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền

sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;