Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh quảng nam tt

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRƯƠNG THANH THỦY PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH QUẢNG NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, năm 2017 Cơng trình hồn thành Học viện Khoa học Xã hội Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến Phản biện 1: Phản biện 2: Luận văn bảo vệ trước hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp Học viện khoa học xã hội ngày tháng năm 2017 Có thể tìm hiểu luận văn Thư viện Học viện Khoa học Xã hội MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; địa bàn phân bổ khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh - quốc phòng; thành phần quan trọng hàng đầu mơi trường sống Trong kinh tế thị trường, đất đai nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước Chính tầm quan trọng đặc biệt đất đai mà quốc gia tuyên bố đất đai phần đất đai thuộc sở hữu chung xã hội (sở hữu nhà nước đất đai) Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Tuy nhiên thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung người sử dụng đất) Để đất đai sử dụng tiết kiệm, hợp lý, có hiệu phát huy vai trò đặc biệt quan trọng Nhà nước cần phải có chế cơng nhận bảo hộ quyền tài sản tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đất đai thơng qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Việc cấp GCNQSDĐ ghi nhận Luật đất đai năm 2013 bảo đảm pháp lý Nhà nước người sử dụng đất1 Các quy định cấp GCNQSDĐ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bước hoàn thiện liền với việc ban hành Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013 nhằm tạo sở pháp lý cho việc cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất Dẫu vậy, bên cạnh kết đạt việc thực Khoản Điều 26 Luật đất đai năm 2013 thi pháp luật cấp GCNQSDĐ thực tế bộc lộ số tồn chưa hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ phạm vi nước theo kế hoạch đề ra, quy định nộp nghĩa vụ tài cấp GCNQSDĐ chưa hợp lý v.v Để đưa giải pháp khắc phục cần thiết phải nghiên cứu, đánh giá có hệ thống, toàn diện lĩnh vực pháp luật Mặc dù, thời gian qua có khơng cơng trình khoa học tìm hiểu pháp luật GCNQSDĐ; song đề tài dư địa để tiếp tục nghiên cứu, lẽ, Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành có quy định GCNQSDĐ Quảng Nam tỉnh miền Trung, có dân số 1.480.790 người với diện tích tự nhiên rộng 10.574,74 km 2, mật độ dân số lên tới 140 người/km2 Quảng Nam đánh giá tỉnh có điều kiện thuận lợi, dư địa để phát triển Trong kinh tế thị trường, đất đai ngày có giá người sử dụng đất nhận thức sâu sắc ý nghĩa việc cấp GCNQSDĐ việc bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp đất đai Về phía quan quản lý nhà nước, cấp GCNQSDĐ nội dung quản lý nhà nước đất đai Nó giúp Nhà nước nắm bắt kịp thời tình trạng pháp lý đất, tính hợp pháp việc sử dụng đất v.v Tuy nhiên, để cấp GCNQSDĐ, quan quản lý đất đai phải xử lý hàng loạt công việc mang tính chun mơn kỹ thuật nghiệp vụ đo đạc, xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất v.v Đây công việc không đơn giản biến động trình sử dụng đất qua thời kỳ buông lỏng quản lý nhà nước đất đai thời gian dài Mặt khác, cấp GCNQSDĐ liên quan trực tiếp đến quyền lợi người sử dụng đất song công tác lại phải tuân thủ quy định điều kiện, cứ, thẩm quyền, trình tự, thủ tục … nhằm đảm bảo tính xác việc sử dụng đất Trên thực tế có trường hợp cán bộ, cơng chức nhà nước lợi dụng vào việc để nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người xin cấp GCNQSDĐ việc thực thi pháp luật GCNQSDĐ chưa tuân thủ triệt để gây sai sót, vi phạm Điều tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư kinh doanh hiệu q trình cải cách hành tỉnh Quảng Nam Để khắc phục hạn chế này, việc đánh giá thực trạng thi hành quy định GCNQSDĐ tỉnh Quảng Nam tham chiếu với Luật đất đai năm 2013 cần thiết Với lý trên, học viên lựa chọn đề tài “Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Quảng Nam” làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu Để có sở lý luận cho việc thực đề tài Luận văn, cơng trình khoa học sau nghiên cứu: - “Một số vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003”, (2005), Phạm Thu Thủy, Tạp chí Luật học, số 3; - Luận văn Thạc sĩ luật học “Các vấn đề pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” tác giả Nguyễn Quang Học, Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2004; - “Một số ý kiến đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Trần Luyện (2004), Tạp chí Ngân hàng; - “Pháp luật đất đai Việt Nam hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất”, Trần Quang Huy (2009), Tạp chí Luật học, số - Luận án Tiến sĩ Luật học “Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai” tác giả Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật, Hà Nội, năm 2003 3 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu a Mục đích Mục đích nghiên cứu tổng quát luận văn đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ nâng cao hiệu thi hành tỉnh Quảng Nam b Nhiệm vụ Để đạt mục đích nêu trên, luận văn đặt nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: Một là, phân tích vấn đề lý luận GCNQSDĐ; bao gồm: Phân tích khái niệm, đặc điểm ý nghĩa GCNQSDĐ; Lý giải sở đời GCNQSDĐ Hai là, phân tích vấn đề lý luận pháp luật cấp GCNQSDĐ; bao gồm: Luận giải khái niệm đặc điểm pháp luật GCNQSDĐ; Phân tích yếu tố tác động đến pháp luật GCNQSDĐ; Đề cập, đánh giá lịch sử hình thành phát triển pháp luật GCNQSDĐ v.v Ba là, nghiên cứu nội dung pháp luật cấp GCNQSDĐ đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật cấp GCNQSDĐ tỉnh Quảng Nam Bốn là, đưa định hướng giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ nâng cao hiệu thi hành tỉnh Quảng Nam Đối tượng, phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu đề tài tập trung vào nội dung chủ yếu sau đây: Các quan điểm, đường lối Đảng xây dựng, hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung bảo đảm pháp lý quyền sử dụng đất nói riêng điều kiện kinh tế thị trường nước ta; Các quy định Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành cấp GCNQSDĐ; Các quy định tỉnh Quảng Nam tổ chức thực pháp luật cấp GCNQSDĐ Hệ thống lý thuyết, trường phái học thuật cấp GCNQSDĐ Thực tiễn thi hành pháp luật cấp GCNQSDĐ tỉnh Quảng Nam … - Phạm vi nghiên cứu: Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu nội dung cụ thể sau: Nghiên cứu, tìm hiểu quy định cấp GCNQSDĐ Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành; Nghiên cứu quy định Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam (UBND tỉnh Quảng Nam) tổ chức thực việc cấp GCNQSDĐ Tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật cấp GCNQSDĐ tỉnh Quảng Nam Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Khi nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu sau đây: Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác - Lê Nin; Ngoài ra, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu … sử dụng Chương nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật cấp GCNQSDĐ; ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp sử dụng Chương nghiên cứu thực trạng pháp luật cấp GCNQSDĐ thực tiễn thi hành tỉnh Quảng Nam; iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải … sử dụng Chương nghiên cứu giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ nâng cao hiệu thi hành tỉnh Quảng Nam Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Quảng Nam” có đóng góp chủ yếu sau đây: - Về mặt lý luận, luận văn hệ thống hóa, bổ sung góp phần phát triển sở lý luận thực tiễn pháp luật cấp GCNQSDĐ nước ta - Về mặt thực tiễn, Luận văn đánh giá thực trạng pháp luật cấp GCNQSDĐ thực tiễn thi hành tỉnh Quảng Nam, đưa kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ nâng cao hiệu thi hành tỉnh Quảng Nam Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, luận văn kết cấu gồm chương: Chương Lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chương Thực trạng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tiễn thi hành tỉnh Quảng Nam Chương Giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thi hành tỉnh Quảng Nam Chương LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Quan niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuật ngữ sử dụng phổ biến văn pháp luật đất đai; đặc biệt kể từ Luật đất đai năm 1993 ban hành Thuật ngữ tiếp tục đề cập Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013 Theo Luật đất đai năm 2013:“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” 1.1.1.2 Đặc điểm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - GCNQSDĐ loại giấy tờ quan nhà nước có thẩm quyền - pháp luật quy định - Bộ Tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm phát hành thống phạm vi nước - GCNQSDĐ kết sản phẩm “đầu ra” trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập đồ địa - Cấp GCNQSDĐ biểu việc thực quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước - Việc cấp GCNQSDĐ hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ quan nhà nước có thẩm quyền 1.1.1.3 Ý nghĩa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có ý nghĩa Nhà nước mà có ý nghĩa người sử dụng đất, cụ thể: i) Ý nghĩa GCNQSDĐ Nhà nước Cấp GCNQSDĐ sở để Nhà nước thực chức quản lý đất đai Hoạt động cấp GCNQSDĐ tạo lập nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đặc biệt ngân sách địa phương; giúp Nhà nước theo dõi kiểm soát giao dịch đất đai người sử dụng đất nhằm minh bạch cơng khai hóa thị trường bất động sản ii) Ý nghĩa GCNQSDĐ người sử dụng đất Việc cấp GCNQSDĐ đảm bảo pháp lý để người sử dụng đất yên tâm khai thác, đầu tư lâu dài đất; sở pháp lý để người sử dụng đất thực đầy đủ quyền mà pháp luật đất đai quy định GCNQSDĐ điều kiện để người sử dụng đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; pháp lý để người sử dụng đất tự bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp 1.1.2 Cơ sở việc đời GCNQSDĐ - Trong thời kỳ kinh tế nước ta quản lý chế tập trung quan liêu, bao cấp, kế hoạch hóa cao độ; đất đai khơng thừa nhận giá trị mà coi thứ phúc lợi xã hội Pháp luật đất đai thời kỳ nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, phát canh thu tơ hình thức Như vậy, quyền sử dụng đất với tư cách quyền tài sản chưa thừa nhận thức - Để ghi nhận bảo hộ QSDĐ người sử dụng đất với tư cách quyền tài sản, pháp luật phải bảo đảm mặt pháp lý quyền sử dụng đất thông qua việc cấp GCNQSDĐ - Đảm bảo cho người SDĐ chủ động, tự định việc sử dụng đất, khuyến khích họ đầu tư, bồi bổ, cải tạo nâng cao hiệu sử dụng đất đai - Hiến pháp năm 2013 quy định: “Tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, thực quyền nghĩa vụ theo quy định luật Quyền sử dụng đất pháp luật bảo hộ” Như vậy, GCNQSDĐ đời bảo đảm Nhà nước nhằm bảo hộ QSDĐ tổ chức, cá nhân 1.1.3 Nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.1.7.3 Quy định lệ phí địa Lệ phí địa khoản thu mà tổ chức, cá nhân sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức ủy quyền giải cơng việc địa 2.1.8 Quy định giải khiếu nại, tố cáo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 2.1.8.1 Khái niệm giải khiếu nại, tố cáo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Tại Khoản Điều 204 Luật đất đai năm 2013 sau: "Trình tự, thủ tục giải khiếu nại định hành chính, hành vi hành đất đai thực theo quy định pháp luật khiếu nại Trình tự, thủ tục giải khiếu kiện định hành chính, hành vi hành đất đai thực theo quy định pháp luật tố tụng hành chính" "Việc giải tố cáo vi phạm pháp luật quản lý sử dụng đất đai thực theo quy định pháp luật tố cáo 2.1.8.2 Quy định quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ khiếu nại, tố cáo cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Quy định quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ khiếu nại cấp GCNQSDĐ Quy định quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ tố cáo liên quan đến cấp GCNQSDĐ 14 2.1.8.3 Quy định thẩm quyền giải khiếu nại, tố cáo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Quy định thẩm quyền giải khiếu nại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quy định thẩm quyền giải tố cáo 2.1.8.4 Quy định trình tự, thủ tục giải khiếu nại, tố cáo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Quy định trình tự, thủ tục giải khiếu nại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Quy định trình tự giải tố cáo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Nam 2.2.1 Tổng quan tỉnh Quảng Nam 2.2.1.1 Điều kiện tự nhiên Quảng Nam tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm miền Trung Địa hình Quảng Nam tương đối đa dạng, nghiêng từ Tây sang Đơng có đầy đủ dạng: đồi núi, bán sơn địa đồng ven biển 2.2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, giảm dần tỷ trọng nông, lâm nghiệp, thủy sản; tỷ trọng công nghiệp, dịch vụ ngày tăng Hệ thống giao thông đường bộ, đường sắt, đường biển, đường hàng không Đến cuối năm 2016, dân số trung bình tỉnh 15 Quảng Nam 1.487.721 người tăng 6.931 người so với năm 2015, đó, nữ có 758.008 người chiếm tỷ lệ 50,95% dân số 2.2.2 Thực trạng công tác cấp GCNQSDĐ tỉnh Quảng Nam 2.2.2.1 Thực trạng quỹ đất công tác đăng ký, thống kê đất đai tỉnh Quảng Nam Quảng Nam tỉnh thuộc vùng đồng duyên hải miền Trung thuộc vùng kinh tế trọng điểm miền Trung Quảng Nam với diện tích đất tự nhiên khoảng 1.057.474 ha, hầu hết giao để sử dụng 983.165 sử dụng (chiếm 92,97%), 74.309 (chiếm 7,03%) đất chưa sử dụng 2.2.2.2 Thực trạng xét cấp GCNQSDĐ tỉnh Quảng Nam Đến nay, địa bàn Quảng Nam thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện, thị xã, thành phố để tạo thuận lợi công tác giải vấn đề đất đai Việc tiếp nhận giao trả hồ sơ huyện, thị xã, thành phố địa bàn tỉnh thực theo chế "một cửa" Từ năm 2014- 2016 kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu 28.959GCNQSDĐ/457.956,35 2.2.3 Những thuận lợi, khó khăn nguyên nhân khó khăn thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Nam 2.2.3.1 Những thuận lợi Từ thực tế nêu trên, thấy công tác cấp GCNQSDĐ lãnh đạo từ cấp tỉnh đến cấp xã trọng quan tâm đạo thực 2.2.3.2 Những khó khăn 16 Do vi phạm thời hạn giải quyết, số liệu ghi GCNQSDĐ không diện tích đất thực tế, số địa phương việc thực quy trình xét giao đất chưa thật công khai, minh bạch; phối hợp quan liên quan tiếp nhận, giải quyết, chưa đồng 2.2.3.3 Nguyên nhân tồn trình thực Kinh phí phục vụ cho cơng tác đo đạc, lập hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động đất đai phân bổ chậm chưa đáp ứng theo yêu cầu Sự thiếu ổn định, quán sách, pháp luật đất đai dẫn đến việc thực pháp luật đất đai nói chung quy định cấp GCNQSDĐ nói riêng lúng túng, ảnh hưởng lớn đến tiến độ cấp GCNQSDĐ Việc lãnh đạo, đạo, quản lý, điều hành quyền cấp lĩnh vực đất đai có lúc, có nơi thiếu chặt chẽ chưa thật vào liệt để đạo thực 2.2.3.4 Những khó khăn công tác cấp GCNQSDĐ xuất phát từ bất cập hệ thống sách quy định pháp luật hành Các văn luật ban hành thời điểm khác nhau, nhiều quan khác ban hành dẫn đến chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu thống nhất, đồng với Luật đất đai gây khó khăn q trình thực Việc quy định không thống mẫu đơn, thành phần hồ sơ Nghị định Thông tư Chương 17 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI TẠI TỈNH QUẢNG NAM 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thi hành tỉnh Quảng Nam 3.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành tỉnh Quảng Nam Một là, hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ phải đặt mối quan hệ hoàn thiện đồng với chế định khác pháp luật đất đai Hai là, hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ phải đặt mối quan hệ với việc thoàn thiện hệ thống sách, pháp luật có liên quan Ba là, hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ phải đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, đơn giản tạo thuận lợi cho người sử dụng đất thực thủ tục hành cấp GCNQSDĐ Bốn là, hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ dựa rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định nghĩa vụ tài cấp GCNQSDĐ cho phù hợp với khả điều kiện tài người sử dụng đất (đặc biệt hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khu vực nông thôn) 3.1.2 Định hướng nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Nam 18 Một là, thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ tỉnh Quảng Nam phải dựa quan điểm, đường lối Đảng; sách, pháp luật đất đai Nhà nước; nghị Tỉnh ủy, nghị Hội đồng nhân dân cấp (HĐND cấp) định, thị UBND cấp Hai là, nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ tỉnh Quảng Nam phải dựa tăng cường tuyên truyền, giáo dục, phổ biến pháp luật đất đai nói chung pháp luật cấp GCNQSDĐ Ba là, muốn nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ tỉnh Quảng Nam cần tăng cường cải thiện hiệu công tác tra, xử lý vi phạm pháp luật cấp GCNQSDĐ 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thi hành tỉnh Quảng Nam 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành tỉnh Quảng Nam Trên sở thực trạng pháp luật cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn thi hành tỉnh Quảng Nam đề cập Chương cho thấy hệ thống pháp luật đất đai thiếu đồng bộ, thống Nhiều kiện pháp lý phát sinh lĩnh vực đất đai song thiếu quy định điều chỉnh Vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ cần thực theo số giải pháp sau: 19 Thứ nhất, tiếp tục rà soát, thống kê vướng mắc quy định pháp luật hồ sơ chưa cấp GCNQSDĐ lần đầu, qua kiến nghị sửa đổi cho hoàn thiện Cần bổ sung quy định liên quan đến vấn đề giải thừa kế quyền sử dụng đất trình làm thủ tục cấp GCNQSDĐ lần đầu, bước khắc phục mối quan hệ phát sinh lĩnh vực đất đai chưa có văn pháp luật điều chỉnh Hơn nữa, nên thay đổi tên gọi "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất" tên gọi khác "Giấy chứng nhận bất động sản" cho phù hợp với số khái niệm BĐS Bộ luật Dân năm 2015 Bởi lẽ, với tên gọi q dài khơng cần thiết thực tế thiết trường hợp GCN ghi nhận đủ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, có trường hợp GCN ghi nhận quyền sử dụng đất mà không ghi nhận quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất thời điểm cấp chưa có nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất không tiến hành đăng ký với quan có thẩm quyền nên khơng ghi nhận GCN Thứ hai, quan quyền tỉnh Quảng Nam cần nghiên cứu ban hành thủ tục hành cấp GCNQSDĐ mang tính khả thi hơn, phù hợp với quy định pháp luật đất đai hành Trong công tác cải cách hành chính, rút ngắn thời gian giải hồ sơ giao dịch nhà, đất cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà đăng ký chấp, chuyển 20 quyền, tách hợp đất, cấp lại Riêng thời gian giải hồ sơ cấp GCNQSDĐ lần đầu cần điều chỉnh tăng thời gian giải hồ sơ cho phù hợp với thời gian thực thủ tục hành đất đai Thứ ba, cần có quy định hướng dẫn cụ thể người quyền nhận GCNQSDĐ để tháo gỡ trường hợp người sử dụng đất hoàn tất hồ sơ kê khai xin cấp GCNQSDĐ GCNQSDĐ có người sử dụng đất chưa đến nhận bị chết Bên cạnh đó, cần hồn thiện pháp luật việc cấp GCNQSDĐ cho trường hợp lập hợp đồng mua bán, tặng cho người mua, người nhận tặng cho chết sau hoàn thành việc mua bán, tặng cho chưa kịp làm thủ tục sang tên theo quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho người dân Thứ tư, hồn thiện quy định phí lệ phí liên quan đến cấp GCNQSDĐ Trong thời gian tới, để bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ, kiến nghị nên xem xét giảm tỷ lệ đóng lệ phí trước bạ từ 0,5% xuống 0,2 % giá trị quyền sử dụng đất Hoặc thay chế độ thu phí trước bạ với tỷ lệ thu % giá trị đất mức thu cố định cho dịch vụ hành đăng ký quyền sử dụng loại lệ phí khác Mức thu lệ phí trước bạ ấn định theo mức phù hợp với giá trị mảnh đất theo bảng giá UBND cấp tỉnh quy định Ví dụ: mức phí đất đai có giá trị 500 triệu đồng lệ phí là: 200.000 đồng, đất đai có giá trị từ 500 triệu đồng đến 01 tỷ đồng lệ phí trước bạ là: 500.000 đồng, từ 01 tỷ đồng đến 02 tỷ đồng lệ phí 01 triệu 21 đồng,… Việc giảm mức thu lệ phí trước bạ giảm gánh nặng NSDĐ có nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) chuyển QSDĐ; đặc biệt bối cảnh thị trường BĐS dường gặp khơng khó khăn Đồng thời giảm tượng trốn thuế mức đóng lệ phí q cao, giúp Nhà nước kiểm sốt đất đai thị trường BĐS tốt hơn, hiệu Thứ năm, cần rà soát, sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ văn luật chưa phù hợp với yêu cầu thực tiễn Các quy định liên quan cấp GCNQSDĐ cần thực đồng bộ, tạo điều kiện cho người dân xin cấp GCNQSDĐ; cụ thể: Theo Điều 105 Luật đất đai năm 2013 thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Sở TN&MT, không quy định cấp GCNQSDĐ cho cá nhân nước Tuy nhiên, Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014 lại quy định, Sở TN&MT cấp giấy chứng nhận cho cá nhân nước Hoặc Điều 114 Luật đất đai năm 2013 khơng quy định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm trường hợp đấu giá QSDĐ Tuy nhiên, Điều 15 Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014 lại quy định giá đất cụ thể làm để xác định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ Sự mâu thuẫn gây khó khăn cơng tác thực thi thực tế… Mặt khác, việc áp dụng pháp luật đất đai để xử lý vi phạm đất đai nói chung vi phạm cấp GCNQSDĐ nói riêng, địa phương gặp nhiều khó khăn Điều 71 Luật đất đai năm 2013 quy định cưỡng chế thực trường hợp thu hồi đất để thực dự án đầu 22 tư mà không quy định việc cưỡng chế thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Nam 3.2.2.1 Tăng cường đạo, lãnh đạo cấp có thẩm quyền việc thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thứ nhất, HĐND tỉnh Quảng Nam Thứ hai, UBND tỉnh Quảng Nam Thứ ba, HĐND, UBND huyện, thị xã, thành phố 3.2.2.2 Tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cần cơng khai quy trình thủ tục hành cấp GCNQSDĐ nơi tiếp nhận hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ gồm ngày nhận, trả hồ sơ tuần; hồ sơ, giấy tờ liên quan; quy trình giải quyết; thời hạn giải quyết; phận trực tiếp giải cổng thông tin điện tử Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Nam chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, thị xã, thành phố 3.2.2.3 Giải pháp kiện toàn máy nhân sự, nâng cao lực, trình độ chun mơn đạo đức đội ngũ cán bộ, công chức Cần tạo điều kiện, khuyến khích cán bộ, cơng chức tự học để nâng cao trình độ Đồng thời, quan quản lý đất đai cần tăng cường tổ chức lớp tập huấn, nâng cao kiến thức chuyên môn cho cán Không đào tạo chuyên môn cần mở lớp tập huấn kỹ giao tiếp, văn hóa cơng sở, thái độ, chuẩn mực ứng 23 xử tiếp công dân cán bộ, công chức tiếp nhận trả hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ 3.2.2.4 Giải pháp nâng cao ý thức pháp luật người dân Nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ địa bàn tỉnh Quảng Nam nói riêng tồn quốc nói chung, khơng thể khơng nhắc đến việc nâng cao ý thức pháp luật nói chung ý thức pháp luật cấp GCNQSDĐ nói riêng người dân Bởi lẽ, người dân phải hiểu lại cần có GCNQSDĐ, có GCNQSDĐ Nhà nước bảo đảm quyền lợi ngược lai, họ khơng có GCNQSDĐ tiềm ẩn rủi ro mảnh đất mà họ sử dụng Người sử dụng đất cần phải biết, nắm quyền lợi nghĩa vụ họ mối quan hệ với Nhà nước sử dụng đất Từ đó, họ thực quyền nghĩa vụ sử dụng đất chủ động tiến hành kê khai, đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ Như vậy, nguyên nhân nằm nhận thức người dân pháp luật đất đai Muốn người dân có nhận thức pháp luật đất đai cách đầy đủ hiểu rõ trình tự, thủ tục, điều kiện, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ v.v quan nhà nước có thẩm quyền cần đẩy mạnh cơng tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật đất đai cách thường xuyên liên tục rộng rãi đến người dân Cần tăng cường, phối hợp cấp, ngành chức việc đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật Công tác tuyên truyền cộng đồng dân cư phải tiến hành thường xuyên, liên tục nhiều cách thức, nhiều kênh thông tin khác Việc tuyên truyền nội dung quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, thủ tục cấp GCNQSDĐ thực qua phương 24 tiện thông tin đại chúng, hệ thống loa truyền thanh, tờ rơi, quảng cáo, lồng ghép với hoạt động tư vấn, trợ giúp pháp lý, tiếp xúc cử tri Đại biểu Quốc hội, Đại biểu HĐND cấp; buổi họp tổ dân phố, họp thơn…Từ đó, người dân nhận thức trách nhiệm quyền lợi việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ Họ tự giác làm thủ tục cấp GCNQSDĐ, thủ tục biến động đất đai theo quy định Công tác tuyên truyền hướng dẫn người sử dụng đất kê khai đăng ký đất đai phải tiến hành tốt nhằm giảm thiểu số hồ sơ kê khai đăng ký mà khơng cấp có thẩm quyền thơng qua, không đủ giấy tờ hợp lệ hay kê khai không quy định, không đủ thông tin Công tác tuyên truyền phải thường xuyên tổ chức, không tập trung theo chiến dịch, chương trình dồn dập sau lại bỏ lửng không tiếp tục thực Tuyên truyền phải tiến hành bước, bền bỉ theo thời gian tạo thành ý thức suy nghĩ người dân Nội dung tuyên truyền phải trình bày xúc tích, sử dụng từ ngữ đơn giản, dễ hiểu để tất người dân trình độ tiếp thu từ quy định pháp luật đất đai Khi diễn giải vấn đề mấu chốt chính, cần đưa vào, lồng ghép vào tình xã hội phát sinh thực tế đời sống Có vậy, thơng tin thu hút đơng đảo người nghe, khiến họ thấm thía khắc sâu vào tâm trí để từ dẫn đến hành động Ngồi ra, người dân hiểu biết pháp luật, biết quy 25 định cần thiết cấp GCNQSDĐ giúp cho người sử dụng đất nhiều thời gian thực công tác kê khai xin cấp GCNQSDĐ Đồng thời, quan Nhà nước giảm bớt số hồ sơ phải thẩm định, giảm thời gian phải xem xét lại hồ sơ kê khai, hạn chế tối đa sai phạm công tác cấp GCNQSDĐ 3.2.2.5 Giải pháp tăng cường tra, kiểm tra xử lý vi phạm Công tác tra, kiểm tra xác lập chức thiết yếu, công cụ đắc lực phục vụ cho việc quản lý xã hội nói chung quản lý đất đai nói riêng quan quản lý nhà nước Thông qua việc tra, kiểm tra quan nhà nước kịp thời phát ngăn ngừa thiếu sót, sai phạm q trình quản lý nhà đất thực công tác cấp GCNQSDĐ Việc tra kiểm tra công tác cấp GCNQSDĐ cần tập trung vào nội dung chủ yếu sau: Một là, kiểm tra, tra lập quản lý hồ sơ, kiểm tra việc đo đạc đồ, lập đồ, kiểm tra kết quy trình đo vẽ, kiểm tra tính đầy đủ đồ hệ thống hồ sơ lưu trữ Hai là, tra, kiểm tra việc tổ chức cấp GCNQSDĐ, từ khâu kê khai đến trình xét cấp GCNQSDĐ, tập trung vào kiểm tra việc tuân thủ quy định thủ tục ngành trình đăng ký, thực Ba là, tăng cường trách nhiệm cá nhân người đứng đầu chế tài xử lý nghiêm minh vi phạm Mặt khác, cần kiên xử lý triệt để cán địa cố ý gây phiền hà, nhũng nhiễu người dân, làm chậm tiến độ cấp GCNQSDĐ 26 KẾT LUẬN Trong thời gian, công tác cấp GCNQSDĐ tỉnh Quảng Nam đạt kết đáng kể Tuy nhiên, tồn lượng lớn đất địa bàn tỉnh chưa cấp GCNQSDĐ lần đầu đất đai có nguồn gốc đất đa dạng, khó xác định; sách đất đai thay đổi qua thời kỳ; chủ trương, sách, pháp luật hành đất đai số nội dung chưa phù hợp; ý thức chấp hành pháp luật đất đai người dân kém; trình độ, lực đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý đất đai chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn, lợi dụng chức vụ để trục lợi ảnh hưởng đến việc cấp GCNQSDĐ Thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ lãnh đạo tỉnh Quảng Nam đặc biệt trọng, quan tâm lãnh đạo, đạo Các ngành, chức liên quan đưa nhiều giải pháp để thực việc cấp GCNQSDĐ Để nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ tỉnh Quảng Nam, luận văn phân tích đánh giá lý luận pháp luật cấp GCNQSDĐ, đánh giá thực trạng chế định pháp luật thực tiễn thi hành tỉnh Quảng Nam nhằm nhận diện số bất cập pháp luật, yếu kém, tồn việc thực thi Trên sở đó, luận văn đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ giải pháp nâng cao hiệu thực thi chế định pháp luật tỉnh Quảng Nam thời gian tới 27 28 ... luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thi hành tỉnh Quảng Nam Chương LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. .. luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chương Thực trạng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tiễn thi hành tỉnh Quảng Nam Chương Giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật. .. giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Quan niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuật ngữ sử dụng phổ biến văn pháp luật đất đai; đặc biệt kể từ Luật đất