Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản

Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản TAND Huyện Kiến Thụy MỤC LỤC MỞ ĐẦU - DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT - Chương I: LÝ LUẬN VỀ ĐẢM BẢO THỰC TIỄN NGHĨA VỤ DÂN SỰ - 1.Khái niệm đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự: - 2.Đặc điểm biện pháp đảm bảo thực NVDS: - 3.Các biện pháp bảo đảm theo quy định PL dân hành: - 3.1.Biện pháp cầm cố tài sản: - 3.2.Biện pháp chấp tài sản: - 3.3.Biện pháp bảo lãnh: - 3.4.Biện pháp đặt cọc: - 3.5.Ký cược (Đ359 BLDS): - 3.6.Ký quỹ (Đ360 BLDS): - 3.7.Tín chấp: - Chương II: PHÁP LUẬT VỀ ĐẶT CỌC VÀ THỰC HIỆN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẶT CỌC TÀI SẢN TẠI ĐỊA PHƯƠNG - 1.Pháp luật đặt cọc: - 2.Thực áp dụng pháp luật đặt cọc: - 10 2.1.Vụ việc thứ nhất: Về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc tài sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Trần Thị Bích (Minh Tân – Kiến Thụy) Công ty TNHH Dệt may (Minh Tân – Kiến Thụy) - 11 Vụ việc thứ 2: Về việc tranh chấp tài sản đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Phạm Văn Triển (xóm Đình, thôn Tú Đôi, xã Kiến Quốc, huyện Kiến Thụy, Hải Phòng) anh Đặng Xuân Bằng (xóm 2, thôn Đại La, xã Đại hà, huyện Kiến Thụy, Hải Phòng) - 14 Chương III: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CÁC BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NVDS - 18 1.Đảm bảo nguyên tắc tự thỏa thuận: - 18 2.Đảm bảo tin thống quy định biện pháp bảo đảm với quy định khác Dự thảo: - 19 Về phân loại biện pháp bảo đảm: - 19 Về phạm vi bảo đảm: - 20 Về điều kiện tài sản bảo đảm: - 20 Về sở pháp lý phát sinh nghĩa vụ bên quan hệ bảo đảm: - 21 Về biện pháp phạm vi phạm: - 22 KẾT LUẬN - 24 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - 25 - SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản -1- TAND Huyện Kiến Thụy MỞ ĐẦU Xã hội phát triển, người dù tiến bộ, sống dù có văn minh quyền lợi ích bị xâm phạm tranh chấp xảy Do đặc thù pháp luật Việt Nam có phân định quan hệ dân quan hệ kinh tế nên biện pháp bảo đảm ghi nhận BLDS áp dụng nghĩa vụ dân mà nghĩa vụ tài sản nói chung, bao hàm lĩnh vực kinh tế, vấn đề phạm vi chịu điều chỉnh BLDS dù khó hoàn thiện quy định nên giải toàn tranh chấp bảo đảm thực nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế, thương mại, hợp đồng cầm cố, đặt cọc tài sản…Một tranh chấp tranh chấp đặt cọc tài sản hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Hiện việc giải tiền đặt cọc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án chưa thống nhất, có trường hợp xác định không xác khoản tiền tiền đặt cọc không quy định phạt cọc Xuất phát từ lý đây, em xin lựa chọn đề tài “Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản Tòa án nhân dân huyện Kiến Thụy – Tp Hải Phòng” cho báo cáo thực tập tốt nghiệp Trong báo cáo thực tập em xin đưa vụ việc có tranh chấp đặt cọc tài sản quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất số ý kiến nhóm vấn đề nhằm làm rõ quy định pháp luật vấn đề đặt cọc Do thời gian thực tập ngắn kiến thức pháp luật hạn hẹp Báo cáo thực tập nhiều thiếu sót Kính mong thầy cô giúp đỡ để viết em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn./ Sinh viên: SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản -2- TAND Huyện Kiến Thụy DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Bộ luật Dân : BLDS Dân sơ thẩm : DSST Hội đồng trưởng : HĐBT Hội đông thẩm phán : HĐTP Sơ thẩm : ST Thi hành án : THA Tòa án nhân dân : TAND Trách nhiệm hữu hạn : TNHH Uỷ ban nhân dân : UBND Nghĩa vụ dân : NVDS SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản -3- TAND Huyện Kiến Thụy Chương I: LÝ LUẬN VỀ ĐẢM BẢO THỰC TIỄN NGHĨA VỤ DÂN SỰ NVDS quan hệ pháp luật dân sự: Trong quan hệ NVDS có đầy đủ yếu tố quan hệ pháp luật dân yếu tố chủ thể, khách thể, nội dung quan hệ pháp luật khác 1.Khái niệm đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự: Về mặt khách quan: Bảo đảm thực NVDS quy định PL, cho phép chủ thể giao dịch dân đặt biện pháp để đảm bảo cho nghĩa vụ thực hiện, đồng thời xác định đảm bảo quyền nghĩa vụ bên biện pháp Về mặt chủ quan: Bảo đảm thực NVDS việc thỏa thuận bên nhằm qua đặt biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để đảm bảo cho việc thực NVDS, đồng thời ngăn ngừa khắc phục hậu xấu việc không thực thực không đúng, không đầy đủ NVDS gây 2.Đặc điểm biện pháp đảm bảo thực NVDS: - Các biện pháp đảm bảo NVDS mang tin chất bổ sung cho nghĩa vụ chính, tức law phụ thuộc vào nghĩa vụ - Mục đích: Nâng cao trách nhiệm bên quan hệ NVDS Cụ thể nâng cao trách nhiệm xác lập giao dịch dân (đặt cọc buộc bên giao kết hợp đồng nâng cao trách nhiệm thực nghĩa vụ thỏa thuận hợp đồng) - Đối tượng biện pháp bảo đảm: thường tài sản Tài sản đối tượng biện pháp bảo đảm thường phải đáp ứng điều kiện: + Thuộc sở hữu bên bảo đảm + Được phép giao dịch tranh chấp SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản -4- TAND Huyện Kiến Thụy + Bên bảo đảm phải mua bảo hiểm tài sản theo quy định pháp luật + Phạm vi bảo đảm biện pháp bảo đảm không vượt phạm vi nghĩa vụ xác định 3.Các biện pháp bảo đảm theo quy định PL dân hành: Các biện pháp bảo đảm quy định Mục 5, Chương 7, Phần thứ BLDS 2005 Theo đó, BLDS quy định bảy biện pháp bảo đảm, cụ thể: cầm cố tài sản, chấp tài sản, bảo lãnh, đặt cọc, tín chấp, ký quỹ, ký cược 3.1.Biện pháp cầm cố tài sản: Điều 326, BLDS 2005 quy định: “Cầm cố tài sản việc bên (sau gọi bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu cho bên (sau gọi bên nhận cầm cố) để đảm bảo việc thực nghĩa vụ dân sự” Cụ thể cầm cố quan hệ pháp luật theo bên cầm cố (là bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao tài sản thuộc sở hữu cho bên nhận cầm cố (bên có nghĩa vụ) nắm giữ có quyền xử lý để khấu trừ nghĩa vụ bên cầm cố nghĩa vụ bảo đảm bị vi phạm Quan hệ cầm cố quan hệ hình thành từ sớm lịch sử pháp luật dân Các quan hệ cầm cố phát triển biện pháp bảo đảm phổ biến mà chủ thể thường lựa chọn để áp dụng Quan hệ cầm cố có đặc điểm pháp lý riêng so với biện pháp bảo đảm khác sau: - Hợp đồng cầm cố hợp đồng thực tế: cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố thời điểm này, phát sinh quyền nghĩa vụ bên quan hệ cầm cố 3.2.Biện pháp chấp tài sản: Cũng giống cầm cố tài sản, chấp hình thành từ sớm lịch sử pháp luật dân giữ vai trò quan trọng giao dịch dân đặc biệt quan hệ tín dụng Theo Điều 342, BLDS 2005: “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để đảm bảo thực nghĩa SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản -5- TAND Huyện Kiến Thụy vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp” Như vậy, chấp tài sản thỏa thuận bên (hoặc theo quy định pháp luật); theo đó, bên chấp dùng giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản (không chuyển giao tài sản) giao cho bên nhận chấp giữ để bảo đảm thực nghĩa vụ dân Đây điểm khác biệt cầm cố tài sản chấp tài sản Thế chấp tài sản có đặc điểm pháp lý sau: - Không có chuyển giao tài sản chấp: Trong quan hệ chấp, bên có nghĩa vụ không chuyển giao tài sản mà chuyển giao giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý tài sản chấp Đó giấy đăng ký quyền sở hữu tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…Các loại giấy tờ phải gốc trao cho bên nhận chấp giữ - Một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ tài sản chấp: Theo quy định pháp luật, tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ tổng nghĩa vụ không vượt giá trị tài sản bảo đảm Trong trường hợp muốn tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ nhiều người khác nhau, bên lựa chọn biện pháp chấp biện pháp chấp không đòi hỏi bên có quyền trực tiếp giữ tài sản bảo đảm cầm cố 3.3.Biện pháp bảo lãnh: Nếu biện pháp bảo đảm khác, thông thường có hai bên bên bảo đảm bên nhận bảo đảm bảo lãnh xuất thêm chủ thể thứ ba – bên bảo lãnh Theo quy định Điều 361, BLDS 2005: “Bảo lãnh việc người thứ (sau gọi bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau gọi bên nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau gọi bên bảo lãnh) đến hạn mà bên bảo lãnh không thực thực không nghĩa vụ…” Do vậy, biện pháp bảo lãnh làm xuất mối quan hệ sau: SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản -6- TAND Huyện Kiến Thụy - Quan hệ bên bảo lãnh bên nhận bảo lãnh: Quan hệ làm xuất nghĩa vụ cần bảo đảm - Quan hệ bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh việc thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ đến hạn thực nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ bị vi phạm Bảo lãnh quan hệ có tính chất đối nhân Bởi lẽ, khác với biện pháp bảo đảm khác, tính chất bảo đảm bảo lãnh không gắn liền với tài sản bảo đảm mà thể thông qua cam kết thực nghĩa vụ thay người thứ ba bên có quyền 3.4.Biện pháp đặt cọc: Khoản 1, Điều 358 BLDS 2005 quy định: “Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) thời hạn để đảm bảo việc giao kết thực hợp đồng dân sự” 3.5.Ký cược (Đ359 BLDS): - Ký cược thỏa thuận bên hợp đồng thuê tài sản có đối tượng động sản, theo bên thuê giao cho bên cho thuê khoản tiền hoặc/và kim khí quý, đá quý, vật khác có giá trị để đảm bảo việc trả lại tài sản thuê - Như vậy, biện pháp ký cược không đặt hợp đồng thuê tài sản bất động sản (như thuê nhà ở, thuê tàu, thuyền,…) - Mục đích biện pháp ký cược nhằm buộc bên thuê phải trả lại tài sản, qua để bảo đảm quyền lợi cho bên cho thuê Vì vậy, tài sản thuê trả lại, bên cho thuê phải hoàn trả tài sản ký cược sau bên ký cược (bên thuê tài sản) toán tiền thuê Nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê, tài sản ký cược thuộc bên cho thuê - Trong quan hệ hợp đồng thuê tài sản động sản có áp dụng biện pháp ký cược, bên cho thuê tài sản đồng thời bên nhận ký cược, bên thuê tài sản đồng thời bên ký cược SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản -7- TAND Huyện Kiến Thụy - BLDS không quy định hình thức, biện pháp ký cược Do đó, hiểu: Biện pháp ký cược bên thỏa thuận HĐ thuê tài sản thỏa thuận riêng biệt, không thiết phải lập thành văn - Có thể nói, biện pháp ký cược vừa mang tính chất biện pháp cầm cố, vừa mang tính chất biện pháp đặt cọc 3.6.Ký quỹ (Đ360 BLDS): - Ký quỹ việc bên có nghĩa vụ gửi khoản tiền kim khí, đá quý giấy tờ giá trị tiền vào tài khoản phong tỏa ngân hàng để bảo đảm việc thực NVDS - Tùy thuộc vào loại hợp đồng mà hai bên phải mở tài khoản Ngân hàng, không sử dụng tài khoản hợp đồng chưa chấm dứt Nếu đến thời hạn thực nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện, thực không nghĩa vụ Ngân hàng nơi ký quỹ dùng tài khoản toán cho bên có quyền toán khoản bồi thường thiệt hại cho bên có quyền bên có quyền bị thiệt hại bên không thực nghĩa vụ, thực không nghĩa vụ gây Ngân hàng có quyền thu khoản chi phí dịch vụ Ngân hàng từ tài khoản trước thực việc toán bồi thường 3.7.Tín chấp: - Theo Điều 372 BLDS năm 2005: “Tín chấp việc tổ chức trị xã hội sở uy tín đảm bảo cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay khoản tiền tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, làm dịch vụ theo quy định Chính phủ” - Cá nhân, hộ gia đình nghèo bảo đảm tín chấp phải thành viên tổ chức trị xã hội theo quy định điều 50 nghị định Chính phủ số 163/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2006 giao dịch đảm bảo là: + Hội nông dân Việt Nam SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản -8- TAND Huyện Kiến Thụy + Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam + Đoàn niên Cộng sản Hồ Chí Minh + Hội Cựu chiến binh Việt Nam + Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Hợp đồng cho vay có bảo đảm tín chấp phải lập thành văn bản, phải ghi rõ số tiền vay, mục đích vay, thời hạn vay, lãi suất, quyền nghĩa vụ trách nhiệm người vay bên cho vay người bảo đảm SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản -9- TAND Huyện Kiến Thụy Chương II PHÁP LUẬT VỀ ĐẶT CỌC VÀ THỰC HIỆN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẶT CỌC TÀI SẢN TẠI ĐỊA PHƯƠNG 1.Pháp luật đặt cọc: Điều 358 Đặt cọc 1.Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng thực dân Việc đặt cọc phải lập thành văn 2.Trong trường hợp hợp đồng dân giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Dựa vào nội dung Điều 358 BLDS 2005, ta thấy đặt cọc giao dịch dân thể thỏa thuận bên Theo đó, bên giao cho bên tài sản thời hạn định nhằm xác nhận bên thống giao kết hợp đồng giao kết hợp đồng phải thực hai nghĩa vụ Đối tượng đặt cọc tiền, vật có giá trị kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác mà bên đặt cọc giao trực tiếp cho bên nhận đặt cọc Đối tượng đặt cọc vừa mang chức bảo đảm, vừa mang chức toán, việc đặt cọc phải lập thành văn bản, phải xác định rõ số tiền đặt cọc, số tài sản đặt cọc… SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản Thụy - 12 - TAND Huyện Kiến Bích không yêu cầu công ty kí kết hợp đồng chuyển nhượng không đưa cho công ty giấy tờ cần thiết để làm thủ tục xin phép quan Nhà nước có thẩm quyền Do vậy, theo yêu cầu đặt cọc 07/04/2010 phụ lục hợp đồng kí 04/06/2010 bà Bích vi phạm thỏa thuận Điều 2.2 hợp đồng Bà Bích từ chối giao kết không thục nghĩa vụ dân bà Bích bị tài sản đặt cọc Vụ việc Tòa án nhân dân huyện Kiến Thụy giải Tại án dân sơ thẩm số 05/2011/DSST ngày 10/06/2011 Tòa án nhân dân huyện Kiến Thụy xử: 1.Chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện bà Trần Thị Bích 2.Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 07/04/2010 bà Trần Thị Bích Công ty TNHH Dệt may vô hiệu 3.Buộc công ty TNHH Dệt may trả lại bà Bích số tiền tỷ đồng 158.280.500đ tiền bồi thường thiệt hại Tổng số tiền mà Công ty TNHH Dệt may phải trả cho bà Trần Thị Bích 3.158.280.500đ 4.Bà Trần Thị Bích phải trả cho Công ty TNHH Dệt may giấy chứng nhận QSDĐ số 479120 ngày 01/1/2000 Bác yêu cầu khác bên đương Sau xử sơ thẩm, ngày 22/06/2011, bà Bích có đơn kháng cáo đề nghị xác định hợp đồng đặt cọc bà Công ty TNHH Dệt may có hiệu lực buộc Công ty bồi thường cho bà tỷ đồng tiền phạt đặt cọc Tại án dân phúc thẩm số 295/2001/DSPT ngày 12/11/2011 Tòa án nhân dân Thành phố Hải Phòng xử: 1.Chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện bà Trần Thị Bích 2.Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 07/04/2010 bà Trần Thị Bích Công ty TNHH Dệt may vô hiệu SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản Thụy - 13 - TAND Huyện Kiến 3.Buộc Công ty TNHH Dệt may trả lại bà Bích số tiền tỷ đồng tiền đặt cọc 158.280.500đ tiền bồi thường thiệt hại Tổng số tiền Công ty TNHH Dệt may phải trả cho bà Trần Thị Bích 3.158.280.500đ 4.Bà Trần Thị Bích phải trả cho Công ty TNHH Dệt may giấy chứng nhận QSDĐ số 479120 ngày 01/11/2000 Việc chuyển giao giấy chứng nhận QSDĐ thời điểm 2.1.2.Nhận xét nhóm: Dựa vào nội dung vụ việc ta thấy: Tòa án cấp xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Bích Công ty TNHH Dệt may vô hiệu Công ty TNHH Dệt may phải trả lại số tiền đặt cọc 3.000.000.000đ cho bà Bích đồng thời phải bồi thường thiệt hai cho bà Bích với số tiền 158.280.500đ Bà Bích phải trả cho Công ty TNHH Dệt may giấy chứng nhận QSDĐ số 479120 ngày 01/11/2000 chinh xác Theo hợp đồng thuê đất số 28 ngày 07/8/2000 Công ty TNHH Dệt may UBND thành phố Hải Phòng đất mà bên kí kết hợp đồng nhà nước cho Công ty TNHH Dệt may thuê 30 năm Theo quy định Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 phía công ty quyền chuyển nhượng QSDĐ đất mà có quyền chuyển nhượng tài sản đất việc chuyển giao khu đất phải quan nhà nước có thẩm quyền cho phép Song Công ty TNHH Dệt may chưa quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng kí kết hợp đồng đặt cọc với bà Bích vi phạm hợp đồng thuê đất Công ty TNHH Dệt may UBND Thành phố Hải Phòng Theo quy định pháp luật bên nhận chuyển nhượng đất thuê phải có đủ điều kiện giấy phép kinh doanh, dự án đầu tư Tại phiên tòa phúc thầm bà Bích xuất trình giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Công ty cổ phần đầu tư thương mại Minh Quang cử bà Bích giám đốc để khẳng định bà Bích đủ điều kiện nhận chuyển nhượng Tuy nhiên việc kí kết hợp đồng đặt cọc bà Bích với phía Công ty với tư cách cá nhân đại diện cho Công ty đầu tư thương mại Minh Quang Trong thời SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản Thụy - 14 - TAND Huyện Kiến gian đặt cọc, phía bà Bích tài liệu chứng minh đưa cho Công ty TNHH Dệt may tài liệu để khẳng định bà có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng Do Tòa án cấp xác định hợp đồng đặt cọc bà Bích với Công ty TNHH Dệt may vô hiệu áp dụng Điều 137 BLDS buộc bên phải trả lại cho nhận Do lỗi dẫn đến giao dịch dân vô hiệu thuộc hai bên nên Tòa xác định tỷ lệ lỗi hai bên 50/50 hoàn toàn xác Vụ việc thứ 2: Về việc tranh chấp tài sản đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Phạm Văn Triển (xóm Đình, thôn Tú Đôi, xã Kiến Quốc, huyện Kiến Thụy, Hải Phòng) anh Đặng Xuân Bằng (xóm 2, thôn Đại La, xã Đại hà, huyện Kiến Thụy, Hải Phòng) 2.1.Nội dung vụ việc: Ngày 27/03/2011, anh Đặng Xuân Bằng thỏa thuận chuyển nhượng đất 112,5m2 tọa lạc đội 5, thôn Đại La, xã Đại Hà, huyện Kiến Thụy cho ông Phạm Văn Triển với số tiền 30.000.000đ, ông Triển trả trước 10.000.000đ thống hai bên làm xong giấy tờ trả nốt tiền giao đất (BL 64A) Tháng 5/2012, anh Đặng Xuân Bằng lại chuyển nhượng đất nói cho vợ chồng bà Vũ Thị Thu Hà ông Đặng Bá Thường người xã Đại Hà với số tiền 30.000.000đ Từ tháng 7/2012 ông Triển đề nghị UBND xã Đại Hà giải nhiều lần kết Tháng 2/2013, ông Phạm Văn Triển khởi kiện đề nghị Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông anh Bằng, buộc anh Bằng trả lại số tiền anh trả trước (10.000.000đ) bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật Phía bị đơn anh Bằng thừa nhận việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất anh với ông Triển, thừa nhận “Giấy biên nhận” (BL 64A) ông Triển xuất trình anh viết thừa nhận nhận ông Triển 10.000.000đ tiền đặt cọc Do thời gian lâu mà ông Triển không trả nốt anh số tiền nhận chuyển nhượng đất nên SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản Thụy - 15 - TAND Huyện Kiến tháng 5/2012 anh chuyển nhượng đất nói cho vợ chồng ông Đặng Xuân Thường Nay ông Triển khởi kiện, anh chấp nhận trả lại số tiền ông Triển đặt cọc, không chấp nhận bồi thường Vụ việc Tòa án nhân dân huyện Kiến Thụy giải Tại án sơ thẩm số 14/2013/DSST ngày 25/02/2013, Tòa án nhân dân huyện Kiến Thụy định: 1.Xác định giao dịch dân kí kết ông Phạm Văn Triển anh Đặng Xuân Bằng giao dịch đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất số 05 tờ đồ số 09 thôn Đại La, xã Đại Hà, Kiến Thụy, Hải Phòng 2.Tuyên bố giao dịch dân đặt cọc ông Phạm Văn Triển anh Đặng Xuân Bằng giao dịch dân vô hiệu Buộc anh Bằng phải toán cho ông Triển số tiền 20.000.000đ (hai mươi triệu đồng) Ông Triển anh Bằng có đơn kháng cáo Tòa án nhân dân Thành phố Hải Phòng xét xử phúc thẩm nhận định: Anh Đặng Xuân Bằng người chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Phạm Văn Triển song sau nhận trước tiền viết : “Giấy biên nhận” anh thiện chí để làm hợp đồng hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quan Nhà nước có thẩm quyền mà lại tự ý chuyển nhượng cho người khác vi phạm nghĩa vụ người chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định Điều 699 BLDS 2005 Do anh phải chịu trách nhiệm hậu hợp đồng vô hiệu, 70% Về phía ông Phạm Văn Triển người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau thỏa thuận trả trước 10.000.000đ ông phải anh Bằng thiết lập hợp đồng hoàn tất thủ tục đăng kí chuyển nhượng quan Nhà nước có thẩm quyền ông không làm làm không đến nơi đến chốn dẫn đến hợp đồng vô hiệu vi phạm quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản Thụy - 16 - TAND Huyện Kiến Điều 701, 702 BLDS 2005 Do vậy, anh có phần lỗi phải chịu hậu 30% Ông Triển trả trước anh Bằng 10.000.000đ = 1/3 giá trị hợp đồng, xác định giá thời điểm xét xử 900.000đ/m2, trừ10.000.000đ tiền gốc tổng thiệt hại 23.750.000đ Như vậy, anh Bằng phải bồi thường anh Triển 23.750.000đ x 70% = 16.625.000đ; anh Phạm Văn Triển có lỗi phải tự gánh chịu 30% thiệt hại law 23.750.000đ x 30% = 7.125.000đ Tại án phúc thẩm số 99/2013/DSPT ngày 21/11/2013, Tòa án nhân dân Thành phố Hải Phòng định sửa án sơ thẩm số 14/2013/DSST ngày 25/2/2013: 1.Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất anh Bằng ông Triển vô hiệu 2.Buộc anh Bằng phải hoàn trả cho ôngTriển 10.000.000đ bồi thường thiệt hại cho ông Triển 16.625.000đ Tổng cộng 26.625.000đ 2.2.Nhận xét nhóm: Trong vụ việc trên, thấy Tòa án cấp xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Triển anh Bằng vô hiệu xử lý phạt cọc hợp đồng vô hiệu, cách xử lý khác Bản án sơ thẩm phạt cọc theo quy định 358 BLDS năm 2005 Tòa án phúc thẩm xử lý phạt cọc sở xác định tỷ lệ lỗi, không theo quy định Điều 358 BLDS năm 2005 Trước hết, hợp đồng anh Bằng ông Triển chưa lập thành văn thỏa thuận hoàn toàn tự nguyện thỏa mãn điều kiện pháp luật quy định để hợp đồng có hiệu lực pháp luật, đối tượng mua bán, giá cả, phương thức toán Vì vậy, cần phải coi hợp đồng thực phần hợp đồng đặt cọc Tòa án cấp sơ thẩm xác định SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản Thụy - 17 - TAND Huyện Kiến Đáng lẽ, sau chuyển nhượng nhận tiền trả trước từ ông Triển, anh Bằng có nghĩa vụ làm hợp đồng văn đăng kí quan Nhà nước có thẩm quyền Nhưng anh Bằng lại không viết hợp đồng chuyển nhượng cho ông Triển mà lại chuyển nhượng đất cho bà Vũ Thị Thu Hà, dẫn đến hợp đồng anh với ông Triển vô hiệu Tại khoản điều 137 BLDS 2005 có quy định: “Khi giao dịch dân vô hiệu bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhận…Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” Như vây, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất anh Bằng ông Triển vô hiệu, bên phải hoàn trả cho nhận, xác định lỗi bên để bồi thường thiệt hại định Tòa án cấp phúc thẩm Cả ông Triển anh Bằng có lỗi việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu, mức độ lỗi người khác nhau, anh Bằng có lỗi nhiều ông Triển Như vậy, hợp đồng vô hiệu, Tòa án xử lý thỏa thuận phạt cọc khác Nhiều trường hợp hợp đồng vô hiệu Tòa án không phạt cọc Thực tiễn cho thấy, hợp đồng dân bị vô hiệu cần phải xác định lỗi bên làm cho hợp đồng dân vô hiệu để làm cho việc xử lý tài sản đặt cọc Từ xác định phương án bồi thường thiệt hại sở chênh lệch giá SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản Thụy - 18 - TAND Huyện Kiến Chương III MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CÁC BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NVDS 1.Đảm bảo nguyên tắc tự thỏa thuận: Pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ xây dựng không nằm mục đích bảo đảm cho khả chủ thể tham gia quan hệ dân tự chịu trách nhiệm tài sản, bảo đảm nguyên tắc tự do, tự nguyện bình đẳng Sự cưỡng chế Nhà nước cần thiết bên không tự nguyện thực nghĩa vụ Pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ khả thi phát huy tin tích cực quy phạm cụ thể thể hình thức quy phạm tùy nghi, quy phạm trao quyền lựa chọn Pháp luật bảo đảm đưa quy tắc xử chung cho chủ thể, song không nên loại trừ thỏa thuận khác bên tham gia vào giao dịch Dù vậy, số điều Dự thảo quy định cách cứng nhắc Ví dụ: Điều 301 cho phép tài sản dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, quy định mới, đáp ứng yêu cầu thực tiễn song pháp luật quy định bắt buộc lần bảo đảm phải lập thành văn Thiết nghĩ, nên bổ sung cụm từ “nếu bên thỏa thuận pháp luật có quy định khác” Trong thực tiễn hoạt động Ngân hàng, trường hợp cho vay theo hạn mức, quy định không khả thi bên hoàn toàn thỏa thuận hợp đồng bảo đảm cho nhiều khoản tín dụng khác nhau, thời điểm thời gian hợp đồng có hiệu lực tổng giá trị khoản vay không vượt hạn mức thỏa thuận SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản Thụy - 19 - TAND Huyện Kiến 2.Đảm bảo tin thống quy định biện pháp bảo đảm với quy định khác Dự thảo: Trong BLDS hành Dự thảo, nhìn chung, chưa đảm bảo tin thống chế định pháp luật dân Chế định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ không phận độc lập BLDS mà phải xây dựng hoàn thiện mối quan hệ tương tác với chế định pháp luật khác tài sản, quyền sở hữu, nghĩa vụ dân sự, thực chấm dứt nghĩa vụ…là nội dung liên quan mật thiết với quy định cá biện pháp bảo đảm, cần thiết phải có dẫn chiếu thống Ví dụ, Điều 302 Dự thảo quy định: “Cầm cố tài sản việc bên có nghĩa vụ giao tài sản vật thuộc quyền sở hữu cho bên có quyền để bảo đảm thực nghĩa vụ” Nếu BLDS sử dụng thuật ngữ “tài sản động sản”, Dự thảo sửa đổi thành “tài sản vật” Điều có nghĩa: đối tượng cầm cố giới hạn vật có thực, hữu hình, định dạng, quyền tài sản giấy tờ có giá mang cầm cố? Trong Dự thảo có liệt kê loại vật: vật đặc định, vật đồng dạng, vật tiêu hao, vật không tiêu hao…song khái niệm “vật” chưa giải thích cách cụ thể 3.Về phân loại biện pháp bảo đảm: Rải rác có quy định pháp luật Dự thảo lặp lại cách không cần thiết, ví dụ: Điều 303 Hình thức cầm cố tài sản Điều 318 Hình thức chấp tài sản; Điều 304 Thời hạn cầm cố tài sản Điều 319 Thời hạn chấp; Điều 310.Hủy bỏ việc cầm cố tài sản Điều 330 Hủy bỏ việc chấp tài sản; Điều 311 Xử lý tài sản cầm cố Điều 329 Xử lý tài sản chấp; Điều 314 Chấm dứt cầm cố tài sản Điều 331 Chấm dứt chấp tài sản Cầm cố chấp hai biện pháp bảo đảm tài sản có nhiều nội dung pháp lý giống nhau, trừ số quy định liên quan đến đăng kí giao dịch bảo đảm; quyền nghĩa vụ bên Nếu pháp luật hành dựa vào tiêu chí động sản bất động sản để phân biệt chấp cầm cố, Dự thảo xác định theo tiêu chí có hay không chuyển giao tài sản (vật) từ bên bảo đảm sang cho bên nhậ bảo đảm Vì vậy, đơn giản SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản Thụy - 20 - TAND Huyện Kiến tiết kiệm hen gộp cầm cố, chấp chung nhóm biện pháp bảo đảm hai trường hợp: chuyển giao (tạm thời chấm dứt quyền sử dụng) không chuyển giao vật, tài sản bảo đảm (tiếp tục quyền sử dụng) Bộ luật Dân Nga số nước khác giải vấn đề thành công; cụ thể quy định trường hợp chấp Trong trường hợp gộp chung, sử dụng kỹ thuật dẫn chiếu mà liệt kê lại nội dung điều luật hai phần chấp cầm cố 4.Về phạm vi bảo đảm: Khoản Điều 295 Dự thảo bổ sung: “Các bên thỏa thuận biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ để bảo đảm thực loại nghĩa vụ, kể nghĩa vụ tại, nghĩa vụ tương lai nghĩa vụ có điều kiện” Theo quan niệm truyền thống luật Việt Nam hành: Nghĩa vụ đảm bảo nghĩa vụ hình thành, tồn tại, có thực xác định phạm vi nghĩa vụ đó, biện pháp bảo đảm thiết lập nghĩa vụ phụ, dự phòng, hỗ trợ cho nghĩa vụ chính, Điều 285 BLDS (Điều 256 Dự thảo) ghi nhận phát sinh nghĩa vụ từ hợp đồng dân sự; hành vi dân đơn phương; gây thiệt hại hành vi trái pháp luật…Như vậy, biện pháp bảo đảm nhằm xác lập nghĩa vụ bổ trợ (nghĩa vụ dự phòng) cho nghĩa vụ Trường hợp nghĩa vụ chưa tồn tại, chưa định hình, chưa xác định phạm vi khó xác lập nghĩa vụ bảo đảm Dưới góc độ lý luận, vấn đề tranh luận chưa có kết luận cuối cùng, pháp luật kinh tế - dân Việt Nam chưa công nhận cách cụ thể hiệu lực pháp lý văn dạng: thỏa thuận tiền hợp đồng, ghi nhớ bên trước kí hợp đồng 5.Về điều kiện tài sản bảo đảm: Việc đưa điều kiện: Giá trị tài sản phải lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ (Điều 301 Dự thảo), quy định không cần thiết Chúng cho việc định giá tài sản SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản Thụy - 21 - TAND Huyện Kiến đảm bảo thời điểm xác lập giao dịch bên tiến hành sở thỏa thuận có giá trị tham khảo để xác định mức nghĩa vụ bảo đảm Nếu điều kiện áp dụng cho thời điểm xử lý tài sản không xác, giá trị tài sản bảo đảm kinh tế thị trường thay đổi liên tục, mặt khác trường hợp tài sản dùng bảo đảm để thực nhiều nghĩa vụ pháp luật quy định buộc phải đăng kí giao dịch có bảo đảm, thứ tự ưu tiên toán xác định theo thứ tự đăng kí giao dịch bảo đảm 6.Về sở pháp lý phát sinh nghĩa vụ bên quan hệ bảo đảm: Khác với BLDS nước, BLDS Việt Nam không đề cập cách trực tiếp hợp đồng bảo đảm Thuật ngữ “hợp đồng bảo đảm” không tìm thấy Mục BLDS hành Dự thảo Mặc dù biện pháp bảo đảm cụ thể có quy định hình thức chấp, cầm cố, bảo lãnh…phải lập thành văn có chứng nhận công chứng Nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, có thỏa thuận có pháp luật quy định Theo lôgic thông thường, hợp đồng sựthỏa thuận bên làm phát sinh thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ bên Giao dịch bảo đảm thỏa thuận lập thành văn làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên Thực chất, quan hệ chủ thể quan hệ bảo đảm quan hệ hợp đồng Mặt khác, Nghị định số 165/1999 Nghị định 178/1999 trực tiếp công nhận thỏa thuận bảo đảm law quan hệ hợp đồng Song lànhững văn pháp luật luật, hiệu lực pháp lý vượt hiệu lực BLDS Trong thực tiễn cam kết bảo lãnh lập hình thức văn với nhiều tên gọi “hợp đồng bảo lãnh”, “hợp đồng chấp”, “hợp đồng cầm cố” Tuy không tồn sở để phủ nhận quan hệ chấp, cầm cố, bảo lãnh không law quan hệ hợp đồng Song BLDS Việt Nam với tin chất làvăn pháp luật có hiệu lực cao trực tiếp xác nhận, khẳng định quan hệ bảo đảm (trừ phạt vi phạm SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản Thụy - 22 - TAND Huyện Kiến chiếm giữ tài sản) quan hệ hợp đồng dẫn đến hệ pháp lý định tốt nhiều thực tế áp dụng pháp luật bảo đảm Nếu Dự thảo thức trực tiếp ghi nhận chấp, cầm cố, bảo lãnh quan hệ hợp đồng hợp đồng bảo đảm chịu điều chỉnh quy định pháp luật hợp đồng nói chung quy định BLDS Những quy định bao gồm: Thủ tục, trình tự giao kết hợp đồng, nguyên tắc kí kết hợp đồng, điều kiện có hiệu lực hợp đồng, hợp đồng vô hiệu,…Pháp luật Quốc gia giới trực tiếp công nhận BLDS quan hệ bảo đảm quan hệ hợp đồng 7.Về biện pháp phạm vi phạm: Một số quan điểm cho rằng, phạt vi phạm chế tài dân sự, hậu pháp lý hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng mà hoàn toàn không biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nghĩa Vì vậy, không thiết phải xếp phạt vi phạm biện pháp bảo đảm Pháp luật số Quốc gia số học thuyết pháp lý nước, đặc biệt nước theo hệ thống thông luật ghi nhận điều Bởi pháp luật nước không âp dụng chế tài phạt (penalty) mà áp dụng chế tài liquidated damages (bồi thường thiệt hại theo (đánh giá) dự đoán trước) Vì vậy, bồi thường theo mức xác định trước hoàn toàn chức biện pháp bảo đảm Tuy nhiên theo tinh thần pháp luật Việt Nam phạt vi phạm hội tụ đủ nội dung biện pháp đảm bảo lý sau: -Thứ nhất: Phạt vi phạm thiết lập sở thỏa thuận bên, theo quy định pháp luật có; -Thứ hai: Bồi thường thiệt hại áp dụng có thiệt hại thực tế xảy ra, mức bồi thường xác định sau có vi phạm; phạt vi phạm áp dụng bên có nghĩa vụ vi phạm cam kết mà không tin đến hữu thiệt hại, mức phạt bên thỏa thuận trước có vi phạm SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản Thụy - 23 - TAND Huyện Kiến -Thứ ba: Phạt vi phạm chế tài bổ sung cho chế tài (tất yếu) bồi thường thiệt hại Nếu bồi thường thiệt hại không thực thực không nghĩa vụ, không bao hàm ý nghĩa bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ mà tự thân phận cấu thành nên nghĩa vụ Phạt vi phạm xác lập song song với chế tài bồi thường thiệt hại nhằm mục đích cảnh báo hậu bất lợi bên có nghĩa vụ không thực thực không nghĩa vụ Phạt vi phạm có vai trò định hướng ràng buộc bên có nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản Thụy - 24 - TAND Huyện Kiến KẾT LUẬN Pháp luật đảm bảo thực NVDS nói chung, đặt cọc nói riêng đóng vai trò quan trọng góp phần ổn định phát triển giao dịch dân sự, đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia quan hệ Đặt cọc biện pháp bảo đảm xuất từ sớm sử dụng rộng rãi giao lưu dân trao đổi hàng hóa từ trước tới Đặt cọc đóng vai trò quan trọng giao lưu kinh tế - dân sự; góp phần ổn định phát triển đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp chủ thể tham gia quan hệ Tuy nhiên vai trò quan trọng chế định pháp luật đặt cọc bảo đảm thực NVDS thể việc phòng ngừa, khống chế rủi ro việc thực NVDS, góp phần ổn định giao dịch dân thúc đẩy kinh tế phát triển Trong khuôn khổ khóa luận tốt nghiệp, em cố gắng phân tích quy định mang tính lý luận biện pháp đặt cọc kết hợp với việc đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực thời gian qua; đồng thời đưa kiến nghị, giải pháp với mong muốn đóng góp ý kiến vào trình xây dựng nhà nước pháp quyền Nhà nước ta Pháp luật đặt cọc nói riêng pháp luật dân nói chung cần phải thường xuyên nghiên cứu hoàn thiện cho phù hợp, bắt kịp với xu hướng quốc tế hóa nay./ Hải Phòng, tháng SV: Lớp: năm Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản Thụy - 25 - TAND Huyện Kiến DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hoàng Thị Hải Bích (2004) Thế chấp bảo đảm thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam cộng hòa Pháp, Luật văn Thạc sỹ Luật học Nguyễn Mạnh Bách, NVDS Luật Dân Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ bảo đảm thực nghĩa vụ dự thảo Bộ luật Dân Việt Nam, Nxb Trẻ Hồ Chí Minh, 1999 Nguyễn Thúy Hiền (2005), Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dự thảo Bộ luật Dân (sửa đổi), TC Dân chủ Pháp luật số 5/2005 Nguyễn Văn Mạnh (2007), Một số vấn đề giao dịch bảo đảm theo pháp luật hành, TC Nghiên Lập pháp số (2007) Nguyễn Văn Vân (2006), Các biện pháp bảo đảm thực NVDS Tạp chí Khoa học Pháp lý 2/2005 Quốc Hội (2005), Bộ Luật Dân Sự Việt Nam 2005, Nxb Chính trị quốc gia Quốc Hội (1992), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam… Tòa án nhân dân tối cao, Viện khoa học xét xử (2005), So sánh Bộ luật dân năm 1995 Bộ luật dân năm 2005, Nxb Tư pháp 10 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Nxb nhân dân 11 Ts Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Nxb Giáo dục Việt Nam SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản Thụy - 26 - TAND Huyện Kiến 12 TS Nguyễn Thúy Hiền (2004), Những quan điểm việc sửa đổi, bổ sung quy định bảo đảm thực NVDS dự thảo Bộ luật dân sửa đổi Tạp chí Dân chủ Pháp luật 13 Tưởng Bằng Lượng (2012), Khi giao dịch đặt cọc có hiệu lực pháp luật, vô hiệu, TC Tòa án nhân dân số 12/2012 SV: Lớp: [...]... thực hiện hợp đồng dân sự nên tài sản đặt cọc không phải là tài sản để thực hiện nghĩa vụ của một bên trong hợp đồng dân sự Do đó, khi hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền khi thực hiện hợp đồng dân sự Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. .. thức cầm cố tài sản và Điều 318 Hình thức thế chấp tài sản; Điều 304 Thời hạn cầm cố tài sản và Điều 319 Thời hạn thế chấp; Điều 310.Hủy bỏ việc cầm cố tài sản và Điều 330 Hủy bỏ việc thế chấp tài sản; Điều 311 Xử lý tài sản cầm cố và Điều 329 Xử lý tài sản thế chấp; Điều 314 Chấm dứt cầm cố tài sản và Điều 331 Chấm dứt thế chấp tài sản Cầm cố và thế chấp là hai biện pháp bảo đảm bằng tài sản có nhiều.. .Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản Thụy - 10 - TAND Huyện Kiến Về hình thức của đặt cọc: Đặt cọc có thể được thực hiện bằng một văn bản riêng, nhưng cũng có thể được thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng dịch vụ với nhiệm vụ để bảo đảm cho một giao kết, thỏa thuận hoặc việc thực hiện hợp đồng dân sự Về nội dung: Đặt cọc nhằm mục đích bảo... đặt cọc dẫn đến mâu thuẫn gay gắt, kéo dài mà tự các bên tham gia giao dịch không giải quyết được, đôi khi còn xảy ra xô xát hoặc đưa ra khởi kiện tại tòa án gây mất nhiều thời gian và cơ hội đầu tư của các bên Dưới đây em xin đưa ra hai vụ việc về nội dung tranh chấp hợp đồng đặt cọc tà sản mà em đã nghiên cứu hồ sơ trong thời gian thực tập Cụ thể: SV: Lớp: Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc. .. hiệu để làm căn cứ cho việc xử lý tài sản đặt cọc Từ đó xác định phương án bồi thường thiệt hại trên cơ sở chênh lệch giá SV: Lớp: Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản Thụy - 18 - TAND Huyện Kiến Chương III MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CÁC BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NVDS 1.Đảm bảo nguyên tắc tự do thỏa thuận: Pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được xây dựng... cọc Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, không thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc (trừ trường hợp các bên coa thỏa thuận khác) 2 .Thực hiện áp dụng pháp luật về đặt cọc: Cùng với sự bùng nổ về kinh tế của nước ta hiện nay, các giao dịch dân sự nhất là trong lĩnh vực bất động sản diễn ra vô cùng sôi động... bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình SV: Lớp: Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản Thụy - 24 - TAND Huyện Kiến KẾT LUẬN Pháp luật về đảm bảo thực hiện NVDS nói chung, đặt cọc nói riêng luôn đóng vai trò quan trọng góp phần ổn định và phát triển các giao dịch dân sự, đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ này Đặt cọc là biện pháp bảo... 10.000.000đ nhưng đó là tiền đặt cọc Do thời gian quá lâu mà ông Triển không trả nốt anh số tiền nhận chuyển nhượng đất nên SV: Lớp: Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản Thụy - 15 - TAND Huyện Kiến tháng 5/2012 anh đã chuyển nhượng thửa đất nói trên cho vợ chồng ông Đặng Xuân Thường Nay ông Triển khởi kiện, anh chấp nhận trả lại số tiền ông Triển đặt cọc, nhưng không chấp nhận bồi thường Vụ... như pháp luật hiện hành dựa vào tiêu chí động sản và bất động sản để phân biệt thế chấp và cầm cố, Dự thảo xác định theo tiêu chí có hay không sự chuyển giao tài sản (vật) từ bên bảo đảm sang cho bên nhậ bảo đảm Vì vậy, sẽ đơn giản SV: Lớp: Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản Thụy - 20 - TAND Huyện Kiến và tiết kiệm hen nếu gộp cầm cố, thế chấp chung một nhóm biện pháp bảo đảm trong đó... chuyển nhượng Tuy nhiên việc kí kết hợp đồng đặt cọc của bà Bích với phía Công ty là với tư cách cá nhân chứ không phải đại diện cho Công ty đầu tư thương mại Minh Quang Trong thời SV: Lớp: Thực tiễn giải quyết tranh chấp về đặt cọc tài sản Thụy - 14 - TAND Huyện Kiến gian đặt cọc, phía bà Bích cũng không có tài liệu chứng minh đã đưa cho Công ty TNHH Dệt may tài liệu để khẳng định bà có đủ điều kiện ... chấp đặt cọc tài sản -9- TAND Huyện Kiến Thụy Chương II PHÁP LUẬT VỀ ĐẶT CỌC VÀ THỰC HIỆN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẶT CỌC TÀI SẢN TẠI ĐỊA PHƯƠNG 1.Pháp luật đặt cọc: Điều 358 Đặt cọc 1 .Đặt cọc việc... thuê tài sản động sản có áp dụng biện pháp ký cược, bên cho thuê tài sản đồng thời bên nhận ký cược, bên thuê tài sản đồng thời bên ký cược SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản -7-... định rõ số tiền đặt cọc, số tài sản đặt cọc SV: Lớp: Thực tiễn giải tranh chấp đặt cọc tài sản Thụy - 10 - TAND Huyện Kiến Về hình thức đặt cọc: Đặt cọc thực văn riêng, thể điều khoản hợp đồng