Ứng dụng lý thuyết phân tích tài chính vào thẩm định dự án và phương án đầu tư trung tâm thương mại khẩu cửa khẩu quốc tế Lào Cai của công ty Biti's. Đề xuất và kiến nghị

http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ LỜI MỞ ĐẦU Đặt vấn đề OBO OKS CO M Một dự án có hiệu phải đáp ứng mục tiêu lợi nhuận cho nhà đầu tư mục tiêu kinh tế – xã hội nhà nước Điều phải đòi hỏi dự án phải soạn thảo, phân tích đánh giá cách cẩn thận từ giai đoạn tiền đầu tư Nhiều dự án đầu tư bò đỗ vỡ hay hiệu thời gian qua bắt nguồn từ việc phân tích đánh giá dự án không toàn diện không nghiêm túc Các dự án đánh giá không lường hết yếu tố rủi ro thực cách phân tích khác phân tích tài cho dự án Vì vậy, việc nghiên cứu môi trường đầu tư, lựa chọn phương pháp phân tích đánh giá dự án đắn dự báo yếu tố tác động đến dự án tương lai góp phần nâng cao chất lượng dự án Sự cần thiết vấn đề nghiên cứu: Mục tiêu đánh giá kinh tế dự án xác đònh xem dự án đạt yêu cầu mong muốn mặt tài hay không? Một cách cụ thể, đánh giá nhằm giải hai câu hỏi sau đây: • Dự án có đáng giá hay không? Nghóa đạt tiêu chuẩn lợi nhuận cho chủ đầu tư, giải việc làm, khai thác mạnh tài nguyên, du lòch quốc gia… • Với danh sách dự án cho, dự án tốt nhất? Thứ hạng dự án nào? KI L Thông thường soạn thảo phân tích dự án đầu tư, việc thực tính toán phân tích điều kiện xác đònh cần dự báo yếu tố không xác đònh trước như: • Lạm phát • Những thay đổi công nghệ • Năng lực dự báo • Vốn đầu tư cần thiết, thời gian thi công xây dựng, thời gian chạy thử Do phân tích đánh giá dự án phải thừa nhận tính bất đònh phân tích dự án điều kiện xác đònh điều kiện bất đònh Trên sở phân tích đánh giá dự án qua hai tình nhà đầu tư nghiên cứu nhằm đònh đầu tư Hơn việc đưa phân tích kinh tế, xã hội vào nội dung phân tích dự án giúp người đònh đầu tư có nhìn toàn diện môi _ http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ trường mà dự án hoạt động Một dự án có hiệu phải dự án mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư đáp ứng lợi ích kinh tế – xã hội OBO OKS CO M Trong thực tế Việt Nam việc đánh giá dự án đầu tư phần lớn thực điều kiện xác đònh Công đổi kinh tế củaViệt nam với kinh tếù thò trường diễn phức tạp đòi hỏi việc nghiên cứu, soạn thảo, phân tích, đánh giá dự án phải thực cách nghiêm túc, ứng dụng phương pháp đánh giá hiệu nhằm xác đònh tính khả thi dự án đem lại tương lai Đây mục tiêu mà đề tài muốn đề cập KI L Mục tiêu phạm vi vấn đề nghiên cứu Mục tiêu luận án ứng dụng lý thuyết phân tích hiệu tài dự án, đánh giá mức độ rủi ro dự án điều kiện xác đònh điều kiện bất đònh nhằm đánh giá hiệu đầu tư dự án chủ đầu tư -Biti’s mức độ ảnh hưởng dự án kinh tế xã hội tỉnh Lào Cai đònh hướng phát triển tỉnh Lào Cai đến năm 2010 Phạm vi nghiên cứu luận án bao gồm vấn đề sau: - Giới thiệu lý thuyết liên quan đến phân tích tài dự án rủi ro điều kiện xác đònh bất đònh - Ứng dụng lý thuyết để phân tích đánh giá thẩm đònh dự án đầu tư Trung tâm cửa quốc tế Lào Cai, chủ đơn vò đầu tư Công ty Biti’s - p dụng phương pháp đánh giá dự án điều kiện xác đònh bất đònh để phân tích tài dự án mức độ rủi ro dự án - p dụng phương pháp phân tích kinh tế xã hội để đánh giá hiệu xã hội dự án _ http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH CHI PHÍ VÀ LI ÍCH ĐỂ QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ OBO OKS CO M I.1 Những khái niệm tài liên quan đến vấn đề nghiên cứu: I.1.1 Phân tích tài dự án a Xây dựng dòng tiền tệ ròng (dòng ngân lưu dự án) Xây dựng báo cáo dòng tiền tệ công việc viêc phân tích tài dự án dựa vào thông tin tìm phần phân tích kỹ thuật, nhân lực tiếp thò Thành dự kiến tương lai dự án đầu tư tóm tắt tập hợp báo cáo tài dự trù hay triển vọng gồm thông tin thu nhập chi phí nhiều năm dự án Các khoản thu nhập khoản chi phí dự án xuất năm khác đời dự án tạo thành dòng tiền tệ dự án xác đònh hàng năm sau : Dòng tiền tệ ròng (thu hồi thuần) = Khoản thu (tiền mặt) - Khoản chi (tiền mặt) Trong trình tính toán dòng tiền tệ hàng năm dự án số vấn đề tài cần quan tâm sau : Trong khoản thu tiền mặt doanh thu tính đến khoản phải thu, tương tự khoản chi tiền mặt chi phí phải tính đến khoản phải trả Tất yếu tố xác đònh việc xây dựng nhu cầu tiền mặt giao dòch vốn lưu động KI L b Các khái niệm thu nhập dự án Tổng thu năm dự án: Là tất khoản tiền mà dự án thu kết hoạt động sản xuất kinh doanh năm hoạt động dự án Thu nhập năm dự án bao gồm: - Tiền thu bán hàng: nguồn thu nhập chủ yếu năm dự án - Thu nhập từ hoạt động tài - Thu nhập từ khoản viện trợ - Thu nhập lý tài sản giá trò lại tài sản năm cuối dự án Thu hồi hoàn vốn : thu hồi giai đoạn hoạt động hàng năm dùng để hoàn lại vốn đầu tư ban đầu xác đònh tổng khấu hao thu nhập ròng hàng năm Thu hồi hàng năm: hiệu số thu nhập hàng năm tổng chi hàng năm dự án Trong giai đoạn nghiên cứu, lập dự án thực đầu tư chưa có thu nhập thu hồi số âm tổng chi phí đầu tư, năm _ http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ OBO OKS CO M hoạt động, đầu tư bổ sung thu hồi thu hồi hoàn vốn năm c Các khái niệm chi phí: Các hoạt động dự án đảm bảo nguồn lực khác nhau, đầu vào đảm bảo cho hệ thống hoạt động Những đầu vào biểu nhiều hình thức khác nhau, tuỳ thuộc giai đoạn dự án lao động, công nghệ thiết bò, nguyên vật liệu, đất đai, nhà xưởng…Chi phí dự án biểu tiền nguồn lực cần thiết hoạt động dự án Đối với dự án đầu tư Chi phí dự án xem xét ba giai đoạn Giai đoạn : (giai đoạn chuẩn bò đầu tư) xác đònh số lượng nguồn vốn cần thiết cho hoạt động dự án, thường chiếm tỷ lệ thấp lại đóng vai trò đònh chi phí giai đoạn sau gồm công việc : nghiên cứu đánh giá hội đầu tư, nghiên cứu lập dự án tiền khả thi khả thi, thẩm đònh phê duyệt dự án cấp quản lý Giai đoạn 2: (thực dự án) giai đoạn chủ yếu chi phí đưa vào để thực dự án xin thuê đất, chuẩn bò mặt bằng, tổ chức tuyển chọn tư vấn khảo sát-thiết kế giám đònh kỹ thuật chất lượng công trình, tổ chức đấu thầu, mua sắm thiết bò, thi công xây lắp, nghiệm thu công trình toán Giai đoạn 3: (giai đoạn khai thác dự án) chi phí biểu dạng chi phí khai thác dự án (còn gọi vốn lưu động cần thiết để sản xuất kinh doanh dự án hoàn thành) Các loại chi phí dự án Chi phí cố đònh chi phí biến đổi: Chi phí cố đònh: chi phí phải trả cho dù doanh nghiệp không sản xuất chi phí thuê nhà đất, khấu hao tài sản Chi phí biến đổi: chi phí tăng, giãm theo sản lượng chẳng hạn chi phí nguyên vật liệu, chi phí nhân công … KI L Chi phí chìm: Đây chi phí không thu lại xảy đònh khứ Trong đó, việc phân tích kinh tế dự án xét chi phí lợi ích đònh gây Nhiều chi phí khứ không thu hồi hành động tương lai, chi phí chìm không xem xét trực tiếp phân tích kinh tế dự án Trong thực tế chi phí chìm thường ảnh hưởng đến việc lựa chọn dự án yếu tố tâm lý tiếp tục theo đuổi đònh khứ mà thường cho không vô ích Chi phí khấu hao: Trong phân tích hiệu dự án, xác đònh chi phí hàng năm người ta không tính chi phí khấu hao toàn chi phí đầu tư ban đầu dự án tính đủ khấu trừ hết năm thực việc đầu tư Do xác đònh chi phí tiêu hao tính chi phí khấu hao ta tính khấu trừ hai lần cho chi phí Mặc dù chi phí khấu hao ảnh hưởng lớn đến dòng tiền tệ dự án từ ảnh hưởng đến kết phân tích lựa chọn dự án _ http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ Trước hết chi phí khấu hao ảnh hưởng đến mức thu nhập doanh nghiệp, mức khấu hao lớn, thu nhập nhỏ, ngược lại thể qua công thức tính lợi nhuận gộp (lợi nhuận chòu thuế) OBO OKS CO M Lợi nhuận gộp = Doanh thu hàng năm - (chi phí vận hành hàng năm + khấu hao năm) Thứ hai khấu hao ảnh hưởng trực tiếp đến thu hồi gộp năm: Thu hồi gộp năm = khấu hao + lợi nhuận ròng + lãi vay (thu hồi hoàn vốn) Thu hồi năm = thu hồi gộp năm – chi phí đầu tư năm Dòng tiền tệ dự án để phân tích hiệu lựa chọn dự án dòng thu hối dự án Mô hình tính khấu hao chọn khấu hao (hay gọi khấu hao đường thẳng) Chi phí đất đai : Giống tài sản khác, đất đai có chi phí kinh tế hội sử dụng cho dự án, trường hợp Chính phủ cung cấp đất không phí cho dự án, chi phí đất phải tính tổng chi phí đầu tư dự án mức chi phí đất phải đươc xác đònh mức giá trò phản ảnh giá trò thò trường đất khu vực dự án Đất đai tài sản đặc biệt chổ hầu hết trường hợp đất đai khấu hao Ngược lại cải thiện hệ thống sở hạ tầng giá trò đất đai tăng nhanh mức tăng lạm phát suốt thời gian hữu dự án Trong trường hợp vậy, điều quan trọng không tính phần giá trò đất đai gia tăng vượt mức tăng lạm phát vào giá trò lý dự án Thông thường giá đất đai thực tăng lên kết đầu tư cho sở hạ tầng công cộng mà sản phẩm bán thò trường cạnh tranh, điều quan trọng không qui mức tăng giá trò thực đất đai cho dự án nhằm tránh thiên lệch lựa chọn dự án sử dụng nhiều đất KI L Chi phí hoạt động (chi phí khai thác) chi phí tiêu hao giá thành sản phẩm hàng năm dự án kể thuế loại Chi phí khai thác hàng năm = Giá thành sản phẩm-Khấu hao+thuế thu nhập d Báo cáo thu nhập dự kiến : Dựa sở doanh thu năm dự trù chi phí hoạt động bao gồm (chi phí trực tiếp, gián tiếp, khấu hao ), thuế doanh thu ta tính : Lãi gộp = doanh thu – chi phí hoạt động Thu nhập chòu thuế tính trước = lãi gộp – chi phí trả lãi năm Dòng tiền tệ ròng sau trả thuế = thu nhập trước thuế – thuế thu nhập DN _ http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ OBO OKS CO M e Nguyên tắc xem xét lợi ích chi phí việc phân tích hiệu dự án: - Phân tích hiệu dự án xem xét cho so sánh lợi ích chi phí để thấy doanh lợi hay tính hấp dẫn dự án khác Bởi dự án, việc xác đònh đầy đủ chi phí lợi ích vấn đề quan trọng.Trong phân tích hiệu kinh tế dự án, xác đònh chi phí lợi ích tiến hành theo nguyên tắc: tất làm gia tăng mục tiêu lợi ích tất làm giảm mục tiêu chi phí - Trong phân tích khả thi, để tránh việc chấp thuận dự án dựa ước tính lạc quan lợi ích, chi phí, nên sử dụng ước tính thiên lệch theo hướng làm giảm bớt lợi ích dự án làm tăng cao mức ước tính chi phí Nếu dự án hấp dẫn sau tiến hành thẩm đònh có nhiều khả dự án đứng vững thẩm đònh kỹ hơn, xác - Mục tiêu thay đổi theo tính chất phân tích Trong phân tích hiệu tài chính, mục tiêu đánh giá lợi nhuận mà dự án mang lại cho người chủ dự án cá nhân tổ chức khác tham gia vào dự án Do phân tích hiệu tài tính đến chi phí lợi ích xác thực cá nhân tổ chức nêu Theo nguyên tắc khấu hao chi phí chìm không dự tính chi phí dự án Các chi phí lợi ích phụ, chi phí lợi ích ẩn không xem xét phân tích hiệu tài dự án I.1.2 Các phương pháp phân tích hiệu tài dự án: I.1.2.1 Các phương pháp phân tích tài dự án theo yếu tố xác đònh KI L Nội dung phương pháp nhằm đánh giá lợi ích tuyệt đối tương đối dự án đầu tư Những phương án co 1lợi tương đối có lợi tuyệt đối, có phương án soạn thảo xứng đáng đầu tư Những phương pháp cho ta kết luận xác điều kiện số liệu lợi ích chi phí dự án đoán cách chắn, môi trường dự án hoạt động biến động gồm phương pháp sau: Các tiêu chuẩn đánh giá dự án đầu tư : Có nhiều tiêu chuẩn khác để đánh giá kết dự kiến dự án đầu tư : - Tiêu chuẩn giá trò ròng (Net present value – NPV) - Suất thu lợi nội tại(Internal rate of return – IRR) - Tỷ số lợi ích – chi phí (Benefit – cost ratio) - Thời kỳ hoàn vốn (Payback period) a Tiêu chuẩn giá trò ròng (Net present value – NPV) Bản chất dự án đầu tư lợi ích chi phí chúng thường xảy vào giai đoạn khác Một số tiền có coi có giá trò cao số tiền nhận tương lai tiền có cho _ http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ OBO OKS CO M phép để đầu tư có lãi hay tiêu dùng khoản thời gian tương lai Do người vay sẳn sàng trả lãi suất dương để sử dụng vốn, người cho vay đòi hỏi phải trả lãi Gọi suất chiết tính r, đem đồng đầu tư sau năm tăng lên thành 1/(1+r) đồng Như khoản tiền B năm tới có giá trò B/(1+r) Tổng quát khoản tiền B nhận vào n năm tương lai có giá B/(1+r)n (n thời gian hoạt động dự án Suất chiết tính r cao thời gian có số tiền thu lùi xa vào tương lai giá trò nhỏ) Giá trò ròng (Net present value – NPV) dòng lợi ích ròng tương lai (Bo – Co), (B1-C1),…(Bn-Cn) diễn tả sau : NPV = NPV = ( B0 − C ) (1 + r ) + n ( Bt − C t ) t =0 (1 + r ) t ∑ ( B1 − C1 ) (1 + r ) + ….+ ( Bn − C n ) (1 + r ) n Mục đích việc tính giá trò ròng NPV dự án để xác đònh xem tài nguyên theo cách có mang lại lợi ích lớn chi phí tài nguyên đó, hay chi phí có phản ánh suất chiết tính thích hợp Nếu có lợi, giá trò ròng dương (NPV>0), ngược lại giá trò âm (NPV0, tỷ suất làm cho NPV0 k : tỷ suất chiết khấu cao NPV ( k ) < NPV( k ) : giá trò tạí ứng với k1 NPV ( k ) : giá trò tạí ứng với k Khi sử dụng phương pháp nội suy không nên nội suy rộng cụ thể khoảng cách tỷ suất chiết khấu chọn ( k1 , k ) không vượt 0,5% Nguyên tắc sử dụng IRR phân tích hiệu quả: - Dự án đầu tư có lợi lãi suất tính toán r < IRR _ 10 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ OBO OKS CO M Qua bảng số liệu phân tích độ nhạy thời gian hoàn vốn, tiêu giá ròng tỷ suất thu lợi nội ta có trường hợp tốt xấu sau : - Nếu mức giá cho thuê 140.000đồng/m2 dự án không khả thi diện tích cho thuê đạt 100% ( NPV = -3,843 triệu) - Tương tự mức giá 150.000 đồng dự án có khả thi diện tích cho thuê 100% - Tương tự mức giá 160.000 đồng dự án có khả thi diện tích cho thuê 90% - Tương tự mức giá 170.000 đồng dự án có khả thi diện tích cho thuê 85% Việc xác đònh mức giá cho thuê quan trọng dự án khu siêu thò văn phòng cho thuê theo phân tích để đảm bảo chọn mức giá cho thuê bình quân theo tiêu phân tích 150.000 đồng/m2 dựa sở so sánh giá thò trường khu vực triển vọng dự án theo kết khảo sát thông tin giá thành phố, khu vực trọng điểm sau : KI L Một số thông tin thò trường cho thuê nhà văn phòng, siêu thò : Tại TTTM Tây Nguyên: Biti's cho 20 đối tác thuê gian hàng theo mức giá sau: Đối với khu Thương mại: có chừa lối lại, bao gồm máy lạnh: 146,000đ/m2/tháng Đối với khu Văn phòng (tầng 03) tính bao nguyên tầng 492 m2 51,700đ/m2/tháng Tại Lào Cai: Các mức giá cho thuê nhu cầu nhà văn phòng, mặt kinh doanh Lào Cai từ 60.000 đồng/m2/tháng đến 70.000 đồng/m2 tháng kết cấu nhà cấp – tầng, nhiên không đảm bảo đủ quy mô tương xứng cho việc thiết lập văn phòng tầm cở để thực công tác xúc tiến thương mại cho doanh nghiệp Tại Hà Khẩu – Trung Quốc Giá cho thuê mặt bằng: 50 NDT/m2/tháng tương đương 100.000 VNĐ/m2/tháng, nhiên sở vật chất chưa xứng tầm kinh doanh Quốc tế, mức giá cho thuê hoạt động kinh doanh dòch vụ thương mại khác 60 NDT/m2/tháng tương tương 120.000 VNĐ/m2/tháng, nhiên mức giá chưa bao gồm chi phí diện tích phụ, điện nước, bảo quản hàng hóa khu vực kinh doanh Tại Hà Nội: Giá cho thuê mặt kinh doanh văn phòng khu vực quận Đống Đa 150.000 đồng/m2/tháng Giá cho thuê mặt Hà Nội :khu Siêu thò Tràng Tiền từ 160.000 đồng – 260.000 đồng/m2/tháng, Trung tâm Thương mại Tháp Đôi-Bà Triệu 20USD-25USD/m2, tuỳ theo vò trí, đòa điểm kinh doanh diện tích thuê Tại Đà Nẵng: _ 49 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ Mức giá cho thuê mặt kinh doanh Siêu thò Bài Thơ Đà Nẵng giao động từ 150.000 đồng – 210.000 đồng/m2/tháng tuỳ theo vò trí mặt khu vực, mức giá thuê chưa bao gồm thuế VAT (10%) OBO OKS CO M Tại TP Hồ Chí Minh : Tại TP.HCM, giá cho thuê mặt kinh doanh cao ốc từ 20-25USD/m2 Diamond Plaza, Saigon Trade Center… Qua tiêu kết luận dự án có khả thi, đáng đầu tư II.5.2 Thẩm đònh tài dự án khu khách sạn cho thuê (11 tầng) II.5.2.1 Xác đònh doanh thu – chi phí cho thuê hàng tháng Chi phí khấu hao nhà 11 tầng: STT Hạng mục đầu tư ĐVT : đồng Số năm Khu 11 tầng + khấu hao năm khấu hao tháng khấu hao tầng hầm Diện tích sàn xây dựng (m2) 4,592 - Xây dựng+ quản lý + lãi vay 25 18,348,000,000 733,920,000 61,160,000 - Hệ thống điều hòa không khí 3,460,000,000 494,285,714 41,190,476 - Thang máy 15 1,200,000,000 80,000,000 6,666,667 - Máy phát điện (không VAT) 15 380,000,000 25,333,333 2,111,111 - Thiết bò PCCC, chống sét 689,000,000 137,800,000 11,483,333 - Hệ thống truyền thông 550,000,000 24,627,000,000 110,000,000 1,581,339,048 9,166,667 131,778,254 5,363,000 344,368 28,697 Tổng cộng Đơn giá đầu tư / m2: KI L (Bảng 10: Chi tiết khấu hao 11 tầng – trích số liệu Công ty Biti’s) _ 50 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ Chi phí hoạt động khu khách sạn 11 tầng: Chỉ tiêu I Chi phí hoạt động Điện + Số Kw tiêu thụ/m2 + Đơn giá/kw Nước sử dụng Chi phí quản lý (phân bổ 20%) - Lương/người Bảo trì thiết bò - Tổng giá trò thiết bò - Tỷ lệ % - Tỷ lệ % 96,432,000 Kw 1,400 15,000,000 22,000,000 Người 55 Người 2,000,000 Đồng Đồng Chi phí bảo hiểm hoả hoạn - Tỷ lệ % /năm 99,050,000 6,279,000,000 0.50% 13,531,000,000 - Tỷ lệ % /năm Chi phí khác Đồng 0.50% 3,301,667 6,279,000,000 % -Tổng chi phí xây dựng - Tỷ lệ % 15 % - Tổng giá trò thiết bò Đồng % -Tổng chi phí xây dựng thô Đơn giá/tháng Đồng - Số lượng ĐVT OBO OKS CO M Stt ĐVT : đồng Đồng 0.20% 13,531,000,000 % 0.20% 23,578,367 % Tổng cộng 10.00% 259,362,033 Chi phí hoạt động bình quân tháng/m2 56.481 KI L (Bảng 11: Chi tiết chi phí hoạt động khu khách sạn 11 tầng – trích số liệu Công ty Biti’s) Chi phí hoạt động nhà xác đònh chi phí hàng năm suốt thời gian hoạt động dự án Xác đònh doanh thu khu khách sạn 11 tầng : Cở sở xác đònh doanh thu khu khách sạn cho thuê dựa vào giá vốn theo chi phí hoạt động chi phí xây dựng tính m2, từ tham chiếu qua khảo sát thực tế giá cho thuê khách sạn khu vực khác : Hà Khẩu – Trung Quốc, Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM - Chi phí khấu hao/m2 : 28,697 đồng _ 51 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ OBO OKS CO M - Chi phí hoạt động bình quân hàng năm /m2 : 56,481 đồng Tổng gía thành khái toán : ~85.000 đồng/m2 Tổng diện tích xây dựng 4.592 m2 Doanh thu hoà vốn/tháng = Tổng chi phí/tháng = giá cho thuê hoà vốn * diện tích cho thuê Doanh thu hoà vốn = 85.000 đồng/m2 * 4.592 m2 = 390.320.000 đồng Giá cho thuê bình quân dự kiến : 120.000 đồng/m2 tăng 40% so với giá vốn, giá cho thuê dự kiến cố đònh năm sau Doanh thu cho thuê bình quân /tháng : 120.000 x 4.592 = 551.040.000 đồng Tương tự khối tầng ta xác đònh tiêu phân tích tài dự án khối khách sạn 11 tầng ( đính kèm phụ lục số – “kết thẩm đònh phương án kinh doanh khu khách sạn 11 tầng “) Tính toán tiêu điều kiện xác đònh: - Thời gian hoàn vốn dự án năm với đời sống dự án chọn 25 năm - Với lãi suất chiết khấu xác đònh mục (7 ) 8,3% theo cấu nguồn vốn vốn tự có vốn vay :1 số tiền thu tương lai tính giá trò tương đương theo tiêu giá ròng NPV 8.165 triệu đồng - Tỷ suất thu lợi nội IRR 12% lớn tỷ suất chiết khấu 8,3% - Tỷ số lợi ích – chi phí (B/C ) 1,4 lớn Tính toán tiêu điều kiện bất đònh: - Doanh thu hoà vốn tiền tệ hàng năm 3.112 triệu nhỏ doanh thu hàng năm 6.612 triệu đồng - Doanh thu hoà vốn trả nợ hàng năm từ năm 1-25 mức cao 5.997 triệu đồng nhỏ doanh thu hàng năm 6.612 triệu đồng - Phân tích độ nhạy NPV, IRR, thời gian hoàn vốn theo giá cho thuê công suất cho thuê DT(m2) KI L BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY THỜI GIAN HOÀN VỐN KHU 11 TẦNG Gía cho thuê 100,000 110,000 120,000 130,000 140,000 13 10 12 10 11 12 10 75% 12 10 70% 13 11 100% 90% 85% 80% _ 52 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY NPV DT(m2) Gía cho thuê 100,000 90% 85% 80% 75% 70% (885) 120,000 3,610 (296) 130,000 140,000 8,165 12,758 17,381 3,751 7,849 11,976 1,566 5,411 9,296 2,984 6,617 582 3,962 (1,825) 1,326 OBO OKS CO M 100% 110,000 (606) BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY IRR DT(m2) Gía cho thuê 100,000 100% 90% 85% 80% 75% 70% 110,000 8% 120,000 130,000 140,000 10% 12% 14% 16% 8% 10% 12% 14% 9% 11% 13% 8% 10% 11% 9% 10% 7% 9% (Bảng 12: Phân tích độ nhạy khu khách sạn 11 tầng) KI L Qua bảng số liệu phân tích độ nhạy thời gian hoàn vốn, tiêu giá ròng tỷ suất thu lợi nội ta có trường hợp tốt xấu sau : - Nếu mức giá cho thuê 100.000đồng/m2 dự án không khả thi diện tích cho thuê đạt 100% ( NPV = -885 triệu) - Tương tự mức giá 110.000 đồng dự án có khả thi diện tích cho thuê 100% - Tương tự mức giá 120.000 đồng dự án có khả thi diện tích cho thuê 85% - Tương tự mức giá 130.000 đồng dự án có khả thi diện tích cho thuê 75% II.5.3 Thẩm đònh tài dự án khu khách sạn cho thuê (17 tầng) II.5.3.1 Xác đònh doanh thu – chi phí cho thuê hàng tháng _ 53 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ Chi phí khấu hao nhà 17 tầng: STT Hạng mục đầu tư ĐVT : đồng Số năm Khu 17 tầng + Khấu hao năm Khấu hao tháng khấu hao tầng hầm 12,400 - Xây dựng+ quản lý + lãi vay 25 48,971,000,000 1,958,840,000 163,236,667 - Hệ thống điều hòa không khí 9,617,000,000 1,373,857,143 114,488,095 - Thang máy 15 1,323,000,000 88,200,000 7,350,000 - Máy phát điện (không VAT) 15 750,000,000 50,000,000 4,166,667 - Thiết bò PCCC, chống sét 1,860,000,000 372,000,000 31,000,000 - Hệ thống truyền thông 900,000,000 63,421,000,000 180,000,000 4,022,897,143 15,000,000 335,241,429 5,114,596.7742 324,427 27,036 Tổng cộng Đơn giá đầu tư / m2: OBO OKS CO M Diện tích sàn xây dựng (m2) KI L (Bảng 13 : Chi tiết khấu hao 17tầng – trích số liệu Công ty Biti’s) _ 54 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ Chi phí hoạt động khu khách sạn 17 tầng: Stt Chỉ tiêu I Chi phí hoạt động Điện OBO OKS CO M + Đơn giá/kw Nước sử dụng Chi phí quản lý (phân bổ 20%) - Số lượng - Lương/người Bảo trì thiết bò - Tổng giá trò thiết bò - Tỷ lệ % - Tỷ lệ % 260,400,000 kw 15 đồng 1,400 đồng 25,000,000 22,000,000 người 55 người 2,000,000 đồng đồng 256,510,000 14,450,000,000 0.50% 36,852,000,000 % Chi phí bảo hiểm hoả hoạn - Tổng giá trò thiết bò - Tỷ lệ % /năm - Tỷ lệ % /năm Chi phí khác đồng 0.50% 8,550,333 14,450,000,000 % -Tổng chi phí xây dựng - Tỷ lệ % Đơn giá/tháng % -Tổng chi phí xây dựng ĐVT đồng + Số Kw tiêu thụ/m2 ĐVT : đồng đồng 0.20% 36,852,000,000 % 0.20% 56,391,000 % Cộng 10.00% 620.301.000 Chi phí hoạt động bình quân tháng/m2 50.024 KI L (Bảng 14: Chi tiết chi phí hoạt động khu khách sạn 17tầng – trích số liệu Công ty Biti’s) Chi phí hoạt động nhà xác đònh chi phí hàng năm suốt thời gian hoạt động dự án Xác đònh doanh thu khu khách sạn 17 tầng : Cở sở xác đònh doanh thu khu khách sạn cho thuê dựa vào giá vốn theo chi phí hoạt động chi phí xây dựng tính m2, từ tham chiếu qua khảo sát thực tế giá cho thuê khách sạn khu vực khác : Hà Khẩu – Trung Quốc, Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM - Chi phí khấu hao/m2 : 27.036 đồng/m2 - Chi phí hoạt động bình quân hàng năm /m2 : 50.024 đồng/m2 Tổng gía thành khái toán : ~80.000 đồng/m2 Tổng diện tích xây dựng 12.400 m2 _ 55 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ OBO OKS CO M Doanh thu hoà vốn/tháng = Tổng chi phí/tháng = giá cho thuê hoà vốn * diện tích cho thuê Doanh thu hoà vốn = 80.000 đồng/m2 * 12.400 m2 = 992.000.000 đồng Giá cho thuê bình quân dự kiến với khu khách sạn 11 tầng 120.000đồng/m2, giá cho thuê dự kiến cố đònh năm sau Doanh thu cho thuê bình quân /tháng : 120.000 x 12.400 =1.488.000.000 đồng Tương tự khối tầng 11 tầng ta xác đònh tiêu phân tích tài dự án khối khách sạn 17 tầng ( đính kèm phụ lục số - kết thẩm đònh phương án kinh doanh khu khách sạn 17 tầng) Tính toán tiêu điều kiện xác đònh: - Thời gian hoàn vốn dự án năm với đời sống dự án chọn 25 năm - Với lãi suất chiết khấu xác đònh mục (7 ) 8,3% theo cấu nguồn vốn vốn tự có vốn vay :1 số tiền thu tương lai tính giá trò tương đương theo tiêu giá ròng NPV 31.457triệu đồng - Tỷ suất thu lợi nội IRR 14% lớn tỷ suất chiết khấu 8,3% - Tỷ số lợi ích – chi phí (B/C ) lớn Tính toán tiêu điều kiện bất đònh: - Doanh thu hoà vốn tiền tệ hàng năm 7.556 triệu nhỏ doanh thu hàng năm 17.856 triệu đồng - Doanh thu hoà vốn trả nợ hàng năm từ năm 1-25 mức cao 16.825 triệu đồng nhỏ doanh thu hàng năm 17.856 triệu đồng - Phân tích độ nhạy NPV, IRR, thời gian hoàn vốn theo giá cho thuê công suất cho thuê DT(m2) KI L BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY THỜI GIAN HOÀN VỐN KHU 17 TẦNG 100,000 100% 90% 85% 80% 75% 70% Gía cho thuê 110,000 120,000 130,000 11 13 10 11 13 10 12 10 13 11 _ 56 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY NPV DT(m2) Gía cho thuê 110,000 120,000 130,000 100% 7,109 19,222 31,457 43,790 90% (2,085) 8,685 19,604 30,609 3,477 13,716 24,075 (1,713) 7,856 17,536 2,049 11,066 (3,756) 4,630 85% 80% 75% 70% OBO OKS CO M 100,000 BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY IRR DT(m2) Gía cho thuê 100,000 100% 90% 85% 80% 75% 70% 110,000 120,000 130,000 10% 12% 14% 16% 8% 10% 12% 14% 9% 11% 13% 8% 10% 12% 9% 10% 8% 9% (Bảng 15 – Phân tích độ nhạy khu khách sạn 17 tầng) KI L Qua bảng số liệu phân tích độ nhạy thời gian hoàn vốn, tiêu giá ròng tỷ suất thu lợi nội ta có trường hợp tốt xấu sau : - Nếu mức giá cho thuê 100.000đồng/m2 dự án có khả thi diện tích cho thuê đạt 100% - Tương tự mức giá 110.000 đồng dự án có khả thi diện tích cho thuê 85% - Tương tự mức giá 120.000 đồng dự án có khả thi diện tích cho thuê 75% _ 57 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ Một số thông tin thò trường cho thuê phòng nghó khách sạn Tại Lào Cai: Giá cho thuê Phòng khách sạn Sapa, Lào Cai mức độ sao, có thấp tầng, chưa có cao tầng, khoảng 300.000 đồng- 400.000 đồng/ngày OBO OKS CO M Tại Hà Khẩu – Trung Quốc Giá cho thuê phòng khách sạn 150 NDT/ngày, tương đương 300.000 VNĐ/ngày, khách sạn mức độ NHưng dòch vụ kèm theo phòng hội họp, massage, xông hơi, karaoke… KI L Tại Hà Nội: Giá cho thuê nhà khách sạn Hà Nội TP.HCM từ 450.000 đồng/ngày đến 80 USD/ngày, khách sạn cao tầng, cao tầng khách sạn từ 250USD/ngày đến 400 USD/ngày Newworld – TP.HCM, Deawoo –Hà Nội _ 58 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ CHƯƠNG III ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ OBO OKS CO M III.1 Nhận xét tổng hợp kết thu thập Qua bảng phân tích thẩm đònh dự án riêng lẻ dự án tổng thể Trung tâm Thương Mại Cửa Khẩu Quốc Tế biên giới Tỉnh Lào Cai với loại hình kinh doanh cho thuê văn phòng đại diện doanh nghiệp Việt nam Trung quốc, khu thương mại siêu thò, du lòch khách sạn vơi tổng kinh phí đầu tư 114 tỷ đồng chưa bao gồm kinh phí giải tỏa mặt chi phí xây dựng kết cấu sở hạ tầng khu vực liên quan đến dự án Kết cấu dự án gồm khu văn phòng cho thuê siêu thò (4 tầng), khu khách sạn A (11 tầng) khu khách sạn B (17 tầng) Tổng nguồn kinh phí lớn doanh nghiệp nước đặc biệt doanh nghiệp tư nhân Công ty Biti’s đặc biệt Công ty chưa kinh doanh loại hình dòch vụ – giải trí – du lòch thời gian qua Tuy nhiên với tiềm lực tài nguồn nhân lực khả phán đoán hiệu đầu tư biên giới cửa quốc tế theo chủ trương ưu đãi Nhà nước nhằm mở cánh cửa đầu tư Lào cai giáp ranh với Trung Quốc có tiềm kinh tế lớn mục tiêu nhiều quốc gia giới ý đến trình hợp tác phát triển kinh tế nước khu vực mậu dòch tự Asean Qua số liệu kết thẩm đònh tài dự án, ta thấy dự án có lợi nhuận cao thu hồi vốn tương đối nhanh, khu siêu thò văn phòng cho thuê có thời gian hoàn vốn dài tiêu đánh giá NPV thấp so với dự án khác với tỷ suất chiết khấu 8,3% để qui giá trò đồng tiền thu tương lai thời điểm KI L Toàn kinh phí xây dựng dự án xác đònh tỷ lệ vay vốn 50% với số tiền 45.586 triệu đồng tỷ lệ vốn vay với vốn tự có công ty Biti’s đối ứng theo tỷ lệ 1:1 với mức lãi suất vay dài hạn ưu đãi tạm tính 9,6%/năm,tỷ lệ vốn vay cao rủi ro dự án lớn dự án vào hoạt động việc tổ chức khai thác kinh doanh cách có hiệu công ty Biti’s phải có trách nhiệm trả lãy vay trả vốn gốc hàng năm Tuy nhiên dự án có lợi nhuận cao ba dự án trả nợ vay năm hoạt động thời gian trả nợ không năm an toàn dự án khả thi lập kế hoạch vay vốn Ngân hàng _ 59 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ III.2 Đề xuất kiến nghò OBO OKS CO M Qua phân tích trên, cho thấy dự án Trung Tâm TMCK Quốc Tế Lào Cai có nhiều hội, nhiều lợi kinh doanh, thông qua dự án làm gia tăng uy tín thương hiệu Biti’s thương trường quốc tế, bên cạnh với khó khăn trước mắt tỉnh Miền núi phía Bắc thực xây dựng sách ưu đãi, thu hút nguồn đầu tư doanh nghiệp nước nước ngoài, thay đổi sách ưu đãi, thu hút đầu tư tỉnh Lào Cai cho phù hợp với tình hình thực tế không tránh khỏi Biti’s xác đònh việc đầu tư vào công trình yếu tố mở rộng ngành nghề kinh doanh, thu lợi nhuận có yếu tố quan trọng tạo uy tín thương hiệu Biti’s khu vực Tây Nam Trung Quốc, nhằm đánh mạnh vào thò trường tiêu thụ sản phẩm giày dép Biti’s khu vực đông dân với mức sống tương đồng với Việt Nam Việc xây dựng đầu tư khai thác thành công dự án Trung Tâm TMCK Quốc tế Lào Cai Công ty Biti’s động lực để Biti’s xây dựng nhiều dự án khác tỉnh Hà Tây-Hà Nội (hiện thuê đất) Đà Nẵng, thành công quyền Lào Cai việc thực sách thu hút đầu tư Chính vậy, nói Trung tâm Thương Mại CKQT Lào Cai bước ngoặc lớn thực sách phát triển nhà nước Việt Nam tỉnh miền núi Phía Bắc nói chung tỉnh Lào Cai nói rêng Từ khó khăn trước mắt dự án việc thu hút đầu tư đối tác Trung Quốc vào Trung tâm Thương mại Cửa Quốc Tế Lào Cai, nhằm khai thác tối đa hiệu kinh doanh Trung tâm Thương Mại này, với kiến nghò sau : a Đối với sách khuyến khích đầu tư Việt Nam nói chung tỉnh Lào Cai nói riêng : KI L Thực sách ưu đãi riêng cho Trung tâm TMCKQT Lào Cai để tạo thu hút mạnh đối tác Trung Quốc có tiềm lực tài mạnh đến đầu tư TTTMCKQT Lào Cai, Trung tâm Thương Mại – n Châu Cá Cựu – Trung Quốc muốn sang đầu tư Việt Nam, đối tác chuyên thực khai thác dự án có so sánh lợi ích đầu tư vào dự án mang lại nhiều nguồn lợi ổn đònh Chính sách ưu đãi phải lâu dài, cam kết áp dụng 20 năm, để tạo tin tưởng đối tác đặt vấn đề đầu tư lâu dài Thực xây dựng bãi kiểm hoá cửa giải nhanh thủ tục hải quan để giải phóng hàng nhanh đối tác kinh doanh Trung tâm CKQT Lào Cai Giúp cho đối tác có yên tâm không làm ảnh hưởng đến hội đầu tư đối tác _ 60 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ KI L OBO OKS CO M Trung tâm Thương Mại phép lựa chọn đối tác tương xứng có thực lực tài chính, kinh nghiệm, khả tổ chức, khai thác kinh doanh, có máy nhân vững, lành mạnh để hợp tác khai thác kinh doanh, đồng thời đảm bảo ổn đònh lâu dài quy hoạch khu kinh tế cửa Chính quyến Lào Cai hỗ trợ nhanh điều kiền cần thiết thủ tục cấp giấy phép hoạt động để đối tác nhanh chóng kinh doanh tạo lợi nhuận Tỉnh chòu toàn chi phí giải tỏa mặt chi phí xây dựng kết cấu sở hạ tầng khu vực liên quan đến dự án Cơ sở Hạ Tầng phải đảm bảo theo tiêu chuẩn Thành Phố Đồng thời với việc Biti’s thực quảng bá, quảng cáo cho dự án nhằm thu hút nhà đầu tư, khách hàng cho dự án Trung Quốc Việt Nam, kiến nghò quyền Tỉnh Trung ương có hỗ trợ chương trình giới thiệu tiềm kinh tế tỉnh, dự án quan trọng thực công bố cam kết ưu đãi tỉnh, nước Việt Nam thực đầu tư theo khu vực qui đònh, đặc biệt cam kết xây dựng – nâng cấp kết cấu sở hạ tầng hệ thống đường đường sắt Hà Nội – Lào Cai Được hưởng ưu đãi mức tối đa theo Quy đònh Luật văn luật cho toàn dự án, cụ thể: a Được miễn 13 năm tiền thuê đất kể từ ký hợp đồng thuê đất giảm 50% tiền thuê đất cho năm lại, theo quy đònh điểm 3b điều 18 Nghò đònh 51/1999/NĐ-CP; điểm điều 2, đònh 53/2001/QĐ-TTG ngày 19/04/2001 Thủ Tướng Chính phủ b Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 03 năm, kể từ có thu nhập chòu thuế giảm 50% số thuế Thu nhập Doanh nghiệp phải nộp cho 07 năm c Được miễn thuế thu nhập bổ sung theo quy đònh Luật thuế Thu nhập Doanh nghiệp d Được hưởng ưu đãi bổ sung thuế thu nhập Doanh nghiệp có việc kinh doanh sản xuất hàng xuất e Miễn thuế thu nhập cá nhân thành viên góp vốn thời hạn 10 năm, kể từ có nghóa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân f Được miễn thuế nhập máy móc thiết bò, phương tiện vận tải tạo thành tài sản cố đònh Công ty mà nước chưa sản xuất g Được vay 50% tổng số kinh phí đầu tư từ Quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển Tỉnh với lãi suất ưu đãi 5,4%/năm thời hạn 10 năm h Được hưởng bổ sung ưu đãi đầu tư (nếu có) phát sinh Chính phủ, Tỉnh ban hành trình triển khai đầu tư xây dựng hoạt động dự án Do vậy, cần phải đánh giá tầm quan trọng cửa này, Nhà nước cần quan tâm đầu tư hạ tầng sở, có chế sách khuyến khích để hàng hoá _ 61 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ Việt Nam có điều kiện xuất sang vùng Tây Nam Trung Quốc ngược lại, góp phần cân cán cân mậu dòch xuất nhập hai nước thời gian tới KI L OBO OKS CO M b Đối với Công ty Biti’s : - Tổ chức công tác tiếp thò với quy mô lớn, xúc tiến thương mại với tập đoàn lớn Trung Quốc muốn tham gia hợp tác kinh doanh Trung Tâm Thương Mại Cửa Khẩu Quốc Tế Lào Cai Tổ chức hội thảo giới thiệu chi tiết dự án thông qua hội chợ nước quốc tế tổ chức Hà Nội, Đà Nẵng, Thành Phố Hồ Chí Minh, TP.Côn Minh –TQ, Quảng Châu-TQ Đối tượng tham gia đối tác nước nước đòa bàn tỉnh Lào Cai, đối tác thuộc tỉnh thành nước, tập đoàn lớn nước có tiềm lực tài mạnh Một số đối tác tiềm hợp tác đầu tư, khai thác Trung tâm TMCK QT Lào Cai: + Công ty Du Lòch Lào Cai xác đònh hợp tác công ty Biti’s khối 11 tầng theo chứng kiến tỉnh lào Cai: Công ty Biti’s xây dựng khối 11 tầng theo công sử dụng Công ty Du Lòch Lào Cai, sau Biti’s xây dựng xong cho Công ty Du Lòch Lào Cai thuê dài hạn 49 năm, đơn giá thuê điều khoản điều kiện hợp đồng tiến hành thống + Công ty Biti’s tạo mối quan hệ hợp tác rộng rãi với công ty du lòch, lữ hành quốc tế : Saigon tourist, Đất Việt…, công với giới thiệu tỉnh lào Cai để khai thác hiệu khu khách sạn Trung tâm Thương Tâm Thương mại nói riêng du lòch tỉnh Lào Cai nói chung + Đẩy mạnh hợp tác với tập đoàn nước ngoài, đối tác có kinh nghiệm khai thác dự án, có tiềm lực tài việc khai thác dự án dự án hoàn thành đưa vào sử dụng Với hình thức tăng mức độ chuyên nghiệp quản lý, phục vụ, nhằm khai thác tối đa hiệu dự án Hiện nay, Toà nhà Etown Ree, nhà Bitexco TP.HCM, khách sạn Sofitel – Hà Nội có tập đoàn chuyên khai thác dự án hoạt động… việc giao cho tập đoàn tổ chức khai thác cách chuyên nghiệp tạo thành công dự án Qua Biti’s học hỏi nhiều kinh nhiệm tổ chức, quản lý, khai thác dự án + Biti’s với mối quan hệ rộng với tập đoàn Trung Quốc tập đoàn lớn Trung Quốc : Tân Huy Vọng, Tập đoàn Trung Sơn, Hải Ngoại Quảng Đông…cũng quan hệ tốt với quyền tỉnh Quảng Châu, Trung Sơn Trung Quốc, kiện thủ tướng Trung Quốc đến thăm thức Công ty Biti’s vào năm 1999, tạo tin tưởng quyền Trung Quốc doanh nghiệp Trung Quốc làm ăn với Công ty Biti’s, nhiều tập đoàn muốn hợp tác liên doanh với Biti’s để khai thác thò trường Việt Nam Vì vậy, Biti’s đẩy mạnh mối quan hệ tốt với tập đoàn để tranh thủ hợp tác, đầu tư lâu dài TTTMCKQT Lào Cai với dự án sau này, giảm mức rủi ro đơn vò khai thác, hoạt động dự án _ 62 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ Kết hợp chế mở Tỉnh Lào Cai uy tín thương hiệu Biti’s thương trường nội đòa Quốc tế để kêu gọi đối tác thực có tiềm lực tài mạnh mong muốn đầu tư lâu dài Việt nam làm bàn đạp đầu tư sang Campuchia, Lào… - Tổ chức nghiên cứu sách ưu đãi Việt Nam Trung Quốc để kiến nghò lên quyền Lào Cai kòp thời sách không thu hút nhà đầu tư khó khăn cho nhà đầu tư để nhanh chóng thay đổi phù hợp, thu hút ý đònh đầu tư doanh nghiệp vào Lào Cai, để đưa sách phù hợp Trên nội dung phân tích tài Dự án Trung Tâm Thương Mại Quốc Tế Cửa Khẩu Lào Cai với Công ty Biti’s chủ đầu tư Việc đầu tư vào dự án nhìn đến lợi ích lâu dài, theo chiến lược phát triển Tỉnh Lào Cai Chính phủ Việt Nam Sự thành công dự án, nỗ lực thân Công ty Biti’s, phụ thuộc vào ổn đònh chế thực thi sách ưu đãi tỉnh Lào Cai thực đồng sách theo đònh hướng phát triển tỉnh Lào Cai năm tới, nhằm thay đổi toàn diện mặt Tỉnh nhà, để Lào Cai thật có đầy đủ điều kiện thiên thời – đòa lợi – nhân hòa, thu hút ngày nhiều doanh nghiệp nước đến đầu tư KI L OBO OKS CO M - _ 63 [...]... triển của tỉnh lào Cai và xem dự án Trung Tâm Thương Mại như công trình của Quốc gia, thực hiện các chính sách ưu đãi của nhà nước và chính quyền cho Trung Tâm Thương mại, thu hút các nhà đầu tư đến hoạt động, đầu tư tại Trung tâm Thương Mại và đầu tư tại Lào Cai II.3 Giới thiệu qui mô dự án II.3.1 Vò trí đầu tư: - Trung Tâm Thương Mại Cửa Khẩu Quốc Tế Lào Cai xây dựng trong khu quy hoạch tổng thể Cửa Khẩu. .. gián tiếp) – (trợ giá và trợ cấp các khoản trực tiếp, gián tiếp) _ 18 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ CHƯƠNG II OBO OKS CO M ỨNG DỤNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VÀ PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI KHẨU QUỐC TẾ LÀO CAI CỦA CÔNG TY. .. và tỉnh Lào Cai ủng hộ, cũng là bộ mặt của nước Việt Nam nói chung và của tỉnh Lào Cai nói riêng đối với nước bạn Trung Quốc, sự thành công của dự án sẽ là động lực để các công ty khác quyết đònh đầu tư tại Lào Cai đúng theo chính sách phát triển của tỉnh Lào Cai, vì vậy việc áp dụng chính sách ưu đãi riêng cho Dự án Trung tâm Thương mại là cần thiết để thu hút các doanh nghiệp Việt Nam, Trung Quốc đến... vụ xúc tiến thương mại tại Khu Cửa khẩu Chính Phủ đã đồng ý giao cho phía Nhật Bản nâng cấp tuyến đường sắt Hà Nội – Lào Cai Đồng ý với phương án của Tỉnh Lào Cai, cho phép Lào Cai là chủ đầu tư dự án mở rộng và nâng cấp quốc lộ 70 (Hà Nội - Lào Cai) _ 24 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ... việc đầu tư của các doanh nghiệp + Dự án Trung tâm Thương Mại được đặt tại lãnh thổ Việt Nam, trong khi phần lớn khách hàng của dự án không đặt mục tiêu cho việc tiêu thụ sản phẩm tại chính thò trường Lào Cai, mà chủ yếu từ phía Việt Nam hướng vào thò trường Trung Quốc hoặc từ phía Trung Quốc đi sâu vào Việt Nam Do đó tính ổn đònh của dự án lệ thuộc rất nhiều vào cơ chế – chính sách vó mô về kinh tế, chính. .. đầu vào và đại lượng đầu ra không an toàn Phân tích độ nhạy giúp các nhà quản lý trả lời câu hỏi kết quả của dự án như thế nào nếu như các yếu tố đầu vào thay đổi trong quá trình vận hành dự án từ đó có chú ý và tính toán để xác đònh dự án an toàn hơn cho những kết quả đã được dự tính Những dự án được xem là an toàn khi ít ảnh hưởng bởi các nhân tố đầu vào, tức là nhân tố đầu vào bất đònh kết quả của. .. tế Lào Cai _ OBO OKS CO M sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư tại Trung Quốc đến Lào Cai để đầu tư thông qua hoạt động của Trung tâm Thương mại, giãm mức rủi ro không có đơn vò khai thác, hoạt động trong dự án + Phương án dự phòng những rủi ro nếu xảy ra là thực hiện hợp tác với chính quyền Lào Cai trong việc đầu tư vốn, xây dựng và khai thác Trung Tâm Thương Mại theo... ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ OBO OKS CO M trường Trung Quốc, thực hiện “Ngân hàng dữ liệu về Tây Nam Trung Quốc phục vụ cho công việc xúc tiến thương mại và đầu tư tại Lào Cai cung cấpï cho các nhà đầu tư mà từ lâu họ rất “đói” thông tin về làm ăn, buôn bán với Trung Quốc nói chung và khu vực Tây Nam -Trung Quốc nói riêng,... ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ - Các chính sách ưu đãi áp dụng đối với nhà đầu tư trong nước : + Miễn tiền thuê đất : Miễn tiền thuê đất 10 năm đối với các dự án đầu tư vào đòa bàn xã Lào Cai và huyện Bảo Thắng Miễn tiền thuê đất 13 năm đối với dự án đầu tư thuộc các ngành nghề lónh vực được ưu đãi đầu tư (quy đònh tại Danh... trả cho dự án (kể cả trợ giá) và các lợi ích (kể cả phần trả thuế) với cả lợi ích và chi phí được xác đònh theo mức giá cả tài chính của chúng Từ sự phân tích những dòng tài chính tiềm năng này, ngân hàng sẽ xác đònh được tính khả thi của dự án, nhu cầu cần vay vốn của dự án cũng như khả năng trả nợ vay của dự án Chi phí cơ hội tài chính của công trình hiện hữu nào mà được đưa vào dự án mới cũng đều phải ...http:/ /kilobooks. com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ... tế xã hội để đánh giá hiệu xã hội dự án _ http:/ /kilobooks. com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ... nhập thu hồi số âm tổng chi phí đầu tư, năm _ http:/ /kilobooks. com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai