348 Ứng dụng lý thuyết phân tích tài chính vào thẩm định dự án và phát triển đầu tư trung tâm thương mại cửa khẩu Quốc tế Lào Cai của Công ty BITI`S

348 Ứng dụng lý thuyết phân tích tài chính vào thẩm định dự án và phát triển đầu tư trung tâm thương mại cửa khẩu Quốc tế Lào Cai của Công ty BITI`S

Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Một dự án có hiệu quả phải đáp ứng được mục tiêu lợi nhuận cho các nhà đầu tư và các mục tiêu kinh tế – xã hội của nhà nước. Điều đó phải đòi hỏi dự án phải được soạn thảo, phân tích và đánh giá một cách cẩn thận từ giai đoạn tiền đầu tư. Nhiều dự án đầu tư bò đỗ vỡ hay kém hiệu quả trong thời gian qua bắt nguồn từ việc phân tích đánh giá dự án không toàn diện hoặc không nghiêm túc. Các dự án được đánh giá không lường hết các yếu tố rủi ro cũng như thực hiện cách phân tích khác ngoài phân tích tài chính cho dự án. Vì vậy, việc nghiên cứu môi trường đầu tư, lựa chọn phương pháp phân tích đánh giá dự án đúng đắn cũng như dự báo các yếu tố tác động đến dự án trong tương lai sẽ góp phần nâng cao chất lượng của dự án. 2. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu: Mục tiêu đánh giá kinh tế của dự án là xác đònh xem dự án đạt yêu cầu mong muốn về mặt tài chính hay không?. Một cách cụ thể, đánh giá nhằm giải quyết hai câu hỏi sau đây: • Dự án đó có đáng giá hay không? Nghóa là đạt các tiêu chuẩn như lợi nhuận cho chủ đầu tư, giải quyết về việc làm, khai thác thế mạnh về tài nguyên, du lòch quốc gia… • Với một danh sách dự án đã cho, dự án nào là tốt nhất? Thứ hạng của mỗi dự án đó như thế nào? Thông thường khi soạn thảo và phân tích dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện các tính toán phân tích trong điều kiện xác đònh cũng cần dự báo các yếu tố không xác đònh trước như: • Lạm phát • Những thay đổi trong công nghệ. • Năng lực dự báo. • Vốn đầu tư cần thiết, thời gian thi công xây dựng, thời gian chạy thử. Do đó khi phân tích đánh giá dự án chúng ta phải thừa nhận tính bất đònh và phân tích dự án trong điều kiện xác đònh và cả trong điều kiện bất đònh. Trên cơ sở phân tích đánh giá dự án qua hai tình huống những nhà đầu tư nghiên cứu nhằm quyết đònh đầu tư. Hơn nữa việc đưa phân tích kinh tế, xã hội vào trong nội dung phân tích dự án cũng giúp những người ra quyết đònh đầu tư có các nhìn toàn diện hơn về môi Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 2 trường mà dự án hoạt động trong đó. Một dự án có hiệu quả phải là một dự án mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư và đáp ứng được lợi ích kinh tế – xã hội. Trong thực tế tại Việt Nam việc đánh giá các dự án đầu tư phần lớn chỉ được thực hiện trong điều kiện xác đònh. Công cuộc đổi mới kinh tế củaViệt nam cùng với nền kinh tếù thò trường đang diễn ra hết sức phức tạp đòi hỏi việc nghiên cứu, soạn thảo, phân tích, đánh giá một dự án phải thực hiện một cách nghiêm túc, ứng dụng các phương pháp đánh giá hiệu quả nhằm xác đònh tính khả thi của dự án đem lại trong tương lai. Đây là mục tiêu mà đề tài này muốn đề cập. 3. Mục tiêu và phạm vi của vấn đề nghiên cứu Mục tiêu chính của luận án này là ứng dụng lý thuyết phân tích hiệu quả tài chính của dự án, đánh giá mức độ rủi ro của dự án trong điều kiện xác đònh và điều kiện bất đònh nhằm đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án đối với chủ đầu tư -Biti’s và mức độ ảnh hưởng của dự án đối với nền kinh tế xã hội của tỉnh Lào Cai trong đònh hướng phát triển tỉnh Lào Cai đến năm 2010. Phạm vi nghiên cứu của luận án bao gồm các vấn đề sau: - Giới thiệu các lý thuyết liên quan đến phân tích tài chính của dự án và các rủi ro trong điều kiện xác đònh và bất đònh. - Ứng dụng lý thuyết để phân tích đánh giá thẩm đònh dự án đầu tư Trung tâm cửa khẩu quốc tế Lào Cai, chủ đơn vò đầu tư là Công ty Biti’s - p dụng phương pháp đánh giá dự án trong điều kiện xác đònh và bất đònh để phân tích tài chính dự án và mức độ rủi ro của dự án. - p dụng phương pháp phân tích kinh tế xã hội để đánh giá hiệu quả xã hội của dự án. Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 3 CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH CHI PHÍ VÀ LI ÍCH ĐỂ QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ I.1 Những khái niệm tài chính cơ bản liên quan đến vấn đề nghiên cứu: I.1.1 Phân tích tài chính dự án a. Xây dựng dòng tiền tệ ròng (dòng ngân lưu của dự án) Xây dựng báo cáo dòng tiền tệ là công việc đầu tiên trong viêc phân tích tài chính dự án dựa vào những thông tin tìm được trong các phần phân tích về kỹ thuật, nhân lực và tiếp thò. Thành quả dự kiến trong tương lai của một dự án đầu tư được tóm tắt trong một tập hợp báo cáo tài chính dự trù hay triển vọng gồm các thông tin thu nhập và chi phí trong nhiều năm của dự án. Các khoản thu nhập và các khoản chi phí của dự án xuất hiện ở những năm khác nhau trong đời dự án tạo thành dòng tiền tệ của dự án và được xác đònh hàng năm như sau : Trong quá trình tính toán dòng tiền tệ hàng năm của dự án một số vấn đề tài chính cần được quan tâm như sau : Trong các khoản thu bằng tiền mặt ngoài doanh thu còn tính đến các khoản phải thu, tương tự các khoản chi tiền mặt ngoài chi phí phải tính đến các khoản phải trả. Tất cả những yếu tố trên được xác đònh trong việc xây dựng nhu cầu tiền mặt giao dòch và vốn lưu động. b. Các khái niệm về thu nhập của dự án Tổng thu trong năm của dự án: Là tất cả những khoản tiền mà dự án thu được do kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh trong năm hoạt động của dự án. Thu nhập trong năm của dự án bao gồm: - Tiền thu do bán hàng: đây là nguồn thu nhập chủ yếu trong năm của dự án - Thu nhập từ hoạt động tài chính - Thu nhập từ các khoản viện trợ - Thu nhập do thanh lý tài sản và giá trò còn lại của tài sản tại năm cuối cùng của dự án Thu hồi hoàn vốn : là thu hồi ở giai đoạn hoạt động hàng năm dùng để hoàn lại vốn đầu tư ban đầu được xác đònh bằng tổng khấu hao và thu nhập ròng hàng năm. Thu hồi thuần hàng năm: là hiệu số giữa thu nhập hàng năm và tổng chi hàng năm của dự án. Trong giai đoạn nghiên cứu, lập dự án và thực hiện đầu tư chưa có thu nhập thì thu hồi thuần là số âm và bằng tổng chi phí đầu tư, trong những năm Dòng tiền tệ ròng (thu hồi thuần) Khoản thu (tiền mặt) Khoản chi (tiền mặt) = - Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 4 hoạt động, không có đầu tư bổ sung thu hồi thuần bằng thu hồi hoàn vốn tại năm đó. c. Các khái niệm về chi phí: Các hoạt động của dự án được đảm bảo bằng các nguồn lực khác nhau, đó là những đầu vào đảm bảo cho hệ thống hoạt động. Những đầu vào này biểu hiện dưới nhiều hình thức khác nhau, tuỳ thuộc từng giai đoạn dự án như lao động, công nghệ thiết bò, nguyên vật liệu, đất đai, nhà xưởng…Chi phí của dự án là biểu hiện bằng tiền của các nguồn lực cần thiết hoạt động dự án. Đối với dự án đầu tư. Chi phí của dự án được xem xét ở cả ba giai đoạn. Giai đoạn 1 : (giai đoạn chuẩn bò đầu tư) xác đònh số lượng và nguồn vốn cần thiết cho các hoạt động dự án, nó thường chiếm tỷ lệ thấp nhưng lại đóng vai trò quyết đònh đối với chi phí ở giai đoạn sau gồm các công việc : nghiên cứu đánh giá cơ hội đầu tư, nghiên cứu lập dự án tiền khả thi và khả thi, thẩm đònh và phê duyệt dự án ở cấp quản lý. Giai đoạn 2: (thực hiện dự án) là giai đoạn chủ yếu chi phí được đưa vào để thực hiện dự án như xin thuê đất, chuẩn bò mặt bằng, tổ chức tuyển chọn tư vấn khảo sát-thiết kế giám đònh kỹ thuật chất lượng công trình, tổ chức đấu thầu, mua sắm thiết bò, thi công xây lắp, nghiệm thu công trình và thanh quyết toán. Giai đoạn 3: (giai đoạn khai thác dự án) chi phí được biểu hiện dưới dạng chi phí khai thác dự án (còn được gọi là vốn lưu động cần thiết để sản xuất kinh doanh khi dự án hoàn thành) Các loại chi phí của dự án. Chi phí cố đònh và chi phí biến đổi: Chi phí cố đònh: là chi phí phải trả cho dù doanh nghiệp không sản xuất gì cả như chi phí thuê nhà đất, khấu hao tài sản Chi phí biến đổi: là chi phí tăng, giãm theo sản lượng chẳng hạn như chi phí nguyên vật liệu, chi phí nhân công … Chi phí chìm: Đây là những chi phí không thu lại được xảy ra do những quyết đònh quá khứ. Trong khi đó, việc phân tích kinh tế dự án chỉ xét những chi phí và lợi ích do những quyết đònh hiện tại gây ra. Nhiều chi phí quá khứ không thu hồi được bằng một hành động tương lai, vì vậy chi phí chìm không được xem xét trực tiếp trong phân tích kinh tế dự án. Trong thực tế chi phí chìm thường ảnh hưởng đến việc lựa chọn dự án do yếu tố tâm lý là tiếp tục theo đuổi những quyết đònh trong quá khứ mà thường được cho là không vô ích. Chi phí khấu hao: Trong phân tích hiệu quả dự án, khi xác đònh chi phí hàng năm người ta không tính chi phí khấu hao vì toàn bộ chi phí đầu tư ban đầu của dự án đã được tính đủ và khấu trừ hết trong những năm thực hiện việc đầu tư. Do vậy khi xác đònh chi phí tiêu hao nếu tính chi phí khấu hao thì ta đã tính khấu trừ hai lần cho chi phí này. Mặc dù thế nhưng chi phí khấu hao cũng ảnh hưởng rất lớn đến dòng tiền tệ của dự án từ đó ảnh hưởng đến kết quả phân tích và lựa chọn dự án. Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 5 Trước hết chi phí khấu hao ảnh hưởng đến mức thu nhập của doanh nghiệp, mức khấu hao càng lớn, thu nhập càng nhỏ, và ngược lại được thể hiện qua công thức tính lợi nhuận gộp (lợi nhuận chòu thuế). Lợi nhuận gộp = Doanh thu hàng năm - (chi phí vận hành hàng năm + khấu hao năm) Thứ hai khấu hao ảnh hưởng trực tiếp đến thu hồi gộp trong năm: Thu hồi gộp trong năm = khấu hao + lợi nhuận ròng + lãi vay (thu hồi hoàn vốn) Thu hồi thuần trong năm = thu hồi gộp trong năm – chi phí đầu tư trong năm Dòng tiền tệ của dự án để phân tích hiệu quả lựa chọn dự án chính là dòng thu hối thuần của dự án. Mô hình tính khấu hao được chọn là khấu hao đều (hay gọi là khấu hao đường thẳng). Chi phí đất đai : Giống như các tài sản khác, đất đai có một chi phí kinh tế cơ hội khi được sử dụng cho dự án, ngay cả trong trường hợp Chính phủ cung cấp đất không mất phí cho dự án, chi phí về đất cũng phải được tính trong tổng chi phí đầu tư của dự án và mức chi phí đất đó phải đươc xác đònh ở mức giá trò phản ảnh đúng giá trò thò trường của đất tại khu vực dự án. Đất đai còn là một tài sản đặc biệt ở chổ trong hầu hết mọi trường hợp đất đai không có khấu hao. Ngược lại do những cải thiện trong hệ thống cơ sở hạ tầng giá trò của đất đai còn có thể tăng nhanh hơn mức tăng của lạm phát trong suốt thời gian hiện hữu của dự án. Trong những trường hợp như vậy, điều quan trọng là chúng ta không được tính phần giá trò của đất đai gia tăng vượt quá mức tăng của lạm phát vào giá trò thanh lý của dự án. Thông thường giá cả đất đai thực sự tăng lên là do kết quả đầu tư cho cơ sở hạ tầng công cộng mà sản phẩm của chúng ta không có bán trên thò trường cạnh tranh, do đó điều quan trọng là không được qui mức tăng trong giá trò thực của đất đai cho bất kỳ dự án nào nhằm tránh được sự thiên lệch trong khi lựa chọn đối với các dự án sử dụng nhiều đất. Chi phí hoạt động (chi phí khai thác) là chi phí tiêu hao trong giá thành sản phẩm hàng năm của dự án kể cả thuế các loại. Chi phí khai thác hàng năm = Giá thành sản phẩm-Khấu hao+thuế thu nhập d. Báo cáo thu nhập dự kiến : Dựa trên cơ sở doanh thu hằng năm đã được dự trù và các chi phí hoạt động đã được bao gồm (chi phí trực tiếp, gián tiếp, khấu hao ), thuế doanh thu ta tính được : Lãi gộp = doanh thu – chi phí hoạt động Thu nhập chòu thuế tính trước = lãi gộp – chi phí trả lãi năm Dòng tiền tệ ròng sau khi trả thuế = thu nhập trước thuế – thuế thu nhập DN Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 6 e. Nguyên tắc xem xét lợi ích và chi phí trong việc phân tích hiệu quả dự án: - Phân tích hiệu quả dự án xem xét cho cùng là so sánh các lợi ích và chi phí để thấy được doanh lợi hay tính hấp dẫn của các dự án khác nhau. Bởi vậy đối với mỗi dự án, việc xác đònh đầy đủ các chi phí và lợi ích là một vấn đề quan trọng.Trong phân tích hiệu quả kinh tế dự án, xác đònh chi phí và lợi ích được tiến hành theo nguyên tắc: tất cả những gì làm gia tăng mục tiêu là lợi ích còn tất cả những gì làm giảm mục tiêu là chi phí. - Trong phân tích khả thi, để tránh việc chấp thuận dự án dựa trên những ước tính quá lạc quan về lợi ích, chi phí, chúng ta nên sử dụng những ước tính thiên lệch theo hướng làm giảm bớt lợi ích của dự án trong khi làm tăng cao mức ước tính về chi phí. Nếu dự án vẫn hấp dẫn sau khi tiến hành thẩm đònh như vậy thì có nhiều khả năng dự án sẽ đứng vững khi thẩm đònh kỹ hơn, chính xác hơn. - Mục tiêu thay đổi theo tính chất sự phân tích. Trong phân tích hiệu quả tài chính, mục tiêu là đánh giá lợi nhuận mà dự án mang lại cho người chủ dự án cũng như các cá nhân và tổ chức khác tham gia vào dự án. Do đó phân tích hiệu quả tài chính chỉ tính đến những chi phí và lợi ích nào là xác thực đối với cá nhân và tổ chức đã nêu. Theo nguyên tắc này khấu hao và các chi phí chìm không dự tính là chi phí của dự án. Các chi phí và lợi ích phụ, chi phí và lợi ích ẩn cũng không được xem xét trong phân tích hiệu quả tài chính của dự án. I.1.2 Các phương pháp phân tích hiệu quả tài chính dự án: I.1.2.1 Các phương pháp phân tích tài chính dự án theo các yếu tố xác đònh Nội dung của các phương pháp này nhằm đánh giá lợi ích tuyệt đối và tương đối của dự án đầu tư. Những phương án co 1lợi nhất về tương đối và có lợi nhất về tuyệt đối, có như vậy phương án được soạn thảo mới xứng đáng được đầu tư. Những phương pháp này chỉ cho ta kết luận chính xác trong điều kiện những số liệu về lợi ích và chi phí của dự án được đoán một cách chắc chắn, môi trường của dự án hoạt động ít biến động gồm các phương pháp sau: Các tiêu chuẩn đánh giá dự án đầu tư : Có nhiều tiêu chuẩn khác nhau để đánh giá kết quả dự kiến của dự án đầu tư : - Tiêu chuẩn giá trò hiện tại ròng (Net present value – NPV) - Suất thu lợi nội tại(Internal rate of return – IRR) - Tỷ số lợi ích – chi phí (Benefit – cost ratio) - Thời kỳ hoàn vốn (Payback period) a. Tiêu chuẩn giá trò hiện tại ròng (Net present value – NPV) Bản chất của các dự án đầu tư là lợi ích và chi phí của chúng thường xảy ra vào các giai đoạn khác nhau. Một số tiền có được hiện tại được coi là có giá trò cao hơn cùng một số tiền như vậy nhận được trong tương lai bởi vì tiền có được bây giờ cho Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 7 phép để đầu tư có lãi hay tiêu dùng trong khoản thời gian giữa hiện tại và tương lai. Do đó người đi vay sẳn sàng trả lãi suất dương để có thể sử dụng được vốn, còn người cho vay đòi hỏi phải được trả lãi. Gọi suất chiết tính là r, nếu đem 1 đồng đầu tư thì sau một năm sẽ tăng lên thành 1/(1+r) đồng. Như vậy một khoản tiền B trong năm tới sẽ có giá trò hiện tại là B/(1+r). Tổng quát một khoản tiền B sẽ nhận được vào n năm trong tương lai sẽ có hiện giá là B/(1+r) n (n là thời gian hoạt động của dự án. Suất chiết tính r càng cao và thời gian có được số tiền thu được càng lùi xa vào tương lai thì giá trò hiện tại của nó càng nhỏ) Giá trò hiện tại ròng (Net present value – NPV) của một dòng các lợi ích ròng trong tương lai (B o – C o ), (B 1 -C 1 ),…(B n -C n ) có thể được diễn tả như sau : NPV = 0 00 )1( )( r CB + − + 1 11 )1( )( r CB + − + ….+ n nn r CB )1( )( + − NPV = ∑ = + − n t t tt r CB 0 )1( )( Mục đích của việc tính giá trò hiện tại ròng NPV của 1 dự án là để xác đònh xem tài nguyên theo cách đó có mang lại lợi ích lớn hơn chi phí của tài nguyên đó, hay chi phí đó có được phản ánh bằng suất chiết tính thích hợp. Nếu như có lợi, giá trò hiện tại ròng dương (NPV>0), còn ngược lại giá trò hiện tại âm (NPV<0) Trong trường hợp suất chiết tính biến đổi theo thời gian của dự án ta có công thức tổng quát tính giá trò hiện tại ròng: NPV = ( ) 00 CB − + ∑ ∏ = = + − n t i t i tt r CB 1 1 )1( )( Điều này hoàn toàn có thể xảy ra trong thực tế. Giả sử vốn vào thời điểm hiện nay là rất khan hiếm so với trước đây. Ta thấy rằng chi phí của vốn vào thời điểm hiện tại sẽ cao một cách bất thường và như vậy suất chiết tính sẽ giảm dần theo thời gian trong lúc cung và cầu của vốn trở về mức bình thường. Ngược lại nếu hiện tại có nhiều tiền vốn, chúng ta dự kiến chi phí của vốn và suất chiết tính sẽ xuống thấp hơn mức trung bình dài hạn. Trong trường hợp này chúng ta có lẽ dự kiến suất chiết tính sẽ tăng lên trong khi cung và cầu vốn dần dần quay trở về xu hướng dài hạn. Quá trình này được minh hoạ như sau: Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 8 Hình 1: Điều chỉnh chi phí của vốn theo thời gian Đối với đầu tư trong khu vực tư nhân, suất chiết tính thích hợp nhất được suy ra từ chi phí của vốn đầu tư tư nhân mà công ty phải trả để có vốn cho các đầu tư mới.Theo quan điểm tổng mức vốn đầu tư, chi phí này của vốn được tính bằng bình quân tỷ trọng chi phí của vốn có được từ việc bán cổ phần (hay thu nhập được giữ lại) và chi phí của vốn vay. Như vậy suất chiết tính được thể hiện là chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC) được tính theo công thức sau: Trong đó : V : giá trò vốn của công ty EQ i : giá trò vốn cổ phần (Equity) của thành phần i DE j : giá trò vốn vay nợ (Debt) của thành phần j R ei : giá sử dụng vốn cổ phần thành phần i R dj : giá sử dụng vốn vay thành phần j Ưu điểm và hạn chế của phương pháp giá trò hiện tại ròng: Ưu điểm: - Phương pháp NPV cho biết qui mô số tiền lãi có thể thu được từ dự án. - NPV là một tiêu chuẩn hiệu quả tuyệt đối tính đầy đủ giá trò theo thời gian của đồng tiền, tính đầy đủ mọi khoản thu và chi trong cả thời kỳ hoạt động hoặc phân tích dự án. Vì vậy, NPV là tiêu chuẩn để chọn tập dự án tức là chọn ra WACC = Σ R ei (EQi ) V + Σ R dj (DE j ) V Vốn khan hiếm Vốn dư thừa 0 1 2 3 4 số năm kể từ giai đoạn hiện tại Suất chiêt tính Chi phí trung bình của vốn Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 9 không phải một dự án mà là một số dự án trong số những dự án có thể có để đạt tổng lợi ích lớn nhất với những nguồn lực hạn đònh. Hạn chế: - Chỉ tiêu NPV phụ thuộc vào tỷ suất chiết khấu r được chọn. Tỷ suất này càng nhỏ thì NPV càng lớn và ngược lại. Việc xác đònh tỷ suất chiết khấu chính xác là khó khăn, nhất là khi thò trường vốn có nhiều biến động. Để tránh hạn chế này người ta áp dụng phương pháp tỷ suất thu hồi nội tại IRR (sẽ nghiên cứu phần sau) - Khi sử dụng phương pháp NPV đòi hỏi dòng tiền mặt của dự án đầu tư phải được dự báo độc lập cho đến hết năm cuối cùng của dự án và các thời điểm phát sinh chúng. - Khi sử dụng phương pháp NPV so sánh các phương án cho các thời kỳ hoạt động không giống nhau sẽ gặp nhiều khó khăn. Mặc dù các nhà phân tích dự án đã dùng kỹ thuật thời kỳ phân tích chung của dự án, phương pháp đầu tư bổ sung gối đầu, chuỗi đầu tư… nhưng đó chỉ là giả đònh khó đảm bảo độ chính xác. Vì vậy, người ta sử dụng phương pháp giá trò hàng năm (Annual Worth- AW) để thay thế khi phương pháp NPV gặp khó khăn. AW = NPV 1)1( )1( −+ + n n r rr - NPV là chỉ tiêu tuyệt đối do đó khi dùng NPV chỉ xác đònh mức lãi lỗ thực của dự án mà nó chưa cho biết tỷ lệ lãi đó trên vốn đầu tư như thế nào? Điều này đặc biệt có ý nghóa nghiêm trọng khi so sánh các phương án có vốn đầu tư khác nhau. Để khắc phục hạn chế này người ta dùng phương pháp hệ số hoàn vốn đã được chiết khấu (NPVR) NPVR = )(IPV NPV Ghi chú : PV (I) là giá trò hiện tại của vốn đầu tư b. Tiêu chuẩn suất thu lợi nội tại : Suất thu lợi nội tại (internal rate of return) là một số thống kê đã được các nhà đầu tư của cả hai khu vực nhà nước và tư nhân sử dụng rất nhiều để mô tả độ hấp dẫn của một dự án. Tiêu chuẩn IRR và NPV có liên quan bằng cách thức tính toán ra chúng. Để tính NPV, người ta đưa ra suất chiết tính và dùng nó để tìm ra giá trò hiện tại của lợi ích và chi phí. Ngược lại khi tìm IRR, người ta quy NPV của dòng lợi ích ròng bằng không và IRR là suất chiết tính tìm được làm cho NPV bằng 0 Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 10 ∑ = = nt t 0 t tt k CB )1( )( + − = 0 Chi phí được đònh nghóa bao gồm chi phí tư bản, chi phí lao động, chi phí nguyên vật liệu, chi phí năng lượng và chi phí vận chuyển và các chi phí sữa chữa bảo trì. Chi phí không bao gồm các khoản khấu hao và các lãi suất thực sự trả hay ước tính vì bản thân IRR phản ánh mức sinh lãi ròng của dự án theo ý nghóa này nó đã khấu hao các chi phí của dự án. Như chúng ta đã biết tỷ suất chiết khấu “k” ảnh hưởng quyết đònh đến chỉ tiêu NPV, “k” càng lớn thì NPV càng bé và ngược lại. Độ chính xác của phương pháp giá trò hiện tại chòu ảnh hưởng quyết đònh của suất chiết khấu “k”. Để khắc phục nhược điểm này người ta dùng phương pháp IRR. Về ý nghóa kinh tế khi NPV=0 có nghóa là toàn bộ số tiền vốn bỏ ra bằng thu nhập và tất cả đều được hiện giá trong toàn bộ thời gian hoạt động của dự án. Một dự án đầu tư được xem là đáng giá khi suất thu lợi nội tại IRR của nó lớn hơn hoặc bằng suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được MARR (Minimum acceptable rate of return). Phương pháp suất thu lợi nội tại có một lợi thế hơn là nó có thể được tính toán dựa vào các số liệu của dự án mà thôi. Đặc biệt, việc tính toán này không đòi hỏi số liệu về chi phí cơ hội của vốn. Công thức tính IRR Khác với các chỉ tiêu khác, chỉ tiêu IRR không có một công thức toán học nào cho phép tính trực tiếp. IRR được tính thông qua phương pháp nội suy, tức là phương pháp xác đònh một giá trò gần đúng giữa hai giá trò đã chọn. Theo phương pháp này ta tìm hai tỷ suất chiết khấu k 1 và k 2 sao cho ứng với tỷ suất nhỏ hơn (giả sử k 1 ) ta có NPV>0, còn tỷ suất kia sẽ làm cho NPV<0. IRR cần tính (NPV=0) sẽ nằm giữa 2 tỷ suất k 1 và k 2 . việc nội suy giá trò thứ 3giữa 2 tỷ suất trên theo công thức: IRR = 1 k + ( 2 k - 1 k ) )()( )( 21 1 kNPVkNPV kNPV − Trong đó : 1 k : tỷ suất chiết khấu thấp hơn . NPV( 1 k ) >0 2 k : tỷ suất chiết khấu cao hơn. NPV ( 2 k ) < 0 NPV( 1 k ) : giá trò hiện tạí ứng với 1 k NPV ( 2 k ) : giá trò hiện tạí ứng với 2 k Khi sử dụng phương pháp nội suy không nên nội suy rộng cụ thể là khoảng cách giữa 2 tỷ suất chiết khấu được chọn ( 1 k , 2 k ) không vượt quá 0,5%. Nguyên tắc sử dụng IRR trong phân tích hiệu quả: - Dự án đầu tư có lợi khi lãi suất tính toán r < IRR [...]... Tâm Thương Mại theo đúng đònh hướng phát triển của tỉnh lào Cai và xem dự án Trung Tâm Thương Mại như công trình của Quốc gia, thực hiện các chính sách ưu đãi của nhà nước và chính quyền cho Trung Tâm Thương mại, thu hút các nhà đầu tư đến hoạt động, đầu tư tại Trung tâm Thương Mại và đầu tư tại Lào Cai II.3 Giới thiệu qui mô dự án II.3.1 Vò trí đầu tư: - Trung Tâm Thương Mại Cửa Khẩu Quốc Tế Lào Cai. .. Cai _ CHƯƠNG II ỨNG DỤNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VÀ PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI KHẨU QUỐC TẾ LÀO CAI CỦA CÔNG TY BITI’S II.1 Sự cần thiết phải đầu tư và khả năng đầu tư: II.1.1 Giới thiệu khái quát về thò trường Tây Nam Trung Quốc: Trung Quốc là một thò trường rộng lớn và giàu tiềm năng với dân số gần 1,3 tỷ người, có nhiều... Hà Nội – Lào Cai Đồng ý với phương án của Tỉnh Lào Cai, cho phép Lào Cai là chủ đầu tư dự án mở rộng và nâng cấp quốc lộ 70 (Hà Nội - Lào Cai) _ 24 Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ II.2.1.2 Chính phủ Trung Quốc thực hiện các chính sách thu hút đầu tư : a Tại khu vực Hà Khẩu, chính quyền Trung Quốc đã thực... Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư tại Trung Quốc đến Lào Cai để đầu tư thông qua hoạt động của Trung tâm Thương mại, giãm mức rủi ro không có đơn vò khai thác, hoạt động trong dự án + Phương án dự phòng những rủi ro nếu xảy ra là thực hiện hợp tác với chính quyền Lào Cai trong việc đầu tư vốn, xây dựng và khai thác Trung. .. bạn Trung Quốc, sự thành công của dự án sẽ là động lực để các công ty khác quyết đònh đầu tư tại Lào Cai đúng theo chính sách phát triển của tỉnh Lào Cai, vì vậy việc áp dụng chính sách ưu đãi riêng cho Dự án Trung tâm Thương mại là cần thiết để thu hút các doanh nghiệp Việt Nam, Trung Quốc đến hoạt động và khai thác tại Dự án này, cũng như để đánh giá các chính sách ưu đãi của tỉnh Lào Cai có thực... giá cả tài chính của chúng Từ sự phân tích những dòng tài chính tiềm năng này, ngân hàng sẽ xác đònh được tính khả thi của dự án, nhu cầu cần vay vốn của dự án cũng như khả năng trả nợ vay của dự án Chi phí cơ hội tài chính của công trình hiện hữu nào mà được đưa vào dự án mới cũng đều phải được tính vào tổng chi phí đầu tư của dự án Các ngân hàng không quan tâm tới các chi phí gốc của các tài sản... quan trọng của dự án TTTM cửa khẩu quốc tế trong chiến lược phát triển kinh tế của Việt Nam và Lào cai: - Tại tỉnh Lào Cai hiện nay chưa có một Trung tâm thương mại đúng nghóa, việc mua bán – kinh doanh thông qua các chợ là chính, chưa thực sự là một khu vực kinh tế cửa khẩu, chưa làm được công tác xúc tiến thương mại đúng tầm với thò trường Trung Quốc rộng lớn phía Tây Nam Trung tâm Thương mại Biti’s... năm đối với các dự án đầu tư vào đòa bàn các huyện còn lại (thuộc đòa bàn quy đònh tại Mục I-Danh mục C –nghò đònh 51/999/NĐ-CP Đầu tư dự án vào đòa bàn khu kinh tế cửa Khẩu Lào Cai được giảm 50% tiền thưê đất + Ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp : Đối với việc đầu tư vào thò xã Lào Cai và huyện Bảo Thắng thuế suất 25% đối với tất cả các dự án, và thuế suất 20% đối với các dự án đầu tư thuộc các ngành... trong 11 (mười một) năm đối với các dự án đầu tư vào đòa bàn tỉnh Lào Cai _ 22 Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai _ + Giá cho thuê đất : Đối với dự án đầu tư vào các thò xã, thò trấn trong tỉnh Lào Cai (thuộc đòa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn – theo qui đònh của Nghò đònh 24/2000/NĐ-CP) giá... hút đầu tư và giao thông kinh tế II.2.1.1 Chính phủ Việt Nam (Lào Cai) thực hiện các chính sách thu hút đầu tư a Thực hiện các chính sách ưu đãi cho tất cả các doanh nghiệp đầu tư trong khu kinh tế thương mại cửa khẩu, cụ thể: - Các chính sách ưu đãi áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài : + Miễn tiền thuê đất : Miễn tiền thuê đất phải nộp kể từ ngày xây dựng cơ bản hoàn thành đưa dự án vào sử dụng . CHƯƠNG II ỨNG DỤNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VÀ PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI KHẨU QUỐC TẾ LÀO CAI CỦA CÔNG TY BITI’S.. đánh giá thẩm đònh dự án đầu tư Trung tâm cửa khẩu quốc tế Lào Cai, chủ đơn vò đầu tư là Công ty Biti’s - p dụng phương pháp đánh giá dự án trong điều